Кредитование жилищного строительства в РФ

Механизм функционирования системы кредитования жилищного строительства

Выдачей строительных кредитов занимаются коммерческие банки (кредиторы). Предоставление средств осуществляется частями. За их счёт застройщики (заёмщики/получатели кредитов) выполняют строительно-монтажные работ, что происходит под строгим контролем банка, который следит за ходом строительства, сроками и качеством работ. Для застройщиков подобный вид кредитов привлекателен тем, что они имеют возможность их погашать в соответствии с графиком их погашения уже после завершения строительства и реализации объекта.

Условием предоставления строительного кредита является наличие в распоряжении у застройщика участка, отведённого под строительство, и всех необходимых разрешений на осуществление строительства, предоставленных местными органами власти. При этом средства, предоставленные в рамках строительного кредита, помимо приобретения земли под застройку могут быть потрачены застройщиком и на финансирование других необходимых первоначальных затрат.

Коммерческий банк, который занимается предоставлением строительных кредитов, вынужден сталкиваться с такой серьёзной проблемой, как точная оценка реализации проекта. Она распадается на два взаимосвязанных компонента:

• риск не завершения строительства в срок;
• риск низкого уровня ликвидности построенного жилого дома.

От их реализации зависит, вернёт ли банк выданные ранее средства в крупном объёме, или нет. В связи с этим, кредитная организация в целях наступления первоначальных условий продажи жилья совместно со застройщиком должен провести комплексный анализ ключевых факторов. В его состав, прежде всего, следует включить изучение следующих аспектов:

• спрос на данный тип жилья;
• ёмкость рынка;
• способность застройщика контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства и др.

Риски банка могут быть значительно снижены в том случае, если значительная часть финансирования разработки проекта застройки обеспечивается собственными средствами застройщика. Кроме того, снижению рисков способствует существование между застройщиком и банком предварительной договоренности о возможности предоставления ипотечных кредитов потенциальным покупателям для приобретения построенных домов или квартир.

Кредитование жилищного строительства неразрывно связано с ипотечным кредитованием физических лиц, которые намерены приобрести в построенных домах жильё. В результате этого, граждане оплачивают жильё за счёт получаемых ипотечных кредитов, а застройщики, которые им продают это жильё, получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.

Современное состояние отечественной системы кредитования жилищного строительства

В настоящее время в Российской Федерации в период до 2024 г. реализуется национальный проект «Жилье и городская среда». Согласно его целям, к 2024 г. объёмы жилищного строительства в стране должны быть увеличены до 120 млн. кв. м. Для достижения указанной цели требуется рост инвестиций в жилищное строительство к ВВП с 2,2% (в 2018 г.) до 3,0% (в 2024 г.). Это может быть обеспечено в том числе за счёт развития системы кредитования коммерческими банками жилищного строительства.

В данный момент происходит трансформация рынка жилищного строительства, который функционирует на новых, ранее не применявшихся принципов работы. Реализация новых жилых проектов начиная с 1 июля 2019 г. основывается на принципах проектного финансирования. Это означает, что застройщики привлекают денежные средства дольщиков только с применением эскроу-счетов, на которых эти средства будут аккумулироваться до ввода объекта в эксплуатацию, а банки – осуществлять банковское сопровождение жилищных строительных проектов.

Внедрение данной модели финансирования жилищного строительства нацелено на минимизацию финансовых рисков покупателей нового жилья – частично они будут переложены на самих застройщиков и на предоставляющие им кредиты банки. В результате с рынка должны уйти финансово слабые застройщики и подрядчики, которые не способны привлечь кредитные ресурсы или построить жильё за счёт собственных средств.

В настоящее время строительная отрасль российской экономики характеризуется низким уровнем кредитоспособности. Это оборачивается проблемой для коммерческих банков, поскольку доля просроченной задолженности в строительной отрасли является очень высокой – 21,7% (на 2019 г.).

Поэтому удельный вес кредитных средств банков в общем объёме финансирования строительной отрасли является не столь значительным. Например, в 2018 г. этот объём составлял 4,7 трлн. руб., из которых:

• 3,7 трлн. руб. (79%) – средства дольщиков;
• 0,6 трлн. руб. (12%) – кредитные средства банков;
• 0,4 трлн. руб. (9%) – собственные средства застройщиков.

В то же время по мере запуска новых проектов, реализуемых на основе эскроу-счетов, привлечённые средства дольщиков будут замещаться банковским кредитованием. В ближайшие пару лет его объём должен вырасти до 4,5 трлн. руб., а к 2024 г. – до 6,4 трлн. руб.

Таким образом, в ближайшее время в Российской Федерации предполагается значительный рост банковского финансирования застройщиков – за 6 лет в 10 раз. В результате этой тенденции жилищное строительство станет крупнейший отраслью экономики, заимствующей у коммерческих банков.