Механизм государственной регистрации Великобритании

Эволюция системы регистрации недвижимости в Великобритании

Установление правил регистрации прав на недвижимое имущество в Великобритании прошло довольно долгий путь. Государство на протяжении нескольких столетий пыталось ввести регистрационную систему, способную сделать более надежной передачу земли, упростить этот механизм.

Однако в большинстве случаев права на недвижимость передавались в частном порядке. Заключение большей части договоров купли-продажи земли осуществлялась при помощи профессиональных юристов. Для заключения сделки необходимо было наличие многочисленных документов.

В истории Великобритании можно выделить несколько попыток введения регистрационной системы:

• Закон о внесении в реестр (1525 г.) – предусмотрена обязательная регистрация в судах документов о сделках с недвижимым имуществом;
• Закон о копигольдном владении (1841 г.) – система регистрации была применена впервые в своем современном понимании;
• Закон о земельном ресурсе (1862 г.) – использовался спорадический принцип регистрации; ни профессиональные юристы, ни государственные органы, которые занимались вопросами недвижимости, не были заинтересованы в укреплении и распространении регистрации;
• Закон о передаче земель (1875, 1897 гг.) – обязательная регистрация по избирательному признаку; по требованию Окружного Совета регистрация была обязательной в строго определенных регионах; Закон положил начало процессу распространения регистрации;
• Закон об обязательной регистрации (1925 г.) – обязательная регистрация прав собственности в ряде регионов.

В настоящее время обязательная регистрация предусмотрена в случаях, когда недвижимость подлежит длительной аренде или продается.

Современная система регистрации в Великобритании

Современная система регистрации в Великобритании представляет собой комплекс специальных норм, полностью отвечающий потребностям современного общества. На сегодняшний день в стране зарегистрировано около 90% всех объектов недвижимого имущества. Основная особенность правовых отношений заключена в том, что для собственников, не совершающих отчуждающей сделки, регистрация является добровольной.

Большая доля земель, на протяжении многих веков находилась во владении у одних и тех же семей. Эти земли не внесены в государственный реестр. Многие землевладельцы не хотят регистрировать свои права на имущество вследствие того, что после регистрации и внесении информации в реестр, вся информация становится открытой (включая размер имущества, наличие всех обременений). Обязательной является уплата регистрационного сбора, что для собственников мелких участков является достаточно существенным.

Для привлечения собственников к государственной регистрации Королевский реестр осуществляет политику снижения размеров государственной пошлины. Государство и закон в большей степени защищает зарегистрированную землю.

Последствия регистрации прав на недвижимость:

• регистрация значительно ускоряет и облегчает оборот недвижимости;
• зарегистрированный титул выступает предметом передачи прав, при передачи права в реестре просто меняется одно имя собственника на другое;
• факт регистрации предоставляет собственнику права в отношении его имущества, основанные на общем праве, определяет момент перехода данных прав.

Особенность права является то, что в стране вся земля принадлежит монарху, а остальные лица выступают только держателями земли. В законодательстве, которые регулируют вопросы передачи и регистрации права на недвижимость, в качестве объекта регулирования могут рассматриваться только разные виды права держания, как охватывающего максимальное число лиц и наиболее распространенного.

Согласно Закону о регистрации земель английская королева может передать земли, принадлежащие ей по праву абсолютной собственности, в право держания самой себе на безвозмездной основе. Такие земли уже могут быть зарегистрированы. Все недвижимое имущество, подлежащее регистрации, подразделяется на «вносимое в реестр» и регистрируемое.

В Великобритании существует институт защиты от неправомерной регистрации не внесенного в реестр недвижимого имущества. Любой человек, который имеет интерес в незарегистрированном имуществе, может заявить о необходимости его информировать в случае попытки регистрации титула на данное имущество. Права данного лица защищены в момент регистрации и внесены в реестр. Заявитель получает право быть извещенным о том, что кто-либо подает заявление на регистрацию имущества, может всеми законными способами препятствовать данной регистрации. Это процессуальный институт, он не дает в отношении недвижимого имущества материальных прав.

Виды имущества, подлежащие регистрации

Виды регистрируемого имущества:

• передача «установленного» имущества (незарегистрированный фригольд, право аренды, составляющее на момент передачи более 7 лет);
• передача незарегистрированного legal estate на недвижимость на условиях Закона о жилье (распоряжение собственника, который ведет к утрате держателем статуса благонадежного арендатора);
• безвозмездная передача имущества, которое находится во владении с момента передачи более 3 месяцев;
• безвозмездная передача имущества в виде дара, встречного удовлетворения или по решению суда;
• безвозмездная передача права аренды на незарегистрированное недвижимое имущество;
• появление ипотеки по общему праву на «установленное» недвижимое имущество.

Вносимые в реестр права – это второстепенные интересы, не подлежащие регистрации сам по себе, но подпадающие под защиту благодаря запрету внесения в реестр уведомлений. Они вносятся в реестр ограничений или в реестр собственников.