К особенностям рассмотрения жилищных споров можно отнести те определенные подходы к разрешению жилищных споров, которые могут применяться, если отвечают нормам законодательства.
Споры о выселении граждан по предусмотренным законом основаниям с предоставлением иного благоустроенного помещения либо другого жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям.
В данном случае, судье вменяется обязанность проверить, указано ли в заявлении конкретно определенное помещение, которое предоставляется выселяемым гражданам. Если такого указания в заявлении нет, то судья должен вынести определение об оставлении заявления без движения до устранения недостатков. Отмечается, что обязанность указать конкретное жилое помещение возлагается на истца только в случае, если он сам обязан предоставить данное жилое помещение гражданам. Если же обязанность предоставления лежит на ком-то другом, то суд не вправе обязывать лицо указывать конкретное помещение. Более того, суд должен привлечь к участию в деле органы местного самоуправления или предприятие, учреждение, организацию, на которых, в случае удовлетворения иска, будет возложена обязанность по предоставлению жилого помещения.
Споры о принудительном обмене жилого помещения.
При рассмотрении данной категории дел, судьей должны быть надлежащим образом проверены заслуживающие внимания доводы членов семьи, которые проживают в обмениваемом помещении, для того, чтобы в полной мере учесть их интересы. К таким интересам можно отнести, в частности, наличие обстоятельств, которые препятствуют гражданам в силу их возраста или, например, состояния здоровья пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением.
Могут иметь место ситуации, когда спор возникает между членами семьи, которые занимают отдельную квартиру. В данном случае, не является основанием для отказа в удовлетворении иска, отсутствие согласия одного или нескольких членов семьи на переезд в жилое помещение, где проживают и другие наниматели, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.
Споры о переселении из занимаемого жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта.
При рассмотрении таких споров суду следует выяснить, находится ли представляемое для переселения жилое помещение в том же населенном пункте, что и расселяемый жилой дом; пригодно ли предоставляемое помещение для проживания, учитывая возраст, состояние здоровья и иных факторов, относительно переселяемых граждан; продолжительность капитального ремонта.
Имеют место случаи, когда граждане переселяются из помещений, которые принадлежат им на праве собственности. В таких случаях суду нужно установить, действительно ли дому необходим капитальный ремонт, реальная возможность собственника дома приступить к выполнению капитального ремонта, а также время, в течение которого возможно выполнение ремонтных работ.
В решении о переселении нанимателя и членов его семьи судом указывается срок, на который выселяются ответчики.
Споры, связанные с переустройством, перепланировкой жилых помещений.
Здесь судам следует обратить внимание на следующие факты: имеется ли согласие нанимателя и наймодателя на проведение перепланировки или переустройства; как наиболее целесообразно провести изменения указанных помещений. Для решения второго вопроса судом к участию в деле должны быть привлечены органы жилищно-коммунального хозяйства. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается. Если данный спор возник между нанимателями, проживающими в домах, принадлежащих гражданам на праве собственности, надлежит учитывать, что для какого-либо переустройства в этих домах необходимо не только разрешение местной администрации, но и согласие собственника дома, которому принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Споры о выселении в другое благоустроенное помещение.
Имеют место случаи, когда дом, в котором находится жилое помещение нанимателя, подлежит сносу в связи, например, с отводов земельного участка под ним для государственных или муниципальных нужд, либо если жилое помещение переоборудуется в нежилое и в иных случаях. При рассмотрении таких споров, суд проверяет, существует ли решение компетентного органа об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд или же иное решение, позволяющее говорить о выселении нанимателей. Также суду надлежит проверять отвечает ли помещение, в которое выселяют нанимателя, требованиям жилищного законодательства, исходя из того, что отсутствие коммунальных удобств и неблагоустроенность того жилого помещения, из которого выселяется наниматель, не является основанием для предоставления жилого помещения, не соответствующего требованиям указанной нормы закона.
Если выселение производится из служебного жилья, то суду нужно установить, относится ли помещение, которое дается нанимателю взамен к служебному. Для этого следует выяснить, имеется по поводу данного жилого помещения решение о переводе его в категорию «служебные».
Суду не следует забывать и о том, что не всегда требование о выселении из помещений, которые относятся к служебным, подлежит удовлетворению, если предоставляемое помещение также включено в число служебных либо является общежитием, так как выселяемый не является лицом, которому в соответствии с ЖК РФ может быть предоставлено такое жилое помещение.
Споры, вытекающие из условий договора найма жилого помещения.
Для такой категории споров стороной является собственник жилого помещения или лицо, которому собственник делегировал свои права. К таким лицам могут относится и жилищно-эксплуатационные организации и службы. Жилищное законодательство наделяет всех без исключения членов семьи собственника равными правами поэтому опекун (попечитель) несовершеннолетнего может от имени подопечного осуществлять все предоставленные ему правомочия. В частности, он может в интересах несовершеннолетнего требовать раздела жилого помещения и заключения от его имени отдельного договора найма (в том числе и когда несовершеннолетний окажется единственным лицом, имеющим право на занимаемое жилое помещение). Поскольку на совершение сделок по распоряжению имуществом подопечного опекун (попечитель) должен получить согласие органа опеки и попечительства постольку к участию в деле привлекаются эти органы.
