Ипотечное жилищное кредитование

Что такое ипотечное жилищное кредитование?

Среди объектов ипотечного кредитования можно выделить следующие:

• земельный участок под строительство жилья;
• квартира в жилом доме (или доля в квартире);
• апартаменты;
• жилой дом (или часть дома, представляющая собой изолированные комнаты);
• дачные участки с построенными на них объектами;
• гаражи.

Обязательным условием такого кредитования является заключение между банковской структурой и клиентом-заемщиком договора об ипотеке. В таком договоре в обязательном порядке должны быть отражены следующие моменты:

• предмет жилищного кредита;
• оценочная стоимость приобретаемого (кредитуемого) объекта недвижимости;
• величина кредита;
• срок возврата привлеченных денежных средств с учетом начисленных процентов.

Договор об ипотеке также в обязательном порядке заверяется уполномоченным нотариусом и подлежит государственной регистрации, при этом расходы, связанные с перечисленными процедурами, несет залогодатель. Стоит отметить, что заемщик сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке.

Цели ипотечного жилищного кредитования

Ипотечный кредит предоставляется коммерческими банковскими организациями заемщикам для достижения следующих целей:

• покупка квартиры в жилом доме или коттеджа, дома для постоянного проживания;
• строительство места постоянного проживания с привлечением заемных денежных средств;
• ремонт объектов недвижимости, находящихся в собственности заемщика;
• покупка земельного участка под строительство объекта недвижимости.

Среди особенностей ипотечного жилищного кредита можно выделить наиболее важные, а именно:

• выдаваемый кредит в обязательном порядке должен быть обеспечен каким-либо залогом, например, тем объектом недвижимости, для приобретения которого привлекаются заемные средства;
• продолжительный период пользования денежными средствами и длительный срок из возврата (как правило, ипотека выдается на период от 5 до 25 лет).
• низкий уровень потенциального кредитного риска.

Схемы ипотечного кредитования

На сегодняшний день в России реализуются три схемы предоставления ипотечного кредитования.

• Схема № 1. Кредитование с оформлением договора залога. Такая схема предусмотрена ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». При реализации такой схемы заемщик заключает с банковской структурой и кредитный договор, и договор залога жилья (условия при этом диктует кредитор). При своевременном и полном возврате денежных средств договор залога прекращает свое действие, а объект недвижимости переходит в собственность клиента. При невозврате кредита банк вправе реализовать объект недвижимости (по решению судебных органов или с согласия заемщика).
• Схема № 2. Кредитование с оформлением договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием коммерческой банковской структуры, заемщика и риэлтерской компании. Такая схема находит наибольших отклик у специалистов в сфере ипотечного кредитования. При реализации такой схемы банковская организация выдает кредит риэлтерской компании на основании заключенного кредитного соглашения. На следующем этапе риэлтерская компания за счет полученных денежных средств покупает объект недвижимости по договору купли-продажи, после чего заключает договор залога с банком на такой объект. Риэлтерская компания за счет средств условного заемщика осуществляет возврат кредита и начисленных процентов. Если клиент нарушает условия договора (не возвращает кредит, не вносит периодические платежи), то риэлтерская фирма реализует жилье на рынке недвижимости и вырученные средства передает банку в счет погашения выданного кредита.
• Схема № 3. Кредитование с привлечением выпускаемых банковским учреждением ипотечных облигаций. Данная схема была разработана Центральным Банком России. При реализации такой схемы заемщик получает от банковской организации ипотечный кредит и закладывает в обеспечение полученного кредита недвижимость с оформлением закладной, которая передается банку. Банковское учреждение выпускает ипотечные облигации, реализуемые на вторичном рынке. Вырученные от реализации таких ценных бумаг денежные средства банковское учреждение может задействовать в выдаче очередного ипотечного кредита другому заемщику или привлечь вырученные денежные средства в другие секторы. Заемщик погашает кредит, а коммерческий банк, в свою очередь, погашает соответствующую облигацию ее нынешнему держателю. Стоит отметить, что выпущенные ипотечные облигации в случае банкротства банковской организации не включаются в состав конкурсной массы, а объект недвижимости, как правило, передается в собственность владельцев соответствующих облигаций или собственнику объекта недвижимости (при условии полного погашения облигаций).

Этапы ипотечного кредитования

Несмотря на то, что банки реализуют разные схемы ипотечного кредитования, что существуют различные по своей сути элементы организации процесса ипотечного жилищного кредитования, можно сказать, что ипотечное кредитование условно можно делить на пять этапов:

• Этап № 1. Предварительное рассмотрение заявки на выдачу кредита, личная встреча с потенциальным заемщиком.
• Этап № 2. Установление потенциальной возможности заемщика вернуть денежные средства, проценты, начисленные за пользование кредитов, т.е. оценка платежеспособности предполагаемого заемщика.
• Этап № 3. Принятие соответствующего решение о выдаче ипотечного жилищного кредита заемщику.
• Этап № 4. Заключение кредитного договора между банковским учреждением и заемщиком для выдачи ипотечного жилищного кредита.
• Этап № 5. Непосредственно выдача кредита, его сопровождение и контроль за исполнением заключенного кредитного договора.