Особенности ценообразования на рынке земли

Рынок земли и цена земли

На рынке земли происходит оборот земли, включающий как непосредственную ее куплю-продажу, так и совершение иных сделок с землей (аренда земельных участков).

Рынок земли обладает рядом особенностей, отличающих его от иных видов рынка. Эти особенности обусловлены спецификой ресурсов, которые являются объектом сделок рынка.

Основными свойствами земельных ресурсов являются:

• отсутствие производственных издержек. Земля не производится, а имеется в наличии, поскольку, является природным объектом;
• невоспроизводство земельных ресурсов, ведущее к постоянной нехватке земель;
• лимитированность земельных ресурсов. Землю невозможно воспроизвести и не всегда имеется возможность нахождения замены данного ресурса, изменение его величины так же, невозможно;
• неэластичность кривой предложения земельных ресурсов, что свидетельствует о невозможности увеличения предложения земельных ресурсов при росте цен;
• возможности использования земельных ресурсов в разных целях: сельскохозяйственное направление и несельскохозяйственное направление.

Таким образом, данные свойства земельных ресурсов обуславливают специфичность рынка земли.

Абсолютная неэластичность предложения земли на рынке приводит к ряду особенностей в формирование цен на земельные ресурсы. Данные особенности были выявлены Дж. Риккардо. Ими являются:

• установление высоких цен на земельные ресурсы в силу высоких цен на продукцию, которая выращивается на конкретных земельных объектах;
• при повышении налоговой нагрузки на собственников земельных ресурсов происходит снижение ренты. Повышение цен на продукцию в данном случае не может сопоставляться с налоговой нагрузкой;
• цена земли формируется исходя из стоимостных параметров продукции, которая на ней производится (выращивается);

Земля является особым объектом рыночных отношений. Земельный рынок позиционирует землю в качестве особой ценности, обладающей многообразным набором свойств, которые необходимо эффективно использовать. Разделение земли на отдельные категории осуществляется исходя из целевых ориентиров ее применения. Это позволяет использовать дифференцированный подход к рыночным сделкам.

Установление цены земли опирается на учет затрат и выгод, которые являются важными характеристиками любого земельного объекта. При сопоставлении выгод, которые получает ее собственник от использования земли и расходов, которые он при этом несет, реализуется принятие решения о сохранение земельного объекта в собственности или его продажи.

Когда у собственника имеется земля, то он упускает возможности получения иного дохода от данного ресурса, кроме рентных платежей. Предельный доход землевладения связан с получаемой рентой, а предельные (вмененные) издержки — с рыночной ставкой ссудного процента. Сопоставление этих величин дает представление о продажной цене конкретного земельного объекта.

Цена земли представляет собой капитализированную земельную ренту. Она отражает сумму денежных средств, которую собственник земли должен положить в банковскую организацию, чтобы при действующей рыночной ставке процента получать доход, равный данной земельной ренте.

Естественно, применение данной формулы актуально для определенных условий хозяйствования и определенных закономерностей деятельности. При этом цена земли характеризуется постоянным ростом при прочих равных рыночных условиях. Особенно это касается мегаполисов, промышленных районов.

Механизм ценообразования на рынке земли

Специфика механизма ценообразования на рынке земли связана с необходимостью введения различий между земельным участком, как отдельным ресурсом, и его рассмотрением с производственной точки зрения (производственная функция земли).

Каждый собственник земельных ресурсов имеет возможности их использования по следующим основным направлениям:

1. Реализация земельного объекта.
2. Сельскохозяйственная направленность деятельности, сопряженная с продажей выращиваемой продукции и получением стабильного дохода в виде прибыли.
3. Сдача земли в аренду и получение дохода в виде ренты.

Земельная рента устанавливается посредством соотношения спроса и предложения на земельные ресурсы, которые подлежат сдаче в аренду.

Величина спроса отражает то количество земли, которое арендаторы готовы взять в аренду при том или ином уровне платы за ее использование. Когда стоимость аренды будет высока, происходит рост количества земельных ресурсов, подлежащих сдаче в аренду. Это приводит к отрицательному наклону кривой спроса.

Установление рыночного равновесия на рынке земли имеет следующий вид:

Рисунок 1. Установление рыночного равновесия на рынке земли. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ

Кривая спроса на землю является тождественной кривой предельного дохода от использования земельных ресурсов. Величина предельного дохода от использования земельных ресурсов формируется исходя из его производственных возможностей и условий осуществления деятельности. Когда рента является высокой, то аренде подлежат только высокопроизводительные земли в силу того, что высокий предельный доход позволяет осуществить оплату дорогой ренты, чтобы обеспечить арендатору нормальную величину прибыли. Когда величина ренты снижается, то открываются возможности передачу в аренду земельных объектов, характеризующихся более низкой производительностью.

Арендная плата, помимо ренты, может также включать и амортизацию строений, сооружений и процент вложенного капитала. Это означает, что при введении различных улучшений в земельные характеристики, собственник сталкивается с необходимостью возмещения стоимости затрат и получения процента на затраченный капитал.

В текущих условиях хозяйствования, в новом информационном веке, наблюдается тенденция сокращения предложения земли. Это происходит за счет роста использования земельных ресурсов в несельскохозяйственных целях. Земельные ресурсы становятся дефицитными. Кроме того, наблюдается отрицательное воздействие производственной сферы на экологию, что заставляет государство контролировать использование земли, национализировать земельные ресурсы для их охраны, что, естественно, также, ведет к сокращению предложения земли.