Правовое регулирование найма жилого помещения

Сущность понятия «наем жилого помещения»

В соответствии с положениями договора найма жилого помещения наймодатель принимает на себя обязательства предоставления нанимателю жилого помещения за некоторую плату во владение и пользование для непосредственного проживания в нем.

В качестве нанимателя жилого помещения в соответствии с действующим законодательством может выступать только физическое лицо, а юридическое лицо может заключить договор найма жилого помещения исключительно для предоставления такого помещения для проживания в нем физическим лицам, например, своим работникам.

Договор найма жилого помещения является:

• консенсуальным;
• взаимным;
• возмездным;
• двусторонним.

Как было отмечено ранее, сторонами такого договора являются два участника – наймодатель и наниматель.

Следует отметить, что лица, которые на постоянной основе проживают совместно с нанимателями, не выступают в качестве сторон договора и не несут никаких обязательств по такому договору перед наймодателем. Однако, лица, на постоянной основе проживающие с нанимателем, должны быть в обязательном порядке указаны в договоре.

Договор найма жилого помещения заключается, как правило, в простой письменной форме, при этом несоблюдение условий договора не влечет за собой признание такого договора недействительным. В случае, если установленная форма договора не соблюдена, то стороны такого соглашения имеют право на доказывания наличия договора с использованием любых методов и инструментов доказывания, кроме ссылки на показание свидетелей.

Предметом договора о найме жилого помещения является жилое помещение, т.е. жилое помещение, которое по своему предназначению, а также соответствию предъявляемым на законодательном уровне требованиям пригодно для проживания на постоянной основе в нем людей.

Размер арендной платы в случае договора найма жилого помещения является существенным условием такого договора. На законодательном уровне допускает возможность ограничения свободы сторон в ее формировании посредством установления в соответствующих законодательных и нормативных актов максимального размера платы по такому договору.

Следует отметить, что одностороннее изменение размера платы не допускается, кроме случаев, предусмотренных на законодательном уровне или на уровне договора.

Регулирование отношений найма жилого помещения

Если говорить о правовом регулировании отношений найма жилого помещения, то необходимо выделить три уровня нормативных актов, которые формируют отечественное жилищное законодательство, а именно:

• федеральное законодательство, регламентирующее жилищные правоотношения;
• региональное законодательство, регламентирующее жилищные правоотношения;
• муниципальное законодательство, регламентирующее жилищные правоотношения.

На сегодняшний день отношений найма жилого помещения регламентируются как положениями Гражданского, так и Жилищного кодекса РФ.

Следует отметить, что отношения найма жилого помещения в рамках коммерческого жилищного фонда определяются в большей степени положениями ГК РФ, а отношения найма в жилищном фонде социального предназначения, а также специализированном жилищном фонде регламентируются положениями Жилищного кодекса РФ, а также прочими нормативно-правовыми актами жилищного законодательства.

Положения ГК РФ могут приняться к отношениям найма жилого помещения исключительно при существовании указания на это в жилищном законодательстве. При этом довольно четко разграничить область гражданского и жилищного законодательства на сегодняшний день достаточно трудно, так как обособлено жилищное законодательство не содержит каких законодательство не содержит каких-либо собственных положений, которые в той или иной степени определяют правоспособность, а также дееспособность участников жилищных отношений, также в рамках данного законодательства отсутствуют общие положения о сделках в жилищной сфере, обязательствах и т. д.

В тоже время нормы ГК РФ, регламентируя отношения найма в коммерческом жилищном фонде, в некоторых случаях непосредственно отсылают к жилищному законодательству. Так, например, нормами жилищного законодательства определяется пригодность жилого помещения для постоянного проживания, а также порядок внесения платы за жилое помещение в случае, если данное условие не закреплено в договоре.

На уровне Конституции РФ регулирование правоотношений жилищного характера отнесено к так называемому совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов (п. «к» ст. 72). Можно говорить о том, что при регулировании отношений найма жилого помещения, в части, которая относится к сфере жилищного законодательства, необходимо руководствоваться не только нормами законодательства федерального уровня, но и нормами принятого на уровне субъектов РФ законодательства.

Таким образом, главенствующим федеральным законом, положениями которого регулируются отношения социального найма и найма специализированного жилого помещения, можно назвать Жилищный кодекс РФ, так как именно он обладает верховенством в сфере регулирования жилищных отношений над прочими нормативно-правовыми актами. А правоотношения по договору так называемого коммерческого найма регламентируются главой 35 ГК. В рамках данной главы содержаться нормы, которые прежде всего направлены на регулирование договора социального найма, но в то же время они могут быть применены исключительно при отсутствии регулирования соответствующих отношений ЖК РФ – данное требование отражено в Жилищном кодексе РФ.