Общая характеристика ипотеки (залога) недвижимого имущества
Жилищное обеспечение граждан является острым вопросом в современном мире. Недвижимость является достаточно дорогостоящей, и потому многие люди используют кредит на покупку квартиры, то есть ипотеку. Этот способ является одним из самых доступных для приобретения жилья. Более того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития и развития кредитной системы в банках. Благодаря существованию ипотеки, поддерживается более-менее стабильный спрос на жилье, так как в ее отсутствии приобрести жилье практически нереально.
Принцип взятие недвижимости в ипотеку заключается в том, что, если лицо не исполняет свои обязательства, которые обеспечены залогом, то залогодержатель имеет право обратить взыскание на предмет ипотеки, то есть чаще всего на квартиру.
Ипотека – это вид имущественного залога, при котором должник закладывает недвижимое имущество, которое находится у него в собственности для того, чтобы получить денежные средства.
Институт ипотеки появился в России еще в 13-14 веке. Тогда этот вид кредитования именовался «заклад». Продолжение развития правоотношений между кредитором и заемщиком зафиксировано в 1649 году, когда Соборным Уложением предусматривался переход заложенного имущества в собственность кредитора.
А первое государственное учреждение по ипотечному кредитованию возникло в период правления Екатерины II в 1786 году, когда был издан манифест о создании Государственного земного банка. Также, в связи с этим в 1786 году была учреждена Страховая экспедиция. Предусматривалось страхование каменных построек при проведении кредитных операций. Активное развитие ипотеки продолжалось и в дореволюционной России, и после 1917 года. Однако, после революции ипотечный рынок сильно упал, но несмотря на это, зарубежные страны перенимали опыт России.
И уже в конце 20 века в 1998 году был издан ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который действует и на сегодняшний день.
Согласно нормам этого закона под договором ипотеки понимается договор, в котором залогодержатель, являющийся кредитором, имеет право удовлетворить свои денежные требования за счет заложенного недвижимого имущества другой стороны (должника).
Ипотечный договор сам по себе представляет некое письменное соглашение сторон о передаче в залог недвижимости. При этом заложенный объект недвижимости остается у залогодателя в пользовании.
Статья 5 данного закона определяет какое недвижимое имущество может быть заложено.
- Земельные участки и их части, кроме тех, которые являются государственной или муниципальной собственностью.
- Жилые дома, их части и квартиры.
- Предприятия, сооружения и иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности.
- Машиноместа.
- Воздушные и морские суда.
- Садовые дома и другие строения потребительского назначения.
Как уже было сказано, сторонами в договоре ипотеки являются залогодатель и залогодержатель. Первый является должником по обязательствам, а второй – кредитором. Интерес залогодержателя состоит в том, чтобы обеспечить надлежащее исполнение должником обязательств, либо в случае неисполнения – получения заложенного имущества, либо его стоимости.
Также можно выделить основные принципы ипотечного кредитования. К ним относят следующие:
- срочность, то есть существование определенного срока, на который берется кредит;
- платность, то есть плата лицом процентов за пользование денежными средствами;
- обеспеченность, то есть защита прав сторон в случае нарушении обязательств одной сторон;
- целенаправленность, то есть использование денежных средств в конкретных целях;
- возвратность, то есть необходимость вернуть денежные средства кредитору.
Теоретические вопросы ипотечного кредитования в различные времена изучали такие ученые как С. С. Алексеев, Р. С. Бевзенко, А. С. Звоницкий, Е. В. Васьковский и другие.
Порядок государственной регистрации ипотеки
Предметом ипотеке, как известно, является недвижимое имущество, которому присуще свои особенности. В соответствии с гражданским законодательством существуют два основания возникновения ипотеки: в силу закона или в силу договора.
В соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, которые не предусмотрены законом, подлежат государственной регистрации ограничения прав на имущество и обременение прав на имущества. Как вытекает из сущности ипотеки, она является ограничением прав на недвижимое имущество и подлежит государственной регистрации установленном порядке.
Особенности осуществления государственной регистрации ипотеки прописаны в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости». Согласно ст. 53 указанного закона регистрация ипотеки в силу договора осуществляется на основании договора об ипотеке и заявлений залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке. В случае, когда ипотека возникает в силу закона, то государственная регистрация осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора.
При государственной регистрации ипотеки вносится запись о таком действии в единый государственный реестр недвижимости. Также туда же вносятся сведения о залогодержателе, о предмете ипотеки, сроке, стоимости и пр. Гос. регистрация удостоверяется путем проставления специальной регистрационной отметки на самом договоре об ипотеке.
Данные о внесении информации или изменения каких-либо сведений, которые содержатся в ЕГРН, направляется в соответствии федеральным законодательством правообладателю объекта недвижимости, в отношении которого произведена государственная регистрации ипотеки.
Государственная регистрация ипотеки является непременным доказательством права собственности на имущество и оспариваться оно может только в судебном порядке.
