Понятие страхование ипотеки
Страхование ипотеки является страхованием риска убытков у кредиторов, возникающих в случае дефолтов заёмщиков ипотек, а также последующей реализации имущественного залога (речь идет о недостатке средств от реализации имущественного залога, а также о невозможности дополнительного взыскания с заёмщика остатка недостающих средств).
Термин страхование ипотеки закрепился исключительно за сегментом кредитных рисков, и его нельзя ассоциировать с другими разновидностями страхования, которые сопровождают ипотечное кредитование (имущественное страхование, страхование титула, страхование от несчастных случаев в составе комплекса страхования ипотеки).
По природе собственного риска страхование ипотеки относят к страхованию рисков по кредитной линии (14-я группа по классификации согласно Solvency_II). По особенностям законодательства России страхование ипотеки может реализовываться посредством страхования ответственности заёмщика (страхователь и плательщик — заёмщик, выгодоприобретатель — кредитор) либо посредством страхования финансовых рисков (плательщик, страхователь и выгодоприобретатель — кредитор). В практике зарубежных стран, поскольку это общий риск, то он традиционно соединяется в единый вид с различием только того, за счет кого реализуется оплата.
История страхования ипотеки
Развитием страхования ипотеки в большей части случаев занято государство. Государственное участие в образовании ипотечных страховых компаний - общепринятая практика в государствах, которые решают задачи обеспечения граждан жильем по доступной цене посредством механизмов ипотечного кредитования (Мексика, США, Канада, Нидерланды, ЮАР, Филиппины и пр.). Действующие в Канаде и США государственные страховые ипотечные компании Federal Housing Administration (FHA) и Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) в условиях финансовых мировых кризисов принимали участие в разрешении стратегических задач, оказывали помощь в восстановлении ипотечного рынка.
В США страхование ипотеки корнями уходит в 1887 год, когда в Нью-Йорке была создана первая страховая ипотечная компания — Title and Guarantee Company of Rochester. В августе 1933 года страховых ипотечных компаний в Америке насчитывалось уже 14, но в период Великой депрессии все они существование свое прекратили.
Новейший этап развития страхования ипотеки датируется 1934 годом – годом создания Федерального государственного жилищного агентства FHA, получившего право являться страховщиком риска возникновения убытка банковской организации по кредитам (ипотеке) в случае неплатежеспособности заёмщиков после продажи заложенной имущественной базы. Банковские организации, при наличии страхования ипотеки, могли снижать требования к первоначальному взносу по кредитам ипотечного типа, что незамедлительно сказывалось на увеличении темпов развития ипотечного и жилищного рынка США.
FHA и сейчас является крупнейшим ипотечным страховщиком в США, но его доля на рынке с момента его образования и до кризиса 2009 года заметным образом изменялась.
Опыт демонстрирует, что во времена роста ипотечного кредитования и экономики на рынок страхования ипотеки активно заходили частные страховщики, и доля FHA в величинах страхования ипотеки уменьшалась. А в периоды кризисов и спадов в экономике, когда частные страховщики сворачивали масштабы своего нового бизнеса, именно деятельность FHA обеспечила необходимую защиту страхования для продолжения выдачи банковскими организациями ипотечных кредитов с пониженным начальным взносом.
В 1946 году в Канаде, для обеспечения жильем ветеранов Второй мировой войны, была создана госкомпания — Канадская жилищная и ипотечная корпорация (Canada Mortgage and Housing Corporation — CMHC). Она стала своего рода «жилищным министерством», отвечающим за политику государства и её реализацию в данной сфере. Страхование ипотеки в Канаде было введено в 1954 году. За образец принимался опыт FHA, роль которого начала играть CMHC, которая с того момента остается в Канаде основным провайдером не только страхования ипотеки, но и программ секьюритизации ипотеки. Частные канадские страховщики ипотеки появились позже, но их доля на рынке страхования ипотеки была небольшой. По статистике, к февралю 2010 года в Канаде застраховано 46 % объёма займов ипотеки, причем 43 % застраховано CMHC.
Российское страхование ипотеки зародилось в 2010 году, когда для создания и развития страхового ипотечного рынка Агентством по ипотечному жилищному кредитованию была образована Страховая компания АИЖК.
Специфические особенности страхования ипотеки
Долговременный характер кредитного риска по ипотечному кредитованию задает специфику методикам его измерения, регулирования и управления, что, в свою очередь, придаёт страхованию ипотеки особенные черты:
- Неравномерный характер риска в периоде по пулу (портфелю) активов ипотеки. Периоды относительно низкой внутрипортфельной корреляции рисков (стабильные периоды) меняются на периоды чрезвычайно высокого уровня взаимозависимости корреляции (частных рисков) в периоды спада экономики, когда отмечается единовременное снижение стоимости и качества всех активов ипотеки. Это важнейшее обстоятельство не позволяет использовать традиционные методики диверсификации риска, которые основываются на предельных утверждениях теории вероятности (к примеру, закон большого числа) и требует изобретения адекватных методик диверсификации и измерения в периоде (чрезвычайно долгих времен). В этой связи время для страхования ипотеки становится более существенной «координатой» в вопросе управления и измерения рисков.
- Сложность вопросов вывода статистики. Для верной оценки характеристик распределения случайной величины (к примеру, ожидаемого убытка) периоды наблюдений по факту, достаточные для обычных разновидностей страхования, будут недостаточны для страхования ипотеки.
- Распределение обязательств страхования во времени. Адекватная оценка цены будущего финансового потока должна учесть ответ на вопрос адекватного разделения резервов страхования во времени, который также особенен для страхования ипотеки. Кроме неравномерности риска по индивидуальному кредиту ипотечного вида, вышеназванный характер неравномерностей внутри портфельной корреляции ведет к необходимости разделения резервов на неожидаемые и ожидаемые, по аналогии с тем, как банковская организация должна разделить распределение убытков на ожидаемые (резерв) в горизонте одного года и неожидаемые (капитал).
