Ипотека и ипотечный кредит

Понятие ипотеки

Собственное жилье - мечта многих людей, но не каждый человек в состоянии сразу оплатить полную стоимость квартиры. Основная масса желающих выбирает один из двух вариантов: подождать и накопить всю сумму или воспользоваться ипотекой.

Процесс действия ипотеки происходит следующим образом:

• подписание договора ипотечного залога;
• получение денежных средств на покупку недвижимости;
• приобретение недвижимости;
• ежемесячная выплата кредитору его процента.

Объект недвижимости, отдающийся в залог, находится под ипотекой. Залогом может стать не только приобретаемое имущество. Заемщик имеет право оставить в залог другое имущество, например: квартиру, частный дом, дачу, земельный участок, прочие объекты движимого и недвижимого имущества.

В развитых странах ипотека оформляется на учёбу, покупку бизнес-инфраструктуры и многое другое, однако в России в 95% случаев ипотека берется на покупку жилья. Предложения от банков по другим программам ипотечного кредитования практически отсутствуют.

Отличительные признаки ипотеки:

• отдельные федеральные законы регулируют деятельность ипотеки;
• строго целевой характер ипотеки (кредит, оформленный на квартиру, нельзя тратить на покупку предметов роскоши, путешествия или другие вещи);
• длительные сроки кредитования: от 7–10 лет до 50 лет;
• более низкие проценты по ставке в сравнении с обычными кредитами.

Виды ипотеки

Существует четыре крупные категории кредитов на жилье:

1. стандартная ипотека,
2. социальные программы;
3. жилищное кредитование по специальной программе «Молодая семья»;
4. военная ипотека.

Также предусмотрена социальная ипотека, рассчитанная на социально незащищённую часть населения, числящуюся в очереди на получение жилья, например, для:

• многодетных молодых семей (от двух детей и более);
• выдающихся деятелей спорта и культуры;
• ветеранов;
• научных работников государственных учреждений;
• сотрудников оборонно-промышленного комплекса.

В социальной ипотеке государство является гарантом выполнения обязательств перед банком и оказывает финансовую поддержку заёмщиков.

Способы субсидирования социального займа: реализация государственного жилья по заниженным ценам; компенсации по самим кредитным платежам; субсидирование части суммы залога.

Военная ипотека действует для военнослужащих-контрактников, желающих иметь собственную недвижимость. В этих случаях заключается договор, на имя человека открывается персональный счёт, а государство в течение всего срока службы перечисляет на него денежные суммы. Когда срок военного контракта заканчивается, накопленные средства используются для приобретения квартиры в ипотеку.

Для молодых семей (в возрасте до 35 лет) также предусмотрено ипотечное кредитование, по которому предоставляются некоторые государственные субсидии и расширенные возможности по использованию материнского капитала.

Процесс заключения ипотеки

При выборе ипотеки следует обращать внимание не только на размер процентной ставки банка.

Факторы, определяющие выбор ипотеки:

1. Сумма кредита. При большом размере кредита есть риск у самого банка. Для гарантированного возврата банк может потребовать предоставления поручителей, обязательная оценка недвижимости и её страхование.
2. Первый взнос. Чем больше сумма первоначального взноса, тем меньше сумма займа, а следовательно и переплата банку. Некоторые банки активно предлагают ипотечные программы без первоначального взноса, но для клиента это очень невыгодно. Если при стандартной ипотеке первоначальный взнос 10–20%, то в этом случае общая стоимость кредита будет гораздо выше.
3. Сроки кредитования. При выплатах, рассчитанных на большие сроки, сумма месячного платежа не будет высокой, однако больше станет общая переплата. Важно следить за оптимальным балансом между сроком кредита и размером выплат.
4. Валюта кредита. Как внутригосударственные, так и глобальные кризисы создают высокое колебание курсов валют, что является риском для заёмщика. Финансисты рекомендуют занимать средства в той денежной единице, в которой поступает заработок.
5. Специальные предложения. Отдельным категориям граждан предоставляются специальные льготные условия.
6. Условия расторжения договора. Как всегда, самым важным является то, что написано мелким шрифтом в конце контракта. Перед подписанием договора следует выяснить условия осуществления расторжения договора и возможности для каждой из сторон.

После заключения договора купли-продажи между заёмщиком и собственником квартиры, на покупку которой оформляется заем, составляется кредитный договор между заёмщиком и банком. Далее регистрируется договор залога, в котором нужно точно указать все моменты по предмету залога, его стоимости, сроки ипотеки, условия страхования и т. д. Последний этап – заключение страховых договоров (страхуются кредит и объект недвижимости, заёмщик имеет право на страхование собственной жизни и работоспособности.). После всех этих процедур продавец недвижимости получает денежные средства способом, предусмотренным по договору.

Заключая сделку по ипотеке, заемщик максимально быстро получает в собственность жилье. Ипотека, несмотря на достаточно высокий процент по оплате кредита, позволяет экономить средства, которые пошли бы на оплату съемного жилья. Квартира, купленная по ипотеке, является инвестицией в недвижимость, т.к. стоимость недвижимости постоянно растет и со временем ее можно с выгодой продать. Все крупные банки имеют собственную службу безопасности и следят, чтобы сделка прошла без каких-либо проблем.

Ипотека - приемлемый и рабочий инструмент, способный решать жилищный вопрос. Конечно, в ней есть и свои минусы, но другого способа получения собственной квартиры быстро, а не откладывать на неё годами, живя на съемных квартирах, не существует. Основа правильно подобранного ипотечного кредита – взвешенный выбор адекватной программы. Если он состоялся, ипотека становится не тяжелой выплатой долга, а выгодным средством вложения денег в недвижимость.