Управление недвижимостью

Академия управления при Президенте Республики Беларусь Система открытого образования Е.В.Васина Н.П.Мыцких Управление недвижимостью Курс лекций Минск 2004 УДК 347.214.2(076.6) ББК 67.99(2)3 В19 Серия основана в 2001 году Рекомендовано к изданию Комиссией по приемке и аттестации электронных версий учебных и учебно-методических материалов Академии управления при Президенте Республики Беларусь. Печатается по решению редакционно-издательского совета Академии управления при Президенте Республики Беларусь. Васина Е.В., Мыцких Н.П. В19 Управление недвижимостью: Курс лекций / Васина Е.В., Мыцких Н.П. – Мн.: Академия управления при Президенте Республики Беларусь, 2004 – 134 с. ISBN 985-457-258-7 Курс лекций предназначен для студентов системы открытого образования Академии управления при Президенте Республики Беларусь, обучающихся по специальности "Государственное управление и экономика". УДК 347.214.2(076.6) ББК 67.99(2)3 ISBN 985-457-258-7 ã Васина Е.В., 2004 ã Мыцких Н.П., 2004 ã Академия управления при Президенте Республики Беларусь, 2004 СОДЕРЖАНИЕ ТЕМА 1. ОСНОВЫ ТЕОРИИ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ 7 Лекция 1. Основы теории управления недвижимостью 7 Недвижимость как финансовый актив 7 Рынок недвижимости 9 Управление недвижимостью – понятие, задачи, организация 11 Формирование доходов и расходов при управлении объектом недвижимости 19 Контрольные вопросы к теме №1 22 ТЕМА 2. ВИДЫ СДЕЛОК С ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ И ИХ ОСОБЕННОСТИ 23 Лекция 2. Виды сделок с объектами недвижимости и их особенности 23 Сделки на рынке недвижимости и их особенности 23 Купля-продажа недвижимого имущества 24 Аренда 26 Лизинг: сущность, правовое регулирование в Республике Беларусь 30 Контрольные вопросы к теме №2 41 ТЕМА 3. ОПЕРАЦИИ ПО ЗАЛОГУ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 42 Лекция 3. Операции по залогу объектов недвижимости 42 Понятие залога. Осуществление сделок по залогу объектов недвижимости 42 Ипотека. Особенности ипотеки предприятия 45 Сущность и основные принципы ипотечного кредитования 46 Типы и виды ипотечных кредитов 51 Контрольные вопросы к теме №3 56 ТЕМА 4. ПРИНЦИПЫ И АЛГОРИТМЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 57 Лекция 4. Основные принципы и алгоритмы оценки объектов недвижимости 57 Принципы и процесс оценки объектов недвижимости 57 Ι группа. Принципы, основанные на представлениях пользователя 60 ΙΙ группа. Принципы, связанны с землей, зданиями и сооружениями 60 ΙΙΙ группа. Принципы, связанные с рыночной средой 61 ΙV группа. Принцип наилучшего и эффективного использования 62 Порядок оценки объектов недвижимости 63 Лекция 5. Рыночные методы определения стоимости объектов недвижимости 67 Определение рыночной стоимости объектов недвижимости методом сравнения продаж 67 Определение рыночной стоимости недвижимости методом затрат 72 Метод капитализации дохода и его использование 74 Контрольные вопросы к теме №4 76 ТЕМА 5. ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ СДЕЛОК ПО РАСПОРЯЖЕНИЮ ГОСДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ 77 Лекция 6. Особенности оценки государственного имущества, передаваемого в аренду, вносимого в виде неденежных вкладов в уставный фонд, а также при его отчуждении 77 Оценка предприятия государственной собственности 77 Особенности оценки арендуемого государственного имущества при его выкупе 81 Особенности оценки при внесении государственного имущества в виде неденежного вклада в уставный фонд и отчуждении 83 Контрольные вопросы к теме №5 86 ТЕМА 6. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЙ 87 Лекция 7. Оценка рыночной стоимости предприятий с использованием затратного подхода 87 Рыночная стоимость оцениваемого предприятия 87 Определение рыночной стоимости части предприятия 92 Установление итоговой величины рыночной стоимости предприятий 94 Лекция 8. Оценка рыночной стоимости предприятий с использованием сравнительного подхода 96 Сущность и требования к использованию сравнительного подхода 96 Метод рынка капиталов 97 Метод сделок 103 Лекция 9. Оценка рыночной стоимости предприятий с использованием доходного подхода 104 Сущность доходного подхода 104 Метод дисконтирования денежных потоков 105 Метод прямой капитализации 116 Контрольные вопросы к теме №6 118 ВОПРОСЫ К ЗАЧЕТУ 120 ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ 123 ЛИТЕРАТУРА 132 ТЕМА 1. ОСНОВЫ ТЕОРИИ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ Лекция 1. Основы теории управления недвижимостью Основные понятия: Недвижимость; состав недвижимости; сервитут; рынок недвижимости; управление недвижимостью; операционная недвижимость; инвестиционная недвижимость; потенциальный валовой доход; эффективный валовой доход; операционные расходы; чистый операционный доход. Недвижимость как финансовый актив Недвижимость представляет собой участок территории с находящимися на нем природными ресурсами, водой и другими минеральными и растительными ресурсами, а также находящимися на нем жилыми и нежилыми помещениями, предприятия, зданиями и сооружениями. В соответствии с законодательством к недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Право собственности и другие вещные права объектов недвижимости определены Гражданским Кодексом Республики Беларусь. Так, объектом права собственности на землю является земельный участок, территориальные границы которого определяются в соответствии с законодательством на основе документов, выдаваемых собственнику уполномоченными органами государственного управления по земельным ресурсам и землеустройству. Объектами права собственности и другие вещные права на жилые помещения являются жилые дома, квартиры в многоквартирных домах, комнаты, отвечающие установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенные для проживания граждан. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. В состав предприятия, как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, в том числе, земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, товарные знаки и другие исключительные права. Недвижимость является финансовым активом, т.е. формой вложения капитала, способной приносить доход собственнику. С точки зрения задач менеджмента операций с недвижимостью особый интерес представляют следующие группы финансовых активов: земельный участок, жилое и нежилое помещение; предприятие; здание и сооружение. Недвижимость и сделки с ней должны быть зарегистрированы в соответствии с законодательством. В зависимости от конкретных целей менеджмента следует учитывать особенности объектов недвижимости, которые влияют на результаты сделок. К ним относятся: • потенциальный рост стоимости земли, вызванный, как правило, изменениями в системе землепользования относительным дефицитом участков со сходным местоположением, инфляцией и другими факторами; • неравномерность денежных потоков, вызванная в инвестиционном процессе преобразованием отрицательных денежных потоков на стадии строительства объекта в положительные – в период его эксплуатации и, наконец, получением крупной суммы денег при продаже объекта недвижимости; • износ зданий и сооружений в процессе использования, воздействия окружающей среды, изменений в технологии и действия других факторов, что в течение длительного временного интервала снижает их стоимость; • гибкие условия финансирования, допускающие использование собственных и заемных средств, а также «сложное» финансирование по времени осуществления, начисления процентов, долевому участию в финансировании собственников и т.п., что отражается на величине оценки недвижимости; • комбинация юридических прав, включающая сочетание юридических прав и интересов в отношении объекта недвижимости, как, например, сдача в аренду с разделением прав, залог, полное хозяйственное ведение и т.п.; • налоговые обременения, являющиеся, как правило, одной из причин сделок; • риск и неопределенность, поскольку недвижимость является немобильным активом, инвестиции подвержены широкому спектру рисков, что требует анализа самого объекта, так и окружающей территории; • сегментированность и персонализованность рынков недвижимости, что обосновывает сложность в сборе данных по конкурирующим объектам в соответствующем географическом районе. Рынок недвижимости Рынок недвижимости представляет сложную структуру по организации сделок между субъектами по поводу объектов недвижимости. В качестве субъектов сделок на рынке недвижимости с одной стороны могут выступать собственники – продавцы объекта, арендодатели, кредиторы и т.п., с другой – пользователи – покупатели объекта недвижимости, арендаторы и т.п. Поскольку объекты недвижимости неотделимы от земли, на которой расположены, и подвержены воздействию физической среды, рынок недвижимости локализован. Кроме того, учитывая различные потребности пользователей и их обеспеченность ресурсами, рынок недвижимости может быть сегментирован по следующим параметрам: • по использованию – для собственности жилого, коммерческого, промышленного и сельскохозяйственного назначения; • по экономико-географическому фактору – для каждого района может существовать рынок недвижимости со своими рыночными условиями; • по цене покупки; • по качеству объекта – офисные помещения класса А могут принадлежать к совсем другому сегменту рынка, чем офисные помещения класса В, хотя оба могут находиться на одной улице; • по инвестиционной мотивации – одни инвесторы, могут быть заинтересованы в собственности, требующей минимального менеджмента, другие – могут приобретать объекты, представляющие собой хорошее налоговое укрытие, для которых характерен положительный денежный поток; • по типу прав в собственности – неограниченности права собственности, сервитуты1. К другим особенностям рынка недвижимости следует отнести: • установление цены объекта, определяемой, как правило, соотношением спроса и предложения со стороны небольшого числа участников; • низкую эластичность предложения объектов недвижимости, т.е. если даже спрос возрастет, и цены пойдут вверх, очень трудно будет быстро увеличить количество пригодной к использованию недвижимости на данном рынке, учитывая временной фактор строительного процесса; • изменчивость спроса на рынке недвижимости в зависимости от ряда факторов, таких как, например, строительство крупного промышленного производства, способствующего притоку рабочей силы, строительству жилья, торговых и других объектов, в то время как недостаток средств ипотечного кредитования и высокие процентные ставки оказывают сдерживающее воздействие на спрос на недвижимость. Управление недвижимостью – понятие, задачи, организация Управление недвижимостью является частным случаем управления как целенаправленного, комплексного, систематического воздействия субъекта управления на его объект в интересах достижения и поддержания состояния эффективного функционирования объекта в соответствии с критериями, задаваемыми субъектом управления. В этом смысле управление недвижимостью подчиняется общим законам управленческой деятельности. В то же время, управление недвижимостью представляет собой одно из важнейших правомочий собственника, а при привлечении профессионального управляющего выступает и в качестве особого рода предпринимательской деятельности. Управление недвижимостью (property management) - осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обсуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника. При этом, деятельность по управлению недвижимостью осуществляется в трех аспектах – правовом, экономическом и техническом. Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании права на недвижимость. Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости. Технический аспект управления состоит в поддержании объекта управления в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением. Многообразие объектов недвижимости, их взаимная связь друг с другом инженерными коммуникациями, единством территории, принадлежностью одному собственнику и т.д. определяют наличие разных уровней в управлении недвижимостью. Так, в рамках города могут быть выделены: • управление отдельными объектами недвижимости; • управление имущественными комплексами; • управление территориально-имущественным комплексом города в целом. На уровне города круг задач, которые должны быть решены в процессе управления недвижимостью, еще больше возрастает. В него включаются: • создание условий для деятельности организаций и предприятий, обеспечивающих функционирование города как социально-экономического целого; • обеспечение развития отдельных территорий с учетом интересов комплексного развития территории города в целом; • формирование доходной части бюджета города и минимизация затрат по содержанию недвижимости; обеспечение высокого уровня деловой активности на территории города (максимизации объема продукта, создаваемого на территории города) и одновременно решение социальных задач. С точки зрения роли недвижимости в реализации интереса собственника вся недвижимая собственность может быть разделена на два класса: • недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для ведения определенной деятельности – производственной, административной, учебной и пр. (операционная недвижимость); • недвижимость, используемая в интересах получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости (инвестиционная недвижимость). Управление недвижимостью в этих двух случаях имеет свои особенности. ◦ Операционная недвижимость выступает как составная часть реальных активов предприятия, и ее использование подчинено общим целям предприятия (организации). Недвижимость является одним из ресурсов, используемых в процессе деятельности предприятия, и управление недвижимостью является одним из направлений управления предприятием. Исходный пункт управления недвижимостью как отдельной подсистемы в системе управления предприятием – определение потребностей в количестве и качестве объектов недвижимости – земельных участков, зданий, сооружений, помещений, необходимых для реализации целей и планов, стоящих перед предприятием. Указанная задача распадается на решение ряда вопросов: • определение количества недвижимости разного типа, необходимого для обеспечения деятельности предприятия; • определение требований к качеству требующейся недвижимости (по планировке, долговечности, соответствию специфическим запросам предприятия); • определение требований по местоположению недвижимости. Управление недвижимостью в системе управления предприятием должно обеспечивать соответствие недвижимости, используемой предприятием (по качеству, количеству, местоположению и издержкам), целям предприятия и ее наиболее эффективное использование. Опыт управления недвижимостью предприятий в зарубежных странах показывает наличие ряда методов повышения эффективности использования недвижимости, находящейся в их распоряжении. Методы повышения эффективности использования операционной недвижимости направлены на преодоление расхождений в целях между подразделениями организации, обеспечивающими управление собственностью, и подразделениями, занимающими ее. Среди этих методов: а) Аудит недвижимости. Аудит недвижимости представляет собой регулярный сбор информации о степени загруженности недвижимости и направлениях ее фактического использования. Кроме того, он может включать и получение информации о степени загруженности недвижимости на других предприятиях для сравнения и внесения необходимых изменений в собственную политику. Результат аудита недвижимости – формирование имущественного баланса предприятия, показывающего затраты на содержание недвижимости и генерируемые с ее использованием доходы. На основании аудита могут быть предприняты меры по перераспределению имеющегося имущества или по расширению его использования. б) Рыночная проверка. Управление помещениями и поддержанием зданий осуществляется, как правило, особым подразделением предприятия. Однако эти услуги могут быть получены и коммерческим путем от подрядчиков и управляющих компаний. Создание собственных подразделений имеет свои преимущества – надежность, лучшее знаний проблем предприятия, но связано и с определенными недостатками – такие подразделения, как правило, являются монополистами, защищенными от конкуренции и поэтому неэффективными. Они могут больше думать о своих интересах, а не об интересах организации. Рыночная проверка – один из способов разрешения этой проблемы. Все или часть работ и услуг, выполняемых внутренним подразделением, могут быть переданы конкурирующей фирме. Собственное подразделение также может конкурировать за контракт, и это заставит их быть более эффективными и конкурентоспособными. в) Соглашение об оказании услуг. Соглашение заключается между предприятием как целым с отдельными подразделениями, их составными частями и определяет обязанности организации как собственника помещений (ремонт, снабжение и пр.) и обязанности подразделений, занимающих помещения (направления использования, уборка). Удовлетворенность занимающей стороны как клиента проверяется путем мониторинга мнения об услугах, используя в качестве основы для вопросов соглашение об услугах. г) Внутренняя аренда. Использование арендных механизмов позволяет заинтересовать подразделения в экономном использовании пространства. При этом арендная плата может устанавливаться на различном уровне, например на уровне расходов по поддержанию помещений в работоспособном состоянии. Возможен и иной вариант – установление арендной платы на рыночном уровне. Эффективное управление недвижимостью предприятия предполагает четкое понимание того варианта использования недвижимости, который даст максимальный эффект. Некоторые здания нужны для организации деятельности предприятия, но неэффективны, с точки зрения долгосрочных инвестиционных целей. Другие зданий могут быть не очень полезны для деятельности, но хороши для инвестирования и получения дохода от их эксплуатации. С учетом наиболее эффективного варианта использования недвижимости могут быть выделены: • здания, которыми надо владеть и занимать (как хорошие для инвестирования и для операционной деятельности); • здания, которые можно занимать, но не владеть, поскольку они хороши для текущей деятельности, но не имеют инвестиционного потенциала в долгосрочном аспекте; • здания, которые можно иметь в собственности с инвестиционной точки зрения. ◦ Инвестиционная недвижимость является самостоятельным активом, нуждающимся в управлении для получения дохода от его использования. Основными целями управления объектами инвестиционной недвижимости являются, как правило: • максимизация прибыли; • максимизация стоимости объекта недвижимости. Достижение этих целей обеспечивается через деятельность управляющего недвижимостью по наиболее полному и эффективному использованию объекта недвижимости для получения дохода от его эксплуатации. Содержание и последовательность действий по управлению инвестиционной недвижимостью могут быть представлены следующей схемой (табл.1). Таблица 1 Содержание деятельности по управлению объектом недвижимости Содержание мероприятия Результат мероприятия Экспертиза объекта, его окружения и определение возможностей по его наилучшему использованию с учетом состояния и прогноза развития рынка Разработка программы по управлению объектом недвижимости, составление прогноза динамики доходов и расходов от объекта Формирование команды управления, набор наемных работников, обеспечивающих содержание объекта недвижимости и его эксплуатацию, в том числе оказание услуг арендаторам и контроль за их работой Поддержание объекта в работоспособном состоянии Привлечение арендаторов, проведение переговоров с ними, заключение договоров Обеспечение наиболее полной занятости объекта Поиск и отбор подрядчика по поставке продукции, выполнению отдельных видов работ по эксплуатации и ремонту Обеспечение минимизации затрат по содержанию недвижимости Работа с арендаторами по сбору арендной платы, перезаключению договоров, привлечению новых арендаторов Поддержание уровня занятости объекта и получения необходимого уровня доходов Анализ качества работ по содержанию объекта и оказанию услуг арендаторам Поддержание высокого качества обслуживания, расширение спектра оказываемых услуг Анализ фактических доходов и расходов от объекта, внесение коррективов в план доходов и расходов Обеспечение наиболее эффективного использования недвижимости В действительности деятельность по управлению недвижимостью гораздо сложнее и многообразнее, чем это представлено на схеме. Так, например, если мы возьмем только первую позицию из представленного перечня, то она должна включать целый ряд направлений, таких как: • анализ объекта, его техническая и экономическая экспертиза с заключениями и выводами; • анализ спроса и предложения на рынке; • определение варианта наиболее эффективного использования объекта; • анализ целевого рынка; • определение уровня арендной платы; • определение величины эксплуатационных расходов; • разработка плана продвижения объекта на рынок; • разработка плана работы с персоналом, работы по эксплуатации объекта; • разработка плана работы с арендаторами; • подготовка проекта плана доходов по объекту (бюджета объекта). Отношения управляющего с собственником составляют основу деятельности управляющего, задают направления его деятельности, расстановку приоритетов. Эти взаимоотношения направлены на: • определение целей управления недвижимостью (получение прибыли, повышение ценности объекта недвижимости, обеспечение сохранности недвижимости, минимизация издержек и т.д.); • определение в распределении правомочий по управлению недвижимостью между управляющим и собственником (заключение договоров с арендаторами, подрядчиками, принятие решений о ремонте, модернизации, реконструкции объекта и пр.); • определение направлений и порядка распределения доходов от недвижимости (периодичность получения дохода собственником, способ вознаграждения управляющего, состав и порядок формирования специальных фондов и т.д.). Формирование доходов и расходов при управлении объектом недвижимости Доходы и расходы, формирующиеся при управлении объектами недвижимости, отражаются рядом показателей, каждый из которых имеет свое значение для понимания основных направлений деятельности управляющего. Основные показатели, отражающие формирование доходов и расходов при управлении недвижимостью: а) потенциальный валовой доход; б) эффективный валовой доход; в) операционные расходы; г) чистый операционный доход. Потенциальный валовой доход (ПВД) – суммарная арендная плата, которая может быть получена от постоянной и полной сдачи объекта недвижимости в аренду без учета потерь и расходов. Очевидно, что реально полученный доход от объекта отличается от ПВД. Эти отличия связаны с факторами двух видов. 1. Факторы, ведущие к снижению ПВД. Всегда существуют периоды времени, когда объект оказывается временно незанятым по причине смены арендаторов. Поэтому необходимо внесение корректировок в ПВД с учетом оборачиваемости сдаваемых в аренду помещений. На основе анализа рыночной информации об оборачиваемости офисных помещений и сроках экспозиции можно оценить эту величину. Потенциальный валовой доход должен быть уменьшен при расчете дохода от объекта недвижимости на величину потерь от не занятости помещений, льгот по арендной плате и потерь от недобросовестных арендаторов. 2. Факторы, увеличивающие величину ПВД. К числу таких факторов относятся оказание услуг по автомобильной парковке, предоставление услуг связи (например, подключение к информационным сетям), предоставление в прокат мебели, офисной техники и пр., предоставление услуг по охране помещений и пр. Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД) от объекта недвижимости представляет собой потенциальный валовой доход, скорректированный с учетом не занятости помещений, потерь от недобросовестных арендаторов, льгот по арендной плате, прочих доходов от объекта недвижимости. За счет эффективного валового дохода должны быть прежде возмещены операционные расходы. Операционные расходы – расходы на обеспечение нормального функционирования объекта в соответствии с его предназначением и соответственно обеспечение воспроизводства действительного валового дохода. В состав операционных расходов входят фактические и текущие расходы по поддержанию объекта в работоспособном состоянии. Операционные расходы существенно отличаются от такого широко известного понятия, как «себестоимость». Главное отличие состоит в отсутствии в операционных расходах такой статьи, как «амортизационные отчисления». Операционные расходы, так же как и расходы любого предприятия, могут быть разделены на постоянные и переменные. Под постоянными расходами понимаются расходы, не зависящие от степени загрузки (занятости) объекта. К их числу традиционно относят налоги на недвижимое имущество, расходы по страхованию имущества. Кроме того, к постоянным расходам относится часть эксплуатационных расходов. Переменные расходы – расходы, величина которых непосредственно зависит от степени загрузки объекта. Состав переменных расходов зависит от функционального назначения здания, его класса, традиционного набора услуг, предоставляемых арендаторам, и включает: • основную часть расходов по управлению; • коммунальные услуги; • расходы на заработную плату обслуживающего персонала (с налогами и начислениями); • расходы по привлечению арендаторов и заключению договоров аренды (реклама, оплата юридических услуг); • расходы по содержанию и космическому ремонту помещений; • расходы по обеспечению безопасности; • расходы на содержание территории; • резерв и замещение. Резерв на замещение – это резерв на расходы, связанные с заменой тех элементов здания и оборудования, принадлежащих к зданию, которые служат относительно короткие сроки и потому должны периодически замещаться. К ним относятся: • кровля, половые покрытия, элементы отделки; • сантехника, электрооборудование и арматура; • мебель и пр. В операционные расходы не включаются расходы управляющего или собственника, не связанные непосредственно с функционированием недвижимости, например налоги с его доходов, расходы по его личному страхованию и пр. Чистый операционный доход (ЧОД) есть разница между фактическими доходами от недвижимости и операционными затратами по содержанию объекта недвижимости. На основе показателя чистого операционного дохода могут быть образованы такие показатели, как поток денежных средств до налогообложения (ПДН): ПДН = ЧОД – капитальные затраты – обслуживание долга На основании показателя ПДН может быть определена конечная эффективность управления объектом недвижимости, которая определяется доходом на собственный капитал (чистой прибыли): ДСК = ПДН и налоги на прибыль Контрольные вопросы к теме №1 1. Недвижимость: сущность и состав. 2. Понятие управление недвижимостью, три аспекта управления недвижимостью. 3. Отличия между операционной и инвестиционной недвижимостью. 4. Критерии отнесения операционных расходов к постоянным и переменным. 5. Объекты недвижимого имущества, подлежащие государственной регистрации. 6. Цели создания и ведения единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. ТЕМА 2. ВИДЫ СДЕЛОК С ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ И ИХ ОСОБЕННОСТИ Лекция 2. Виды сделок с объектами недвижимости и их особенности Основные понятия: сделки с недвижимостью; цена недвижимости; аренда; арендная плата; договор; лизинг; объекты лизинга; субъекты лизинга; финансовый лизинг; оперативный лизинг; сублизинг; лизинговый платеж; банкротство лизингодателя. Сделки на рынке недвижимости и их особенности Сделки с недвижимостью в подавляющем большинстве случаев представляют собой многосторонние сделки, предметом которых является переход прав не недвижимое имущество. При этом, заключение договора (многосторонней сделки) предполагает согласие всех сторон – участников договора, с возникновением у всех участников договора прав и обязанностей. Сделки с недвижимостью всегда совершаются в письменной форме путем составления одного документа (договора), подписываемого сторонами сделки. Положения договора должны быть сформулированы четко и ясно. В процессе обсуждения условий договора (до его подписания) стороны должны внести в договор все, что они хотели бы там видеть. Независимо от конкретного вида сделки, совершаемой с недвижимостью, необходимо учитывать следующее: 1. должна быть соблюдена форма сделки с недвижимостью – простая письменная или нотариальная с государственной регистрацией. При несоблюдении формы сделка считается ничтожной и является недействительной; 2. сделка должна быть произведена надлежащим лицом: собственником (либо обладателем иных титульных прав, либо по надлежаще оформленной доверенности), дееспособным (и способным понимать значение своих действий), при свободном волеизъявлении (без обмана, заблуждения и насилия); 3. стороны должны заключать только действительные сделки. Если сделка является мнимой, т.е. заключается без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, или притворной, т.е. заключается с намерением прикрыть иную сделку, то такие действия являются ничтожными. В этом случае по иску любой заинтересованной стороны суд может принять решение: обязать стороны возвратить другой все полученное по сделке либо возместить стоимость в денежном выражении. Отмеченные положения весьма существенны, так как практика показывает, что в целях снижения уплачиваемых налогов и по иным основаниям часто заключаются притворные сделки (вместо купли-продажи – доверенность с правом распоряжения имуществом либо дарение). Если при таких сделках заведомо ущемляются чьи-либо интересы либо производятся действия, противоречащие интересам правопорядка или нравственности, виновная сторона должна вернуть имущество стороне по сделке, а полученное взамен взыскивается в доход государства. Основная часть сделок на рынке недвижимости представлена сделками купли-продажи и аренды. Купля-продажа недвижимого имущества Среди сделок с недвижимостью основное место занимают сделки купли-продажи, предметом которых могут быть как земельный участок, так и здание или сооружение, иное недвижимое имущество. Юридическим содержанием сделки купли-продажи является переход права собственности на объект недвижимости. Ее экономическое содержание – обмен ресурсами или продуктами, перераспределение имеющихся в обществе экономических актов, обеспечивающее их эффективное использование. Непосредственным выражением экономического содержания сделки купли-продажи является цена. Цена объекта на рынке недвижимости носит индивидуальный характер и образуется в результате прямых переговоров между продавцов и покупателем. В ней находят отражение как характеристики объекта (физические, юридические, экономические), так и условия конкретной сделки. Цена недвижимости – денежное выражение стоимости недвижимости, синтезирующее в себе денежную оценку стоимости объекта недвижимости и условия конкретной сделки. Индивидуальность объекта сделки и условия ее совершения определяют индивидуальность цены договора. Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю в момент государственной регистрации такого договора, поэтому его исполнение сторонами до этого момента не влечет, по законодательству, перехода права собственности, в том числе его бремени и риска. Важным условием совершения сделки купли-продажи является акт приема-передачи объекта недвижимости, который удостоверяет надлежащее исполнение обязательства продавцом недвижимости. Уклонение от подписания этого документа на условиях, описанных в договоре, влечет судебное разбирательство по иску другой стороны и обязанность возмещения виновной стороны убытков. Продавец обязан предупредить покупателя обо всех правах третьих лиц на отчуждаемое имущество. Таким правом может быть, например, право проживания в данной квартире лица, не являющегося собственником. Если продаваемое имущество имеет какие-либо существенные недостатки, то продавец должен сообщить об этих недостатках покупателю. Данное сообщение желательно зафиксировать в договоре или оформить отдельным соглашением. Это связано с тем, что при продаже имущества с существенными недостатками (если эти недостатки не были оговорены в договоре) покупатель вправе потребовать расторжения договора, или уменьшения цены, или безвозмездного устранения недостатков. Аренда Аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной и иной деятельности. Стоимость имущества, передаваемого в аренду, определяется специальной инвентаризационной комиссией с участием арендодателя и арендатора исходя из оценки этого имущества на момент его сдачи в аренду. Оценка стоимости государственного имущества, которое передается в аренду, проводится в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь. Если договором аренды полное восстановление арендованного имущества возложено на арендатора и амортизационные отчисления на это имущество остаются в его распоряжении, то стоимость арендованного имущества в течение срока аренды изменяется только на основании переоценки этого имущества, проводимой с учетом инфляции в соответствии с законодательством Республики Беларусь. В этом случае решение о восстановлении арендованного имущества арендатор принимает самостоятельно. При передаче амортизационных отчислений на арендованное имущество арендодателю остаточная стоимость этого имущества ежегодно уменьшается на сумму годовых амортизационных отчислений. Арендная плата устанавливается договором как часть материальных затрат арендатора, включаемая в себестоимость продукции (работ, услуг), и как доход арендодателя. Арендная плата может устанавливаться на все арендованное имущество в совокупности или отдельно по каждому объекту. Отношения между сторонами по поводу амортизационных отчислений от стоимости арендованного имущества определяются в договоре аренды исходя из распределения обязанностей сторон по воспроизводству переданного в аренду имущества. В случаях, когда воспроизводство арендованного имущества полностью осуществляет арендатор, амортизационные отчисления не передаются арендодателю и принадлежат исключительно арендатору. В этом случае решение о восстановлении арендованного имущества арендатор принимает самостоятельно. При аренде предприятий (объединений), зданий и сооружений в состав арендной платы может включаться плата за землю и другие природные ресурсы. При аренде земли и других природных ресурсов амортизационные отчисления не производятся. Арендная плата за землю и другие природные ресурсы устанавливается по соглашению сторон в порядке и пределах, определяемых законодательством Республики Беларусь. Условия, сроки внесения и счета перечисления арендной платы определяются договором. Размеры арендной платы могут изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором. Арендатор может требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, существенно ухудшились имущество, земля и другие природные ресурсы и условия хозяйствования, предусмотренные договором. Если арендодатель не предоставляет арендатору сданные в аренду имущество, землю и другие природные ресурсы, арендатор вправе истребовать их от него и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо отказаться от договора аренды и взыскать убытки, причиненные его неисполнением. При недостаточности средств у государственного органа, сдавшего в аренду имущество государственного предприятия (структурной единицы, объединения) в целом, ответственность по обязательствам этого органа перед арендатором несет собственник соответствующего имущества. Сдача имущества в аренду не влечет передачу права собственности на это имущество. Продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью. В собственности арендатора находятся также не входящие в состав арендованного имущества материальные и иные ценности, полученные и приобретенные им по основаниям, предусмотренным законом. В размер арендной платы включаются амортизационные отчисления, налоги и платежи, уплачиваемые арендодателем в бюджет в соответствии с налоговым, бюджетным и иным законодательством, и не включаются соответствующие расходы по эксплуатации и текущему ремонту помещений, затраты на коммунальные услуги, включая плату за потребляемую электроэнергию. Суммы, уплаченные арендатором кроме арендной платы (амортизационные отчисления, расходы по эксплуатации и текущему ремонту, затраты на отопление и коммунальные услуги), не включаются у арендодателя в выручку и, соответственно, не являются объектом для исчисления и уплаты налогов, сборов и отчислений. Возмещаемые арендаторами суммы вышеуказанных расходов относятся у арендодателя на уменьшение соответствующих расходов. Арендодатель на суммы арендной платы, которые являются его выручкой, платит в бюджет все другие налоги и неналоговые платежи: налог на добавленную стоимость, отчисления в республиканский фонд поддержки производителей сельскохозяйственной продукции и продовольствия, целевой сбор на финансирование расходов, связанных с содержанием и ремонтом жилищного фонда, бюджетный целевой фонд стабилизации экономики производителей сельскохозяйственной продукции и продовольствия, отчисления в дорожный фонд за пользование автомобильными дорогами, налог на прибыль. Доходы, полученные арендодателем, согласно договора аренды за сдачу имущества в аренду, относятся не на внереализационные доходы, а включаются в выручку и являются объектом для исчисления и уплаты налогов, сборов и отчислений, установленных налоговым законодательством. Исходя из вышеизложенного, арендодатель с 1 мая 1999 г. сумму арендной платы включает в выручку и производит исчисления и уплату в бюджет налога на добавленную стоимость, отчислений в целевые бюджетные фонды, налога на прибыль и других обязательных платежей. Арендатор относит на себестоимость затраты по энергосбережению, коммунальным платежам и другие аналогичные расходы в том случае, если арендатором оформлены отдельные договора с энергоснабжающей организацией или организациями, оказывающими коммунальные услуги и другие услуги в соответствии с правилами, установленными статьями 510-518 Гражданского кодекса или арендодателем обеспечен раздельный учет потребленных арендаторами электроэнергии, теплоэнергии, воды, коммунальных услуг и других аналогичных услуг. Согласно Основным положениям по составу затрат, включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), арендная плата включается в себестоимость продукции. Следовательно, все суммы, уплаченные арендатором, согласно договора аренды пропорционально занимаемой площади, относятся на себестоимость продукции. Лизинг: сущность, правовое регулирование в Республике Беларусь Лизинг представляет собой специфическую форму финансирования вложений на приобретение оборудования, потребительских товаров длительного пользования, недвижимого имущества, а также важный канал инвестиционного процесса. В мировой практике термин «лизинг» используется для обозначения различного рода сделок, основанных на аренде основных фондов. В зависимости от срока, на который заключается договор аренды, различают три вида арендных операций: • краткосрочная аренда (рентинг) – на срок от одного дня до одного года; • среднесрочная аренда (хайринг) – от одного года до трех лет; • долгосрочная аренда (лизинг) - от трех до 20 лет и более. Поэтому под лизингом понимают долгосрочную аренду машин и оборудования, купленных арендодателей для арендатора с целью их производственного использования, при сохранении права собственности на них за арендодателем на весь срок договора. Кроме того, лизинг можно рассматривать как специфическую форму финансирования вложений в основные фонды при посредничестве специализированной (лизинговой) компании, которая приобретает для третьего лица имущество и отдает ему в аренду на долгосрочный период. Таким образом, лизинговая компания фактически кредитует арендатора. Поэтому лизинг иногда называют «кредит-аренда». В отличие от договора купли-продажи, по которому право собственности на товар переходит от продавца к покупателю, при лизинге собственность на предмет аренды сохранится за арендодателем, а лизингополучатель приобретет его лишь во временное пользование. По истечении срока лизингового договора лизингополучатель может приобрести объект сделки по согласованной цене, продлить лизинговый договор или вернуть оборудование владельцу. С экономической точки зрения лизинг имеет сходство с кредитом. При кредите в основные фонды заемщик вносит в установленные сроки платежи в погашение долга; при этом банк для обеспечения возврата кредита сохраняет за собой право собственности на кредитуемый объект до полного погашения ссуды. При лизинге арендатор становится владельцем взятого в аренду имущества только по истечении срока договора и выплаты им полной стоимости арендованного имущества. Однако такое сходство характерно лишь для финансового лизинга. В соответствии с Положением о лизинге на территории Республики Беларусь объектом лизинга является любое движимое и недвижимое имущество, относящееся по установленной классификации к основным фондам, а также программные средства и рабочие инструменты (стоимостью свыше десяти базовых заработных плат за единицу либо комплект независимо от срока службы или стоимостью до десяти минимальных заработных плат за единицу либо комплект со сроком службы свыше одного года), обеспечивающие функционирование переданных в лизинг основных фондов. Объект лизинга является собственностью лизингодателя в течение договора лизинга. Объектом лизинга не может быть имущество, используемое для личных (семейных) или бытовых нужд, земельные участки, другие природные объекты, а также иное имущество в соответствии с законодательством. Субъектами лизинговой сделки являются стороны, имеющие непосредственное отношение к объекту сделки. При этом их можно подразделить на прямых участников и косвенных. К прямым участникам лизинговой сделки относятся: • лизинговые фирмы и компании (лизингодатели или арендодатели); • производственные (промышленные и сельскохозяйственные), торговые и транспортные предприятия и населения (лизингополучатели или арендаторы); • поставщики объектов сделки – производственные (промышленные) и торговые компании. Косвенными участниками лизинговой сделки являются коммерческие и инвестиционные банки, кредитующие лизингодателя и выступающие гарантами сделок, страховые компании, брокерские и другие посреднические фирмы. Важно то, что лизинг облегчает проблему финансирования машин и оборудования недвижимости в условиях снижения прибылей, высоких и неустойчивых кредитных ставок. Кроме того, лизинг позволяет уменьшить потери от морального износа, дает выгоды от технического обслуживания арендуемых средств, предусмотренного контрактом, возможность выплаты арендной платы по частям в течение ее срока. Арендатор имеет право разорвать или возобновить контракт в изменяющихся обстоятельствах. При классификации лизинговых операций и соответственно при выборе на практике нужного типа лизингового соглашения, необходимо учитывать двойственный характер лизинга: • с одной стороны, организационно в его процедуре задействованы многие элементы аренды; • с другой стороны, в его финансовом аспекте содержится большое сходство с заемными операциями. В соответствии с законодательством Республики Беларусь различают финансовый и оперативный лизинг. Финансовый лизинг характеризуется тем, что для лизингодателя срок, на который имущество передается во временное пользование, по продолжительности совпадает со сроком его полной амортизации. При этом весь объем обязанностей по страхованию, техническому обслуживанию и ремонту возлагается на пользователя имущества. В течение срока договора лизингодатель возмещает себе не менее 75% первоначальной стоимости имущества независимо от того, будет ли сделка завершена выкупом объекта лизинга, его возвратом или продлением договора лизинга на других условиях. Финансовый лизинг - это лизинговые отношения, предусматривающие в течение периода своего действия выплату лизинговых платежей, покрывающих полную стоимость амортизации объекта лизинга (или большую его часть), дополнительные издержки и прибыль лизингодателя. К основным чертам финансового лизинга относятся: участие третьей стороны - производителя или поставщика объекта сделки, а иногда и банка; наличие более продолжительного по сравнению с другими видами лизинга периода лизингового соглашения, обычно близкого к сроку службы объекта сделки; высокая стоимость объекта; невозможность, как правило, расторжения договора в течение так называемого основного срока аренды, т.е. срока, необходимого для возмещения расходов арендодателя; обязательный выкуп объекта лизинга; несение арендатором риска капиталовложений, т.е. с правом использования к арендатору переходит опасность случайной гибели, потери, кражи, повреждения, разрушения, преждевременного износа имущества. Оперативный лизинг характеризуется тем, что имущество передается лизингополучателю на срок меньший нормативного срока его службы. Этот вид лизинга обеспечивает возмещение лизингодателю стоимости объекта лизинга в размере менее 75% его первоначальной стоимости в течение договора лизинга. По истечении срока действия договора оперативного лизинга и выплаты лизингополучателем лизингодателю установленной суммы платежей за пользование имуществом объект лизинга, как правило, подлежит возврату лизингодателю. Оперативный лизинг - это лизинговые отношения, при которых расходы лизингодателя, связанные с приобретением и содержанием сдаваемого имущества, не покрываются лизинговыми платежами в течение одного лизингового контракта. К характерным чертам оперативного лизинга относятся: лизингодатель вынужден сдавать имущество лизинга во временное пользование несколько раз, обычно разным пользователям, с тем, чтобы возместить все свои затраты по приобретению и содержанию объекта лизинга; договор заключается на меньший срок, меньший срок физического износа оборудования; риск порчи, утери объекта лизинга, быстрого морального старения лежит на лизингодателе, лизингодатель приобретает имущество, не зная конкретного лизингополучателя; объектом лизинга являются наиболее современные и популярные машины, оборудование. Лизинговые компании обычно сами страхуют имущество, обеспечивают его техническое обслуживание и ремонт; лизингодатель несет риск окупаемости капиталовложений. Часто его называют сервисным лизингом. В экономической литературе встречаются другие виды лизинга. Так, например, при прямом лизинге собственник имущества самостоятельно сдает объект лизинга; при косвенном лизинге передача имуществ происходит через посредника (поставщик - лизингодатель - лизингополучатель). При крупных и сложных сделках число участников может увеличиваться. При стандартном лизинге изготовитель оборудования продает его лизинговой компании, которая сдает это оборудование в аренду потребителю. Между изготовителем и лизингополучателем нет правовых отношений по договору лизинга. Примером прямого лизинга может служить и возвратный лизинг, при котором фирма - собственник имущества продает его финансовой компании (в качестве последней могут выступать банк, страховая компания или лизинговая компания), затем берет его в лизинг, т.е. превращается в лизингополучателя. Эта форма лизинга используется в тех случаях, когда собственник имущества испытывает нужду в средствах. Такая сделка дает возможность предприятию получить денежные средства за счет продажи средств производства, не прекращая их эксплуатацию. Высвобождаемые денежные средства можно использовать для новых капитальных вложений. Выгодность указанной операции тем выше, чем больше доходы от новых инвестиций превышают суммы арендных платежей. Операции возвратного лизинга вызывают уменьшение баланса предприятия (повышают его ликвидность), поскольку приводят к изменению имущества. «Чистый» лизинг предусматривает, что основные обязанности, связанные с эксплуатацией оборудования и других предметов лизинга, ложатся на лизингополучателя. Он платит все налоги, сборы, осуществляет страхование и несет все расходы, связанные с использованием имущества. Лизингополучатель обязан содержать оборудование в рабочем состоянии, обслуживать его тем, чтобы и после окончания срока аренды оно находилось в хорошем состоянии. Лизинг с полным обслуживанием предусматривает полный набор услуг, оказываемых лизингодателем: обслуживание имуществ лизинга; исследования, предшествующие приобретению оборудования; поставка запчастей для предмета лизинга; консультации по эксплуатации. Лизинг с частичным набором услуг предполагает, что на лизингодателя возлагаются лишь отдельные функции по обслуживанию арендуемого имущества («мокрый лизинг»). Обычно такой лизинг используется в отношении высокоточного, новейшего оборудования, сложных машин и механизмов. В зависимости от особенностей сдаваемого имущества в лизинг различают лизинг движимого и недвижимого имущества. Лизинг движимого имущества наиболее распространен. Он охватывает такие объекты как транспортные средства, производственное оборудование, механизмы, приборы, вычислительную технику и т.д. Объектами лизинга недвижимости выступают административные и производственные здания, крупные магазины и т.д. В лизинг может сдаваться имущество, бывшее в эксплуатации, но не по первоначальной стоимости, а по оценочной. Это выгодно как поставщику, так и пользователю. Поставщик получает доход от имущества еще годного, но простаивающего в настоящее время; пользователя может привлечь его относительно невысокая стоимость. В зависимости от сектора рынка, в котором проводятся лизинговые операции, различают внутренний и внешний лизинг. Внутренний лизинг - финансовая сделка, при которой субъекты лизинга находятся на территории одного государства, международный лизинг - договор аренды на международные ценности, имущество между субъектами лизинга, находящимися в разных странах. Внешний (международный) лизинг существует в двух формах: прямой зарубежный лизинг, сделка заключается между юридическими лицами различных стран, косвенный зарубежный лизинг, при котором сторонами договора являются юридические лица одной страны, но в капитале лизингодателя участвуют иностранные компании. Лизинговый договор состоит из следующих основных разделов: • Определение и предмет договора; • Права и обязанности сторон; • Порядок расчетов; • Порядок расторжения лизингового договора; • Срок действия. 1. Определение и предмет договора. Предмет лизингового соглашения определяется либо индивидуальными признаками (тип, модель, марка и т.д.), либо технической документацией. Эти данные содержатся в спецификации, являющейся обязательной частью контракта. Здесь же указываются наименование поставщика и срок, к которому последний обязуется поставить объект сделки лизингополучателю. 2. Права и обязанности сторон. Этот раздел договора предусматривает подробный перечень обязанностей лизингодателя на подготовительном этапе сделки и его права в период действия договора, в частности, лизингодатель на подготовительном этапе обязан: • заключить договор купли - продажи с поставщиком на согласованных между поставщиком и лизингополучателем коммерческих условиях; • направить поставщику наряд на поставку объекта сделки на согласованных заранее условиях. Лизингодатель на правах владельца имуществом имеет право осмотреть и проверить комплектность. После ввода объекта в эксплуатацию, лизингодатель обязан подписать протокол приемки объекта. Если протокол приемки содержит перечень недостатков, обнаруженных при приемке, лизингодатель должен поручить поставщику устранение их в течение определенного срока. Лизингодатель имеет право систематически проверять состояние сдаваемого в наем оборудования и правильность его эксплуатации. При организации лизинговой операции лизингополучатель принимает следующие обязанности: • произвести приемку объекта сделки непосредственно при поставке, обеспечить все необходимые технические и правовые условия приемки; • осуществить монтаж и ввод объекта в эксплуатацию, если это не входит в обязанности поставщика; • подтвердить комплектность поставки, качество работы оборудования и достижение проектной мощности; • при обнаружении недостатков, их перечень указать в протоколе приемки и сообщить лизингодателю. Лизингополучатель также обязан предоставить лизингодателю необходимые гарантии, перечень которых указывается в договоре. З. Порядок расчетов. В этом разделе договора определяются форма, размер, вид и способ платежа по лизинговой сделке. Виды лизинговых платежей могут быть различными. Чаще всего используются: • фиксированная сумма лизингового платежа, согласованная сторонами и выплачиваемая в порядке, установленном в договоре. Обычно составляется график платежей; • платеж с авансом. Лизингополучатель предоставляет лизингодателю аванс или взнос в размере 15-20% покупной стоимости объекта сделки при подписании договора, а остальную сумму уплачивает на протяжении срока договора; • неопределенная лизинговая плата. Устанавливается не фиксированная сумма, а в процентах от объема реализации, индекса цен и других условий. Способы платежа могут быть единовременными и периодическими. Единовременные платежи производятся обычно после подписания сторонами протокола приемки и предусматривают финансирование сделки только в период выполнения поставщиком договора купли - продажи или наряда на поставку (оплата производственных, транспортных, страховых расходов и т.д.). Периодические платежи осуществляются на протяжении всего срока действия договора. Они могут быть: • равными по суммам в течение всего срока договора; • с увеличивающимися суммами платежей; • с уменьшающимися суммами платежей; • с определенным первоначальным взносом; • с ускоренными платежами. 4. Порядок расторжения лизингового договора. Лизинговый договор может быть досрочно расторгнут при следующих условиях, если: • лизингополучатель не обеспечил необходимых условий приемки объекта сделки; • не произвел монтаж и ввод оборудования в эксплуатацию в установленный договором срок; • несвоевременно осуществляет платежи по арендной плате; • лизингополучатель не выполняет другие условия договора; • возникли форс-мажорные (непредвиденные) обстоятельства; • согласен лизингодатель; • лизингополучатель заключил новый контракт на те или иные объекты с этим же лизингодателем. При досрочном расторжении договора лизингополучатель обязан вернуть объект сделки и возместить убытки лизингодателю. В лизинговом контракте также предусматривается, что все уведомления и другие контракты осуществляются в письменной форме. Все изменения, вносимые в договор, оформляются только в письменной форме. Условия договора могут быть изменены или аннулированы только с согласия сторон. 5. Срок действия лизингового договора. Сроки лизинга, как правило, определяются с учетом сроков амортизации или с использованием метода ускоренной амортизации. Применение ускоренной амортизации экономически выгодно и лизингодателю, и арендатору. Лизингодатель в более короткий срок возвращает ресурсы, арендатор имеет возможность сократить сумму подоходного налога на прибыль и приблизить срок получения имущества в свою собственность, если это предусмотрено в договоре. Арендодатель может передать имущество в аренду на более короткий срок, чем период амортизации, при условии, что по окончании его арендатор оплатит данное имущество по остаточной стоимости. В этом случае возрастает риск арендодателя по возмещению высокой остаточной стоимости предмета лизинга, срок лизинга должен составлять не менее 50% амортизационного периода. В договоре лизинга целесообразно предусмотреть, что арендатор не может отказаться от лизинга до истечения срока договора (соглашения) и в случае его расторжения должен оплатить арендодателю компенсацию, равную сумме остающихся взносов за наем. Кроме того, в договоре с арендатором возможно предусмотреть обязательство арендодателя по просьбе арендатора до окончания срока лизинга решить вопрос о продаже предмета лизинга или продлении срока договора. Лизинговый договор вступает в силу, как правило, с даты ввода объекта сделки в эксплуатацию и действует в течение установленного срока. Нередко в практике лизинговых сделок устанавливается так называемый «беспрерывный период» - срок, в течение которого договор не подлежит расторжению при отсутствии нарушения его условий сторонами договора. В договор лизинга по соглашению сторон могут быть включены и другие условия, предусматривающие в том числе: • сведения о страховании объекта лизинга и рисков сделки; • сведения о залоге по сделке, задатке, гарантиях и других способах обеспечения и исполнения обязательств; • форс-мажорные обстоятельства. Цена договора лизинга устанавливается лизингодателем по согласованию с лизингополучателем при заключении договора лизинга из суммы инвестиционных расходов лизингодателя, связанных с изменением данного договора, и суммы его вознаграждения (дохода) либо совокупности лизинговых платежей и выкупной стоимости, если по условиям договора предусмотрен выкуп объекта лизинга. Контрольные вопросы к теме №2 1. Понятие лизинга и его характеристика. 2. Субъекты лизинговой сделки. 3. Объект лизинга. 4. Виды лизинга: сущность и характеристика. 5. Договор о лизинге: содержание и особенности. 6. Сущность лизингового кредитования в Республике Беларусь. ТЕМА 3. ОПЕРАЦИИ ПО ЗАЛОГУ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ Лекция 3. Операции по залогу объектов недвижимости Основные понятия: залог; виды залога; залогодатель; залогодержатель; договор о залоге; ипотека; виды ипотеки; модели ипотечного кредитования; ряд кредитных рисков; андеррайтинг; процентный риск. Понятие залога. Осуществление сделок по залогу объектов недвижимости Залог – это способ обеспечения исполнения обязательств, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае невыполнения должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Республики Беларусь. Залог возникает на основании договора или законодательного акта. Предметом залога может быть любое имущество (имущественный комплекс, предприятие, здание, сооружение, оборудование, ценные бумаги, денежные средства и другое имущество), не изъятое из гражданского оборота, направление взыскания на которое и залог которого не запрещены законодательством, а также имущественные права, которые, в соответствии с законодательством, могут быть отчуждены, в том числе, право залога. Предмет залога может включать отделимые плоды, приплод животных, доходы, приносимые вещью, только в случаях, пределах и порядке, предусмотренных договором или законодательством. Предметом залога не могут быть права, носящие личный характер, а также иные права, залог которых прямо запрещен законодательством. Договором могут быть предусмотрены залог имущества, которое может поступить в собственность или в полное хозяйственное ведение залогодателя в будущем, а также залог прав, носителем которых залогодатель может стать в будущем. Предметом залога может быть имущество, составляющее общую собственность при условиях согласия всех собственников. Право на отдельную долю в общем имуществе может быть самостоятельным предметом залога. Собственник квартиры, в том числе и в многоквартирном доме, самостоятельно решает вопрос о сдаче ее в залог. Перечень объектов, относительно которых по причине их исторической, культурной или иной ценности либо по усмотрению государственной безопасности применение залога не допускается, определяется Советом Министров Республики Беларусь. Договором или законодательством могут быть предусмотрены следующие виды залога: • залог, при котором предмет залога остается у залогодателя; • ипотека; • залог товаров в обороте; • заклад; • залог прав и ценных бумаг. Допускается комбинированный залог, сочетающий в себе разные виды залога. В качестве залогодателя и залогодержателя могут выступать граждане или юридические лица Республики Беларусь. Юридические лица или граждане других государств, а также лица без гражданства пользуются относительно залога теми же правами и несут те же обязанности, что и юридические лица и граждане Республики Беларусь, если иное не предусмотрено законодательством. При реорганизации юридического лица-залогодателя к правопреемнику переходит одновременно с имуществом его залоговое отягощение. Юридическое лицо, за которым имущество закреплено на праве полного хозяйственного ведения, осуществляет залог предприятия в целом, его структурных единиц и подразделений как имущественных комплексов, а равно отдельных зданий и сооружений только с согласия собственника этого имущества или уполномоченного им органа. Согласие собственника или уполномоченного им органа требуется также в иных случаях, предусмотренных собственником или законодательством. Юридическое лицо, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, не может осуществлять залог этого имущества. Арендатор может передавать в залог свои арендные права с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды. Государственными органами, другими юридическими и физическими лицами могут быть созданы специализированные организации (ломбарды), в функции которых входит выдача займов под залог имущества. В договоре о залоге должны быть указаны наименование, местонахождение (местожительство) сторон, вид залога, существо обеспеченного залогом требования, его размер, сроки исполнения обязательств, состав и стоимость заложенного имущества, а также любые иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон, в договоре о залоге должно быть достигнуто согласие. Договор о залоге должен заключаться в письменной форме, кроме договора о залоге, обеспечивающего бытовой прокат, который может заключаться в устной форме с выдачей залогового жетона. Договор о залоге предприятий и других объектов, подлежащих регистрации, должен регистрироваться по месту регистрации этих объектов после представления заявления, нотариально засвидетельствованной копии договора и документа, подтверждающего уплату государственной пошлины. Орган, в компетенцию которого входит регистрация договора залога, обязан выдавать залогодержателю и залогодателю документ о регистрации, а также выписки из реестра по запросу залогодержателя, залогодателя и других заинтересованных лиц. Договором или законодательными актами на залогодателя может быть возложена обязанность страхования на случай принятия соответствующими государственными органами актов, прекращающих его хозяйственную деятельность или препятствующих ей либо отрицательно влияющих на нее, на случай ликвидации залогодателя, а также в иных случаях. Договором или законодательными актами страхование заложенного имущества, передающегося во владение залогодержателя, может быть возложено на последнего. За счет заложенного имущества залогодержатель вправе компенсировать убытки в полном объеме (прямой ущерб и упущенная выгода), определенном на момент фактического удовлетворения. Ипотека. Особенности ипотеки предприятия Ипотекой признается залог земли и недвижимого имущества (предприятий, зданий, сооружений и других объектов), непосредственно связанного с землей. Залог земельных участков регулируется земельным законодательством. Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть предметом залога только в качества материального обеспечения своевременного возврата банковского кредита. Ипотека предприятия распространяется на все его имущество, включая основные и оборотные фонды, а также другие ценности, отраженные в самостоятельном балансе предприятия, если иное не определено законодательством либо договором. Залогодатель обязан по требованию залогодержателя представлять ему годовой баланс. При невыполнении обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового положения субъекта хозяйствования, предусмотренного договором об ипотеке, включая назначение представителей в руководящие органы, ограничение права распоряжаться произведенной продукцией и другим имуществом. Если указанные меры не дают надлежащих результатов, залогодержатель приобретает право удовлетворить требование из стоимости заложенного имущества. При обращении взыскания на находящееся в ипотеке предприятие оно реализуется на торгах как единый комплекс в порядке, предусмотренном законодательством. Отчуждение предмета ипотеки залогодателем допускается только с согласия залогодержателя. Сущность и основные принципы ипотечного кредитования Существующий разрыв между ценой недвижимости и доходом ее пользователя является препятствием, которое невозможно преодолеть в рамках рынка недвижимости. Его преодоление возможно лишь за счет создания механизма привлечения финансовых ресурсов на рынок недвижимости извне – с финансового рынка. Таким механизмом и является система ипотечного кредитования. Для рынка недвижимости ипотечное кредитование является механизмом, призванным разрешить одно из важнейших противоречий сферы недвижимости – противоречие между высокой стоимостью (ценой) объектов недвижимого имущества и уровнем текущих доходов потенциальных приобретателей недвижимости. Для приобретателя недвижимости ипотечное кредитование – способ разрешения противоречия между потребностью в жилье и уровнем дохода. Для профессиональных участников рынка недвижимости (брокеров, девелоперов) ипотечное кредитование – механизм расширения спроса на рынке недвижимости. С помощью ипотечного кредитования получает доступ на рынок недвижимости основная часть потенциальных приобретателей недвижимости. В свою очередь для финансового рынка ипотечное кредитование – способ разрешения вечного противоречия между доходом и риском. Включение в состав финансового портфеля ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью, позволяет инвестору сбалансировать свой портфель, уменьшить риски, характерные для корпоративные ценных бумаг. В основе развития ипотечного кредитования лежат следующие основные идеи: • создать механизм, позволяющий трансформировать будущие доходы приобретателей недвижимости в их текущую платежеспособность; • расширить ресурсную базу для финансирования развития и приобретения недвижимости; • обеспечить надежность возврата и получения дохода инвесторам, средства которых вовлекаются в процесс ипотечного кредитования. Для применения этих идей на практике необходимо решение следующих проблем: • создание гарантий для кредитных учреждений и инвесторов по возвратности кредита и уплате процентов; • создание механизмов, позволяющих этим учреждениям привлекать широкие массы инвесторов; • создание механизма, позволяющего заемщикам воспользоваться ипотечным кредитованием. В зависимости от того, как решаются эти проблемы, можно выделить разновидности модели ипотечного кредитования (модели ипотеки), отличающиеся по следующим параметрам: • характеру связи с финансовым рынком; • источникам и масштабам привлечения финансовых ресурсов; • наличию предварительных условий для получения кредита. В зависимости от того, каким образом разрешаются эти вопросы, могут быть выделены следующие модели ипотеки: • открытая (англо-американская) модель ипотеки, включенная в систему финансового рынка страны в целом; • закрытая (германская) модель, предполагающая относительную автономность ипотечного кредитования от финансового рынка, где предоставлению ипотечного кредита предшествует этап накопления. Открытая модель ипотечного кредитования предполагает, что средства, используемые для выдачи ипотечных кредитов, привлекаются с финансового рынка, что предполагает вступление в конкурентную борьбу за инвестиционные ресурсы. Закрытая модель основана на том, что источниками кредитных ресурсов являются накопления лиц, выступающих и в качестве заемщиков. Закрытая и открытая модели ипотеки отличаются и по второму критерию – характеру условий, которые выдвигаются перед потенциальным заемщиком при решении вопроса о выдаче ипотечного кредита. В закрытой модели этими условиями являются участие потенциального заемщика в предварительном (накопительном) этапе и аккумулирование определенной суммы для получения ипотечного кредита. Наиболее яркий пример модели ипотеки – немецкая «система стройсбережений». Ее основные признаки: • получение кредита предшествует этап накопления средств в специализированных учреждениях («строительные кассы») – примерно 40% от стоимости будущего жилья. На этапе накопления на вложенные средства начисляется процент более низкий, чем по обычным депозитам; • после завершения этапа накопления (срок от 2 до 10 лет) появляется возможность: ◦ получения государственной дотации в размере примерно 10% от стоимости жилья; ◦ получения кредита для оплаты недостающей части стоимости жилья под пониженный процент по сравнению с рыночными ставками. В свою очередь, открытая модель тоже может быть разделена на две разновидности: ▪ усеченная (английская) модель, при которой источники ресурсов формируются на уровне ипотечного банка, который привлекает средства для него с помощью обычных механизмов – средств, находящихся на его счетах, межбанковских кредитов и пр. При этой системе существует лишь первичный рынок закладных; ▪ расширенная (американская) модель, при которой первичный рынок закладных дополняется вторичным, на котором обращаются производные ценные бумаги, выпускаемые ипотечными посредниками, скупающими у ипотечных банков первые закладные. Технология ипотечного кредитования в США предусматривает наличие двух документов: • долгового обязательства (в нем фиксируются вопросы, относящиеся к задолженности: размер кредита, порядок платежей, ставка); • договора об ипотеке (в нем излагаются условия залога недвижимости, права и обязанности сторон), в котором обязательно содержится указание на основное обязательство. Вес процесс ипотечного кредитования в американской модели может быть разбит на три основные стадии: инициирование, посредничество, инвестирование. Инициирование - процедура выдачи первичного ипотечного кредита, включающая в себя проверку как самой собственности, передаваемой в залог, так и заемщика, его способности выполнить обязательства по кредитному договору. Посредничество – процесс приобретения ипотечными посредниками индивидуальных ипотечных ссуд у ипотечных, сберегательных и коммерческих банков и трансформация их в ценные бумаги, предлагаемые к продаже инвесторам на вторичном рынке закладных. Инвестирование – процесс приобретения и накапливания физическими и юридическими лицами ценных бумаг, выпускаемых посредниками, для получения дохода по ним. Типы и виды ипотечных кредитов Все ипотечные кредиты в зависимости от того, каким образом погашается основной долг, и выплачиваются проценты, базируются на двух базовых типах: • ипотечные кредиты с первоочередной выплатой процентов и одноразовым погашением основной суммы кредита; • ипотечные кредиты с постепенным погашением долга за счет периодических выплат («самопогашающаяся ссуда»). На основе этих двух основных типов может существовать довольно много конкретных разновидностей ипотечных кредитов: • с равномерными выплатами – заемщик выплачивает периодически равную сумму в течение всего срока кредита, при этом одна часть, постепенно уменьшающаяся, направляется на выплату процентов, другая – постепенно увеличивающаяся, засчитывается как возврат основной суммы кредита; • с линейным погашением кредита – заемщик погашает основную сумму равными частями, а выплаты по процентам постепенно снижаются со снижением суммы основного долга; • с возрастающей суммой выплат в счет погашения основной суммы кредита – выплаты увеличиваются во времени т.е. фактически суммы, невыплаченные в первые годы, присоединяются к последующим платежам; • с периодически возобновляемой суммой кредита (ролл-оверная (перекатывающаяся) ипотека) – займы с первоочередной выплатой процентов (или с частичным погашением основной суммы долга), возобновляемые на оставшуюся сумму по истечении определенного срока. Все эти разновидности позволяют учесть особенности конкретного заемщика, уровень и потенциальную динамику его доходов, выбрать тот вариант разрешения противоречия между доходами заемщиков и ценой недвижимости, который более применим для данного случая. Проблема управления рисками является одной из важнейших проблем при реализации программ ипотечного кредитования. Если она не будет разрешена, то ипотечное кредитование утратит свои преимущества перед другими вариантами инвестирования на рынке капиталов. Основными способами управления кредитными рисками являются использование процедур андеррайтинга и обязательность первоначального платежа как условия получения кредита. Андеррайтинг – сбор, проверка и обработка данных о финансовом положении заемщика и предоставляемой в залог недвижимости и принятие на этой основе решения о выдаче кредита или отказе от выдачи. Андеррайтинг состоит из двух составляющих: • оценки способности заемщика погашать кредит и проценты исходя из его дохода; • оценки передаваемой в залог недвижимости. Оценка платежеспособности заемщика осуществляется на основе изучения доходов заемщика. В результате этой оценки рассчитываются два показателя, имеющих определяющее значение для принятия решения о выдаче кредита: • коэффициент нагрузки платы за жилье – отношение месячных выплат, необходимых для погашения кредита и процентов к величине месячного дохода. (В практике ипотечного кредитования в США предельной величиной коэффициента считается уровень в 28%); • коэффициент общей долгосрочной нагрузки – отношение всех выплат по долгосрочным кредитам (включая выплаты по ипотечным кредитам) к месячному доходу. (Предельный норматив в США –36%). Оценка передаваемой в залог недвижимости осуществляется с использованием одного из методов оценки недвижимости. При этом оценка недвижимости является фактором, который определяет размер выдаваемого кредита на основании показателя, который носит название коэффициента займа – отношение суммы займа к стоимости недвижимости. Коэффициент займа – отношение суммы кредита к стоимости принимаемой в залог недвижимости. Традиционно в зависимости от типа недвижимости коэффициент займа определяется в диапазоне 0,7-0,9. Из сказанного следует, что часть суммы, необходимой для приобретения недвижимости, заемщик должен уплатить из собственных средств. Первоначальный платеж (20-30% от стоимости приобретаемого объекта) является составной частью управления кредитным риском. Помимо кредитного риска кредиторы должны иметь возможность предупреждения процентного риска. Процентный риск – риск возникновения отрицательной разницы между уровнем процентов, выплачиваемых заемщиками по выданным ипотечным кредитам, и уровнем процентов, которые уплачивают ипотечные банки или ипотечные посредники инвесторам. Причиной возникновения отрицательной разницы, прежде всего, является инфляция, учет которой и становится главным направлением борьбы с процентным риском. До 70-х годов, в условиях относительно низких и стабильных темпов инфляции, основным способом борьбы с процентным риском было простое включение инфляционной составляющей в фиксированную на весь период кредита процентную ставку. Если реальная процентная ставка составляет 4%, а уровень инфляции – 5%, то фиксированная ставка устанавливается на уровне 9% на весь период выдачи кредита. С 80-х годов, в связи с высокими темпами инфляции и сложностью в их предсказании происходит переход от ипотечных кредитов с фиксированной ставкой к кредитам в двух разновидностях: • ипотечные кредиты с плавающей ставкой; • ипотечные кредиты «с участием». И та, и другая разновидность направлены на то, чтобы минимизировать возможные потери от инфляции. Ипотечные кредиты с плавающей ставкой разрешают эту проблему через привязку уровня процентов по ипотечным кредитам к определенному индексу, в качестве которого может выступать динамика процентов по государственным ценным бумагам (одногодичным или трехгодичным казначейским векселям в США) или по международным займам. Например, доходность по государственным ценным бумагам составляет 5%, банковская маржа – 2,5% (как правило). Следовательно, ставка по ипотечному кредиту будет составлять 7,5%. Возможно также, что будет установлен определенный базовый уровень, к которому приплюсовываются индекс и маржа. Индексация происходит в основном с периодичностью в один год, хотя могут быть и иные варианты. На основе ипотек с фиксированной ставкой и плавающей ставкой процента возможны их комбинации, так называемые «гибридные» ипотеки, при которых на первые три, пять, семь лет устанавливается фиксированная ставка, а затем осуществляется переход к плавающей ставке с ежегодной индексаций. Ипотечные кредиты «с участием» разрешают проблемы инфляции несколько иным образом – через присвоение кредитором части дохода, вызываемого инфляцией. Различают два вида «участвующих» ипотек: • ипотека, в которой кредитор участвует в части превышения продажной цены над покупной ценой; • ипотека, при которой кредитор участвует в части операционного дохода. Ипотека, в которой кредитор получает часть превышения продажной цены над ценой приобретения: по условиям данного ипотечного кредита заемщик получает кредит по ставке ниже рыночной; в компенсацию же кредитор получает право на часть дохода от превышения цены продажи объекта над ценой приобретения. Ставка процента и доля участия кредитора оговариваются в специальном соглашении. Доля кредитора в превышении принимает форму «условного» процента, т.е. реализуется на некотором заранее оговоренном этапе жизни проекта, при продаже объекта либо при рефинансировании. Обычно максимальный срок подобного соглашения – 10 лет, хотя проценты могут выплачиваться исходя и из 40-летнего кредита. По истечении 10 лет объект рефинансируется, более того, кредитор, как правило, принимает на себя обязательство рефинансировать проект. Схема является выгодной для кредитора, потому что представляет собой некоторую страховку против непредвиденной инфляции. Главная привлекательная черта для заемщика – это снижение процентной ставки, которая представляет собой в данном случае функцию от доли кредитора в увеличении стоимости объекта и ожиданий в отношении вероятности подобного увеличения стоимости. Ипотека, при которой кредитор получает право на часть операционного дохода, используется, как правило, в случаях финансирования доходной недвижимости. Для заемщика эта схема выгодна тем, что снижает ставку процента по кредиту, залог с фиксированной ставкой процента. Контрольные вопросы к теме №3 1. Сущность ипотеки. 2. Виды ипотечного кредитования: преимущества и недостатки. 3. Сущность кредитного и процентного риска при ипотечном кредитовании. 4. Сущность андеррайтинга. 5. Преимущества ипотечного кредита с плавающими ставками и «с участием». ТЕМА 4. ПРИНЦИПЫ И АЛГОРИТМЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ Лекция 4. Основные принципы и алгоритмы оценки объектов недвижимости Основные понятия: оценка недвижимости; принципы оценки недвижимости; принципы, основанные на представлениях пользователя – полезности, замещения, ожидания; принципы, связанные с объектом недвижимости – остаточной продуктивности земли, предельной продуктивности (вклада), возрастающего и уменьшающегося дохода, сбалансированности, экономического размера, экономического разделения; принципы, связанные с рыночной средой – зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения; синтезирующий принцип. Принципы и процесс оценки объектов недвижимости Для того чтобы эффективно управлять и распоряжаться объектами недвижимости, необходимо располагать достоверной информацией о ее стоимости. Это в равной степени касается имущества как государственных и негосударственных организаций, так и физических лиц. Правильное определение и отражение стоимости объектов недвижимости на счетах бухгалтерского учета создает условия для формирования средств на обновление основных фондов, является исходной информацией, используемой при налогообложении, страховании, передаче имущества в залог, а также при его оценке в целях разгосударствления и приватизации и т.п. В настоящее время в Беларуси возник и развивается рынок жилья. В этой связи оценка и переоценка жилых домов, квартир и хозяйственных строений, определение их рыночной стоимости также является важной задачей финансового менеджмента. В соответствии с международной практикой менеджмента операций с недвижимостью следует иметь в виду, что в зависимости от конкретных целей, используют те или иные особенности объекта недвижимости принципы и оценочные процедуры. Так, в практике американских оценщиков принято различать следующие виды стоимостных оценок: заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость, инвестиционная стоимость и другие. Однако, в общем, стоимость недвижимости может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании. Стоимость недвижимости в обмене представляет собой цену, которая будет преобладать на открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, установленного спросом и предложением. Стоимостная недвижимость в пользовании представляет собой инвестиционную стоимость, определяемую потребностями и характеристиками для конкретного инвестора. Оценочная деятельность предполагает соблюдение следующих основных принципов, которые представлены на рис.1 (табл.2) в виде четырех групп. Ι. Принципы, основанные на представлениях пользователя ΙΙ. Принципы, связанные с землей, зданиями, сооружениями ΙΙΙ. Принципы, связанные с рыночной средой ΙV. Принцип наилучшего и эффективного использования - полезность - остаточная продуктивность - зависимость - замещение - вклад (предельная продуктивность) - соответствие - альтернативных издержек - возрастающие и уменьшающие доходы - регрессии и прогрессии - сбалансированность - предложение и спрос - экономическая величина (размер) - конкуренция - экономическое разделение - изменение Таблица 2 Рис.1. Основные принципы оценки объектов недвижимости Ι группа. Принципы, основанные на представлениях пользователя Полезность характеризует отношение потенциального пользователя к недвижимости с точки зрения ее полезности, что составляет основу ее стоимости. Таким образом, полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте, в течение данного периода времени. Замещение характеризует отношение потенциального пользователя с точки зрения минимальной стоимости другого объекта недвижимости такой же полезности, что определяет максимальную оценку данного объекта недвижимости. Альтернативные издержки представляют собой потенциальные потери при инвестировании средств пользователя в данный объект и отказе от альтернативных вариантов вложений. Ожидание непосредственно связано с полезностью объекта недвижимости и характеризует текущую стоимость доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от его владения (делается методом дисконтирования). ΙΙ группа. Принципы, связанны с землей, зданиями и сооружениями Остаточная продуктивность – имеет отношение к определению стоимости земли, измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того как собственнику оплаченных затрат на труд, капитал и предпринимательство. Таким образом, земля имеет какую-либо ценность только тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства. Вклад (предельная продуктивность) представляет собой сумму прироста потери стоимости объекта (или чистый доход) вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора, например, новая покраска дома. Возрастающие и уменьшающиеся доходы характеризует рост доходов нарастающим темпом по мере добавления ресурсов вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже с замедляющимися темпами. Это продолжается до тех пор, пока прирост стоимости не стоит меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы. Примером может служить интенсивность застройки земельного участка. Сбалансированность (пропорциональность) – любому типу землепользования должны соответствовать оптимальное количество факторов производства, в сочетании которых достигается максимальная стоимость земли. Экономическая величина (размер) – представляет собой то количество земли, которое необходимо для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном регионе. Экономическое разделение (теория пакета прав на собственность, США) определяет требование к разделению и соединению имущественных прав, чтобы увеличить общую стоимость объекта (имеет место, если юридически возможно разделение на два и более имущественных интереса). ΙΙΙ группа. Принципы, связанные с рыночной средой Зависимость (экономическое местоположение недвижимости) - характеризует зависимость параметров участка принятому в данном районе типу землепользования, а также его близости к экономической среде. Связь измеряется затратами на доступ от оцениваемого объекта к обслуживающим его объектам для достижения цели. Может измеряться расстоянием, временем, денежными затратами и т.п. Соответствие – необходимость соответствия объекта рыночным стандартам, например, в какой степени архитектурный стиль, уровни услуг и удобств, предполагаемых застройкой земли отвечают потребностями и ожиданиям рынка. Регрессии и прогрессии отражают степень перегруженности застройкой участка с учетом условий данного рынка (как правило, продажная цена ниже затрат на строительство). Предложение и спрос – необходимо наличие количества объектов недвижимости, доступных на рынке по определенным ценам. Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена отражает стоимость (затраты) производства. Если рыночные цены выше стоимости производства, в строй будут вводиться все новые объекты до тех пор, пока не наступит равновесие. Конкуренция возникает на рынке, когда прибыли превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, что приводит к снижению среднего уровня чистых доходов. Изменение – учитывается, поскольку события и условия рынка (процент, ставки, объем денежной массы, объекты износа) постепенно меняются, оценку следует производить на конкретную дату. ΙV группа. Принцип наилучшего и эффективного использования Представляет синтез всех трех групп принципов, рассмотренных выше. Содержанием этого принципа является определение варианта использования, выбранный среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, который физически возможен, достаточно обоснован и финансово осуществим, а также приводит к наивысшей стоимости объекта. Порядок оценки объектов недвижимости Процесс оценки объекта недвижимости может быть условно разделен на шесть этапов, предполагающих осуществление ряда определенных действий. • Этап 1. Определение задачи • уточнение цели оценки – для приобретения объекта, продажи, залога, создания нового предприятия и т.п., для чего необходимо: • определение вида стоимости; • уточнение содержания поставленной задачи (используются принципы полезности, замещения и ожидание); • идентификация объекта собственности и связанных с ним юридических прав (используются принципы сбалансированности, экономической величины и экономического разделения); • выбор эффективной даты оценки. • Этап 2. Составление плана оценки • идентификация соответствующего рынка и сегмента рынка с выявлением аналогичных (замещающих) объектов, возможных покупателей или пользователей; • выбор метода оценки (затратный, сравнения продаж, капитализации дохода, балансовый); • составление графика работ и сметы (оцениваются ожидаемые затраты денежных средств и времени на сбор и проверку информации; включаются гонорары различных специалистов и экспертов, привлекаемых со стороны и т.п.); • подготовка договора об оценке объекта недвижимости (с уточнением суммы гонорара – единая сумма или почасовая основа, полагаем, что процент от итоговой величины оценочной стоимости может привести к конфликту интересов, ответственности как оценщика, так и клиента и т.п.) и подписание договора. • Этап 3. Сбор и проверка информации • установление важности и полезности собранных данных, способности их адекватно отразить набор рыночных условий, что и условия, влияющие на объект; • проверка данных, осмотр объекта, подтверждение информации о продажах сопоставимых объектов осведомленными о них сторонами; • выявление возможных искажений или отклонений; • подтверждение обоснованности собранной информации, исходя из опыта и знаний оценщика. • Этап 4. Применение уместных подходов (методов) к оценке объекта: рыночных (затратный, сравнения продаж, капитализации дохода) и балансового метода ◦ в основе метода сравнения продаж лежит принцип замещения; для сравнения выбираются, конкурирующие с оцениваемой собственностью, объекты, для сопоставимости данных проводится их корректировка с использованием принципа вклада; ◦ затратный метод основан также на принципе замещения, другие используемые принципы: наилучшего и наиболее эффективного использования, вклада, сбалансированности, экономической величины. Состоит из следующих этапов: • оценка земли осуществляется отдельно от зданий и сооружений. При оценке земли применяется принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Для определения максимальной остаточной стоимости земли, рассматриваются альтернативные гипотетические варианты застройки; • оценка зданий и сооружений основана на величине затрат на их воспроизводство как для новых, например, определение затрат на 1 кв. м.; • оценка накопленного износа, который представляет собой суммарное уменьшение полезности объекта. Это, как правило, происходит из-за физического износа, функционального и экономического устаревания; • доходный метод (капитализации дохода) основан на определении текущей стоимости будущих выгод, которые принесут использование и возможная дальнейшая продажа объекта недвижимости. При этом методе используется оценочный принцип ожидания. ◦ Этап 5. Согласование Представляет процесс анализа результатов оценки по различным методам выявления допустимого диапазона искомой величины стоимости объекта недвижимости и принятия окончательного решения. ◦ Этап 6. Отчет о результате оценки Надлежащим исполнением задания на оценку объекта недвижимости является своевременное представление заказчику письменного отчета об оценке. Отчет об оценке составляется в отношении каждого объекта оценки. В отчете об оценке должны быть указаны: • дата составления отчета; • основание для оценки; • точное описание объекта оценки, в том числе точное описание его местоположения; • вид стоимости (стоимостей) объекта оценки; • цель оценки; • дата оценки; • наименования применяемых методик оценки, обоснование их использования, указание авторов (разработчиков) методик оценки; • перечень использованных данных с указанием источников их получения; • принятие допущения и корректировки, а также их обоснование; • описание процедуры расчета стоимости объекта оценки; • стоимость объекта оценки, рассчитанная оценщиком; • ограничения и определены применения полученного результата; • юридический адрес оценщика; • фамилия, имя, отчество эксперта оценщика; • иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов в соответствии с заданием на оценку. Законодательством Республики Беларусь могут быть предусмотрены специальные формы отчетов об оценке. Отчет должен быть собственноручно подписан экспертом-оценщиком. Кроме того, отчет об оценке может быть подписан дополнительно другими лицами, участвующими в его составлении. Лекция 5. Рыночные методы определения стоимости объектов недвижимости Основные понятия: методы оценки; затратный метод; метод сравнения продаж; метод капитализации дохода; износ; физический износ; функциональный износ; внешний износ. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости методом сравнения продаж Основными принципами, применяемыми в методе сравнения продаж, являются: • замещение – рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатить покупатель за недвижимость подобной полезности. Если такая недвижимость на рынке отсутствует, метод сравнения продаж не применим; • зависимость – качество месторасположения зависит от соответствия параметров участка принятому в данном месте типу землепользования и от его близости к экономическим центрам; • баланс – необходимо соблюдение определенного соотношения между стоимостью земли и стоимостью сооружения. При анализе сравнимых объектов необходимо учитывать это соотношение и делать корректировку на его нарушение; • предложение и спрос – при анализе рынка следует учитывать как предложение, так и спрос. Спрос формируется наличием потенциальных пользователей, а предложение определяется наличием строящихся, реконструируемых, готовых к эксплуатации, но пока свободных сооружений. Метод сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий: 1. Исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности; 2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице; 3. Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых; 4. Приведение ряда показателей стоимости сравниваемых объектов к одному или диапазону значений рыночной стоимости исследуемого объекта. При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. Для корректировок рекомендуются следующие элементы сравнения: • права собственности; • условия финансирования (ипотека, срок кредита, ставка); • условия продажи (обычные, закладные и т.п.); • состояние рынка (налогообложение, инфляция и др.); • физическая характеристика объекта (размеры, износ, внешний вид, качество материалов и др.); • экономическая характеристика объекта (текущие расходы, условия и сроки аренды, доход и др.); • местоположение; • возможное использование объекта после продажи; • недействительные компоненты, не связанные с объектом недвижимости (мебель, оборудование, посуда и др.). Далее применяются стоимостные корректировки или корректировки в процентах к цене продаж каждой сравнимой недвижимости. Результаты корректировок обычно представляют в виде таблицы (см. табл.3, 4). Метод сравнения продаж применим только для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи. Как правило, эти объекты не являются источником производства дохода (дачные домики, коттеджи, квартиры, небольшие коммерческие объекты). Существенным ограничительным фактором метода сравнения продаж является достоверность информации, так как любое отличие условий продажи сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Пример. Необходимо оценить стоимость магазина при условии, что на том же рынке недвижимости были проданы 2 сопоставимых магазина. Имеется следующая информация. Таблица 3 № пп Элементы сравнения Обесцениваемый объект Сопоставимый объект А Сопоставимый объект В 1. Цена (без мебели и оборудования), тыс.долларов ? 90 140 2. Права собственности полное владение полное владение полное владение 3. Условия финансирования рыночные рыночные рыночные 4. Условия продажи рыночные рыночные рыночные 5. Состояние рынка (время) 6 мес. 9 мес. 12 мес. 6. Уровень инфляции (%) - 20 20 7. Местоположение * * * 8. Физическая характеристика: площадь, кв.м. 600 300 500 качество материала * * * 9. Экономическая характеристика: уровень рентабельности - 6 8 10. Стоимость мебели и оборудования, тыс. долларов 80 - - В таблице 4 проведем необходимые корректировки. Таблица 4 №№ пп Скорректированные показатели Оцениваемый объект А В 1. По состоянию рынка 2. По площади ( ( 3. По уровню рентабельности 6 – 6 =0 8 – 6 = 2% 4. Скорректированная цена, тыс. долларов 5. Принятая скорректированная цена, тыс. долларов 175,5 6. Рыночная стоимость магазина с учетом мебели и оборудования 175,5 + 80 = 255,5 С учетом проведенных корректировок, рыночная стоимость магазина с мебелью и оборудованием составляет 255,5 тыс. долларов. Определение рыночной стоимости недвижимости методом затрат Основным принципом, применяемым в методе затрат, является замещение, когда рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит покупатель за недвижимость равнозначного качества, причем, информируемый покупатель не станет платить за существующее здание столько же, сколько за новое, имеющее аналогичную полезность и построенное по современным стандартам. Стоимость недвижимости методом затрат получается путем оценки стоимости воспроизводства (текущие издержки строительства подобного объекта) за вычетом износа. Затем стоимость земли прибавляется к стоимости зданий и сооружений за вычетом износа. Износ может быть физическим, функциональным (несоответствие современным стандартам) или обусловленным внешними воздействиями (близость промышленного района и др.). Областью применения метода затрат является: • подоходное налогообложение – облагаемый доход уменьшается на сумму износа зданий и сооружений; • страхование – при оценке стоимости в целях страхования риска сумму страхового возмещения определяется исходя из затрат; • обновление – стоит ли обновлять собственность или менять профиль ее использования основывается на сравнении затрат с требуемым доходом; • технико-экономический анализ для нового строительства; • определение варианта наилучшего использования земли; • здания институционального и специального назначения. Ограниченность затратного метода определяется тем, что он может дать неправильную оценку стоимости не только из-за невозможности полного воспроизводства объекта недвижимости, но и учесть наилучшее использование участка земли. Таким образом, основными недостатками затратного метода при оценке уже существующих зданий и сооружений являются: • невозможность воспроизведения нового, уже изношенного сооружения; • маловероятность воспроизводства устаревшего сооружения; • невозможность отделения зданий и сооружений от земли. Пример. Определить стоимость предприятия методом затрат при следующих данных: Площадь участка земли - 2000 м2 Цена земли - 35 руб/м2 Сметная стоимость строительства - 100 млн.руб. Износ сооружения - 5% Стоимость вспомогательных сооружений - 20 млн.руб. Норма прибыли на вложенный капитал - 30% Метод затрат предполагает вначале оценку стоимости воспроизводства объекта недвижимости за вычетом износа. Затем прибавляется стоимость земли. Тогда: • стоимость главного сооружения – 100 млн. руб.; • косвенные издержки, определяемые аналитическим путем, составят 20% стоимости главного сооружения 20 * 100 : 100 = 20 (млн. руб.); • стоимость земельного участка 35 * 2000 = 70 тыс. руб.; • прибыль на вложенный капитал (100 + 20 + 70) * 30 : 100 = 57 (млн. руб.); • износ главного сооружения 100 * 5 : 100 = 5 (млн. руб.); • стоимость главного сооружения с учетом износа 100 + 20 + 57 - 5=172 (млн. руб.); • стоимость вспомогательных зданий и сооружений с учетом износа 20 – (20 * 5 : 100) = 19 (млн. руб.); • стоимость предприятия 172 + 70 + 19 = 261 млн. руб. Метод капитализации дохода и его использование Основным принципом, применяемым в методе капитализации дохода, является принцип ожидания, когда рыночная стоимость объекта недвижимости определяется как существующая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые в будущем доходы. Таким образом, метод капитализации доходов (доходный метод) основан на ожидаемой будущей выручке, расходах и доходе, которые будут получены в случае продажи (сдачи в аренду) недвижимости третьей стороне. Финансовые выгоды состоят из потока периодически получаемого дохода на протяжении ожидаемого срока владения объектом недвижимости и выручки от его продажи (или передачи) права собственности. Для расчета будущей выручки от продажи объекта недвижимости используют цену перепродажи объекта в целом, т.е. перепродажи земли, степень износа зданий и сооружений, издержки на совершение сделки, т.е. результат включает стоимость зданий, сооружений и земли. При оценке стоимости собственных затрат покупателя за объект недвижимости из цены продажи всего объекта вычитают остаток долга по ипотечному кредиту. Метод капитализации дохода использует процедуру приведения будущих доходов к их текущей стоимости с использованием коэффициента дисконтирования и ставки дисконта по формуле: , где: P - величина капитала в текущий момент времени (руб.); F - величина капитала, ожидаемая к концу t - го года (руб.); r - ставка дисконта (норма доходности или процентная ставка) t - года - коэффициент дисконтирования (приведения к текущему моменту) Метод капитализации дохода, единственный метод, который учитывает будущие ожидания относительно цен, затрат, инвестиций и т.д., и требует широкого изучения рынка. Анализ должен проводиться на фоне связи спроса и предложения, тенденциях в рыночных ожиданиях. К ограничениям следует отнести трудности при выработке прогноза, степень риска, присущую объектам недвижимости. Кроме того, уровень дохода меняется вместе с изменениями на рынке денег и изменениями доходов, предлагаемых как альтернативные возможности инвестирования. Пример. Фирма, специализирующаяся на торговле недвижимостью, рассчитывает через год получить доход в 50 тыс. руб. при вложении капитала в землю при норме доходности 10% и доход в 150 тыс. руб. при вложении капитала в здание при норме доходности 50%. Чему равна сегодняшняя цена объекта недвижимости, находящегося на указанном участке земли, которая позволит получить предполагаемый доход? P = Fзем.*+Fздан.*=50*0,9+150*0,66=145,45 (тыс. руб.) Контрольные вопросы к теме №4 1. Укажите основные принципы оценки объектов недвижимости. 2. Укажите три вида износа недвижимости. 3. Когда используется метод капитализации дохода? В чем его преимущество и недостатки? 4. Когда используется метод затрат? В чем его преимущество и недостатки? 5. Когда используется метод сравнения продаж? В чем его преимущество и недостатки? ТЕМА 5. ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ СДЕЛОК ПО РАСПОРЯЖЕНИЮ ГОСДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ Лекция 6. Особенности оценки государственного имущества, передаваемого в аренду, вносимого в виде неденежных вкладов в уставный фонд, а также при его отчуждении Основные понятия: состав оцениваемого имущества; внеоборотные активы; оборотные активы; собственный капитал; орган приватизации; амортизация; бухгалтерский баланс. Оценка предприятия государственной собственности Положением об оценке государственного имущества (далее – Положением) установлен порядок оценки в случаях: 1. Выкупа арендуемого государственного имущества. 2. Определения начальной цены предприятия (в целом как имущественного комплекса либо его части) для продажи на аукционе или по конкурсу. 3. Определения стоимости предприятия (в целом как имущественного комплекса либо его части) при его залоге (ипотеке); 4. Определения стоимости предприятия и другого имущественного комплекса при передаче в доверительное управление. 5. Определения стоимости предприятия (в целом как имущественного комплекса либо его части) при его передаче в аренду. 6. Передачи имущества в аренду. 7. Возврата имущества арендодателю. 8. Передачи отдельных объектов, относящихся к недвижимому имуществу, в доверительное управление. 9. Передачи имущества в пределах республиканской собственности, из республиканской собственности в собственность административно-территориальной единицы, из собственности административно-территориальной единицы в республиканскую собственность. 10. Передачи имущества в пользование. 11. Определения начальной цены имущества для продажи на аукционе или по конкурсу. 12. Отчуждения (продажи) имущества конкретному покупателю. 13. Внесения имущества в виде неденежного вклада в уставный фонд юридического лица. 14. Передачи имущества в залог. Оценка предприятия государственной собственности осуществляется по балансовой стоимости на дату оценки с учетом изменений в составе имущества и износа. При определении стоимости предприятия как имущественного комплекса подлежат оценке его активы и пассивы в соответствии с формой бухгалтерского баланса, утвержденного Министерством финансов Республики Беларусь на текущий период, в котором производится оценка, в том числе внеоборотные и оборотные активы (активы), собственный капитал, долгосрочные и краткосрочные обязательства (пассивы). Внеоборотные активы включают: • основные средства; • нематериальные активы; • незавершенные капитальные вложения; • долгосрочные финансовые вложения (инвестиции в дочерние общества; инвестиции в хозяйственные товарищества и общества; инвестиции в другие организации; займы, предоставленные организациям на срок более 12 месяцев); • прочие внеоборотные активы. Оборотные активы включают: • запасы; • налоги по приобретенным ценностям; • дебиторскую задолженность (платежи по которой ожидаются более чем через 12 месяцев после отчетной даты); • дебиторскую задолженность (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты); • краткосрочные финансовые вложения (инвестиции в хозяйственные товарищества и общества, собственные акции, выкупленные у акционеров, прочие краткосрочные финансовые вложения); • денежные средства (касса, расчетные счета, валютные счета, прочие денежные средства); • прочие оборотные активы. Собственный капитал включает: • уставный фонд (капитал); • резервный фонд; фонд накопления; • прочие фонды специального назначения; • целевые финансирование и поступления; • нераспределенную прибыль (убытки) прошлых лет; • нераспределенную прибыль (убытки) отчетного года. Долгосрочные обязательства включают: • заемные средства; • прочие долгосрочные обязательства. Краткосрочные обязательства включают: • заемные средства; • кредиторскую задолженность; • расчеты по дивидендам; • доходы будущих периодов; • фонды потребления; • резервы предстоящих расходов и платежей; • прочие краткосрочные обязательства. В состав оцениваемого имущества включаются также не отраженные по каким-либо причинам в бухгалтерском учете объекты; объекты, временно находящиеся в капитальном ремонте и модернизации, на консервации, в запасе или резерве; объекты, переданные по договору залога, аренды или пользования; не оконченные строительством и не введенные в эксплуатацию объекты строительства; средства, вложенные предприятием в акции (доли, паи) других юридических лиц, в том числе за рубежом; финансовые вложения, денежные средства на счетах банков, в том числе за рубежом; имущество, переданное по договору лизинга. Состав имущества предприятия определяется исходя из результатов инвентаризации. Основные средства, незавершенные капитальные вложения оцениваются по балансовой стоимости, отраженной в бухгалтерском балансе по состоянию на 1 января текущего года с учетом данных последней переоценки. Объекты, которые в период с 1 января 1991 г. по 1 января 1995 г. находились в стадии незавершенного строительства и были сданы в эксплуатацию в указанный период, подлежат переоценке методом прямого пересчета в цены, складывающиеся на 1 января текущего года, в соответствии с установленным порядком переоценки основных средств организаций. В случае выкупа арендуемого государственного имущества стоимость полностью с амортизированных основных средств (за исключением зданий) определяется в размере 10 процентов от первоначальной стоимости с учетом проведенных переоценок, но не ниже ликвидационной. При определении стоимости зданий, если их износ по данным бухгалтерского учета превышает 50 процентов, по договоренности с Агентством по государственной регистрации и земельному кадастру (далее - Агентство) проводится обследование зданий на предмет определения их фактического физического износа (в процентах), и в расчет принимаются данные Агентством. Стоимость зданий и объектов незавершенного строительства может быть увеличена с учетом территориального коэффициента, утвержденного местным исполнительным и распорядительным органом. Другие виды активов и пассивов устанавливаются в соответствии с Положением. Особенности оценки арендуемого государственного имущества при его выкупе При выкупе арендуемого государственного имущества, сданного в аренду в соответствии с нормами Закона Республики Беларусь и Гражданского кодекса, оценка осуществляется по балансовой стоимости на 1 января текущего года исходя из результатов инвентаризации и оценки его активов и пассивов. До начала работ по оценке имущества арендатор совместно с арендодателем осуществляют сверку перечня и стоимости имущества, переданного по договору аренды. Все произошедшие изменения оформляются в виде дополнений к договору аренды в случаях: • переоценки основных средств, незавершенных капитальных вложений; • перевода основных средств в малоценные и быстроизнашивающиеся предметы; • продажи основных средств с разрешения арендодателя и приобретения новых за счет средств, полученных от продажи, и амортизационных отчислений; • перевода основных средств, если это предусмотрено договором аренды, в собственность арендатора; • списания основных средств в установленном порядке; • дооценки оборотных средств по решению Правительства Республики Беларусь. Стоимость арендуемого государственного имущества определяется по бухгалтерскому балансу на дату, с которой предприятие приобрело статус арендного. В случае, когда средства, эквивалентные сумме начисленной амортизации, оставались в распоряжении арендатора и в договор аренды были внесены изменения (дополнения) определение стоимости основных средств, переданных по договору аренды, осуществляется с учетом износа на дату внесения последних изменений (дополнений) в договор аренды. В случае, когда средства, эквивалентные сумме начисленной амортизации, оставались в распоряжении арендатора и в договор аренды не вносились изменения (дополнения), стоимость основных средств определяется с учетом износа на дату их передачи по договору аренды. В случае, когда арендатор передавал средства, эквивалентные сумме начисленной амортизации, арендодателю (в этом случае арендатор представляет согласованную с арендодателем справку о перечисленной сумме по годам), стоимость основных средств определяется с учетом износа по состоянию на 1 января текущего года. Если в период действия договора аренды производилось финансирование предприятия за счет государственных средств, которые направлялись на капитальное строительство, реконструкцию, техническое перевооружение, стоимость выкупаемого государственного имущества увеличивается на стоимость введенных (приобретенных) основных средств, незавершенного строительства и не установленного оборудования, скорректированную на коэффициенты изменения стоимости основных фондов, поправочные коэффициенты проектных и изыскательских работ. Если в период действия договора аренды производилось финансирование предприятия за счет государственных средств, которые направлялись на пополнение собственных оборотных средств и иные цели, стоимость выкупаемого государственного имущества увеличивается на сумму финансирования, скорректированную на индексы цен производителей на промышленную продукцию производственно-технического назначения, рассчитываемые Минстатом, по отношению к месяцу, в котором осуществлялось финансирование. Особенности оценки при внесении государственного имущества в виде неденежного вклада в уставный фонд и отчуждении Базой для оценки основных средств является их балансовая стоимость, отраженная в бухгалтерском балансе по состоянию на 1 января текущего года с учетом данных последней переоценки. Оценка основных средств при внесении в виде неденежного вклада в уставный фонд государственного унитарного предприятия производится по балансовой стоимости на дату оценки. Оценка основных средств методом индексации первоначальной стоимости с применением коэффициентов (индексов) пересчета стоимости основных средств (далее - индексный метод) производится путем корректировки остаточной стоимости на дату оценки на коэффициенты изменения стоимости основных фондов, ежемесячно доводимые Минстатом. Коэффициенты применяются на первое число месяца, предшествующего дате оценки. Оценка полностью самортизированных основных средств (за исключением зданий) производится в размере 10 процентов от первоначальной стоимости с учетом проведенных переоценок и корректировки на коэффициент изменения стоимости, но не ниже ликвидационной стоимости. При определении стоимости зданий, если их износ по данным бухгалтерского учета превышает 50 процентов, по договоренности с Агентством проводится обследование зданий на предмет определения их фактического физического износа (в процентах), и в расчет принимаются данные Агентства. Стоимость зданий может быть увеличена с учетом территориального коэффициента, утвержденного местным исполнительным и распорядительным органом. При отчуждении (продаже) имущества конкретному покупателю, а также внесении имущества в виде неденежного вклада в уставный фонд юридического лица (за исключением случаев, когда имущество вносится в уставный фонд государственного унитарного предприятия) наряду с оценкой, произведенной индексным методом, в обязательном порядке производится его рыночная оценка в соответствии с методическими рекомендациями по оценке рыночной стоимости недвижимости и имущественных прав на нее, утверждаемыми Министерством по управлению государственным имуществом и приватизации Республики Беларусь, и в расчет принимается наибольшая стоимость. Оценка государственного имущества осуществляется: • при приватизации - комиссией по приватизации; • при передаче государственного имущества в аренду и возврате его арендатором арендодателю - комиссией, образованной из представителей арендатора и арендодателя. Период между датой, на которую производится оценка, и датой совершения сделки по приобретению и (или) передаче объекта не должен превышать 3 месяца в случаях: • продажи предприятия (в целом как имущественного комплекса либо его части) на аукционе или по конкурсу; • при залоге (ипотеке) предприятия (в целом как имущественного комплекса либо его части); • передачи предприятия и другого имущественного комплекса в доверительное управление; • отчуждения (продажи) объектов конкретному покупателю; • передачи имущества в залог. Период между датой, на которую производится оценка имущества, вносимого в виде неденежного вклада в уставный фонд юридического лица, и датой государственной регистрации данного юридического лица не должен превышать 6 месяцев. Экспертиза достоверности оценки государственного имущества, вносимого в виде неденежного вклада в уставный фонд юридического лица, производится в соответствии с действующим законодательством. Орган приватизации имеет право проверки соответствия результатов всех произведенных переоценок и, в случае обнаружения отклонений от установленных нормативными документами требований, в установленном порядке вносить необходимые исправления. Орган приватизации проверяет правильность определения стоимости государственного имущества в случае принятия им решения (согласования решения) по распоряжению этим имуществом. Ответственность за достоверность исходной информации при определении стоимости объекта несут должностные лица организации, представившей такую информацию. Акты инвентаризации и оценки активов и пассивов бухгалтерского баланса, ведомости оценки являются неотъемлемой частью акта сводной оценки предприятия. Контрольные вопросы к теме №5 1. Особенности оценки арендуемого государственного имущества. 2. Какие активы и пассивы подлежат оценке при определении стоимости предприятия как имущественного комплекса? 3. На какую дату проводится оценка арендуемого государственного имущества? 4. На какую дату проводится оценка при внесении в виде неденежного вклада в уставный фонд государственного унитарного предприятия? 5. В каком размере производится оценка полностью самортизированных основных средств? 6. Кем осуществляется оценка государственного имущества при приватизации, аренде? 7. Укажите период между датой, на которую производится оценка, и датой совершения сделки при продаже предприятия, залоге, внесении в виде неденежного вклада. ТЕМА 6. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЙ Лекция 7. Оценка рыночной стоимости предприятий с использованием затратного подхода Основные понятия: рыночная стоимость; балансовая стоимость; неденежный вклад; затратный подход; метод накопления активов; метод скорректированной балансовой стоимости; метод ликвидационной стоимости; собственные источники предприятия; принцип замещения; рыночная стоимость актива; текущая стоимость обязательств; накопленный износ; затраты на воспроизводство; денежные потоки; дисконт; капитализация; ликвидационная стоимость; затраты на ликвидацию; стоимость чистых активов; скидка на недостаточную ликвидность; премия за контроль; скидки за неконтрольный характер пакета акций; дивиденды; процентное взвешивание. Рыночная стоимость оцениваемого предприятия При отчуждении (продаже) имущества конкретному покупателю, а также внесении имущества в виде неденежного вклада в уставный фонд юридического лица (за исключением случаев, когда имущество вносится в уставный фонд государственного унитарного предприятия), наряду с оценкой произведенной по балансу, в обязательном порядке производится его рыночная оценка в соответствии с Инструкцией по оценке рыночной стоимости предприятий, утвержденной Министерством экономики 05.03.2004 № 65, и в расчет принимается наибольшая стоимость. Затратный подход заключается в определении рыночной стоимости предприятия на основании данных о стоимости собственных источников и рассчитывается как разница между суммой всех активов предприятия и его обязательствами. Данный подход в оценке рыночной стоимости предприятия рассматривает рыночную стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек на его создание и основан на анализе активов предприятия. Методы в рамках затратного подхода к оценке рыночной стоимости предприятий включают: • метод накопления активов; • метод скорректированной балансовой стоимости; • метод ликвидационной стоимости. Методы расчета рыночной стоимости предприятия в рамках затратного подхода основаны на расчете стоимости собственных источников предприятия, определяемой как разница суммы активов предприятия и стоимости всех его обязательств: Кс = А - О, где Кс - собственные источники предприятия (капитал собственный); А - активы предприятия; О - обязательства предприятия. Метод накопления активов заключается в расчете обоснованной рыночной стоимости каждого актива предприятия и переводе всех обязательств предприятия (в том числе и незарегистрированных) в текущую стоимость и вычитании из суммы активов всех обязательств предприятия. Метод накопления активов основывается на принципе замещения. Процесс оценки рыночной стоимости предприятия методом накопления активов включает следующие этапы: • оценку основных средств предприятия по рыночной стоимости (включая, участвующие и не участвующие в предпринимательской деятельности); • оценку нематериальных активов; • определение рыночной стоимости финансовых вложений, как долгосрочных, так и краткосрочных; • оценку товарно-материальных запасов; • оценку дебиторской задолженности; • оценку расходов будущих периодов; • перевод обязательств предприятия в текущую стоимость; • определение стоимости собственных источников путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств и другого имущества, не принадлежащего предприятию. За основу расчетов принимается баланс предприятия на последнюю отчетную дату или на дату оценки. Оценка основных средств предприятия по обоснованной рыночной стоимости осуществляется в зависимости от их вида: ◦ Оценка недвижимости, основанная на затратном, сравнительном и доходном подходах, рассматривает вариант наилучшего и наиболее эффективного использования. Затратный подход заключается в определении стоимости, основанной на оценке затрат на строительство, на воспроизводство зданий и сооружений. Из расходов вычитается накопленный износ по зданиям и сооружениям. Сравнительный подход заключается в определении стоимости, основанной на выборе сопоставимых объектов, проданных в данном районе. Из этих данных выводится цена за единицу площади или объема, которая применяется к объекту оценки. Доходный подход основан на ожидаемой будущей выручке, расходах и доходе, которые будут получены в случае сдачи недвижимости в аренду. Результат по данному подходу включает стоимость зданий, сооружений и земли. ◦ Оценка машин и оборудования, основанная на затратном, сравнительном и доходном подходах. Затратный подход заключается в определении стоимости, основанной на оценке затрат на воспроизводство машин и оборудования с учетом поправок на физический, функциональный, технический и экономический износ. Сравнительный подход заключается в определении стоимости, основанной на выборе, проданных на вторичном рынке, сопоставимых объектов. Путем корректировок стоимости проданных объектов приводится к стоимости объекта оценки. Доходный подход основан на ожидаемой будущей выручке, расходах по эксплуатации и доходе, которые будут получены в случае использования оцениваемого объекта. Прогнозируемые денежные потоки дисконтируются либо капитализируются. ◦ Оценка транспорта проводится в соответствии с законодательством Республики Беларусь. Инвентаризация и оценка нематериальных активов предприятия проводятся в соответствии с законодательством Республики Беларусь. Метод скорректированной балансовой стоимости применяется аналогично методу накопления активов. При этом определение обоснованной рыночной стоимости проводится не по всем активам, а выборочно. Выбор объектов, оцениваемых по обоснованной рыночной стоимости, проводится по следующим критериям: • значимости в производственном процессе оцениваемого предприятия; • удельному весу в стоимости активов оцениваемого предприятия; • значительным расхождениям балансовой и обоснованной рыночной стоимости актива. Рыночная стоимость оцениваемого предприятия (собственного капитала) рассчитывается как разница скорректированной балансовой стоимости активов оцениваемого предприятия и всех его обязательств. Метод ликвидационной стоимости предприятия применяется аналогично методу накопления активов. При этом из суммы обоснованной рыночной стоимости каждого актива предприятия помимо величины всех обязательств вычитаются суммы текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия. Процесс рыночной оценки предприятия методом ликвидационной стоимости включает следующие этапы: • анализ бухгалтерского баланса с приложениями на последнюю отчетную дату или на дату оценки; • разработку календарного графика ликвидации активов с учетом времени, необходимого для ликвидации в соответствии с законодательством; • определение выручки (доходов) от ликвидации активов; • уменьшение оценочной стоимости активов на величину прямых затрат на ликвидацию активов предприятия. К таким затратам относятся комиссионные вознаграждения, налоги, уплачиваемые от выручки, стоимость демонтажа и утилизации основных средств (если их несет оцениваемое предприятие); • прибавление (вычитание) прибыли (убытков) ликвидационного периода; • уменьшение ликвидационной стоимости активов на расходы, связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенного производства, сохранение оборудования, машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации. Срок дисконтирования соответствующих затрат определяется по календарному графику продажи активов предприятия. Рыночная стоимость оцениваемого предприятия (собственного капитала) рассчитывается как разница ликвидационной стоимости активов оцениваемого предприятия и всех его обязательств. Определение рыночной стоимости части предприятия При оценке неконтрольных пакетов акций используются следующие подходы: ◦ «Сверху-вниз». Данный подход включает в себя три этапа: ▪ методами дисконтирования денежных потоков, капитализации доходов, стоимости чистых активов, ликвидационной стоимости, а также методом сделок оценивается рыночная стоимость всего предприятия; ▪ рассчитывается пропорциональная неконтрольному пакету часть общей стоимости предприятия; ▪ определяется, а затем вычитается из пропорциональной доли скидка на неконтрольный характер (невозможность влияния на принятие решений органов управления согласно уставу предприятия). На этом же этапе должно быть установлено, насколько необходима (при отсутствии заинтересованных покупателей среди акционеров) и какова величина дополнительной скидки на недостаточную ликвидность. ◦ «Горизонтальный». Расчет осуществляется методом рынка капитала. Для расчета стоимости неконтрольного пакета этим методом используется информация о продаже сопоставимых неконтрольных пакетов предприятий. При расчете стоимости неконтрольного пакета акций для закрытых акционерных обществ делается скидка за недостаточную ликвидность. ◦ «Снизу-вверх». Расчет стоимости неконтрольного пакета акций осуществляется путем суммирования следующих дисконтируемых потоков: • прогнозируемого (по срокам и сумме) потока прибыли, распределенной в форме дивидендов; • выручки от продажи неконтрольного пакета, прогнозируемой (по срокам и сумме). При расчете необходимо основываться на прогнозе не ограниченного во времени потока дивидендов без учета остаточной стоимости. Недостаток ликвидности у неконтрольных пакетов в закрытых акционерных обществах может быть учтен двумя способами: • через увеличение ставки дисконтирования; • через расчет скидки за недостаточную ликвидность. Премия за контроль (возможность влияния на принятие решений органов управления согласно уставу предприятия), скидки за неконтрольный характер пакета акций (невозможность влияния на принятие решений органов управления согласно уставу предприятия) и за недостаточную ликвидность. Премия за контроль является расчетной величиной с учетом изменений рыночной цены акций. Скидка за неконтрольный характер пакета акций (Пс) рассчитывается по формуле: Скидка за недостаточную ликвидность рассчитывается экспертным путем и определяется как величина или доля в процентах, на которую уменьшается стоимость оцениваемого пакета для отражения недостаточной ликвидности. Базовой величиной, из которой вычитается скидка за недостаточную ликвидность, является стоимость высоколиквидного сопоставимого пакета. При расчете скидки за недостаточную ликвидность анализируются следующие факторы, влияющие на размер скидки: • низкие дивиденды или невозможность их выплаты; • неблагоприятные перспективы продажи предприятия; • ограничения на операции с акциями; • возможность свободной продажи предприятия; • высокие выплаты дивидендов. Расчет скидки за недостаточную ликвидность может проводиться следующими методами: • мультипликатор «цена акции, деленная на прибыль» для закрытого акционерного общества сравнивается с таким же показателем для свободнообращающихся сопоставимых акций на фондовых рынках; • оценивается стоимость регистрации акций и брокерских комиссионных, взимаемых за продвижение акций общества на фондовый рынок. Берутся данные расхода в процентном отношении к стоимости выпускаемых акций, причем в случае расчета для закрытых акционерных обществ эти затраты гипотетические: каковыми бы были расходы, если бы произошла эмиссия. Установление итоговой величины рыночной стоимости предприятий Установление итоговой величины рыночной стоимости предприятий, рассчитанной разными подходами, осуществляется при помощи процентного взвешивания. Стоимости предприятия, рассчитанной каждым из подходов, используемых при определении рыночной стоимости предприятия, присваиваются весовые коэффициенты. Коэффициент может выражаться либо в процентах, либо числом, при этом сумма всех присвоенных коэффициентов должна составлять соответственно 100% или 1. При присвоении весовых коэффициентов значению стоимости, полученной каждым из применяемых методов, необходимо проанализировать следующие влияющие на формирование окончательной рыночной стоимости предприятия факторы: • отражение намерений собственника; • степень учета каждым из методов конъюнктурных колебаний и стоимости денег; • характер бизнеса и его активов; • цель оценки; • применяемый вид стоимости; • количество и качество данных, подкрепляющих каждый метод; • уровень ликвидности; • уровень контроля (в зависимости от возможности влияния на принятие решений органов управления согласно уставу предприятия). Итоговая рыночная стоимость предприятия рассчитывается по следующей формуле: Сит.рын = Сзат * К1 + Ссрав * К2 + Сдох * К3 где: Сит.рын - итоговая рыночная стоимость; Сзат, Ссрав, Сдох - стоимости, рассчитанные соответствующим методом; К1, К2, К3 - соответствующие весовые коэффициенты, присвоенные при анализе. Итоговая рыночная стоимость оцениваемого предприятия может выражаться интервальным значением в пределах стоимостей, полученных при использовании разных методов. Это обусловлено тем, что в расчетах не всегда можно учесть все факторы, влияющие на формирование рыночной стоимости предприятия в конкретный период времени. Лекция 8. Оценка рыночной стоимости предприятий с использованием сравнительного подхода Основные понятия: предприятия-аналоги; ценовые мультипликаторы; сопоставимость предприятий; метод рынка капиталов; метод сделок; неконтрольный пакет акций; контрольный пакет акций; отраслевое сходство; фазы экономического развития; конкурентные преимущества; финансовый риск; качество управления; цена акции; прибыль; чистая прибыль; денежный поток; дивидендные выплаты; выручка от реализации; весовые коэффициенты; корректировка стоимости; балансовая стоимость активов. Сущность и требования к использованию сравнительного подхода Сравнительный подход заключается в определении рыночной стоимости предприятия на основании данных о недавно (в течение 5 последних лет, в отдельных случаях - 3 лет) совершенных сделках по продаже предприятий-аналогов. Рассчитываются соотношения (ценовые мультипликаторы) между ценой продажи и финансовой базой по предприятию-аналогу. Рыночная стоимость оцениваемого предприятия рассчитывается путем умножения величины ценового мультипликатора на тот же базовый финансовый показатель оцениваемого предприятия, а также путем внесения итоговых поправок. При применении сравнительного подхода должны соблюдаться следующие требования: • использование реальных цен на предприятия-аналоги в качестве ориентира; • на предприятиях-аналогах должны совпадать соотношения между ценой и важнейшими финансовыми параметрами, такими, как прибыль, дивидендные выплаты, объем реализации, балансовая стоимость собственного капитала, и др. При несовпадении соотношений для достижения сопоставимости оцениваемого предприятия и предприятия-аналога производится расчет корректировок. Методы в рамках сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости предприятий включают: • метод рынка капиталов; • метод сделок. Метод рынка капиталов Метод рынка капиталов заключается в определении рыночной стоимости оцениваемого предприятия на основании данных фондового рынка о ценах на единичную акцию предприятий-аналогов. Данный метод применяется для оценки неконтрольного пакета акций оцениваемого предприятия (менее 25 процентов акций). Процесс оценки рыночной стоимости предприятия методом рынка капиталов включает следующие основные этапы: • сбор необходимой информации; • сопоставление предприятий-аналогов по параметрам; • финансовый анализ; • расчет оценочных ценовых мультипликаторов; • выбор величины ценового мультипликатора; • определение предварительной величины стоимости; • внесение итоговых корректировок. Сбор информации, необходимой для определения рыночной стоимости предприятия методом рынка капиталов, необходим как в отношении к оцениваемому предприятию, так и по отношению к предприятиям-аналогам. Основными критериями отбора предприятий-аналогов являются: • отраслевое сходство, в том числе уровень диверсификации производства, характер взаимозаменяемости производимых продуктов (сходное время для перехода на новый вид продукции) и зависимость от одних и тех же экономических факторов; • размер предприятия - сравнительные оценки должны включать такие параметры, как объем реализованной продукции и услуг, сумма прибыли, число филиалов, и др.; • факторы, обеспечивающие величину прибыли; • перспективы роста - сопоставимость фаз экономического развития оцениваемого предприятия и предприятий-аналогов. Для этого анализируется общий уровень инфляции, перспектива роста отрасли в целом, индивидуальные возможности развития конкретного предприятия в рамках отрасли, конкурентные преимущества и недостатки оцениваемого предприятия по сравнению с предприятиями-аналогами; • финансовый риск; • качество управления - анализ проводится на основе данных отчетной документации, возрастного состава, уровня образования, стажа работы по специальности и зарплаты управленческого персонала. Перечень указанных критериев отбора предприятий-аналогов не является исчерпывающим и может пополняться дополнительными факторами по обоснованию оценщика. По результатам анализа критериев должен делаться один из следующих выводов с объяснением данного заключения: • предприятие-аналог сопоставимо с оцениваемым предприятием по ряду характеристик и может быть использовано для расчета ценовых мультипликаторов; • предприятие-аналог недостаточно сопоставимо с оцениваемым предприятием и не может быть использовано в процессе оценки. Для определения финансовой базы и дальнейшего расчета ценовых мультипликаторов проводится анализ финансовой деятельности предприятий-аналогов. Расчет ценового мультипликатора производится в следующем порядке: • по данным фондового рынка определяется цена акции по всем предприятиям-аналогам (числитель); • вычисляется финансовая база либо за определенный период, либо по состоянию на дату оценки (знаменатель). Цена акции берется на последнюю дату, предшествующую дате оценки, либо она представляет среднее значение между максимальной и минимальной величинами цены за последний месяц. В качестве финансовой базы должен выступать показатель финансовых результатов либо за последний отчетный год, либо за последние 12 месяцев, либо средняя величина за несколько лет, предшествующих дате оценки. В случае если в качестве предприятия-аналога выступает зарубежное предприятие, то перед расчетом ценового мультипликатора показатели следует привести к единой системе показателей и одинаковой денежной единице. Для оценки используются следующие ценовые мультипликаторы: • цена акции, деленная на прибыль. В качестве финансовой базы для данного ценового мультипликатора используется любой показатель прибыли, который может быть рассчитан в процессе ее распределения, в том числе показатель чистой прибыли. В качестве базы для расчета ценового мультипликатора может использоваться среднегодовая сумма прибыли, исчисленная за последние пять лет. Оценочный период может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от имеющейся информации; • цена акции, деленная на денежный поток. В качестве финансовой базы может служить любой показатель прибыли, увеличенный на сумму начисленных амортизационных фондов; • цена акции, деленная на дивидендные выплаты. Данный ценовой мультипликатор рассчитывается как на базе фактически выплаченных дивидендов, так и на основе потенциальных дивидендных выплат. Сумма дивидендов должна быть рассчитана по годовой процентной ставке, даже если дивиденды выплачиваются ежеквартально. При проведении оценки контрольного пакета акций следует ориентироваться на потенциальные дивиденды, так как инвестор получает право определения дивидендной политики. При проведении оценки неконтрольного пакета акций следует ориентироваться на фактически выплачиваемые дивиденды, поскольку инвестор не сможет реально влиять на увеличение дивидендов даже при наличии достаточного роста прибыли. В целом данный ценовой мультипликатор целесообразно использовать, если дивиденды выплачиваются достаточно стабильно как в предприятиях-аналогах, так и в оцениваемом предприятии либо способность предприятия платить дивиденды может быть спрогнозирована; • цена акции, деленная на выручку от реализации. Данный ценовой мультипликатор используется при оценке предприятий сферы услуг для целей реорганизации предприятия и для проверки объективности результатов, получаемых другими способами. При применении данного ценового мультипликатора необходимо учитывать структуру источников оцениваемого предприятия и предприятий-аналогов. Если структура источников существенно отличается, то ценовой мультипликатор может быть определен по отношению к величине инвестированного капитала; • цена акции, деленная на физический объем. Данный ценовой мультипликатор является разновидностью ценового мультипликатора «цена акции, деленная на выручку от реализации». В случае его расчета цена сопоставляется не со стоимостным, а с натуральным показателем, который может отражать физический объем производства, размер производственных площадей, количество установленного оборудования, а также любую другую единицу измерения мощности; • цена акции, деленная на балансовую стоимость активов. В качестве финансовой базы для расчета данного ценового мультипликатора используется балансовая стоимость предприятий-аналогов на дату оценки либо на последнюю отчетную дату. Ценовой мультипликатор оптимально применять при необходимости быстрой реализации крупного пакета акций предприятия. За финансовую основу можно брать как балансовые отчеты предприятий, так и ориентированную величину чистых активов, полученную при оценке рыночным способом. Для выявления области наиболее обоснованной величины рыночной стоимости оцениваемого предприятия в процессе оценки необходимо рассчитывать максимальное число ценовых мультипликаторов. Формирование итоговой величины рыночной стоимости состоит из трех основных этапов: ◦ Выбора величины ценового мультипликатора. Различие предприятий обусловливает широкий диапазон значений одного и того же ценового мультипликатора по предприятиям-аналогам. Для выбора величины ценового мультипликатора необходимо убрать экстремальные величины и рассчитать среднее значение ценового мультипликатора по группе предприятий-аналогов. Провести финансовый анализ с использованием финансовых коэффициентов и показателей для выбора величины конкретного ценового мультипликатора; ◦ Взвешивания промежуточных результатов. При определении итоговой величины используется метод взвешивания, заключающийся в том, что в зависимости от конкретных условий, целей и объекта оценки, степени доверия к информации каждому ценовому мультипликатору придается свой весовой коэффициент (сумма весовых коэффициентов должна быть равна 1). На основе взвешивания получается итоговая величина стоимости, которая может быть взята за основу для проведения последующих корректировок; ◦ Внесения итоговых корректировок. Предварительная величина рыночной стоимости предприятия, полученная в результате применения ценовых мультипликаторов, корректируется. При расчете итоговой величины рыночной стоимости предприятия делаются следующие поправки: • поправка на наличие диверсификации производства; • поправка на наличие активов, непроизводственного назначения (стоимость таких активов суммируется с итоговой величиной рыночной стоимости предприятия); • поправка на ликвидность; • поправка в виде премии за предоставляемые покупателю (инвестору) элементы контроля (возможность влияния на принятие решений органов управления согласно уставу предприятия). Данная поправка проводится при использовании методов сравнительного подхода для расчета пакета акций более 25% уставного фонда. Метод сделок Метод сделок заключается в определении рыночной стоимости оцениваемого предприятия на основании рыночных данных о ценах приобретения контрольных пакетов акций предприятий-аналогов. Метод сделок применяется для оценки рыночной стоимости предприятия в целом или его контрольного пакета акций. Процесс оценки рыночной стоимости предприятия методом сделок аналогичен процессу оценки методом рынка капитала. Выбор предприятий-аналогов основан на критериях, отраженных выше. Расчет оценочных ценовых мультипликаторов данный метод ограничивает мультипликаторами «цена акции, деленная на прибыль» и «цена акции, деленная на балансовую стоимость активов». Это обусловлено отсутствием достаточной информации. При наличии более полной информации по предприятиям-аналогам рассчитываются и остальные оценочные ценовые мультипликаторы. Выбор величины ценового мультипликатора, определение итоговой величины стоимости и внесение итоговых корректировок аналогичны методу рынка капиталов. В данном методе не учитывается поправка в виде премии за предоставляемые покупателю (инвестору) элементы контроля (возможность влияния на принятие решений органов управления согласно уставу предприятия). Лекция 9. Оценка рыночной стоимости предприятий с использованием доходного подхода Основные понятия: текущая стоимость будущих доходов; метод дисконтирования денежных потоков; метод капитализации; ставка дохода; ставка дисконтирования; риск инвестирования; денежный поток для собственного капитала; бездолговой денежный поток; чистый денежный поток; совокупный денежный поток; прогнозный период; индексы цен; капитальные вложения; инфляционные ожидания; постоянные и переменные затраты; амортизационный фонд; безрисковая ставка дохода; страновой риск; систематический риск; метод накопления активов; метод ликвидационной стоимости; метод предполагаемой продажи; метод Гордона; собственные оборотные средства; ставка капитализации; прибыль до уплаты налогов; чистая прибыль. Сущность доходного подхода Доходный подход предусматривает установление рыночной стоимости предприятия путем определения текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате распоряжения имуществом предприятия и возможности его дальнейшей продажи. Оценка предприятия с применением методов доходного подхода основана на следующих принципах: • собственник не продаст предприятие по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов; • стоимость инвестиций в предприятие зависит от будущих выгод, которые получит от этого предприятия инвестор; • потенциальный покупатель не заплатит за долю в предприятии больше, чем она может принести доходов в будущем. Методы в рамках доходного подхода к рыночной оценке предприятий включают: • метод дисконтирования денежных потоков; • метод капитализации дохода. Метод дисконтирования денежных потоков Метод дисконтирования денежных потоков заключается в дисконтировании будущих денежных потоков с использованием ставки дисконтирования, которая соответствует требуемой инвестором ставке дохода. Расчеты ожидаемой инвестором ставки дохода производятся с учетом анализа риска инвестирования в оцениваемое предприятие, а также риска, связанного с получением ожидаемого будущего денежного потока. Данный метод обоснован для оценки предприятий, доходы которых будут отличаться от доходов ретроспективного периода и будут нестабильны в течение прогнозного периода. Метод также позволяет рассчитать текущую стоимость потоков будущих доходов и определить оптимальный объем инвестиций. Процесс рыночной оценки предприятия методом дисконтирования денежных потоков включает следующие основные этапы: • выбор модели денежного потока; • прогноз выручки (доходов), расходов и инвестиций; • расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода; • определение видов и расчет величины рисков; • выбор ставки дисконтирования; • расчет текущей стоимости будущих денежных потоков; • расчет рыночной стоимости предприятия в постпрогнозный период; • расчет рыночной стоимости предприятия; • внесение заключительных поправок. При рыночной оценке предприятия применяется одна из двух моделей денежного потока: • денежный поток для собственных источников (капитала); • бездолговой денежный поток (определяется как чистый денежный поток плюс проценты, скорректированные на ставку налогообложения). При применении модели денежного потока для собственных источников (капитала) рассчитывается рыночная стоимость собственных источников предприятия. При применении модели бездолгового денежного потока не различаются собственные и заемные источники (капитал) предприятия и считается совокупный денежный поток. При расчете бездолгового денежного потока к денежному потоку прибавляются выплаты процентов по задолженности, которые ранее были вычтены при расчете чистой прибыли. Поскольку проценты по задолженности вычитаются из прибыли до уплаты налогов, возвращая их назад, следует уменьшить их на величину налога на прибыль. В обеих моделях денежный поток может быть рассчитан как на номинальной основе (в текущих ценах), так и на реальной основе (с учетом фактора инфляции). Выработка прогноза денежного потока (на основе прогнозных отчетов о движении денежных средств) осуществляется на будущий временной период (прогнозный), начиная с текущего года. В качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста предприятия не стабилизируются. Это обусловлено предположением, что в постпрогнозный период имеют место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный поток доходов. Прогнозный период для оценки предприятия может составлять в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации от 5 до 10 лет. В случае невозможности составления долгосрочных прогнозов допустимо сокращение прогнозного периода до 3 лет. При прогнозировании принимается интервал в 1 год, для точности результата можно осуществлять дробление прогнозного периода на более мелкие интервалы: полугодие или квартал. При анализе выручки (доходов) и ее прогнозе должны быть учтены следующие факторы: • темпы инфляции - измеряются с помощью индексов цен, рассчитываемых в соответствии с законодательством Республики Беларусь, характеризующих среднее изменение уровня цен за определенный период; • величина производственных мощностей - определяется исходя из информации, представленной руководством оцениваемого предприятия; • перспективы и последствия капитальных вложений; • номенклатура выпускаемой продукции; • объемы производства, цены на продукцию и их динамика; • ретроспективные темпы роста предприятия; • долгосрочные темпы роста в постпрогнозный период - оценка темпов роста на постпрогнозный (остаточный) период определяется исходя из долгосрочных инфляционных ожиданий; • доля оцениваемого предприятия на рынке - необходимо определить тенденцию изменения доли реального рынка, удерживаемой оцениваемым предприятием с точки зрения спроса и потребностей конечных потребителей; • спрос на продукцию; • общая ситуация в экономике, определяющая перспективы спроса; • ситуация в конкретной отрасли с учетом существующего уровня конкуренции; • планы предприятия. Прогноз выручки (дохода) должен быть логически совместим с ретроспективными показателями деятельности предприятия и отрасли в целом. При анализе и прогнозе расходов и затрат необходимо: • учесть ретроспективные взаимозависимости и тенденции прошлых лет; • изучить структуру расходов, в особенности соотношение постоянных и переменных; • оценить инфляционные ожидания для каждой категории расходов; • изучить единовременные и чрезвычайные статьи расходов, которые могут встречаться в финансовой отчетности за прошлые годы, но в будущем не встретятся; • определить начисление амортизационных фондов исходя из нынешнего наличия активов и из будущего их прироста и выбытия, основываясь на учетной политике предприятия; • рассчитать затраты на выплату процентов на основе прогнозируемых уровней задолженности; • сравнить прогнозируемые расходы с соответствующими показателями предприятий-конкурентов или с аналогичными среднеотраслевыми показателями. Для оценки производственных расходов могут использоваться следующие данные: • расходы за последний отчетный год; • усредненная величина расходов за несколько лет; • скорректированная величина расходов, полученная на основе консультаций со специалистами оцениваемого предприятия. В случае, если расходы за прошлые годы включают редко повторяющиеся или единовременные расходы, то они исключаются из величины затрат при оценке будущих расходов. Расходы на выплату процентов на основе прогнозируемых уровней задолженности основываются на величине непогашенной задолженности и стоимости заемных средств. Оценка начисляемых амортизационных фондов основывается на учетной политике оцениваемого предприятия, разработанной в соответствии с действующим законодательством, с учетом будущих планов предприятия в области амортизационной политики. При анализе и прогнозе инвестиций необходимо: • спрогнозировать инвестиции с целью замены основных средств предприятия по мере их износа, приобретения и строительства новых активов для улучшения конкурентоспособности и (или) расширения производственных мощностей в будущем. Прогноз осуществляется на основе оцененного остаточного срока службы активов и стоимости приобретения и строительства новых активов; • учесть потребность и размеры собственных оборотных средств предприятия; • учесть изменение остатка долгосрочной задолженности на основе потребностей в финансировании существующих долгосрочных задолженностей и графиков их погашения. При построении денежных потоков рекомендуется использовать формы таблиц, указанных в Рекомендациях по разработке бизнес-планов инвестиционных проектов. Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода проводится одним из следующих основных методов: • прямым методом, основанным на анализе движения денежных средств по статьям прихода и расхода, т.е. по бухгалтерским счетам; • косвенным методом, анализирующим движение денежных средств по направлениям деятельности. Определение ставки дисконтирования проводится следующими методами: ◦ Методом средневзвешенной стоимости источников (капитала) - применяется для бездолгового денежного потока. Средневзвешенная стоимость источников (капитала) рассчитывается как сумма взвешенных ставок отдачи на собственные источники и заемные (ставка отдачи на заемные средства является процентной ставкой банка по кредитам), где в качестве удельных весов выступают доли заемных и собственных средств в структуре источников. Средневзвешенная стоимость источников (капитала) рассчитывается по следующей формуле: WACC = kd(1 - tc)Wd + kp*wp + ks*ws, где WACC - средневзвешенная стоимость источников (капитала); kd - стоимость привлеченных заемных средств; tc - ставка налога на прибыль предприятия; Wd - доля заемных средств в структуре источников предприятия; kp - стоимость привлечения акционерных источников (привилегированные акции); wp - доля привилегированных акций в структуре источников предприятия; ks - стоимость привлечения средств акционеров (простые акции); ws - доля обыкновенных акций в структуре источников предприятия; ◦ Методом оценки капитальных активов - применяется для денежного потока собственных источников (капитала) и использует следующие формулы для нахождения ставки дисконтирования: ▪ Для оценки открытого акционерного общества: R = Rf + b(Rm - Rf) где R - требуемая инвестором ставка дохода (на собственный капитал); Rf - безрисковая ставка дохода; b - коэффициент бета (является мерой систематического риска, связанного с макроэкономическими и политическими процессами, происходящими в стране); Rm - доходность рыночного портфеля (например, индекс Российской торговой системы (РТС). • Для оценки закрытого акционерного общества: R = Rf + b(Rm - Rf) + S1 +S2 + C где R - требуемая инвестором ставка дохода (на собственные источники); Rf - безрисковая ставка дохода; b - коэффициент бета (является мерой систематического риска, связанного с макроэкономическими и политическими процессами, происходящими в стране); Rm - доходность рыночного портфеля (например, индекс Российской торговой системы (РТС); S1 - премия для малых предприятий; S2 - премия за риск для отдельного предприятия; C - страновой риск. • Для определения ставки дисконтирования в качестве безрисковой может быть принята ставка по вложениям, характеризующаяся наименьшим уровнем риска. Коэффициент бета (b) представляет собой меру систематического риска. Коэффициент рассчитывается исходя из амплитуды колебаний общей доходности акций конкретного акционерного общества по сравнению с общей доходностью фондового рынка в целом. Показатель общей доходности рынка представляет собой среднерыночный индекс доходности и рассчитывается на основе долгосрочного анализа статистических данных. ◦ Методом кумулятивного построения, который делится на две части: • определяется безрисковая ставка (ставка по вкладам с минимальным риском на данном рынке). Безрисковая ставка может быть равна ставке процента по вкладам, выплачиваемым крупнейшими банками республики, ставкам по государственным краткосрочным облигациям, еврооблигациям; • к безрисковой ставке последовательно добавляются премия за риск, премия за неликвидность и премия за управление инвестициями. Применяются также иные виды рисков, которые оценщиком должны быть обоснованы. Расчет величины рыночной стоимости предприятия в постпрогнозный период основан на предпосылке о том, что предприятие способно приносить доход и по окончании прогнозного периода. В зависимости от перспектив развития предприятия в постпрогнозный период используют следующие способы расчета его стоимости: • метод накопления активов - может быть использован для крупного стабильно работающего предприятия, главной характеристикой которого являются значительные (более 50% от итоговой суммы баланса) внеоборотные активы; • метод ликвидационной стоимости - применяется в случае, если в послепрогнозный период ожидается банкротство предприятия с последующей продажей имеющихся активов. Для оценки действующего предприятия, приносящего прибыль, либо стабильно развивающегося предприятия, данный подход неприменим; • метод предполагаемой продажи - заключается в пересчете денежного потока в показатели стоимости с помощью коэффициентов, полученных из анализа ретроспективных данных по продажам сопоставимых предприятий; • модель Гордона - суть модели сводится к тому, что годовой доход послепрогнозного периода капитализируется в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между ставкой дисконтирования и долгосрочными темпами роста. При отсутствии темпов роста коэффициент капитализации будет равен ставке дисконтирования. Модель Гордона основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины накопленных за отчетный период амортизационных фондов и капиталовложений равны. Расчет конечной стоимости в соответствии с моделью Гордона производится по формуле: V(term) = CF(t + 1) / (i – g) где V(term) - стоимость в постпрогнозный период; CF(t + 1) - денежный поток за первый год постпрогнозного (остаточного) периода; i - ставка дисконтирования; g - долгосрочные темпы роста денежного потока. Конечная стоимость V(term) по формуле Гордона определяется на момент окончания прогнозного периода. Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период. Текущая стоимость денежных потоков в течение прогнозного периода рассчитывается по формуле дисконтированного денежного потока: где: PV - текущая стоимость денежных потоков; Ck - денежный поток интервала прогноза (за 1 год); i - ставка дисконтирования; n - прогнозный период (выраженный в интервалах прогноза); k - порядковый номер интервала прогноза (1 - первый год; 2 - второй год и т.д.). В случае интервала прогнозирования менее 1 года формула корректируется с учетом интервала прогнозирования (месяц, квартал и т.д.). Рассчитанную стоимость оцениваемого предприятия в постпрогнозный период приводят к текущим стоимостным показателям по той же ставке дисконтирования, что применяется для дисконтирования денежных потоков прогнозного периода. Предварительная величина рыночной стоимости предприятия, рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков, представляет собой сумму двух следующих составляющих: • текущей стоимости денежных потоков прогнозного периода; • текущего значения рыночной стоимости предприятия в постпрогнозный период. После определения предварительной величины рыночной стоимости предприятия для получения окончательной величины рыночной стоимости необходимо внести итоговые поправки: • поправку на величину стоимости нефункционирующих активов - основывается на том, что при расчете стоимости учитываются активы предприятия, которые участвуют в производстве и получении прибыли. При наличии на момент оценки активов, не занятых непосредственно в производственном процессе, необходимо определить рыночную стоимость таких активов и суммировать ее со стоимостью, полученной при дисконтировании денежного потока; • корректировку величины собственных оборотных средств - учет фактической величины собственных оборотных средств. В модель дисконтированного денежного потока включается требуемая величина собственных оборотных средств, применяемая к прогнозному уровню реализации (обычно определяется по отраслевым нормам). Фактическая величина собственных оборотных средств, которыми располагает предприятие, может не совпадать с требуемой. Избыток собственных оборотных средств должен быть прибавлен, а дефицит - вычтен из величины предварительной стоимости; • поправки на контроль и ликвидность. В результате оценки рыночной стоимости предприятия методом дисконтированного денежного потока получается стоимость контрольного (более 50% уставного фонда) ликвидного пакета акций. При оценке неконтрольного пакета (менее 50% уставного фонда) данным методом необходимо сделать скидку на неконтрольный характер. При расчете стоимости закрытого акционерного общества необходимо сделать скидку на низкую ликвидность. Метод прямой капитализации Метод прямой капитализации заключается в определении рыночной стоимости оцениваемого предприятия путем деления дохода предприятия на ставку капитализации. Данный метод применяется для расчета рыночной стоимости предприятий, в которых ожидается, что в течение длительного срока предприятие будет получать примерно одинаковые величины прибыли (или темпы ее роста будут постоянными). Процесс оценки предприятия методом прямой капитализации включает следующие основные этапы: • выбор величины дохода, который будет капитализирован; • анализ финансовой отчетности; • расчет ставки капитализации; • определение предварительной величины стоимости; • проведение поправок на величину нефункционирующих активов; • проведение при необходимости поправок на контрольный или неконтрольный характер оцениваемой доли уставного фонда, а также на недостаток ликвидности. В качестве капитализируемой величины может выступать чистая прибыль после уплаты налогов, либо прибыль до уплаты налогов, либо величина денежного потока. Выбор величины дохода, который будет капитализирован, подразумевает выбор периода текущей производственной деятельности, результаты которой будут капитализированы. Для целей оценки могут использоваться: • доход последнего отчетного года; • доход первого прогнозного года; • средняя величина дохода за несколько последних отчетных лет (3-5 лет). Для капитализации выбранной величины дохода необходимо провести анализ финансовой отчетности предприятия и дополнительные корректировки. Основными документами для анализа финансовой отчетности предприятия в целях оценки являются балансовый отчет с приложениями за последние 3-5 лет (при наличии такого ретроспективного периода). При проведении корректировок делаются поправки на чрезвычайные и единовременные статьи, которые не носили регулярного характера в прошлой деятельности предприятия и вряд ли повторятся в будущем. К таким чрезвычайным и единовременным статьям относятся: • доходы или убытки от реализации активов, особенно в тех случаях, когда предприятие не может постоянно реализовывать такие активы; • доходы или убытки от продажи части предприятия; • поступления по различным видам страхования; • поступления от удовлетворения судебных исков; • последствия забастовок или длительных перерывов в работе; • последствия аномальных колебаний цен. Расчет ставки капитализации проводится путем вычитания из ставки дисконтирования ожидаемых среднегодовых темпов роста прибыли или денежного потока (в зависимости от того, какая величина капитализируется) в соответствии с формулой: R = i - g, где R - ставка капитализации; i - ставка дисконтировани; g - долгосрочные темпы роста прибыли или денежного потока. Ставка капитализации должна быть совместима с рассматриваемым видом ожидаемых доходов. Ставки до налогообложения должны использоваться в случае доходов без учета налогов, ставки после налогообложения должны использоваться для потоков дохода за вычетом налогов, а ставки чистого денежного потока должны использоваться для доходов в форме чистого денежного потока. Если прогнозируемый доход выражен в номинальных суммах (на основе текущих цен), следует использовать ставки дисконтирования для номинальных величин (без учета темпов инфляции). Если прогнозируемый доход выражен в реальных суммах (с учетом изменения уровня цен), то следует использовать ставки капитализации для реальных величин (с учетом темпов инфляции). Аналогично следует отразить ожидаемый долговременный темп роста дохода и выразить его в номинальных или реальных величинах. Предварительная величина рыночной стоимости предприятия методом прямой капитализации рассчитывается по формуле: PV = I / R где PV - настоящая стоимость (предварительная величина рыночной стоимости); I - доход (прибыль, денежный поток, дивиденды и др.); R - ставка капитализации. Для расчета окончательной рыночной стоимости предприятия методом прямой капитализации в предварительную величину рыночной стоимости предприятия необходимо внести итоговые поправки, аналогичные вышеуказанным поправкам. Контрольные вопросы к теме №6 1) Методы, применяемые в рамках затратного подхода при оценке рыночной стоимости. 2) Методы расчета рыночной стоимости предприятия в рамках затратного подхода. 3) Метод скорректированной балансовой стоимости. 4) Критерии выбора объектов, оцениваемых по обоснованной рыночной стоимости. 5) Метод ликвидационной стоимости предприятия. 6) Рыночная стоимость оцениваемого предприятия. 7) Подходы, используемые при оценке не контрольных пакетов акций. 8) Стоимость не контрольного пакета акций. 9) Учет недостатка ликвидности у не контрольных пакетов акций и скидка за недостаточную ликвидность. 10) Принципы оценки предприятия с применением методов доходного подхода. 11) Методы, применяемые к рыночной оценке предприятия в рамках доходного подхода. 12) Этапы процесса рыночной оценки предприятия методом дисконтирования денежных потоков. 13) Применение и расчет моделей денежного потока. 14) Факторы, учитываемые при анализе выручки (доходов) и ее прогнозе. 15) Методы определения ставки дисконтирования. 16) Суть метода прямой капитализации и этапы оценки предприятия с помощью этого метода. 17) Суть сравнительного подхода при определении рыночной стоимости предприятия. 18) Методы, применяемые при оценке рыночной стоимости предприятий в рамках сравнительного подхода. 19) Суть метода рынка капиталов. 20) Суть метода сделок. 21) Основные критерии отбора предприятий-аналогов. 22) Виды ценовых мультипликаторов. ВОПРОСЫ К ЗАЧЕТУ 1. Недвижимость: сущность и состав. 2. Понятие управление недвижимостью, три аспекта управления недвижимостью. 3. Объекты недвижимого имущества, подлежащие государственной регистрации. 4. Цели создания и ведения единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. 5. Понятие лизинга и его характеристика. 6. Субъекты лизинговой сделки и объект лизинга. 7. Виды лизинга: сущность и характеристика. 8. Договор о лизинге: содержание и особенности. 9. Сущность лизингового кредитования в Республике Беларусь. 10. Сущность ипотеки. 11. Виды ипотечного кредитования: преимущества и недостатки. 12. Сущность кредитного и процентного риска при ипотечном кредитовании. 13. Сущность андеррайтинга. 14. Преимущества ипотечного кредита с плавающими ставками и «с участием». 15. Основные принципы оценки объектов недвижимости. 16. Виды износа недвижимости. 17. Метод капитализации дохода, преимущество и недостатки, когда используется? 18. Метод затрат, преимущество и недостатки, когда используется? 19. Метод сравнения продаж, преимущество и недостатки, когда используется? 20. Особенности оценки арендуемого государственного имущества. 21. Какие активы и пассивы подлежат оценке при определении стоимости предприятия как имущественного комплекса? На какую дату проводится оценка арендуемого государственного имущества? На какую дату проводится оценка при внесении в виде неденежного вклада в уставный фонд государственного унитарного предприятия? 22. В каком размере производится оценка полностью самортизированных основных средств? Кем осуществляется оценка государственного имущества при приватизации, аренде? Каков период между датой, на которую производится оценка, и датой совершения сделки при продаже предприятия, залоге, внесении в виде неденежного вклада? 23. Методы, применяемые в рамках затратного подхода при оценке рыночной стоимости. 24. Методы расчета рыночной стоимости предприятия в рамках затратного подхода. 25. Метод скорректированной балансовой стоимости. 26. Критерии выбора объектов, оцениваемых по обоснованной рыночной стоимости. 27. Метод ликвидационной стоимости предприятия. 28. Рыночная стоимость оцениваемого предприятия. 29. Подходы, используемые при оценке не контрольных пакетов акций. 30. Стоимость не контрольного пакета акций. 31. Учет недостатка ликвидности у не контрольных пакетов акций и скидка за недостаточную ликвидность. 32. Принципы оценки предприятия с применением методов доходного подхода. 33. Методы, применяемые к рыночной оценке предприятия в рамках доходного подхода. 34. Этапы процесса рыночной оценки предприятия методом дисконтирования денежных потоков. 35. Применение и расчет моделей денежного потока. 36. Факторы, учитываемые при анализе выручки (доходов) и ее прогнозе. 37. Методы определения ставки дисконтирования. 38. Суть метода прямой капитализации и этапы оценки предприятия с помощью этого метода. 39. Суть сравнительного подхода при определении рыночной стоимости предприятия. 40. Методы, применяемые при оценке рыночной стоимости предприятий в рамках сравнительного подхода. 41. Суть метода рынка капиталов. 42. Суть метода сделок. 43. Основные критерии отбора предприятий-аналогов. 44. Виды ценовых мультипликаторов. ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ Стоимость — денежный эквивалент рыночного обмена. Под рыночной стоимостью объектов гражданских прав понимают наиболее вероятную величину сделки, в результате которой объект будет продан на открытом рынке в условиях конкуренции среди продавцов и покупателей, когда те и другие действуют добровольно, разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Подразумевают, что при сделке купли-продажи передача прав от продавца к покупателю производится при соблюдении следующих условий: 1. Мотивации покупателя и продавца имеют типичный характер, т.е. они действуют, не испытывая незаконного давления или чрезвычайных жизненных обстоятельств. 2. Обе стороны хорошо проинформированы, проконсультированы и действуют, по их мнению, с учетом своих максимальных интересов. 3. Имущество было выставлено на продажу на рынке достаточное количество времени, чтобы с информацией о продаже собственности ознакомились потенциальные покупатели и приняли решение о покупке объекта. 4. Оплата произведена на условиях финансирования сделки. 5. Цена является нормальной, не затронутой специфическими условиями финансирования и продажи. Рыночную стоимость собственности иначе называют стоимостью при обмене — в отличие от стоимости в использовании (или потребительской стоимости), которая отражает ценность объекта для конкретного собственника. Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Стоимость в использовании (потребительская стоимость) отражает ценность объекта оценки для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок. Оценку потребительской стоимости объекта производят исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта, и прогнозируются в будущем. Если рыночную стоимость определяют исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки, то потребительскую стоимость рассчитывают исходя из их текущего использования. Инвестиционная стоимость имеет понятие, сходное с термином «стоимость в использовании», означает стоимость объекта оценки для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него свои финансовые средства. Расчет инвестиционной стоимости производят исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционную стоимость рассчитывают обычно при оценке для конкретного инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход. Данный вид стоимости носит субъективный характер. Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком — стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров. Стоимость замещения объекта оценки — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. Стоимость воспроизводства объекта оценки — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. Стоимость объекта оценки при существующем использовании — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования. Стоимость объекта оценки для целей налогообложе- ния — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость). Ликвидационная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок, меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Утилизационная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки. Специальная стоимость объекта оценки — стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки. Терминология, принятая в проекте Закона РБ «Об оценке стоимости объектов гражданских прав» Внутренняя оценка — оценка, проводимая юридическими и физическими лицами на основании собственного решения, самостоятельно без заключения гражданско-правовых договоров. Дата оценки — дата (день, месяц, год), по состоянию на которую произведен расчет (определение) стоимости объекта оценки. Заведомо ложное заключение об оценке — заключение об оценке, составленное без расчетов или на основании заведомо ложных расчетов. Заключение об оценке признается заведомо ложным только по решению суда. Исполнитель оценки — оценочная организация или индивидуальный предприниматель, зарегистрированные в соответствии с законодательством Республики Беларусь, осуществляющие оценочную деятельность. Метод оценки — совокупность приемов, обеспечивающих проведение расчетов стоимости объекта оценки. Независимая оценка — оценка, проводимая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основании гражданско-правовых договоров с соблюдением требований, установленных настоящим Законом. Обязательная оценка — оценка, обязательность проведения которой установлена настоящим Законом и иными законодательными актами Республики Беларусь. Оценка — совокупность действий юридических и физических лиц, направленных на определение стоимости объекта оценки. Оценочная деятельность — предпринимательская деятельность по проведению независимых оценок. Оценочная организация — юридическое лицо любой организационно-правовой формы, предусмотренной для коммерческих организаций, осуществляющее оценочную деятельность. Оценщик — физическое лицо, аттестованное в порядке, установленном настоящим Законом, проводящее оценку лично либо участвующее в проведении оценки в качестве работника юридического лица или индивидуального предпринимателя. Терминология, принятая в Инструкции по оценке рыночной стоимости предприятий, утвержденной постановлением Министерства экономики РБ от 05.03.04г. №65. Безнадежный долг - дебиторская задолженность предприятия, по которой истек срок исковой давности, и получение доходов не предвидится. Денежный поток - разность между суммами поступлений и выплат денежных средств предприятия за определенный период времени. Дисконтирование денежного потока - преобразование будущих денежных потоков, ожидаемых от оцениваемого предприятия, в его стоимость на дату оценки. Заемные средства - сумма краткосрочных и долгосрочных обязательств. Капитализация дохода - преобразование величины будущих доходов, ожидаемых от оцениваемого предприятия, в его стоимость на дату оценки. Потенциальные дивиденды - дивидендные выплаты по группе предприятий-аналогов, исчисленные в процентах к чистой прибыли. Предприятие-аналог - сходное по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с оцениваемым предприятием другое предприятие, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях. Ретроспективный период - период деятельности предприятия, предшествующий дате проведения оценки рыночной стоимости. Риск - обстоятельства, уменьшающие вероятность получения определенных доходов в будущем и снижающие их стоимость на дату проведения оценки. Собственные источники (собственный капитал) - сумма активов предприятия за вычетом заемных средств. Ставка дисконтирования - процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости. Ставка капитализации - делитель, применяемый при капитализации. Финансовая база - стоимость, приходящаяся на одну акцию оцениваемого предприятия исходя из размера одного из экономических показателей (прибыль, выручка от реализации, стоимость чистых активов и т.д.). Ценовой мультипликатор - коэффициент, отражающий соотношение между рыночной стоимостью оцениваемого предприятия и его финансовыми показателями. Чистый денежный поток - величина денежных средств, полученных за определенный период времени и остающихся в распоряжении предприятия, которые могут быть распределены без ущерба для дальнейшего его функционирования. Бухгалтерские виды стоимости объектов оценки Бухгалтерские виды стоимости объектов оценки определяются исходя из затрат на приобретение (создание), восстановление (замещение) объекта оценки и размера его стоимости, перенесенного на потребление. К бухгалтерским видам стоимости объектов оценки, в частности, относятся: • первоначальная стоимость — стоимость нового объекта оценки, равная фактическим затратам на его приобретение или создание, включая расходы по доставке, монтажу и установке объекта оценки. Определяется на дату приобретения, создания или ввода в эксплуатацию нового объекта оценки; • восстановительная стоимость — стоимость нового объекта оценки, равная затратам на воспроизводство его идентичной копии (с использованием аналогичных материалов и сохранением всех эксплуатационных характеристик) в текущих ценах на дату оценки; • стоимость замещения — стоимость нового объекта оценки, равная затратам на воспроизводство его аналогичной копии (с использованием аналогичных материалов и сохранением аналогичных эксплуатационных характеристик) в текущих ценах на дату оценки; • остаточная стоимость — стоимость объекта оценки, равная разнице между первоначальной или восстановительной стоимостью и износом (амортизацией). Бухгалтерские виды стоимости объектов оценки применяются в бухгалтерском учете и отчетности, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь. Стоимость объектов оценки для применения в бухгалтерском учете и отчетности определяется на дату совершения операции или отчетную дату в соответствии с законодательством Республики Беларусь. Виды стоимости объектов оценки, определяемые состоянием рынка 1. К видам стоимости объектов оценки, определяемым состоянием рынка, в частности, относятся: • рыночная стоимость; • специальная рыночная стоимость, в том числе инвестиционная стоимость и стоимость ограниченной реализации (ликвидационная стоимость); • утилизационная стоимость. 2. Рыночная стоимость объекта оценки — расчетная денежная сумма, по которой наиболее вероятно, что продавец объекта оценки согласен был бы его продать, а покупатель объекта оценки согласен был бы его приобрести. При этом должны быть соблюдены следующие условия: • стороны сделки обладают достаточной осведомленностью об объекте оценки и рынке аналогичных объектов; • стороны сделки действуют компетентно, расчетливо, добровольно и добросовестно; • объект оценки представлен продавцом в форме публичного предложения на открытом конкурентном рынке; • продавец и покупатель имеют достаточное время для выбора варианта совершения сделки; • в соответствии с договором на продавца не налагается дополнительных обязанностей, кроме обязанности передать объект оценки, а на покупателя не налагается дополнительных обязанностей, кроме обязанности принять объект оценки и уплатить за него определенную денежную сумму. Установленные в отношении объекта оценки ограничения (обременения), которые сохраняются при переходе права собственности на объект оценки, учитываются при определении рыночной стоимости. 3. Специальная рыночная стоимость объекта оценки — рыночная стоимость объекта оценки с учетом реальных или предполагаемых ограничений в отношении его продавца или покупателя (обстоятельств), нарушающих хотя бы одно из вышеприведенных условий. 4. Инвестиционная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки для конкретного инвестора при определенных целях инвестирования. 5. Стоимость ограниченной реализации (ликвидационная стоимость) объекта оценки — расчетная денежная сумма, по которой наиболее вероятно, что продавец объекта оценки, не имеющий достаточного времени для выбора варианта совершения сделки, согласен был бы его продать, а покупатель объекта оценки согласен был бы его приобрести. При этом купля-продажа должна быть совершена с соблюдением остальных вышеуказанных условий. 6. Утилизационная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки, равная суммарной рыночной стоимости частей (материалов), из которых состоит данный объект оценки, с учетом затрат на его утилизацию. Если в нормативном правовом акте, судебном постановлении, договоре не указан конкретный вид подлежащей определению стоимости объекта оценки, то определению подлежит его рыночная стоимость или специальная рыночная стоимость в зависимости от соблюдения вышеуказанных условий. Указанное правило применяется также в случае использования в нормативном правовом акте, судебном постановлении, договоре терминов «действительная стоимость», «обычно используемая стоимость», «разумная стоимость», «реальная стоимость», «фактическая стоимость», «эквивалентная стоимость». ЛИТЕРАТУРА 1. Гражданский кодекс Республики Беларусь. 2. ПОЛОЖЕНИЕ об оценке государственного имущества. (Утверждено Министерством экономики Республики Беларусь 14.05.1996г., Министерством статистики и анализа Республики Беларусь 13.05.1996г., Министерством по управлению государственным имуществом и приватизации Республики Беларусь 16.04.1996г., (в редакции постановления Министерства по управлению государственным имуществом и приватизации Республики Беларусь, Министерства экономики Республики Беларусь и Министерства статистики и анализа Республики Беларусь 12.06.2001г. № 24/100/33)). [Изменения и дополнения: Постановление Министерства экономики и Министерства статистики и анализа от 27 февраля 2002 г. N 46/15 (зарегистрировано в Национальном реестре - N 8/7833 от 01.03.2002 г.) ]. 3. ИНСТРУКЦИЯ по оценке рыночной стоимости предприятий (Утверждена Постановлением Министерства экономики Республики Беларусь 05.03.2004 № 65). 4. ПОЛОЖЕНИЕ о порядке формирования уставного фонда открытого акционерного общества, создаваемого в процессе разгосударствления и приватизации государственной собственности. (Утверждено Приказом Министерства по управлению государственным имуществом и приватизации Республики Беларусь 29.05.1996 N 128 (в редакции постановления Министерства по управлению государственным имуществом и приватизации Республики Беларусь 05.05.2000 N 5)). 5. ЗАКОН Республики Беларусь «Об оценке стоимости объектов гражданских прав» (проект). 6. Указ Президента РБ «О лизинге» от 13.11.97г. №587. 7. Закон РБ «Об аренде». 8. Методические указания по инвентаризации имущества и обязательств. Утв. Постановлением минфина от дек.1995 г. 9. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости – СПб: Питер, 2002 с.:ил. – (Серия «Краткий курс»). 10. Оценочная деятельность в экономике: Учебное посо- бие. – Москва: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: Издательский центр «МарТ», 2003. – 304с. (Серия «Экономика и управление»). 11. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. - СПб: Питер, 2000. 12. Наганов А.В., Свидерский Э.А. Оценка объектов промышленной собственности: Учебное пособие – Минск: Академия управления при Президенте Республики Беларусь, 1999. – 66с. Учебное издание Васина Елена Владимировна Мыцких Наталья Петровна Управление недвижимостью Курс лекций Ответственный за издание С.С. Жаврид Художник О.А. Стасевич Под авторской редакцией Компьютерная верстка Н.М. Азаревич Подписано в печать 26.04.2004. Бумага офсетная. Формат 1/16. Гарнитура «Таймс» Печать трафаретная. Усл.п.л. 7,9. Уч.-изд.л.8,5. Тираж 100 экз. Заказ Редакционно-издательский центр Академии управления при Президенте Республики Беларусь. Лицензия №02330/0056905 от 01.04.2004 г. Отпечатано в редакционно-издательском центре Академии управления при Президенте Республики Беларусь с оригинал-макета заказчика. 220007, г. Минск, ул. Московская, 17.