Общее представление о залоге как о ключевом инструменте банковской деятельности
Залог – это инструмент осуществления ссудной операции, в силу которого кредитор в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства, обеспеченного этим залогом, имеет право получить удовлетворение из стоимости предмета залога (заложенного имущества).
Традиционным для банковской практики способом минимизации рисков является залоговое обеспечение. Оно служит достаточно эффективным средством защиты интересов кредиторов в случае невозможности заёмщиками вернуть взятую ранее ими ссуду (то есть при их банкротстве, отсутствия их кредитоспособности). Хотя, по мнению некоторых специалистов, залоговый механизм является следствием несовершенства экономических отношений, а потому зачастую выступает в качестве фактора, который тормозит развитие банковского дела.
Статья: Залоговые операции банка
В случае внесения залога кредитор выступает залогодержателем, а должник – залогодателем. Однако бывают случаи, когда предмет залога принадлежит третьим лицам (ситуация по аналогии с поручительством, гарантией), которые и выступают тогда в качестве залогодателей.
Залог между залогодателем и залогодержателем возникает либо на основании договора, либо на основании закона (при наступлении определённых обстоятельств).
Удовлетворение, обусловленное залоговым обеспечением, по общему правилу может быть получено залогодержателем в результате передачи предмета залога. Однако возможны и другие варианты удовлетворения имеющихся требований:
- страховое возмещение за утрату или повреждение заложенного имущества;
- возмещение, причитающееся залогодателю взамен заложенного имущества, изъятого в предусмотренных законом случаях;
- доходы от использования третьими лицами заложенного имущества;
- имущество, полученное залогодателем в результате исполнения третьим лицом обязательства, если предметом залога является право требовать исполнения этого обязательства.
Как правило, залог должен обеспечивать весь объём имеющихся у заёмщика обязательств. В том числе, необходимо, чтобы с помощью залога были возмещены расходы залогодержателя на содержание, хранение и взыскание заложенного имущества.
Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи (включая наличные деньги и документарные ценные бумаги) и имущественные права (включая безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, цифровые права).
Особую разновидность залога представляет собой ипотека. В данном случае предметом залога выступает недвижимое имущество, к которому относятся земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Особенности осуществления залоговых операций в коммерческом банке
Каждый коммерческий банк разрабатывает и утверждает собственные (внутренние) методические пособия и порядки, которые, не противореча положениям действующего гражданского законодательства, регламентируют работу с залоговым обеспечением. При этом в настоящее время наибольшей популярностью у коммерческих банков пользуются ипотечные кредиты.
Ипотечное кредитование, как правило, является целенаправленным, то есть каждый ипотечный кредит имеет целевое назначение. У физических лиц это назначение обычно заключается в приобретении новой квартиры или дома с земельным участком. У хозяйствующих субъектов займы под залог имущества связанны с производственными задачами (например, приобретение, реконструкция или строительство производственных объектов, технических и транспортных средств и т.д.).
Коммерческие банки у потенциальных заёмщиков, которые обращаются в кредитную организацию за получением ипотечного кредита, запрашивают стандартный пакет документов. Он позволяет коммерческому банку проверить кредитоспособность заёмщика, стоимость имущества, которое отдаётся в залог, степень риска нереализации инвестиционного проекта (у предприятий) и т.д. Этот пакет состоит из следующих документов:
- свидетельство о государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимости;
- заключение независимой профессиональной оценочной компании об оценке реальной стоимости предмета ипотеки;
- технико-экономическое обоснование ссуды;
- договор со страховой компанией о страховании объекта недвижимости;
- проект договора ипотеки и др.
После анализа этих документов и оценки рентабельности или социальной направленности проекта юридический отдел коммерческого банка даёт своё заключение, на основании которого принимается окончательное решение об удовлетворении кредитной заявке или о её отклонении.
Ипотечные кредиты являются одной из наиболее прибыльных доходных статей коммерческого банка. Это, в первую очередь, связано с долгосрочным характером этой кредитной операции. В течении нескольких дет заёмщики должны ежегодно выплачивать проценты по основному телу кредита, что выражается в достаточно крупной сумме.
При этом сам банк благодаря залоговому обеспечению несёт небольшие риски. Если даже выплата кредита прекратиться, требования кредитной организации могут быть удовлетворены за счёт предмета залога (имущества), которое имеет на рынке достаточно большую ликвидность. Этим объясняется такая распространённость залоговых операций и активная работа банков по их совершенствованию и продвижению среди клиентов.
