Государственная регистрация недвижимого имущества и сделок с ним

Сущность и принципы государственной регистрации недвижимого имущества

Порядок регистрации недвижимости определены в Гражданском кодексе (ст. 131) и Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости и сделок с ним».

Особенности государственной регистрации недвижимого имущества:

• государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом;
• результат государственной регистрации — признание государством права собственности или обременения; все органы государственной власти должны уважать и принимать права гражданина на определенный недвижимый объект или его долю;
• подтверждение наличия права на объект для третьих лиц;
• эксклюзивность подтверждения прав на недвижимое имущество со стороны государства; никто не имеет право осуществлять регистрацию и вносить сведения в ЕГРП, кроме федеральных органов.

Основные положения деятельности, связанной с регистрацией недвижимого имущества, предусмотрены в соответствующем Федеральном законе (гл. 1) и ГК (ст. 131).

Единый государственный реестр — это совокупность систематизированных достоверных сведений об учтенном недвижимом имуществе, зарегистрированных на него правах, правообладателях, основаниях возникновения имущественных прав.

Действующие требования к государственной регистрации имущества:

• единство государственного реестра прав (ФЗ ст. 2) — создание единой базы данных, что значительно упрощает учет и техническое сопровождение; соответствующая служба разрабатывает алгоритмы, предотвращающие дублирования записей, что позволяет получить точные данные;
• обязательность регистрации (ст. 4 ФЗ) — все объекты и доли, связанные с недвижимостью, должны быть внесены и отражены в реестре;
• сведения, имеющиеся в ЕГРП, носят открытый характер (ст. 7 ФЗ) — доступ к сведениям есть у любого желающего их получить; сведения можно получить, если отправить запрос в ответственный за процедуру федеральный орган власти.

Обязанности федерального органа исполнительной власти в сфере регистрации недвижимого имущества: контролирует и координирует деятельность органов, регистрирующих права; разрабатывает методические материалы для органов регистрации прав по вопросам государственной регистрации прав, государственного кадастрового учета, ЕГРН) обеспечивает соблюдение порядка ведения ЕГРН; обеспечивает повышение квалификации и обучение работников органов регистрации прав и др.

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом преследует следующие цели:

• защита прав собственников недвижимого имущества, лиц, за которыми закреплены обременения; субъекты правоотношений пользуются услугами модератора, который изменяет статус собственности на объекты и доли в правах, выполняет действия на основании имеющихся и представленных документов;
• достоверность и гласность, составляющие сведения о правах; требования о предоставлении данных и информации должны удовлетворяться;
• обеспечение прозрачного гражданского оборота — открытость и доступность информации позволяет избежать негативных и неожиданных обстоятельств; стороны после изучения документов могут самостоятельно выявить обстоятельства, ведущие к отказу в регистрации;
• контроль доходом, который извлекают стороны сделки (фискальные цели); Росреестр направляет в налоговые органы сведения о прибыли, полученной при продаже недвижимого имущества;
• профилактика и предотвращение действий, нарушающих закон.

Права на недвижимое имущество и сделки, подлежащие государственной регистрации

Федеральный закон «О государственной регистрации имущества…» указывает основные виды прав и сделок, подлежащих регистрации. К ним относится право собственности, вещные права на недвижимое имущество и соответствующие сделки. В этот перечень входят здания, сооружения, земельные участки, участки недр. Предприятия регистрируют, как имущественный комплекс, единый недвижимый комплекс, доли в правах собственности. В законе указаны обременения и ограничения, связанные с объектами: доверительное управление, ипотека, безвозмездное пользование, сервитут, найм и аренда.

Для осуществления регистрации права на недвижимое имущество, его переход, необходимо собрать соответствующую документацию. Регистрация сделки не предусматривает установление определенных сроков на представление документов. Как правило, бывший обладатель недвижимого имущества желает, как можно быстрее передать свой объект, а покупатель — оформить соответствующие документы.

Орган, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию — Росреестр. Сделку можно заключить в любом подразделении Росреестра или в многофункциональном центре.

Документы, необходимы для осуществления сделки:

• паспорта лиц, осуществляющих сделку;
• договор купли-продажи или другой документ, подтверждающий право собственности;
• кадастровый паспорт;
• квитанция об уплате госпошлины;
• доказательства передачи денежных средств (платы).

К дополнительной документации относятся: согласие органа опеки и попечительства; нотариальное согласие супруга (супруги), когда сделка совершается в отношении совместно нажитого недвижимого имущества; согласие лиц, имеющих доли в праве собственности; доказательства соблюдения уведомления о продаже.

Государственная регистрация недвижимого имущества осуществляется в течении 10 рабочих дней после подачи всех необходимых документов в Росреестр. Регистратор принимает и регистрирует предоставленные документы.

В праве государственной регистрации недвижимого имущества может быть отказано. Ст. 20 Федерального закона предусматривает перечень причин для отказа. Заявитель имеет право обжаловать принятое решение в отказе регистрации имущества. Суд имеет право отменить отказ в регистрации