Управление девелопментом – это сознательная, целенаправленная, систематическая деятельность экономических субъектов по поводу осуществления планирования, организации, координации, мотивации и контроля в отношении проектов, реализация которых связана с коммерчески обусловленным созданием или реконструкцией объекта недвижимости (здания или земельного участка).
Общее представление о девелопменте
Потребности общества в объектах недвижимости и генерируемых ими услугах удовлетворяется такой подсистемой рыночной экономики, как рынок недвижимости. С течением времени и развитием социально-экономической структуры общества возникла необходимость в осуществлении расширенного воспроизводства фонда недвижимости. Эту задачу с точки зрения экономики стал выполнять девелопмент.
Девелопмент представляет собой разновидность предпринимательской деятельности, которая предполагает создание или реконструкцию объекта недвижимости (здания или земельного участка), что приводит к увеличению его стоимости. Следовательно, девелопмент заключается в инициировании, разработке, организации и управлении проектов развития недвижимости.
Предприниматель, который занимается девелопментом, называется девелопером. Девелопер ведет свою деятельность на свой риск с нацеленностью на получение прибыли. Доходом девелопера является часть прироста стоимости недвижимости, который возникает в результате реализации проектов девелопмента.
В то же время в экономике сегодня существует некоторое разночтение относительно того, что именно понимать под девелопментом. Данным термином в настоящее время называют:
- Качественное материальное преображение недвижимости;
- Профессиональную предпринимательскую деятельность по развитию недвижимости;
- Способ реализации процесса девелопмента, который обеспечивает его максимальную эффективность.
Содержание и особенности управления проектами девелопмента
В девелопменте основным направлением управленческой деятельности является управление проектами. Проектный менеджмент отличается ориентацией на достижение поставленных целей через реализацию проекта с максимальной эффективностью при заданных ограничениях по времени, ресурсам и качеству.
Управление проектами предполагает совершение определенных действий, которые, как правило, группируют на следующие процессы по признаку выполняемых управленческих функций:
- Процессы инициирования – заключаются в осознании необходимости реализации проекта и в принятии решения о ее начале;
- Процессы планирования – заключаются в определении целей, которые должны быть достигнуты в ходе реализации проекта, критериев, по которым будет оцениваться успех проекта, а также в разработке рабочих схем достижения целей;
- Процессы выполнения – заключаются в мобилизации, организации и координации всех видов ресурсов (материальных, трудовых, финансовых) в целях выполнения установленного плана;
- Процессы анализа – заключаются в сравнении плановых и фактических показателей реализации проекта, в определении степени их соответствия и отклонения, в принятии решений (в случае необходимости) о применении корректирующих воздействий;
- Процессы корректировки – заключаются в определении, согласовании, утверждении и применении необходимых корректирующих воздействий;
- Процессы завершения – заключаются в формализации выполнения проекта и в его подведении к упорядоченному и фиксируемому результату.
Мировая практика говорит о том, что в процессе управления проектами девелопмента в центре внимания должны находится три основные характеристики проекта, которые образуют его «магический треугольник». Речь идет про содержание проекта, сроки его реализации и его стоимость.
Для того, чтобы успешно осуществить управленческое воздействие, проекты девелопмента рассматривают через призму их разложения на три основные фазы: предпроектную, организационно-проектную и строительную.
Предпроектная фаза управления проектом девелопмента начинается с проведения инвестиционного анализа рынка и подготовки концепции развития объекта. Для этого приглашают специалистов, консультантов, архитекторов, которые предлагают план-график реализации проекта в целом.
На организационно-проектной фазе управления проектом девелопмента, с одной стороны, разрабатывают градостроительную документацию, с другой стороны, подготавливают проектную документацию. В этих целях требуется подготовить и получить необходимые разрешения от уполномоченных государственных органов, сформировать необходимый комплект исходных данных, провести инженерные изыскания.
Немаловажным является организация тендера и выбор подрядчика на разработку и утверждение документации. После выбора подрядчика с ним нужно согласовать принципиальные условия проектирования. Кроме того, нужно организовать и провести общественные обсуждения по разрабатываемой документации. После окончательного утверждения документации она подлежит передаче подрядной организации, которая занимается непосредственным выполнением строительных работ.
На строительной фазе управления проектом девелопмента к его реализации привлекают подрядные организации через проведение торгов и заключение с их победителем строительных контрактов. Впоследствии необходимо контролировать выполнение этих контрактов.
Следом нужно организовать финансирование строительства и осуществить пристальный контроль за расходованием средств. Контроль также должен быть установлен за графиком выполнения строительных работ.
Результаты выполненных работ проходят специальные процедуры приемки. После чего организуется сдача готового объекта недвижимости и оформление акта приемки этого объекта в эксплуатацию.
