Особенности договора строительного подряда
Договор строительного подряда – это разновидность подрядного договора, в соответствии с которым подрядчик обязан выполнить по заданию заказчика определенные виды строительных работ в установленный договором срок, а заказчик обязуется создать необходимые условия для работ, принять их, уплатить обговоренную цену.
Результатом работы в договоре строительного подряда выступает недвижимость. В понятие строительный подряд входят: строительство или реконструкция жилого дома, предприятия, сооружения, другого здания или объекта, а также работы, непосредственно связанные со стройкой – пусконаладочные, монтажные и др.
В Гражданском кодексе 1922 года, возникавшие из договора подряда отношения, регулировались отдельной главой «Подряд» (гл. VII).
В 1964 году Гражданский кодекс рассматривал подряд и подряд на капитальное строительство, как вполне самостоятельные договоры.
Различие между этими договорами состояло в:
- субъектном составе (в одном случае сторонами выступали участники гражданского оборота, а в другом — исключительно социалистические организации);
- содержании (договор подряда – говорится о выполнении работ, в договоре подряда на капитальное строительство – выполнить строительные работы и сдать объект согласно с утвержденной документацией);
- предмете (договор подряда отображал выполнение любых строительных работ, а договор подряда на капстроительство —только строго определенная деятельность).
Договор подряда является взаимным, возмездным, консенсуальным. Он признается незаключенным, если отсутствуют положения о сроке и предмете данного договора.
К форме договора строительного подряда применяются положения Гражданского кодекса о форме сделок (ст. 158-164). Договор заключается в письменной форме, чаще всего, в виде одного документа, которые подписывают все стороны.
Договор считается заключенным, если стороны обменивались документами посредством электронной, телетайпной, телеграфной, почтовой, телефонной или другой связи (п. 2 ст. 434).
Предмет договора строительного подряда и его правовое регулирование
Нормы, регулирующие отношения, которые возникают из договора строительного подряда, закреплены в главе 37 Гражданского кодекса.
В правовом регулировании капитального строительства значительную роль играют разного рода законодательные акты:
- Федеральные законы;
- Градостроительный кодекс РФ;
- Постановления Правительства РФ;
- Постановления Пленума Верховного суда РФ;
- строительные нормы и правила (СНиП);
- информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ.
Предметом договора строительного подряда являются: определенная работа и результат работы.
Договор строительного подряда заключается на:
- реконструкцию здания, жилого дома, предприятия, сооружения или другого объекта;
- строительство здания, жилого дома, предприятия, сооружения или другого объекта;
- выполнение пусконаладочных, монтажных и других связанных со строящимся объектом работ;
- выполнение работ по капитальному ремонту сооружений и зданий.
Содержание работ, объем и другие требования к работам прописываются в технической документации (п. 1 ст. 743 Гражданского кодекса). Договор строительного подряда определяет содержание и состав технической документации. В договоре указывается, в какой срок и какая сторона обязана предоставить соответствующую документацию (п. 2 ст. 743 ГК). Отсутствие технической документации не выступает безусловным основанием для признания договора незаключенным.
Срок строительного подряда относится к значительным условиям, он определяется самостоятельно сторонами. Сроки строительного подряда могут указываться в договоре, в документах, подписанных сторонами, в графиках выполнения работ. В договоре подряда прописываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию сторон в договоре могут быть предусмотрены сроки выполнения отдельных частей работы. Начальный, промежуточные, конечный сроки выполнения работы (или ее частей) можно изменить в порядке, предусмотренным договором.
Стороны договора строительного подряда
Сторонами договора строительного подряда выступают заказчик и подрядчик. Заказчиками являются дееспособные субъекты гражданского права. Профессиональные заказчики осуществляют функции заказчика для третьего лица в качестве предпринимательской деятельности. К подрядчикам относятся строительные и строительно-монтажные организации, индивидуальные предприниматели с соответствующей лицензией.
При строительном подряде возникают отношения с инвесторами, лицами, которые вкладывают собственные, заемные, привлеченные средства в виде инвестиций. Как правило, между инвестором и заказчиком заключается инвестиционный договор, разновидность комиссии или договора поручения.
Подрядчик имеет право привлекать к исполнению своих обязательств субподрядчиков — других лиц (ст. 706 ГК). В таком случае подрядчик является генеральным подрядчиком. Генеральный подрядчик несет ответственность перед заказчиком (за последствия ненадлежащего исполнения или неисполнения обязательств субподрядчиком, за причиненные субподрядчиком убытки в нарушение положений закона о необходимости выполнения подрядчиком работы лично), перед субподрядчиком (за ненадлежащее исполнение или неисполнение заказчиком своих договорных обязательств.
Заказчик и субподрядчик не могут предъявлять друг другу требования, которые нарушали бы условия договора, заключенного с генеральным подрядчиком. Заказчик не является стороной договора субподряда, субподрядчик - основного договора; ни в основном договоре подряда, ни в договоре субподряда перемены лиц в обязательстве не происходит. Оплата выполненных субподрядчиком работ генеральным подрядчиком должна производиться независимо от оплаты работ генеральному подрядчику заказчиком.
Заказчик с согласия генерального подрядчика может заключать на выполнение отдельных работ прямые договоры с другими подрядчиками. Ответственность за ненадлежащее исполнение работы или неисполнение несут указанные лица непосредственно перед заказчиком.
