Формирование рынка недвижимости в России

На рынке недвижимости происходит сопоставление спроса и предложения на недвижимое имущество и реализуются разнообразные сделки с ним.

Рынок недвижимости имеет свои особенности в нашей стране. Они связаны со спецификой национальной экономики, историческими стадиями его формирования.

Развитие рынка недвижимости сопряжено с уровнем экономического развития конкретного государства и его отдельных регионов. Также, важную роль в его функционировании играет стадия экономического цикла.

Стадии формирования рынка недвижимости России

Формирование рынка недвижимости, как и рыночных отношений вообще началось после перестройки, когда произошел переход к рыночной экономике, и начали формироваться рыночные отношения.

В формировании рынка недвижимости РФ можно выделить следующие основные стадии:

1. Стадия первоначального формирования капитала. Она приходится на период 1991 по 1995 года. В этот период, взаимодействие участников рынка, заключение сделок не имеют рациональной основы. Все происходит хаотично и несистематизировано. Тогда же происходит активное развитие теневого рынка. С недвижимостью проводятся различные махинации, поскольку новые правовые основы, регламентирующие отношения на данном рынке, еще не сформированы или сформированы в неполной мере. Рыночные механизмы еще не освоены и не могут продуктивно функционировать. Происходит формирование спроса за счет существующего предложения, а не наоборот, как должен быть устроен рыночный механизм.
2. Стадия затишья. Она приходится на 1995-1998 годы. В это время наблюдается осторожность покупателей в заключении сделок купли-продажи на рынке недвижимости. Вложения в недвижимость, практически не осуществляются в этот период. В это время, формируется отдельная категория предложения – элитная недвижимость, ориентированная на приобретение потребителями, обладающими большими доходами.
3. Стадия кризисного развития. Она приходится на экономических кризис, деноминацию 1998 года. Естественно, что развитие и нормальное функционирование рынка недвижимости приостанавливается. Рыночные отношения находятся в стадии заморозки.
4. Стадия восстановительного развития. Она приходится на начало 2000 годов, когда возрождаются рыночные отношения и рыночные механизмы, стабилизируются доходы граждан и предпринимателей, растет инвестиционная активность. Рынок недвижимости переходит на новую ступень развития и приобретает новый качественный уровень своего функционирования. Рынок характеризуется высоким уровнем конкурентной борьбы и формированием четких правовых основ, регламентирующих отношения на нем. В это время активно работает реклама, оказывающее серьезное воздействие на спрос. Механизмы рынка приобретают стабильный уровень функционирования. Происходит диктование покупателями правил игры на рынке, исходя из собственных интересов и потребностей. Этот этап длится до мирового экономического кризиса 2008 года. Однако, в это время так и не было сформировано продуктивной законодательной основы функционирования рынка. Это обуславливает высокий уровень инвестиционных рисков.
5. Стадия мирового экономического кризиса 2008 года. В это время происходят серьезные потрясения на рынке недвижимости. Экономический кризис повлек за собой проблемы ипотечного кредитования, причем, не только российского, но и мирового. Потому, снизились вложения иностранных инвесторов в недвижимость и спрос на рынке сильно упал. Также, происходит заморозка строительства.
6. Современная стадия развития и функционирования рынка. Она сопряжена с рассмотрением недвижимости в качестве объекта инвестиционной деятельности. Рынок включает в себя следующие сегменты: свободные земельные участки, жилая недвижимость, недвижимость для предпринимательской деятельности, объекты социальной сферы, не используемые в коммерческой деятельности.

Факторы формирования российского рынка недвижимости

Рынок недвижимости формируется под воздействием следующих факторов экономического развития государства переходного периода. К ним относятся:

1. Политическая, экономическая и социальная нестабильность страны.
2. Высокие темпы инфляционного роста.
3. Серьезная дифференциация в уровне доходности населения, разных социальных групп.
4. Слабый уровень развития финансовой системы и финансовых отношений.
5. Нестабильность функционирование финансово-экономических отношений и финансово-экономического регулирования.
6. Минимальное количество денежных средств в составе оборотных средств организации.
7. Отсутствие развитой рыночной инфраструктуры. Рынок, практически не имел никаких связей с финансовым рынком, что тормозило механизм его развития и установления рациональных рыночных отношений на нем.
8. Государственная политика регулирования деятельности на рынке недвижимости, которое было недостаточно сформировано, не отвечало реалиям времени и не имело правовой основы. Регистрация сделок купли-продажи недвижимости как единый системный механизм находилась в стадии становления. Формируется криминальная основа совершения сделок с недвижимостью.
9. Преобладание монополистических отношений на рынке недвижимости. Монополия характерна органам государственной власти и коммерческим структурам, обуславливающих неравенство экономических условий деятельности, приводящих к ограничению свободного доступа на рынок.
10. Серьезное воздействие на рынок недвижимости оказывает рынок капитала.

Рынок недвижимости значительно отстает по темпам своего развития от других секторов экономики. Это обусловлено отсутствием продуктивной законодательной базы. Она могла бы позволить совершать безопасные сделки и обеспечить защиту прав собственности участников сделки.

Объектами сделок на рынке недвижимости при его начальном формировании становятся нежилые помещения. Жилая недвижимость составляет минимальный объем предложения.

На первых порах развития рынка недвижимости невозможно было достичь равновесного состояния, т. е. равнозначности спроса и предложения на недвижимое имущество.