Введение в оценку недвижимости

1 Введение в оценку недвижимости     «Оценка недвижимости» – курс лекций, ориентированный на расширение и углубление знаний студента о гражданском обороте собственности. Оценочная деятельность в большей мере является искусством, нежели точной наукой, а оценщик – представителем мультидисциплинарной высококвалифицированной профессии. Для изучения курсов лекций «Экономика (оценка) недвижимости» и «Оценка собственности (имущества)» необходимы знания из различных областей деятельности и науки: логики, статистики, информатики, экономики предприятия, бухгалтерского учёта и отчётности, системы налогообложения, хозяйственного права, строительного дела, правовой, строительной, экологической экспертиз и других учебных курсов.     Изучение подходов и методов курсов «Экономика (оценка) недвижимости» и «Оценка собственности (имущества)» позволит рассмотреть собственность с иной стороны и поможет при оценке машин, оборудования и технологических линий, имущественного комплекса предприятий (бизнеса), объектов интеллектуальной собственности (включая технологии), при переоценке основных фондов, подготовке дипломного проекта, составлении бизнес-плана, а также профессиональном анализе результатов проведенной оценки материальных и нематериальных активов.     1.1 Объекты оценки и субъекты оценочной деятельности     К объектам оценки относятся: • права собственности, иные вещные права, обязательства (долги) и работы (услуги) в отношении недвижимого имущества; движимое имущество (за исключением денег и ценных бумаг), а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда речного плавания, космические объекты; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность), а также конфиденциальная информация, имеющая коммерческую ценность; • права собственности, иные права, обязательства (долги) и работы (услуги) в отношении ценных бумаг, паев, долей (вкладов) в уставных (складочных) капиталах, а также предприятия как имущественные комплексы.     К субъектам оценочной деятельности относятся: физические лица – специалисты-оценщики, имеющие специальное образование и необходимые навыки и познания в области оценочной деятельности, являющиеся членами саморегулируемой организации оценщиков и заключившие трудовой договор с компанией, в уставе которой зафиксировано осуществление оценочной деятельности. Помимо оценщиков к оценочной деятельности привлекаются другие профессиональные участники соответствующих рынков оцениваемых активов. В частности, при оценке объектов недвижимости привлекаются эксперты, в том числе строители, финансисты, бухгалтеры, аудиторы, юристы, налоговые консультанты, риелторы и др.     1.2 Объекты недвижимости     В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ:     «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.     К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.     Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе».     Таким образом, к недвижимости относятся материальные объекты с неизменным месторасположением (и объекты, приравненные к ним) совместно с правами и обременениями, возникающими при их использовании в качестве потребительских благ (земельные территории, массивы недр, обособленные водоемы или их части, закрепленные на земле средства производства, леса, многолетние насаждения, а также воздушные и водные суда, космические объекты).     В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса РФ:     «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненно наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Гражданским кодексом и иными законами.     В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учёт отдельных видов недвижимого имущества.     Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации».     В соответствии с постановлением Госстандарта России от 26 декабря 1994 г. № 359 с 1 января 1996 г. в Российской Федерации введен в действие Общероссийский классификатор основных фондов – ОК 013-94 (ОКОФ). В состав основных фондов входят группы «здания», «сооружения», «передаточные устройства», «насаждения многолетние», которые в соответствии с Гражданским кодексом относятся к объектам недвижимости. Кроме того, к недвижимости, в соответствии с Гражданским кодексом, относятся частично основные фонды, входящие в другие группы основных фондов, а также объекты «незавершенного строительства», не учитываемые в ОКОФ.     При описании и анализе объектов недвижимости в целях их оценки можно использовать утвержденную постановлением Правительства Российской Федерации от 1 января 2002 г. «Классификацию основных средств, включающихся в амортизационную группу», применяемую для начисления амортизационных отчислений по основным фондам. Расчёт амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов производится в соответствии с методами, представленными в Положении по бухгалтерскому учёту «Учёт основных средств» ПБУ 6/01 и в гл. 25 Налогового кодекса Российской Федерации (часть вторая).     При проведении переоценки основных фондов с использованием индексов изменения стоимости основных фондов используется Общероссийский классификатор основных фондов, который официально используется в финансовой отчётности. На ОКОФ базируется нормативные данные по определению восстановительной стоимости – Укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС).     Земельные участки, находящиеся в собственности, учитываются в материальных активах, а иные права (аренды, пожизненно наследуемого владения, бессрочного пользования и др.) – в нематериальных активах. Для целей оценки земельных участков они классифицируются в зависимости от вида законодательно установленного использования: сельскохозяйственные, лесохозяйственные, земли поселений и пр.     В Градостроительном кодексе РФ используется несколько иная классификация, которая тоже может быть использована при описании и анализе земельных участков.     Основную часть объектов недвижимости составляют здания, которые можно разделить на две группы: жилые и нежилые.     К жилым объектам недвижимости относятся:     1. Комнаты и квартиры – для постоянного проживания.     2. Жилые дома односемейные (коттеджи), малосемейные (таунхаус) – для постоянного проживания.     3. Гостиницы, отели – для временного проживания.     4. Садовые дома – для сезонного проживания.     В группу нежилых зданий входят строительно-архитектурные объекты, назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей:     1. Промышленные здания и сооружения.     2. Административные здания.     3. Складские здания.     4. Торговые объекты.     5. Сервисные объекты (специализированные дома быта, ломбарды, предприятия связи).     6. Спортивные объекты.     7. Медицинские объекты.     8. Объекты культурного назначения (музеи, театры и дома культуры).     9. Учебно-просветительские (детские сады, школы, институты, библиотеки, студии и т.п.).     Жилое помещение есть неделимая вещь (например, дом, квартира, и т.д.). Неделимая вещь – вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения её назначения (ст.133 ГК РФ).     Сложная вещь – если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, и они рассматриваются как одна вещь. Действия сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяются на все её составные части, если договором не предусмотрено иное (ст. 134 ГК РФ).     Главная вещь и принадлежность – вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи, и связана с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК РФ).     Назначение жилого помещения – жилые помещения предназначены для проживания граждан.     Квартира как объект права. Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ).     К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технолого-технических функций или для обслуживания населения. Строение, сооружение – единица строительной продукции, признанная в административном порядке (оформлены документы о приеме в эксплуатацию) пригодной для использования по конкретному назначению, соответствующему землеотводной и проектной документации.     Конструктивные и функциональные части строения, сооружения (основание, фундамент, несущие и ограждающие конструкции, полы, отделочные улучшения, инженерные коммуникации и устройства) образуют строение как структурно неделимую многофункциональную вещь.     Функциональные части строения, сооружения (точки, линии, площади и объёмы конкретного назначения) образуют строение как функционально делимую сложную вещь.     Конструктивные и функциональные части сооружения являются самостоятельными объектами права и самостоятельными объектами оценки. Конструктивные части зданий и сооружений могут иметь физический износ, а их функциональные части могут иметь и функциональный износ.     К жилому строению относится строение, более половины площадей и объёмов которого предназначены для проживания и/или обслуживания помещений проживания граждан.     Площади и объёмы строения, функциональное (не техническое) назначение которых в административном порядке не признано и/или не утверждено (площади фасадов, кровли, чердачные и подвальные объёмы), объектами права и объектами оценки не являются.     Нежилое строение с жилыми помещениями – строение, площади и объёмы жилых помещений которого составляют менее половины иных функциональных площадей и объёмов строения.     Жилая квартира – конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, имеющая хотя бы два функциональных объёма (комнаты) и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объёмов) других квартир (мест общего пользования).     Жилая комната – конструктивно обособленная неделимая функциональная часть квартиры, площадь которой в соответствии с правилами государственного учёта учитывается в составе жилой площади квартиры. Площадь жилой комнаты или жилых комнат квартиры является площадью основного (главного) назначения.     Вспомогательные помещения квартиры (принадлежности жилых комнат) – конструктивно обособленные неделимые функциональные части квартиры (принадлежности площади основного назначения), площадь которых в соответствии с правилами государственного учёта учитывается в составе общей площади квартиры. Назначение вспомогательных помещений предусматривается проектом и признается в административном порядке. Вспомогательные помещения, назначение которых не указано в проекте и/или не признано в административном порядке, объектами оценки не являются.     1.3 Рынок оценочных услуг     Рынок оценочных услуг в начальный период его формирования в России характеризуется хаотичным развитием, непрофессионализмом случайных в профессии оценщика работников и компаний, демпингом и систематическими злоупотреблениями, что было свойственно переходному периоду развития экономики России. За переходный период рынок оценочных услуг прошел значительный путь – от практического его отсутствия до международного признания.     После вступления в 2008 г. в действие измененного (уточненного) Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рынок оценочных услуг начал структурироваться и систематизироваться.     Главной особенностью на рынке оценочных услуг стала смена субъектов оценочной деятельности: вместо юридических лиц ими стали физические лица. Субъектами оценочной деятельности с 1 января 2008 г. признаются только физические лица, т.е. специалисты, имеющие профессиональное образование (переподготовку), являющиеся членами саморегулируемой организации оценщиков (далее по тексту – СРО) и застраховавшими свою профессиональную деятельность на сумму не менее 300 000 руб. Оказанием услуг по оценке могут заниматься и юридические лица, имеющие в своем штате не менее двух специалистов-оценщиков, отвечающих требованиям законодательства по отношению к оценщикам – физическим лицам, с заключением трудового договора с ними.     Значимость и ответственность оценщика – физического лица повысилась, вплоть до материальной ответственности за подготовку некачественного отчёта, в том числе и своим личным имуществом.     Новые требования к образованию, обязанность быть членом СРО и представлять отчёты в СРО для плановой проверки своей деятельности, необходимость внесения безвозвратного взноса в компенсационный фонд СРО и оплата ежегодных членских взносов существенно повлияли на рынок труда в сегменте оценочных услуг. Этот сегмент сконцентрировался за счёт ухода из него случайных компаний и работников, для которых услуги по оценке не являлись приоритетным направлением деятельности. При таком положении качество оценочных услуг должно было возрасти с одновременным ростом цен на эти услуги.     Анализ рынка оценочной деятельности показывает, что квалифицированным оценщиком может стать специалист с высшим профессиональным образованием (профессиональной переподготовкой) через 3–4 года, но чаще всего только при условии базового образования, связанного со строительством (для оценки недвижимости), экономикой и финансами (для оценки бизнеса).     Период качественного преобразования рынка оценочных услуг (новых рыночных отношений, стандартов, правил и др.) совпал с периодом экономического кризиса, который существенно сократил гражданский оборот собственности, в том числе объектов недвижимости. Это привело к большему сокращению рынка оценочных услуг по сравнению со снижением основных макроэкономических показателей.     Были разработаны и продолжают совершенствоваться документы и методические рекомендации, упорядочивающие отношения между банковским и оценочным сообществом, однако резкое снижение рынка банковского кредитования привело к существенному сокращению объёмов заказов на оценку для целей кредитования. Следом за этим оценочные компании сократили или ликвидировали подразделения по оценке жилой недвижимости, начали модернизировать оценочные модели и методологии (включая расчёт и обоснование показателей для оценки, методы прогнозирования цен, рисков и др.), ранее приспособленные к возрастающему тренду стоимости активов. Впрочем, как и банковские методики расчёта рисков, модели и методологии были адаптированы именно к постоянно возрастающему тренду.     Усиление внимания к сравнительному подходу потребовало детализации и углубления анализа существующих предложений активов на рынке. Логическим результатом такого преобразования рынка оценочных услуг стали глубокая комплексная методологическая проработка и анализ существующей рыночной ситуации, построение всесторонне обоснованных прогнозов, расширение баз получения данных для оценки вместо минимизации сроков исполнения заказа и стоимости услуг. При этом увеличиваются затраты на проведение оценки и профессиональные риски оценщика и оценочных компаний.     Структура рынка оценочных услуг1 по итогам 2008 г. следующая, %:     Недвижимое имущество 34,3     Ценные бумаги и бизнес 32,5     Оборудование и транспортные средства 12,5     Переоценка активов/основных фондов 11,0     Нематериальные активы и интеллектуальная собственность 6,7     Инвестиционные проекты 2,0 Прочие 1,0 1.4 Законодательство по оценочной деятельности     Оценочная деятельность, включающая оценку недвижимости, осуществляется в соответствии со следующими документами:     Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;     Федеральным законом от 27 июля 2006 г. № 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;     Федеральным стандартом оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256;     Федеральным стандартом оценки № 2 «Цели оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255;     Федеральным стандартом оценки № 3 «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254;     стандартами Российского общества оценщиков (РОО) и других саморегулируемых организаций оценщиков;     международными стандартами оценки – МСО 2005 (7-е издание) Международного комитета по стандартам оценки1.     1.5 Стандарты оценки     Международные стандарты оценки (МСО) – более широкие и универсальные и в то же время конкретные в тех вопросах, по которым удалось прийти к согласию. Национальные стандарты применяются в тех случаях, когда национальное законодательство предусматривает или приводит к отступлению от МСО и служат как «дополнительные стандарты».     Стандарты оценки являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, требований к проведению оценки и оформления отчёта.     Выбор стандарта стоимости определяется назначением (задачей) оценки и юридическим описанием объекта оценки.     При проведении оценки объекта оценки на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда или решения уполномоченного органа по контролю осуществления оценочной деятельности в Российской Федерации (Росимущество) оценщик обязан использовать вид стоимости объекта оценки, указанный в соответствующем определении или решении.     При составлении отчёта об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчёта об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.     Рыночная стоимость объекта недвижимости     Рыночная стоимость. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда: • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.     Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.     Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки – наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.     Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объёмом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.     Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.     Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях: • при изъятии имущества для государственных нужд; • при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества; • при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке; • при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал; • при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства; • при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.     Типичный продавец – действующий компетентно, расчётливо и без принуждения собственник объекта недвижимости, имеющий намерение передать полное или частичное (аренда) право собственности на него другому лицу за плату, близкую к ценам (арендной плате) актуальных сделок на рынке аналогичных объектов.     Типичный покупатель – действующий компетентно, расчётливо и без принуждения инвестор (арендатор), имеющий намерение приобрести полное (или частичное) право собственности на объект недвижимости за плату, близкую к ценам (арендной плате) актуальных сделок аналогичных объектов.     Виды стоимости объекта недвижимости, отличные от рыночной стоимости     Инвестиционная стоимость. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости (в отличие от определения рыночной стоимости) учёт возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.     Ликвидационная стоимость. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки устанавливается расчётная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.     При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.     Кадастровая стоимость. При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.     Подходы к оценке: затратный, сравнительный, доходный     Подход к оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.     В соответствии с Федеральными стандартами оценки № 1, № 2, № 3, утвержденными приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 254-256, субъектами оценочной деятельности при оценке имущества используются три подхода.     Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.     Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами–аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.     Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учётом износа и устареваний.     В зависимости от конкретной ситуации три подхода определения стоимости объекта оценки могут дать результаты, существенно отличающиеся друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости объекта оценки зависит от цели оценки и обоснованности весовых коэффициентов каждого из подходов.     Методы оценки     Метод оценки – последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Дата проведения осмотра и оценки объекта недвижимости     Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) – дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчёта об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.     Дата (период) осмотра объекта оценки – любая дата (период) фактического осмотра объекта недвижимости до даты его оценки. Дата последнего осмотра объекта оценки должна совпадать с датой проведения оценки. Цена объекта недвижимости     Цена – денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.     Затраты – денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цена, уплаченная покупателем за объект оценки. Аналог объекта недвижимости     Аналог объекта недвижимости – сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях. Срок экспозиции объекта недвижимости     Срок экспозиции объекта недвижимости рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта недвижимости до даты совершения сделки с ним. Итоговая величина стоимости объекта недвижимости     Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта недвижимости.     Итоговая стоимость объекта недвижимости определяется путем расчёта стоимости объекта недвижимости при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.     Итоговая величина стоимости объекта недвижимости должна быть выражена в валюте Российской Федерации (в рублях) в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.     Итоговая величина стоимости объекта недвижимости, указанная в отчёте об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом недвижимости, если с даты составления отчёта об оценке до даты совершения сделки с объектом недвижимости или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев. Экспертиза отчёта об оценке недвижимости     Экспертиза отчёта об оценке – совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчётов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Право осуществления оценочной деятельности     Оценка объекта недвижимости может проводится оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.     При заключении договора об оценке оценщик обязан информировать заказчика о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе о праве осуществления оценщиком оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчёту по оценке, а также о стандартах оценки. Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке, в котором указывается также фамилия, имя и отчество оценщика(ов), реквизиты документа, дающего право осуществлять оценочную деятельность, полис страхования профессиональной деятельности (гражданской ответственности) оценщика(ов).     Основными требованиями и условиями для получения права осуществления оценочной деятельности на территории Российской федерации являются: • профессиональное образование или профессиональная переподготовка; • соблюдение оценщиком законодательных и нормативно-правовых актов; • повышение оценщиком не реже одного раза в три года квалификации в области оценочной деятельности; • страхование гражданской ответственности оценщика; • предоставление по запросу СРО, членом которой является оценщик, материалов для контроля оценочной деятельности; • наличие в штате компании не менее двух оценщиков, имеющих трудовой договор с компанией; • страхование профессиональной деятельности (гражданской ответственности) оценщиков; • членство в СРО с оплатой вступительного взноса и ежегодных взносов; • оплата взноса в компенсационный фонд СРО. Процесс оценки недвижимости и требования к её проведению     Процесс оценки недвижимости включает в себя ряд последовательных действий, выполняемых в ходе определения величины стоимости объекта недвижимости. Проведение оценки обычно включает в себя следующие этапы:     1. Заключение с заказчиком договора об оценке объекта недвижимости с включением в договор обязательных данных в соответствии с законодательными и нормативными актами: наименования объекта недвижимости с адресом, даты оценки и даты подготовки отчёта, реквизитов оценщика – физического лица, цели оценки, вида определяемой стоимости и др.     2. Постановка задачи (подготовка технического задания): • идентифицируется и детально описывается оцениваемый объект недвижимости. Определяется и письменно фиксируется местоположение объекта оценки, его статус и физический состав; • устанавливается цель оценки. Цель оценки формирует сферу использования отчёта (заключения) об оценке, дает возможность оценщику определить характер использования данных для оценки, принципы, суждения и подходы, которыми он должен руководствоваться при оценке; • устанавливается вид стоимости, подлежащий определению, в соответствии с поставленной целью и стандартами оценки; • устанавливается дата оценки.     3. Подготовка плана работ по оценке: • составление графика работ по оценке, включающего сроки, разделы отчёта по оценке объекта оценки и исполнителей; • составление перечня источников получения информации и способов её поиска и сбора. Источники информации приведены далее в п. 1.7. Кроме того, у оценщика имеется собственная база данных, которая пополняется по мере выполнения оценки объектов оценки; • определение затрат на получение и обработку информации. Затраты включают в себя расходы на получение платной информации, оплату услуг экспертов, маркетинговых и иных исследований, на командировочные и транспортные расходы, а также на оформление отчёта и др.; • определение методологии (модели) оценки объекта оценки, соответствующей цели оценки и виду определяемой стоимости; • определение величины вознаграждения оценщика, экспертов и других работников, участвующих в подготовке отчёта по оценке.     4. Поиск, сбор и обработка информации: • установление количественных и качественных характеристик объекта недвижимости в ходе осмотра объекта оценки. Оценщик осуществляет сбор и обработку правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта недвижимости правами иных лиц; данных бухгалтерского учёта и отчётности, относящихся к объекту недвижимости; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта недвижимости; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта недвижимости с целью определения его стоимости. Осуществляется сбор иной информации, связанной с объектом недвижимости, данные по местоположению объекта оценки и ближайших окрестностей, данные о расценках и затратах на строительные работы, информации об окружающей среде, социальной и промышленной инфраструктуре и других факторах, оказывающих влияние на формирование рыночной стоимости оцениваемого объекта оценки. При сборе и обработке данных наибольшее внимание оценщик уделяет полноте и достоверности собранных данных; • анализ рынка недвижимости. Оценщик определяет и анализирует рынок недвижимости, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также собирает аналоги объекта недвижимости и обосновывает их выбор.     5. Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта недвижимости, в соответствии с которым и проводится определение его рыночной стоимости. Вариант наилучшего и наиболее эффективного использования отбирается последовательно из вариантов, соответствующих правовым требованиям и ограничениям, физически осуществимым, экономически эффективным и обладающим максимальной продуктивностью.     6. Оценка рыночной стоимости земельного участка. При оценке объекта недвижимости вместе с земельным участком, на котором располагается объект недвижимости, стоимость земельного участка приводится отдельно от расположенного на нем объекта недвижимости.     7. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчётов. Оценщик проводит необходимые расчёты того или иного вида стоимости объекта недвижимости с учётом полученных количественных и качественных характеристик объекта недвижимости, результатов анализа рынка недвижимости, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта недвижимости в будущем (рисков), и другой информации.     8. Обобщение (согласование) результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта недвижимости. В процессе согласования проводится проверка достоверности всех данных, использованных в расчётах, проверка сделанных допущений и выводов, проверка математической правильности расчётов и сделанных округлений и формируется окончательное заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости.     9. Составление и передача заказчику отчёта об оценке объекта недвижимости. Детализация и полнота включенных в отчёт данных (включая собранные, но не использованные в расчётах и аналитических разделах данные) определяется договором об оценке с заказчиком. Требования к содержанию отчёта об оценке содержатся в законодательстве об оценочной деятельности и федеральных стандартах оценки. 1.6 Цели оценки недвижимости     Формулировка цели оценки объекта недвижимости необходима для выбора вида стоимости. Вид стоимости, определяемый для каждой конкретной ситуации, называется базой оценки. Основными целями оценки объекта недвижимости и соответствующими базами оценки являются: • покупка или продажа (рыночная стоимость, инвестиционная стоимость); • продажа в течение ограниченного периода времени (ликвидационная стоимость); • использование объекта недвижимости в качестве залога для обеспечения кредитных обязательств (рыночная стоимость, стоимость замещения, стоимость воспроизводства, стоимость при существующем использовании); • страхование (стоимость замещения, стоимость воспроизводства); • принятие инвестиционных решений (рыночная стоимость, инвестиционная стоимость); • налогообложение (кадастровая стоимость); • составление финансовой (бухгалтерской) отчётности (рыночная стоимость, стоимость замещения, стоимость воспроизводства, ликвидационная стоимость); • включение в проспекты эмиссии (рыночная стоимость, инвестиционная стоимость); • разделение, слияние или выделение объектов недвижимости (рыночная стоимость, стоимость замещения, стоимость воспроизводства); • сдача в аренду (рыночная стоимость, инвестиционная стоимость); • переоценка основных фондов (стоимость замещения, стоимость воспроизводства); • внесение объекта недвижимости в качестве вклада в уставный капитал (рыночная стоимость); • передача недвижимости в управление (рыночная стоимость) и др.     1.7 Информационная база оценки     Первичная информация по объекту оценки должна быть тщательно проверена совместно с лицами, участвующими в сделке по купле-продаже (покупатель, продавец, риэлтор, юрист) для подтверждения данных, необходимых для оценки: даты продажи; договора купли-продажи с указанием переданных прав, условий финансирования, чистоты сделки; описание объекта недвижимости; результаты и выводы проведенных правовых, строительных, экологических и иных экспертиз; данные бухгалтерского учёта о затратах на содержание недвижимости и полученных доходах и др. Нормативно-правовая база     К нормативно-правовой базе относятся: • справочники оценщика; • индексы цен в строительстве – ежеквартальный межрегиональный информационно-аналитический бюллетень; • региональные справочники стоимости строительства; • укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС); • укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС). Отчётно-учетные данные     В состав отчётно-учетных данных входят: • учетные формы основных фондов; • технический паспорт объекта недвижимости; • кадастр земельного участка. Средства массовой информации     Средства массовой информации, освещающие вопросы оценки недвижимости: • журналы: «Недвижимость и цены», «Недвижимость для бизнеса», «Столичная недвижимость», «Ваша собственность», «RWAY», «Недвижимость, строительство, интерьер», «Русская недвижимость»; • газеты: «Квартира, дача, офис», «Из рук в руки», «Зеленый проспект», «Экстра-М», «Риэлтор». Интернет-база     В состав Интернет-базы входят: • сайты оценочных, риэлторских, консультационных и других фирм, функционирующих на рынке недвижимости; • сайты саморегулируемых организаций оценщиков; • электронные журналы по рынку недвижимости; • форумы по рынку недвижимости.     1.8 Отчёт об оценке     Отчёт об оценке содержит заключение о стоимости, базу оценки, цель оценки, все допущения и ограничительные условия, информацию об оценщике, даты последнего осмотра объекта оценки и оценки, дату составления отчёта, описание характера осмотра объекта недвижимости, использованные стандарты. Отчёт подписывается оценщиком. В отчёт должны быть включены все необходимые элементы в соответствии с законодательством и ФСО. Отчёт об оценке может иметь устную или письменную форму.     При устном отчёте результаты оценки устно сообщаются клиенту и сопровождаются письменным резюме оценки.     При письменном отчёте результаты оценки, сообщаемые клиенту в письменной форме, представляют собой использованные документы и материалы, их анализ и расчёты для установления заключения о стоимости.     Отчёт об оценке должен соответствовать следующим требованиям: • содержать ясные и четкие выводы о стоимости; • указывать клиента (заказчика), предполагаемое использование результатов оценки и соответствующие даты (дата, на которую определена величина стоимости; дата составления отчёта; дата или период осмотра объекта оценки); • содержать определение базы оценки стоимости; • описывать цель работы и объём проведенных исследований для получения результата; • включать формулировки всех допущений и ограничительных условий, от которых зависит заключение о стоимости; • описывать анализируемую информацию и данные, использованные подходы к оценке и процедуры оценки, а также рассуждения в обоснование анализа, мнений и заключений, содержащихся в отчёте; • содержать заявление, извещающее пользователя, что отчёт является конфиденциальным для оценщика и пользователя и что оценщик не несет никакой ответственности в том случае, если какая-либо третья сторона будет опираться в своих заключениях на отчёт; • содержать оговорку, запрещающую публикацию отчёта целиком или по частям или публикацию ссылок на отчёт, данных, содержащихся в отчёте, имени и профессиональной принадлежности оценщика; • оговаривать, в соответствии с какими стандартами проведена оценка; • включать имя, профессиональную квалификацию и подпись оценщика.     Отчёт по оценке недвижимости состоит из следующих основных частей:     1. Титульный лист (наименование и адрес объекта оценки, дата проведения оценки, наименование заказчика и оценщика).     2. Сопроводительное письмо с кратким содержанием основных характеристик объекта оценки, перечнем использованных материалов и стандартов оценки, фактов и выводов – результатов оценки (письмо-отчёт).     3. Задание на оценку, в котором указываются объект оценки и его собственник, основание для проведения оценки, заказчик и оценщик (включая их адреса и банковские реквизиты), оцениваемые права, текущее использование объекта оценки, срок экспозиции, наилучшее и наиболее эффективное использование, цель и назначение оценки, дата осмотра и проведения оценки, балансовая стоимость объекта оценки, форма отчёта по оценке.     4. Результаты оценки и итоговая стоимость объекта оценки.     5. Сертификат качества оценки и основные предпосылки, допущения и ограничения.     6. Свидетельство, подтверждающее членство в СРО, договор страхования профессиональной деятельности и квалификация оценщика. Сведения о специалистах, составивших отчёт об оценке.     7. Используемая терминология, стандарты и процесс оценки.     8. Анализ социально-экономической ситуации в регионе.     9. Анализ местоположения объекта оценки.     10. Анализ рынка недвижимости.     11. Описание объекта оценки.     12. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.     13. Оценка затратным подходом.     14. Оценка сравнительным подходом.     15. Оценка доходным подходом.     16. Обобщение результатов расчётов и выведение итоговой величины стоимости объекта оценки.     17. Список использованных материалов.     18. Приложение.     1.9 Сертификат качества оценки и основные предпосылки, допущения и ограничения     В сертификате качества оценки оценщик удостоверяет, что в соответствии с имеющимися у него данными: • оценка рыночной стоимости объекта оценки выполнена и отчёт составлен в соответствии с Федеральными стандартами оценки, со стандартами Российского общества оценщиков и Международными стандартами оценки MCOJ–MCO4, принятыми Международным комитетом по стандартам оценки имущества (IVSC); • руководитель работ по оценке рыночной стоимости объекта оценки имеет профессиональное образование в области оценки стоимости предприятия (бизнеса) и недвижимости; • оценщик удостоверяет, что настоящий отчёт об оценке рыночной стоимости объекта оценки (далее – отчёт) составлен на основании фактов, которые он считает достоверными и достаточными для доказательности содержащихся в отчёте положений и выводов, не гарантируя при этом абсолютную точность каждого из указанных фактов (см. ссылки на источники информации); • содержащиеся в отчёте положения и выводы действительны строго в пределах допущений и ограничений, изложенных в разделе «Допущения и ограничения» отчёта; • оценщик не имеет и не намерен иметь заинтересованность в объекте оценки; • оценка рыночной стоимости объекта оценки выполнена оценщиком самостоятельно вне какой-либо зависимости от его отношений с заказчиком, без какого-либо влияния и профессионального содействия со стороны третьих лиц; • задание заказчика на оценку объекта оценки не содержало указания о формировании определенной величины его рыночной стоимости; • вознаграждение оценщика по его договору с заказчиком на оценку объекта оценки установлено вне зависимости от уровня итоговой оценки его рыночной стоимости, а также от последствий использования заказчиком или третьими лицами положений и выводов, содержащихся в отчёте; • сертификат качества оценки рыночной стоимости объекта оценки использован при составлении отчёта с указанными ниже допущениями и ограничениями.     Допущения и ограничения, содержащиеся в отчёте:     а) при выполнении оценки рыночной стоимости объекта оценки оценщик исходил: • из заявленной заказчиком бесспорности его прав собственности на объект оценки, из отсутствия отягощений и ограничений указанных прав, кроме оговоренных в отчёте, а также каких-либо законодательных и административных препятствий для использования объекта оценки по указанному заказчиком назначению; • из информации заказчика об отсутствии каких-либо скрытых от визуального наблюдения качеств объекта оценки или невыявленных обстоятельств его использования, влияющих на его рыночную стоимость. Оценщик не несет ответственность за выявление этих качеств и обстоятельств, а также за то, что выявленные впоследствии указанные качества и обстоятельства не были учтены при выполнении оценки объекта;     б) содержащаяся в отчёте оценка рыночной стоимости объекта оценки действительна только на дату проведения оценки. Оценщик не несет ответственность за изменение рыночной или иной рассчитанной стоимости объекта оценки, вызванное политическими, экономическими, юридическими, социальными, природными воздействиями, которые не могли быть учтены при выполнении оценки объекта оценки;     в) оценщик не обязан: • участвовать в заседаниях суда и других юридических расследованиях для дачи свидетельских показаний по поводу содержания отчёта или имущественных конфликтов, связанных с объектом оценки, если это не предусмотрено в договоре об оценке объекта оценки или в специальном соглашении между заказчиком и оценщиком, кроме случаев официального вызова оценщика в суд; • консультировать заказчика по оценке рыночной стоимости объекта оценки после принятия отчёта заказчиком, если указанное консультирование не предусмотрено в договоре об оценке объекта оценки и не является предметом нового договора; • отвечать по искам третьих лиц, легально использующих содержание отчёта, кроме случаев, когда судебным постановлением определено, что причинение ущерба указанным лицам вызвано халатностью, умышленной неправомочностью или незаконностью действий оценщика при выполнении оценки рыночной стоимости объекта оценки; • обеспечивать соответствие финансовой и налоговой отчётности владельца объекта оценки сведениям, содержащимся в отчёте;     г) оценщик сохранит конфиденциальность в отношении информации, полученной от заказчика или рассчитанной при выполнении оценки рыночной стоимости объекта оценки;     д) отчёт не является гарантией того, что содержащаяся в нём оценка рыночной стоимости объекта оценки будет применена в конкретной сделке по купле-продаже объекта оценки;     е) ни весь отчёт, ни какая-либо его часть не могут использоваться заказчиком в целях рекламы, при контактах с общественностью, СМИ и для других публичных мероприятий без предварительного письменного согласия оценщика;     ж) использование заказчиком отчёта в целом, содержащейся в нём оценки рыночной стоимости объекта оценки или иных содержащихся в нём сведений приравнивается к факту утверждения отчёта заказчиком;     з) настоящие допущения и ограничения введены в отчёт как равнозначно понимаемые оценщиком и заказчиком. Их состав и содержание могут быть изменены только по письменному соглашению оценщика и заказчика. Они остаются действительными и в случае полного или частичного изменения состава владельцев объекта оценки;     и) специальные допущения и ограничения, которые приводятся в случае, если объект оценки имеет отличия от общепринятых характеристик, свойств, не соответствует законодательным и нормативным актам. 2 Анализ исходных данных для оценки недвижимости     При оценке стоимости прав собственности на недвижимость необходимо выявить и проанализировать все основные факторы текущей рыночной ситуации, влияющие на величину стоимости объекта оценки.     При анализе рыночной ситуации необходимо: • определить тенденции изменения основных макро- и микроэкономических показателей, влияющих на динамику изменения экономической ситуации; • определить текущее и перспективное позиционирование объекта оценки на рынке с учётом прогнозов изменения экономической ситуации; • определить общие тенденции, влияющие на предпочтение покупателей; • определить долгосрочную привлекательность района месторасположения и конкретного объекта недвижимости; • спрогнозировать потенциальное соотношение рыночного спроса и предложения; • сегментировать спрос и дифференцировать предложения.     Анализ рынка недвижимости включают в себя три основных раздела: • общий анализ рынка и экономической ситуации; • анализ рынка недвижимости; • анализ позиционирования объекта недвижимости.     2.1 Анализ социально-экономической ситуации в регионе     При анализе основных макроэкономических показателей, которые характеризуют развитие экономики в регионе расположения объекта оценки и могут оказывать влияние на состояние рынка недвижимости, рассматривают:     а) экономические показатели: • объём промышленной продукции; • капитальные вложения (инвестиции); • производство товаров народного потребления; • объём подрядных (строительных) работ; • розничный товарооборот; • объём грузоперевозок; • объём экспорта;     б) социальные показатели: • номинальные денежные доходы населения; • номинальную среднемесячную заработную плату одного работника; • реальную заработную плату одного работника; • индекс потребительских цен на товары и услуги (инфляцию); • общую численность и процент безработных.     Конкретный перечень анализируемых показателей должен соответствовать цели оценки и быть связан с типом оцениваемой недвижимости.     Необходимо определить, с какими показателями стоимость объекта оценки может коррелировать в наибольшей степени и каковы прогнозы относительно изменения полезности (ценности) недвижимости в соответствии с тенденциями изменения экономических показателей.     Необходимо выявить основные исходные данные для анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки, типичного рыночного покупателя оцениваемой недвижимости и его инвестиционную мотивацию.     2.2 Анализ местоположения объекта недвижимости     Исследуются отрицательные и положительные характеристики конкретного месторасположения объекта оценки, которые могут повлиять на стоимость оцениваемой недвижимости.     Природно-климатические особенности района: • характер рельефа; • климатические особенности; • наличие открытых водоемов и возможность паводковых затоплений; • инженерно-геологические характеристики (наличие особых грунтовых условий и геологических явлений – оползней, обвалов, карстовых провалов, образование участков оседания при проходке подземных выработок, просадок, сейсмических явлений и т.п.); • инженерно-гидрогеологические характеристики, включая возможность подтопления территории; • рекреационные характеристики.     Характер окружающего типа землепользования. Устанавливается градостроительная ценность территории и законодательно возможное использование оцениваемого объекта недвижимости. Выявляются зоны территории: • жилая; • общественно-деловая; • производственная; • инженерной и транспортной инфраструктур и др.     Выполняется обзор окружающего землепользования и тенденции его развития.     Транспортная доступность. Устанавливается доступность местоположения объекта недвижимости для всех видов транспорта (автомобильного, железнодорожного, водного, авиационного и т.д.), его удаленность от основных магистралей грузо- и пассажиропотоков, а также ограничения в транспортной доступности.     Производственная инфраструктура – совокупность зданий и сооружений, используемых для внешнего технического и хозяйственного обслуживания процессов изготовления продукции, составляющей предмет деятельности бизнес-структуры (энерго-, водо-, газоснабжение, энергохозяйство вне производственных цехов, объекты систем природоохраны и утилизации отходов производства, материально-технического снабжения и сбыта продукции, ремонтного и транспортного хозяйств, служб охраны и гражданской обороны). Объекты производственной инфраструктуры могут входить в состав обслуживаемой бизнес-структуры, быть её дочерними предприятиями или сторонними коммерческими партнерами. Описывается состав и анализируется состояние инженерных сетей с целью определения возможностей текущего использования объекта недвижимости и перспектив изменения его производительности или изменения функционального назначения при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования с точки зрения физической осуществимости.     Социальная инфраструктура – совокупность объектов и хозяйств для социального обслуживания населения и предприятий, включая принадлежащие бизнес-структуре для обслуживания её персонала (жилые дома, культурно-просветительные, спортивно-оздоровительные и медицинские учреждения, подсобные сельские хозяйства, предприятия общественного питания и бытового обслуживания). Анализ социальной инфраструктуры обязателен при оценке жилой недвижимости (наличие торговых центров, предприятий служб быта и сервиса, спортивных сооружений, деловых центров, кинотеатров, парков и детских площадок, увеселительных заведений, организаций здравоохранения и образования и др.), так как она наиболее сильно влияет на стоимость жилой недвижимости.     Экономическое местоположение – система связей объекта недвижимости с экономической средой. Связи измеряются затратами – денежными, временными. При изменении характера окружающего землепользования или окружающей экономической среды объекта оценки затраты на связи изменяются непосредственно, изменяя при этом стоимость объекта недвижимости. Сложившаяся система экономических связей объекта недвижимости определяет текущее и возможное перспективное использование конкретной недвижимости.     Экологическое состояние района. Анализируются основные параметры, характеризующие экологическую ситуацию на основе данных открытой печати, а также специальных исследований и экспертиз. Особое внимание при этом уделяется нахождению объекта в санитарных зонах промышленных предприятий, наличию вблизи АЗС, прохождению через земельный участок (под, на, над) или рядом инженерных коммуникаций (канализации, газо-, водо-, нефте- и других трубопроводов, высоковольтных линий электропередачи, связи и др.), которые частично или полностью могут ограничить деятельность на объекте оценки.     Социальная репутация. На основании мнений, расчётов, анализа и выводов социологов, экономистов определяется сравнительная социальная репутация местоположения объекта недвижимости.     Криминогенная обстановка. Анализируются демографические характеристики, состояние рынка труда, уровень доходов населения и проводится их корреляция с криминогенной ситуацией.     2.3 Анализ рынка недвижимости     Активное развитие рынка недвижимости в России началось в конце 90-х годов XX в. Развитие рынка недвижимости привело к повышению требований, предъявляемых к современной недвижимости.     Рынок (в общем смысле слова) – это совокупность отношений между физическими и/или юридическими лицами, совершающими сделки с определенным видом товара (работ, услуг), а также сложившиеся формы заключения этих сделок. Рынок как система регулируется соотношением спроса и предложения.     Рынок недвижимости является нецентрализированным и по своей природе неэффективен (несовершенен и неравновесен), поскольку: • объекты недвижимости не могут быть сконцентрированы в одном месте и стандартизированы, чтобы сделки совершались в одном месте по известной на момент сделки цене; • данные по цене и условиям сделок по недвижимости имеют конфиденциальный характер, усложняющий получение достоверной, своевременной и полной информации о сделках; • отсутствуют значительные сезонные колебания; • сделки с недвижимостью заключаются на нерегулярной основе и имеют особые условия финансирования и юридического оформления; • рынок недвижимости ограничен жесткими законодательными нормами; • недвижимость неотъемлема от своего физического и правового (адрес) месторасположения; • ограниченно число участников рынка, что обусловлено условиями финансирования и сложными юридическими правами, характерными для каждого объекта недвижимости.     На функционирование рынка недвижимости влияет политическая, экономическая, социальная, экологическая ситуация в целом по региону, изменение и контроль которых владельцем недвижимости практически невозможно. Принципы исследования рынка недвижимости     При проведении анализа (исследования) рынка недвижимости необходимо придерживаться следующих принципов: • для анализа следует отбирать только ту информацию, которая действительно может определить будущую продуктивность объекта недвижимости; • все текущие и перспективные данные, на основе которых строится исследование, должны быть использованы в количественной оценке объекта недвижимости; • все отдельные единицы и блоки информации, отобранные для обоснования стоимости недвижимости, должны быть связаны между собой четкой логической схемой, завершающейся прогнозированием показателей, используемых в доходном подходе; • содержание анализа рынка должно сводиться к обсуждению факторов, составляющих основные соотношения для определения производительности объекта коммерческой недвижимости. Структура рынка недвижимости     Особенности недвижимости (длительный срок службы, привязка к конкретному местоположению, длительный срок строительства, уникальность, обеспечение конкретного функционального назначения) являются основой для деления рынка недвижимости на сегменты.     В зависимости от состава прав собственности рынок недвижимости делится на рынок купли-продажи (передача полного права собственности) и рынок аренды (передача частичного набора прав собственности).     По специализации (типу) рынок недвижимости делится на: • коммерческую недвижимость (офисную, производственную, складскую, сельскохозяйственную, многофункциональную); • жилую недвижимость.     Характеристиками рыночных сегментов могут быть также географический признак, масштаб сделок, инвестиционная мотивация покупателей и др.     Группы факторов, влияющих на функционирование рынка недвижимости     Международная ситуация: • изменение процентных ставок на кредиты на международных финансовых рынках; • последствия конфликтов и связанные с ними миграционные потоки и др.     Внутренняя ситуация: • политическая ситуация; • текущая экономическая ситуация; • прогноз макроэкономических изменений (налоговой системы, ипотечного кредитования, жилищно-коммунального законодательства и др.).     Ситуация на местном рынке: • плодородие земли; • особенности рельефа и климата; • инженерное оборудование и ухоженность ландшафта; • наличие средств связи и коммуникаций; • стиль жизни и привычки населения; • потенциал для развития собственности и др.     Анализ общего состояния рынка недвижимости     Фактическое состояние и общая активность рынка недвижимости определяются при анализе следующих показателей: • общее количество коммерческих компаний, работающих на рынке недвижимости; • общее количество сделок с недвижимостью, зарегистрированных за определенный период, и ретроспективная динамика их изменения; • среднее время на оформление сделок; • общая характеристика продавцов и покупателей товаров и услуг на рынке недвижимости; • общее количество и динамика изменения предложений отдельных типов недвижимости по данным средств массовой информации; • общее количество средств массовой информации на местном рынке, освещающих вопросы рынка недвижимости и их активность; • наличие специализированных структур, ведущих анализ, обработку и публикацию рыночной информации; • позиция местных органов власти по отношению к развитию рынка недвижимости; • наличие местных и федеральных нормативных актов, ограничивающих либо стимулирующих развитие рынка недвижимости и др.     В процессе анализа необходимо получить ответ на вопросы: • какую стратегию реализуют на рынке основные участники; • на каких сегментах главным образом работают основные участники; • на каком сегменте будет позиционирован объект оценки; • каковы характеристики данного сегмента (средний период экспозиции объектов на открытом рынке до момента продажи, типичный покупатель, уровень цен, количество сделок и т.п.).     При анализе рынка недвижимости рассматриваются следующие факторы:     Зависимость от поставщиков. Анализируется рынок, темпы и объёмы строительства новых и реконструируемых объектов недвижимости, а также пути снижения издержек строительства и возможность получения льготных условий финансирования поставщиками строительной продукции.     Зависимость от покупателей. Анализируется конкурентоспособность объектов недвижимости, в том числе обеспечиваемая дополнительными удобствами, уровнем сервиса и др. При превышении предложения над спросом усиливается зависимость от покупателей.     Активность конкурентов из других отраслей. Анализируется возможность «выброса» на рынок объектов недвижимости иного функционального назначения.     Открытость рынка для новых конкурентов. В условиях повышенной рентабельности рынок недвижимости привлекает новых конкурентов. Для противодействия создаются барьеры новым участникам, в том числе за счёт: • эффекта масштаба (снижение условно-постоянных расходов); • новых технологий и кадровой политики (экономия времени и средств для разработки технологий и подготовки менеджеров); • торговой марки – бренда (уменьшение затрат на рекламу, узнаваемость); • создания эффективных каналов сбыта (противодействие конкурентам).     Характер конкуренции на конкретном рынке. Анализируется выбор стратегии конкурентоспособности: • направленной на снижение издержек на всех стадиях создания объекта недвижимости; • направленной на специализацию товаров и услуг (повышенное качество, специфический набор свойств, интересующих конкретного покупателя).     Совмещение двух стратегий, как правило, приводит к потере конкурентоспособности.     Конкурентная устойчивость на рынке зависит от выбора стратегии. При выборе стратегии снижения издержек устойчивость бизнеса незначительна. При выборе стратегии уникальности продукции (новые технологии, высококлассные специалисты, создание высокой деловой репутации и торговой марки) конкурентная устойчивость бизнеса очень высока.     Анализ характеристик отдельных сегментов рынка недвижимости     Анализ конкретного сегмента рынка недвижимости производится по трем направлениям.     1. Анализ спроса. Спрос формируется под воздействием факторов, специфических для конкретного сегмента рынка, и поэтому при анализе спроса учитываются:     а) на жилую недвижимость: • текущая демографическая ситуация и динамика её изменения; • текущие рыночные стандарты уровня и стиля жизни для различных слоев населения; • перспективы изменения платежеспособного спроса для различных социальных групп населения и реальные доходы.     б) на офисную недвижимость: • общая экономическая активность на местном рынке, включая все сферы бизнеса, свидетельствующая о притоке или оттоке капитала; • статистические данные о регистрации новых фирм и компаний; • статистические данные о прекращении деятельности существующих фирм и компаний; • статистические данные о размерах новых компаний и их потребностях в офисных помещениях определенного типа.     в) на торговую недвижимость: • текущая структура и уровень потребления продовольственных и промышленных товаров и их соответствие покупательскому спросу и реальным доходам; • перспективы изменения демографической ситуации, образа жизни, платежеспособного спроса и, соответственно, структуры потребления; • перспективы изменения законодательной среды для торговли и коммерции; • состояние и перспективы экспортно-импортной политики государства; • текущие тарифы на транспортные услуги.     г) на промышленно-складскую недвижимость: • общее состояние экономики; • степень экономической активности в отраслях, к которым объект оценки имеет отношение на момент оценки или может иметь при изменении функционального назначения (по результатам анализа наилучшего и наиболее эффективного использования); • наличие научно-производственного потенциала и возможности привлечения инвестиций для организации новых производств или технологических процессов.     По всем типам недвижимости анализируется возможность получения заемного финансирования для покупки недвижимости (ипотечное кредитование).     Результатом анализа спроса является вывод о текущем и перспективном уровне спроса на конкретном сегменте рынка недвижимости.     2. Анализ предложения. На конкретном сегменте рынка недвижимости структура предложения определяется двумя источниками: • резервом существующих полностью или частично свободных и готовых к продаже объектов недвижимости; • объёмами нового строительства объектов недвижимости.     Анализируется коэффициент загрузки, который определяется отношением сданных в аренду или проданных площадей к площадям, потенциально годным для аренды или продажи. Коэффициент загрузки имеет свойства «экономического барометра», характеризуя общую экономическую ситуацию, особенно на рынке недвижимости. Чем ниже среднерыночный коэффициент загрузки, тем ниже экономическая активность на данном рынке. Для каждого сегмента рынка недвижимости существует определенное значение коэффициента загрузки, разделяющее качественные понятия «плохо» и «хорошо».     Альтернативой резервным площадям на рынке недвижимости являются вновь вводимые объекты нового строительства, анализ которых проводится по следующим показателям:     темпы и объёмы нового строительства; • общее состояние строительной индустрии; • динамика изменения цен и тарифов, влияющих на стоимость строительства; • соотношение цен на первичном и вторичном рынках недвижимости; • наличие передовых строительных технологий.     В результате анализа необходимо получить точное представление о состоянии предложения недвижимости на будущее, ограниченное глубиной прогноза, и сделать выводы о текущем и перспективном уровне предложения на конкретном сегменте рынка недвижимости.     3. Анализ взаимодействия спроса и предложения. Результатом взаимодействия спроса и предложения являются рыночные величины арендных ставок и цены продажи на каждом сегменте рынка недвижимости. Анализируется текущая ситуация и прогноз динамики изменения соотношения спроса и предложения, которое в конечном итоге и будет оказывать решающее значение при оценке позиционирования объекта недвижимости на рынке. Анализируются внешние ограничения, нарушающие классический характер взаимодействия спроса и предложения. 3 Анализ характеристик объектов недвижимости     Целью анализа является получение данных о конструктивных решениях и фактическом составе объекта недвижимости, определение текущего состояния его строительных конструкций и элементов. Эти данные являются основой для расчёта стоимости объекта недвижимости затратным подходом, выводов относительно физически возможных вариантов его использования, а также текущего и перспективного позиционирования на рынке.     3.1 Формы и задачи обследования объектов недвижимости     Процесс сбора и анализа фактических данных об объекте недвижимости называется обследованием. Его целями являются: • оценка пригодности земельных участков для строительства; • оценка технического состояния и эксплуатационных качеств зданий и сооружений с точки зрения диагностики повреждений строительных конструкций; • оценка технического состояния зданий и сооружений для обоснования решений по их реконструкции, модернизации или изменению функционального назначения; • техническая инвентаризация и регистрация объектов недвижимости; • оценка стоимости объектов недвижимости.     Для оценки пригодности земельных участков и технического состояния зданий и сооружений обследование проводится в форме технической экспертизы, которая включает исследование свойств и состояния грунтов, строительных материалов и конструкций, прогностические расчёты и характеристики фактической или остаточной прочности и несущей способности зданий и сооружений.     При инвентаризации обследование проводится в форме паспортизации, т.е. сбора данных по установленному перечню и создания стандартного пакета документации. При инвентаризации объекта недвижимости: • выявляется и определяется основное строение, а также вспомогательные служебные строения и сооружения; • выявляется дата начала эксплуатации всех строений и сооружений; • замеряется в натуре и графически фиксируется положение основного и вспомогательных строений и сооружений (в виде эскиза, плана); • замеряются в натуре и графически фиксируются конструктивные и функциональные части строений и сооружений; • определяются техническое состояние и физический износ всех строений и сооружений; • определяется стоимость восстановления или замещения всех строений и сооружений; • уточняется первоначальная стоимость объекта недвижимости на дату ввода в эксплуатацию (по данным бухгалтерского учёта).     Обследование для целей оценки стоимости объекта недвижимости сочетает в себе основные приемы технической экспертизы и паспортизации. По характеру применяемых методов эта форма обследования относится к освидетельствованию объектов, по содержанию она наиболее близка к паспортизации. Дополнительно к данным паспортизации: • выявляются ограничения по возможным формам использования объекта недвижимости; • определяются количественные эксплуатационные показатели; • выявляются характеристики улучшений, вызывающие уменьшение стоимости из-за несоответствия современным рыночным стандартам.     При освидетельствовании данные об объекте недвижимости формируются оценщиком путем анализа документации и по результатам натурных наблюдений визуальными методами, включая фотографирование объекта недвижимости и его отдельных внешних и внутренних частей.     Освидетельствование для целей оценки стоимости недвижимости состоит из трех этапов: подготовительные работы; техническое обследование; обработка, анализ и оформление результатов освидетельствования.     3.2 Подготовительные работы     Подготовительные работы включают: предварительное ознакомление с объектом недвижимости (первичный осмотр объекта недвижимости в натуре, установление объёма и качества имеющейся у заказчика документации и иной информации о строительстве и эксплуатации объекта), сбор и анализ исходных документов и информации, подготовку рабочих материалов для обследования.     Предварительный осмотр объекта недвижимости     При предварительном осмотре объекта недвижимости определяются: • ориентировочные размеры, характеристики формы и состояние земельного участка; • состав улучшений; • типы улучшений по основным классификационным признакам; • текущее состояние улучшений (незавершенное строительство, новое строительство, строения с видимыми внешними признаками разрушения строительных конструкций).     Незавершенное строительство – совокупность готовых конструктивных элементов строящегося объекта недвижимости, завершенных видов работ и законченных монтажом частей его технического оснащения в составе, не обеспечивающем использования объекта недвижимости по его функциональному назначению.     Состояние земельного участка определяется по степени удобства использования застроенных участков и пригодности незастроенных участков к застройке исходя из рельефа поверхности и гидрогеологических условий.     В состав улучшений входят: • основные здания и сооружения; • вспомогательные здания и сооружения – пристройки, насосные, трансформаторные, дымовые трубы, котельные, эстакады для конвейеров и т.п.; • машины и оборудование, относящиеся к обеспечению функционального назначения зданий и сооружений – грузовых и пассажирских лифтов и подъемников, эскалаторов, конвейеров, холодильных станций и т.п.; • внутренние инженерные сети и системы, относящиеся к обеспечению функционального назначения зданий и сооружений, – электроснабжения и освещения, водоснабжения и канализации, отопления и охлаждения, вентиляции и кондиционирования, газоснабжения, пожаротушения и сигнализации; • внутриплощадочные инженерные сети, элементы инфраструктуры и благоустройства - кабельных сетей и трубопроводов, дренажных систем, проездов для транспорта, пешеходных проходов и тротуаров, ограждений, пожарных водоемов, постоянных элементов благоустройства и т.п.     Здания и сооружения классифицируются по функциональному назначению (жилые, общественные и промышленные). Функциональное назначение недвижимости – удовлетворение личных и общественных потребностей в обособлении мест обитания и в потребительских благах, производимых с использованием недвижимости, которую различают по: • типу объёмно-планировочного решения; • типу конструктивного решения; • времени постройки; • степени капитальности.     Степень капитальности зданий и сооружений определяется в зависимости от материалов, применяемых в наружных ограждающих конструкциях и в несущих конструкциях (табл. 3.1). Таблица 3.1 Классы конструктивных систем зданий Основной материал ограждающих конструкций Основной материал несущих конструкций Класс конструктивной системы Кирпич Железобетон и сталь КС-1 Древесина КС-2 Железобетон Железобетон в бескаркасных системах КС-3 Железобетон в каркасных системах КС-4 Сталь КС-5 Комбинация тонкого металлического листа и эффективных теплоизоляционных материалов Сталь и железобетон КС-6 Основной материал ограждающих конструкций Основной материал несущих конструкций Класс конструктивной системы Древесина Древесина и другие конструктивные материалы КС-7     Сбор и анализ исходных документов и информации     Для оценки недвижимости собирают и изучают: • справочные материалы о природно-климатических и экологических условиях в районе местонахождения объекта оценки; • карту района расположения объекта оценки; • документы, подтверждающие границы землеотвода (земельный кадастр); • регистрационные документы о правах собственности; • нормативную документацию для проектирования и строительства объектов функционального назначения, к которым относится оцениваемый объект или которые рассматриваются как варианты наилучшего и наиболее эффективного использования; • проектную документацию по строительству (строительные чертежи планов и разрезов, ведомости основных строительных конструкций, сметы); • исполнительную документацию по строительству (журналы работ, акты приемки скрытых работ, протоколы согласования изменений к проекту, исполнительные схемы); • документы инвентарного дела, включающего акт технического обследования и технический паспорт; • эксплуатационную документацию, содержащую сведения об изменениях физического состояния объекта, объёмах, сроках и стоимости выполненных ремонтных работ, о реконструкции и модернизации; • справочные данные об истории объекта.     Справочная и нормативная документация анализируется с позиции определения факторов, которые могут оказать влияние на величину стоимости объекта и на принятие решения о характере возможного использования объекта при выполнении анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.     Внешние факторы, определяющие характеристику окружающей объект недвижимости местности и застройки, рассмотрены в гл. 2.     К внутренним факторам относятся нормативные требования к объекту данного типа в соответствии с его назначением: • требования норм проектирования к устройству зданий и сооружений в зависимости от функционального назначения (естественное освещение помещений, теплоизоляция внутреннего объёма, звукоизоляция, виброизоляция, вентиляция и др.); • противопожарные требования к зданиям и сооружениям (отсутствие элементов, обеспечивающих пожаробезопасность, или несоответствие конструктивных решений требованиям норм пожаробезопасности, огнестойкость); • законодательные требования по характеру использования недвижимости (выявление статуса объектов, отнесенных к памятникам истории и архитектуры, правил землепользования, ограничений по использованию зданий различного функционального назначения).     Результаты подобного анализа являются основой для выявления позиций, вызывающих уменьшение стоимости за счёт несоответствия современным рыночным стандартам.     Анализ проектно-сметной документации по зданиям и сооружениям заключается в определении проектных объёмов основных конструктивных элементов, величины сметной стоимости строительно-монтажных работ по элементам (в ценах периода разработки проекта), состава и величины прочих затрат на строительство.     Подготовка рабочих материалов     Подготавливаются следующие рабочие материалы: • эскиз плана объекта – земельного участка в документально установленных границах с местами размещения улучшений; • схемы поэтажных планов и разрезов из проектной документации путем копирования или составления по результатам предварительного ознакомления; • развернутые экспликации помещений, предусматривающие запись в них фактических геометрических размеров, типов конструкций и отделки, характеристик технического состояния конструкций и инженерных систем; • перечень стандартных признаков состояния поврежденных конструкций, элементов и инженерного оборудования, имеющихся в здании. 3.3 Техническое обследование объектов недвижимости при оценке их стоимости     Цели и задачи технического обследования     Целью технического обследования объекта недвижимости является сбор фактических данных о характеристиках и текущем состоянии улучшений. Устанавливаются (с использованием проектной документации и паспортов): • тип основных строительных конструкций; • вид основных строительных материалов; • геометрические характеристики строения; • состояние строительных элементов на момент обследования.     Обследование зданий производится по отдельным составляющим элементам: • конструкции подземной части (фундаменты, стены подвалов и технических подполий); • конструкции, образующие несущий остов здания (наружные и внутренние стены, каркас, междуэтажные перекрытия); • элементы междуэтажных сообщений (лестницы, лифты, подъемники); • конструкции покрытия (крыши); • заполнение оконных и дверных проемов; • полы; • отделка фасадов; • внутренняя отделка помещений; • внутренние инженерные системы (электро- и водоснабжение, канализация, отопление, вентиляция и др.).     При отсутствии проектной и иной документации по объекту необходимо выявить типы конструктивных элементов зданий, виды использованных строительных материалов и выполнить обмерные работы.     Обмерные работы     Данные, полученные в результате обмерных работ, являются основой для расчёта объёма строительно-монтажных работ, выполненных при возведении здания или сооружения.     Обмеры и определение объёмов строительно-монтажных работ выполняются оценщиком самостоятельно (для небольших по объёму и простых по конструктивному решению зданий) или с привлечением специализированных организаций.     При наличии проектно-сметной документации проводятся только контрольные обмеры. Объекты обмера представлены в табл. 3.2. Таблица 3.2 Объекты обмера А. Общестроительные работы 1. Земляные работы 13. Балконы и козырьки 2. Фундаменты 14. Подвесные потолки 3. Стены 15. Штукатурные работы 4. Перекрытия 16. Малярные работы 5. Перегородки 17. Обойные работы 6. Окна 18. Облицовочные работы 7. Двери 19. Встроенная мебель 8. Витражи 20. Сантехнические кабины 9. Полы 21. Мусоропровод 10. Крыши и кровля 22. Отделка фасада 11. Лестницы, площадки и входы 23. Прочие работы 12. Трубы и печи   Б. Внутреннее инженерное оборудование 1. Центральное отопление 5. Горячее водоснабжение 2. Вентиляция 6. Электромонтажные работы 3. Водопровод 7. Слаботочные устройства 4. Канализация 8. Лифты В. Объекты подсобного назначения 1. Тепловой узел. 2. Насосная. 3. Трансформаторная Г. Внешние инженерные сети 1. Теплотрасса 4. Газовые сети 2. Водопровод 5. Электросети 3. Канализация   Д. Благоустройство дворовой территории 1. Проезжая часть 4. Озеленение 2. Тротуары 5. Малые формы 3. Площадки   Е. Прочее (особенности для зданий производственного назначения) 1. Оборудование, включаемое в оценку 2. Железнодорожные подъездные пути 3. Разгрузочные платформы и т.п.     Обмер общественных зданий     Общая площадь общественного здания определяется как сумма площадей всех этажей (включая технические, мансардный, цокольный и подвальные).     Полезная площадь общественного здания определяется как сумма площадей всех размещаемых в нём помещений, а также балконов и антресолей в залах, фойе и т.п., за исключением лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц и пандусов.     Нормируемая (расчётная) площадь общественных зданий определяется как сумма площадей всех размещаемых в нём помещений, за исключением коридоров, тамбуров, переходов, лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц, а также помещений, предназначенных для размещения инженерного оборудования и инженерных сетей.     Площадь помещений зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отдельными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учёта плинтусов).     Строительный объём здания определяется как сумма строительного объёма выше отметки  0,00 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть).     Площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части.     При определении этажности надземной части здания в число этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.     Обмер жилых зданий     Площадь квартир следует определять как сумму площадей жилых комнат и подсобных помещений без учёта лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров.     Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0.     Общую площадь помещений общежитий следует определять как сумму площадей жилых комнат, подсобных помещений, помещений общественного назначения, а также лоджий, балконов и веранд с учётом понижающих коэффициентов.     Общую площадь квартир жилых зданий следует определять как сумму общих площадей квартир этих зданий. Общая площадь помещений общественного назначения, встроенных в жилые дома, подсчитывается так же, как для общественных зданий.     Площадь жилого здания следует определять как сумму площадей этажей здания, измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен, а также площадей балконов и лоджий.     Площадь лестничных клеток, лифтовых и других шахт включается в площадь этажа с учётом их площадей в уровне данного этажа.     Строительный объём жилого здания определяется как сумма строительного объёма выше отметки  0,000 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть).     Площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части.     При определении этажности надземной части здания в число этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический, мансардный и цокольный, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.     Определение фактического состояния объекта недвижимости     Текущее состояние частей зданий и сооружений определяется по результатам визуального осмотра конструктивных элементов. Последовательность осмотра и определения состояния зданий:     а) участок территории, непосредственно примыкающий к зданию (отмостки, газоны и тротуары), наружные конструкции колодцев вводов и выпусков инженерных коммуникаций;     б) фасады здания (козырьки над входами и крыльцами, конструкции балконов и ограждений лоджий, остекление проемов, отделочные слои фасадов, конструкции цоколя, водоотводящих устройств фасада, внешний вид стыков сборных стеновых элементов);     в) входы в здание (двери и запорные устройства), строительные конструкции заглубленных входов в подвалы, инженерное оборудование тепловых тамбуров и вестибюлей – отопление, вентиляция, освещение, полы и отделка – стены, колонны, потолки в помещениях тамбуров и вестибюлей;     г) подвалы (строительные конструкции и отделочные покрытия стен, колонн, перекрытий, полы, инженерное оборудование систем отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции, освещения);     д) лестницы (строительные конструкции лестничных маршей, междуэтажных площадок, стен лестничных клеток), двери и окна, выходящие на лестничную клетку, покрытия ступеней лестничных клеток и полов лестничных площадок, отделка стен и потолков лестничных клеток, оборудование систем отопления, вентиляции, освещения, пожаротушения, трубопроводы систем газоснабжения и канализации, проходящих в лестничных клетках, конструкции мусоропровода;     е) помещения надземных этажей здания (внутренняя поверхность наружных стен, элементов каркаса, междуэтажных перекрытий, перегородок, конструкция полов, заполнение оконных и дверных проемов, отделочные покрытия стен, потолков и полов, системы инженерного оборудования);     ж) чердачные помещения (стропильная система крыши, теплоизоляционные слои чердачного перекрытия, строительные конструкции вентиляционных коробов и дымоходов, слуховых окон, инженерное оборудование систем отопления, вентиляции, освещения);     з) кровля (строительные конструкции парапетов, свесов, вентиляционных и дымовых труб, покрытия кровли – гидроизоляционный ковер, штучные или листовые кровельные элементы, водоприемные устройства, ограждения, антенные устройства).     Текущее состояние элементов зданий и сооружений фиксируется оценщиком при наличии дефектов или недостатков, которые не соответствуют нормальной эксплуатации строительного объекта или рыночным представлениям об устройстве таких элементов (отличие параметров состояния конструкций и элементов от проектных и др.).     Классификация, методика выявления и фиксация признаков, ведущих к снижению стоимости объекта недвижимости     Терминология и показатели, используемые при фиксации дефектов и недостатков, должны соответствовать терминологии, применяемой при расчёте затрат на их устранение.     Основные виды повреждений строительных конструкций зданий и сооружений и инженерного оборудования, а также методы их фиксации приведены в табл. 3.3. Таблица 3.3 Основные виды повреждений строительных конструкций Вид повреждений Характер и фиксация повреждений Строительные конструкции Общие деформации конструкций Искривления, просадки, выпучивание и т.п. замеряются как отклонения от первоначального положения характерных точек и как расстояние между крайними точками поверхностей, оставшимися в своей (проектной) плоскости. Словесно могут быть охарактеризованы по виду деформированной поверхности или оси элемента (излом, парабола, синусоида и т.п.) Местные деформации конструкций Локальные выпуклости, вогнутости, коробление без нарушения сплошности материала – измеряются максимальные значения деформаций, размеры площади их развития Трещины Классифицируются по следующим признакам: ширине раскрытия; глубине развития – мелкие, глубокие, сквозные; характеру развития – отдельные, одинаково ориентированные, короткие, протяженные, пересекающиеся. Замеряется длина трещин и площадь участков их развития Выбоины и сколы Фиксируются глубина, площадь, форма и место расположения Пробоины Фиксируются диаметр и количество в каждом элементе Повреждения отделочных слоев Шелушение, царапины, истертость, выпадение отдельных элементов отделки, расслоение. Фиксируются тип, площадь, характер развития (сплошное, местное) Биохимические повреждения Ржавчина на металле, грибок, загнивание древесины. Фиксируются глубина и площадь развития Повреждения гвоздевых, болтовых, сварных, клеевых соединений Фиксируются количество отсутствующих элементов, состояние отверстий для них, длина или площадь нарушенных швов Изменения влажности Фиксируются степень изменения и площадь развития Инженерное оборудование Общие деформации линейных и плоскостных элементов Форма деформированной оси или поверхности – фиксируются максимальные прогибы элементов, длина (площадь) деформированного участка Местные деформации Пробоина, локальные прогибы, трещины и вмятины – фиксируются глубина повреждения и его место Повреждения изоляционных слоев Фиксируются длина или площадь участков с повреждениями Коррозия металла Фиксируются длина или площадь коррозионных участков, глубина коррозии Ослабление соединений Фиксируются наличие и характер течей Отсутствие отдельных деталей Фиксируются места и количество Следы предшествующих ремонтов Хомуты, отводы, вставки, сварка труб. Фиксируются их количество и места расположения     Повреждения фиксируются в форме словесного описания и перечисления количественных характеристик повреждений в ведомостях дефектов, которые прилагаются к техническому заключению об освидетельствовании объекта оценки. Наиболее значительные и типичные повреждения подлежат фото- и кинофиксации.     Основные несоответствия современным рыночным требованиям (стандартам): • необеспеченность проектных условий эксплуатации внутреннего объёма, строительных элементов и конструкций; • несоответствие технических решений конструкций, инженерного оборудования, внутренней отделки помещений по обеспечению повышенной комфортности пребывания человека; • несоответствие обеспечения энергосберегающей эксплуатации и бесперебойного обслуживания строительных конструкций и систем инженерного оборудования; • отсутствие средств и устройств, повышающих безопасность обитания в условиях возможных неблагоприятных воздействий экологических, техногенных и социальных факторов; • неадекватность устройства элементов здания современным функциональным процессам, обусловленным назначением здания; • нерациональность текущего использования помещений и инженерного оборудования; • несоответствие внешнего вида здания устоявшимся эстетическим представлениям об облике зданий аналогичного функционального назначения.     Анализ улучшений в составе недвижимости     Улучшения для приусадебного земельного участка могут включать в себя: • культурные насаждения (плодовые деревья, кустарники, ландшафтный дизайн и т.п.); • возможность подведения коммуникаций (канализации, водопровода, газопровода и т.п.); • наличие сооружений (парников, теплиц и т.п.).     Для сельскохозяйственных участков земель такими улучшениями могут считаться: • декоративное озеленение (кустарники и деревья); • пылезащитные, противоэрозионные сооружения; • живые изгороди.     Анализ экологических факторов при оценке недвижимости     Под экологическими факторами в контексте оценки недвижимости понимается совокупность природных и природно-антропологических факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность использования объекта недвижимости1.     Экологические загрязнения включают в себя следующие элементы: • механическое загрязнение – представляет собой загрязнения бытовым мусором (например, строительным), не наносящим вреда (кроме как эстетического) окружающей среде; • химическое загрязнение – представляет собой загрязнения, приведшие к изменению химического состава воды, атмосферы и (или) почвы, непосредственно или косвенно связанные с объектом недвижимости; • физическое загрязнение – это колебание физических параметров окружающей среды объекта недвижимости, таких как радиации, электромагнитного поля, тепла, шума, света т.д.; • радиационное загрязнение – превышение допустимого уровня содержания в окружающей среде объекта недвижимости радиационных веществ. Существуют внешние и внутренние источники радиации. За единицу измерения принимаются часовые и средние уровни радиации за год; • электромагнитное загрязнение – это электромагнитные свойства среды, их изменение, отдаленность и влияние на объект недвижимости (высоковольтные линии электропередач, радио, телевидение и т.д.). Для анализа используется только качественное измерение; • тепловое загрязнение – изменение температуры окружающей среды объекта недвижимости в сторону увеличения в связи с выбросами промышленных предприятий, находящихся в незначительной отдаленности от объекта недвижимости; • шумовое загрязнение – увеличение уровня шума окружающей среды объекта недвижимости, негативно влияющего на проживающих либо работающих в объекте недвижимости (превышения уровня в 90…100 дБ); • световое загрязнение - затенение от ближайших к объекту недвижимости строений либо световой смог, что может влиять на гормональное состояние человека, восприятие дня и ночи. Уровень освещенности измеряется в люксах (лк). Люкс равен освещенности поверхности площадью 1 м² при световом потоке падающего на нее излучения, равном 1 лм.     Анализ местоположения земельного участка, находящегося около водных объектов     Водный кодекс РФ накладывает множество ограничений по размещению объектов недвижимости около воды. Обычно цена участков, с которых открывается вид на водные глади, оказывается на 30…100 % выше стоимости участков, схожих по характеристикам, но расположенных на некотором удалении от водоема, например, на третьей-пятой линии от прибрежной полосы. В соответствии с Водным кодексом РФ все водные объекты находятся в собственности Российской Федерации, за исключением прудов и обводненных карьеров, полностью расположенных в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности физическому или юридическому лицу.     Чтобы оценивать предложение о покупке участка возле воды, необходимо точно знать ширину водоохраной зоны. Так, для небольшой речки с руслом до 10 километров ширина этой зоны составляет 50 метров. Для средней реки от 10 до 50 километров – в размере 100 метров, а для крупной реки с руслом от 50 километров и более в размере 200 метров. Для озера или водохранилища с акваторией более 0,5 квадратного километра – в размере 50 метров. Самая большая водоохранная зона у моря: её ширина составляет 500 метров.     3.4 Обработка, анализ и оформление результатов освидетельствования     После изучения нормативной, проектной и исполнительской документации и анализа данных натурного обследования объекта недвижимости составляется техническое заключение об освидетельствовании, являющееся составной частью отчёта об оценке. Техническое заключение состоит из:     а) краткой пояснительной записки, содержащей:     1) общую характеристику объекта недвижимости (местоположение, описание земельного участка, перечень улучшений).     Основные строения объекта недвижимости характеризуются по: • функциональному назначению (тип, проектная мощность, вместимость, параметры главных технологических процессов); • объёмно-планировочному решению зданий (этажность, наличие подвалов или технических подполий, блочность, технические этажи, надстройки и т.п.); • перечню основных количественных данных по зданиям (линейные размеры, площади помещений, площади застройки, строительный объём, высоты этажей);;     2) описание конструктивных решений строений. Приводятся проектные и/или фактические данные (конструктивный тип, характерные геометрические размеры, вид строительных материалов, примененных для их возведения) о строительных конструкциях (см. табл. 3.2);     3) описание внутренних систем инженерного оборудования. Приводятся основные характеристики (тип, внешний источник, потребляемые мощности, расходы сред и т.п.) и состав оборудования инженерных систем (см. табл. 3.2);     4) эксплуатационные данные. Из эксплуатационной документации приводятся следующие сведения: • время начала и окончания строительства здания; • особенности прохождения процесса строительства; • сведения об аварийных ситуациях, имевших место за период эксплуатации здания; • сведения о проведенных капитальных ремонтах и реконструкциях здания; • особенности использования здания;;     5) общую характеристику текущего состояния строительных конструкций и элементов.     По данным ведомостей дефектов дается качественная и количественная характеристики повреждений и дефектов элементов зданий;     б) выводов. По результатам анализа документации и технического обследования делаются выводы: • о наличии законодательных ограничений по текущему и перспективному использованию объекта оценки; • о степени соответствия фактического использования объекта оценки проектному назначению; • о текущем состоянии строительных конструкций; • о работоспособности и текущем состоянии систем инженерного оборудования.     Приводится перечень основных факторов, вызывающих уменьшение стоимости объекта оценки, и рекомендации о необходимости проведения более глубокого исследования технического состояния отдельных элементов;     в) иллюстративных материалов, содержащих ситуационную схему генплана объекта, схему поэтажных планов и разрезов основных строений, фотографии улучшений и их элементов, имеющих повреждения.     3.5 Специальные виды экспертизы по объекту недвижимости     При необходимости углубленного обследования объекта недвижимости для его оценки проводятся специальные виды экспертизы организациями, имеющими соответствующие разрешения.     Правовая экспертиза – экспертное исследование пакета прав и обременений объекта недвижимости: правоспособность субъекта собственности; распределение компонентов прав собственности (владение, пользование, распоряжение); соответствие качества права собственности на объект недвижимости правовой среде его функционирования; обременения и ограничения, наложенные на объект недвижимости (залог объекта недвижимости, сервитут, охрана памятника архитектуры, зональные ограничения). Обременение – интерес или право в недвижимом имуществе, который может повысить или понизить стоимость имущества, но не предотвращает его передачу собственником. К обременениям относятся сервитуты и ограничительные условия.     Строительная экспертиза – обследование технического состояния зданий и сооружений с анализом и экспертной оценкой свойств и состояния грунтов, на которых они возведены, строительных материалов, использованных при их создании, состояния конструктивных элементов, остаточной прочности и несущей способности строительных конструкций, а также соответствия обследуемого объекта проекту строительства.     Экологическая экспертиза – экспертное исследование действительных или возможных негативных последствий функционирования объекта недвижимости для окружающей среды в виде вредного воздействия на нее газообразных выбросов в атмосферу, стоков в водоемы или грунтовые воды, накопления на прилегающих территориях твердых неутилизируемых отходов, превышающих установленные нормативы излучений, вибраций, шумов, запахов. 4 Принципы оценки недвижимости     Основная задача определения стоимости объекта недвижимости – прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет их в настоящую (текущую) стоимость.     В процессе определения стоимости объекта недвижимости исследуются внешние и внутренние экономические взаимосвязи объекта оценки.     Данные анализа (гл. 2 и 3) являются основой для формализации и количественного измерения экономических взаимосвязей, выделение и измерение которых выполняется с помощью принципов оценки. Принципы оценки представляют собой систему взглядов для рассмотрения объекта оценки с разных точек зрения.     Анализ объекта оценки проводится последовательно с четырех позиций. В каждой позиции анализируются присущие ей принципы, которые представляют собой общеэкономические законы, реализуемые в теории и практике оценочной деятельности. Эти принципы должны отражать все взаимосвязи характеристик объектов и субъектов рынка недвижимости и его факторов, формирующих стоимость.     4.1 Позиция, отражающая точку зрения пользователя     Полезность (utility) – это способность конкретной недвижимости удовлетворять потребности пользователя (экономические, личные). Чем более полно объект недвижимости способен удовлетворить потребности пользователя, тем больше его полезность и, соответственно, стоимость.     Принцип замещения (substitution) заключается в том, что максимальная цена недвижимости определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен (или создан) другой объект недвижимости аналогичной полезности. При наличии альтернативы для покупателя наиболее привлекательным для него будет аналогичный объект недвижимости с минимальной ценой.     Принцип ожидания (anticipation) характеризует точку зрения пользователя на будущие выгоды от владения недвижимостью и их настоящую стоимость. Оцениваемая стоимость – это текущая (настоящая) стоимость всех будущих доходов, включая выручку от последующей перепродажи недвижимости.     4.2 Позиция, отражающая взаимоотношения компонентов собственности     Принцип вклада (contribution) – стоимость дополнительного вклада (в виде какого-либо элемента) в собственность определяется величиной добавленной стоимости, созданной этим вкладом. Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования при определении оптимального соотношения между земельным участком и расположенной на нем недвижимостью.     Добавочная продуктивность (surplus productivity) определяется чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат на труд (рабочую силу), капитал (основные и оборотные фонды) и управление (менеджмент).     Добавочная продуктивность возникает в результате того, что земля позволяет получать дополнительные доходы за счёт максимизации выручки от продаж, минимизации издержек или удовлетворения особых потребностей.     Сущность принципа возрастающей и уменьшающейся отдачи (increasing and decreasing returns) заключается в том, что по мере увеличения какого-либо ресурса факторов производства рост чистой отдачи сначала увеличивается, а затем начинает уменьшаться.     Принцип баланса (сбалансированности) (balance) состоит в том, что различным типам собственности соответствует оптимальное сочетание факторов производства (земельного участка с недвижимостью), при котором достигается максимальная стоимость земельного участка.     Если нарушается принцип баланса, то появляется «недоулучшенная» или «переулучшенная» собственность. В любом из этих случаев земельный участок теряет стоимость из-за неэффективного использования, а риск по вероятным сделкам с такой собственностью увеличивается.     Принцип экономического размера (величины) (economic size) гласит о том, что для каждого вида землепользования существует оптимальный размер земельного участка, стоимость единицы площади которого является максимальной, потому что именно этот размер обладает наибольшим спросом на конкретном сегменте рынка. Оптимальный размер недвижимости определяется её функциональным назначением (использованием).     Принцип экономического разделения (economic division) говорит о том, что имущественные права на собственность следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость собственности при этом увеличивалась. Разделение может быть: • физическое (для недвижимости – подвал, этажи, мансарда; для земельного участка – поверхность участка, воздушное пространство, недра, включая водные ресурсы); • по имущественным правам (собственность на здание или земельный участок, аренда земельного участка или здания, ипотека, права срочного или бессрочного пользования или владения, пожизненное наследуемое владение, оперативное управление и др.); • по времени пользования (краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение, право хозяйственного ведения, право оперативного управления).     4.3 Позиция, отражающая точку зрения рынка     Принцип зависимости (dependency) говорит о том, что стоимость оцениваемой собственности зависит от внешней экономической среды (экономических, социальных и законодательных условий функционирования), от характера и стоимости окружающей собственности, от перспектив развития района расположения недвижимости. Качество месторасположения зависит от соответствия параметров земельного участка принятому в данном месте типу землепользования и от его близости к экономическим центрам (для доходной недвижимости). Эти характеристики составляют экономическое месторасположение собственности (situs). Одновременно объект оценки влияет на стоимость других связанных с ним объектов.     При изменении экономических связей меняется экономическая среда, и соответственно может измениться стоимость собственности. Степень изменения зависит от характера связей между объектом недвижимости и новой экономической средой.     Принцип соответствия (conformity) заключается в том, что максимальная стоимость собственности возникает тогда, когда все характеристики объекта недвижимости – функциональное назначение, состав, размеры, качество, уровень архитектуры, престижности, удобств, характер использования собственности – соответствуют потребностям и ожиданиям местного рынка, а также окружению. Принцип соответствия реализуется в виде двух принципов – регрессии и прогрессии.     Принцип регрессии (regression) определяет уменьшение стоимости собственности при её «переулучшении» относительно рыночных условий.     Принцип прогрессии (progression) заключается в том, что стоимость «недоулучшенной» собственности повышается благодаря окружающей застройке.     Принцип спроса и предложения (supply and demand) утверждает, что цена собственности определяется взаимодействием спроса и предложения на аналогичную собственность на конкретном сегменте рынка.     Так как рынок недвижимости несовершенен и неравновесен, то цены определяются не только спросом и предложением. Рынок недвижимости характеризуется большой инерцией. Спрос изменяется в краткосрочном периоде, а предложение определяется ценами на объекты строительства и строительные ресурсы, изменяющимися под влиянием более стабильных долгосрочных факторов.     Принцип конкуренции (competition) утверждает, что когда прибыль на определенном сегменте рынка превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, конкуренция на данном рынке увеличивается, что приводит к снижению среднего уровня доходов. Конкуренция позволяет формировать рыночную стоимость недвижимости.     Принцип изменения (change) свидетельствует о том, что рыночная среда и экономика в целом находятся в состоянии постоянного изменения и это отражается на непостоянстве стоимости недвижимости во времени. Изменение стоимости происходит в результате изменения самой недвижимости (физическое устаревание строительных конструкций, реконструкция), её нахождения на определенном этапе жизненного цикла (выведение на рынок, развитие, стабилизация, упадок) и в результате изменения внешних условий. Для прогноза будущих выгод необходимо отслеживание тенденций изменения внешних и внутренних условий и предварительное прогнозирование всех существенных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Принципом изменения объясняется фиксация конкретной даты оценки в соответствии с федеральными стандартами оценки.     4.4 Позиция, отражающая наилучшее и наиболее эффективное использование собственности     Для определения рыночной стоимости недвижимости эта позиция имеет определяющее значение. В общем случае при оценке недвижимости необходимо рассмотреть альтернативное использование собственности с позиции достижения максимальной продуктивности (полезности) при реализации права собственности.     Определение наилучшего и наиболее эффективного использования собственности     В любой момент времени максимальная стоимость собственности соответствует её наиболее эффективному использованию, которое определяется текущим состоянием рынка.     Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование, называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования (highest and best use analysis).     Наилучшее и наиболее эффективное использование – это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое законодательно разрешено, физически осуществимо, экономически (финансово) целесообразно и при котором достигается максимальная стоимость собственности.     Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется: а) для участка земли как свободного и б) для участка земли с существующими улучшениями.     При окончательном выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования конкретной собственности руководствуются следующими положениями: • если стоимость собственности с улучшениями больше стоимости участка без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование собственности с улучшениями; • если стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование земли как свободной.     Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной     Такой анализ выполняется в двух случаях: • при необходимости отдельной оценки участка земли; • при выборе объектов для сравнительного анализа.     Необходимо ответить на вопросы:     1) если земля есть или будет свободной, как её следует использовать?     2) какой тип здания или сооружения следует построить и когда?     Анализируется текущее состояние рынка земельных участков, прогнозируется его изменение на будущее, так как стоимость земли определяется главным образом её потенциальными возможностями.     Определяется характер и время проведения улучшений и их конкретный вид.     Если участок застроен, то он анализируется как будто он свободный. Задачей анализа является определение эффективности текущего использования и связанного с ним дальнейшего использования – реконструкции, модернизации, ремонта, демонтажа и т.п. Такой участок рассматривается с точки зрения строительства здания, аналогичного существующему. Если такое использование соответствует наиболее эффективному, то разница между текущей стоимостью улучшений и стоимостью новых улучшений будет определять потерю стоимости за счёт различных факторов.     Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли как свободного является максимальная остаточная стоимость земли. При выборе объектов сравнения для сравнительного анализа основным принципом является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование участка земли в качестве объекта сравнения. Поэтому при применении сравнительного подхода анализ наилучшего и наиболее эффективного использования является обязательным компонентом.     Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной     Такой анализ выполняется: • при определении характера использования собственности, обеспечивающего максимальный возврат инвестированного капитала; • при выборе объектов для сравнительного анализа.     Необходимо ответить на вопросы:     1) как следует использовать существующие улучшения?     2) какой тип реконструкции или модернизации следует выполнить и когда?     Анализ текущего использования должен дать рекомендации по дальнейшей эксплуатации собственности.     Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.     Если варианты не предполагают расходов на реконструкцию или модернизацию, то они могут сравниваться непосредственно друг с другом на основе настоящей стоимости будущих доходов. Если требуются расходы на перепрофилирование или реконструкцию, сравнение вариантов может производиться на основе чистой настоящей стоимости или внутренней нормы прибыли проекта реконструкции каждого варианта.     При использовании сравнительного подхода выбор объектов сравнения осуществляется по принципу аналогичного наилучшего и наиболее эффективного использования.     Основные варианты наилучшего использования собственности     Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования начинается с поиска возможных вариантов функционального использования, которые могут существенно изменить позиционирование объекта оценки на рынке недвижимости.     Альтернативное использование может быть определено на основе следующих основных исходных предпосылок: • экономического состояния месторасположения объекта оценки (город, регион); • характеристики доходов населения, уровня безработицы, наличия центров занятости; • вида землепользования в окружающем объект оценки районе; • перспектив экономического развития месторасположения объекта оценки; • характера и типа окружающей застройки; • транспортной обеспеченности и доступности; • производственной и социальной инфраструктуры; • ограничений в сфере строительства и землепользования; • наличия полезных ископаемых или природных ресурсов; • возможностей существующей структуры сельского хозяйства; • возможности изменения структуры спроса и предложения в результате влияния демографических или социально-экономических факторов; • возможности использования экспортно-импортной и инвестиционной политики государства; • опыта использования недвижимости в других странах со схожими условиями; • возможности диверсификации существующего бизнеса; • возможности расширения масштабов производства и др.     В результате анализа необходимо определить, какой из видов функционального использования объекта оценки пользуется наибольшим спросом. Далее следует рассмотреть каждый из четырех критериев выбора наилучшего и наиболее эффективного использования.     Последовательность выполнения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования     Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования четырем критериям. Объект оценки должен соответствовать следующим требованиям:     1. Быть законодательно (юридически) разрешенным. Определяется, какие варианты использования соответствуют действующим в данной местности законодательным (федеральным, региональным, муниципальным) актам. Анализируются все документы, регламентирующие нормативно-юридическую сторону вариантов функционального использования, существующие разрешенные виды землепользования и ограничения (частичные или временные) на использование отдельных видов материалов, ограничения в градостроительстве (этажности, временный запрет на строительство в данном месте, ограничения, связанные со статусом объекта как памятника культурно-исторического наследия и др.), необходимость дополнительных расходов при проведении улучшений, особенно в районах исторической городской застройки. Анализируются правила регистрации сделок, требования пожарной безопасности, законодательство в области охраны окружающей среды, наличие сервитутов. Анализ законодательной разрешенности должен учесть возможные изменения нормативно-законодательных актов.     2. Быть физически осуществимым. При рассмотрении вариантов использования следует учитывать размеры и форму земельного участка, его доступность, топографические и географические особенности, инженерно-геологические и гидрогеологические условия, наличие и доступность транспортной и коммунальной инфраструктуры, вероятность и частоту стихийных бедствий – наводнений, оползней, тайфунов и ураганов, землетрясений и т.д.     3. Быть экономически (финансово) целесообразным. После исключения из рассмотрения законодательно неразрешенных и физически неосуществимых вариантов использования выполняется анализ экономической целесообразности оставшихся вариантов. Критерием экономической целесообразности является степень соответствия варианта использования собственности требованиям типичного инвестора по срокам возмещения вложенного капитала и нормы прибыли или требованиям типичного покупателя по соотношению величины вкладываемого капитала и получаемой полезности (количества и качества).     Экономическая осуществимость зависит от соотношения спроса и предложения и месторасположения, которые определяют такие характеристики, как валовой доход, операционные расходы, потери и т.д. Величина чистого операционного дохода допустимого варианта использования должна удовлетворять требуемой норме возврата.     4. Иметь максимальную продуктивность. Из всех экономически целесообразных вариантов использование, которое создает максимальную остаточную стоимость земли либо обеспечивает максимальный возврат инвестированного капитала, является наилучшим и наиболее эффективным. При этом в качестве измерителя возврата капитала обычно применяют чистую настоящую стоимость или внутреннюю норму прибыли.     В соответствии с вариантом наилучшего и наиболее эффективного использования проводится оценка недвижимости, даже если он не соответствует фактическому использованию (назначению).     Особые случаи применения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования     При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования могут иметь место особые случаи: • Единственное в своем роде использование. Наилучшее и наиболее эффективное использование может быть нехарактерным или даже уникальным. Например, в районе, предназначенном под односемейные жилые дома, наилучшим использованием свободного участка может быть строительство универсального магазина (при отсутствии магазинов и если анализ рынка показывает целесообразность строительства). Но такое использование может быть только единственным в своем роде, так как строительство второго, третьего магазинов будет экономически неоправданно. Стоимость земли должна базироваться на наилучшем и наиболее эффективном использовании собственности независимо от использования, диктуемого окружающей застройкой, или использования сравнимой собственности. • Временное использование. Во многих ситуациях наилучшее и наиболее эффективное использование собственности может измениться в обозримом будущем. А до момента подходящей рыночной ситуации целесообразно временное использование собственности. Временное использование является наилучшим текущим использованием. Такое использование может вносить, а может и не вносить вклад в стоимость участка. Могут иметь место ситуации, когда стоимость участка с существующими улучшениями будет меньше стоимости свободного участка. Стоимость таких участков целиком определяется их потенциальным наилучшим использованием. При сравнительном анализе следует принимать во внимание характер временного использования объектов сравнения, даже если наилучшее и наиболее эффективное использование их в будущем аналогично наилучшему будущему использованию объекта оценки. • Законодательно несогласованное использование. В случае изменения законов, норм, стандартов текущее использование собственности может войти в противоречие с новыми положениями, т.е. стать законодательно несогласованным. Обычно изменения норм допускают продолжение существующего использования, даже если оно становится несогласованным, но запрещают расширение или существенные улучшения, которые способствуют несогласованному использованию. Если несогласующееся использование прекращается, оно не может быть восстановлено. При оценке земли с несогласующимся использованием с использованием сравнительного подхода следует делать корректировку на несогласующееся использование. • Использование, не являющееся наилучшим и наиболее эффективным. Многие существующие здания не являются наилучшим использованием земли как свободной, но тем не менее наилучшее и наиболее эффективное использование относится к существующему использованию. В этом случае улучшения не испытывают воздействия внешнего (экономического) износа, поэтому их стоимость не нуждается в корректировке на несоответствующее использование участка. В некоторых случаях характер наилучшего использования участков может изменяться. Существующие улучшения на таких участках начинают испытывать воздействие внешнего износа, и соответственно будут стоить меньше, чем аналогичные улучшения на подходящих участках. Оценка таких улучшений, как если бы они находились на подходящем участке, была бы неправильной, потому что улучшения должны оцениваться на базисе, согласующемся с наилучшим использованием участка. • Многофункциональное использование. Если наилучшее и наиболее эффективное использование подразумевает, что земельный участок (в том числе с недвижимостью) будет использоваться более чем для одной цели, то в таких случаях следует отдельно оценивать вклад каждого использования. • Использование для специальных целей. Существуют отдельные виды собственности, для которых существует только один вид использования. Наилучшим использованием такой собственности является продолжение её текущего использования. Если такая собственность физически и функционально изношена и нет осуществимых альтернатив использования, наилучшим и наиболее эффективным использованием собственности как улучшенной будет полный демонтаж и продажа демонтированных компонентов. • Спекулятивное использование. Земля, которая удерживается в основном для последующей перепродажи, может быть отнесена к спекулятивным инвестициям. Оценщик должен оценивать землю в соответствии с её потенциальным наилучшим и наиболее эффективным использованием. • Использование при излишках земли. Если размер участка слишком велик для его наилучшего использования, то наилучшим и наиболее эффективным использованием излишка земли может быть создание свободного пространства, или создание возможности для будущего расширения, или будущее создание отдельного участка. 5 Оценка затратным подходом     5.1 Общие положения затратного подхода     Область применения и ограничения затратного подхода     Рыночная стоимость недвижимости при использовании затратного подхода (cost approach) определяется суммой стоимости участка земли как свободного и стоимости строительства улучшений с учётом износа.     Стоимость строительства (издержки) и рыночная стоимость (стоимость в обмене) – существенно различные понятия.     При определении стоимости в обмене на открытом рынке уровень, определяемый затратным подходом, является одной из точек зрения на нее и отражает мнение будущего пользователя. Этот подход более всего соответствует новым объектам недвижимости или объектам с небольшим сроком эксплуатации.     При определении рыночной стоимости на активно функционирующих рынках недвижимости ориентируются прежде всего на сравнительный и доходный подходы, отражающие цены сделок и ожидаемые преимущества. Величина стоимости недвижимости, полученная при использовании затратного подхода и отражающая затраты на создание недвижимости, также используется при согласовании величины рыночной стоимости. Принципиальным моментом является анализ результатов, полученных при трех различных подходах оценки, и выявление причин тенденций, которые привели к возможному различию этих результатов. Анализ причин такого отклонения может показать, какая на данном рынке конкуренция, и спрогнозировать направление изменения рыночных цен.     Затратный подход определения рыночной стоимости недвижимости является, с одной стороны, обязательным элементом процедуры определения рыночной стоимости, а с другой стороны, зачастую единственным инструментом для получения представления о стоимости объекта недвижимости.     Так как рынок недвижимости является неравновесным, то результаты оценки недвижимости затратным подходом обладают разной степенью соответствия со стоимостью (в первую очередь рыночной) объектов оценки.     Для некоторых объектов недвижимости, рыночную стоимость которых трудно оценить сравнительным и доходным подходами, затратный подход может стать отправной точкой для обсуждения стоимости недвижимости. К ним относятся школы, больницы, почта, культовые сооружения, вокзалы и т.п.     При превышении спроса над предложением результаты оценки затратным подходом дают нижний предел, а при превышении предложения над спросом – верхний предел диапазона рыночной стоимости недвижимости. В случае равенства спроса и предложения результат оценки затратным подходом соответствует рыночной стоимости.     Затратный подход наиболее приемлем при низкой активности на рынке недвижимости, при оценке уникальных объектов специального назначения (которые не продаются или продаются очень редко), для целей страхования и налогообложения имущества, при переоценке основных фондов. Затратный подход предполагает раздельную оценку земли и улучшений, что соответствует целям страхования, в соответствии с которыми страхуемые объекты должны быть отделимы от нестрахуемых.     Затратный подход имеет существенные ограничения при оценке объектов, имеющих значительный действительный возраст из-за трудностей измерения величины накопленного износа и прибыли предпринимателя. Результаты затратного подхода отражают стоимость полного права собственности и поэтому при оценке частичных прав собственности необходима их корректировка.     Последовательность определения рыночной стоимости недвижимости затратным подходом     На основании тщательного анализа всей доступной для оценщика информации, полученной в результате анализа рынка, а также обследования объекта оценки, последовательность определения рыночной стоимости затратным подходом такова:     1. Оценка стоимости земли как свободной и доступной для наиболее эффективного использования.     2. Оценка стоимости замещения или воспроизводства зданий и сооружений объекта оценки на действительную дату оценки.     3. Оценка косвенных издержек, имевших место в период после окончания строительства и до придания новому, первоначально свободному сооружению, соответствующего рыночным параметрам уровня занятости и обустройства.     4. Оценка подходящей для данного проекта величины предпринимательской прибыли.     5. Оценка величины общего накопленного износа зданий и сооружений объекта оценки.     6. Оценка стоимости замещения или воспроизводства зданий и сооружений объекта оценки с учётом общего износа (п.2 + п.3 + п.4 – п.5).     7. Оценка рыночной стоимости полного права собственности объекта оценки (п.6 + п.1).     5.2 Расчёт стоимости строительства недвижимости     Общие понятия и определения     Сущность затратного подхода состоит в том, что стоимость улучшений определяется как сумма затрат (стоимость строительства), которые должен понести типичный покупатель для создания на дату оценки зданий и сооружений, адекватных по своей полезности объекту оценки путем строительства их на этом же земельном участке. При оценке недвижимости срок строительства считается пренебрежительно малым.     Стоимость строительства с точки зрения благоразумного инвестора и применения принципа замещения – это «стоимость замещения» или «стоимость воспроизводства», так как они обеспечивают инвестору одинаковую полезность и могут рассматриваться как стоимость строительства для инвестора.     Расчёт стоимости воспроизводства объекта недвижимости (особенно имеющего значительный действительный возраст) не всегда возможен, так как применявшиеся при строительстве этого объекта технологии, проекты, материалы, стандарты вышли из употребления. Поэтому в практике оценки применяется расчёт стоимости объекта недвижимости равной полезности с объектом оценки, возведение которого во всех аспектах соответствует современному уровню строительного производства.     Выбор вида стоимости (замещения или воспроизводства) для конкретной оценки должен соответствовать позиции типичного покупателя и быть обоснован в отчёте для предупреждения неправильного понимания.     Определение стоимости нового строительства зданий и сооружений для целей оценки по сравнению с прогнозом стоимости будущего строительства имеет некоторые специфические особенности, к которым относятся: • специальная структура стоимости строительства, учитывающая современные экономические условия; • необходимость одновременного учёта цен различных базисных периодов на строительные материалы, трудозатраты, эксплуатацию строительной техники; • возможное отсутствие проектно-сметной и другой документации по оцениваемому объекту; • неопределенность исходных данных из-за отсутствия возможности получить полное представление о конструкции оцениваемого здания путем технического обследования; • отсутствие достаточного финансирования и времени для детального повторения работы проектировщиков.     Выбор метода определения стоимости строительства при оценке недвижимости     При оценке недвижимости приоритетными являются специфические оценочные методы и приемы. Оценка может производится: • на основе информации о реальных затратах на создание (строительство) и развитие объекта оценки или его аналогов по данным строительных подрядов, тендеров, конкурсов, договоров подряда, контрактов; • на базе данных серии «Справочник оценщика», издаваемой КО-ИНВЕСТ («Промышленные здания», «Жилые здания» и др.); • на основе укрупненных обобщающих показателей стоимости строительства; • на основе укрупненных элементных показателей по видам работ или по конструктивным частям зданий; • на базе единичных расценок (ресурсный и базисно-индексный методы).     Применяемый метод или прием необходимо обосновать и проанализировать его сочетаемость с объектом оценки и имеющейся информацией по нему и в соответствии с результатами анализа ввести необходимые коррективы: • на включенные и излишние компоненты затрат; • на земельный участок; • по местоположению, физическим характеристикам и другим элементам, которые имеются в исходной базе данных либо выявлены в процессе анализа.     В публикуемые справочники цен обычно включаются прямые издержки и некоторые косвенные издержки. Так как предпринимательская прибыль включается редко, оценщик должен оценить её отдельно и включить в стоимость замещения или воспроизводства.     Выбор метода при затратном подходе зависит от: • назначения оценки; • характеристик здания (сооружения); • даты введения здания в эксплуатацию (необходимо учесть состояние технологии и организации строительства на эту дату); • задаваемой (требуемой) точности результатов оценки; • объёма и качества имеющейся информации по объекту оценки; • состояния спроса и предложения на дату оценки и доли свободных площадей на рынке недвижимости.     Структура стоимости строительства недвижимости     Стоимость замещения и стоимость воспроизводства по существу являются стоимостью возведения (нового строительства) здания в современных рыночных условиях. В структуре стоимости нового строительства отражаются затраты и интересы всех участников процесса создания зданий и сооружений.     Структуру стоимости строительства при оценке недвижимости (структуру затрат, или издержек, на строительство) можно представить в виде трех основных частей: СС = ПИ + КИ + ПП, где СС – стоимость нового строительства;     ПИ – прямые издержки;     КИ – косвенные издержки;     ПП – прибыль предпринимателя.     Прямые издержки – это расходы, непосредственно связанные со строительными работами на объекте и включающие: • стоимость строительных материалов, изделий и инженерного оборудования; • заработную плату рабочих-строителей; • стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов; • стоимость временных зданий, сооружений, инженерных сетей, коммунальных услуг в период возведения здания; • стоимость мероприятий по контролю за ходом строительства; • прибыль и накладные расходы подрядчика.     Накладные расходы – это сумма средств, предназначенных для возмещения затрат подрядных организаций, связанных с созданием общих условий строительного производства, его организацией, управлением и обслуживанием. Норматив размера накладных расходов составляет 110…180 % от фонда оплаты труда рабочих-строителей.     Косвенные издержки – это расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процесса строительства. К косвенным издержкам относят: • гонорары архитекторам и инженерам за проектирование, экспертизу проектов, исследование природных условий на площадке застройки; • дополнительную заработную плату и пособия рабочим; • все виды страховок, налогов и обязательных отчислений; • инвестиции в земельный участок; • проценты по кредитам; • рекламные выплаты в период строительства; • дополнительные инвестиции в арендуемые помещения или арендную плату; • административные расходы застройщика.     Прибыль предпринимателя – это установленная рынком величина, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Прибыль предпринимателя является главным образом функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации.     Прибыль предпринимателя можно оценить в виде процента от различных составных частей стоимости нового строительства. При строительстве и реконструкции нормативы сметной прибыли составляют 65 % от фонда оплаты труда рабочих-строителей.     Структура стоимости строительства при строительном проектировании     Сумма денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами, называется сметной стоимостью строительства.     В соответствии с технологической структурой капитальных вложений (инвестиций) и порядком осуществления деятельности строительно-монтажных организаций структура стоимости строительства в сметном деле традиционно подразделяется на следующие группы затрат: ССсмет = Сс.м.р + Соб + ПрЗ, где Сс.м.р – стоимость строительных и монтажных работ;     Соб – затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели, инвентаря;     ПрЗ – прочие затраты (относятся к деятельности заказчика и подрядчика).     В свою очередь, структура стоимости строительно-монтажных работ имеет следующий вид: Ссмр = ПЗ + НР + ПН, где ПЗ – прямые затраты;     HP – накладные расходы;     ПН – плановые накопления (сметная прибыль) – это нормативная часть стоимости строительства, выражаемая в процентах от себестоимости строительно-монтажных работ (ПЗ + HP).     Структура прямых затрат (по элементам затрат) имеет следующий вид: ПЗ = Сз.п + Смат + Сэ.м.м, где Сз.п – расходы на основную заработную плату рабочих-строителей, учтенные в сметных нормах и ценах;     Смат – затраты на материальные ресурсы (материалы);     Сэ.м.м – затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов.     В практике сметных расчётов прямые затраты определяют по формуле где Оi – объёмы по видам работ;     EPi – единичные расценки на виды работ.     Однозначного соответствия структуры нового строительства, используемой при строительном проектировании, и структуры стоимости строительства при оценке рыночной стоимости недвижимости, нет. Структура стоимости нового строительства для целей проектирования отражает не весь инвестиционный цикл и включает только затраты подрядчика. Затраты заказчика в ней отражены не в полном объёме, не полностью учтены также косвенные издержки и прибыль предпринимателя.     Определение (расчёт) стоимости нового строительства при оценке недвижимости затратным подходом следует выполнять с использованием существующей нормативно-методической базы для строительного проектирования, дополняя расчёты элементами, присущими рыночным формам организации строительного процесса. Точность расчёта стоимости строительства при оценке недвижимости     По действующим нормативам различают две стадии (этапа) строительного проектирования:     I. Технико-экономическое обоснование строительства (ТЭО).     II. Рабочее проектирование (при составлении проекта строительства, согласовании договора подряда или подготовке к тендерным торгам).     Вне нормативов существует этап предварительного обоснования строительства.     Стоимость строительства на различных этапах определяется на основании смет или сметных расчётов. Повышение точности расчётов стоимости строительства сопровождается значительным увеличением трудоемкости составления смет и сметных расходов при неадекватном повышении качества результата. Каждой стадии планирования строительства соответствует свой вид смет, отличающийся степенью подробности учёта затрат, а следовательно, и точностью прогнозирования стоимости и затратами времени на составление таких смет. Диапазон точности прогнозов величины сметной стоимости строительства на этапах планирования может составлять 5…20 %.     На этапе предварительного обоснования строительства применяются оперативные методики расчёта стоимости, которые основываются на рыночных данных о стоимости строительства в расчёте на единицу потребительских свойств (стоимости 1 м2 жилой (или общей) площади в жилом доме, 1 м3 складского помещения при сооружении склада, одного места стоянки автомобиля в здании гаража). Точность расчётов составляет около 20 %.     На этапе технико-экономического обоснования строительства требуется большая точность в прогнозе стоимости, и её определяют по известным значениям расценок на строительство единицы общей площади или строительного объёма зданий различного функционального назначения и конструктивного решения. Точность таких расчётов составляет около 15 %. При наличии соответствующей базы данных требуется минимальное время для получения результата.     На этапе составления проекта строительства, согласования договора подряда или подготовки к тендерным торгам составляются наиболее точные сметы. Сметы рассчитываются на основе унифицированных справочных данных о стоимости комплексов работ по основным конструктивным элементам зданий (относительная точность – до 10 %) или на основании единичных расценок (точность – до 5 %).     Ключевым моментом при выборе метода определения стоимости строительства для целей оценки недвижимости является то, что точность получаемых результатов должна соответствовать точности результатов, получаемых сравнительным и доходным подходами. Практика оценки показывает, что точность 15…20 % является достаточной. Такую точность обеспечивают нормативы, используемые на этапах предварительного обоснования и технико-экономического обоснования строительства.     Применение способов определения стоимости строительства при оценке недвижимости зависит от состава задания на проведение оценки и объёма исходных данных об объекте оценки. Исходя из этого оценщик определяет, какой метод следует применить в конкретном случае, учитывая точность расчётов при определении стоимости нового строительства.     Сметные нормативы     Сметно-нормативная база ценообразования в строительстве в 2001 г. включает элементные сметные нормы и единичные расценки (в сметных ценах на 1 января 2000 г.) на: • строительные и специальные строительные работы; • ремонтно-строительные работы; • монтажные работы (литера «М»); • пусконаладочные работы (литера «П»).     Основу сметно-нормативной базы составляют элементные сметные нормы в натуральных измерителях, а расценки являются производными от норм.     Нормы и расценки делятся также по уровню применения на: • государственные (федеральные) – государственные элементные сметные нормы (ГЭСН) и федеральные единичные расценки (ФЕР); • территориальные (региональные, местные) (ТЭСН и ТЕР); • отраслевые (ведомственные); • производственные (фирменные).     К федеральным сметным нормативам относятся сметные нормативы, входящие в состав действующих строительных норм и правил Российской Федерации и вводимые в действие государственными органами по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Они применяются при определении сметной стоимости в различных отраслях народного хозяйства России.     К ведомственным (отраслевым) сметным нормативам относятся сметные нормативы, вводимые в действие министерствами и другими органами федерального управления России, а также крупными корпорациями, для строительства, осуществляемого в пределах соответствующей отрасли народного хозяйства.     К региональным (территориальным) сметным нормативам относятся сметные нормативы, вводимые в действие органами государственного управления администрации регионов России, для строительства, осуществляемого на территории региона. Эти нормативы не должны противоречить федеральным сметным нормативам или дублировать их.     К собственной (корпоративной) нормативной базе пользователей относятся индивидуальные сметные нормативы, учитывающие реальные условия деятельности заказчиков или подрядных предприятий исполнителей работ. Как правило, эта нормативная база основывается на нормативах федерального, ведомственного или регионального (территориального) уровня.     В настоящее время при составлении сметной документации в наибольшей степени используются нормы и расценки федерального и территориального уровней.     В систему сметных нормативов входят также свободные (рыночные) и регулируемые цены на продукцию и услуги. В частности, стоимость оборудования, конструктивных элементов и изделий может определяться по соответствующим ценникам, прейскурантам и прайс-листам.     Виды сметной документации     Для определения сметной стоимости строительства зданий и сооружений составляется сметная документация, состоящая из локальных смет, локальных сметных расчётов, объектных смет, объектных сметных расчётов, сметных расчётов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчётов стоимости строительства, сводок затрат и др.     Локальные сметы являются первичными сметными документами и составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям или общеплощадочным работам на основе объёмов, определяемых при разработке рабочей документации (РД), рабочих чертежей.     Локальные сметные расчёты составляются в случаях, когда объёмы работ и размеры затрат окончательно не определены и подлежат уточнению на основании РД, или в случаях, когда объёмы работ, характер и методы их выполнения не могут быть достаточно точно определены при проектировании и уточняются в процессе строительства.     Объектные сметы объединяют в своем составе данные из локальных смет на объект в целом и являются сметными документами, на основе которых формируются договорные сметы на объекты.     Объектные сметные расчёты объединяют в своем составе на объект в целом данные из локальных сметных расчётов и локальных смет и подлежат уточнению, как правило, на основе РД.     Сметные расчёты на отдельные виды затрат составляются в тех случаях, когда требуется определить, как правило, в целом по стройке размер (лимит) средств, необходимых для возмещения тех затрат, которые не учтены сметными нормативами (например, компенсации в связи с изъятием земель под застройку; расходы, связанные с применением льгот и доплат, установленных правительственными решениями и т.п.).     Сводные сметные расчёты стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений (или их очередей) составляются на основе объектных сметных расчётов, объектных смет и сметных расчётов на отдельные виды затрат.     Сводка затрат – это сметный документ, определяющий стоимость строительства предприятий, зданий, сооружений или их очередей в случаях, когда наряду с объектами производственного назначения составляется проектно-сметная документация на объекты жилищно-гражданского и другого назначения.     Индексы цен в строительстве     Система индексов (коэффициентов) пересчета (изменения) сметной стоимости строительства является важнейшим инструментом ценообразования в строительстве в современных условиях.     Индексы применяются для определения стоимости строительства в текущих (или прогнозных) ценах и для расчётов за выполненные строительно-монтажные работы между заказчиками и подрядными организациями.     Основное назначение индексов – учёт фактора удорожания стоимости строительства по отношению к базовому уровню, вызванного инфляцией в инвестиционно-строительном секторе экономики.     Определение стоимости строительства путем перехода от базисного уровня цен, в котором разработаны сметы или определена стоимость аналога, к стоимости на дату оценки является важным этапом в оценке недвижимости. Подобная актуализация выполняется с помощью индексов цен.     Индексы цен представляют собой отношение стоимости строительной продукции, работ или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базисном уровне цен: И тек/баз = Стек / Сбаз     Базисными в России являются уровни цен 1955, 1969, 1984, 1991, 2000 гг.     В новой системе ценообразования индексы применяются к базисной сметной стоимости 2000 г., определенной по единичным расценкам или по элементным нормам ресурсным методом с учётом базисной стоимости ресурсов.     Индексы (коэффициенты) классифицируются по различным признакам и назначению:     1) по стоимостному уровню пересчета: • текущие, т.е. на момент составления сметы или акта выполненных работ; • прогнозные (применяются редко);;     2) по экономическим составляющим сметной стоимости: • индексы к элементам прямых затрат (к оплате труда рабочих, стоимости эксплуатации строительных машин и механизмов, к стоимости материалов, изделий, конструкций, оборудования); • к общей стоимости строительно-монтажных работ (так называемые индексы пересчета СМР); • к специальным статьям затрат и элементам сметной стоимости (например, индексы по проектным и изыскательским работам);;     3) по видам строительства, объектам, комплексам и видам работ: • на новое строительство и реконструкцию, капитальный ремонт и реставрацию и т.д.; • по зданиям и сооружениям (жилые дома, школы, наружные сети, дороги и т.д.); • по видам работ: земляные работы, ленточные фундаменты, свайные работы и т.д.     Источниками информации по текущим индексам, являются ежемесячные бюллетени региональных центров по ценообразованию в строительстве (РЦЦС), ежеквартальные бюллетени КО-ИНВЕСТ по индексам цен в строительстве и другие периодические аналитические публикации.     Применение того или иного индекса зависит от характера имеющейся сметной документации и структуры сметной стоимости строительства, приведенной в ней.     Одним только индексированием перейти от стоимости строительства в базисном уровне цен к стоимости на дату оценки нельзя. Для учёта составляющих издержек, действующих в современных рыночных условиях и не учитывавшихся при составлении смет в период возведения здания, а также прибыли предпринимателя, налога на добавленную стоимость и других налогов, действовавших на дату оценки недвижимости, индексированное значение сметной стоимости строительства следует увеличивать на соответствующие этим издержкам величины. 5.3 Методы определения стоимости нового строительства при оценке недвижимости     Метод укрупненных обобщенных показателей стоимости нового строительства (метод сравнительной единицы)     Метод наиболее оперативный и обеспечивает точность расчётов 15…20 %. Метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1 стояночное место в гараже, 1 посадочное место в кафе, 1 м2 жилой площади, 1 м3 строительного объёма и т.п.) оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения.     Стоимость нового строительства в данном методе определяется из выражения СС = С1n N, где СС – стоимость строительства;     С1n – стоимость единицы потребительских свойств;     N – количество единиц потребительских свойств на объекте оценки.     В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические различия с объектом оценки определяется искомая величина рыночной стоимости. В качестве типового сооружения необходимо использовать подобное недавно построенное, для которого известна контрактная цена, и сделать поправку на разницу во времени между датой подписания контракта и датой оценки.     При отсутствии данных о контрактной цене показатель стоимости можно получить из информации о продаже подобных, недавно построенных объектов недвижимости (по запрашиваемой скорректированной цене), для которых должны выполняться следующие условия: • улучшения (здания и сооружения) отражают наилучшее использование земельного участка; • собственность достигла стабилизированной наполненности; • предложение и спрос находятся в равновесии; • стоимость земельного участка определена достаточно обоснованно.     Разница между ценой продажи (скорректированной запрашиваемой ценой) и стоимостью земельного участка определяет стоимость сооружений.     В большинстве случаев для расчётов используются показатели стоимости единицы потребительских свойств, взятые из специальных справочников и ценников. Стоимость единицы потребительских свойств типовых или базовых зданий приводится для сооружений определенных размеров и поэтому необходимо производить их корректировку на реальные габариты (объёмы, площади) объекта оценки. Если оцениваемое здание больше, чем базовое, стоимость единицы потребительских свойств обычно меньше, и наоборот.     Базовое здание часто отличается от оцениваемого, даже если оно идентично по размерам, дизайну и качеству конструкций. Различные типы крыш, нерегулярный периметр и очертания здания могут существенно влиять на сравнимые единичные стоимости (табл. 5.1). Таблица 5.1 Пример различия в величине периметра здания Показатели Здание А Здание В Размеры здания в плане, м 100100 50200 Площадь застройки, м2 10 000 10 000 Периметр стен, м 400 500 Отношение площадь/периметр 25:1 20:1 Стоимость стен, руб.:     Показатели Здание А Здание В на погонный метр 50 50 общая стоимость 20 000 25 000 на 1 м2 здания 2,00 2,50     При одинаковой площади застройки существенно различаются объёмы стен и соответственно стоимость единицы потребительских свойств (квадратного метра). Стоимость единицы потребительских свойств должна отражать любое изменение в уровне цен на дату оценки базового и оцениваемого здания. Для точных корректировок стоимости единицы потребительских свойств применяют разбивку на составляющие элементы с последующим уточнением каждой позиции.     Метод укрупненных элементных показателей стоимости строительства     Метод обеспечивает точность расчётов в пределах 10 %. Сущность метода заключается в расчёте стоимости строительства как суммы стоимости возведения основных элементов здания: фундаментов, стен, перекрытий, крыши, инженерного оборудования и т.д. Эта стоимость определяется по справочным данным об укрупненной сметной стоимости частей зданий или видов работ.     Объёмы работ (конструктивных элементов) определяются по проектной документации или по данным обмера при техническом обследовании.     Расчёт стоимости по этому методу может осуществляться суммированием по видам работ и суммированием по частям зданий. Определение стоимости суммированием по видам работ выполняется по формуле где И – индекс удорожания стоимости строительства на весь комплекс работ по зданию;     С1i – укрупненный показатель стоимости на вид работ – определяется по сборникам «Укрупненные показатели базисной стоимости по видам работ» (УПБС ВР) или «Укрупненные сметные нормативы по видам работ» (УСН ВР);     Vi – объём вида работ;     n – число видов работ;     КИ– косвенные издержки, не учитываемые нормативами прочих затрат;     ПП – прибыль предпринимателя.     Определение стоимости суммированием по частям здания выполняется по формуле где С1j – укрупненный показатель стоимости на конструкцию, часть здания, вид работ на все здание (например, стоимость возведения всего фундамента). Определяется по сборникам укрупненных сметных норм на здания и сооружения;     m – количество частей здания.     Выполнение сметного расчёта с использованием укрупненных элементных показателей стоимости требует от исполнителя профессиональных навыков в сметном деле.     Методы единичных расценок     Методы обеспечивают наибольшую точность расчёта (до 5 %). Сущность метода заключается в разработке полной сметы на строительство оцениваемого объекта недвижимости с применением единичных расценок или проведением анализа и перерасчёта оценщиком существующих смет на оцениваемое здание. Основой для расчёта являются подробные сводки объёмов строительно-монтажных работ.     Ресурсный метод. Ресурсный метод определения стоимости строительства представляет собой калькулирование в текущих (базисных, прогнозируемых) ценах и тарифах элементов затрат (ресурсов), необходимых для реализации проекта. К ресурсам, потребляемым в процессе строительства, относятся: затраты труда рабочих основного производства и механизаторов; время эксплуатации строительных машин и механизмов; выраженный в натуральных измерителях расход материалов и энергетических ресурсов (материалы, изделия, конструкции, энергоносители на технологические нужды). Ресурсы определяются на основе сборников ГЭСН–2001 и других сметных нормативов, либо из проектных материалов, либо в результате обмерных работ. Затраты труда и длительность эксплуатации машин и механизмов также определяются по нормативным данным, а стоимость единицы объёма каждого ресурса принимается по данным рынка. В современных условиях этот метод приобретает приоритетное значение в строительном проектировании.     Стоимость строительства при применении ресурсного метода определяется по формуле СС = ССсмет + КИ + ПП, где ССсмет – сметная стоимость строительства в традиционном представлении.     При этом прямые затраты определяются следующим образом: где С1зп – сметная цена одного человеко-часа трудозатрат на строительство;     Тр – трудозатраты, чел/ч;     Сэ.м.м i – стоимость машино-часа строительной машины;     Тэ.м.м i – время эксплуатации строительной машины;     n – число строительных машин, участвующих в строительстве;     Смат j – сметная цена единицы строительного материала;     Vмат j – сметный объём строительного материала;     m – число типов примененных строительных материалов.     Даже при наличии программ по составлению смет, реализуемых на базе ПК, в практике оценки ресурсный метод применим ограниченно, так как он предполагает скрупулезное и трудоемкое определение объёмов строительно-монтажных работ и расходов строительных материалов.     Базисно-индексный метод. Составление смет по единичным расценкам базисно-индексным методом остается приоритетным в новой системе сметного ценообразования, так как ресурсный метод ввиду своей трудоемкости получил большее распространение при составлении небольших смет с ограниченной номенклатурой ресурсов.     Базисно-индексный метод предусматривает применение различных индексов (коэффициентов) пересчета сметной стоимости (как общей, так и отдельных элементов затрат) для пересчета из базисного в текущий или прогнозируемый уровень цен.     Приведение к уровню текущих цен производится путем перемножения базисной стоимости по видам работ или технологическим элементам структуры затрат по строкам сводной сметы на действующий на дату расчёта индекс. При этом объектная смета преобразуется в структуру затрат по ценообразующим факторам на основе локальных смет, а стоимость строительства определяется из выражения СС = И  ССсмет + КИ + ПП, где ССсмет – сметная стоимость в базисном уровне цен;     И – индекс цен к базисному уровню на весь комплекс работ по зданию;     КИ – не учтенные в смете косвенные издержки;     ПП – прибыль предпринимателя.     Общий индекс на весь комплекс работ по зданию определяется из данных о стоимости строительно-монтажных работ, определенных с использованием индексов удорожания по элементам затрат: С = Смат  Имат + Сзп  Изп + Сэ.м.м  Иэ.м.м + НР + ПР, где Смат, Сзп, Сэ.м.м – элементы сметной стоимости в базисном уровне;     Имат, Изп, Иэ.м.м – индексы цен по элементным затратам.     Базисно-индексный метод при наличии готовых смет представляется наиболее приемлемым для оценки недвижимости. Однако он требует знания некоторых тонкостей сметного дела и при его использовании желательно привлечение соответствующих специалистов.     Приведенные аналитические выражения не являются расчётными формулами прямого применения. Они служат только наглядной основой количественного и качественного анализа сущности каждого метода. На практике расчёты обычно выполняются в табличной форме.     Определение стоимости строительства с учётом УПВС     Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов (УПВС) были разработаны специально для целей переоценки. В состав УПВС входят 37 отраслевых сборников, содержащих стоимостные показатели возведения единицы измерения (1 м2 площади или 1 м3 строительного объёма) для различных типовых зданий и сооружений. Нормативы, включенные в УПВС, учитывают усредненные затраты в объёме всех глав сводного сметного расчёта стоимости строительства, в том числе и прочие затраты.     Сборники УПВС применимы в основном для оценки зданий и сооружений, построенных по типовым проектам до 80-х годов ХХ в., и содержат показатели стоимости в соответствующем базисном уровне цен. Определение стоимости строительства по УПВС производится в следующем порядке:     1. Выбор объекта-аналога. По данным сборника УПВС подбирается объект-аналог, т.е. здание, наиболее похожее по основным характеристикам на объект оценки. При этом к основным характеристикам относятся: назначение здания; общая форма (этажность, наличие подвала и др.); характеристика конструкций здания и элементов его инженерного оборудования; расчётный объём.     2. Определение восстановительной стоимости объекта-аналога в базисном уровне цен (Стаб69) непосредственно по таблице УПВС (1 м2, 1 м3 и т.д.).     3. Корректировка восстановительной стоимости на измеритель при отличии объекта-аналога от объекта оценки.     Эта операция выполняется в соответствии с указаниями Общей части УПВС и технической части каждого сборника: где ki – поправочные коэффициенты на следующие факторы: месторасположение объекта оценки; отличия по типам основных несущих конструкций; расхождение технических характеристик прочих элементов здания.     4. Определение суммы прямых и косвенных издержек в базисном уровне цен.     Прямые (ПИ) и косвенные (КИ) издержки здесь отожествляются со стоимостью восстановления здания, поскольку содержание сборников УПВС не позволяет структурировать стоимость восстановления по элементам затрат: (ПИ + КИ)69 = С69 V, где V – расчётный объём здания (или общая площадь);     С69 – стоимость единицы объёма (или площади) в базисном уровне цен.     5. Определение не учтенных УПВС косвенных издержек: где КИi – косвенные издержки, принятые в соответствии с тем, что УПВС учитывают затраты практически в объёме всех глав сводного сметного расчёта.     6. Пересчет прямых и косвенных издержек в текущий уровень цен: ПИ + КИ = (ПИ + КИ)69  И84/69 Итек/84 (1 + Ннал) + КИ, где И84/69 – индекс перехода от сметных цен 1969 г. к ценам 1984 г.;     Итек/84 – индекс удорожания к уровню цен 1984 г. на дату оценки на весь комплекс работ по зданию;     Ннал – ставки всех видов налогов, действующих на дату оценки.     7. Расчёт прибыли предпринимателя производится по формуле ПП = (ПИ + КИ) Нпр , где Нпр – коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя. Он принимается по результатам анализа рынка или рассчитывается.     Расчёт Нпр производится исходя из того, что прибыль предпринимателя является по существу премией за риск вложения инвестиций в проект строительства объекта недвижимости либо ставкой отдачи на капитал при альтернативных инвестициях (равных по уровню рисков и сроку проекта строительства).     Для обоснования нормы (ставки) прибыли предпринимателя учитываются три компонента: безрисковая ставка дохода, коэффициент  и рыночная премия за риски с расчётом по формуле Нпр = Нб +  (Нр – Нб), где Нб – «безрисковая» ставка. Принимается минимальная ставка для юридических лиц по рублевым депозитам (при расчёте в рублях) сроком на один год и более;     Нр – среднерыночная ставка дохода, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование капитала, инвестированного в строительство недвижимости. Принимается по рыночным данным соответствующего рынка недвижимости;      – мера систематического риска, характеризующая амплитуду отклонения общего дохода от объекта оценки по сравнению с изменениями на рынке в целом. Коэффициент  рассчитывается с учётом рисков вложения инвестиций (табл. 5.2). Таблица 5.2 Расчёт меры систематического риска () Факторы риска вложения инвестиций Уровень фактора риска 0,5 1,0 1,5 2,0 1. Риски, связанные с политическими решениями           2. Риски, связанные с региональными особенностями           3. Риски, связанные с влиянием окружающей среды           4. Риски, связанные с маркетингом           5. Риски, связанные с инвестициями в определенный тип недвижимости           6. Риски, связанные со временем реализации объекта недвижимости           7. Риски, связанные с недозагрузкой           8. Риски, связанные с управленческим учётом и финансированием           9. Сумма взвешенных рисков   10. Количество рисков   11. Средневзвешенное значение меры систематического риска стр. 9 : стр. 10     8. Определение полной стоимости нового строительства по формуле СС = ПИ + КИ + ПП. 5.4 Расчёт накопленного износа зданий и сооружений     Общие положения и определения     Накопленный износ (accurued depreciation) –уменьшение стоимости замещения или воспроизводства улучшений, которое происходит в результате физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания или комбинации этих факторов.     Физический износ (deterioration), или физическое разрушение, вызывается разрушением строительных конструкций и материалов под действием различных факторов (физическое и химическое выветривание, перегрузки, неправильная эксплуатация и т.д.).     Функциональный износ (functional obsolescence), или функциональное устаревание, вызывается несоответствием характеристик зданий или сооружений современным рыночным стандартам и представлениям о характеристиках рассматриваемого типа недвижимости (несовременная компоновка, устаревание инженерного оборудования).     Физический износ и функциональный износ обычно присущи самой собственности, и каждый из них подразделяется на устранимый и неустранимый.     Внешний износ (external obsolescence) вызывается изменением внешних по отношению к объекту оценки факторов: изменением ситуации на рынке, финансовых и законодательных условий и т.д.     Экономическая жизнь (economic life) – период, в течение которого улучшения, вносимые в недвижимость, дают вклад в её стоимость. В любой момент времени экономическая жизнь недвижимости (собственности) не может превосходить её физическую жизнь. Обновление или реконструкция старой недвижимости (собственности) обычно удлиняют её экономическую жизнь.     Остаточная экономическая жизнь – расчётный период, в течение которого обновление и реконструкция будут продолжать вносить вклад в стоимость собственности. Остаточная экономическая жизнь собственности определяется исходя из толкования поведения типичного покупателя конкурентной собственности.     Действительный возраст (actual age) – исторический или хронологический возраст – это количество лет, которые прошли с момента завершения строительства сооружения.     Эффективный возраст (effective age) – возраст, показываемый состоянием и полезностью объекта недвижимости. Эффективный возраст здания может быть меньше, чем его действительный возраст, при эксплуатации на уровне выше среднего или наличии отличного качества дизайна, или при недостатке подобных зданий на рынке. Если здание эксплуатировалось в щадящем режиме, его эффективный возраст может быть больше, чем действительный.     Накопленный износ определяется для зданий и сооружений и не определяется для участка земли.     Несущие конструкции – это фундаменты, стены, элементы каркаса (колонны, прогоны, фермы) и т.д.     К ненесущим конструкциям относятся ненесущие стены, перегородки, элементы оконных и дверных блоков, витражи, кровельное покрытие и т.д.     Для предварительного определения износа можно руководствоваться данными таблицы табл. 5.3. Таблица 5.3 Ориентировочные данные по физическому износу здания1 Физический износ, % Состояние несменяемых конструкций зданий Состояние внутренних конструктивных элементов 0…20 Повреждений и деформаций нет. Также отсутствуют следы устранения дефектов Состояние внутренних конструктивных элементов 21…40 Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Местами имеются следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием 41…60 Имеется много следов ремонтов, трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износа кладки стен характеризуется трещинами между блоками Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число поврежденных ступеней 61…80 Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от времени Большое число отклонений от горизонтали в полях, зыбкость. Массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями 81…100 Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена     При выборе метода оценки накопленного износа придерживаются следующего условия: последовательность и логика расчёта износа должны отражать реакцию осторожного информированного покупателя на состояние сооружения. Метод экономического возраста     Метод экономического возраста (economic age-life method) определяет величину накопленного износа по формуле Инак = (ЭВ / ЭЖ) СС, где Инак – накопленный износ;     ЭВ – эффективный возраст;     ЭЖ – экономическая жизнь;     СС – стоимость нового строительства (стоимость замещения или воспроизводства).     Последовательность расчёта приведена в табл. 5.4. Таблица 5.4 Расчёт износа методом экономического возраста Стоимость нового строительства, руб. 300 000 Экономическая жизнь, лет 60 Эффективный возраст, лет 15 Накопленный износ, руб.     (15:60 = 0,25)  300 000 75 000 Стоимость с учётом износа, руб. 225 000     Метод простой и логичный, но имеет ограничения по применению: • величины экономической жизни и эффективного возраста определяются оценщиком достаточно субъективно; • не делается различий между видами износа и не рассматриваются отдельно позиции устранимого физического и функционального износа; • не учитываются различия в сроках экономической и физической жизни отдельных короткоживущих элементов сооружения; • не учитывается внешний износ.     Модифицированный метод экономического возраста     Модифицированный метод экономического возраста устраняет некоторые ограничения, так как учитывает устранимый физический и функциональный износ. Вначале определяется стоимость всех устранимых позиций физического и функционального износа и затем эта величина вычитается из стоимости нового строительства. Последовательность расчёта приведена в табл. 5.5. Таблица 5.5 Расчёт стоимости износа модифицированным методом экономического возраста Стоимость нового строительства, руб. 300 000 Минус стоимость устранимого износа, руб. 5 000 Стоимость с учётом устранимого износа, руб. 295 000 Экономическая жизнь, лет 60 Эффективный возраст, лет 15 Стоимость неисправимого износа, руб.     (15: 60)  295 000 73 750 Стоимость с учётом износа, руб. 221 250     Несмотря на то что стоимость устранимого износа определена, разница в остаточной экономической жизни отдельных элементов сооружения остается неучтенной.     Метод сравнения продаж     В методе сравнения продаж величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки. Необходимым условием применения метода является наличие достоверных данных о продаже подобных объектов и стоимости свободных участков земли. Корректировки на отличия должны быть рыночно обоснованными (табл. 5.6). Таблица 5.6 Расчёт износа методом сравнения продаж, руб. Показатели Объект А Объект В Объект С Цена продажи (полное владение) 200 000 150 000 350 000 Стоимость земельного участка (минус) –50 000 –30 000 –100 000 Настоящая стоимость сооружений 150 000 120 000 250 000 Стоимость нового строительства на дату оценки 220 000 180 000 360 000 Настоящая стоимость сооружений (минус) –150 000 –120 000 –250 000 Накопленный износ 70 000 60 000 110 000 То же, % от стоимости строительства 31,8 33,3 30,6     Из рыночных данных определен узкий диапазон накопленного износа (30,6…33,3 %) для сооружений, подобных оцениваемому.     Максимальная достоверность применения этого метода достигается, если сравнимые продажи совершаются на открытом рынке полных прав собственности, а стоимость участка земли рыночно обоснована.     Метод разбивки     Метод разбивки (breakdown method) заключается в подробном рассмотрении и учёте всех видов износа. Износ относится к исправимому (curable), если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость. Износ относится к неисправимому (incurable), если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость сооружения. Пример 5.1. Двухэтажное здание, используемое как офисное, общей площадью 5000 м2, в том числе площадь, сдаваемая в аренду – 4000 м2. Здание расположено на земельном участке площадью 2500 м2.     Вначале рассчитывается стоимость нового строительства (замещения или воспроизводства) с разбивкой по конструктивным элементам (табл. 5.7): Таблица 5.7 Расчёт стоимости нового строительства Показатели Стоимость воспроизводства, руб. Прямые издержки:   подготовка участка 400 устройство фундаментов 4 500 устройство наружных стен 50 000 устройство перекрытий и покрытия 2 500 устройство перегородок 35 000 устройство подвесных потолков 6 000 устройство полов 5 000 внутренняя отделка 1 500 наружная отделка 4 500 водоснабжение и канализация 1 000 Сантехприборы 1 000 Электроснабжение 2 000 Электроарматура 1 500 Теплоснабжение 11 400 отопительные приборы 2 100 Итого 143 400 Косвенные издержки 10 000 Прибыль предпринимателя 21 500 Общая стоимость воспроизводства 174 900     Исправимый физический износ. Обычными позициями исправимого физического износа, или отложенного ремонта, являются визуально фиксируемые повреждения строительных элементов и конструкций.     Потеря стоимости за счёт устранимого физического износа учитывается, если типичный покупатель произведет (или предполагает произвести) немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т.д.).     Теоретически величина отложенного ремонта определяется затратами на полное восстановление поврежденных строительных элементов и конструкций для придания им нормальных (проектных) эксплуатационных свойств. Практически величина отложенного ремонта определяется либо как потеря стоимости нового строительства элемента, либо как сумма ремонтно-строительных работ по устранению повреждений.     Базой для расчёта отложенного ремонта в первом случае являются степень и объём повреждений. При этом измерение степени повреждений (в процентах от стоимости создания нового элемента) выполняется путем сопоставления фактических признаков повреждений с перечнем, содержащимся в соответствующих нормативных документах. Степень повреждения соответствующего объёма конструктивного элемента позволяет определить величину потери стоимости нового строительства для данного элемента.     При определении отложенного ремонта как суммы ремонтно-строительных работ по устранению повреждений следует учитывать весь комплекс работ, которые необходимо выполнить на дату оценки. Расчёт затрат на такие работы выполняется по действующим сметным нормативам для ремонтно-строительных работ.     Продолжение примера 5.1. В здании требуется проведение немедленного ремонта участков покрытия (стоимость ремонтно-строительных работ 500 руб.), а также полное восстановление отделки внутренних стен и перегородок (стоимость ремонтно-строительных работ 1500 руб.). Величина исправимого физического износа определяется следующим образом (табл. 5.8). Таблица 5.8 Расчёт стоимости исправимого физического износа (вариант А), руб. Строительные элементы Стоимость замещения Стоимость исправления Остаточная стоимость замещения Перекрытия и покрытие 2 500 500 2 000 Внутренняя отделка 1 500 1 500 Итого стоимость отложенного ремонта 2 000     Аналогичным образом исправимый физический износ определяется на основе данных о степени и объёме повреждений строительных элементов (табл. 5.9). Таблица 5.9 Расчёт стоимости исправимого физического износа (вариант Б) Строительные элементы Стоимость замещения, руб. Степень износа Остаточная стоимость замещения, руб. % руб. Перекрытия и покрытие 2 500 20 500 2 000 Внутренняя отделка 1 500 100 1 500 Итого стоимость отложенного ремонта 2 000 руб.     Неисправимый физический износ. Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно.     Теоретической основой для расчёта неисправимого физического износа является предположение о линейном уменьшении потребительских качеств строительных элементов и конструкций в течение их нормативного срока эксплуатации. При этом общепринятым подходом считается полное исчерпание потребительских свойств в течение этого срока.     В практике оценки элементы сооружения, имеющие неисправимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.     У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения (фундамент, несущие стены, капитальные перекрытия и т.д.). Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение, поэтому в течение срока эксплуатации предусматривается их периодическая замена.     Неисправимый физический износ в короткоживущих элементах определяется в следующем порядке: • рассчитывается степень неисправимого физического износа как отношение действительного возраста элементов к сроку их физической жизни (нормативному сроку эксплуатации); • рассчитывается база начисления износа как разность между восстановительной стоимостью (стоимостью замещения) элемента и величиной его исправимого физического износа; • рассчитывается величина неисправимого физического износа как произведение степени износа на базу начисления износа.     Нормативные сроки эксплуатации короткоживущих элементов принимаются по соответствующим справочным материалам по ремонту и эксплуатации зданий и сооружений различного назначения. При неблагоприятных условиях эксплуатации отдельных элементов эти сроки могут быть уменьшены до 30 %.     Определение неисправимого физического износа в короткоживущих элементах выполняется в определенной последовательности (табл. 5.10). Таблица 5.10 Расчёт стоимости неисправимого физического износа (вариант А) Строительные элементы Остаточная стоимость замещения, руб. Фактический срок эксплуатации, лет Нормативный срок эксплуатации, лет Степень износа, % Неисправимый физический износ, руб. Кровля 2 000 10 15 67 1 340 Полы 5 000 5 10 50 2 500 Потолки 6 000 5 15 33 1 980 Внутренняя отделка 5 Водоснабжение и канализация 1 000 10 20 50 500 Сантехприборы 1 000 10 20 50 500 Электроснабжение 2 000 5 10 50 1 000 Электроарматура 1 500 5 10 50 750 Теплоснабжение 11 400 10 15 67 7 638 Отопительные приборы 2 100 10 15 67 1 407 Итого 32 000       17 620     Неисправимый физический износ в долгоживущих элементах определяется в следующем порядке; • рассчитывается степень неисправимого физического износа как отношение действительного возраста здания или сооружения к сроку его физической жизни (нормативному сроку эксплуатации); • рассчитывается база начисления износа как разность между восстановительной или заменяющей стоимостью элемента и суммой его исправимого физического износа и остаточной восстановительной стоимости короткоживущих элементов; • рассчитывается величина неисправимого физического износа как произведение степени износа на базу начисления износа.     Нормативные сроки эксплуатации зданий и сооружений различного функционального назначения и конструктивного устройства принимаются в соответствии с рекомендациями по периодичности планово-предупредительных ремонтов.     Определение неисправимого физического износа долгоживущих элементов выполняется в определенной последовательности (табл. 5.11). Таблица 5.11 Расчёт стоимости неисправимого физического износа (вариант Б), руб. Стоимость замещения 174 900 Минус восстановительная стоимость исправимого физического износа –2 000 Минус восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом –32 000 Восстановительная стоимость долгоживущих элементов с исправимым физическим износом 140 900 Действительный возраст, лет 10 Срок физической жизни (нормативный срок эксплуатации), лет 75 Неисправимый физический износ долгоживущих элементов (10:75) 140 900 18 790 Исправимый функциональный износ. К исправимому функциональному износу относят потерю стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям к этим позициям. Аналогично исправимому физическому износу исправимый функциональный износ измеряется стоимостью его исправления.     С точки зрения текущих рыночных стандартов исправимый функциональный износ вызывается: • недостатками, требующими добавления элементов; • недостатками, требующими замены или модернизации элементов; • «сверхулучшениями».     Общим принципом расчёта исправимого функционального износа является то, что он измеряется издержками на его исправление.     К недостаткам, требующим добавления элементов, относят позиции, которых нет в существующем здании (сооружении) и без которых здание (сооружение) не соответствует современным стандартам.     Количественным измерителем исправимого функционального износа за счёт недостатков, требующих добавления элементов, является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на дату оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве здания (сооружения).     Предположим, что современные рыночные стандарты требуют установки дополнительного оборудования (например, кондиционера) на втором этаже здания. Это позволит сдать в аренду помещения второго этажа на более выгодных условиях и получить дополнительный доход за счёт повышенной арендной платы. При этом добавление кондиционера экономически целесообразно, т.е. увеличение стоимости недвижимости при этом превышает затраты на установку кондиционера.     Расчёт величины исправимого функционального износа за счёт недостатков, требующих добавления элементов, имеет следующий вид (табл. 5.12). Таблица 5.12 Расчёт стоимости исправимого функционального износа (вариант А), руб. Стоимость существующей электроарматуры, включенной в восстановительную стоимость 1 500 Минус стоимость физического износа –750 Минус возврат материалов Плюс стоимость демонтажа 800 Плюс стоимость установки новой электроарматуры 1 600 Итого исправимый функциональный износ 3 150     К элементам, требующим замены или модернизации, относят те строительные элементы, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным рыночным стандартам функциональности.     Исправимый функциональный износ за счёт позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость существующих элементов с учётом их физического износа, минус стоимость возврата материалов от разборки устаревших элементов, плюс стоимость работ по демонтажу и плюс стоимость установки новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования, если они могут быть использованы для других целей.     Предположим, что установленная в здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам. Замена электроарматуры позволит привлечь более солидных арендаторов и получить дополнительный доход, при этом подобная замена является экономически целесообразной. Величина функционального износа за счёт позиций, требующих замены, рассчитывается в следующем порядке (табл. 5.13). Таблица 5.13 Расчёт стоимости исправимого функционального износа (вариант Б), руб. Стоимость установки кондиционера в существующем здании на дату оценки 1 500 Минус стоимость установки кондиционера в этом здании при его строительстве, если бы строительство велось на дату оценки 1 100 Итого исправимый функциональный износ 400     К «сверхулучшениям» относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов.     Исправимый функциональный износ за счёт «сверхулучшений» измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений», минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.     Пример 5.2. Расчёт исправимого функционального износа за счёт «сверхулучшений». В оцениваемом офисном здании имеется складское помещение с установками микроклимата площадью 500 м2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования показал, что в настоящее время данную площадь целесообразно использовать как офисную, т.е. складское помещение можно рассматривать как «сверхулучшение». Для того чтобы переоборудовать складское помещение в офисное, необходимо затратить 900 руб.     Предположим, что рыночная арендная плата для офисных помещений составляет 12 руб./м2, а текущая арендная плата за складское помещение – 6 руб./м2. При этом оцениваемая стоимость замещения части здания, функционально относящейся к складской площади, 8000 руб., а среднее значение общего физического износа здания составляет 15 %.     Определим экономическую целесообразность переоборудования складской площади в офисную при заданных рыночных условиях (табл. 5.14). Таблица 5.14 Расчёт стоимости исправимого функционального износа (вариант В), руб. Стоимость переоборудования складской площади 900 Минус возврат материалов –20 Итого 880 Потенциальное увеличение чистого годового дохода 500  (12–6) 3 000 Минус увеличение годовых текущих расходов Плюс уменьшение годовых текущих расходов Всего увеличение чистого годового дохода 3 000 Капитализированное увеличение чистого годового дохода при норме капитализации 10,0 % для зданий 30 000     Вывод: переоборудование складской площади экономически целесообразно.     Далее рассчитаем стоимость функционального износа за счёт исправимого «сверхулучшения» (табл. 5.15). Таблица 5.15 Расчёт стоимости исправимого функционального износа (вариант Г), руб. Текущая восстановительная стоимость складской площади 8 000 Минус физический износ (8000  0,15) –1 200 Всего 6 800 Плюс стоимость ликвидации склада 880 Итого исправимый функциональный износ 7 680     Если стоимость строительства определяется как заменяющая, при расчёте исправимого функционального износа имеют место некоторые особенности. Так как в этом случае «сверхулучшения» отсутствуют, то нет необходимости определять приходящуюся на них долю физического износа. Однако стоимость исправления «сверхулучшений» все же необходимо учитывать.     В случае использования заменяющей стоимости последовательность расчёта исправимого функционального износа за счёт недостатков, требующих добавления элементов, а также замены и модернизации, соответствует случаю применения восстановительной стоимости.     При расчёте исправимого функционального износа за счёт «сверх-улучшений» учитываются только расходы, связанные с переоборудованием складской площади в офисную (табл. 5.16). Таблица 5.16 Расчёт стоимости исправимого функционального износа (вариант Д), руб. Стоимость ликвидации складской площади 900 Минус возврат материалов –20 Итого исправимый функциональный износ 880 Неисправимый функциональный износ. По аналогии с исправимым неисправимый функциональный износ вызывается недостатками и «сверхулучшениями». Недостатки, вызывающие неисправимый функциональный износ, включают: • позиции, не включенные в стоимость нового строительства, но которые должны быть; • позиции, включенные в стоимость нового строительства, но которых быть не должно.     Расчёт неисправимого функционального износа за счёт недостатков не зависит от того, какая стоимость (замещения или воспроизводства) будет приниматься за основу.     Неисправимый функциональный износ за счёт позиций, не включенных в стоимость нового строительства, измеряется как чистая потеря дохода, относящаяся к этому недостатку, капитализированная при норме капитализации для зданий, минус стоимость этих позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства.     Предположим, что при определении стоимости нового строительства для рассматриваемого здания мы не учитываем установку системы пожарной сигнализации, так как в существующем здании её нет. Однако рыночные данные показывают, что при наличии такой системы величина арендной платы может быть увеличена на 0,5 руб./м2. В этом случае отсутствие системы сигнализации следует рассматривать как позицию, не включенную в стоимость нового строительства, но которая должна быть. При этом в текущих рыночных условиях установка системы пожарной сигнализации экономически нецелесообразна.     Величина неисправимого функционального износа для этой позиции определяется в определенной последовательности (табл. 5.17). Таблица 5.17 Расчёт стоимости неисправимого функционального износа (вариант А), руб. Чистая потеря дохода (0,5  4000) 2 000 Коэффициент капитализации для зданий, % 10 Капитализированная чистая потеря дохода (2000:0,1) 20 000 Стоимость устройства системы сигнализации 25 000 Итого неисправимый функциональный износ 5 000     Неисправимый функциональный износ за счёт позиций, которые включены в стоимость нового строительства, но которых быть не должно, измеряется как текущая стоимость нового строительства, минус относящийся к рассматриваемым позициям физический износ, минус настоящая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием данной позиции.     Предположим, что рассматриваемое офисное здание имеет довольно большую высоту этажа, которая с точки зрения рынка на дату оценки является избыточной. При этом текущая стоимость замещения существующего офисного здания 174 900 руб., а текущая стоимость замещения подобного офисного здания с равными площадями и одинаковыми характеристиками, имеющего нормальную с точки зрения рынка высоту этажа, – 172 900 руб. Общий физический износ здания определен на уровне 15 %. Ежегодно владелец несет дополнительные издержки, связанные с большой высотой этажа (затраты на отопление, освещение и др.), в размере 500 руб. Существующий коэффициент капитализации для зданий 10 %.     Последовательность расчёта величины неисправимого функционального износа за счёт позиций, которые есть, но которых быть не должно, приведена в табл. 5.18. Таблица 5.18 Расчёт стоимости неисправимого функционального износа (вариант Б), руб. Стоимость нового строительства избыточной позиции (174 900 – 172 900) 2 000 Минус физический износ (15 %) –300 Плюс настоящая стоимость дополнительных издержек владельца (500:0,1) 5 000 Итого неустранимый функциональный износ 6 700     Последовательность расчёта неисправимого функционального износа за счёт «сверхулучшений» определяется в зависимости от того вида стоимости, который принят за основу.     В случае применения стоимости воспроизводства неисправимый функциональный износ за счёт «сверхулучшений» измеряется как восстановительная стоимость элементов «сверхулучшения», минус их физический износ, плюс настоящая стоимость издержек владельца, связанных с наличием сверхулучшений, минус любая добавленная стоимость. При этом к издержкам владельца относят дополнительные налоги, страховки, расходы по обслуживанию, коммунальные платежи, а к добавленной стоимости – увеличенную арендную плату и т.д., связанную с наличием «сверхулучшения».     Предположим, что рассматриваемое нами офисное здание было запроектировано в пятиэтажном варианте. Однако после возведения двух этажей было принято решение об экономической нецелесообразности в текущей рыночной ситуации возводить остальные этажи. При этом элементы строительных конструкций возведенного здания, обеспечивающих возможность достройки по проекту (в основном, обеспечивающих проектную несущую способность и прочность), можно отнести к «сверхулучшениям».     Расчёт неустранимого функционального износа за счёт «сверх-улучшений» выполняется в следующем порядке (табл. 5.19). Таблица 5.19 Расчёт неисправимого функционального износа (вариант В), руб. Восстановительная стоимость «сверхулучшений» 5 000 Минус относящийся физический износ (15 %) –750 Плюс настоящая стоимость добавляемых издержек владельца Минус стоимость, добавляемая за счёт «сверхулучшений» Итого неустранимый функциональный износ 4 250     Необходимо избегать двойного учёта. Если элемент «сверхулучшения» включает исправимый и неисправимый физический износ, то восстановительная стоимость этого элемента должна быть уменьшена на величину физического износа, которая определяется для долгоживущих и короткоживущих позиций.     Заменяющая стоимость не учитывает стоимость «сверхулучшений», поэтому не учитывается и их физический износ. Тем не менее такие позиции, как дополнительные налоги, страховка, коммунальные платежи должны быть учтены. Применительно к нашему примеру в случае использования заменяющей стоимости неисправимый функциональный износ за счёт «сверхулучшений» равен нулю.     Внешний износ. Внешний износ вызывается уменьшением полезности здания в результате изменения внешних условий. Под внешними условиями подразумевается экономическое местоположение, транспортная доступность, условия рынка, экологическая ситуация, нормативно-законодательная база и т.д.     Существуют два метода оценки внешнего износа: • капитализация потери дохода, относящегося к изменению внешних условий; • сравнение продаж подобных объектов при стабильных и измененных внешних условиях.     При наличии достаточного количества данных второй метод более предпочтителен. Использование метода капитализации потери дохода предполагает определение потерь дохода от всей собственности за счёт изменения внешних условий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется при норме капитализации для зданий.     Последовательность расчёта внешнего износа капитализацией потери дохода приведена в табл. 5.20. Таблица 5.20 Расчёт стоимости внешнего износа, руб. Чистый доход без учёта изменения внешних условий после устранения исправимого физического и функционального износа 25 000 Минус текущий чистый доход после устранения исправимого физического и функционального износа –21 000 Потеря чистого дохода за счёт изменения внешних условий 4 000 Чистый доход, относящийся к земле (стоимость земли 50 000 руб. при коэффициенте капитализации для земли 8 %) 4 000 Чистый доход , относящийся к зданию (21 000 – 4 000) 17 000 Потеря чистого дохода, относящаяся к зданию 1 – 4 000:21 000 = 0,81; 0,81  4 000 3 240 Капитализированная потеря дохода, относящаяся к зданию, при норме капитализации 10 % (3 240:0,1) 32 400 Итого внешний износ 32 400     Таким образом, в результате расчёта каждого вида износа можно получить величину общего накопленного износа (табл. 5.21). Таблица 5.21 Расчёт стоимости общего накопленного износа, руб. Физический износ:   Исправимый 2 000 неисправимый (короткоживущие элементы) 17 620 неисправимый (долгоживущие элементы) 18 790 Итого 38 410 Функциональный износ:   исправимый (добавления) 400 исправимый (замена или модернизация) 3 150 исправимый (сверхулучшения) 7 680 Итого 11 230 Неисправимый износ:   Недостатки 5 000 Избыток 6 700 «сверхулучшения» 4 250 Итого 15 950 Внешний износ 32 400 Всего общий накопленный износ 97 990     5.5 Основы переоценки имущества предприятия     Переоценка имущества предприятия – это процесс изменения учётной стоимости основных средств предприятия. Основной целью переоценки основных средств в учёте является определение их восстановительной стоимости, обусловленной необходимостью формирования источника воспроизводства основных средств, исходя из потребностей и уровня цен на подобные объекты применительно к условиям рынка на данный момент времени, достоверностью определения показателей себестоимости, прибыли и коэффициентов, характеризующих эффективность использования основных средств.     Переоценка в настоящие время регламентируется положением по бухгалтерскому учёту «Учёт основных средств» ПБУ 6/01» и ст. 257 Налогового кодекса РФ.     Проводить переоценку коммерческие организации могут не чаще одного раза в год по состоянию на начало отчётного года. При принятии решения о проведении переоценки основных средств следует учитывать, что в последующем они переоцениваются регулярно.     Результаты проведенной по состоянию на первое число отчётного года переоценки объектов основных средств подлежат отражению в бухгалтерском учёте обособленно.     При изменении первоначальной стоимости основных средств в результате их дооценки увеличиваются суммы накопленной амортизации и амортизационных отчислений в последующих отчётных периодах. Сумма дооценки объекта основных средств в результате переоценки зачисляется в добавочный капитал организации.     В российской практике до 2002 г. текущая (восстановительная) стоимость (с учётом переоценки) основных средств для целей бухгалтерского учёта и налогообложения принималась одинаковой.     С введением гл. 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ установлены разные правила включения сумм переоценки в стоимость основных средств для целей налогообложения в зависимости от даты проведения переоценки (ст. 257 «Порядок определения стоимости амортизируемого имущества»):     1) сумма переоценки основных средств, осуществленной по решению налогоплательщика по состоянию на 1 января 2002 г. и отраженной в бухгалтерском учёте налогоплательщиком после 1 января 2002 г., принимается в целях налогообложения в размере, не превышающем 30 % от восстановительной стоимости соответствующих объектов основных средств, отраженных в бухгалтерском учёте по состоянию на 1 января 2001 г. При этом величина переоценки по состоянию на 1 января 2002 г., отраженной налогоплательщиком в 2002 г., не признается его доходом (расходом) для целей налогообложения. В аналогичном порядке принимается соответствующая переоценка сумм амортизации;     2) суммы переоценок объектов основных средств, проведенных в последующих отчётных (налоговых) периодах, не признаются доходом (расходом), учитываемым для целей налогообложения, и не принимаются при определении восстановительной стоимости амортизируемого имущества и начислении амортизации.     Ранее полные переоценки основных средств назывались генеральными инвентаризациями и переоценками основных фондов и проводились по состоянию на 1 октября 1925 г., на 1 января 1960 г. (кроме колхозов и госбюджетных организаций), на 1 января 1962 г. (колхозы), на 1 января 1973 г. (по организациям, состоящим на госбюджете)   6 Оценка недвижимости сравнительным подходом     6.1 Общие положения сравнительного подхода     Область применения и ограничения сравнительного подхода     Сущность сравнительного подхода заключается в непосредственном определении стоимости объекта недвижимости путем сопоставления цен продажи подобных объектов (аналогов). Учитывая, что не существует двух абсолютно подобных объектов недвижимости, необходимо: • принять в расчёт те сделки по подобным объектам, которые соответствуют определению рыночной стоимости; • выбрать основные элементы различий, по которым различаются объект оценки и подобные объекты.     Сравнительный подход при наличии достаточного количества достоверной информации о сделках по подобным объектам позволяет получить оценку объекта недвижимости, в наибольшей мере отражающую рыночные ожидания, особенно по некоммерческим объектам недвижимости (квартиры, жилые дома, садовые участки и т.п.). Оценка коммерческих видов недвижимости при недоступности и/или неполноте информации о сделках купли-продажи позволяет определить диапазон рыночной стоимости объекта оценки.     Использование сравнительного подхода в общем случае наиболее предпочтительно по сравнению с затратным и доходным подходами.     Последовательность применения сравнительного подхода     1. Определение цели оценки – вид стоимости, оцениваемые права.     2. Исследование рынка, выбор подобных (сравнимых) объектов и наиболее существенных факторов сравнения. Поиск достоверной информации по факторам, влияющим на стоимость сравнимых объектов и по элементам различий с объектом оценки.     3. Выбор единиц (ы) сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.     4. Сопоставление объекта оценки со сравнимыми объектами для отбора последних с целью корректировки их цен продажи.     5. Корректировка цен продажи сравнимых объектов по элементам различий с объектом оценки.     6. Анализ скорректированных значений цен продажи.     7. Обоснование стоимости объекта оценки по сравнительному подходу.     Выбор сравнимых объектов (аналогов)     Аналоги выбираются по характеристикам сопоставимости, относительно которых корректировки не проводятся. К основным характеристикам сопоставимости можно отнести: • оцениваемые права; • наиболее эффективное использование; • некоторые физические характеристики (офис на первом этаже жилого здания несопоставим с отдельно стоящим офисом); • принципиально различное местоположение (несопоставимы торговые площади в центре города или на проходном месте с торговой площадью в районе проживания людей с низкими доходами); • величину износа (при различии износа 50 % и более с объектом оценки они несопоставимы); • масштаб (объекты сравнения с общей площадью, отличающейся от общей площади объекта оценки в 10 и более раз, несопоставимы); • мотивация сделки; • условия сделки.     Единицы сравнения и их выбор     Исследуемый сегмент рынка должен в наибольшей мере соответствовать характеристикам объекта оценки (максимально узким) и быть достаточным для выбора и отбора сравнимых объектов (максимально широким).     Единицы сравнения – это общие удельные стоимостные показатели, в наибольшей мере характеризующие объект оценки и отражающие его основную ценность.     Единицей сравнения для земельного участка может быть цена за площадь (общую, подлежащую сдаче в аренду и др.), для жилых помещений – площадь (общая, жилая), для коммерческих объектов недвижимости – цена за объём (метр кубический) или за единицу, приносящую доход (посадочное место, число установок для заправки, ремонта и т.п.).     Элементы сравнения, их выбор и корректировка     Элементами сравнения называют характеристики объектов недвижимости, которые вызывают изменение цен на недвижимость. Девять основных элементов сравнения анализируются в обязательном порядке и по наиболее значимым из них для конкретного объекта оценки проводится корректировка. Корректировки (поправки) элементов сравнения – это определение влияния на оценку объекта недвижимости различий между объектом сравнения (аналогом) и объектом оценки по основным элементам и внесение этих корректировок (поправок) в цену объекта сравнения (аналога). Корректировки (поправки) могут быть стоимостные и процентные. По количественным признакам различия обычно вводятся стоимостные поправки, а по качественным – процентные. Процентные поправки применяются и к стоимости объекта сравнения и к единице сравнения, а стоимостные – к стоимости объекта сравнения. Поправки на состояние рынка (время продажи), местоположение и износ осуществляются в процентах.     1. Права собственности (качество прав собственности) на недвижимость. Цена недвижимости определяется выгодой от переданных прав собственности на нее. На практике возможна продажа собственности вместе с существующими договорами аренды. Если контрактная арендная плата отличается от рыночной, будущий владелец собственности будет в течение оставшегося срока договора аренды получать денежные потоки, отличающиеся от рыночных.     Учёт разницы между рыночной и контрактной арендной платой при определении стоимости недвижимости называют корректировкой на права собственности. Исходным при корректировке является положение о том, что полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.     Величину корректировки на права собственности определяют двумя способами – прямой капитализацией разницы между рыночной и контрактной арендной платой или дисконтированием этой разницы в течение оставшегося срока аренды.     2. Условия финансирования. Расчёт корректировки на условия финансирования зависит от сущности финансовых договоренностей (оплата наличными, безналичными, в кредит, в том числе с процентом за кредит меньше рыночного, ипотечный кредит и т.д.). При этом зачастую корректировки на условия финансирования и на условия продажи объединяются.     При предоставлении покупателю ипотечного кредита для корректировки можно применить дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита (постоянных платежей и шарового платежа) при рыночной норме процента.     Если ипотечный кредит предоставлен под процентную ставку ниже рыночной, его настоящая стоимость определяется путем дисконтирования месячных платежей при рыночной процентной ставке в течение срока кредита.     Необходимыми условиями для корректировки является наличие достоверных рыночных данных и данных о финансовых условиях сделки. При наличии достоверных данных математический аппарат позволяет получить точную величину корректировки.     3. Условия продажи. Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно реализовать собственность, если на продавца оказывается давление, если между участниками сделки существует семейная, деловая или финансовая связь.     Продажа может произойти по цене выше рыночной, если при покупке объекта недвижимости существенно увеличится стоимость общей собственности покупателя или приобретаемая собственность дорога ему как семейная реликвия.     Главные трудности при корректировке на условия продажи – выявление нетипичных мотивов сделки и определение собственно величины корректировки. При подозрении на нерыночные условия продажи данный объект следует рассматривать как сравнимую продажу очень осторожно или исключить его из перечня объектов сравнения.     4. Состояние рынка. Корректировка на состояние рынка учитывает прежде всего изменение рыночных условий, происходящих с течением времени.     Основными факторами, изменяющими рыночные условия, являются инфляция и дефляция, изменения налогового и других законодательств, изменения в предложении и спросе. Рыночные условия могут изменяться как в целом, так и для отдельных видов собственности.     Оптимальным индикатором состояния рынка является перепродажа одного и того же объекта с постоянными физическими и экономическими параметрами. В случае отсутствия подобных данных следует использовать данные по продаже подобных объектов на одном и том же рынке. Обычно изменение условий рынка измеряется в процентах от предыдущих цен, зафиксированных на определенный момент (период).     5. Местоположение. Корректировка на местоположение требуется тогда, когда географическое положение объекта сравнения отличается от положения объекта оценки. Величина корректировки обычно выражается либо в денежном исчислении, либо в виде процентов. Наилучшим образом величина корректировки выводится из анализа продаж подобных объектов в разных местах. Корректировка на местоположение в первую очередь отражает разницу в стоимости земли для данных объектов.     6. Физические характеристики. Практически всегда объекты сравнения имеют различия в физических характеристиках: разные размеры, конструктивные элементы, качество материалов, износ, внешний вид, а также состояние окружающей среды, функциональные возможности и эстетические характеристики.     Корректировка на физические характеристики требует обсуждения каждого элемента различия. Величина корректировки не всегда может быть равна стоимости какой-либо детали отличия, так как не каждый типичный покупатель готов платить, например, за излишние архитектурные детали.     7. Экономические характеристики. Этот элемент сравнения обычно применяют к объектам, приносящим доход. К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на величину чистого текущего дохода: текущие затраты, качество управления, скидки в арендной плате, условия и сроки аренды и т.д. Следует проявлять особую осторожность, чтобы не отнести права собственности и условия рынка к экономическим характеристикам.     8. Функциональное использование. При выборе объектов сравнения следует отказываться от тех, которые после продажи используются не так, как объект оценки. В этом случае цена продажи недвижимости может быть выше, чем его рыночная стоимость. Для определения возможного использования объекта оценки следует опираться на нормы местного зонирования. Если два объекта находятся в разных зонах, исключающих их одинаковое использование, они не могут рассматриваться как сравнимые.     9. Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью. Для коммерческих объектов, таких как гостиницы, рестораны, магазины и т.п., характерно присутствие в стоимости компоненты, не связанной с недвижимостью. Стоимость оборудования, мебели, приборов, посуды и т.д. должна учитываться отдельно, так как экономические характеристики таких позиций не совпадают с характеристиками недвижимости. При оценке недвижимости на основе арендной платы компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью, для объекта оценки и для объекта сравнения должны быть обязательно выделены. К необязательным элементам сравнения можно отнести доступность к объекту недвижимости, права на прибрежную полосу и воду, экологические условия и др.     Корректировка цен сравнимых объектов недвижимости осуществляется с соблюдением следующих условий: • корректировка осуществляется последовательно от первого до девятого основного элемента сравнения; • все корректировки осуществляются только по ценам сравнимых объектов; • цена сравнимых объектов корректируется последовательно с первого по пятый основной элементы сравнения, а по остальным элементам сравнения корректировки суммируются (так как по ним может быть несколько корректировок по одному элементу).     Полученные скорректированные цены объектов сравнения необходимо проанализировать с точки зрения разброса их значений и по результатам анализа сделать вывод о расчёте средневзвешенной цены или о привлечении дополнительных данных и объектов сравнения (при значительном диапазоне скорректированных цен).     6.2 Методические приемы корректировок     Количественные методические приемы корректировок     К количественным методикам относят: • анализ парного набора данных (paired data set analysis); • статистический анализ (statistical analysis); • графический анализ (graphic analysis); • анализ тенденций (trend analysis); • анализ издержек (cost-related analysis); • анализ вторичных данных (secondary data analysis).     Анализ парного набора данных заключается в сравнении двух и более рыночных продаж с целью получения величины корректировки для одного элемента сравнения. Абсолютная точность достигается в случае совпадения у объектов всех элементов, кроме одного. На практике такие случаи крайне редки. В основном это сегмент некоммерческой недвижимости (квартиры, садовые участки и др.). Обычно приходится анализировать большое количество данных, чтобы выделить основные элементы, существенно влияющие на цену продажи.     Анализ парного набора данных (сравнительный анализ) имеет наибольшее применение в практике оценки вместе с относительным сравнительным анализом, особенно на активном, информативном и конкурентном рынке.     Проведение сравнительного анализа включает выполнение четырех последовательных этапов:     1) определение элементов сравнения, влияющих на стоимость оцениваемого объекта;     2) измерение корректировки для каждого элемента сравнения с использованием количественного или качественного приема;     3) проведение окончательной коррекции цены продажи для каждого объекта сравнения по всем элементам;     4) анализ скорректированных цен продажи с целью получения единого показателя стоимости.     Статистический анализ использует математический аппарат статистики и регрессионного анализа для обработки массивов данных о характеристиках недвижимости и их ценах продаж. Трудность состоит в определении количества факторов, существенно влияющих на цену и выделение их весовых значений.     Графический анализ производится по результатам статистического анализа в графическом виде и показывает распределение рынка в элементах сравнения. Кривые распределения, построенные для элементов сравнения с помощью выведенных формул, позволяют определить величины корректировок.     Анализ тенденций осуществляется при наличии большого количества данных рынка о продажах собственности с несовпадающими параметрами, что позволяет определить факторы, влияющие на цену продажи, и элементы, чувствительные к рынку. Выявив элементы, подбирают подходящие приемы для их корректировки.     Анализ издержек состоит в определении и обосновании амортизированной стоимости здания с проверкой по рыночным данным.     Анализ вторичных данных позволяет определить величины корректировок, опираясь на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или объекту сравнения. Такие данные обычно содержатся в отчётах и публикациях федеральных и региональных служб, специализированных исследовательских фирм и т.д.     Качественные методические приемы корректировок     К качественным методикам относят: • относительный сравнительный анализ (relative comparison analysis); • распределительный анализ (ranking analysis); • индивидуальные опросы (personal interviews).     Относительный сравнительный анализ осуществляется на основе изучения данных рынка. Анализируются сравнимые продажи для того, чтобы определить, является ли влияние на стоимость недвижимости сравниваемых элементов превышающим, равным или недостающим по отношению к объекту оценки. Прием напоминает анализ парного набора данных, за исключением того, что корректировки выражаются не в процентах или денежных суммах, а в качественных терминах – лучше, те же, хуже.     Распределительный анализ является вариантом относительного сравнительного анализа. Сравнимые продажи распределяются в порядке монотонного изменения соответствия объекту оценки, а затем определяется место оцениваемого объекта в ряду сравнимых продаж.     Индивидуальные опросы профессионалов и осведомленных лиц позволяют получить информацию, которая может быть полезна при проведении корректировок. Данная информация является вторичной и не может являться критерием при определении рыночной стоимости.     При применении качественных методических приемов корректировок все объекты делят на две группы: имеющие бóльшие сравнительные характеристики и имеющие меньшие сравнительные характеристики, чем оцениваемый объект. Если все объекты сравнения относятся к одной группе, то определить возможный диапазон стоимости невозможно.     При окончательном согласовании стоимости бóльший вес должны иметь объекты сравнимых продаж, наиболее близкие по своим характеристикам.     Использование всего арсенала методических приемов корректировок позволяет оценить практически любой объект оценки, однако точность результата оценки зависит от достоверности исходной информации 6.3 Определение рыночной стоимости на основе показателей дохода и цены продажи     Оценить рыночную стоимость недвижимости можно методом анализа доходных показателей объектов сравнения, активно продающихся на рынке, таких как: • валовый рентный мультипликатор (GRM); • общий коэффициент капитализации (Ro).     Валовый рентный мультипликатор (gross rent multiplier) определяется как отношение цены продажи либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному валовому доходу. Выбор потенциального или валового дохода зависит от сложившихся на рынке традиций. При оценке необходимо всегда пользоваться только одним из показателей дохода.     Стоимость недвижимости с помощью валового рентного мультипликатора определяют следующим образом (табл. 6.1): • на основе анализа рынка определяется величина рыночной арендной платы за год для объекта оценки; • на основе анализа рынка определяется отношение цены продажи к потенциальному или действительному валовому доходу для объектов сравнения, т.е. получается значение GRM для данного типа собственности; • величину арендной платы для объекта оценки умножают на GRM и получают показатель рыночной стоимости объекта оценки. Таблица 6.1 Расчёт валового рентного мультипликатора Объект сравнения Цена продажи, руб. Потенциальная валовая арендная плата, руб. Валовый рентный мультипликатор А 700 000 100 000 7,00 В 850 000 125 000 6,80 С 630 000 88 000 7,16     Валовой рентный мультипликатор не требует никаких корректировок, так как он базируется на данных рынка, которые учитывают все различия между продажами. Относительная простота этого метода обусловливает его недостатки: • метод применим только на активных рынках доходной недвижимости; • метод не учитывает разницу в рисках между объектом сравнения и объектом оценки; • метод не учитывает разницу в чистом операционном доходе объектов сравнения.     Общий коэффициент капитализации (overall rate of return – Rо) равен отношению чистого операционного дохода к цене продажи.     Для применения общего коэффициента капитализации на рынке отбираются продажи с аналогичной объекту оценки степенью риска и потоками доходов. Это позволяет устранить некоторые недостатки, присущие GRM. Затем для каждого объекта сравнения определяется Rо путем деления чистого операционного дохода на цену продажи и выводится среднее или средневзвешенное значение Rо (табл. 6.2). Стоимость объекта оценки получают умножением найденного значения Rо на прогнозируемую величину его чистого операционного дохода (NOI), т.е. используется прямая капитализация для определения рыночной стоимости. Таблица 6.2 Расчёт общего коэффициента капитализации Объект сравнения Чистый операционный доход, руб. Цена продажи, руб. Общий коэффициент капитализации А 63 000 525 000 0,12 В 87 000 791 000 0,11 С 54 000 540 000 0,10     Для данного рынка объекты сравнения характеризуются средним значением общего коэффициента капитализации, равным 0,11. Отсюда, зная величину чистого операционного дохода для объекта оценки, можно найти его рыночную стоимость.     Пример. Определение рыночной стоимости коттеджа методическим приемом анализа парного набора данных.     Исходные данные. Коттедж общей площадью 120 м2, имеет 6 комнат, 3 спальни, ванную комнату, душевую, завершенный строительством подвал. Гараж на дату оценки отсутствует. Площадь земельного участка – 10 000 м2.     Данные о продажах пяти сравнимых объектов на этом же рынке представлены в табл. 6.3. Таблица 6.3 Первичные данные по объектам сравнения (вариант А) Показатели Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект № 4 Объект № 5 Цена продажи, руб. 65 000 78 000 56 000 70 000 54 000 Право собственности Полное Полное Полное Полное Полное Условия финансирования Нерыночные, цена завышена на 3 000 руб. Нерыночные, цена завышена на 8 000 руб. Рыночные Рыночные Рыночные Условия продажи Рыночные Рыночные Рыночные Рыночное Рыночные Условия рынка (время) 2 недели 6 недель 1 год 1 год 1 год Площадь дома, м2 120 145 120 145 120 Площадь участка, м2 10 000 12 000 10 000 12 000 10 000 Количество комнат 6 7 6 7 6 Количество спален 3 3 3 3 3 Ванна 1 1 1 1 1 Душ 1 1 1 1 1 Подвал Не завершен Не завершен Не завершен Завершен Не завершен Гараж Есть Есть Есть Есть Нет     Из исходных данных видно, что объекты сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования временем продажи и физическими характеристиками.     Величина корректировки на условия финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются при рыночной процентной ставке. В примере величины корректировок определены в размере 3 000 руб. для объекта № 1 и 8 000 руб. для объекта № 2.     Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировки на условия продажи не требуется.     Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В примере объекты № 1 и № 3 отличаются только условиями финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи объекта № 1 на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи: (62 000 – 56 000):56 000 = 0,1, т.е. за год цены на рынке увеличились на 10 %.     Таким образом, все сравнимые объекты приводятся в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создает единую базу для проведения корректировок на остальные элементы сравнения.     В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Участку площадью 12 000 м2 соответствует дом площадью 145 м2 с 7 комнатами, а участку площадью 10 000 м2 соответствует дом площадью 120 м2 с 6 комнатами. Отсюда корректировка на размер из сравнения объектов № 1 и № 2 имеет следующий вид: 70 000 – 62 000 = 8 000 руб.     Корректировка на наличие гаража выводится из сравнения объектов № 3 и № 5: 61 600 – 59 400 = 2 200 руб.     Корректировка на завершенный строительством подвал определяется из сравнения объектов № 2 и № 4: 77 000 – 70 000 = 7 000 руб.     Результаты выполненных корректировок приведены в табл. 6.4. Таблица 6.4 Корректировка стоимости объектов сравнения Показатели Объект оценки Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект № 4 Объект № 5 Цена продажи, руб.   65 000 78 000 56 000 70 000 54 000 Право собственности Полное Полное Полное Полное Полное Полное Корректировка на права собственности   Скорректированная цена, руб.   65 000 78 000 56 000 70 000 54 000 Условия финансирования   Нерыночные Нерыночные Рыночные Рыночные Рыночные Корректировка на условия финансирования, руб.   –3 000 –8 000 Скорректированная цена, руб.   62 000 70 000 56 000 70 000 54 000 Условия сделки   Коммерческие Коммерческие Коммерческие Коммерческие Коммерческие Корректировка на условия сделки   Скорректированная цена, руб.   62 000 70 000 56 000 70 000 54 000 Условия рынка (время)   2 недели 6 недель 1 год 1 год 1 год Корректировка на условия рынка, %       + 10 + 10 + 10 Скорректированная цена, руб.   62 000 70 000 61 600 77 000 59 400 Местоположение   Аналогичное Аналогичное Аналогичное Аналогичное Аналогичное Корректировка на местоположение   Скорректированная цена   62 000 70 000 61 600 77 000 59 400 Размер, м2 120 120 145 120 145 120 Корректировка на размер, руб.   –8 000 –8 000 Гараж Нет Есть Есть Есть Есть Нет Корректировка на наличие гаража, руб.   –2 200 –2 200 –2 200 –2 200 Законченный строительством подвал Да Нет Нет Нет Да Нет Корректировка на наличие подвала, руб.   + 7 000 + 7 000 + 7 000 + 7 000 Скорректированная цена, руб.   66 800 66 800 66 400 66 800 66 400 Количество корректировок   3 4 3 3 2 Общая чистая коррекция, руб.   1 800 11 200 10 400 3 200 12 400 То же, % от цены продажи   3 14 19 5 23 Общая валовая коррекция, руб.   12 200 25 200 14 800 17 200 12 400 То же, % от цены продажи   19 32 26 25 23     Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена. На основе этих цен необходимо рассчитать рыночную стоимость объекта оценки.     Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости заключается в придании каждой величине ряда скорректированных цен продаж весового коэффициента, учитывающего степень отличия объекта сравнения от объекта оценки. При этом следует принимать во внимание диапазон разброса скорректированных цен продаж, количество корректировок для каждого объекта, общий процент корректировок, взятых по абсолютной величине (общая валовая коррекция), общий процент корректировок, определенный как разница между положительными и отрицательными корректировками (общая чистая коррекция), а также любые другие данные, влияющие на вес объектов сравнения.     В примере определился практически очень узкий диапазон цен продажи – от 66 400 до 66 800 руб. Цене продажи с меньшими корректировками присвоен бóльший удельный вес – для объекта № 5 количество корректировок равно 2. Кроме того, сумма общей валовой коррекции для объекта № 5 также почти наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости объекта оценки принята скорректированная цена продажи объекта № 5 – 66 400 руб 6.4 Определение рыночной стоимости офисного здания методическим приемом относительного сравнительного анализа     Требуется определить рыночную стоимость офисного здания с характеристиками, представленными ниже с учётом существующих договоров аренды: Возраст, лет 5 Общая площадь, м2 3 500 Арендная площадь, м2 3 000 (86 % от 3500 м2) Коэффициент использования, % 90 Площадь на одного арендатора, м2 230…600 Состояние конструктивных элементов Среднее Рыночное отношение арендной площади к общей, % 93 Пейзаж участка Средний Автостоянка Адекватна зданию Местоположение здания Среднее (внутренний участок, доступный с главных магистралей) Контрактная арендная плата за 1 м2 общей площади, руб. 120…130 Средняя контрактная арендная плата, руб. за 1 м2 126 Тип аренды Все расходы, за исключением телефона, несет владелец Срок договоров аренды, лет 3…4 (с возможностью продления на 3 года) Срок заключения договоров, лет Не более 1,5 Условия аренды Рыночные Репутация арендаторов Хорошая     В качестве объектов сравнения выбраны пять сдаваемых в аренду зданий, которые недавно были проданы на местном рынке. Все здания имеют примерно одинаковое географическое положение, продавались на условиях рыночного финансирования для владения на основе аренды. Характеристики объектов сравнения представлены в табл. 6.5. Таблица 6.5 Первичные данные по объектам сравнения (вариант Б) Показатели Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект № 4 Объект № 5 Цена продажи, руб. 290 000 210 000 240 000 210 000 250 000 Время продажи, мес. 4 3 10 2 6 Цена продажи 1 м2 арендной площади, руб. 77,12 67,74 76,00 80,77 73,1 Возраст, лет 6 4 5 6 4 Общая площадь, м2 4 000 м2 3 330 м2 3 430 м2 2930 м2 3840 м2 Арендная площадь, м2 3 760 (94 % от 4 000 м2) 3 100 (93 % от 3 330 м2) 3 150 (92 % от 3 430 м2) 2 600 (89 % от 2 930 м2) 3 420 (89 % от 3 840 м2) Коэффициент использования, % 87 85 90 95 90 Состояние конструктивных элементов Среднее Среднее Среднее Среднее Среднее Рыночное отношение арендной площади к общей, % 93 93 93 93 93 Пейзаж участка Средний Средний Средний Средний Средний Автостоянка Адекватна зданию Адекватна зданию Адекватна зданию Отношение площади парковки к арендной площади меньше, чем у объекта оценки Адекватна зданию Местоположение здания На пересечении главной и второстепенной магистралей (лучшее) На внутреннем проезде доступ с большой второстепенной дороги (хуже) На внутреннем проезде доступ с большой главной дороги На пересечении двух главных магистралей (лучшее) На внутреннем проезде доступ со стороны большой второстепенной дороги (хуже) Средняя контрактная арендная плата, руб./м2 127 117 125 129 124 Тип аренды Все расходы, за исключением телефона, несет владелец Все расходы, за исключением телефона, несет владелец Все расходы, за исключением телефона, несет владелец Все расходы, за исключением телефона, несет владелец Все расходы, за исключением телефона, несет владелец Условия аренды     Имеют место повышенные расходы, не компенсируемые арендной платой1         1Вследствие того, что два арендатора, занимающие 13 % общей площади, потребляют повышенное количество электроэнергии.     Известно, что все объекты сравнения проданы при рыночном финансировании, в одно и то же время, при рыночных условиях продажи и все продажи передают право владения на основе аренды. Следовательно, корректировок по данным элементам не требуется.     При проведении относительного сравнительного анализа применяется та же логика, что и в анализе парного набора данных. Различие состоит в интерпретации исходных рыночных данных. В качестве единицы сравнения примем цену продажи 1 м2 арендной площади.     Рассмотрим объект сравнения № 1 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене продажи (77,12 руб./м2): Элементы сравнения Требуемая корректировка Местоположение лучше Вниз По количеству арендной площади здание является более производительным Вниз Коэффициент использования ниже Вверх Общая корректировка Вниз     Корректировки на месторасположение и на производительность значительно перекрывают небольшую корректировку на коэффициент использования, и единица стоимости объекта оценки должна быть меньше чем 77,12 руб./м2.     Рассмотрим объект сравнения № 2 и определим корректировки, которые надо применить к его цене продажи (67,74 руб./м2): Элементы сравнения Требуемая корректировка Средняя арендная плата ниже рыночной Вверх Местоположение хуже Вверх По количеству арендной площади здание является более производительным Вниз Коэффициент использования ниже рыночного Вверх Общая корректировка Вверх     Следовательно стоимость единицы сравнения объекта оценки должна быть больше чем 67,74 руб./м2.     Рассмотрим объект сравнения № 3 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене продажи (76,00 руб./м2): Элементы сравнения Требуемая корректировка Местоположение такое же Не требуется По количеству арендной площади здание является более производительным Вниз Затраты на эксплуатацию выше рыночного уровня Вверх Общая корректировка Вниз     Так как более высокая производительность здания дает больший вклад, чем незначительно повышенные расходы, общая корректировка получается отрицательной и цена 1 м2 объекта оценки должна быть меньше 76,00 руб./м2.     Рассмотрим объект сравнения № 4 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене продажи (80,77 руб./м2): Элементы сравнения Требуемая корректировка Местоположение лучше Вниз Автостоянка неадекватна зданию Вверх Коэффициент использования выше рыночного Вниз Общая корректировка Вниз     Положительная корректировка на автостоянку незначительна по сравнению с отрицательными корректировками, поэтому общая корректировка отрицательна и цена объекта оценки должна быть меньше 80,77 руб./м2.     Рассмотрим объект сравнения № 5 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене продажи (73,10 руб./м2): Элементы сравнения Требуемая корректировка Местоположение хуже Вверх Общая корректировка Вверх     Для определения рыночной стоимости объекта оценки данные относительного сравнительного анализа распределяются в соответствии с величинами корректировок продажных цен объектов сравнения (табл. 6.6).     Из распределения, приведенного в табл. 6.6, следует, что рыночная стоимость объекта оценки находится в диапазоне от 73,10 до 76,00 руб. за 1 м2 арендной площади. Так как для объекта № 5 было выполнено меньшее число корректировок, то ему можно придать больший вес. Таблица 6.6 Расчёт рыночной стоимости объекта оценки относительным сравнительным анализом Объект Корректировка Цена продажи, руб./м2 4 Вниз 80,77 1 Вниз 77,12 3 Вниз 76,00 Объект оценки   ? 5 Вверх 73,10 2 Вверх 67,74     Следовательно, рыночную стоимость 1 м2 арендной площади можно принять равной 74,00 руб., а стоимость объекта оценки 222 000 руб.     Относительный сравнительный анализ применяется в случае, если имеющаяся информация недостаточна, чтобы выполнить процентные или денежные корректировки. Недостаток информации должен компенсироваться более глубокими разъяснениями полученного результата, чем в анализе парного набора данных 7 Оценка недвижимости доходным подходом     7.1 Общие положения доходного подхода     Область применения и ограничения доходного подхода     В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод её владельца. Формализуется данный подход путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых собственностью, в настоящую стоимость.     Доходный подход несет в себе скрытые мотивы покупателя, приобретающего недвижимость для ведения бизнеса, и может считаться наиболее надежным при определении рыночной стоимости приносящих доход объектов недвижимости. Доходный подход отражает предел стоимости, больше которой не будет платить типичный инвестор, рассчитывающий на типичное использование недвижимости и принятые ставки доходности. Для типичного инвестора большее значение имеют характеристики арендаторов и рынка капитала, нежели физические характеристики объекта недвижимости.     В оценке недвижимости используются два метода капитализации дохода, в основе которых лежат различные допущения и предпосылки. Выбор конкретного метода зависит от объёма имеющейся рыночной информации.     Метод прямой капитализации (direct capitalization) пересчитывает годовой доход в стоимость собственности путем деления его (или среднегодового дохода за срок проекта) на соответствующую норму дохода или путем умножения его на соответствующий коэффициент дохода. Метод прямой капитализации неприменим при оценке объектов, требующих дополнительных капитальных вложений – незавершенного строительства, при перепроектировании, реконструкции и т.п.     Особенностью метода прямой капитализации является отсутствие отдельного учёта возврата капитала и дохода на капитал. Метод прост и понятен, не требует долгосрочных прогнозов. Коэффициент капитализации определяется по данным рынка путем выявления взаимосвязи между годовым доходом и стоимостью методом сравнительного анализа продаж подобных объектов. В качестве базового уровня годового дохода объекта оценки можно применять потенциальный или действительный валовой доход, чистый операционный доход или денежный поток до уплаты налогов. Выбор конкретного уровня дохода зависит от целей анализа, наличия доступной информации и традиций местного рынка.     Метод капитализации по норме отдачи пересчитывает будущие платежи в настоящую стоимость собственности либо путем дисконтирования каждого будущего платежа соответствующей ему нормой дисконтирования (анализ дисконтированных денежных потоков), либо путем капитализации с применением расчётных моделей. При этом расчётные модели капитализации по норме отдачи являются частными случаями анализа дисконтированных денежных потоков для некоторых, регулярным образом изменяющихся потоков дохода.     Капитализация по норме отдачи базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости оцениваемой собственности в течение срока проекта. Последовательность определения стоимости недвижимости доходным подходом состоит из прогнозирования будущих денежных потоков и их капитализации в настоящую стоимость.     Метод дисконтированных денежных потоков включает в себя: • анализ финансовой отчётности объекта оценки (недвижимости), её нормализацию и трансформацию (при необходимости); • выбор типа денежного потока, который будет дисконтирован; • определение длительности прогнозного периода (срок проекта); • анализ и прогноз выручки в зависимости от прогноза изменения всех существенных факторов рыночной среды; • анализ и прогноз расходов и инвестиций; • расчёт величины ежегодного денежного потока для прогнозного периода; • расчёт ставки (ставок) дисконтирования; • расчёт величины стоимости в постпрогнозный период; • определение предварительной величины стоимости оцениваемого объекта; • корректировка стоимости объекта оценки на наличие нефункционирующих активов (при необходимости); • поправка (премии или скидки) на контрольный или неконтрольный характер оцениваемой доли, а также на недостаточную ликвидность.     Метод дисконтированных денежных потоков наиболее приемлем с позиции инвестора, так как инвестор, вкладывая финансовые средства в действующее предприятие, покупает не набор активов, а поток будущих доходов, который позволит не только окупить вложенные средства, но и получить прибыль. Применение этого метода наиболее обоснованно для оценки предприятий, имеющих историю прибыльного хозяйственного развития.     Показатели дохода     Существенным моментом в доходном подходе является четкое определение и классификация выгод для единообразного их толкования. Выгода от владения собственностью включает право получать все регулярные доходы во время владения (операционные доходы или доходы от эксплуатации), а также доход от продажи недвижимости после окончания владения (реверсия).     В зависимости от объёма учтенных потерь и расходов регулярные арендные доходы в течение периода владения делятся на несколько уровней с учётом различных факторов.     Потенциальный валовый доход (potential gross income – PGI) – общий валовый доход от недвижимости при её 100 %-ной сдаче в аренду.     Действительный валовый доход (effective gross income – EGI) – доход от недвижимости с учётом уровня загрузки и потерь при сборе арендной платы.     Чистый операционный доход (net operating income – NOI) – действительный или ожидаемый чистый доход в годовом исчислении, остающийся после вычитания из действительного валового дохода всех операционных расходов (расходов на эксплуатацию) до выплаты сумм по обслуживанию кредита и начисления амортизации. Чистый операционный доход определяется в предположении наиболее эффективного использования объекта оценки.     Денежный поток до уплаты налогов (pre-tax cash flow) – часть чистого операционного дохода, которая остается после вычитания сумм на обслуживание долга. При этом под налогами имеются в виду подоходные налоги.     Денежный поток после уплаты налогов (after-tax cash flow – ATCF) – часть денежного потока до уплаты налогов, которая остается после уплаты подоходных налогов.     Денежный поток от продажи, или реверсия (reversion), – общая сумма дохода, которую инвестор получает при окончании проекта.     Типичный инвестор приносящей доход недвижимости имеет своей целью получить доход, сравнимый с доходом от вложения денег в аналогичный по риску проект. Инвестор должен возвратить вложенные средства и получить вознаграждение за их использование. В соответствии с этим возврат вложенных инвестиций складывается из возврата инвестированного капитала (return of capital) и дохода на инвестированный капитал (return on capital). Для количественного выражения возврата инвестиций применяются измерители, которые называют нормы возврата (rates of return).     В зависимости от базы исчисления нормы возврата можно разделить на нормы дохода (income rates), или нормы денежных потоков (cash flow rates), и нормы отдачи, или нормы прибыли (yield rates). Нормы дохода     Нормы дохода отражают взаимосвязь между годовым доходом, приходящимся на определенный интерес, и стоимостью части собственности, относящейся к данному интересу.     Общий коэффициент капитализации (overall capitalization rate – RО) – норма дохода, которая отражает взаимосвязь между чистым операционным доходом и общей стоимостью или ценой собственности.     В некоторых методах расчёта денежных потоков применяется общий коэффициент капитализации последнего года проекта, который называют терминальным коэффициентом капитализации (terminal capitalization rate – RT ).     Коэффициент капитализации собственного капитала (equity capitalization rate – RЕ) – норма дохода, которая отражает взаимосвязь между годовым денежным потоком до уплаты налогов и собственным капиталом. Эту норму называют нормой денежного прироста (cash on cash rate), нормой денежного потока (cash flow rate) или нормой дивиденда на собственный капитал (equity dividend rate).     Коэффициент капитализации заемного капитала (mortgage capitalization rate – RM) – норма дохода, которая отражает отношение годовой суммы по обслуживанию долга к основной сумме кредита. Она называется также ипотечной, или кредитной постоянной (mortgage constant).     Коэффициент капитализации для земли (land capitalization rate) – норма дохода, которая отражает взаимосвязь между годовой суммой поступлений от арендной платы за участок земли (или дохода, приходящегося на участок земли) и его стоимостью.     Коэффициент капитализации для зданий (building capitalization rate – RB) – норма дохода, которая отражает отношение годового дохода, приходящегося на недвижимость, к её стоимости (ценой).     Нормы отдачи (прибыли)     Нормы отдачи (прибыли) являются нормами сложного процента, сопоставляющими все будущие денежные потоки в течение срока проекта с начальными инвестициями. При определенных условиях норма отдачи может быть количественно равна норме дохода, но эти нормы по своей экономической сути не эквивалентны и не взаимозаменяемы.     Норма процента (interest rate) определяется как годовая норма сложного процента, получаемая кредитором в виде платы за предоставление кредита. Не учитывает скидки, дисконтные пункты, штрафы за досрочное погашение и платежи за организацию кредита. Применяется в ситуациях, когда необходимо определить будущие денежные поступления исходя из заданной нормы сложного процента.     Норма дисконтирования (discount rate) – норма сложного процента, применяемая для пересчета будущих платежей в настоящую стоимость. Полученная настоящая стоимость определяет величину капитала, которую должен вложить инвестор, чтобы получить отдачу, равную определенной норме дисконтирования. По смыслу совпадает с общей нормой отдачи.     Внутренняя норма прибыли (internal rate of return – IRR) – норма сложного процента, которая приравнивает настоящую стоимость всех будущих платежей к сумме начальных инвестиций. Может рассчитываться для денежных потоков, приходящихся на любое право собственности. Рассчитывается для конкретного проекта и не зависит от внешних рыночных условий.     Общая норма отдачи (overall yield rate – YО) – норма сложного процента, измеряющая отдачу (прибыль) инвестированного капитала с учётом изменения доходов в течение периода владения, включая реверсию. Общая норма отдачи отражает рыночные условия и соответствует уровню риска инвестиций в конкретные активы. Не учитывает влияние условий финансирования. Другими словами, эту норму можно рассматривать как средневзвешенную норму прибыли заемного и собственного капитала.     Норма отдачи собственного капитала (equity yield rate – YE) – это норма сложного процента, измеряющая отдачу (прибыль) собственного капитала с учётом изменения доходов на собственный капитал в течение периода владения, включая реверсию. Норма отдачи собственного капитала инвестора учитывает влияние заемного финансирования на денежный поток собственного капитала.     Норма отдачи заемного капитала (mortgage yield rate – YМ) – норма сложного процента, измеряющая отдачу (прибыль) заемного капитала с учётом всех доходов на заемный капитал в течение периода владения, включая реверсию. Учитывает скидки, дисконтные пункты, штрафы за досрочное погашение и платежи за организацию кредита 7.2 Прогнозирование (расчёт) будущих доходов     Виды договоров аренды и арендных платежей     Действующие договоры аренды недвижимости являются основным источником информации для расчёта текущего арендного дохода.     Договор аренды – это документ, который передает права на использование собственности от владельца другому лицу на определенный срок в обмен на определенную плату. Анализ всех позиций договора аренды, которые могут влиять на арендную плату, позволяет выявить количество, качество и длительность получения арендного дохода от собственности.     Договоры аренды делятся на нерегистрируемые (до одного года исключительно) и регистрируемые (более одного года включительно), а по времени действия – краткосрочные (до 5 лет) и долгосрочные (свыше 5 лет).     Важнейшей характеристикой договора аренды является распределение эксплуатационных расходов между арендатором и арендодателем. При этом полярными являются два типа договоров аренды: • валовая аренда, когда все расходы несет арендодатель; • абсолютно чистая аренда, когда все расходы несет арендатор.     Если расходы по эксплуатации распределены между арендатором и арендодателем, то такая аренда называется чистой.     По характеру арендной платы договоры классифицируются:     Арендные договоры с постоянной арендной платой типичны для стабильной экономики. При наличии дестабилизирующих факторов такие договоры обычно являются краткосрочными.     Арендные договоры с переменной арендной платой предусматривают изменение арендных ставок в определенные моменты в течение срока договора.     Арендные договоры с пересматриваемой арендной платой включают положение о периодической корректировке арендной платы на основе регулярной оценки рыночной стоимости недвижимости.     Арендные договоры с индексируемой арендной платой предусматривают периодическую корректировку арендной платы в соответствии с заранее выбранным базовым индексом – индексом стоимости жизни, индексом потребительских цен и т.п.     Арендные договоры с процентной арендной платой предусматривают минимальный постоянный уровень арендной платы плюс процент от предпринимательского дохода арендатора.     Показатели арендной платы     При оценке недвижимости учитываются два источника дохода: • арендная плата, поступающая от сдачи недвижимости в аренду; • часть дохода от коммерческой эксплуатации недвижимости.     Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения доходности недвижимости. Различают несколько видов арендной платы:     Контрактная арендная плата – это фактическая арендная плата, соответствующая условиям конкретного договора аренды.     Рыночная арендная плата – это арендная плата, которая с наибольшей вероятностью будет получена на открытом рынке. Она определяется текущими арендными ставками, которые предлагаются и запрашиваются для сравнимых объектов на момент оценки.     Превышающая арендная плата – это сумма, на которую контрактная арендная плата превышает рыночную на момент оценки. Превышающая арендная плата возникает за счёт определенных преимуществ собственности на момент оценки, поэтому она рассчитывается отдельно и капитализируется с учётом более высокого риска при более высокой норме дисконтирования. Иногда превышающую арендную плату относят к компонентам стоимости, не связанным с недвижимостью, так как она есть результат арендного договора, а не присуща самой недвижимости.     Процентная арендная плата основывается на определенном проценте от бизнеса. Вероятность её получения связана с обстановкой на рынке того бизнеса, для ведения которого арендуется недвижимость.     Сверхарендная плата – это процентная аренда, выплачиваемая сверх оговоренной в договоре минимальной базовой ставки арендной платы. Эту арендную плату не следует путать с превышающей арендной платой.     Рыночная арендная плата используется при оценке полного права собственности, при оценке будущих проектов, площади, занимаемой самим владельцем и свободной площади. Контрактная арендная плата используется для оценки частичных прав собственности, а также при оценке площадей, занятых арендаторами.     При оценке рыночной стоимости недвижимости, свободной от аренды, определяется арендная ставка, типичная на данном рынке для аналогичных объектов. Типичная арендная ставка имеет наиболее типичные по величине параметры: срок арендного соглашения (договора), условия арендных платежей, долю эксплуатационных расходов, оплачиваемую арендатором, наличие в арендном соглашении опционов, надежность арендного соглашения. Определяется также характеристика типичного арендатора для конкретного вида доходной недвижимости, которая корреспондируется с надежностью арендного договора и сопутствующими ему рисками.     Выявленные на рынке значения арендной ставки по сравнимым объектам при необходимости корректируются по элементам сравнения, так же как в сравнительном подходе при определении стоимости объекта недвижимости. К наиболее существенным элементам относятся: размер земельного участка, наличие охраны, парковки, ограждение территории, коммуникации, транспортная доступность, качество отделки, часть здания или отдельно стоящее здание, функциональное использование. При этом необходимо, чтобы текущее использование аналога соответствовало его наиболее эффективному использованию, которое должно совпадать с таковым для объекта оценки.     При анализе договоров аренды необходимо выявить все льготы, которые были применены при заключении конкретного договора аренды.     Причины, вызывающие появление льгот, классифицируются следующим образом: • более удобное для арендатора распределение начальных денежных потоков, если льготой является период бесплатной аренды, денежная дотация или ремонт за счёт арендодателя; • оптимизация налоговых последствий аренды для арендодателя и арендатора; • увеличение сроков арендных договоров; • предоставление льгот при пересмотре арендной платы в будущем; • упрощение денежных расчётов сторон; • умение сторон вести переговоры при заключении договора аренды и т.д.     Выявив причины и мотивы появления льгот, следует оценить их количественное влияние на общую схему денежных потоков от арендуемой собственности Расчёт будущих доходов. Операционные расходы     При оценке рыночной стоимости недвижимости доходным подходом расчёт показателей дохода имеет свои особенности и выполняется в определенной последовательности. Сводный расчёт прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценки рыночной стоимости (прогнозирование величин доходных и расходных денежных потоков на будущие периоды) называется реконструированным, или гипотетическим, отчётом о доходах (reconstructed operating statement).     Реконструированный отчёт о доходах выполняется на основе финансовых отчётов. Определение чистого операционного дохода, применяемого для целей оценки недвижимости, отличается от определения чистой операционной прибыли, применяемой для целей бухгалтерского учёта и поэтому реконструированный отчёт о доходах отличается от финансового (бухгалтерского) отчёта.     Стандартная последовательность составления реконструированного отчёта о доходах имеет следующий вид (табл. 7.1). Таблица 7.1 Последовательность расчёта реконструированного отчёта о доходах1 Потенциальный валовой доход PGI +/– Плановая аренда   + Сверхплановая аренда   + Рыночная аренда   + Итого потенциальный валовой доход   + Потери от незанятости и при сборе арендной платы V&L – Прочие доходы Ml + Действительный валовой доход EGI + Операционные расходы: ОЕ   Постоянные FE – Переменные VE – Расходы на замещение RR – Итого операционные расходы   – Чистый операционный доход NOI + Обслуживание долга DS – Денежный поток до выплаты налогов BTCF + 1 Плюс – доходы, минус – расходы.     Формирование каждой позиции реконструированного отчёта о доходах осуществляется в соответствии с существом этих понятий для целей оценки недвижимости.     Потенциальный валовой доход (PGI) – общий доход, который можно получить от недвижимости при 100 %-ной сдаче в аренду без учёта потерь и расходов. Потенциальный валовой доход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от недвижимости. Формирование потенциального валового дохода производится за счёт плановой аренды, сверхплановой аренды и рыночной аренды.     Плановая аренда – часть потенциального валового дохода, которая образуется по условиям арендного договора. При расчёте плановой аренды необходимо учитывать все рыночные скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов. Такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для арендаторов прерывать договор, использование репутации здания и т.д.     Сверхплановая аренда образуется за счёт пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, установленные в договоре.     Рыночная аренда – часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади. Определяется на основе рыночных ставок арендной платы.     Потери арендной платы (vacancy and looses – V&L) имеют место за счёт неполной занятости объекта и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами.     Коэффициент потерь от недобора арендных платежей – величина коррекции цены объекта сравнения (аналога) при расчёте арендной платы по договору аренды этого объекта ниже рыночного уровня арендной платы по аналогичным объектам вследствие недобора арендных платежей по типичным причинам (используется при оценке методом сравнения продаж).     Степень незанятости объекта доходной недвижимости арендаторами характеризуется коэффициентом незанятости, определяемым как отношение величины не сданных в аренду (свободных) площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Отношение сданных в аренду площадей к общей площади, подлежащей сдаче в аренду, называется коэффициентом загрузки (заполняемости).     В общем виде коэффициент заполняемости объекта недвижимости – это отношение используемой арендаторами (пользователями) части объекта недвижимости к объекту недвижимости в целом в системе измерения, соответствующей его функциональному назначению (площадь, кубатура, протяженность, производственная мощность, пропускная способность). Определение сформулировано как универсальное для различных видов объектов недвижимости, например, кубатура – для емкостей для хранения жидкостей, сыпучих материалов; протяженность – для дорог, оросительных систем (желобов), рудоспусков; производственная мощность – для производственных комплексов или промышленных установок; пропускная способность – для трубопроводов, шлюзов, социально-культурных учреждений и т.п.     Коэффициент незанятости является важнейшей характеристикой рынка недвижимости в целом, отражая общее состояние экономики и состояние конкретного сегмента рынка. Для различных сегментов рынка недвижимости существуют типичные рыночные значения коэффициента загрузки. При этом отклонения от среднерыночного значения свидетельствуют о качестве управления (менеджмента) конкретной недвижимостью.     При составлении реконструированного отчёта о доходах величина потерь от незанятости принимается исходя из рыночных прогнозов или рассчитывается для конкретного объекта недвижимости.     Величина коэффициента незанятости отражает долю потенциального валового дохода, теряемого в результате невозможности 100 %-ной сдачи в аренду всех предназначенных для этого площадей конкретного объекта на местном рынке.     Невозможность полного сбора арендной платы подразумевает типичную рыночную ситуацию, при которой недобросовестные арендаторы, уезжая, не погашают задолженность по аренде. На рынке такие потери обычно выражают в процентах от потенциального валового дохода.     К прочим доходам относят доходы, получаемые за счёт функционирования недвижимости и не входящие в арендную плату: доходы от пользования гаражом и автостоянкой, от торговых автоматов, сдачи в аренду мест отдыха, предоставления камер хранения и охраны, проката мебели и оборудования, обслуживания и ремонта бытовой и офисной техники, экскурсионных и транспортных услуг и т.д.     Действительный валовый доход (EGI) есть предполагаемый доход с учётом потерь от незанятости и неплатежей арендной платы, всех скидок в арендной плате и прочих доходов от недвижимости.     Операционные расходы, или расходы на эксплуатацию (operating expense), – это типичные для данного рынка и вида недвижимости регулярные среднегодовые расходы для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода при требуемой доходности, т.е. расходы, необходимые для поддержания процесса воспроизводства дохода от собственности (недвижимости).     В общем виде эксплуатационные расходы – денежное выражение ресурсов всех видов, использованных для изготовления и продажи продукции (выполнения работ, оказания услуг) в пределах обычной для бизнес-структуры деятельности (материальные, энергетические, трудовые, финансовые ресурсы, амортизация основных средств).     При оценке недвижимости операционные расходы включают постоянные и переменные расходы и расходы на замещение.     К постоянным относят расходы, которые не зависят от степени занятости объекта арендаторами: платежи по страхованию недвижимости, налоги на недвижимость (имущество) и некоторые эксплуатационные расходы.     Страховые платежи – плата страхователя страховщику в обмен на его обязательство возместить ущерб, причиненный застрахованному имуществу, или выплатить страхователю страховую сумму при наступлении событий, указанных в договоре страхования (могут устанавливаться в процентах от страховой стоимости имущества).     Налог на имущество с организаций – региональный налог, взимаемый с юридических лиц, постоянно или временно владеющих, пользующихся и распоряжающихся недвижимым и движимым имуществом, учитываемым согласно установленному порядку ведения бухгалтерского учёта в составе их основных средств, по ставке в процентах от среднегодовой остаточной стоимости указанного имущества, исчисленной в соответствии с учётной политикой налогоплательщика.     К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью загрузки собственности арендаторами и уровнем предоставляемых услуг: • расходы на управление; • расходы по заключению договоров аренды; • заработная плата обслуживающего персонала; • расходы на вывоз мусора; • коммунальные расходы (газ, электричество, вода, отопление, канализация); • расходы на эксплуатацию и ремонт; • расходы на содержание территории и автостоянки; • расходы по обеспечению безопасности и т.д.; • прочие расходы.     Расходы на управление недвижимостью – оплата работ и услуг (или затраты собственника недвижимости) по организации функционирования и развития объекта недвижимости (общий менеджмент, выделение отдельных офисов для управляющих, ведение бухгалтерского учёта, расходы на почту, телефон, юридические консультации, рекламу, оформление, актуализация и хранение технической документации, обеспечение имущественных прав на объект, мониторинг его использования, управление обслуживающим персоналом, снабжение материально-техническими ресурсами для эксплуатационных нужд, отношения с арендаторами, подготовка вариантов коммерческого использования объекта – вклад в корпоративный капитал, продажа, сдача в аренду).     Обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валового дохода в зависимости от типа недвижимости.     Расходы по заключению договоров аренды включают оплату агентов, ведение и сохранность договоров аренды. Если эти расходы невелики, то они могут быть включены в состав расходов на управление, а для новой недвижимости расходы на привлечение арендаторов и заключение первых договоров могут быть отнесены к стоимости строительства.     Расходы на заработную плату включают оплату персонала, непосредственно занятого содержанием и эксплуатацией объекта, – уборщиков, дворников, работников, занятых обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования. Нормирование расходов на заработную плату работникам выполняется либо по действующим нормативам, либо по данным статистики эксплуатации.     Расходы на вывоз мусора включают вывоз твердых бытовых и пищевых отходов. Объём накапливаемых отходов зависит от функционального назначения недвижимости и рассчитывается в соответствии с действующими нормативами или по данным статистики эксплуатации.     Расходы на коммунальные услуги (коммунальные платежи) – оплата на коммерческой основе внешнего обслуживания объектов недвижимости (или затраты собственника) в виде электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, канализации, уборки территории, коммуникационных и других услуг, связанные с обеспечением функционирования объекта недвижимости. Эти расходы определяются из прошлых объёмов потребления или из сравнительного анализа функционирования подобных объектов. В случае отсутствия подобной информации расходы на коммунальные услуги рассчитываются исходя из нормативных потребностей в ресурсах, определяемых в соответствии с действующими нормативами для конкретного функционального использования недвижимости. При этом возможен расчёт как по установленной мощности потребителей ресурсов, так и с помощью специальных формул.     Расходы на эксплуатацию и ремонт включают оплату материалов и частично заработную плату работников, занятых текущим ремонтом здания. Сумма расходов на эксплуатацию и ремонт связана с суммой расходов на замещение. Чем больше сумма расходов на замещение, тем меньше расходы на текущий ремонт.     Расходы на содержание территории и автостоянки целиком зависят от сложности эксплуатации и могут быть включены в арендную плату тем арендаторам, которые пользуются автостоянкой.     Расходы по обеспечению безопасности (охране и защите) недвижимости зависят от местных условий и размеров охраняемой собственности. В эту статью включаются расходы на организацию пропускного режима, патрулирование, эксплуатацию охранных систем и оборудования.     Прочие расходы включают специфические расходы, такие как расходы на дезинсекцию, дератизацию, прочистку дымоходов и т.п.     Расходы на замещение. В типичных рыночных условиях владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости. Действующие нормативы эксплуатации объектов недвижимости предполагают регулярную замену элементов здания с коротким сроком службы.     Средства на замену элементов здания с коротким сроком службы аккумулируются в течение срока их эксплуатации за счёт равных ежегодных отчислений из дохода (отчисления в резерв замещения).     Резерв на замещение – суммы денежных средств, аккумулируемых собственником объекта недвижимости для финансирования работ по регулярной замене в соответствии с техническими требованиями (и/или рыночными стандартами) отдельных строительных элементов, срок службы которых меньше срока службы объекта недвижимости (кровля, покрытие пола, элементы отделки, оконные и дверные заполнения, скобяные изделия, санитарно-техническая и электротехническая арматура, приборы, техническое оборудование, элементы наружного благоустройства, косметический ремонт помещений, сдаваемых в аренду).     Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, расходы на их замещение не учитываются, а их износ будет учтен при продаже собственности.     На нормально функционирующих рынках недвижимости сложились определенные соотношения между доходами и расходами. Отношение операционных расходов к действительному валовому доходу называется коэффициентом операционных расходов, а отношение чистого операционного дохода к действительному валовому доходу называется коэффициентом чистого дохода.     Если для оцениваемого объекта недвижимости эти показатели не соответствуют среднерыночным, то при анализе следует определить причину отклонения.     Особенности составления реконструированного отчёта о доходах     Составление реконструированного отчёта о доходах является важнейшим элементом работы по оценке рыночной стоимости доходным подходом. Для составления реконструированного отчёта о доходах используются данные местного рынка и данные из бухгалтерских отчётов. При этом данные из бухгалтерских отчётов в чистом виде использовать для целей оценки нельзя.     Основным принципом составления реконструированного отчёта о доходах является предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости. При анализе недвижимости следует выделять компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью. Аналогично при оценке расходов следует выделять те расходы, которые направлены на поддержание функционирования бизнеса. Некоторые виды осуществленных расходов (собственник выполняет часть функций по управлению недвижимостью и др.), но не отраженных в отчётности, должны быть включены в реконструированный отчёт о доходах. Отдельные виды расходов, отраженные в отчётности (расходы, связанные с ведением бизнеса, амортизационные отчисления, подоходный налог с владельца, капиталовложения), должны быть исключены.     При прогнозировании денежных потоков для применения анализа дисконтированных денежных потоков капитальные расходы (инвестиции) вычитаются из чистого операционного дохода в том периоде, когда они были осуществлены. Подобная практика применяется при оценке проектов с предполагаемыми расходами на реконструкцию или модернизацию 7.3 Практика составления реконструированного отчёта о доходах     Пример 7.1. Составить реконструированный отчёт о доходах для многоэтажного административного здания (бизнес-центра). Восьмиэтажное здание имеет 3 500 м2 площадей, подлежащих сдаче в аренду, в том числе офисы, конференц-зал, спорткомплекс, кафетерий. На дату оценки 730 м2 офисных площадей не занято (свободно).     На основе анализа договоров аренды, текущей рыночной ситуации, фактических и нормативных данных по расходам выполнены соответствующие расчёты и составлен реконструированный отчёт о доходах, представленный в табл. 7.2. Таблица 7.2 Расчёт реконструированного отчёта о доходах Плановая аренда Тип помещения Номер помещения Арендуемая площадь, м2 Плановая арендная плата, руб./м2 Плановая аренда, руб. Офисы 2 – 4 эт. 1 – 20 1 200 2 240 2 688 000 Офисы 5 – 7 эт. 21 – 35 900 1 680 1 512 000 Офисы 8 эт. 36 – 40 300 1 120 336 000 Конференц-зал 41 100 4 480 448 000 Спорткомплекс 42 85 560 47 600 Кафетерий 43 185 980 181 300 Итого плановая аренда – – – 5 212 900 Свободная площадь – 730 – – Рыночная аренда Тип помещения Номер помещения Свободная площадь, м2 Рыночная арендная плата, руб./м2 Рыночная аренда, руб. Офисы 2 – 4 эт. 44 – 47 330 2 500 825 000 Офисы 5 – 7 эт. 48 – 58 260 1 500 390 000 Офисы 8 эт. 59 – 63 140 1 000 140 000 Итого рыночная аренда – – – 1 355 000 Сверхплановая аренда – – – 13 400 Скидки и льготы – – – 10 000 Итого потенциальный валовой доход 6 591 300 Среднегодовые потери от неплатежей арендной платы, руб. 328 600 Среднегодовые потери арендной платы от незанятости, руб. 76 600 Продолжение табл. 7.2 Потери от неплатежей арендной платы и незанятости, руб. 405 200 Прочие доходы, руб. Центр ксерокопирования 68 000 Прокат офисной и бытовой техники 56 500 Прокат мебели 24 000 Обслуживание и ремонт офисной и бытовой техники 119 000 Места для лоточной торговли 20 100 Места для хранения имущества 100 Прокат автомобилей 28 500 Заказ авиа- и железнодорожных билетов 56 400 Мелкий ремонт автомобилей 39 000 Доходы от автостоянок 14 500 Итого прочие доходы 426 100 Итого действительный валовой доход 6 612 200 Операционные расходы, руб. Постоянные расходы: налоги на недвижимость 22 400 страхование недвижимости 13 400 Итого постоянные расходы 35 800 Переменные расходы: на управление 33 200 на заключение договоров аренды 77 400 на заработную плату 327 500 расходы на вывоз мусора 58 800 коммунальные платежи расходы на электроснабжение 47 400 расходы на освещение 22 300 расходы на водоснабжение 600 расходы на газоснабжение 58 700 расходы на вентиляцию 12 200 расходы на кондиционирование 11 300 Итого коммунальные платежи 152 500 Расходы на эксплуатацию и ремонт 15 700 Расходы на содержание территории и автостоянки 43 800 Расходы на обеспечение безопасности 70 800 Прочие переменные расходы (дезинфекция) 3 800 Итого переменные расходы 783 500 Резерв на замещение:   полы из рулонных материалов 600 полы из синтетических плиток 400 кровли рулонные 800 окраска по штукатурке кремнийорганическими красками 200 оклейка обоями 1 100 окраска масляная 200 улучшенная отделка стен 3 400 Итого резерв на замещение 6 700 Итого операционные расходы 1 287 100 Чистый операционный доход, руб. 5 325 100 Чистый операционный доход, долл. (1 долл. = 28 руб.) 190 182 Коэффициент операционных расходов, % 19 Коэффициент чистого операционного дохода, % 81 Сумма по обслуживанию долга, руб. 2 325 100 Денежный поток до платы налогов, руб. 3 000 000 7.4 Метод прямой капитализации     Общие положения     Метод прямой капитализации пересчитывает величину годового дохода в стоимость путем деления дохода на коэффициент капитализации либо путем умножения дохода на коэффициент дохода.     Основными предпосылками и допущениями метода прямой капитализации являются: • период, в течение которого поступает доход, стремится к бесконечности; • величина дохода постоянна; • не производится отдельный учёт возврата инвестированного капитала и дохода на капитал; • при расчёте стоимости не учитывается величина начальных инвестиций.     Методом прямой капитализации можно рассчитывать стоимость доходов, приходящихся на любой интерес. При этом для капитализации можно использовать потенциальный валовой доход, действительный валовой доход, чистый операционный доход, доход на собственный капитал, доход по заемным средствам, доход от земли или доход от зданий. Соответственно при этом используют общий коэффициент капитализации, коэффициент капитализации собственного капитала, коэффициент капитализации для заемных средств, коэффициент капитализации для земли, коэффициент капитализации для зданий, а также коэффициент потенциального валового дохода, коэффициент действительного валового дохода и коэффициент валовой ренты (валовой рентный мультипликатор).     Процедура прямой капитализации формализуется в следующем виде: V = I / R, где V – стоимость оцениваемого интереса;     I – доход, приходящийся на оцениваемый интерес;     R – коэффициент капитализации для оцениваемого интереса.     Определение общего коэффициента капитализации     При оценке рыночной стоимости недвижимости (полного права собственности) в качестве дохода принимается чистый операционный доход, а в качестве коэффициента капитализации – общий коэффициент капитализации. Методы расчёта чистого операционного дохода рассмотрены ранее.     Для расчёта общего коэффициента капитализации в зависимости от объёма имеющейся достоверной рыночной информации применяются различные методы.     Метод сравнения продаж. Метод является наиболее предпочтительным, но требует достоверной и полной информации о продажах сравнимых объектов. Величина общего коэффициента капитализации, корректно определенная на основе рыночных данных, достаточно точно отражает отношение рынка к данному типу собственности и является тестовым критерием при применении других методов определения общего коэффициента капитализации.     Корректность применения метода сравнения продаж для определения общего коэффициента капитализации заключается в максимальном совпадении объектов-аналогов по следующим позициям: • базис определения доходов и расходов; • величина реверсии; • условия финансирования; • наилучшее и наиболее эффективное использование.     Последовательность определения общего коэффициента капитализации из анализа сравнительных продаж для различных интересов приведена в табл. 7.3 и 7.4.     Предположим, что из анализа рынка получены данные о продажах объектов, аналогичных объекту оценки (табл. 7.3). Таблица 7.3     Рыночные данные по объектам-аналогам, руб. Цена продажи SP Собственный капитал Е Заемный капитал М Чистый операционный доход NOI Платеж по обслуживанию долга DS Денежный поток до уплаты налогов BTCF 800 000 200 000 600 000 80 000 45 000 35 000 600 000 600 000   62 000   62 000 720 000 20 000 700 000 75 000 72 000 3 000 550 000 550 000   60 000   60 000     Для расчёта общего коэффициента капитализации анализируется доход, приходящийся на интерес полного права собственности, т.е. чистый операционный доход (табл. 7.4). Таблица 7.4 Расчёт общего коэффициента капитализации NOI, руб. SP, руб. RО 80 000 800 000 0,100 62 000 600 000 0,103 75 000 720 000 0,104 60 000 550 000 0,109     Полученные значения общего коэффициента капитализации приводятся к одной величине (среднеарифметической или средневзвешенной) с помощью методов математической статистики.     Аналогичным образом можно определить коэффициенты капитализации для определения стоимости частичных интересов. Для расчёта, например, коэффициента капитализации собственного капитала анализируется денежный поток до уплаты налогов (табл. 7.5). Таблица 7.5 Расчёт коэффициента капитализации собственного капитала BTCF, руб. Е, руб. RE 35 000 200 000 0,175 62 000 600 000 0,103 3 000 20 000 0,150 60 000 550 000 0,109     Окончательное значение коэффициента капитализации собственного капитала рассчитывается также методами математической статистики.     При условии, что все сделки продажи были совершены на рыночных условиях и при рыночном финансировании, можно также определить диапазон, в котором может находиться соответствующий коэффициент капитализации.     Метод расчёта с применением коэффициента действительного валового дохода. Метод применяется в случаях недоступности полной информации об объектах сравнения, но при наличии данных о действительном валовом доходе и операционных расходах.     Общий коэффициент капитализации определяется на основе коэффициента действительного валового дохода и коэффициента операционных расходов. По определению, коэффициент операционных расходов равен отношению операционных расходов к действительному валовому доходу. Формула для определения общего коэффициента капитализации имеет следующий вид: RО = (1 – OER) / EGIM , где RО – общий коэффициент капитализации;     OER – коэффициент операционных расходов;     EGIM – коэффициент действительного валового дохода.     Техника (прием) инвестиционной группы. Если в собственности имеются несколько интересов, суммарная стоимость которых равна стоимости собственности, то в этом случае общий доход должен распределяться между всеми интересами пропорционально их вкладу в общую стоимость. При этом каждый интерес должен иметь свое значение коэффициента капитализации, соответствующее требованиям его владельца.     Общий коэффициент капитализации при этом должен удовлетворять требованиям всех интересов, что в практике расчётов формализуется путем взвешивания каждого коэффициента капитализации долей его интереса в общей стоимости собственности.     При оценке недвижимости техника инвестиционной группы применяется к финансовым и физическим интересам.     Техника инвестиционной группы для финансовых интересов. Метод можно применять в случае, если стоимость собственности включает собственный и заемный капитал. Общий коэффициент капитализации, удовлетворяющий и владельцев собственного капитала, и кредиторов, является средневзвешенной величиной, учитывающей процентное соотношение собственного и заемного капитала в стоимости собственности: RО = RM  M + RE (1 – M), где M – доля заемного капитала;     RE – коэффициент капитализации собственного капитала;     RM – коэффициент капитализации заемного капитала.     Коэффициент капитализации для заемного капитала, называемый также ипотечной постоянной, определяется по формуле RM = DS / ML, где DS – годовая сумма по обслуживанию долга;     ML – сумма ипотечного кредита.     Ипотечная постоянная есть функция нормы процента, частоты выплат и срока кредита (имеется в виду самоамортизирующийся кредит) и является суммой нормы процента и коэффициента фонда возмещения.     Коэффициент капитализации собственного капитала определяется по формуле RE = BTCF / EI, где BTCF – денежный поток до уплаты налогов;     EI – сумма собственного инвестированного капитала.     Техника инвестиционной группы для физических интересов. Анализ структуры инвестиций может быть применен и к физическим компонентам собственности – к земле и зданиям. Если известны коэффициенты капитализации для земли и для зданий, а также можно определить доли земли и зданий в общей стоимости собственности, то общий коэффициент капитализации рассчитывается следующим образом: RО = L  RL + B  RB, где L – доля стоимости земли в стоимости собственности;     RL – коэффициент капитализации для земли;     B – доля стоимости здания в стоимости собственности;     RB – коэффициент капитализации для зданий.     Метод расчёта с применением коэффициента покрытия долга. Формула для расчёта общего коэффициента капитализации с применением коэффициента покрытия долга имеет следующий вид: RО = DCR  RM  M, где DCR – коэффициент покрытия долга;     RM – ипотечная постоянная;     М – доля заемного капитала.     При этом коэффициент покрытия долга определяется как отношение чистого операционного дохода к платежу по обслуживанию долга: DCR = NOI / DS, где NOI – чистый операционный доход;     DS – годовой платеж по обслуживанию долга.     Коэффициент покрытия долга часто используется как индикатор риска проекта кредиторами, которые управляют средствами других участников рынка (пенсионных фондов, страховщиков и др.). Обычно к таким кредитам предъявляются повышенные требования безопасности, которые обеспечат возврат кредита даже в случае уменьшения дохода от собственности.     Техника остатка     Техника остатка относится к наиболее часто применяемым методам при оценке недвижимости. Сущность этой техники заключается в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других составляющих известна.     Расчёт стоимости собственности с применением техники остатка выполняется в определенной последовательности: • определение части годового дохода, приходящейся на интерес с известной стоимостью, путем умножения этой стоимости на соответствующий интересу коэффициент капитализации; • определение величины годового дохода, приходящейся на интерес с неизвестной стоимостью, путем вычитания из общей величины годового дохода суммы, приходящейся на известный интерес; • определение стоимости неизвестного интереса в собственности путем деления приходящегося на него дохода на соответствующий коэффициент капитализации; • определение стоимости собственности путем сложения стоимости известного и полученной стоимости неизвестного интереса.     Обычно применяется техника остатка для физических компонентов (земли и зданий) и техника остатка для финансовых компонентов (собственных или заемных средств).     Техника остатка для зданий. Применение техники остатка для оценки зданий предполагает, что стоимость участка земли можно оценить достаточно точно. Кроме того, должны быть известны чистый операционный доход и коэффициенты капитализации для земли и для зданий.     Последовательность определения стоимости собственности с применением техники остатка для зданий показана ниже, руб.: Стоимость земли 300 000 Чистый операционный доход 100 000 Часть дохода, приходящаяся на землю (300 000  RL = 300 000  0,08) 24 000 Остаточный доход, приходящийся на здание 76 000 Стоимость здания (76 000/RB = 76 000:0,15) 506 700 Стоимость собственности 806 700     При наличии необходимой информации этот метод можно применять для оценки собственности, имеющей значительный износ. Кроме того, техника остатка для зданий непосредственно измеряет вклад здания в стоимость, что может определить экономическую целесообразность модернизации или ликвидации здания.     Техника остатка для земли. Применение техники остатка для земли предполагает, что стоимость здания можно определить достаточно точно. Очень часто эту технику применяют в анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли, определяя стоимость здания как стоимость строительства нового здания. Техника может быть полезна в случаях, если нет достоверных данных о продажах земли. В случае, если стоимость постройки нового здания не соответствует вкладу в общую стоимость собственности, данный метод применять нельзя.     Последовательность определения стоимости собственности техникой остатка для земли показана ниже, руб.:     Стоимость здания 500 000     Чистый операционный доход 100 000     Часть дохода, приходящегося на здание (500 000 RB = 500 000  0,15) 75 000     Часть дохода, приходящегося на землю 25 000     Стоимость земли (25 000/RL= 25 000 : 0,08) 312 500     Стоимость собственности 812 500     Техника остатка для собственного капитала. Применение этой техники предполагает возможность определения срока ипотечного кредита и размера годового платежа на обслуживание долга. Техника особенно актуальна для оценки полного права собственности нового строительства недвижимости. Последовательность определения стоимости собственности с применением техники остатка для собственного капитала показана ниже, руб.:     Размер кредита 380 000     Норма процента по кредиту, % 12     Срок амортизации кредита, лет 25     Месячный платеж по кредиту (380 000  0,0105322) 4 000     Чистый операционный доход 70 000     Часть дохода, приходящаяся на заемный капитал     (380 000 RM = 380 000  0,12639) 48 000     Часть дохода, приходящаяся на собственный капитал 22 000     Стоимость собственного капитала (22 000:RE = 22 000:0,09) 244 400     Стоимость собственности 611 400     Техника остатка для заемного капитала. Данная техника подразумевает, что стоимость собственного капитала известна, а стоимость заемного капитала – нет. Последовательность определения общего коэффициента капитализации при применении техники остатка для заемного капитала аналогична рассмотренным выше, руб.:     Собственный капитал 200 000     Чистый операционный доход 70 000     Часть дохода, приходящаяся на собственный капитал     (200 000RE = 200 000  0,09) 18 000     Часть дохода, приходящаяся на заемный капитал 52 000     Стоимость заемного капитала (52 000/RM = 52 000:0,1264) 411 400     Стоимость собственности 611 400     Метод прямой капитализации с применением коэффициентов валового дохода     К коэффициентам валового дохода относят: • коэффициент потенциального валового дохода; • коэффициент действительного валового дохода.     Коэффициенты валового дохода используются для сравнения доходно-производительных характеристик объектов при сравнении продаж. Тем не менее превращение потока дохода в стоимость путем умножения на коэффициент валового дохода есть по сути капитализация этого дохода.     Коэффициент потенциального валового дохода определяется по формуле PGIM = SP / PGI, где PGIM – коэффициент потенциального валового дохода;     SP – цена продажи;     PGI – потенциальный валовой доход.     Коэффициент действительного валового дохода определяется по формуле EGIM = SP / EGI, где EGIM – коэффициент действительного валового дохода;     EGI – действительный валовой доход.     Анализируемые объекты должны быть подобны по своим характеристикам, особенно по доходно-расходным. Необходимо также иметь в виду, что под валовым доходом здесь понимается доход не только от аренды, но и от других источников, не связанных с арендой.     Определенный по рыночным данным коэффициент валового дохода должен быть применен к тому же базису, по которому он был получен. Должен также совпадать период, в течение которого ожидается получение дохода 7.5 Метод дисконтированных денежных потоков     Общие положения     Метод дисконтирования денежных потоков (в оценке – анализ дисконтированных денежных потоков) является наиболее универсальным расчётным инструментом капитализации, позволяющим определять настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут быть произвольно изменяющимися, неравномерно поступающими и отличающимися уровнем риска. Расчёт настоящей стоимости заключается в дисконтировании каждого денежного потока соответствующей ему нормой дисконтирования и последующем суммировании всех полученных значений настоящей стоимости: где PV – настоящая стоимость;     Ct – денежный поток периода t;     it – норма дисконтирования денежного потока периода t.     Для применения анализа дисконтированных денежных потоков необходимо иметь следующие исходные данные: прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию; срок проекта; нормы дисконтирования.     Прогнозирование денежных потоков. Денежные потоки от операционной деятельности прогнозируются на основе реконструированного отчёта о доходах. Конкретные величины изменения каждой позиции доходов и расходов реконструированного отчёта в течение срока проекта прогнозируются на основе тщательного изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик. Если проект предусматривает расходы на реконструкцию и модернизацию, то их величина вычитается из чистого операционного дохода в период их осуществления.     Денежный поток от реверсии можно спрогнозировать тремя способами: • непосредственным назначением цены продажи исходя из анализа текущего состояния рынка и предположений относительно его будущего состояния; • принятием допущения относительно изменения стоимости собственности за период владения; • прямой капитализацией дохода за год, следующий за годом окончания периода владения, с использованием терминального коэффициента капитализации (RT). Такой способ предполагает, что после окончания проекта доход, генерируемый собственностью, будет постоянен и бесконечен, а стоимость собственности на дату окончания проекта будет равна настоящей стоимости будущих доходов.     На реверсию может приходиться разная часть возврата капитала, так как инвестиции возвращаются частично за счёт потока дохода, а частично за счёт реверсии. Для собственности, у которой чистая настоящая стоимость реверсии превышает чистую настоящую стоимость потока доходов, для компенсации более высокого риска необходимо применять более высокую норму дисконтирования.     Прогнозирование срока проекта. Выбор срока проекта при анализе дисконтированного денежного потока зависит от объёма информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Чем тщательнее выполнен прогноз, тем на бóльший срок можно предсказать характер изменения денежных потоков. Но чем больше срок проекта, тем меньшее влияние имеет точность определения денежных потоков отдаленных периодов на качество получаемого результата.     Для российских условий, характеризующихся нестабильностью экономического состояния, типичным сроком проекта будет период 3–5 лет, т.е. срок, сопоставимый со сроком окупаемости инвестиций и на который можно сделать обоснованные прогнозы.     Срок окупаемости инвестиций – продолжительность периода полного возмещения инвестированного капитала дисконтированными доходами от реализации инвестиционного проекта.     Методические приемы расчёта нормы дисконтирования     Норма (ставка) дисконтирования – ставка, используемая для приведения (дисконтирования) к одному моменту времени денежных потоков, относящихся к различным моментам времени, представляющая собой норму сложного процента.     Денежные потоки, поступающие на различные интересы в собственности могут иметь различную степень риска, поэтому для расчёта стоимости каждого оцениваемого интереса может применяться своя норма дисконтирования.     Если стоимость собственности определяется без учёта условий финансирования на базе денежного потока до уплаты налогов, норма дисконтирования называется общей нормой дисконтирования. Так как концептуально она соответствует общей норме отдачи, для обоих понятий используется один и тот же символ YО. Соответственно, если оценивается интерес собственного капитала с применением ипотечно-инвестиционного анализа, норма дисконтирования, применяемая для определения настоящей стоимости денежных потоков, приходящихся на собственный капитал, называется нормой отдачи собственного капитала YЕ, или нормой дисконтирования собственного капитала.     Реальная и номинальная нормы дисконтирования. Реальная норма дисконтирования соответствует условию отсутствия инфляции, номинальная норма дисконтирования используется в условиях инфляции.     С точки зрения инвестора более удобно пользоваться номинальной нормой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы как денежных потоков, так и изменения стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания. Положительным моментом такого подхода является и то, что при прогнозировании изменения стоимости собственности практически очень трудно разделить составляющие инфляции и роста цен на недвижимость на рынке.     Вследствие этого недвижимость в условиях инфляции практически всегда является наилучшим финансовым инструментом. Собственник недвижимости может компенсировать незапланированный рост инфляции увеличением ставок аренды и стоимости собственности. Недвижимость в условиях инфляции можно рассматривать как актив с меньшим риском и одновременно инвестиции в недвижимость имеют премию за риск большую, чем другие финансовые инструменты.     Теоретически соотношение между номинальной и реальной нормами выражается следующим соотношением: (1 + N) = (1 + R) (1 + Inf), где N – номинальная норма;     R – реальная норма;     Inf – ожидаемая норма инфляции.     Записывая это выражение относительно номинальной нормы, получим N = R + Inf + (R  Inf)     На практике обычно пренебрегают величиной малого порядка (R  Inf), поэтому номинальная норма определяется как сумма реальной нормы и нормы инфляции: N = R + Inf     Результаты расчёта настоящей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислении абсолютно одинаковы.     Расчёт нормы дисконтирования методом суммирования. Теоретически метод суммирования основывается на предпосылке о том, что норма дисконтирования является только функцией риска и может быть определена как сумма всех рисков, которые присущи каждому конкретному проекту.     Риски – вероятность отклонения реального развития событий от их прогнозируемого развития вследствие случайных объективных и субъективных воздействий, вызванных динамичностью рынка недвижимости и рынка капитала, уровнем ликвидности капитала, инфляцией, неэффективностью управления недвижимостью, финансовыми, экологическими, законодательными осложнениями.     Основные виды рисков, которые наиболее актуальны для инвестиций в недвижимость, перечислены ниже:     Риск рынка недвижимости отражает вероятность того, что изменение спроса и предложения на конкретный тип недвижимости может существенно повлиять на рыночный уровень арендной платы, коэффициент загрузки, чистый операционный доход.     Риск рынка капитала отражает вероятность того, что изменения на рынке капитала нормы процента, общей нормы прибыли, нормы прибыли собственного и заемного капитала изменят стоимость собственности. Данный вид риска существует независимо от того, используется или не используется для финансирования недвижимости заемный капитал.     Риск низкой ликвидности имеет для недвижимости достаточно высокое значение и отражает невозможность быстрого реструктурирования капитала инвестора за счёт быстрой продажи инвестиций в недвижимость по стоимости, близкой к рыночной.     Риск инфляции предполагает неожиданные изменения темпов инфляции, которые повлияют на величину покупательной способности будущих денег. Для инвестиций в недвижимость риск инфляции имеет относительно низкое значение, потому что при инфляции появляется тенденция увеличения стоимости замещения собственности.     Риск управления недвижимостью отражает потенциальную возможность неадекватного управления собственностью, что может привести к снижению её стоимости. Чем специализированнее собственность, тем выше риск управления.     Финансовый риск появляется при использовании для финансирования инвестиций в недвижимость заемного капитала. В основе финансового риска лежит понятие финансового левереджа, который при изменении рыночной ситуации может измениться, существенно изменив норму прибыли собственного капитала инвестора в худшую сторону.     Экологический риск отражает вероятность того, что при эксплуатации недвижимости могут появиться экологические факторы, которые затруднят или сделают невозможным получение дохода на рыночном уровне.     Законодательный риск отражает вероятность того, что возможные изменения законов, нормативных актов, инструкций могут снизить стоимость собственности.     В общем случае метод построения можно представить в следующем виде:     Норма дисконтирования = Безрисковая ставка + Норма инфляции + Премия за риск.     Безрисковая ставка (в национальной или зарубежной валюте) – максимальная ставка доходности при минимально возможном риске для инвестора на альтернативном рынке финансовых инструментов.     Безрисковая ставка компенсирует стоимость денег во времени при практически нулевом уровне риска. На практике под безрисковой ставкой понимают норму сложного процента, которую в виде прибыли можно получить при вложении денег в абсолютно надежные финансовые активы (депозитные счета швейцарских банков, государственные казначейские обязательства правительства США, облигации внутреннего валютного займа и еврооблигации России, депозиты наиболее надежных российских банков по оценке международных рейтинговых агентств, а также ставку рефинансирования ЦБ РФ и др.).     Норма инфляции учитывает регулярное прогнозируемое снижение покупательной силы денег в течение срока проекта. Механизмом компенсации снижения покупательной способности денег является введение в состав нормы дисконтирования инфляционной компоненты, равной заранее известному темпу инфляции. Премия за риск учитывает рассмотренные выше типы риска, присущие инвестициям в недвижимость.     Расчёт нормы дисконтирования методом суммирования наиболее востребован в оценочной практике для российских условий. Это обусловлено неразвитостью рынка недвижимости, характеризующегося несовершенным законодательством в сфере имущественных отношений, ограниченностью доступных финансовых инструментов, низкой информативностью и др.     Расчёт нормы дисконтирования методическим приемом сравнения альтернативных инвестиций. В основе данного метода лежит положение о том, что аналогичные по риску проекты должны иметь аналогичные нормы дисконтирования. Соответственно, для определения нормы дисконтирования конкретного проекта, необходимо найти на финансовом рынке проект с аналогичной степенью риска. При этом норма дисконтирования такого проекта называется альтернативной стоимостью капитала, так как именно такую величину прибыли теряет инвестор, не вкладывая средства в альтернативный по риску проект на финансовом рынке.     Данный метод сравнивает инвестиции в недвижимость с альтернативными инвестициями на рынке и делает корректировки на различия. В первую очередь для сравнения выбирают нормы процента по коммерческим кредитам и нормы прибыли по облигациям. Нормы отдачи инвестиций в недвижимость должны быть больше норм прибыли по облигациям и регулярной нормы процента по коммерческому кредиту.     Расчёт коэффициента дисконтирования. Дисконтирование – приведение всех денежных потоков (потоков платежей) к единому моменту времени. Дисконтирование является базой для расчётов стоимости денег с учётом фактора времени. Таким образом, дисконтированием называют приведение прогнозируемых денежных потоков к дате оценки.     Дисконтирование выполняется путем умножения будущих денежных потоков (потоков платежей) на коэффициент дисконтирования Kd: где j – процентная ставка;     n – количество периодов.     Расчёт нормы дисконтирования методическим приемом выделения. Метод выделения заключается в том, что норма дисконтирования, как норма сложного процента, применяемая для дисконтирования будущих выгод, рассчитывается на основании данных о совершенных сделках на рынке недвижимости. Механизм расчёта заключается в реконструкции предположений покупателя о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). В зависимости от объёма исходной информации и вида оцениваемого интереса в собственности расчёт нормы дисконтирования осуществляется следующим образом.     При наличии полной информации. Источником информации для расчёта нормы дисконтирования является база данных по сравнимым продажам.     Лучшим способом определения нормы дисконтирования является непосредственное обращение к инвестору с вопросом, какая норма была использована при определении цены продажи и каковы были его прогнозы относительно будущих денежных потоков. Достоверность этой информации можно проверить расчётом внутренней нормы прибыли (с учётом или без учёта заемного финансирования).     Пример 7.2. Предположим, что для определения нормы дисконтирования собственником недавно купленной недвижимости предоставлена следующая информация (вариант А):     Цена продажи, руб. 1 000 000     Сумма кредита, руб. 800 000     Срок кредита, лет 20     Норма процента по кредиту, % 12     Платежи Ежемесячные     Ожидания инвестора     Чистый операционный доход 1-го года, руб. 150 000     Предполагаемое изменение чистого операционного дохода 2 % в год увеличение     Предполагаемая цена продажи     в конце 5-го года через 5 лет 20 % увеличения     Издержки продажи 5 % от цены продажи     В соответствии с условиями кредита величина годового платежа по кредиту составит 105 704, руб., а остаток кредита на конец 5-го года – 733 955 руб. С учётом предположений инвестора расчёт схемы денежных потоков на интерес полного права собственности и на интерес собственного капитала приведен в табл. 7.6.     Таким образом, внутренняя норма прибыли для интереса полного права собственности (без учёта заемного финансирования) составит 17,48 %, а внутренняя норма прибыли для интереса собственного капитала 34,70 %. Эти величины и будут являться нормами дисконтирования, на которые рассчитывал инвестор при покупке данной недвижимости. Таблица 7.6 Расчёт денежных потоков на интересы (полный и собственного капитала) (вариант А), руб. Показатели Год проекта 1-й 2-й 3-й 4-й 5-й Денежные потоки от операций Чистый операционный доход 150 000 153 000 156 000 159 000 162 000 Платеж по обслуживанию долга 105 704 105 704 105 704 105 704 105 704 Денежный поток до уплаты налогов 44 296 47 296 50 296 53 296 56 296 Денежные потоки от реверсии Предполагаемая величина реверсии 1 140 000 Невыплаченный остаток кредита 733 955 Денежный поток инвестора 406 045     При отсутствии полной информации. В случае неполной информации для определения нормы дисконтирования применяется анализ чувствительности. Норма дисконтирования рассчитывается в предположении различных схем изменения денежных потоков, которые принимаются оценщиком исходя из его понимания текущей ситуации на рынке. Пример 7.3. Предположим, что для определения нормы дисконтирования имеется следующая информация (вариант Б):     Цена продажи, руб. 1 000 000     Сумма кредита, руб. 800 000     Срок кредита, лет 20     Норма процента по кредиту, % 12     Платежи Ежемесячные     Чистый операционный доход, руб. 150 000     Общий коэффициент капитализации 0,15     Срок проекта, лет 5 лет Предпосылки оценщика     Изменение дохода и стоимости собственности, % в год 2     В соответствии с принятыми допущениями построим схему поступления денежных потоков на интерес полного права собственности и на интерес собственного капитала в течение пяти лет (табл. 7.7). Таблица 7.7 Расчёт денежных потоков на интересы (полный и собственного капитала) (вариант Б) , руб. Показатели Год проекта 1-й 2-й 3-й 4-й 5-й Денежные потоки от операций Чистый операционный доход 150 000 153 000 156 000 159 000 162 000 Платеж по обслуживанию долга 105 704 105 704 105 704 105 704 105 704 Денежный поток до уплаты налогов 44 296 47 296 50 296 53 296 56 296 Денежные потоки от реверсии Предполагаемая величина реверсии 1 104 080 Невыплаченный остаток кредита 733 955 Денежный поток инвестора 370 125     Для денежного потока всей собственности от операций и от реверсии внутренняя норма прибыли составляет 17,0 %.     Задаваясь рядом предположений относительно нормы изменения дохода и стоимости собственности, можно получить зависимость между данной нормой (X) и нормой прибыли интереса полного права собственности (Yо) (рис. 7.1). Рис. 7.1. Зависимость между нормой изменения дохода и стоимостью собственности     Графическая интерпретация результатов анализа информации позволяет сделать предположения относительно возможного диапазона изменения нормы дисконтирования при существующих тенденциях изменения рыночной ситуации.     Аналогичный подход применяется и для расчёта нормы дисконтирования собственного капитала. Для денежного потока собственного капитала внутренняя норма прибыли составляет 33,17 %. Результирующий график зависимости нормы отдачи собственного капитала от нормы изменения дохода и стоимости собственности представлен на рис. 7.2. Рис. 7.2. Зависимость между нормой отдачи собственного капитала и стоимостью собственности     Подобные графики существенно уменьшают вероятный диапазон инвестиционных возможностей. Так как рынок недвижимости несовершенный и точного подобия для разных объектов просто не существует, но при известных допущениях соответствия ожидаемой нормы изменения дохода и стоимости и доли заемного капитала можно получать значения нормы дисконтирования, удовлетворяющие общей точности прогноза будущих периодов.     Расчёт нормы дисконтирования методическим приемом мониторинга. На стабильно функционирующих рынках недвижимости регулярно ведется мониторинг рынка, отслеживающий по данным сделок основные экономические показатели инвестиций в недвижимость. Информация анализируется и обобщается по разным сегментам рынка недвижимости и регулярно публикуется. Эти данные позволяют проводить качественное сравнение полученных расчётом показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений методов капитализации дохода. Пример типичной информации по мониторингу рынка одного из районов США приведен в табл. 7.8. Таблица 7.8 Рыночные показатели по типам собственности Показатели Типы собственности Промышленная Торговая Офисная Жилая в центре на окраине в центре на окраине Общая норма отдачи (IRR), % 11…14 10…14 11…14 11…15 12…16 11…14 Коэффициент капитализации 1-го года проекта, % 9,6 7,7 9,9 9,7 10,0 9,1 Терминальный коэффициент капитализации, % 9,7 8,3 10,1 9,6 9,9 9,3 Изменение дохода, % 1…2 3…5 2…4 3…4 2…3 3…4 Период владения, лет 10 10 10 10 10 10     Метод мониторинга позволяет также выявлять тенденции изменения доходности альтернативных инвестиций, имеющих корреляционную связь с доходностью инвестиций в недвижимость (табл. 7.9). Таблица 7.9 Пример тенденций изменения доходности альтернативных инвестиций, % Показатели 1-й год 2-й год 3-й год 4-й год Средняя норма отдачи инвестиций в недвижимость 11,3 11,4 11,9 12,2 Норма отдачи долгосрочных закладных 10,2 10,0 8,5 9,3 Норма отдачи 10-летних казначейских обязательств 8,7 8,4 7,9 6,9     Анализ подобных тенденций позволяет сделать предположения относительно вероятного прогноза изменения доходности инвестиций в недвижимость.     Капитализация по норме отдачи с применением расчётных моделей     Настоящая стоимость любого потока доходов, как регулярного, так и нерегулярного, постоянного или изменяющегося, может быть определена анализом дисконтированного денежного потока. Вместе с тем для некоторых видов денежных потоков, имеющих вид регулярно изменяющихся аннуитетов с учётом или без учёта реверсии, разработаны расчётные модели, позволяющие значительно упростить процесс капитализации.     Стоимость собственности в случае применения расчётных моделей определяется по формуле V = NOI1 / RО , где NOI1 – чистый операционный доход первого года проекта;     RО – общий коэффициент капитализации.     Под аннуитетом на практике понимают денежные поступления через одинаковые промежутки времени, хотя первоначально аннуитетом называли только ежегодные поступления (annuity – годовой).     К регулярно изменяющимся потокам, для которых разработан расчётный аппарат капитализации, относят следующие:     Постоянный аннуитет. При постоянном аннуитете равномерные платежи имеют постоянную величину. Различают обычные и авансовые аннуитеты. Обычный аннуитет (ordinary annuity) характеризуется тем, что все платежи совершаются в конце периода. Авансовый аннуитет (annuity payable in advance) обеспечивает поступление платежей в начале периода.     Линейно изменяющийся аннуитет характеризует изменение платежей в каждом периоде по линейному закону, т.е. увеличение или уменьшение на фиксированную величину.     Экспоненциальный аннуитет. При экспоненциальном (exponential-curve) аннуитете поступление в каждом периоде увеличивается или уменьшается на постоянный коэффициент, т.е. изменяется по закону сложного процента.     Все расчётные модели капитализации можно разделить на три группы.     Модели дохода (income models) применяются только к потоку дохода. Для получения стоимости собственности настоящая стоимость реверсии и других выгод, не вошедших в основной поток, добавляется к настоящей стоимости потока дохода.     Модели собственности (property models) применяются для определения стоимости собственности с учётом настоящей стоимости потока доходов и реверсии.     Ипотечно-инвестиционные модели (mortgage-equity models) определяют настоящую стоимость собственности с учётом настоящей стоимости потока доходов, реверсии и условий финансирования.     Модели дохода     Постоянный доход. Если в договоре аренды предусмотрено поступление постоянного потока доходов, то в зависимости от предположений относительно способа возврата капитала возможно применение следующих методов капитализации.     Капитализация по модели бесконечного потока применяется в двух случаях: либо имеется бесконечный поток дохода, либо поток дохода конечен, но цена продажи собственности равна цене покупки, т.е. инвестиции равны реверсии. Стоимость такой собственности определяется путем деления дохода на подходящую норму дисконтирования. Причем в этом случае норма дисконта и общий коэффициент капитализации численно равны, так как инвестиции полностью возвращаются при окончании проекта: RО = YО.     Для случаев, когда стоимость собственности в конце проекта полностью или частично обесценивается, полный или частичный возврат инвестиций может быть осуществлен за счёт потока доходов.     Метод Инвуда (Inwood method) предполагает, что доход поступает в виде обычного постоянного аннуитета и дисконтируется одной нормой дисконта. Основной предпосылкой метода Инвуда является допущение о том, что величина аннуитетного платежа соответствует полному возврату инвестиций и получению дохода на капитал в течение времени поступления аннуитета.     В соответствии с этими предпосылками коэффициент капитализации включает: • норму процента для получения дохода на капитал; • коэффициент фонда возмещения, который обеспечит полный возврат инвестиций за счёт формирования фонда возмещения.     Указанные выше предпосылки формализуются в виде следующего выражения для коэффициента капитализации: RО = YО + SFF , где YО – общий коэффициент отдачи;     SFF – коэффициент фонда возмещения.     Главной особенностью метода Инвуда является то, что формирование фонда возмещения производится по норме, равной норме отдачи для инвестиций. Такой подход в настоящее время широко применяется для расчёта платежей по самоамортизирующимся кредитам.     Рассмотрим схему погашения самоамортизирующегося ипотечного кредита размером 3 170 руб., выданного на четыре года под 10 % годовых с учётом предпосылок Инвуда. Размер годового платежа составляет 1 000 руб. Структура погашения кредита показана в табл. 7.10. Таблица 7.10 Динамика и структура погашения кредита, руб. Год Платеж Выплата процентов Погашение основной суммы Остаток основной суммы 1-й 1 000 317 683 2 487 2-й 1 000 249 751 1 735 3-й 1 000 174 826 909 4-й 1 000 91 909 Итого 3 170 –     Если бы фонд возмещения был беспроцентным, то к концу 4-го года в нём накопилось бы 683  4 = 2 732 руб., что не покрыло бы инвестиции. Но так как 683 руб. ежегодно откладываются при норме 10 %, то настоящая стоимость такого потока равна 3 170 руб.     Следует заметить, что процентные выплаты не зависят от возврата основной суммы и могут быть использованы по усмотрению инвестора.     Практическое определение стоимости потока доходов с учётом допущений Инвуда выполняется двумя способами: • с применением коэффициента настоящей стоимости единичного аннуитета; • с применением коэффициента капитализации. Пример 7.4. Пусть требуется определить стоимость собственности, обеспечивающей ежегодный поток дохода величиной 25 000 руб. в течение пяти лет с учётом допущений Инвуда. Предполагаемая общая норма отдачи YО = 10 %.     Решение 1. Применим к годовому доходу 25 000 руб. коэффициент настоящей стоимости единичного аннуитета при 10 % и сроке 5 лет: 3,79079  25 000 = 94 770     Решение 2. Коэффициент капитализации (при условии полного обесценивания актива) может быть рассчитан как сумма нормы отдачи (доход на капитал) и коэффициента фонда возмещения (возврат капитала): RО =YО + SFF , где RО – общий коэффициент капитализации;     YО – общая норма отдачи;     SFF – коэффициент фонда возмещения.     При наших исходных данных: RО = 0,1 + 0,163797 = 0,263797     Стоимость собственности определяется по формуле капитализации: V = NOI / RО = 25 000 : 0,262797 = 94 770 руб.     Метод Хоскольда (Hoskold method) отличается от метода Инвуда тем, что формирование фонда возмещения происходит не по норме отдачи на инвестиции, а по безрисковой ставке. Основной предпосылкой здесь является то, что реинвестирование может быть не таким прибыльным, как первоначальные инвестиции и, следовательно, повторному вложению денег присущ меньший риск. Данный метод в настоящее время менее популярен и редко используется при оценке недвижимости.     Используя данные из предыдущего примера, определим стоимость собственности с учётом предпосылок Хоскольда при безрисковой ставке 6 %: RО = YО + SFF = 0,1 + 0,17740 = 0,27740; V = NOI / RО = 25 000 : 0,27740 = 90 123 руб.     Так как коэффициент фонда возмещения определен при норме 6 %, то коэффициент капитализации при использовании метода Хоскольда получается выше, а стоимость ниже, чем при использовании метода Инвуда.     Линейно изменяющийся доход. Для получения настоящей стоимости линейно изменяющегося аннуитета используют следующую формулу: PV = (d + bn)  an – [b  (n – an)] / i, где PV – настоящая стоимость;     d – начальный доход в конце первого периода;     b – изменение дохода за период (b = 0, если доход увеличивается);     n – число периодов;     an – коэффициент настоящей стоимости аннуитета при норме i %.     Данную формулу не следует путать с прямой капитализацией с линейным возвратом капитала, которая относится к моделям собственности.     Доход, изменяющийся по экспоненте. Одним из способов прогнозирования доходов при отсутствии достаточной информации о договорах аренды является предположение об изменении дохода с постоянной нормой. Для получения настоящей стоимости экспоненциально изменяющегося аннуитета, который начинается с единицы в конце первого периода, используют следующую формулу: PV = [1 – (1 + x)n / (1 + i)n] / (i – x), где x – норма увеличения дохода;     n – число периодов;     i – норма дисконта.     Для дохода, который по прогнозам будет уменьшаться по экспоненте, формула имеет вид PV = [1 – (1 – x)n / (1 + i)n] / (i + x)     Модели собственности. Модели собственности применяют для определения настоящей стоимости в случаях, когда и доход, и стоимость собственности изменяются известным образом. На практике могут иметь место три ситуации: • стоимость собственности в конце владения увеличивается; • стоимость собственности не изменяется; • стоимость собственности в конце владения уменьшается.     С теоретической точки зрения весь годовой доход от собственности в случае изменения её стоимости должен состоять из двух частей. Первая часть (YО) идет на получение дохода на вложенный капитал, а вторая представляет собой равномерный платеж в счет компенсации изменения стоимости собственности. Другими словами, учёт изменения стоимости собственности производится равномерной «компенсацией» величины изменения в течение срока проекта.     С учётом вышесказанного расчёт общего коэффициента капитализации производится по следующей формуле: RО = YО –   a, где RО – общий коэффициент капитализации;     YО – общая норма отдачи;      – относительное изменение стоимости собственности за период проекта;     a – коэффициент, отражающий годовую норму возмещения изменения стоимости собственности.     При этом, если стоимость собственности за период проекта уменьшается, то величина  в формуле будет иметь знак минус, а если стоимость собственности за период проекта будет увеличиваться, то величина  будет иметь знак плюс.     Рассмотрим технику определения стоимости с использованием моделей собственности для различных ситуаций.     Постоянный доход без изменения стоимости собственности. В этом случае (он уже рассматривался) необходимо применить капитализацию бесконечного потока доходов. При этом коэффициент капитализации численно равен норме отдачи.     Постоянный доход с изменением стоимости. В этом случае применяется общая формула коэффициента капитализации, корректирующая норму отдачи необходимостью учёта изменения стоимости капитала. При этом компенсация изменения стоимости капитала обеспечивается по модели формирования фонда возмещения, т.е. путем применения коэффициента фонда возмещения.     Предположим, что требуется определить стоимость собственности, которая по прогнозам будет давать 50 000 руб. чистого операционного дохода в течение 10 лет. При этом ожидается, что стоимость собственности через 10 лет возрастает на 40 %, а предполагаемая норма отдачи 15 %.     Так как стоимость собственности увеличится, то коэффициент капитализации определим по формуле RО = YО – (+a), где YО = 0,15 – норма отдачи;      = 0,40 – относительное изменение стоимости;     а = 0,049252 – коэффициент фонда возмещения при норме 15 % и сроке формирования фонда возмещения 10 лет. Подставляя численные значения в основную формулу, получим: RО = 0,15 – 0,40  0,049252 = 0,15 – 0,019700 = 0,130300     Соответственно, стоимость собственности будет равна V = 50 000 : 0,130300 = 383 730     Линейное изменение дохода и стоимости. Если доход и стоимость каждый период изменяются на постоянную величину, то стоимость такой собственности может быть определена методом прямой капитализации с линейным возвратом капитала.     Сущность линейного возврата капитала (рекапитализации) заключается в том, что возврат капитала происходит равномерно в течение срока экономической жизни актива. Например, при сроке поступления доходов 20 лет, норма возврата капитала составит 1/20, или 5 % в год.     Прямолинейная капитализация (straight-line capitalization), называемая также методом Ринга (Ring method), традиционно применялась для оценки истощающихся активов. Несмотря на её широкое распространение, следует четко представлять допущения и ограничения, лежащие в её основе. Как уже сказано выше, возврат капитала происходит равными частями в течение срока жизни инвестиций, а чистый доход всегда состоит из постоянной суммы возврата капитала плюс уменьшающийся доход на капитал, остающийся в активе. Общий доход уменьшается до тех пор, пока актив не истощится.     Предпосылки прямолинейной капитализации объясняют, почему её можно применять для таких активов, как изнашивающиеся здания, запасы полезных ископаемых, площадки для захоронения отходов и нельзя применять для определения стоимости участка земли или другого аналогичного актива.     Рассмотрим пример прямолинейной капитализации. Предположим, что инвестор заплатил за право сдавать собственность в аренду 100 000 руб. Каким должен быть поток дохода, чтобы возвратить инвестиции за 10 лет при ежегодной норме отдачи 8 %?     Ежегодная сумма возврата капитала будет составлять 1:10  100 000 = 10 000 руб.     В 1-й год доход на капитал составит: 0,08  100 000 = 8 000 руб., во 2-й год 0,08  90 000 = 7 200 руб. и т.д. Общая сумма дохода в 1-й год должна быть 18 000 руб., во 2-й год – 17 200, в 3-й год – 16 400 и т.д. (табл. 7.11). Таблица 7.11 Процедура классической прямолинейной капитализации, руб. Год Возврат первоначальных инвестиций Доход на капитал Общая сумма дохода Остаток первоначальных инвестиций 1-й 10 000 8 000 18 000 90 000 2-й 10 000 7 200 17 200 80 000 3-й 10 000 6 400 16 400 70 000 4-й 10 000 5 600 15 600 60 000 5-й 10 000 4 800 14 800 50 000 6-й 10 000 4 000 14 000 40 000 7-й 10 000 3 200 13 200 30 000 8-й 10 000 2 400 12 400 20 000 9-й 10 000 1 600 11 600 10 000 10-й 10 000 800 10 800     Для 1-го года коэффициент капитализации равен 18 000 : 100 000 = 0,18, т.е. представляет сумму нормы отдачи и нормы возврата капитала: (0,1 + 0,08) = 0,18. Стоимость же собственности определяется делением дохода 1-го года на коэффициент капитализации 1-го года.     Описанная процедура прямолинейной капитализации называется классической. Предпосылки классической прямолинейной капитализации накладывают довольно жесткие ограничения на её применение, поэтому существует расширенный вариант прямолинейной капитализации. Его отличие состоит в том, что допущение о предопределенном уменьшении дохода заменено на допущение о предопределенном изменении дохода, что позволяет оценивать и истощающиеся, и растущие активы. Предпосылка о заранее оговоренной норме изменения в течение определенного времени исключает необходимость учёта полной экономической жизни собственности. Хотя предпосылки двух вариантов прямолинейной капитализации существенно различаются, с точки зрения математики расширенная теория аналогична классической.     Расширенный вариант прямолинейной капитализации позволяет учитывать задаваемое изменение стоимости собственности в течение определенного периода времени и таким образом учитывать полный или частичный возврат инвестиций при продаже собственности по прогнозируемой цене в течение срока экономической жизни.     Предположим, что на право арендодателя карьера строительного песка в первый год поступает чистый операционный доход 10 000 руб. Ожидается, что доход будет уменьшаться по линейному закону, а стоимость собственности уменьшится за 10 лет на 25 %. Какова стоимость права арендодателя при норме отдачи 12 %?     Для определения коэффициента капитализации воспользуемся общей формулой Ro = Yo – ( –   a), где  – относительное изменение стоимости собственности за n периодов;     a = 1 / n – норма возврата капитала.     Подставляя в формулу численные значения, получаем: RО = 0,12 + 0,25  0,1 = 0,12 + 0,025 = 0,145; V = NOI / RО = 10 000 : 0,145 = 68 965 руб.     Хотя принцип линейного изменения не всегда отражает реальное изменение дохода и стоимости, методики прямолинейной капитализации довольно широко применяются благодаря их простоте и отсутствию необходимости пользоваться инструментарием сложного процента.     Экспоненциальное изменение дохода и стоимости. Если и доход, и стоимость изменяются на постоянный коэффициент, формула для общего коэффициента капитализации принимает следующий вид: R = Y – CR, где Y – норма возврата;     CR – периодическая норма изменения (по закону сложного процента).     При одинаковом изменении дохода и стоимости коэффициент капитализации будет оставаться постоянным, поэтому его иногда называют замороженным (frozen) коэффициентом капитализации. Например, если и доход, и стоимость имеют одинаковую норму увеличения 3 % в год, то при норме отдачи 13 % коэффициент капитализации будет равен: RО = 0,13 + 0,03 = 0,16     Общие соотношения между нормами возврата капитала     Соотношение между общим коэффициентом капитализации (RО) первого года и терминальным коэффициентом капитализации (RT). Общий коэффициент капитализации первого года зависит от ожидаемых нормы отдачи, изменения дохода и стоимости собственности на момент покупки. Аналогичным образом терминальный коэффициент капитализации зависит от этих же факторов, но на момент продажи или оценки собственности в конце периода владения. Отсюда соотношение между двумя коэффициентами капитализации зависит от соотношения прогнозируемых норм отдачи, изменения дохода и стоимости собственности на моменты покупки и продажи.     Если условия рынка за период владения прогнозируются неизменными, общий и терминальный коэффициенты капитализации должны практически совпадать, при этом терминальный коэффициент капитализации может отличаться в большую сторону за счёт небольшой премии за риск будущих денежных поступлений.     Если ожидается, что по прогнозам в течение периода владения норма отдачи, доход или стоимость собственности будут либо изменяться в меньшую сторону, либо темпы их увеличения будут падать, то терминальный коэффициент капитализации будет меньше, чем общий коэффициент капитализации первого года.     Соотношение между общим коэффициентом капитализации (RО) и коэффициентом капитализации собственного капитала (RE). Оба рассматриваемых коэффициента базируются на доходе 1-го года проекта. При этом общий коэффициент капитализации в соответствии с основной формулой техники инвестиционной группы является средневзвешенным ипотечной постоянной и коэффициента капитализации собственного капитала: RО = M  RM + (1 – M)  RE     Однако на практике покупатель может приобрести собственность при RО  RM, ожидая все таки, что получит YE  YM за счёт выгод от амортизации кредита и увеличения стоимости собственности. Вследствие подобных причин можно сказать, что связь между RО и RE неоднозначна.     Соотношение между общим коэффициентом капитализации (RО) и общей нормой отдачи (YО). В случае если доход от собственности постоянен и бесконечен, либо доход постоянен и конечен, но при этом стоимость собственности постоянна, общий коэффициент капитализации численно равен общей норме отдачи. Если по прогнозам доход и стоимость собственности за период владения будут увеличиваться, общий коэффициент капитализации будет меньше, чем общая норма отдачи. И наоборот, если по прогнозам доход и стоимость собственности за период владения будут уменьшаться, то общий коэффициент капитализации будет больше, чем общая норма отдачи.     Соотношение между коэффициентом капитализации собственного капитала (RE) и нормой отдачи собственного капитала (YE). Коэффициент капитализации собственного капитала базируется на доходе первого года проекта, а норма отдачи собственного капитала учитывает все денежные потоки на интерес собственного капитала в течение периода владения. Поэтому, если собственный капитал в течение срока проекта будет увеличиваться за счёт роста стоимости собственности и амортизации кредита, то норма отдачи собственного капитала будет больше, чем коэффициент капитализации собственного капитала, и наоборот.     Соотношение между общей нормой отдачи полного права собственности и нормой отдачи права арендодателя. В случае если собственность обременена договорами аренды, возникают частичные интересы права арендодателя и права арендатора. При этом, если договоры аренды заключены на льготных условиях по сравнению с рыночными или арендаторы имеют высокую репутацию и платежеспособность, норма отдачи права арендодателя будет меньше, чем общая норма отдачи, потому что арендаторы вряд ли откажутся от таких договоров. Если же договоры заключены при ставке арендной платы выше рыночного уровня, то вероятность прекращения таких договоров высока, что сделает норму отдачи права арендодателя больше общей нормы отдачи.     Соотношение между общей нормой отдачи (YО), нормой отдачи собственного капитала (YE) и нормой отдачи заемного капитала (YM). Теоретически общая норма отдачи является средневзвешенным норм отдачи собственного и заемного капитала: YО = YM  M + (1 – M) YE     При этом М является средним значением доли заемного капитала в течение срока проекта, так как для каждого года проекта доля заемного капитала в собственности может изменяться из-за амортизации кредита и стоимости собственности. Исходя из того, что норма отдачи является функцией риска, ожидаемая норма отдачи собственного капитала должна быть выше, чем норма отдачи заемного капитала, так как инвестор собственного капитала подвергается большему риску, чем кредитор 8 Оценка рыночной стоимости земельного участка     8.1 Общие положения     Рыночная стоимость участка земли всегда должна рассматриваться с точки зрения использования его как свободного и доступного для наилучшего и наиболее эффективного использования. Доход, приносимый всей собственностью, в первую очередь определяется месторасположением земельного участка, поэтому при оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения – это вклад в стоимость. Стоимость земли может быть равна или даже быть больше, чем стоимость всей собственности.     При рассмотрении вариантов использования земли главной задачей является нахождение такой стратегии улучшений, которая обеспечит наибольшую остаточную стоимость земли.     Земельным участком называется оборудованная и готовая к использованию в различных целях часть земельной территории. Улучшения, проводимые для создания участка, подразделяются на: • внешние – устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей; • внутренние - планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.     При покупке свободного участка либо участка с улучшениями типичный покупатель интересуется, каким потенциалом повышения стоимости обладает данный объект, и рассматривает следующие факторы:     Местоположение, которое считается основным параметром, определяющим стоимость земельного участка. Перспективность местоположения зависит от транспортной доступности участка, преобладающего типа застройки в данном месте и предполагаемого характера использования участка.     Состояние рыночного спроса, получаемое в результате анализа местного рынка, позволяет выявить наиболее целесообразные варианты использования участка. Необходимо определить целевой сегмент рынка, на котором следует развивать деятельность, т.е. выделить конкретных потребителей конкретных типов недвижимости. На основе анализа должны быть обоснованы мероприятия по вхождению на данный сегмент рынка. Для определения масштаба и времени реализации проекта по результатам анализа спроса и предложения следует рассчитать коэффициент емкости рынка – отношение числа проданных участков за определенный период к общему числу предлагаемых участков.     Юридические нормативы, действующие на данном рынке, с точки зрения перспективности, носят в основном ограничительный характер. Несоответствие предполагаемых улучшений законодательным или другим нормам может привести к значительным убыткам, штрафам и другому ущербу.     Физические характеристики земельного участка определяют физическую возможность выполнения улучшений. К физическим характеристикам относят топографию, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики, существующее зонирование, экологические параметры и др.     Финансовая обоснованность проекта позволяет спрогнозировать экономическую целесообразность осуществления конкретного проекта с учётом величины и времени поступления денежных средств и осуществляемых расходов.     8.2 Методы оценки земельного участка     Выбор метода оценки земельного участка     Методы оценки рыночной стоимости земельного участка основаны на трех подходах к оценке стоимости.     Методы оценки земельного участка основываются либо на одном из подходов, либо сочетают в себе несколько подходов: • метод сравнения продаж (сравнительный подход); • метод распределения (соотнесения) и метод выделения (сравнительный и затратный подходы); • метод разбивки на участки или предполагаемого использования (затратный, сравнительный и доходный подходы); • метод остатка, или техника (прием) остатка для земельного участка (затратный, сравнительный и доходный подходы); • метод капитализации земельной ренты, или арендной платы (сравнительный и доходный подходы).     Основными требованиями при оценке рыночной стоимости земельного участка перечисленными методами являются: • соответствие наиболее эффективного использования аналогов их текущему использованию и наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка; • наличие необходимого перечня сведений по земельному участку - оцениваемое право; текущее использование; текущий собственник и условие возникновения права; сервитуты; разрешенные виды функционального использования; площадь, форма и топография; характеристика почвы и подпочвенного слоя; имеющиеся улучшения; озеленение и водоемы; наличие коммуникационного обеспечения или возможности подключения; транспортная доступность и подъездные пути; затопляемость и наличие подземных вод; экологические факторы; ставка земельного налога.     Необходимо также учесть, что объектами купли-продажи могут быть только те земельные участки, которые имеют кадастровый номер и кадастровую оценку.     Выбор метода оценки земельного участка определяется надежностью принимаемых в расчёт величин – цен продажи, или арендных ставок, или ставок земельного налога. При преобладании рынка продаж более предпочтительным является метод соотнесения, если преобладает рынок аренды, то метод остатка.     При оценке права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (обычно относящимся к застроенному) используются метод остатка и метод соотнесения.     При оценке права аренды на земельный участок используются метод остатка, метод соотнесения и метод дисконтирования денежного потока в текущую стоимость, который представляет собой разность между чистой рыночной арендной ставкой за земельный участок и конкретными арендными платежами собственнику земельного участка. При федеральной и муниципальной собственности на земельный участок в качестве арендных платежей может быть использована ставка земельного налога.     Метод сравнения продаж     При наличии необходимой информации сравнительный подход является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Метод сравнения продаж может использоваться для оценки как фактически свободной, так и как будто свободной земли. После выбора единицы сравнения цены продаж сравниваемых участков земли корректируются по элементам сравнения. Общепринятыми элементами сравнения для земли являются: • права собственности; • условия финансирования; • условия продажи; • условия рынка (время); • месторасположение; • физические характеристики; • доступные коммунальные услуги; • условия зонирования; • наилучшее и наиболее эффективное использование.     При оценке земельного участка можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них. Полученные результаты стоимости земельного участка определяют диапазон его стоимости.     Пример 8.1. Требуется определить рыночную стоимость свободного участка земли площадью 0,04 га. В качестве сравнимых объектов выбрано пять участков земли, проданных на местном рынке и имеющих характеристики, представленные в табл. 8.1. Таблица 8.1 Исходные данные по объектам сравнения (земельным участкам) Участок Цена продажи, руб. Время продажи, мес. Площадь, га Геология Топография 1 2 300 4 0,04 То же1 То же 2 2 440 6 0,045 2 % хуже 5 % хуже 3 2 920 1 0,05 То же То же 4 2 360 2 0,035 5 % лучше 5 % лучше 5 3 860 12 0,07 То же 10 % лучше     1 Как у объекта оценки.     По остальным элементам сравнения участки земли не имеют существенных различий. С учётом ежегодного роста цен на земельные участки в размере 12 % рассчитываются корректировки (табл. 8.2). Таблица 8.2 Корректировка цен продажи объектов сравнения (земельных участков) Показатели Объект оценки Объекты сравнения 1 2 3 4 5 Цена, руб. ? 2 300 2 440 2 920 2 360 3 860 Площадь, га 0,04 0,04 0,045 0,05 0,035 0,07 Цена за 0,01 га, руб. ? 575 542 584 674 551 Условия рынка, %   +4 +6 +1 +2 +12 Корректировка на условия рынка, руб.   +23 +32 +6 +13 +66 Скорректированная цена, руб.   598 574 590 687 617 Корректировка на геологические условия, %     + 2   –5   Корректировка на топографию, %     + 5   –5 –10 Итого скорректированная цена, руб.   598 614 590 618 556     На основании выполненных корректировок можно сделать вывод, что цена за 0,01 га находится в диапазоне от 556 до 618 руб. При выборе окончательной стоимости больший вес придается участку 1, так как по нему была проведена минимальная корректировка и он по площади равен оцениваемому участку. Таким образом, цену за 0,01 га можно принять округленно равной 600 руб., а стоимость всего участка 2 400 руб.     Метод распределения     Метод распределения (allocation) основан на принципе баланса или вклада, заключающегося в том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земельного участка и стоимостью улучшений (построек). Наиболее достоверно такое соотношение для новых улучшений, которые близко отражают наилучшее использование земли. С увеличением возраста построек отношение стоимости земельного участка к общей стоимости собственности увеличивается.     Метод не дает точного значения рыночной стоимости и может применяться для приближенной оценки в условиях недостаточной информации о продажах свободных участков земли. Однако для применения этого метода необходима достоверная статистика по пропорциональному соотношению земельных участков и улучшений для конкретного типа собственности на местном рынке.     Пример 8.2. Требуется оценить участок земли, причем свободные участки на местном рынке давно не продавались. Недавние продажи домов показывают, что цена типового дома с земельным участком колеблется от 200 000 до 300 000 руб.     Анализ рынка показывает, что в соседнем районе можно купить такой же по размерам участок земли за 90 000 руб., а затраты на строительство типового дома составляют 180 000 руб. Таким образом, общая стоимость составит 270 000 руб., из которых земля составляет одну треть.     На основании проведенных расчётов, стоимость участка земли в данной местности может находиться в диапазоне от 60 000 до 100 000 руб. (1/3 от стоимости собственности). Это приближенная оценка, и она зависит от затрат на строительство дома.     Метод выделения     Метод выделения (extraction) является разновидностью метода распределения. Стоимость земельного участка выделяется из стоимости собственности вычитанием стоимости улучшений с учётом их износа. Этот метод рекомендуется только для оценки недавно построенной загородной недвижимости, для которой вклад улучшений мал и достаточно легко определяется. Метод выделения является основой для анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного.     Метод разбивки на участки     Метод разбивки на участки (subdivision development) применяется в случаях, когда такая разбивка представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом цену продажи отдельного земельного участка можно определить методом сравнения продаж.     Разбивка большого земельного массива на участки – широко распространенная практика, так как зачастую этим создаются условия для более интенсивного использования собственности. Внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наиболее эффективного использования земельных участков.     Первым шагом метода разбивки является определение количества и размеров земельных участков исходя из физических, юридических возможностей и экономической целесообразности. Хотя обоснованная оценка количества земельных участков получается в соответствии с требованиями действующих нормативов, предпочтение может быть отдано рыночным данным по развитию аналогичного земельного массива, если таковые имеются.     Следующий шаг – определение потенциальной выручки от продажи или сдачи в аренду подготовленных земельных участков. Основой для расчёта является стоимость одного земельного участка, определенная методом сравнения продаж с учётом корректировок на различия.     Стоимость земельного массива определяется чистой выручкой от продаж, т.е. разностью между потенциальной выручкой от продаж и суммой всех издержек на улучшения и устройство земельных участков.     Издержки на улучшения обычно включают: расходы на разбивку, расчистку и планировку участков; расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа; налоги, платежи по страхованию, гонорары инженерам и менеджерам; расходы на маркетинг; прибыль и накладные расходы подрядчика; прибыль предпринимателя и т.д.     Так как освоение территории обычно занимает некоторое время и выручка от продаж поступает не единовременно, настоящая стоимость земельного массива определяется дисконтированием потока чистой выручки от продаж с учётом периодичности поступлений и предполагаемой нормы отдачи проекта.     Пример 8.3. Требуется оценить массив земли, который застройщик планирует разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 000 руб. При этом будут иметь место следующие издержки, руб.:     Планировка, очистка, инженерные сети, проектирование 180 000     Управление 10 000     Накладные расходы и прибыль подрядчика 60 000     Маркетинг 20 000     Налоги и платежи по страхованию 10 000     Прибыль предпринимателя 40 000     Итого 320 000     Сумма чистой выручки от продаж (из анализа сравнимых продаж) составит 30  25 000 – 320 000 = 430 000 руб.     Настоящая стоимость земельного массива с учётом равномерного поступления чистого дохода в течение четырех лет и норме отдачи 10 %:     (430 000:4)  3,1699 = 340 760, где 3,1699 – коэффициент настоящей стоимости аннуитета.     Техника (прием) остатка для земельного участка     Данный метод применим при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Для определения стоимости земельного участка необходимо знать: • стоимость здания; • чистый операционный доход всей собственности; • коэффициенты капитализации для земли и для зданий.     Стоимость здания может быть определена для нового или проектируемого объекта, который представляет наилучшее и наиболее эффективное использование.     Применение техники остатка для земли осуществляется в такой последовательности:     1. Определяются улучшения, представляющие наилучшее и наиболее эффективное использование.     2. На основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов определяется чистый операционный доход всей собственности.     3. Определяется часть чистого операционного дохода, относящаяся к зданию.     4. Определяется стоимость земельного участка путем капитализации части дохода, относящейся к земельному участку.     Техника (прием) остатка детально описана при рассмотрении метода прямой капитализации.     Метод капитализации земельной арендной платы     Аренда земельного участка – временная возмездная передача собственником земельного участка права пользования или владения и пользования им другому лицу согласно договору, заключенному между ними как арендодателем и арендатором.     Арендная плата за земельный участок – денежное возмещение права пользования или владения и пользования земельным участком его собственнику от лица, которому это право временно передано согласно заключенному между ними договору аренды.     Как регулярный поток дохода арендная плата за земельный участок может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый на основании анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают путем сравнения продаж арендованных земельных участков и величин арендной платы.     Методы оценки земельных участков, установленные федеральным и региональным законодательством     Категории земельных участков. В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ, земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории:     1) земли сельскохозяйственного назначения;     2) земли населенных пунктов;     3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;     4) земли особо охраняемых территорий;     5) земли лесного фонда;     6) земли водного фонда;     7) земли запаса.     При оценке земельных участков с целью их выкупа приватизированным предприятием (под производственным комплексом) используется выкупная цена в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Выкупная цена (по существу, нормативная стоимость) устанавливается в размере 5 – 30 ставок налога на землю для территорий (в административных границах) с населением более 3 млн чел., 5 – 17 ставок – от 500 тыс. до 3 млн. чел. и 3 – 10 ставок – до 500 тыс. чел.     Нормативная (выкупная) цена на земельный участок, на котором расположено предприятие, определяется по формуле Ц з.у = S  N  K1  K2 , где S – площадь земельного участка;     N – ставка налога на землю для конкретного участка земли, утверждаемая региональным законодательством;     K1 – бюджетный коэффициент, ежегодно определяемый Правительством РФ при формировании бюджета;     K2 – «субъектный» повышающий коэффициент, зависящий от численности населения.     Использование нормативной (выкупной) цены земельного участка является по существу процессом «доприватизации» предприятия и поэтому не имеет никакого экономического обоснования. Теоретически ставка налога на землю и арендная плата на земельный участок являются функцией стоимости земельного участка, а не факторами её формирования.     Правительство г. Москвы утвердило методику расчёта величины платы за право аренды земельного участка в г. Москве, которая ближе к расчёту рыночной стоимости по сравнению с нормативной (выкупной) ценой. Расчёт осуществляется по формуле С = Суч  Сср.п  Кср.а  Коп  Кц  Ку – Со, где С – размер платы за право аренды;     Суч – площадь земельного участка, га;     Сср.п – средний размер платы за право аренды земельного участка в конкретной территориально-экономической зоне на 49 лет (от 11 до 270 млн руб. за гектар на 2004 г.), тыс. руб./га;     Кср.а – безразмерный коэффициент корректировки размера платы за право краткосрочной или долгосрочной аренды земельного участка на срок менее 49 лет (от 0,054 – при аренде до 6 мес.);     Коп – безразмерный коэффициент корректировки размера платы, учитывающий общую плотность застройки (отношение суммы общей площади наземной части и общей площади подземной части с коэффициентом 0,5 зданий, сооружений на земельном участке к площади земельного участка);     Кц – безразмерный коэффициент корректировки размера платы в зависимости от целевого назначения здания, сооружения на земельном участке (от 0,7 до 3,5);     Ку – безразмерный коэффициент корректировки размера платы в зависимости от удаленности земельного участка от магистрали общегородского значения, станций метро или железнодорожной станции;     Со – стоимость обременений на земельном участке.     После расчёта величины платы за право аренды земельного участка по методике Москвы определяется коэффициент перехода от этой величины к рыночной стоимости. Этот коэффициент устанавливается на основе анализа проданных (или выставленных на продажу) земельных участков путем сопоставления цены их продажи (предложения) и рассчитанной величины платы за право аренды земельного участка