Оценка стоимости компании

Оценка стоимости компании Преподаватель: к.э.н., доцент, Героев Алексей Витальевич Форма контроля - экзамен Тема 1: Понятие, цели и принципы оценки стоимости предприятия (бизнеса) 1. Сущность и организация оценочной деятельности в рыночной экономике Рыночная цена – это денежное выражение стоимости, т.е. результата договоренности между продавцом и покупателем. Она определяется самостоятельно каждым из участников сделки, но конечная цена (рыночная) появляется как результат согласования между сторонами сделки. При этом заказчик предоставляет оценщику необходимую информацию об объекте, а так же учитывается внешняя информация, включая состояние рынка, отрасли и подотрасли рынка, и рассчитывается величина выражающая затраты в денежном эквиваленте на создание объекта, получаемый и планируемый доход, риски сопровождающие получение этого дохода и другие факторы. При этом данная величина может совпадать с будущей величиной сделки, а может отличаться от нее. Следовательно, величина, определяемая оценщиком, это не рыночная цена и не стоимость, как свойство товара – она занимает промежуточное значение между ними. Такую величину принято называть рыночной стоимостью и именно ее пытается определить оценщик. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) – это расчет и обоснование стоимости предприятия на определенную дату. Она представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определение величины стоимости объекта в денежном выражении, с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка. Существенные черты процесса оценки стоимости бизнеса:  Оценка – это процесс, т.к. для получения конечного результата оценщик должен проделать ряд операций, очередность и содержание которых зависит от цели оценки, характеристики объекта и выбранных методов  Оценка – это процесс упорядоченный, т.е. все действия совершаются в определенной последовательности  Оценка – это процесс целенаправленный, т.е. оценщик в своей деятельности при оценке стоимости объекта всегда руководствуется конечной, конкретной целью  Оценщик всегда определяет величину стоимости как количество денежных единиц, следовательно, все стоимостные характеристики должны быть выражены количественно независимо от того насколько просто они поддаются точному измерению и денежному выражению  Рыночный характер оценки стоимости, т.е. при оценке должны быть обязательно учтены основные рыночные факторы: рыночная конъюнктура, уровень и модель конкуренции, макро- и микроэкономическая среда обитания, риски, среднерыночный уровень доходности в отрасли, реноме оцениваемого бизнеса (стоимости товарного знака и т.п.), цены на аналогичные объекты, текущая ситуация в отрасли и экономике страны в целом. Основными факторами являются время и риск. Время – это важнейший фактор, влияющий на все рыночные процессы, включая оценку стоимости бизнеса. Время получения дохода или дополучения дохода измеряется интервалами или периодами (от 1 дня до нескольких лет). Рыночная стоимость бизнеса изменяется во времени под влиянием многочисленных факторов, поэтому она определяется только по состоянию на конкретную дату. Под риском понимается непостоянство и неопределенность связанная с конъюнктурой рынка, макроэкономическими процессами и т.п.. Риск это вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций в оцениваемый бизнес окажутся больше или меньше прогнозируемых. Ни одно из вложений в условиях рыночной экономики не является абсолютно безрисковым. «Рыночная стоимость это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, когда стороны оценки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией на всю величину сделки, и на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства» (ФЗ об оценочной деятельности в РФ). При определении величины стоимости оценщик пытается учесть всю полноту влияния основных факторов:     Доход Риски Среднерыночный уровень доходности на аналогичные объекты Характерные черты оцениваемого объекта, включая состав и структуру активов и обязательств  Конъюнктура рынка  Текущая ситуация в отрасли и экономике в целом 2. Объекты и субъекты стоимостной оценки Субъектом оценочной деятельности являются с одной стороны оценщики (экспертыоценщики), с другой стороны – заказчики, потребители их услуг. Оценщики в своей деятельности обычно придерживаются определенных установленных стандартов оценки, при этом они руководствуются правовыми, профессиональными и этическими нормами. Правовые нормы закреплены в ФЗ №135 «об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98, а так же «стандартах оценки обязательных к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденных постановление правительства РФ и в положении о лицензировании. Основные права и обязанности оценщика. Права: 1) Оценщик в праве самостоятельно выбирать методы оценки в соответствии со стандартами 2) При обязательной оценке требовать от заказчика обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления оценки 3) Получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки 4) Запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки, за исключением информации являющейся государственной или коммерческой тайной 5) Привлекать, по мере необходимости на договорной основе, к участию в проведении оценки иных оценщиков либо других специалистов 6) Отказаться от проведения оценки объекта, в случае если заказчик нарушил условия договора, либо не обеспечил соответствующие договору условия работы Обязанности: 1) Соблюдение требований закона об оценочной деятельности и принятых на его основе нормативно-правовых актов 2) Отказ от оценки в случае возникновения обстоятельств препятствующих объективной оценке 3) Обеспечение сохранности документов, получаемых в процессе оценочных работ 4) Предоставление по требованию заказчика документов об образовании, подтверждающих получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности 5) Неразглашение конфиденциальной информации полученной от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев предусмотренных законодательством РФ 6) Хранение копий составленных отчетов в течение 3 лет 7) Предоставление копий хранящихся отчетов или информации из них правоохранительным органам или органам местного самоуправления по их законному требованию Объектом стоимостной оценки может являться любой объект стоимости, при этом в расчет принимаются не только различные характеристики объекта, но и права которыми наделен его владелец. При этом при оценке бизнеса необходимо учитывать то, что предприятие, будучи юр. лицом, одновременно является и хозяйствующим субъектом, поэтому его стоимость должна учитывать наличие определенных юридических прав. Как и любой товар, бизнес обладает определенной полезностью для покупателя. В первую очередь он должен соответствовать потребностям в получении дохода. Как и у любого другого товара полезность бизнеса осуществляется в пользовании, таким образом, если бизнес не приносит дохода, то он теряет свою полезность для собственника и подлежит либо закрытию, либо продаже. Бизнес обладает всеми признаками товара при этом это товар особого рода:  Бизнес это товар инвестиционный, т.е. это товар, вложение в который осуществляется с целью отдачи в будущем, т.к. затраты и доходы не совпадают и разъединены во времени  Бизнес является системой, причем продаваться может как вся система в целом, так и отдельные ее подсистемы и/или элементы  Потребность в бизнесе как в товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого бизнеса, так и во внешней среде. Отсюда возникает потребность в регулировании как самого бизнеса, так и процесса его оценки, а также необходимость учитывать качество управления бизнесом  Необходимо участие государства не только в регулировании механизма оценки бизнеса, но и формирование рыночных цен на бизнес, но и его купли-продажи 3. Цели оценки и виды стоимости Цель оценки состоит в определении какого-либо вида оценочной стоимости необходимой клиенту для принятия инвестиционного решения, для заключения сделки, для внесения изменений в финансовую отчетность и т.п. В проведении оценочных работ заинтересованы различные стороны - от государственных структур до частных лиц: контрольно-ревизионные органы, управленческие структуры, кредитные организации, страховые компании, налоговые органы, частные владельцы бизнеса, инвесторы и т.п. (рис. 1). Государство Инвесторы Акционеры Оценка бизнеса Кредиторы Управляющие Поставщики Страховые компании Основные цели оценки бизнеса:          Определение и повышение эффективности текущего управления предприятием Купля-продажа акций, облигаций на фондовом рынке Принятие оптимально обоснованного инвестиционного решения Купля-продажа предприятия его владельцам частями или целиком Установление доли совладельцев в случае подписании или расторжении договора или смерти одного из партнеров Реструктуризация предприятия (ликвидация, слияние, поглощение либо выделение самостоятельного предприятия из состава холдинга - предполагают проведение его рыночной оценки, т.к. необходимо определить цену покупки или выкупа акций , величину премий выплачиваемой акционерам поглощаемой фирмы) Разработка плана развития предприятия – в процессе стратегического планирования важно оценить будущую доходность фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа и деловой репутации Определение кредитоспособности предприятия, а так же стоимости залога при кредитовании – в данном случае оценка требуется в силу того, что величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности может отличаться от ее рыночной стоимости В целях страхования, в процессе которого возникает необходимость оценки стоимости активов в преддверии их возможных потерь  В целях налогообложения – при определении налогооблагаемой базы необходимо провести объективную оценку доходов предприятия и его имущества  В целях принятия обоснованных управленческих решений – периодическая оценка и переоценка имущества предприятия позволяет повысить реалистичность финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансово-управленческих решений  Для осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса – для обоснования такого проекта необходимо знать исходную стоимость предприятия в целом, его собственного капитала, активов, бизнеса. Таким образом обоснованность и достоверность оценки во много зависит от того насколько правильно определена область использования оценки: 1) 2) 3) 4) 5) Купля-продажа Получение кредита Страхование Налогообложение Реструктуризация и т.д. Обязательная оценка предприятия принадлежащего, полностью или частично, РФ либо муниципальному образованию, согласно закону об оценочной деятельности проводится:  В целях приватизации субъектом, передачи их в доверительное управление или аренду  При использовании объектов оценки в качестве предмета залога  При продаже или другом отчуждении объекта оценки  При переуступке долговых обязательств связанных с объектами оценки  При передаче объектов оценки в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юр. лиц, а так же при возникновении споров о стоимости объектов оценки, в частности при национализации имущества  При ипотечном кредитовании юр. лиц или физ. лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки  При выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд  При составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спроса о стоимости этого имущества  При проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об отчислении налогооблагаемой базы 4. Основные принципы оценки Выделяют три основных группы взаимосвязанных принципов оценки: 1) Принципы, основанные на представлениях собственника Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Бизнес обладает стоимостью, если может быть полезен реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна, но качественно и количественно определена во времени и стоимости. Полезность бизнеса – это его способность приносить доход в конкретном месте в течение определенного периода времени. Принцип полезности заключается в том, что чем больше предприятие способно удовлетворять потребности собственника, тем выше его стоимость, т.е. чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости. Оценочная стоимость предприятия не должна быть выше min цены на аналогичном предприятии с такой же полезностью. Кроме того за объект не разумно платить больше чем может стоить создание нового объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки. Из принципа полезности вытекает еще один принцип оценки – принцип ожидания (предвидения). Полезность любого бизнеса (предприятия) определяется тем, во сколько сегодня оцениваются прогнозируемые будущие выгоды (доходы). На оценке предприятия непосредственно сказываются представления о чистой отдаче под функционирование предприятия и ожидаемая выручка от его перепродажи. При этом особенно важна величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего дохода. Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием. 2) Принципы, связанные с эксплуатацией собственности Вторая группа принципов оценки обусловлена эксплуатацией собственности и связана с представлением производителей. Доходность бизнеса – это стоимость предприятия как системы, которая определяется на основе оценки дохода. Принцип вклада – обусловлен включением любого дополнительного актива в систему предприятия, что экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива. Принцип предельной производительности – по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат. Однако после достижения определенной точки общая отдача хотя и растет, но уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше чем затраты на добавленные ресурсы. Данный принцип базируется на теории предельного дохода. Принцип сбалансированности (пропорциональности) – согласно данному принципу max доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства, т.е. размеры предприятия должны соответствовать потребностям рынка). 3) Принципы, обусловленные действием рыночной среды Основным фактором, влияющим на ценообразование в рыночной экономике, является соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложение находятся в равновесии, то цены остаются стабильными и могут совпадать со стоимостью. В долгосрочном периоде спрос и предложение являются относительно эффективными факторами в определении направления изменения цен. Рыночные искажение могут быть следствием монопольного положения собственников либо влияния государственного механизма контроля. Принцип соответствия – согласно данному принципу предприятия, не соответствующие требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т.д. обычно оцениваются ниже среднего. С принципом соответствия связаны принципы прогрессии и регрессии. Регрессия имеет место, когда предприятие характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями. Рыночная цена такого предприятия обычно не отражает его реальную стоимость и будет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия имеет место, когда в результате функционирования соседних объектов (например, объектов обеспечивающих улучшенную инфраструктуру) рыночная цена данного предприятия, скорее всего, окажется выше его стоимости. В рыночных условиях на ценообразование влияет конкуренция, таким образом, при оценке стоимости предприятия необходимо учитывать степень конкурентной борьбы в данной отрасли или сегменте рынка, как в настоящее время, так и в будущем. Принцип конкуренции заключается в следующем: если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущей прибыли данный фактор можно учесть, либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что в любом случае снизит текущую стоимость будущих доходов. Во многом стоимость бизнеса определяется состоянием внешней среды, степенью развития политических, экономических и социальных сил, влияющих на конъюнктуру рынка и уровень цен. Принцип экономического разделения – данный принцип имеет место, если права на объект можно разделить на два или более имущественных интересов, в результате чего общая стоимость объекта возрастает, т.е. имущественные права следует разделять или соединять таким образом, чтобы увеличивалась общая стоимость объекта. Определение наилучшего и наиболее эффективного использования собственности, т.е. определения направления использования собственности предприятия юридически и технически осуществимо, что обеспечивает собственнику max стоимость оцениваемого объекта. Тема 2: Информация, необходимая для оценки бизнеса (предприятия) 1. Информационная база оценки, ее состав и структура Залогом в любой успешной оценки бизнеса является полная и качественная информационная база. При этом информация необходимая для оценки собирается из различных источников. При этом важно чтобы она отражала состояние внешней и внутренней среды бизнеса в различные периоды времени. Характеристики оцениваемого бизнеса на дату оценки являются результатом предыдущего развития, предпосылкой будущего развития и одновременно зависят от положения дел в экономике страны, отрасли и регионе. Классификации оценочной информации.  В зависимости от характеризуемых условий информация делится на внешнюю и внутреннюю. Внешняя информация характеризует условия функционирования предприятия в регионе, отрасли, стране на внешних и внутренних рынках. Внутренняя информация описывает само предприятие, дает отчет о его деятельности, организационной структуре и финансовых результатах.  В зависимости от размещения источника выделяют аутсайдерскую и инсайдерскую информацию. Аутсайдерская информация является публичной (открытой), т.е. доступной широкой публике (например, она печатается в СМИ, интернете и т.п.). Обычно источник аутсайдерской информации расположен вне фирмы. Инсайдерская информация обычно нигде не публикуется либо содержится во внутренних изданиях и отчетах предприятия, и к пользованию которой посторонних не допускают. К инсайдерской информации относится так же конфиденциальная информация. Источник такой информации расположен внутри фирмы.  В зависимости от параметров бизнеса и показателей, характеризующих его состояние информацию делят на обычную (общую) и специфическую Общая информация включает в себя стандартные показатели, характеризующие деятельность любого предприятия без учета его специфики. Специфическая (особенная) информация отражает особенности оцениваемого бизнеса, обусловленные его отраслевой принадлежностью, месторасположением и т.п.  В зависимости от характеризуемых аспектов бизнеса информация подразделяется на финансовую, правовую, управленческую, техникотехнологическую, хозяйственно-экономическую и т.д.  В зависимости от доступности информация подразделяется на публичную и конфиденциальную. Основные требования, предъявляемые к оценочной информации. 1) 2) 3) 4) Достоверность Точность Комплексность Полнота Основные этапы процедуры сбора оценочной информации. 1) Направление запроса в компанию с просьбой предоставить требуемую для оценки информацию – в запросе целесообразно применять формы, позволяющие в дальнейшем сгруппировать полученную в определенном формате информацию и провести необходимые соответствующие расчеты. 2) Осуществление контакта с основными подразделениями компании, отвечающими за определенный блок данных (например, техническая, производственная, маркетинговая служба и т.п.) 3) Формирование рабочей группы из назначенных ответственных лиц за проведение оценки со стороны компании и специалистами оцениваемой компании 4) Получение необходимой для оценки информации Обычно для проведения реальной оценки приходится просматривать и анализировать большой объем информации, значительная часть которой может оказаться лишней, поэтому определение того, какая информация является существенной, составляет неотъемлемую часть оценки. Примерный перечень вопросов, по которым можно получить дополнительную информацию:         Цель и объем работ по оценке История деятельности предприятия Правовые формы функционирования предприятия Характеристика филиалов и дочерних компаний Месторасположение предприятия и его подразделений Права владения бизнесом Ассортимент выпускаемой продукции и услуг предприятия Отраслевая классификация              Кредиторы и/или инвесторы Основные клиенты Социальные программы для работников предприятия Информация о недвижимости Физическое состояние производственных мощностей, оборудования и т.п. Предыдущие оценки исследования и прогнозы, выполненные самой компанией или по ее заказу Передача прав собственности и предложения о покупке Дополнительные источники информации, из которых можно получить ценные сведения о компании и отрасли, к которой она относится Сведения о владельцах компании Информация о ключевом персонале (топ-менеджмент) Специальные вопросы, вытекающие из анализа финансовой отчетности Обязательства, обусловленные наступление определенных событий и вытекающие из определенных документов (например, договора аренды, непредвиденные расходы и т.п.) Предыдущие оценки рыночной стоимости отдельных видов материальных и нематериальных активов Таким образом при оценке стоимости бизнеса для того чтобы собрать как можно более полную информацию о компании и отрасли очень важно провести подробный опрос владельцев, ключевого персонала, клиентов, кредиторов, поставщиков, поскольку многие факты могут быть получены только от них. Помимо непосредственно получения информации оценщик должен ее обработать, т.е. проверить, внести необходимые корректировки и рассчитать относительные показатели. Иногда для получения сопоставимых данных необходимо провести инфляционную корректировку, а так же нормализовать бухгалтерскую отчетность. Нормализация отчетности производится с целью определения доходов и расходов, характерных для нормального действующего бизнеса. Она необходима для того, чтобы оценочные заключения имели объективный характер, основывались на реальных показателях, характеризующих деятельность предприятия. Нормализующие проводки в процессе корректировки финансовой отчетности проводятся по следующим направлениям:  Корректировка разовых нетипичных и не операционных доходов и расходов  Корректировка метода учета операции (например, учета запасов или создания резервов, или метода начисления амортизации)  Корректировка данных бухгалтерской отчетности с целью определения рыночной стоимости активов 2. Внешняя и внутренняя информация Внешняя информация характеризует условия функционирования предприятия в отрасли и экономике в целом. Основные виды внешней информации: 1. Макроэкономическая и геополитическая – используется при разработке долгосрочной стратегии развития компании, например при оценке предприятий некоторых отраслей промышленности (естественным монополиям, стратегически значимым предприятиям и др.) Критерии, характеризующие информацию: 2. 3. 4. 5. 6. макроэкономическую и геополитическую  Уровень инфляции  Темпы экономического развития страны (экономический рост)  Изменение процентных ставок  Колебание курсов валют  Уровень политической стабильности  Стратегические программы правительства и др. Рыночная информация – от нее зависит разработки компаниями новых продуктов, маркетинговое планирование, планирование коммуникации и рекламы, решение об экспорте, а так же общие стратегические решения. Природа рыночной информации меняется в зависимости от цели и от того, какой компании предназначена эта информация. Обычно, она включает в себя размер и рост рынка, покупательную способность, привычки, спрос и поведение потребителей, и рыночную долю компании. Информация о конкурентах Информация о поставщиках – обычно она включает в себя издержки, связанные с поставками, а так же надежность, качество и время доставки Внешняя финансовая информация (например, динамика курсов акций, валютных курсов, движение на рынке капиталов и др.) Информация о регулировании и налогообложении – данная информация необходима для соблюдения правовых норма, но и определении необходимых затрат. К такой информации можно отнести: степень государственного регулирования отрасли; налогообложение на федеральном, региональном и местных уровнях; система льгот и льготных налоговых режимов Основные источники внешней информации:  Информация о ценах на сырьевых и товарных биржах, по котировкам акций компаний, публикуемых в интернете  Аналитические обзоры и статистические материалы, публикуемые РОССТАТОМ, МИНФИНОМ  Специализированные отраслевые журналы  Прайс-листы агентств недвижимости города, в котором находится оцениваемая компания  Справочные билютени («Оптовик», «Индекс цен в строительстве» и т.п.) Внутренняя информация  Информация о производстве – оценщику необходимо проанализировать информацию о наличии производственных мощностей, сопоставляя их с данными о спросе на продукцию компании, капиталовложениями предприятия и т.п.  Информация о трудовых ресурсах – это информация о уровне квалификации персонала, моральное состояние персонала, уровень мотивации и обучения персонала, расходы на обеспечение кадрами и т.д.  Ретроспективные данные об истории компании и описании стратегии предприятия – в данном разделе описывается процесс производства продукции (в том числе и при необходимости технологический процесс) по каждому виду продукции, а так же объемы продаж за прошлые периоды  Внутренняя финансовая информация – она включает в себя основную информацию из бухгалтерской отчетности, информацию о прибыли и издержках, об имуществе и обязательствах, а так же большой спектр других финансовых показателей, к которым можно отнести показатели: o Платежеспособности и ликвидности o Прибыльности и рентабельности o Финансовой зависимости o Деловой активности (оборачиваемость оборотных средств, запасов) o Показатели и сроки погашения дебиторской и кредиторской задолженности  Законодательная информация – наиболее значимая внутренняя информация способная существенно повлиять на результаты полученной оценки. К такой информации можно отнести: o наличие свидетельств о праве собственности на объекты недвижимости (в случае отсутствия таковых оценочная стоимость и инвестиционная привлекательность объекта значительно снижается) o обременение активов (наличие договоров залога, аренды, кредитных договоров и т.п.) Источники внутренней информации. I. Публичные - доступные для любого оценщика II. Частные - собственность определенной компании или института, но с возможностью доступа к ним за определенную плату III. Подписные – представляет собой гибрид публичных и частных источников, когда информация находится в чьей-то собственности, но постоянно обновляется и становится доступной для определенного ограниченного круга подписчиков При поиске источников информации особое внимание необходимо уделять таким вопросам как стоимость и конкретность получаемой информации, а так же надежность и гарантия достоверности информации. Что касается оценки надежности информации, то она должна включать источник информации, срок, в течение которого информация остается актуальной, а так же ее анализ. Наиболее распространенные источники информации:        Правительственные учреждения Библиотеки Торговые ассоциации, союзы, общественные объединения субъектов рынка Компании, занимающиеся частными исследованиями и информацией Газеты и журналы, включая отраслевые информационные издания Службы бизнес информации Интернет источники и базы данных в режиме онлайн 3. Общая и специфическая информация Общая и специфическая информация делится внешнюю и внутреннюю. Специфическая внешняя информация:  Макроэкономическая и геополитическая информация o Уровень инфляции o Темпы экономического развития страны (в т.ч. темпы экономического роста) o Изменение процентных ставок (уровень процентных ставок по кредитам банков, размер ставки рефинансирования ЦБ) o Колебание курсов валют o Уровень занятости и безработицы      o Уровень политической стабильности o Стратегические программы правительства – в стратегии особое внимание уделяется инструментам и механизмам реализации отраслевой политики, которая обычно включает методы государственного регулирования, ценовую и налоговую политику, совершенствование нормативно-правовой базы и т.д. Рыночная информация o Уровень развития региона; стадия развития (подъем/спад/стагнация); информация о состоянии региональных и местных финансов, регионального бюджета и т.д. o Специализация промышленности региона; отраслевая принадлежность основных крупных производств в регионе; наличие энергоемких производств в регионе o Покупательная способность населения региона (платежеспособный спрос), средняя ЗП и т.п. o Данные о развитии в регионе основных и альтернативных источников информации o Геоклиматические условия Информация о конкурентах - обычно поиск информации о конкурентах max затруднен и иногда предприятия-конкуренты прибегают к производственному шпионажу Информация о поставщиках o Количество поставщиков в компании, o Размещение основных поставщиков (близость/удаленность от компании) o Взаимоотношения с поставщиками o Конъюнктура цен на продукцию и услуги поставщиков o Информация о влиянии и количестве профсоюзных организаций, а так же процент вовлеченных сотрудников в эти организации Внешняя финансовая информация o Финансовое состояние основных потребителей продукции компании o Доступность заемных средств в регионе o Динамика курсов акций аналогичных компаний Информация о регулировании и налогообложении – оценщику необходимо ознакомится с условиями функционирования отраслевых организаций, с основными законодательными ведомственными и иными правовыми актами, определяющими способы формирования себестоимости и цены продукции, производимые аналогичными компаниями. Наиболее существенным моментом с точки зрения налогообложения является: o Налогообложение на региональном и местном уровнях, а так же размер ставок по местным налогам o Система льгот и льготных налоговых режимов, а так же государственных условий получения льгот и вычетов Внутренняя специфическая информация:  Информация о производстве o Объемы производства готовой продукции o Структура производства по видам выпускаемой продукции o Доля предприятия в производстве аналогичной продукции в масштабах страны o Структура используемых в производстве сырья, материала, комплектующих, полуфабрикатов и т.п. o Применение энерго- и материалосберегающих технологий o Степень износа основных фондов компании  Информация о трудовых ресурсах o Информация об общей численности сотрудников и динамике ее изменения, а так же информация об управленческом персонале и топ менеджменте  Ретроспективные данные об истории компании и описание стратегии предприятия o Бизнес план компании o Отчет об использовании бизнес плана  Внутренняя финансовая информация – в данном разделе помимо общей финансовой информации оценщик должен ознакомится со специфической отчетностью, предоставляемой только компаниями данной отрасли. Информация данного блока неразрывно связана с производственной информацией и историей компании. Данный раздел обычно включает в себя нормализацию бухгалтерской отчетности. Нормализация обусловлена тем, что многовариантность методов учета операций и списание долгов приводит к неодинаковым значениям прибыли и денежных потоков в каждом конкретном случае. В этом случае бухгалтерская отчетность показывает финансовый результат не исключая нетипичные и не операционные доходы и расходы. Наиболее важным фактором определяющим величину денежных потоков, генерируемых бизнесом является себестоимость продукции. В зависимости от того, как проведено калькулирование затрат величина прибыли может быть завышена или занижена. При расчете прибыли важно рассматривать себестоимость продукции (товаров/услуг) как отражение процесса производства и реализации, исключив влияние методов бухгалтерского финансового учета и распределение накладных расходов. При использовании в качестве внутренней информации калькуляции себестоимости по переменным издержкам, на основании которых произведен расчет (обычно в короткий период времени не более 1 месяца) необходимо помнить, что прибыль зависит только от объема продаж если структура затрат и продажная цена неизменны. В этом случае проводить индексацию размера прибыли является нецелесообразным. Использование калькуляции себестоимости по переменным издержкам позволяет избежать капитализации постоянных накладных расходов и неликвидных запасов. Кроме того необходимо сформировать резервы под сомнительную дебиторскую задолженность уменьшив таким образом валовую прибыль и сумму дебиторской задолженности. В итоге нормализации финансовой отчетности получается отчет о финансовых результатах содержащий показатели оцененные по рыночной стоимости на дату оценки. 4. Информационная инфраструктура оценки Сбор, проверка и обработка информации являются одним из самых важных этапов в процессе оценки бизнеса. Эксперту-оценщику требуется полноценная бизнесинформация, адекватно отражающая положение дел в различных областях и временных периодах. Основная цель сбора оценочной бизнес-информации заключается в том, чтобы на ее основе как можно точнее с min уровнем неопределенности сформировать объективное представление об окружающей фирму среде и принять оценочное решение. При получении информации основной упор должен быть направлен на получение реальных экономических, детерминистических и безусловных факторов. Проблемная информация: I. Неадекватно отражает реальное положение дел II. Проблема, связанная с временным ограничением поступающей информации Данные проблемы решаются с помощью оценочной инфраструктуры. Основная задача оценочной инфраструктуры заключается в предоставлении оценщикам информации как о внутренней среде фирмы, связанной с ее работой, так и внешней, в которой функционирует фирма. Помимо этого сюда включается так же информация относящаяся к вопросам регулирования оценочной деятельности. Информационная инфраструктура – представляет собой совокупность организаций и служб, которые используют адекватные методы сбора, обработки, хранения информации, современные программные продукты, обеспечивают оценщика необходимой информацией, желаемым качествам. отвечающей определенным характеристикам и Информация должна быть:  Уместной – информация должна относится к принимаемому решению, она определяется пользователем и решением, которое он принимает. Информация считается уместной, когда она влияет на экономические решения пользователей, помогая им оценивать события прошлого, настоящего или будущего  Доступной для понимания – если финансовые отчеты не понятны конечным пользователям, то они имеют не большое практическое значение  Своевременной – чтобы быть полезными, отчеты должны содержать современную свежую информацию, и публиковаться в достаточно короткие сроки после окончания периода, к которому они относятся, т.к. свежая информация имеет для пользователей большую ценность, чем устаревшие данные  Надежной и постоянной – информация является надежной, если она обладает следующими характеристиками: o Достоверность – информация должна правдиво отражать результат операций, которые она имеет целью представить. Чтобы быть надежным, информация должна иметь обоснованное описание и быть безошибочной o Содержание – содержание операций должно соответствовать юридической форме и основным целям деятельности оцениваемого предприятия o Полнота – информация должна быть полной, но в разумных пределах. Некоторые несущественные статьи могут быть исключены, т.к. они не влияют на решение об оценке, однако некоторые пропуски могут превратить информацию в неверную или вводящую в заблуждение, а, следовательно, ненадежную и неуместную o Постоянство формирования – характеризуется двумя измерениями: сопоставимость показателей компании во времени и сопоставимость отчетов между компаниями. Если отчеты не составляются на постоянной основе, то осмысленное сравнение показателей за различные периоды времени и показатели разных компаний по существу невозможно. Качество информации зависит от качества информационной системы профессионализма людей, отвечающих за входные и выходные данные. и Тема 3: Виды стоимости, используемые при оценке бизнеса Предметом оценки бизнеса является стоимость. Виды стоимости, рассчитываемые оценщиком можно классифицировать по различным критериям:  По степени рыночности различают: o Рыночная стоимость – расчетная величина, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом. При этом предполагается, что каждая из сторон действует компетентно, расчетливо и без принуждения (международные стандарты оценки). Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена при осуществлении сделки между типичным покупателем и продавцом, которая рассчитывается из ситуации на рынке на конкретную дату. Рыночная стоимость объекта оценки это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:  Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение  Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах  Объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты  Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждение к совершению сделки с чьей либо стороны не было  Платеж за объект оценки выражен в денежной форме Некоторые объекты оценки не обладают полной рыночностью, они не обращаются на открытом массовом и конкурентном рынке, находятся под жестким контролем и регулируются государством, а информация – закрыта и ограничена. В таких случаях рассчитывается частичная рыночная стоимость o Частично рыночная стоимость - стоимость объекта оценки с ограниченным рынком под которым понимается стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке не возможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободнообращающихся на рынке товаров. Одним из видов частично рыночной стоимости является нормативно-рассчитываемая (нормативная) стоимость. Нормативная стоимость – стоимость объекта собственности, рассчитываемая на основе нормативов и методик, утвержденных соответствующими органами, при этом применяется единая шкала нормативов. Как правило, нормативно рассчитываемая стоимость не совпадает с величиной рыночной стоимости, однако нормативы обновляются и приводятся в соответствие с существующими условиями рынка.  По методологии оценки: o Стоимость замещения объекта – сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки с учетом износа объекта оценки. При этом предполагается создание нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемому объекту. o Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, необходимых для создания объекта идентичного объекту оценки с применением идентичных материалов и технологий с учетом износа объекта оценки. В данном случае имеется в виду создание точной копии объекта, но по иным действующим ценам. Данная стоимость точнее характеризует современную стоимость объекта, однако ее определение часто бывает невозможным по причине изменения технологии, материалов и т.п.  По состоянию объекта после оценки: o Стоимость при существующем использовании – стоимость объекта, определяемая исходя из существующих условий и целей его использования. При этом предполагается, что объект останется действующим и будет функционировать в той же среде и в той же организационно-правовой форме, что и до оценки. o Ликвидационная стоимость – стоимость объекта оценки в случае, когда он должен быть отчужден в срок меньший, чем срок обычной эксплуатации аналогичных объектов. Например, при ликвидации объекта в случае банкротства и открытой распродажи на аукционе  По цели оценки: o Инвестиционная стоимость – стоимость, определяемая исходя из доходности объекта для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. В отличие от рыночной, инвестиционная стоимость более конкретна и связана с конкретным проектом и его инвестором. При оценке инвестиционной стоимости обращаются при осуществлении реорганизационных мероприятиях и обосновании инвестиционных проектов. Обычно инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвесторам. o Стоимость для целей налогообложения – стоимость объекта оценки равная рыночной стоимости объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативно-правовых актов, в т.ч. инвентаризационная стоимости. o Утилизационная стоимость – стоимость объекта оценки равная рыночной стоимости материалов которые он в себя включает с учетом затрат на утилизацию объектов оценки. Утилизируемые материальные активы – активы, достигшие предельного состояния вследствие полного износа или чрезвычайных событий и потеряли свою первоначальную полезность. Одной из разновидностей утилизационной стоимости является скраповая стоимость – вторичная стоимость массы материалов, из которых состоит оцениваемый объект. o Специальная стоимость – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативно-правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанных в стандартах оценки (например, страховая, таможенная и т.п.). При оценке стоимости предприятия может быть использовано понятие эффективной стоимости, т.е. это стоимость активов равная большей из двух величин – инвестиционной стоимости для данного владельца и стоимости их реализации. Экономическое понятие стоимости выражает реальный взгляд на выгоду, которую имеет собственник данного объекта или покупатель на момент оценки. Основой стоимости любого объекта собственности, в том числе бизнеса, является его полезность. Тема 4: Доходы и денежные потоки как результаты деятельности предприятия Стоимость предприятия (бизнеса) зависит от многих факторов, в числе которых одно из первых мест занимают доходы и выгоды, получаемые собственниками. При оценке в качестве дохода используются такие показатели, как доход от обычных видов деятельности или выручка от продажи товаров, продукции и услуг, валовая прибыль, прибыль до налогообложение, прибыль от обычной деятельности и чистая прибыль. При этом прибыль понимается как «ВЫРУЧКА – ИЗДЕРЖКИ». При этом из издержек исключаются дивиденды, выплачиваемые по акциям, но включаются проценты, выплачиваемые владельцам облигаций. Не признаются доходами следующие виды поступлений:  Сумма НДС, акцизы, налог с продаж, экспортные пошлины и иные аналогичные платежи  По договорам комиссии, агентским и иным аналогичным договорам  В порядке предварительной оплаты продукции, товаров, работ, услуг  Задаток  Залог, если договором предусмотрено передача заложенного имущества  В погашение кредита или займа предоставленного заемщику Доходы предприятия подразделяются на: 1. Доходы от обычных видов деятельности (выручка). 2. Операционные доходы: a. Поступления, связанные с предоставление за плату во временное пользование (временное владение) активов организации b. Поступления, связанные с предоставлением за плату прав возникающих из патентов на изобретения, промышленные образцы и др. виды интеллектуальной собственности c. Поступления, связанные с участием в уставных капиталах других организаций d. Прибыль, полученная организацией в результате совместной деятельности (по договору простого товарищества) e. Поступление от продажи основных средств и иных активов отличных от денежных средств (кроме иностранной валюты) f. Проценты, полученные за предоставление в пользование денежных средств, находящиеся на счете организации в конкретном банке 3. Внереализационные доходы: a. Штрафы, пени, неустойки за нарушение условий договора b. Активы, полученные безвозмездно, в т.ч. по договору дарения c. Поступления в возмещение причин организации убытков d. Прибыль прошлых лет, выявленная в отчетном году e. Суммы кредиторской задолженности, по которым истек срок исковой давности f. Курсовые разницы g. Сумма до оценки активов (за исключение внеоборотных активов) h. Прочие внереализационные активы 4. Чрезвычайные доходы- это возмещение органами соцстрахования чрезвычайных расходов связанных со стихийными бедствиями, пожарами, техногенными катастрофами, природными катаклизмами. Для оценки стоимости организации (бизнеса) наиболее часто используется показатель денежного потока, который характеризует доходы, генерируемые оцениваемым бизнесом за определенный период времени. Для расчета денежного дохода все входящие потоки учитываются со знаком « + », а исходящие со знаком « - ». В современной оценочной практике различают акционерный денежный поток, капитальный поток и свободный денежный поток (денежный поток для всего инвестируемого капитала). Расчет величины денежного потока (согласно международным стандартам оценки): Денежный поток для всего капитала компании = прибыль компании до вычета процентов и налогов + амортизация основных средств и нематериальных активов (не денежные расходы компании, возвращающиеся к ней в составе выручки) – капитальные вложения компаний в создание инвестиционных активов – увеличение собственного оборотного капитала компании (части оборотных средств, которая должна финансироваться за счет собственных и долгосрочных оборотных средств) – фактически уплаченные компанией налоги (в первую очередь, налог на прибыль) При расчете фактически уплаченных налогов учитывается величина «налогового щита», т.е. той части расходов, которые выведены из под налогообложения, например проценты по заемным средствам. Данный денежный поток доступен акционерам и кредиторам компании. Денежный поток для собственного капитала = прибыль компании до вычета процентов и налогов + амортизация основных средств и нематериальных активов - капитальные вложения компании в создание инвестиционных активов – увеличение собственного оборотного капитала компании – сумма уплаченных процентов по заемным средствам – фактически уплаченные налоги + величина новых кредитов или займов – погашение кредитов или займов Данный денежный поток по своей сути близок к денежному потоку для всего капитала, но он не включает налоговые преимущества. Очищенный денежный поток = прибыль компании до вычета процентов и налогов + амортизация основных средств и нематериальных активов - капитальные вложения компании в создание инвестиционных активов – увеличение собственного оборотного капитала компании – налоги, которые компания бы заплатила, если бы не использовала эффект «налогового щита» Все денежные доходы, используемые в стоимостной оценке, имеют временные характеристики. Величины, применяемые при оценке бизнеса, определяются либо на конкретную дату, либо за определенный период времени. Оценщик определяет сегодняшнюю ценность или текущую стоимость объектов собственности с учетом того, что сегодняшние ресурсы, доходы, текущее владение бизнесом ценнее будущего. Причина этого заключается в производительности капитала и положительной норме временного предпочтения. Получив в свое распоряжение ресурсы сегодня и создав из них капитал, или купив уже действующее предприятие бизнесмен может увеличить свои будущие доходы. Для определения сегодняшней ценности благ, которые ожидают получить через определенный промежуток времени необходимо дисконтировать их ценность в соответствии с их ставкой процента. Процесс дисконтирования позволяет определить сегодняшнюю ценность будущих благ и играет решающую роль в принятии экономических решений. В любой экономической системе решение людей в первую очередь зависит от тех прав собственности, которые установлены и являются общепризнанными в данном обществе. Права собственности – это права контролировать использование ресурсов, предприятия, бизнеса и распределять возникающие при этом затраты и выгоды. Для оценщика права собственности вместе с характером объекта оценки являются важными факторами, влияющими на величину рассчитываемой стоимости. Права собственности формируют определенные ожидания. В свою очередь ожидания руководят действиями. Люди ведут себя именно так, а не иначе из-за ожиданий, порождающимися правами собственности. Например, предприятие (бизнес) приобретают потому, что предполагают получить доход за счет расширения деловых возможностей. В условиях рыночной экономики прибыль является результатом неопределенности, которая проявляется в ее не гарантированности, редкости информации как блага и конкуренции. Прибыль и убытки возникают вследствие неопределенности и не могут существовать без нее. Там, где достоверно известно все, что необходимо знать для получения прибыли конкуренция за прибыль ее же и устранит либо уменьшив выручку, либо увеличив издержки. Тема 5: Риски и методы их учета в деятельности Характерной чертой бизнеса в рыночной экономике является наличие риска на всех стадиях жизненного цикла предприятия. Бизнес риск – это опасность возникновения непредвиденных потерь, неполучение или недополучения ожидаемой прибыли, дохода, имущества или денежных средств в связи со случайным изменением условий экономической деятельности предприятия и/или неблагоприятными обстоятельствами. Бизнес риск измеряется частотой и вероятностью возникновения потерь. Предпринимательские, финансовые и инвестиционные риски – обязательные атрибуты рыночной экономики, оказывающие существенное влияние на стоимость бизнеса. На этапе сбора и обработки информации оценщик выявляет те виды рисков, которые оказывают наиболее заметное влияние на величину стоимости бизнеса и выбирает способ их учета в расчетах путем систематизации рисков. Классификация рисков:  Внешние o Природно-естесвенные риски – стихийные бедствия и проблемы экологии o Общеэкономические риски – связаны с изменением макроэкономической ситуации, с неблагоприятной конъюнктурой рынка, изменением конкурентной среды и отраслевыми особенностями o Политические - связаны с национализацией и экспроприацией, военными действиями и гражданскими беспорядками o Риски, связанные с разрывом контракта или договора o Финансовые риски – связанные с покупательной способностью денег (инфляционные и дефляционные риски), с изменением курса национальной валюты (валютный риск), с дисбалансом ликвидности, с изменением общерыночной ставки процента  Внутренние o Производственные – связаны с понижением производительности труда, потерей рабочего времени, перерасходом или отсутствием нужных материалов o Технические и технологические – связаны с внедрением новых технологий, инновациями, с внедрением НИОКР o Коммерческие – связаны с реализацией продукции o Транспортные – связаны с транспортировкой и хранением продукции, сырья и материалов o Инвестиционные (включает риск упущенной выгоды, процентные и кредитные риски, риск банкротства и т.п.)  Систематические – к ним относятся такие риски, которые возникают из внешних событий, влияющих на рыночную экономику и не могут быть устранены диверсификацией в рамках национальной экономики  Несистематические – к ним относятся такие риски, которые могут быть уменьшены или устранены путем диверсификацией инвестиций Оценщику важно знать количественную и качественную составляющую выявленных рисков. В абсолютном выражении риск определятся величиной возможных потерь в материально-вещественном или стоимостном измерении. Риск определяется как величина возможных потерь отнесенные к некоторой базе, в виде которой наиболее удобно принимать либо имущественное состояние предпринимателя, либо общие затраты ресурсов, либо ожидаемый доход (прибыль от предпринимательства). Возможные потери оценщик определяет при прогнозировании на основе анализа ретроспективных данных и экстраполяции полученных результатов, а так же использую другие приемы анализа. Рассчитав отношение возможных потерь и расчетного показателя затрат или прибыли можно получить количественную оценку риска в относительном выражении (в процентах). При измерении рисков следует учитывать их стихийный характер, т.к. возможные потери носят во многом неопределенный характер и предвидеть их заранее обычно не представляется возможным. Случайное развитие событий, оказывающее влияние на ход и результаты предпринимательства способно приводить не только к потерям в виде снижения результатов за счет увеличения затрат одного вида ресурсов, но и к положительному эффекту за счет снижения затрат другого вида. При оценки бизнеса необходимо выяснить виды и причины случайных потерь, которые могут возникнуть с большей вероятностью, помимо этого следует выделить потери, которые способны привести к критическому и катастрофическому риску. С этой целью оценщик на этапе сбора информации изучает и анализирует предшествующий опыт данного и аналогичного бизнеса, а так же изучает и выявляет статистику потерь. На основе такого изучения обычно строятся таблицы и графики частоты возникновения данного вида потерь. Если общее число случаев таких потерь достаточно велико, то по частоте появления события можно судить об ожидаемой вероятности его появления в будущем. Получив представление об наиболее вероятных рисках, их качественных и количественных характеристиках оценщик выбирает способ их учета при расчете стоимости бизнеса. Самый распространенный способ учета рисков при оценке бизнеса заключается в использовании коэффициента капитализации или ставки дисконтирования. Определенный уровень риска закладывается при составлении прогнозов доходов, расходов, денежных потоков, при этом многовероятность прогнозов обычно позволяет учесть несколько вариантов (от самых оптимистичных, оптимальных до наиболее пессимистических). Чем выше инвестор оценивает уровень риска, тем большую ставку дохода он ожидает. Тема 6: Механизм купли-продажи бизнеса 1. Основные механизмы купли-продажи бизнеса Законодательство РФ допускает два основных механизма купли-продажи бизнеса:  Продажа предприятия являющегося имущественным комплексом  Продажа акций акционерного комплекса или доли (пая) Основные этапы реализации механизма продажи предприятия как имущественного комплекса. I. Регистрация предприятия как имущественного комплекса Комплексная регистрация происходит в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Предприятие, не имеющее недвижимости в собственности, не может быть зарегистрировано в качестве имущественного комплекса. Виды имущества:       Основные средства Товарные запасы Обязательства Права собственности Права требования Иные права Для подготовки к регистрации предприятия как имущественного комплекса нужно собрать учредительные документа, составить заявление и оплатить соответствующую пошлину. Так же требуется наличие технических планов объектов – обычно их получает в бюро технической инвентаризации. После предоставления всех необходимых документов регистрирующий орган обязан зарегистрировать предприятие как имущественный комплекс в течение одного месяца. II. Предпродажная подготовка До подписания договора продажи заинтересованные стороны должны составить и рассмотреть акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и при необходимости иные бухгалтерские формы, а так же заключение независимого аудитора (заключение о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов и обязательств предприятия и продажа обязательств). Кроме того продавец обязан письменно уведомить кредиторов, долги которых включены в состав предприятия о переводе долга. III. Заключение договора Предполагается составление и подписание сторонами договора купли-продажи предприятия, а так же передаточного акта. Затем договор регистрируется в комитете по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. IV. Прием и передача предприятия Передача предприятия обязательно осуществляется по передаточному акту, в котором указываются:  Данные о составе и структуре предприятия  Данные об уведомление кредиторов  Сведения о выявленной недостаче имущества V. Регистрация прав нового собственника Право собственности покупателя регистрирует федеральное агентство по управлению имуществом, при этом следует учитывать, что после вступления права собственности в силу у покупателя возникают налоговые обязательства перед государством. VI. Передача делопроизводства В ГК РФ предусмотрен механизм защиты прав покупателя, если после приема имущества были обнаружены недостатки, недостачи или случаи утраты имущества. В этих случая покупатель имеет право требовать уменьшения покупной цены. Если после передачи предприятия выясняется, что недостатки не позволяют вести нормальную предпринимательскую деятельность, то покупатель имеет право требовать в судебном порядке расторжение договора. 2. Инвентаризация и аудит в процессе предпродажной подготовки Смысл предпродажной инвентаризации заключается в измерении ценности подготавливаемого к продаже объекта. Транзакционные издержки, связанные с оценкой стоимости реализуемого объекта в значительной степени определяются существующей нормативно-правовой базой, практикой ее применения, а так же обычаями хозяйственного оборота. Часто приобретение имущества осуществляется за наличный расчет и не отражается на бухгалтерских счетах. В этом случае инвентаризацию следует производить по рыночной стоимости идентичных или аналогичных объектов. В процессе предпродажной подготовки большое значение имеет аудит. Целью аудита является выявление соответствия ведения бухгалтерского учета действующим правилам и проверка правильности исчисления и уплаты налогов. Согласно ГК РФ определение состава и стоимости предприятия требует заключения независимого аудитора, однако в федеральном законе об оценочной деятельности закреплено положение, что оценка имущества это прерогатива оценщика. 3. Причины продажи бизнеса Основные причины продажи бизнеса:  Экономические: o Продолжительное время бизнес дает меньшую отдачу, чем можно получить с учетом существующих рисков o Хронически не хватает оборотных средств, в результате чего производственные мощности предприятия остаются не до загруженными и потенциальный уровень не достигается  Организационные: o Не удается подобрать квалифицированных специалистов для выполнения функциональных обязанностей, установить достойную систему оплаты труда и мотивацию персонала, стимулирующую результаты работы персонала o Не удается ликвидировать потери контингента потребителей o Используется неэффективная система экономической безопасности, что приводит к утечке коммерческой инсайдерской информации  Производственно-коммерческие: o Не удается эффективно продавать товары, выдерживать конкуренцию, обновлять оборудование и ассортимент продукции o Сбытовая система развита слабо, в результате чего является уязвимой o Фирма теряет определенные позиции и сегменты рынка и/или близка к потере рынка o Наблюдаются значительные структурные сдвиги у потребителей (например, в результате кризиса)  Психологические: o Собственник бизнеса переключается на деятельность иного рода, иную отрасль и т.п.     4. Типичные ошибки, совершаемые при продаже бизнеса (относящиеся к компетенции продавца): Недостаточная подготовка бизнеса к продаже Недооценка важности определения типов идеальных покупателей и учета их мотивации Потеря времени на «фиктивных» покупателей Несоблюдение конфиденциальности продажи  Промедление с продажей бизнеса или наоборот – необоснованное ускорение продажи  Неспособность обосновать и отстоять стоимость бизнеса Тема 7: Этапы процесса оценки. Отчет по оценке стоимости бизнеса 1. Этапы процесса оценки Оценка стоимости предприятия обычно состоит из девяти этапов:  Определение проблемы  Предварительный осмотр предприятия и заключение договора на проведение оценки  Сбор и анализ информации  Анализ конъюнктуры рынка  Оценка земельного участка  Выбор методов оценки и их применение для оценки анализируемого объекта  Согласование результатов полученных с помощью различных подходов  Подготовка отчета и заключения об оценке  Доклад об оценке Каждый этап предполагает прохождение ряда стадий 2. Определение проблемы (1 этап) Обычно данный этап подразделяется на следующие стадии:  Идентификация предприятия – при идентификации предприятия указывается его полное и сокращенное наименование, организационно-правовая форма, юридический и фактический адрес, отрасль производства, основные виды выпускаемой продукции и т.д.  Выявление предмета оценки – предмет оценки это вид имущественных прав, в рамках которого оцениваются: o Права на предприятие o Права на материальные и нематериальные активы предприятия o Права на акционерный капитал акционерного общества o Доля участников в уставном капитале предприятия o Права на пакет акций предприятия  Определение даты оценки – это предполагает установление даты продажи предприятия; даты его осмотра; при необходимости - даты судебного разбирательства, связанного с разделением имущественного комплекса и др. случаи  Формирование целей и функций оценки – данная стадия заключается в определение вида стоимости, которую требуется установить 3. Предварительный осмотр предприятия и заключение договора на оценку (2 этап) Данный этап обычно состоит из следующих стадий:     Предварительный осмотр предприятия и знакомство с его администрацией Определение исходной информации и основных источников информации Определение состава экспертов-оценщиков Составление задания на оценку и обозначение календарных сроков его исполнения  Подготовка и подписание договора на оценку 4. Сбор и анализ информации (3 этап) Данный этап можно разбить на следующие стадии:  Сбор и систематизация общих данных – наиболее распространенный способ представления общих данных это разбивка их на разделы и подразделы, касающиеся сектора рынка, на котором функционирует данное предприятие; видов продукции и цен; местоположение предприятия; финансовое и техникоэкономическое состояние предприятия и т.д. Преимущество этого способа заключается в том, что собрав и систематизировав информацию один раз в дальнейшем ее можно использовать для проведения оценки других аналогичных предприятий  Сбор и анализ специальных данных – к специальным данным обычно относят специфические данные о предприятии, которые включают в себя данные о документах, удовлетворяющих право собственности, данные о составе участников предприятия и их доли в уставном капитале, данные об использовании земельного участка, здании и сооружениях расположенных на этом участке (включая финансово-экономические и технические характеристики предприятия), данные о физических характеристиках зданий, сооружений и при необходимости другого имущества предприятия  Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования информации 5. Исследование конъюнктуры рынка Конъюнктура рынка – это ситуация на рынке, сложившаяся на данный момент или за какой-то промежуток времени под воздействием совокупности постоянных и непостоянных факторов. Постоянно действующие факторы конъюнктуры:      Научно-технический прогресс (НТП) Влияние монополий и профсоюзов Вмешательство государства Инфляция Сезонность и т.д. Непостоянные (стихийные) факторы конъюнктуры:  Социальные конфликты  Политические кризисы  Стихийные бедствия и т.д. 6. Методология анализа и прогнозы рыночной конъюнктуры Основным направлением методологии прогноза рыночной конъюнктуры является установление активности и характера действий, циклических факторов, определения фазы цикла, сроков перехода цикла в следующую фазу и его динамику в перспективе. Существуют определенные группы показателей экономического цикла (опережающие индикаторы):            Средняя продолжительность рабочей недели в промышленности Среднее число сверхурочных часов Число новых заказов в отраслях производящих потребительские товары и услуги Число компаний заявивших о снижении продаж Число вновь создаваемых предприятий Число новых строительных контрактов Изменение в запасах по промышленности и торговле Индекс цен сырья и материалов Индекс фондового рынка Денежная масса (предложение денег – денежный агрегат М2) Индекс ожидания потребителя Сопровождающие индикаторы:     Личный доход за вычетом трансфертных платежей ВНД (валовой национальный доход) Численность работающих вне с/хозяйственном производстве Объем продаж обрабатывающей промышленности Запаздывающие индикаторы:        Численность безработных Удельные расходы на ЗП в общей выручке в промышленности Средний уровень процентной ставки в КБ Ссуды (кредиты) торгово-промышленным предприятиям Соотношение потребительского кредита и дохода Изменение индекса потребительских цен Отношение товарных запасов к объему продаж 7. Показатели позволяющие оценить изменение на рынке и определить тенденции в развитии конъюнктуры Исследование конъюнктуры осуществляется с помощью показателей позволяющих оценить происходящие на рынке изменения и определить тенденции в развитии конъюнктуры, т.е. составить прогноз.  Показатели о промышленном производстве – ВВП, индекс физического объема промышленной продукции, использование производственных мощностей, индекс цен производителей, расходы на капитальное строительство, заказы на товары длительного пользования и прочие аналогичные товары, уровень безработицы. Эти показатели дают возможность судить о конкурентоспособность той или иной страны на мировом рынке или какой-либо отрасли промышленного производства.  Динамика капиталовложения – анализ динамики капиталовложений позволяет сделать вывод о том, как в дальнейшем будет развиваться производство  Сведения о доходах – эти сведения позволяют оценить загрузку производственных мощностей на перспективу  Показатели по труду – средняя продолжительность рабочей недели, уровень безработицы, размер фонда заработной платы и т.д.  Показатели внутреннего товарооборота – обороты розничной торговли, индексы стоимости жизни, данные о движении товарных запасов, размеры продаж в кредит, информация о внутренних перевозках грузов и т.д.  Показатели внешней торговли – показатели объема и географического распределения экспорта и импорта, дефицита торгового баланса, сальдо внешней торговли и т.д.  Данные характеризующие положение в кредитно-денежной сфере – данные об эмиссии ценных бумаг, курс акций, учетный процент, валютный курс, количество денег в обращении, показатели движения денежных депозитов и т.д.  Цены – средние цены по товарным группам, индекс цен производства, индекс потребительских цен, отраслевые дефляторы и т.д. 8. Отчет по оценке стоимости бизнеса Требования, предъявляемые к отчету по оценке стоимости бизнеса:  Четкое и ясное изложение всех логических построений и выводов  Все факты отчета должны быть подтверждены документально  В отчете должны содержаться цель, задачи и функции оценки, описание оцениваемого объекта, определение вида оцениваемой стоимости, расчет издержек, расчет будущих чистых доходов предприятия, подтверждение используемых фактов и выводы  Обоснование используемых методов оценки  Отчет составляется по стандартной форме, подписывается всеми лицами принимавшими участие в оценке с подтверждением, что они не имеют какоголибо интереса в оцениваемом объекте собственности и не заинтересованы в результате оценки Обычно основными разделами отчета являются: 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) 8) Введение Описание макроэкономических параметров Характеристика отрасли Описание предприятия, его финансового и технико-экономического состояния Исследование данных по сопоставимым предприятиям Выбор и применение методов оценки Заключение по оценке Приложение Требования, предъявляемые к разделам отчета. Введение должно содержать:  Задание на оценку  Краткое описание предприятия, в т.ч. организационно-правовую форму и права на имущество  Характеристика капитала  Общее описание стандарта оценки, которое используется в данном конкретном случае  Характеристика источников информации  Обоснование выбранных методов оценки  Краткие выводы о величине стоимости оцениваемого предприятия Характеристика отрасли: раздел должен отражать особенности отрасли, ее положение в настоящем, а также перспективы развития в будущем. Особое внимание уделяется характеристикам рынка сбыта и факторам спроса. Приводится информация о конкуренции в отрасли и конкурентоспособности оцениваемого предприятия. Если предприятие относится к нескольким отраслям, то анализ осуществляется в разрезе каждого из них. Характеристика предприятия: в данном разделе рассматриваются       Предыстория предприятия Перечень выпускаемых товаров и услуг Основные условия закупки и сбыта Наличие постоянных и временных поставщиков Персонал и менеджмент Прошлые и настоящие сделки с акциями предприятия В данном разделе также целесообразно отразить какое имущество является собственностью предприятия, а какое арендуется (условия аренды). Так же раскрываются вопросы, касающиеся текущей деятельности предприятия:       Производимая продукция (работы, услуги) Основные виды продукции и их процентное отношение к неосновным Основные рынки сбыта и место на них предприятия Система снабжения и основные поставщики Управление предприятием Основные проблемы и риски, с которыми может столкнуться предприятие. Особое внимание уделяется анализу финансового состояния предприятия и прогнозированию его будущих чистых доходов. При этом важно определить влияние финансовых показателей на величину рыночной стоимости Исследование данных по сопоставимым предприятиям. Исследуются основные критерии, по которым осуществляется подбор предприятий для сравнения, а так же перечисляются основные и дополнительные источники информации. Дается краткое описание сравниваемого предприятия и по возможности проводится его финансовый анализ. Выбор и применение методов оценки. Дается обоснование методов оценки, проводятся необходимые расчеты и описываются результаты оценки с помощью выбранных методов. Далее делается заключение о величине оцениваемого предприятия, приводятся основные показатели стоимости, полученные с использованием различных подходов, которые за тем сводятся в таблицу, им предаются удельные веса и определяется итоговая величина стоимости предприятия. Заключение: приводятся описания предыдущих отчетов об оценке и результаты настоящей оценки. Приложения: в них приводятся  Заявление об отсутствии личной заинтересованности оценщика  Допущения и оговорки  Нотариально заверенные копии документов об академическом образовании и профессиональной подготовке оценщиков, участвующих в написании отчета  Табличная и сводно-табличная информация обосновывающая использование в отчете тех или иных величин Тема 8: Оценка денежных потоков во времени 1. Временная корректировка при оценке будущих поступлений Для правильной оценки будущих поступлений следует провести временную корректировку, используя сложный процент и дисконтирование. При сложном проценте каждое следующее начисление ставки осуществляется от накопленной в предыдущий период суммы. Простой процент не предусматривает данной процедуры, т.к. доход приносит только первоначальная сумма. 2. Накопленная сумма денежной единицы (будущая стоимость единицы) Данная функция используется в случае, если известна текущая (сегодняшняя) стоимость денег и требуется определить ее накопленную сумму (будущую стоимость) на конец определенного периода при заданной ставке дохода на капитал. 3. Текущая стоимость денежной единицы Текущая стоимость единицы – это величина обратная накопленной сумме единицы, т.е. текущая стоимость единицы, которая должна быть получена в будущем. Смысл задач данного класса состоит в том, чтобы при заданной ставке дисконта произвести оценку текущей стоимости тех денег, которые могут быть получены (заплачены) в конце определенного периода. 4. Текущая стоимость аннуитета Аннуитет – это серия равновеликих платежей, стоящих друг от друга на один равновеликий промежуток времени. Различают обычный аннуитет (когда платежи производятся в конце каждого периода) и авансовый аннуитет (когда платежи осуществляются в начале каждого периода). 5. Накопление денежной единицы за период На основе использования этой функции определяется будущая стоимость серии равновеликих периодических платежей (поступлений). Аналогично условиям, рассмотренным в предыдущей функции, платежи могут осуществляться в конце и начале каждого периода. Тема 9: Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) 1. Сущность метода ДДП Метод ДДП – это метод определения капитализированной стоимости доходов, при котором последовательно каждый доход или группа доходов со своими ставками дисконтирования приводится к величине равной сумме их текущих стоимостей. Этот метод можно так же назвать методом последовательного дисконтирования. В соответствии с методом ДДП при определении стоимости предприятия оценщик должен решить две задачи:  Проанализировать и спрогнозировать будущие потоки денежных доходов с точки зрения их структуры, величины, времени и частоты поступлений  Определить ставки, по которым их необходимо дисконтировать Метод ДДП используется:  Когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков будут существенно отличаться от текущих  Когда можно обоснованно оценить будущие денежные потоки с недвижимости  Если объект строится или только что построен  Если предприятие представляет собой крупный, многофункциональный коммерческий объект  Когда потоки доходов и расходов имеют сезонный характер Метод ДДП с теоретической точки зрения является одним из лучших и при разработке и оценке инвестиционных проектов – он незаменим. Основной недостаток этого метода является трудоемкость. 2. Основные этапы оценки предприятия методом ДДП 1) Выбор модели денежного потока 2) Определение длительности прогнозного периода 3) Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации 4) Анализ и прогноз расходов 5) Анализ и прогноз инвестиций 6) Исчисление величины денежного потока для каждого года прогнозного периода 7) Определение ставки дисконта 8) Расчет величины стоимости в постпрогнозный (остаточный) период 9) Расчет текущей стоимости будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный (остаточный) период 10) Внесение итоговых поправок 3. Выбор модели денежного потока При оценке бизнеса может применяться одна из двух моделей денежного потока:  Денежный поток для собственного капитала  Денежный поток для всего инвестированного капитала Определение денежного потока для собственного капитала : Чистая прибыль после уплаты налога + амортизационные отчисления + прирост (уменьшение) собственного оборотного капитала + прирост (уменьшение) долгосрочной задолженности = денежный поток При использовании денежного потока для всего инвестированного капитала не различают собственный и заемный капитал предприятия, а считают совокупный денежный поток, к которому прибавляют выплаты процентов по задолженности, ранее выплаченных при расчете чистой прибыли. Т.к. проценты по задолженности выплачивались из прибыли до уплаты налогов, то возвращая их нужно уменьшить их сумму на величину налога на прибыль. Итогом расчета по этой модели является рыночная стоимость всего инвестированного капитала предприятия. 4. Определение длительности прогнозного периода В соответствии с методом ДДП стоимость предприятия основывается на будущих денежных потоках, поэтому основной задачей оценщика является выработка прогноза денежного потока на какой-либо будущий временной период, начиная с текущего года. В качестве прогнозного применяется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста доходов компании не стабилизируются. Чем длиннее прогнозный период, тем больше число наблюдений и более обоснованной с математической точки зрения выглядит величина текущей стоимости предприятия. Однако чем длиннее прогнозный период, тем сложнее прогнозировать конкретные величины выручки, темпы инфляции, расходы и потоки денежных средств. В странах в развитой рыночной экономикой прогнозный период составляет 5-7 лет, в странах с переходной экономикой и слабо развитой – до 3 лет. 5. Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации Прогноз валовой выручки должен быть логически совместим с ретроспективными показателями деятельности предприятия и отрасли в целом. Анализ валовой выручки и ее прогноз требует детального рассмотрения и учета ряда факторов, таких как:  Номенклатура выпускаемой продукции  Объемы производства и цены на продукцию  Ретроспективные темпы роста предприятия          Спрос на продукцию Темпы инфляции Имеющиеся производственные мощности Перспективы и возможные последствия капитальных вложений Общая ситуация в экономике, определяющая перспективы спроса Ситуация в конкретной отрасли с учетом существующего уровня конкуренции Доля предприятия на рынке Долгосрочные темпы роста в после прогнозный период Планы менеджмента предприятия По международным стандартам оценки прогноз предпочтительнее выполнять на 5 лет, т.к. за этот период во многих отраслях бизнеса обновляется номенклатура товаров и услуг, поэтому маркетинговые исследования могут содержать условия необходимые для обеспечения прогнозного уровня выручки. 6. Анализ и прогноз расходов На данном этапе оценщику необходимо:  Учесть ретроспективные взаимозависимости и тенденции  Изучить структуру расходов (прежде всего соотношение постоянных и переменных издержек)  Оценить инфляционные ожидания для каждой категории издержек  Изучить единовременные и чрезвычайные статьи расходов, которые могут фигурировать в финансовой отчетности за прошедшие годы, но не встретятся в будущем  Определить амортизационные отчисления исходя из нынешнего наличия активов и будущего их прироста и выбытия  Рассчитать затраты на выплату процентов на основе прогнозируемых уровней задолженности  Сравнить прогнозируемые расходы с соответствующими показателями предприятий конкурентов или аналогичными среднеотраслевыми показателями 7. Анализ и прогноз инвестиций Данный этап метода ДДП включает:  Определение излишка или недостатка чистого оборотного капитала компании (излишек увеличивает рыночную стоимость компании, а недостаток – уменьшает, поэтому он должен быть восполнен)  Анализ капитальных вложений в целях замены основного капитала по мере его износа и расширения производственных мощностей  Расчет изменения долгосрочной задолженности (для модели денежного потока приносимого собственным капиталом)  Расчет денежного потока по годам прогнозного периода осуществляется по результатам предыдущих периодов. Более реалистичен прогноз денежного потока для собственного капитала, при котором обычно не применяются методы экстраполяции, т.к. величина денежного потока зависит от инвестиций, не подчиняющихся какой-либо действующей модели, при этом необходимо вывести расчеты элементов денежного потока по годам прогнозного периода по данным выручки, издержках и инвестиция. Основные методы расчета величины потока денежных средств. Косвенный метод - анализирует движение денежных средств по направлениям деятельности. Данный метод наглядно демонстрирует использование прибыли и инвестирования располагаемых денежных средств. Прямой метод – основан на анализе движения денежных средств по статьям прихода и расхода (по бухгалтерским счетам). 8. Понятие ставки дисконта С математической точки зрения ставка дисконта – это процентная ставка, используемая для перерасчета будущего потока доходов в единую величину текущей стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости бизнеса. В экономическом смысле, в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал, сопоставимые по уроню риска объекты инвестирования или требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций, с сопоставимым уровнем риска на дату оценки. Ставка дисконта (стоимость привлечения капитала) должна учитываться по трем факторам:  Наличие у многих предприятий различных источников привлекаемого капитала, которые требуют разного уровня компенсации  Необходимости учета для инвесторов стоимости денег во времени  Факторы риска или степени вероятности получения ожидаемых и будущих доходов 9. Метод кумулятивного построения Этот метод индивидуальной ставки дисконта отличается от модели оценки капитальных активов тем, что в структуре данной ставки к номинальной безрисковой ставке ссудного процента прибавляется совокупная премия за инвестиционные риски. Виды рисков, оцениваемых в методе кумулятивного построения:  Риски недостаточной диверсификации o Риски недостаточной диверсифицированности рынков сбыта предприятия o Риски недостаточной диверсифицированности источников приобретения покупных ресурсов o Риски недостаточной диверсифицированности продуктов предприятия  Риски контрактов Риски контрактов, заключаемых предприятием для реализации своих продуктов включают риски недобросовестности, неплатежеспособности и юридической недееспособности контрагентов по контрактам.  Риски узости набора источников финансирования Эти риски проявляются в не формировании надлежащего амортизационного фонда и его недоиспользовании как важнейшего источника самофинансирования, недооценки важности привлеченных средств, неиспользовании финансового лизинга и других прогрессивных схем финансирования.  Риски деловой активности Это риски недостаточного обеспечения оборота собственными оборотными средствами, недостаточного покрытия краткосрочной задолженности оборотом и т.д. 10. Расчет величины стоимости в постпрогнозный (остаточный) период Определение стоимости в постпрогнозный период необходимо в виду того, что бизнес способен приносить доход и по окончании прогнозного периода. Обычно предполагается, что после окончания прогнозного периода доходы бизнеса стабилизируются и в остаточный период будут иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или равномерные доходы. Методы расчета ставки дисконта в постпрогнозный период:  Метод расчета по ликвидационной стоимости Он применяется, если в послепрогнозный период ожидается банкротство компании с последующей продажей имеющихся активов. Для оценки действующего предприятия, находящегося в стадии экономического роста данный метод не применим.  Метод расчета по стоимости чистых активов Техника расчета по данному методу аналогична расчету ликвидационной стоимости, но не учитывает затраты на ликвидацию и скидку за срочную продажу активов компании. Данный метод может быть использован для стабильного бизнеса, главной характеристикой которого являются значительные материальные активы.  Метод предполагаемой продажи Заключается в пересчете денежного потока в показатели стоимости с помощью специальных коэффициентов, полученных из анализа ретроспективных данных по продажам сопоставимых аналогичных компаний.  Метод «Модель Кордона» Годовой доход после прогнозного периода капитализируется в показатели стоимости, с помощью коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста. При отсутствии темпов роста, коэффициент капитализации будет равен ставке дисконта. Модель Кордона базируется на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины износа и капитальных вложений равны. 𝑉= 𝐶𝐹(𝑡 + 𝑖) 𝐾−𝑔 Где, V – это стоимость объекта в постпрогнозный период, CF(t+i) – денежный поток доходов в первый год постпрогнозного (остаточного) периода, K – ставка дисконта, g долгосрочные темпы роста денежного дохода. Конечная стоимость по формуле Кордона определяется на момент окончания прогнозного периода. 11.Внесение итоговых поправок Обычно для выведения окончательной величины рыночной стоимости компании вносится ряд поправок. Чтобы получить стоимости собственного капитала необходимо из величины найденной стоимости вычесть величину долгосрочной задолженности. При расчете стоимости необходимо учитывать активы предприятия, участвующие в производстве и получении прибыли, т.е. участвуют в формировании денежного потока. Однако у любого предприятия могут быть активы не занятые непосредственно в производстве. В данном случае их стоимость не учитывается в денежном потоке, но это не значит, что они не имеют стоимости, которая может быть реализована, например, при продаже. Поэтому необходимо определить рыночную стоимость таких активов и суммировать их со стоимостью, полученной при дисконтировании денежных потоков. Тема 10: Общая характеристика подходов и методов оценки Основными подходами к определению стоимости предприятия (бизнеса) являются затратный, сравнительный и доходный. Данные подходы являются традиционными в оценке стоимости предприятия. Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости исходящую из принципа непосредственной связи стоимости бизнеса компании с текущей стоимостью его будущих доходов, которые возникают в результате использования собственности и/или возможной дальнейшей его продажи. Определенные виды предприятий оцениваются на основе их коммерческого потенциала (например, потенциальные объемы продаж, количество постоянных клиентов, основные источники доходов и т.д.). Затратный подход – оценка проводится на основе анализа активов предприятия, которое базируется на принципе замещения и сбалансированности. Если предприятие (бизнес) не продается и не покупается, если не существует развитого рынка данного бизнеса, когда соображения извлечения дохода не являются основой для инвестиций, то оценка может производиться на основе определения стоимости строительства с учетом амортизации и добавления стоимости замещения с учетом износа. Применение затратного подхода, наряду с доходным, позволяет принимать эффективные инвестиционные решения. Сравнительный (рыночный) подход базируется на выборе сопоставимых объектов (аналогичных) уже проданных на данном рынке. В данном случае используется рыночная информация, и учитываются действия потенциальных продавцов и покупателей. Теория опционов. Основное достоинство опционных моделей заключается в том, что стоимость оцениваемых компаний часто является переменной величиной, зависящей от ряда внешних (по отношению к их производственно-финансовых) условий. Такие переменные величины целесообразно оценивать с использованием техники опционного ценообразования. Теория опциона может использоваться:  Для определения стоимости патентных продуктов  Для оценки акций или собственного капитала компании, которая имеет высокую вероятность банкротства  Для оценки компании, имеющих ограниченное количество непогашенных долгов  Для оценки фирм, связанных с разработкой природных ресурсов Достоинства и недостатки традиционных подходов. Достоинства       Недостатки Затратный Учитывает влияние  Отражает прошлую стоимость производственно-хозяйственных  Не учитывает рыночную факторов на изменение стоимости ситуацию на дату оценки активов  Не принимает во внимание Дает оценку уровня развития перспективы развития технологии с учетом степени предприятия износа активов  Не учитывает риски Расчеты опираются на  Данный метод статичен финансовые и учетные  Отсутствуют связи с настоящим документы, т.е. результаты оценки и будущим результатом более обоснованны деятельности предприятия Доходный  Учитывает будущее изменение  Сложность прогнозирования доходов и расходов будущих результатов и затрат  Учитывает уровень риска (через  Возможно получение нескольких ставку дисконтирования норм доходности, что затрудняет окончательное решение по оценке  Принимает во внимание интересы инвесторов  Не учитывает конъюнктуру рынка  Большая трудоемкость расчетов Рыночный Основывается на реальных  Применяется только рыночных данных ретроспективная информация Отражает существующую практику  Требует внесения множества продаж и покупок поправок в анализируемую информацию Учитывает влияние отраслевых (региональных) факторов на  Не учитывает будущие ожидания оценку стоимости инвестора Особенности применения разных методов при оценке стоимости. Каждый из трех традиционных подходов предполагает использование присущих ему методов. Доходный подход использует метод капитализации и дисконтирования денежных потоков. При затратном подходе применяются методы чистых активов и ликвидационной стоимости. При сравнительном подходе используются методы рынка капитала, сделок и отраслевых коэффициентов.  Методы дисконтированных денежных потоков рынка капитала и отраслевых коэффициентов - ориентирован на оценку действующего предприятия, которое будет действовать и в дальнейшем  Метод чистых активов и метод сделок – обычно применимы для случаев, когда инвестор намеривается закрыть предприятие или существенно сократить объемы выпуска продукции  Метод капитализации – применим для тех предприятий, которые успели накопить активы в результате их капитализации в предыдущие периоды. Обычно применяется при оценке предприятий, которые длительное время находится в одном и том же сегменте рынка  Метод дисконтированных денежных потоков – обычно применяется для оценки молодых или вновь созданных предприятий, не успевших заработать достаточно прибыли для капитализации в дополнительные активы, но которые имеют перспективный продукт и обладают явными конкурентными преимуществами по сравнению с существующими и потенциальными конкурентами  Методы рынка капитала, сделок и отраслевых коэффициентов – данные методы применяются при условии строгого выбора компании-аналога, которая должна относиться к той же отрасли и тому же типу, что и оцениваемое предприятие Тема 11: Сравнительный подход к оценке стоимости предприятия 1. Понятие сравнительного подхода, его достоинства и недостатки Сравнительный подход основан на принципе замещения, т.е. покупатель не приобретет объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта обладающего такой же полезностью. Обычно данный подход используется, если имеется достаточная база данных о сделках по купле-продаже аналогичных объектов. Возможность применения сравнительного подхода зависит от наличия активного финансового рынка, служб накапливающих финансовую и ценовую информацию, а также доступности такой информации. Отбор компаний для сравнения осуществляют по следующим критериям:  Принадлежность к той или иной отрасли, региону, сегменту рынка и т.п.  Вид и количество выпускаемой продукции (работ, услуг)  Диверсификация продукции (товаров, услуг)  Стадия жизненного цикла, на котором находится компания  Размеры компании, стратегия их деятельности, а также основные финансовохозяйственные характеристики Достоинства и недостатки. +:  Оценщик ориентируется на фактические цены, причем оценщик ограничивается корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналогичной компании с оцениваемым объектом  Оценка основана ретроспективных данных и отражает фактические результаты производственно-финансовой деятельности предприятия  Цена фактически совершенной сделки учитывает ситуацию на рынке и является реальным отражением спроса и предложения -:  Игнорируется перспективы развития предприятия  Получение информации об аналогичных предприятиях бывает проблематичным  Оценщик должен делать сложные корректировки, вносить поправки требующие обоснования, как в итоговую величину, так и в промежуточные расчеты Сравнительный (рыночный) подход включает в себя три основных метода: а. Метод рынка капитала б. Метод сделок в. Метод отраслевых коэффициентов 2. Метод отраслевых коэффициентов Сущность данного метода заключается в том, что на основе анализа практики продаж бизнеса в той или иной отрасли выводится зависимость между ценой продажи и иными показателями. Данный метод применятся для оценки компаний малого бизнеса, и обычно носит вспомогательный характер. Практика применения метода отраслевых коэффициентов:  Рекламные агентства и бухгалтерские фирмы продаются соответственно за 0,7 и 0,5 годовой выручки  Рестораны и туристические агентства – за 0,25-0,5 и 0,05-0,1 валовой выручки  Автозаправочные станции – за 0,2–2 месячной выручки  Предприятия розничной торговли – за 0,75-1,5 суммы чистого дохода и стоимости оборудования и запасов  Машиностроительные предприятия – за 1,5-2,5 суммы чистого дохода и стоимости запасов Данные коэффициенты носят справочный характер, т.к. данный метод не имеет достаточного распространения из-за отсутствия необходимой информации получаемо за длительный период времени. 3. Метод рынка капитала Данный метод основывается на рыночных ценах акций сходных аналогичных компаний. Предполагается, что инвестор действует по принципу замещения (или альтернативной инвестиции) и может инвестировать средства либо в эти компании, либо в оцениваемую фирму. Метод заключается в финансовом анализе оцениваемых из сопоставимых компаний. При отборе предприятий-аналогов должны быть учтены следующие признаки.        4. Тождественность производимой продукции Тождественность объема и качества производимой продукции Идентичность изучаемых периодов Тождественность стадий развития предприятий и размеров производственных мощностей Сопоставимость стратегий развития предприятий Равная степень учета климатических и территориальных различий и особенностей Сопоставимость финансовых характеристик предприятий Финансовый анализ Важной составляющей оценки предприятия по методы рынка капитала является анализ его финансового положения. Информация для анализа может быть получена по данным, опубликованным в СМИ на основании письменного запроса или непосредственно на самом предприятии. Система аналитических показателей и критериев сравнения, используемых при анализе финансового положения предприятия, определяется методологией их оценки. Например, при оценке в целях налогообложения наиболее важными показателями являются:  Структура имущества предприятия  Рентабельность активов и продукции При купле-продаже предприятия:  Платежеспособность предприятия  Ликвидность активов При реорганизации предприятия:  Структура капитала  Деловая активность 5. Ценовые мультипликаторы Определение рыночной стоимости собственного капитала предприятия сравнительным подходом основывается на ценовых мультипликаторах. Ценовой мультипликатор – это коэффициент отражающий отношение между рыночной ценой предприятия и его финансовой базой. Финансовая база ценовых мультипликаторов является измерителем, которая отражает финансовые результаты деятельности предприятия (прибыль, денежный поток, дивиденды, выручка от реализации и т.д.). Для расчета ценового мультипликатора необходимо:  Определить цену акции по всем компаниям, выбранным в качестве аналога  Вычислить финансовую базу за определенный период или по состоянию на дату оценки. Цена акции берется на последнюю дату предшествующую дате оценки или она представляет собой среднее значение между max и min величинами цены за последний месяц. В качестве финансовой базы обычно выступает показатель финансовых результатов за последний отчетный год либо средняя величина за несколько лет, предшествующих дате оценки Ценовые мультипликаторы делятся на интервальные и моментные. Интервальные мультипликаторы: Моментные: цена цена , цена , цена , цена прибыль денежный поток дивиденды выручка от реализации , цена балансовая стоимость активов чистая стоимость активов 6. Выбор моментных мультипликаторов  Цена валовые доходы – применяется, когда оцениваемые и сопоставимые компании имеют сходные операционные расходы в сфере услуг  Цена прибыль до налогообложения – применяется, когда оцениваемые и сопоставимые компании имеют аналогичные налоговые условия  Цена денежный поток – применяется, когда компания имеет относительно низкий доход сравнимый с амортизацией  Цена балансовая стоимость собственного капитала – применяется, когда компании имеют на балансе значительные величины активов и когда имеется устойчивая связь между показателем балансовой стоимости и генерируемым компанией доходом Для определения цены наиболее приемлемые мультипликаторы цена прибыль и цена денежныйпоток , что обусловлено необходимой информацией по оцениваемому предприятию и предприятием-аналогом. В оценочной практике для получения объективных данных обычно одновременно применяется несколько мультипликаторов. 7. Метод рынка капитала С помощью метода рынка капитала определяют стоимость неконтрольного пакета акций с высоким уровнем ликвидности. Чтобы получить стоимость контрольного пакета в компании, акции которой не продаются на открытом фондовом рынке, и финансовая информация о которой не представлена широко, необходимо добавить премию за контрольный пакет и вычесть скидку за недостаточную ликвидность. Необходимо учесть, что скидка для обыкновенных акций будет больше чем для привилегированных, т.к. риск недополучения дивидендов для обыкновенных акций выше чем для привилегированных, у которых величина дивиденда фиксируется заранее. 8. Метод сделок (продаж) Метод сделок - это частный случай методы рынка капитала, который основан на изучении цен контрольного пакета акций компаний-аналогов или анализе цен приобретения компании целиком. В основе данного метода лежит определение мультипликаторов с помощью финансового анализа и прогнозирования. Метод сделок отличается от метода рынка капитала тем, что он определяет уровень стоимости контрольного пакета акций, который позволяет полностью управлять предприятием. При этом метод рынка капитала определяет стоимость предприятия на уровне контрольного пакета акций. При использовании данного метода необходимо вносить поправки к стоимости предприятия полученных с помощью мультипликаторов на неоперационные активы, страновой риск и избыток/недостаток собственных средств. 9. Определение стоимости пакетов акций Виды стоимости пакетов акций и пути ее определения:  Стоимость неконтрольного пакета акций определяется методом сделок, методом дисконтированных денежных потоков (предполагается, что денежный поток находится на уровне контрольного пакета), методом рынка капитала с добавлением премии за контрольный пакет (размер премии – 30-40%), методом накопления активов  Стоимость контрольного пакета акций (или одной акции) для публичного акционерного общества обычно определяется методом рынка капитала, хотя возможно использование и других методов, например метода сделок, метода накопления активов, метода дисконтированных денежных потоков сделав скидку на контрольный пакет (скидка 20-25%)  Стоимость контрольного пакета акций (или одной акции) для непубличного акционерного общества или неконтрольных долей других предприятий, акции которых не продаются на открытых фондовых рынках. Она определяется методом рынка капитала, за вычетом скидки на недостаточную ликвидность предприятия (размер скидки 30-40%), а так же методом сделок, методом дисконтированных денежных потоков, методом накопления активов со скидками на неконтрольный характер пакета (скидка 20-25%) и недостаточную ликвидность активов (скидка 30-40%) Тема 12: Применение теории опционов в практике оценки бизнеса 1. Сущность теории опционов, понятие «реальный опцион» Возникновение теории опционов связано с недостатками традиционных подходов и методов. В отличие от традиционных подходов и методов теория опционов позволяет оценивать влияние на стоимость предприятия внешних, по отношению к его производственно-хозяйственных характеристик, условиям. С появлением опционов и подобных им инструментов инвесторы получили право принимать решение, благодаря которым они могли с выгодой для себя воспользоваться удачным стечением обстоятельств или уменьшить потери. Три основных условия применения опционного подхода:  Большая неопределенность относительно будущих исходов (когда высока вероятность получения новой информации)  Высокая степень влияния проект-менеджеров на принятие и/или изменение решений, обусловленный поступлением новой информации (это относится к проектам связанных с научными разработками и высокими технологиями  Когда стандартная методика дисконтированных денежных подходов дает оценку близкую к нулевой Экономическая сущность понятия «реальный опцион» аналогично понятию «опцион на рынке ценных бумаг», которая представляет собой производную ценную бумагу, дающую ее покупателю право купли-продажи конкретного количества определенных благ (других ценных бумаг) в заданное время по определенной цене. 2. Основные типы реальных опционов  Опцион отсрочки (использования) Существует, когда руководство имеет арендный договор (опцион на покупку) на землю или иные ресурсы, действующие в течение определенного срока. Предусматривает немедленное начало функционирования предприятия или его отсрочку на несколько периодов.  Опцион времени строительства Предполагает выбор между продолжением и прекращением инвестиций в бизнес. Обычно применяется в наукоемких отраслях промышленности.  Опцион на прекращение деятельности Предназначен для ограничения риска потерь. Предусматривает продажу активов или полное прекращение бизнеса при ухудшении конъюнктуры рынка. Обычно используется в капиталоемких отраслях промышленности и сфере финансовых услуг.  Опцион на изменение продукции (опцион реорганизации) Предоставляет возможность гибкого использования определенных активов. Предполагает смену ассортимента без существенных капиталовложений. Данный опцион может быть как на покупку, так и на продажу бизнеса. Обычно используется в мелкосерийном или единичном производстве товаров (услуг).  Опцион роста Предполагает реализацию новых проектов за счет текущих. Обычно применяется во всех видах производства зависящих от инфраструктуры.  Многофункциональные опционы Предусматривают оценку по принципу суммы частных опционов, формирующих те или иные комбинации. Обычно применяется для крупных проектов. 3. Достоинства и недостатки опционного подхода +:  Модели опционного ценообразования могут быть использованы для оценки любого актива имеющего опционные характеристики, но с некоторыми ограничениями: o Опционы на различные активы (биржевые активы) o Акции (как опцион на активы фирмы, либо на часть задолженного имущества) o Инструменты с характеристиками опционов (в т.ч. определенные виды облигаций) o Патенты (рассматриваются как опционы на продукты) o Полезные ископаемые и некоторые другие виды природных ресурсов o В сфере имущественного страхования o В управлении финансами o При анализе эффективности процесса слияния и присоединения компании  Отсутствие необходимости определение субъективных вероятностей при оценке предпринимательских возможностей  Способность учитывать быстро меняющиеся экономические условия, в которых функционирует предприятие -:  Использование единой постоянной процентной ставки в расчетах на основе построения моделей решения  Методика ценообразования опциона базируется на сложном математическом аппарате  В определенных случаях (обычно условиях неопределенности) метод опционов довольно трудоемок 4. Различие метода реальных опционов и метода дисконтированных денежных потоков Метод реальных опционов не является альтернативным методу дисконтированных денежных потоков, а напротив, дополняет его, делая оценку стоимости объекта более соответствующей неустойчивой и постоянно меняющейся ситуации на рынке. 1. Степень возможности изменения стоимости определенного актива в течение конкретного периода времени (обычно краткосрочного) a. Метод дисконтированных денежных потоков: в условиях неопределенности инвесторы требуют дополнительную премию за риск, что уменьшает денежный поток и снижает стоимость предприятия b. Метод реальных опционов: данный метод позволяет выработать определенные меры защиты от негативного воздействия внешней среды 2. Безрисковая процентная ставка a. Метод дисконтированных денежных потоков: повышение данной ставки приводит к большому дисконтированию денежных потоков и снижению стоимости предприятия b. Метод реальных опционов: повышение данной ставки приводит к росту стоимости предприятия, т.к. капитал размешается в виде безрисковых инвестиций, а затем используется в рамках стратегических возможностей 3. Прогнозный период a. Метод дисконтированных денежных потоков: оценка предприятия на более длительную перспективу связано с большим дисконтированием денежных потоков, что снижает его стоимость b. Метод реальных опционов: при оценке предприятия на более длительную перспективу повышается вероятность того, что положительные денежные потоки от будущих инвестиций превысят отрицательные потоки от текущих инвестиций и стоимость предприятия повысится 5. Базовая формула опционного подхода 𝑵𝑷𝑽𝒔 = 𝑵𝑷𝑽𝒑 + 𝑹𝑶𝑽 Где NPVs – это стратегический показатель, NPVp – пассивное значение опциона, рассчитанное на основе традиционного метода дисконтирования денежных потоков, ROV – стоимость опционных активных действий менеджмента оцениваемого предприятия. Тема 13: Методы оценки и управления стоимостью компании, основанные на оценке экономической прибыли 1. Основные принципы концепции управления стоимостью компании Суть данной концепции заключается в том, что управление должно быть нацелено на обеспечение стоимости компании и ее акций в пределах устойчивого роста. Основные принципы концепции:  Наиболее приемлемый показатель, адекватно оценивающий деятельность субъекта – поток денежных средств, генерируемый компанией  Новые капитальные вложения компании должны производиться только при условии, что они создают новую стоимость  В изменяющихся условиях окружающей экономической среды сочетание активов компании также должны меняться с целью обеспечения max роста стоимости субъекта Показатель экономической добавленной стоимости позволяет оценить реальную экономическую прибыль при требуемой ставке доходности, которую акционеры и кредиторы смогли бы получить вложив свои средства в ценные бумаги с таким же уровнем риска.     2. Способы расчета показателя экономической добавленной стоимости Чистая операционная прибыль после налогообложения – средневзвешенная стоимость капитала*инвестированный капитал Норма возврата капитала – средневзвешенная стоимость капитала*инвестированный капитал Изменение чистой операционной прибыли после налогообложения – изменение величины инвестируемого капитала*стоимость капитала Этот способ может осуществляться, когда сложно точно определить величину капитала, при этом его структура неизменна: (рентабельность собственного капитала – стоимость собственного капитала)*инвестированный собственный капитал 3. Основные факторы, формирующие экономическую добавленную стоимость При управлении стоимостью компании выделяют формирующих экономическую добавленную стоимость: два основных фактора,  Капитал (стоимость капитала)  Чистая операционная прибыль после налогообложения В свою очередь данные факторы могут быть разделены на более мелкие составляющие:      Выручка от реализации Затраты Номинальная налоговая ставка Инвестированный капитал Средневзвешенная стоимость капитала Основные показатели, связанные с формированием экономической добавленной стоимости. Стоимость компании = ранее инвестированный капитал + текущая добавленная стоимость от капитальных вложений + сумма текущих добавленных стоимостей от новых проектов Чистая операционная прибыль после налогообложении = прибыль от продаж, скорректированная на % + процентные платежи по ллизингу + увеличение по сравнению с ценой приобретения запасов, учтенных по методу ЛИФО + амортизация + увеличение резерва по сомнительным долгам + увеличение затрат на НИОКР долгосрочный − величина налога Инвестированный капитал = балансовая стоимость обыкновенных акций + привелигированные акции + отсроченные налоги + резервы по методу ЛИФО + накопленная амортизация + краткосрочная задолженность по которой начисляются проценты + долгосрочный заемный капитал + капитализированный лизинг + текущая стоимость некапитализированного лизинга 4. Значение и недостатки экономической добавленной стоимости  Является инструментом для измерения избыточной стоимости, созданной инвестициями  Позволяет определить стоимость компании и оценить эффективность ее подразделений и отдельных имущественных комплексов  Выступает индикатором качества управленческих решений  Базируется на стоимости капитала как на средневзвешенном значении различных финансовых инструментов используемых для финансирования инвестиций  Служит инструментом для определения нормы возврата капитала, выделяя при этом часть денежного потока заработанного за счет инвестиций Недостатки: 1) Основная часть добавленной стоимости приходится на постпрогнозный период, что представляет собой корректировку реальной стоимости инвестируемого капитала и добавленной стоимости прогнозного периода 2) На величину экономической добавленной стоимости существенно влияет оценка инвестируемого капитала, т.е. если она занижена, то создается высокая добавленная стоимость, если завышена – низкая 3) По данному методу предлагается ряд корректировок балансовой величины инвестируемого капитала, что может внести в расчету субъективизм, искажающий рыночную стоимость 5. Показатель акционерной добавленной стоимости - представляет собой прирост стоимости инвестированного капитала. Основные предпосылки для расчета показателя акционерной добавленной стоимости:  Прогнозный период ограничен периодом конкурентных преимуществ  Первоначальный инвестированный капитал при расчете стоимости бизнеса фиксируется на рыночной оценке  Стоимость добавленная новыми инвестициями учитывается в тот же год, в который данные инвестиции были совершены  Величина амортизации = величине текущих капитальных вложений связанных с поддержанием существующего состояния основных фондов Расчет и применение показателя акционерной добавленной стоимости. Расчет стоимости компании на основании акционерной добавленной стоимости = рыночная стоимость инвестируемого капитала в начале периода + накопленная величина акционерной добавленной стоимости прогнозного периода +рыночная стоимость ценных бумаг и иных инвестиций. Первый способ расчета акционерной добавленной стоимости = изменение стоимости инвестируемого капитала, где стоимость инвестируемого капитала равна накопленной текущей стоимости денежного потока + текущая стоимость остаточной стоимости. Второй способ расчета акционерной добавленной стоимости = текущая стоимость остаточной стоимости = текущая стоимость стратегических инвестиций, где остаточная стоимость равна капитализированным изменениям чистой операционной прибыли после налогообложения, а текущая стоимость стратегических инвестиций равна текущей стоимости изменения инвестируемого капитала. 6. Факторы формирующий показатель акционерной добавленной стоимости Выделяют два основных фактора:  Текущая стоимость стратегических инвестиций  Капитализированное изменение прибыли В свою очередь данные факторы делятся на более мелкие:      Затраты Выручка от реализации Номинальная налоговая ставка Изменение инвестированного капитала Средневзвешенная стоимость капитала Показатели акционерной добавленной стоимости зависят:       От темпа роста выручки От размера рынка, его доли и объема продаж От прибыли от инвестиционной деятельности От розничных цен, уровня обслуживания, ставки ЗП, цен на сырье и материалы Увеличение инвестиций в основной и/или оборотный капитал Замена оборудования и его обслуживание, а также масштаба операционной деятельности  Износ оборудования, кредиторская и дебиторская задолженность, условия заключения контрактов поставок  Ставок налогов и эффективности структуры налогообложения  Стоимости капитала, а также соотношение собственного и заемного капитала Тема 14: Оценка стоимости недвижимости Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.  Внутренние o Ресурсное качество учета  Естественные свойства земли  Характер предшествующего использования территории  Размеры участка в кадастровом плане и его конфигурация  Возможности внутренних инженерных сетей и коммуникаций o Техническая и технологическая пригодность зданий и сооружений  Требования норм проектирования к устройству зданий и сооружений, в зависимости от функционального назначения, а также противопожарные требования  Пространственно-конструктивные и объемно-планировочные решения  Наличие машин и оборудования, оцениваемых вместе со зданием  Текущее состояние здания o Финансовые последствия владения недвижимостью  Наличие финансовых обязательств  Налоговые последствия приобретения недвижимости  Дробные интересы в недвижимости  Внешние o Потенциал местоположения  Соотношение с преобладающим в данном районе типом землепользования  Транспортная доступность  Возможности внешних инженерных сетей и коммунального обслуживания o Рыночная ситуация  Факторы спроса  Факторы предложения Алгоритмы процедуры оценки недвижимости различными методами 1) Метод капитализации доходов Вначале оценивается потенциальный валовый доход ПВД = 𝑺 ∗ 𝑪𝟎 ПВД – потенциальный валовый доход, S – площадь сдаваемая в аренду (кв.м.), С0 – арендная ставка за 1 кв.м. Далее происходит уменьшение ПВД на величину потерь, в результате чего получаем величину действительного валового дохода. ДВД = ПВД − потери Далее определяется чистый операционный доход посредством уменьшения ДВД на величину операционных расходов. ЧОД=ДВД-Ор ЧОД – чистый операционный доход, Ор – операционные расходы за исключением амортизационных отчислений Этапы проведения оценки недвижимости методом капитализации доходов:  Оценивается потенциальный валовый доход  Оценивается действительный валовый доход  Оцениваются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости (операционные расходы)  Определяется прогнозируемый чистый операционный доход  Рассчитывается коэффициент капитализации 2) Метод дисконтированных денежных потоков Стоимость недвижимого имущества = текущая стоимость периодического потока дохода + текущая стоимость реверсии Этапы проведения оценки методом дисконтированных денежных потоков:  Составление прогнозов потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости  Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения  Будущая стоимость доходов в период владения и прогнозируемая стоимость реверсии приводится к текущей стоимости 3) Метод сравнения продаж Данный метод основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние полгода. Метод предполагает сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектамианалогами по единицам измерения (цена за 1 га, цена за 1 кв.м., цена за единицу приносящую доход и т.д.) и элементом сравнения, которые бывают обязательными (переданные имущественные права, условия финансирования сделки, условия и время продажи, местоположение и технические характеристики объекта). Метод так же предусматривает оценку поправок по элементам, расчет скорректированной стоимости и расчет стоимости всего объекта. Данный метод является объективным только в случае наличия достаточного наличия сопоставимой и достоверной информации по совершенным сделкам. 4) Метод валового рентного мультипликатора 𝑉 = Др ∗ ВРМ = Др ∗ Сан ПВДан V – вероятная цена продажи оцениваемого объекта, Др – рентный доход оцениваемого объекта, ВРМ – валовый рентный мультипликатор, Сан – цена продажи аналога, ПВДан – потенциальный валовый доход аналога. Валовый рентный мультипликатор (ВРМ) - это отношение продажной цены к потенциальному (или действительному) валовому доходу. Этапы проведения мультипликатора: оценки недвижимости методом валового рентного  Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости  Определяется отношение валового дохода к продажной цене исходя из недавних рыночных сделок  Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта ВРМ не корректируется на различия, существующие между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижимости, т.к. в основе его расчета лежат фактические арендные платежи и цены продаж, в которых учтены указанные различия. Относительный сравнительный анализ. Данный подход заключается в разделении всех объектов недвижимости (сравнение на 2 группы):  Объекты, превосходящие по характеристикам объект оценки  Объекты, имеющие более низкие качественные характеристики, чем объект оценки Этапы относительного сравнительного анализа:  Кодировка ценообразующих характеристик – после выбора и описания ценообразующих характеристик, им по степени предпочтения назначаются абсолютные значения. Качественные характеристики кодируются по принципу «чем лучше характеристика, тем выше код»  Относительная кодировка ценообразующих факторов – производится приведение кодов к относительным величинам, для этого код объекта по каждому из факторов делят на max значение (на общую сумму кодов) данного ценообразующего фактора. После этого max значение кода любого фактора = 1  Расчет суммарного коэффициента качества – по результатам кодирования и приведения исчисляется суммарный коэффициент качества как сумма кодов для каждого объекта. В данной модели его можно рассматривать как стоимостной показатель, отражающий суммарное качество объекта оценки и аналогов. Затем рассматриваемые аналоги разбиваются на 2 группы и получаемый при этом разброс значений определяется тем, что на стоимость недвижимости оказывают влияние факторы реакция рынка, на которые не всегда может быть выявлена и оценена. Если все объекты сравнения превосходят по характеристикам объект оценки, то определить возможный диапазон стоимости нельзя. Аналогичное положение характерно для случая, когда все объекты сравнения имеют качественные характеристики ниже, чем у объекта оценки.  Вычисления для обеспечения более точного расчета – если разделить цену 1 кв.м. каждого аналога на суммарный коэффициент качества (сумму кодов) и результаты усреднить, то полученный коэффициент можно рассматривать как характеристику выбранного сектора недвижимости (аналог валового рентного мультипликатора). Правомерность такого расчета объясняется тем, что качество аналогов должно быть пропорционально цене (чем выше коэффициент качества, тем больше цена объекта). Чтобы получить стоимость 1 кв.м. объекта оценки необходимо умножить усредненный коэффициент на сумму кодов объекта оценки. Тема 15: Оценка стоимости земельного участка 1. Основные понятия, связанные с оценкой земли Следует различать нормативную и рыночную стоимость земельного участка. При оценке рыночной стоимости участка необходимо оценить состав оцениваемых прав на него. Частная собственность признается только для участков со следующими условиями использования:     Индивидуальное (жилищное) строительство Крестьянское (фермерское) хозяйство Личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство Приватизированные участки под предприятие В большинстве случаев объектом оценки является на абсолютное (полное) право собственности на земельный участок, а право пользования долгосрочной арендой. Рыночным выражением этого оцениваемого права выступает рыночная стоимость права долгосрочной аренды. Стоимость земли отражает ее текущую ценность с точки зрения получения будущего дохода. При коммерческом использовании будущие доходы земельного участка зависят от ожидаемой величины годовой арендной платы (условно начисленной рент) за минусом расходов на освоение и эксплуатацию участка. 𝑽= Д−И К , Где V – стоимость участка земли, Д – реальный или условно начисленный валовый доход, И – ожидаемые издержки, К – ставка (коэффициент) капитализации. Классификация методов оценки земельных участков (утверждена министерством имущества РФ):       Метод техники остатка для земли Метод средневзвешенного коэффициента капитализации Метод сравнения продаж Метод разбивки продаж Метод капитализации Метод валового рентного мультипликатора 2. Основные принципы оценки рыночной стоимости земельных участков 1) Принцип полезности – рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя в течение определенного времени. 2) Принцип спроса и предложения – рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей 3) Принцип замещения – рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности 4) Принцип ожидания – рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (земельная рента) 5) Принцип изменения – рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату 6) Принцип внешнего влияния – рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов 7) Принцип наиболее эффективного использования – рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, в результате которого рыночная величина стоимости земельного участка будет max. При этом наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием. Оно определяется с учетом возможного обоснованного разделения земельного участка на отдельные части, отличающиеся формой, видом и характером использования Следует отметить, что рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования и прав иных лиц на этот земельный участок. Основные критерии, используемые при определении наиболее эффективного использования земельного участка:  Целевое назначение и разрешенное использование  Преобладающие способы землепользования оцениваемого земельного участка и ближайшие окрестности  Ожидаемые изменения на рынке земли и другой недвижимости  Перспектива развития района и его инфраструктуры, в котором расположен земельный участок  Текущее использование земельного участка 3. Состав отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка должен содержать следующие элементы (разделы):  Характеристика состояния рынка земли и недвижимости в целом по стране и в конкретном районе, в котором расположен земельный участок  Установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка  Описание сооружений, объектов, инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельных участков, а так же результатов работ и иных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка  Описание земельного участка (в т.ч. целевое назначение и разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок)  При необходимости, фотографии земельного участка, его кадастровая оценка и его улучшения Тема 16: Оценка зданий и сооружений Методы оценки восстановительной стоимости и стоимости замещения. 1) Метод сравнительной единицы. Этапы: a. На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы. В качестве типового сооружения лучше всего использовать недавно построенный объект, для которого известна контрактная цена. b. Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания c. Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта ПВС = В ∗ 𝑉стр ∗ 𝑘 Где ПВС – полная стоимость воспроизводства, В – восстановительная стоимость единицы измерения данного типа здания, Vстр – строительный объем здания, k – поправочный коэффициент, учитывающий отличия конструктивного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса. 2) Метод поэлементного расчета (разбивки на компоненты). Этапы: a. Разбивка здания на отдельные элементы (фундамент, стены и т.д.) b. Расчет расходов требуемых для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки c. Суммирование поэлементных затрат 3) Индексный метод. Осуществляется посредством умножения балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для переоценки основных фондов утвержденный правительством РФ Методы определения износа зданий и сооружений. После определения полной стоимости восстановления или замещения из полученной величины вычитается износ для расчета остаточной стоимости объекта. Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата (полная или частичная) полезности объекта и, следовательно, его стоимости по различным причинам, а не только вследствие фактора времени. В БУ под износом понимается механизм переноса издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта. В практике оценки применяется несколько методов определения износа зданий и сооружений:  Метод срока жизни объекта  Метод разбивки на виды износа Виды сроков жизни (возраста) объекта: 1) Срок экономической жизни – это временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. Срок экономической жизни объекта заканчивается. Когда производимые улучшения прекращают вносить вклад в его стоимость вследствие общего устаревания объекта. 2) Срок физической жизни – это временной отрезок, в течение которого здание или сооружение существует. Заканчивается сносом здания или сооружения. 3) Эффективный возраст (экспертно оцениваемый) – базируется на оценке внешнего вида объекта с учетом состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость. В зависимости от того каков был уход за зданием, проводились ли ремонтные работы, модернизация или переоборудование эффективный возраст здания может быть больше или меньше его физического возраста. 4) Срок оставшейся экономической жизни здания – составляет период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта. 5) Нормативный срок жизни – это определенный нормативными актами срок службы зданий или сооружений. При БУ начислении амортизации исходят из предположения о равномерном старении здания. Однако с точки зрения оценки предприятия такой подход неприемлем, т.к. оценщик должен, прежде всего, исходить из эффективного возраста и определять оставшийся срок экономической жизни, на который влияют такие факторы, как экономические условия, вкусы потребителей и другие факторы, которые способны резко изменить оставшийся срок экономической жизни. Расчет износа при применении метода срока жизни. В данном случае расчет износа основан на предположении, что эффективный возраст в процентах отражает типичный срок экономической жизни, так же как процент накопленного износа отражает общие издержки воспроизводства. Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком экономической жизни можно выразить по следующей формуле: И ЭВ = ВС ЭЖ Где И – износ, ВС – восстановительная стоимость, ЭВ – эффективный возраст, ЭЖ – срок экономической жизни. Метод срока жизни может применяться для расчета суммарного износа, включающего физический, функциональный и внешний износ или для расчета только одного вида износа. Метод разбивки на виды износа. Метод разбивки на виды износа заключается в учете всех видов износа:  Устранимого и неустранимого физического  Устранимого функционального  Внешнего При этом совокупный износ определяется как сумма физического, функционального и внешнего износа здания. Виды износа, учитываемые методом разбивки на виды износа:  Физический износ – физическое ухудшение объекта включает его любое физическое изнашивание и определяется путем суммирования устранимого и неустранимого износа. Так же физический износ может быть определен и экспертным путем.  Неустранимый износ – расчет неустранимого износа осуществляется путем деления эффективного возраста здания на его экономический срок жизни. Теоретически любой недостаток можно исправить, но если при этом затраты превосходят потенциальные выгоды, то такой недостаток считается неустранимым  Функциональный износ – данный вид износа связан с дополнениями и улучшениями. Он также делится на устранимый и неустранимый износ, при этом устранимый функциональный износ определяется как разница между затратами на установку какой либо системы на оцениваемом объекте и затратами на ее установку на новом объекте  Износ связанный с избытком чего-либо – если у объекта есть определенные излишества, то они могут привести к установлению неправильной стоимости объекта, поэтому стоимость этих излишеств должна быть вычтена из общей стоимости объекта. Обычно такие излишества относят к неустранимому функциональному износу  Внешний (экономический) износ – выражается в снижении функциональной пригодности недвижимости, вызванной внешними по отношению к ней негативными факторами. Внешний износ в большинстве случаев неустраним. Обычно он рассчитывается двумя способами: o Способ парных продаж – когда сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой – нет, при этом разница в ценах продаж трактуется как внешний износ o Способ капитализации рентных потерь – экономический износ при применении данного способа равен произведению потерь в арендной плате и валового рентного мультипликатора ВИ = ∆Д ЧОДвву − ЧОДву = НКзд НКзд Где ВИ – внешний износ, ∆Д – потеря дохода, НКзд – норма капитализации здания, ЧОДвву – чистый операционный доход здания без внешних улучшений, ЧОДву – чистый операционный доход здания с внешними улучшениями. Тема 17: Оценка стоимости машины и оборудования 1. Место машин и оборудования в общей системе оценки имущественного комплекса предприятия Целевые установки оценки машин и оборудования:  Независимая от других видов имущества оценка машин и оборудования – как правило, такая оценка производится по отдельным инвентарным единицам, например, при определении рыночной стоимости отдельных видов машин и оборудования в целях их купли-продажи, сдачи в аренду, лизинг, залог и т.п.  Оценка машин и оборудования как один из этапов оценки (переоценки) основных фондов  Оценка машин и оборудования как один из этапов оценки предприятия в целом В отличие от первого случая, во втором и третьем речь идет о полной оценке всей совокупности машин и оборудования рассматриваемого предприятия. В данном случае может возникнуть проблема разграничения машин и оборудования как объектов оценки с одной стороны и зданий и сооружений – с другой. Необходимость такого разграничения вызвана различием технологии и методов оценки стоимости этих элементов основных фондов, а так же методов оценки их износа и обесценивания.          2. Особенности машин и оборудования как объектов оценки Машины и оборудования не связаны жестко с землей (как здания и сооружения) Могут быть перемещены в другое место без причинения невосполнимого физического ущерба, как самим себе, так и той недвижимости, к которой они были временно присоединены Могут быть функционально самостоятельными и образовывать технологические комплексы Их номенклатура и параметры изменяются более радикально, чем другие виды имущества Для них нет таких обобщающих показателей, как, например, стоимость 1кв.м. площади Они редко воспроизводятся в виде точных копий, что сужает возможность применения средних цен Для них более актуальна и значительна по последствиям проблема износа Необходимо учитывать степень их комплектности и соответствие стандартам. С оценкой сложной техники связана проблема оценки по узлам и агрегатам, которые могут не состоять на БУ как самостоятельные единицы Необходимо учитывать системы ремонта и снабжения запасными частями  Их цена может быть заниженной в целях завоевания рынков сбыта  В их цену могут быть заложены большие расходы на маркетинг, что затрудняет оценку объектов-аналогов  При их оценке необходимо учитывать стадию жизненного цикла объекта  Оценку может затруднять высокий удельный вес импортного оборудования, которую трудно сопоставить с отечественным, при этом изменение таможенной и протекционистской политики существенно меняет цену на импортные машины и оборудования  Различные типы машин и оборудования, размеры, производители, продавцы, большое число инвентарных единиц техники порождают свою цену предложения 3. Подходы и методы, применяемые при оценке машин и оборудования Затратный подход. Он основа на принципе замещение. В этом случае для определения стоимости восстановления или замещения (являющихся базой расчетов в затратном подходе) необходимо рассчитать затраты (издержки) связанные с созданием, приобретением и установкой оцениваемого объекта. При наличии достаточной информации и соответствующего программного обеспечения оправдано построение и использование в целях приближенной оценки стоимости машин и оборудования статистических (многофакторных) моделей ценообразования, выражающих зависимость цены объекта от состава и значения его технических характеристик. Влияние других (рыночных) факторов может быть учтено путем введение в модель тех или иных поправочных коэффициентов. Недостатком данного подхода является слабый учет степени полезности объекта для текущего или потенциального собственника. Сравнительный подход. Данный подход является основным при оценке машин и оборудования и представлен, прежде всего, методом прямого сравнения. Объект-аналог должен иметь то же функциональное назначение, полное квалификационное подобие и частичное конструкторско-технологическое сходство. Расчет осуществляется путем нахождения объекта-аналога и внесения корректировок в цену аналога. При этом корректировки бывают двух видов:  Коэффициентные – вносимые и умножаемые на определенные коэффициенты  Поправочные – вносимые прибавлением или вычитанием абсолютной поправки Наряду с рыночными в рамках данного метода могут использоваться и не рыночные аналоги, с поправкой их цен на индекс инфляции. Основным недостатком данного метода может являться трудность с получением необходимой информации, такой как: текущие рыночные цены на машины и оборудование; создание необходимых баз данных; выбор аналогов адекватных оцениваемым объектам; учет степени несовпадения состава численных значений характеристик аналогов и оцениваемых объектов. Доходный подход. В рамках данного подхода необходимо спрогнозировать ожидаемый доход от оцениваемого объекта. Применительно к машинам и оборудованию напрямую решить эту задачу невозможно, поскольку доход создается всем производственноимущественным комплексом. Поэтому в данном случае целесообразно поэтапное решение задач:  Рассчитывается операционный доход от производственной системы (предприятия, цеха, участки и т.п.)  Методом остатка определяется та часть дохода, которую можно отнести к машинному парку данной системы  С помощью методов дисконтирования или капитализации определяется стоимость всего машинного парка Метод капитализации дохода применим в оценке машин и оборудования главным образом при системной оценке, т.к. в этом случае прежде всего возможно и целесообразно локализация соответствующего потока доходов и затрат и соотнесение его с объектом оценки. Данный метод применим также при оценке так называемого бизнес образующего оборудования, с помощью которого выполняют непосредственно оплачиваемые работы. Основным недостатком данного метода является трудоемкость и сложность расчетов и принимаемых на их основе решений. 4. Виды стоимости машин и оборудования Стоимость восстановления оцениваемых машин и оборудования – это либо стоимость воспроизводства полной копии оцениваемых машин и оборудования в текущих ценах на дату оценки, либо стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным и другим характеристикам так же в текущих ценах. Остаточная стоимость определяется как восстановительная стоимость за вычетом совокупного износа. В этом случае речь идет об идентичных объектах. Стоимость замещения оцениваемой машины или оборудования – это min стоимость приобретения аналогичного нового объекта, max близкого к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам в текущих ценах. Остаточная стоимость замещения определяется как стоимость замещения за вычетом износа. Для обеспечения больше обоснованности и точности оценки целесообразно оценивать одновременно несколько методов, предполагая, что истинная стоимость лежит в интервале значений полученных разными методами. Однако в практических расчетах величина стоимости полученной разными методами, как правило, различна и эти различия могут быть существенны. Для преодоления таких отличий возможно применение следующих подходов:  Усреднение оценок, полученных разными методами  Задание интервалов оценки  Выбор ведущего метода, наиболее адекватного условиям и объекту оценки и игнорирование оценок, полученных другими методами Тема 18: Стоимость денег во времени 1. Теоретическая часть Необходимость оценки денежных средств во времени связана с тем, что стоимость денежных ресурсов с течением времени изменяется. При этом имеется в виду не только обесценение денежных средств в результате инфляции, но и более фундаментальный аспект, связанный с обращением денежных средств (капитала). Сегодняшний рубль, помещенный в любые коммерческие операции, через определенный период времени может превратиться в большую сумму за счет полученного с его помощью дохода. Различают будущую стоимость денег FV и текущую PV. Выделяют шесть функций денег: накопление, дисконтирование, текущую стоимость аннуитета, будущую стоимость аннуитета, взнос на амортизацию денежной единицы и формирование фонда возмещения. 2. Сложный процент или будущая стоимость денежной единицы Будущая стоимость денег представляет собой сумму, в которую превратятся вложенные сегодня средства через определенный период времени. Оценка будущей стоимости денег связана с процессом наращения этой стоимости, который предполагает постепенное увеличение первоначальной суммы путем присоединения к ней дохода, рассчитываемого с учетом нормы доходности (как правило, процентной ставки). Процентная ставка выступает, с одной стороны, как инструмент наращения стоимости денежных средств, с другой – как измеритель степени доходности. Для расчета будущей стоимости денег может быть использована формула сложного процента: 𝐹𝑉 = 𝑃𝑉(1 + 𝑖)𝑛 Где, i – норма доходности денежных средств, выражаемая десятичной дробью, n – число периодов времени, в течение которого вложенные средства находятся в обороте. Сложный процент используют при условии, что сумму начисленного процента не выплачивают после каждого периода, а присоединяют к сумме основного вклада и в последующем доход начисляют с общей суммы, включая начисленные и невыплаченные проценты. Если в период n происходит несколько начислений, то формула будет иметь вид: 𝑖 𝐹𝑉 = 𝑃𝑉(1 + )𝑛𝑞 𝑞 Где, q – количество начислений 3. Дисконтирование. Текущая стоимость денежной единицы Дисконтирование представляет процесс приведения будущей стоимости денег к их стоимости сегодня. Это процесс, обратный накоплению денежных средств. При дисконтировании определяют текущую стоимость денег. Расчет текущей стоимости осуществляют по формуле: 𝑃𝑉 = 𝐹𝑉 (1 + 𝑖)𝑛 На накоплении и дисконтировании строят весь финансовый анализ, одним из основных критериев которого является процентная ставка i, определяющаяся как отношение чистого дохода к вложенному капиталу. В случае выполнения операции накопления эта ставка называется ставкой дохода на капитал, при дисконтировании – ставкой дисконта. 4. Текущая стоимость аннуитета (денежной ренты) Аннуитет представляет собой такой вид денежных потоков, которые осуществляются последовательно в равных размерах через равные промежутки времени. Примером аннуитета может быть арендная плата. Различают обычный и авансовый аннуитет. Если поступления или платежи осуществляются в конце периода, то мы имеем обычный аннуитет, если в начале периода, то авансовый. Формула для вычисления текущей стоимости обычного аннуитета имеет вид: 1− 𝑃𝑉 = 𝑃𝑀𝑇 ∗ 1 (1 + 𝑖)𝑛 𝑖 Где, PV – текущая стоимость аннуитета, PMT – сумма аннуитетного платежа в период n, I – ставка дисконта, n – число периодов времени. Формула для вычисления текущей стоимости авансового аннуитета имеет вид: 1− 𝑃𝑉 = 𝑃𝑀𝑇( 1 (1 + 𝑖)𝑛−1 + 1) 𝑖 При авансовом аннуитете первый платеже не дисконтируют, т.к. вносят сразу. Второй платеж дисконтируют с использованием фактора текущей стоимости денежной единицы первого интервала. 5. Будущая стоимость аннуитета Будущая стоимость аннуитета представляет собой будущую стоимость равновеликих платежей за одинаковые промежутки времени. Формула для определения будущей стоимости обычного аннуитета имеет вид: (1 + 𝑖)𝑛 − 1 𝐹𝑉 = 𝑃𝑀𝑇 ∗ 𝑖 Где, FV – будущая стоимость аннуитета, PMT – сумма аннуитетного платежа в период n, i – норма доходности денежных средств, n – число периодов времени. Формула для определения будущей стоимости авансового аннуитета имеет вид: (1 + 𝑖)𝑛+1 − 1 𝐹𝑉 = 𝑃𝑀𝑇( − 1) 𝑖 6. Взнос на амортизацию денежной единицы Взнос на амортизацию денежной единицы используют для определения аннуитетных платежей за счет погашения кредита, выданного на определенный период времени при заданной ставке по кредиту. Формула для расчета периодического взноса на погашения кредита имеет вид: 𝑖 𝑃𝑀𝑇 = 𝑃𝑉 ∗ 1− 1 (1 + 𝑖)𝑛 Где, PV – текущая стоимость аннуитета (стоимость выданного кредита), PMT – сумма периодического платежа на погашение кредита, i – процентная ставка по кредиту, n – число периодов времени. 7. Периодический взнос на формирование фонда возмещения Данную функцию денежной единицы используют для определения равновеликих платежей, которые необходимо осуществлять в течение заданного периода , чтобы к концу срока иметь на счете, приносящем доход, при заданной ставке дохода определенную сумму денежных средств. Формула для расчета периодического взноса на формирование фонда возмещения имеет вид: 𝑃𝑀𝑇 = 𝐹𝑉 ∗ 𝑖 (1 + 𝑖)𝑛 − 1 Где, FV – будущая стоимость фонда возмещения, PMT – сумма периодического платежа, i – доходность денежных средств, n – число периодов времени. Тема 19: Оценка стоимости нематериальных активов 1. Понятие и характеристика нематериальных активов К нематериальным активам относятся следующие активы:  Не имеющие материально-вещественной формы, либо материальновещественная форма которых не имеет существенного значения для их использования в хозяйственной деятельности  Способные приносить доход  Приобретенные с намерением использовать их в течение длительного периода (свыше 1 года) Нематериальные активы можно разделить на четыре группы: 1) Интеллектуальная собственность – это права на объекты промышленной собственности (изобретения, полезные модели, промышленные образцы, товарные знаки и знаки обслуживания, фирменные наименования, наименования мест происхождения товаров и меры по пресечению недобросовестной конкуренции), права на секреты производства (ноу-хау), права на объекты авторского права и смежных прав (все виды научных, литературных и художественных произведений, программные продукты для ЭВМ и базы данных и т.д.). 2) Имущественные права – это права пользования земельными участками, природными ресурсами и водными объектами; подтверждением таких прав должна служить лицензия 3) Отложенные или отсроченные расходы – это издержки, представленные в виде организационных расходов (гонораров юристам за составление учредительных документов, услуги за регистрацию фирмы и т.д.). Все эти расходы осуществляются в момент создания предприятия 4) Цена фирмы (гудвилл) – это стоимость деловой репутации, гудвилл присутствует только при наличии избыточной прибыли и не может быть отделен от действующего предприятия (не может быть продан отдельно от него) При оценке интеллектуальной собственности обычно используют затратный, рыночный и доходный подходы. 2. Затратный подход при оценке нематериальных активов В затратном подходе применяются:  Метод стоимости создания  Метод выигрыша в себестоимости Метод выигрыша в себестоимости – данный метод содержит методы как затратного, так и сравнительного подхода. Стоимость нематериального актива этим методом определяется через определенные экономией на затратах при его использовании. При этом полученные величины прибыли приводят к расчетному году, т.е. к моменту оценки с использованием коэффициента дисконтирования. ∆ПР = ПР2 − ПР1 Где, ПР1 – прибыль, получаемая без использования оцениваемого результата интеллектуальной деятельности; ПР2 – прибыль, получаемая с использованием оцениваемого результата интеллектуальной деятельности. Метод стоимости создания – данный метод подходит лишь для случаев, когда речь идет о двух близких по технико-экономическим показателям видах продукции или способах производства (технологических процессах). Данный метод не применим при выпуске новых видов товаров. При этом он обычно используется, когда другие методы оценки интеллектуальной деятельности не применимы. При использовании метода стоимости создания в начале определяется полная стоимость замещения или восстановления нематериального активы, при этом выявляются все фактические затраты связанные с созданием, приобретением и введением актива в действие:      На поисковые работы и разработку темы Создание экспериментальных образцов Услуги сторонних организаций Оплата патентных пошлин Создание конструкторско-технической, документации  Составление и утверждение отчета технологической и проектной Затем рассчитывается коэффициент учитывающий степень морального старения нематериальных активов Кмс = 1 − Тл Тн Где, Тн – номинальный срок действия охранного документа, Тл – срок действия охранного документа по состоянию на расчетный год После этого определяется остаточная стоимость нематериального актива с учетом коэффициентов технико-экономической значимости и морального старения. Со = Зс ∗ Кмс ∗ Кт ∗ Ки Где, Со – стоимость нематериального актива, Зс – сумма всех затрат, Кмс – коэффициент морального старения, Кт – коэффициент технико-экономической значимости (определяется только для изобретений и полезных моделей), Ки – коэффициент отражающий процессы в и-том году (учитывается на основе динамики цен). 3. Доходный подход к оценке нематериальных активов Методы, относящиеся к доходному подходу при оценке нематериальных активов:  Метод избыточных прибылей – основан на предпосылке к тому, что избыточные прибыли приносят предприятию, не отраженные в балансе нематериальные активы, обеспечивающие доходность на активы и собственный капитал выше среднеотраслевого уровня. Этим методом оценивается преимущественно гудвилл Основные этапы данного метода: 1) 2) 3) 4) Определение рыночной стоимости всех активов Нормализация прибыли оцениваемого предприятия Определение среднеотраслевой доходности на активы или свой капитал Расчет ожидаемой прибыли путем умножения средней по отрасли дохода на величину актива (или собственного капитала) 5) Определение избыточной прибыли (из нормализованной прибыли вычитают ожидаемую) 6) Расчет стоимости гудвилла путем деления избыточной прибыли на коэффициент капитализации  Метод дисконтированных денежных потоков Этапы данного метода: 1) Определяется ожидаемый оставшийся срок полезной жизни, т.е. период, в течение которого прогнозируемые доходы необходимо дисконтировать 2) Прогнозируется денежный поток и прибыль, генерируемые нематериальным активом 3) Определяется ставка дисконта 4) Рассчитывается суммарная текущая стоимость будущих доходов 5) Определяется текущая стоимость доходов от нематериального актива в постпрогнозный период 6) Определяется вся сумма стоимостей доходов в прогнозный и постпрогнозный период  Метод освобождения от роялти (сочетает черты доходного и сравнительного подходов). Обычно используется для оценки стоимости патентов и лицензий. Роялти – определенное вознаграждение за право на использование объекта интеллектуальной собственности. Размер роялти определяется на основании анализа рынка. Этапы методы: 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7)  Составляется прогноз объема продаж, по которым ожидается выплата роялти Определяется ставка роялти Определяется экономический срок службы патента или лицензии Рассчитываются ожидаемые выплаты по роялти путем расчета процентных отчислений от прогнозируемого объема продаж Из ожидаемых выплат по роялти вычитают все расходы, связанные с обеспечение патента или лицензии (юридические, организационные, административные издержки) Рассчитываются дисконтированные потоки прибыли от выплат по роялти Определяется сумма текущих стоимостей потоков прибыли от выплат по роялти Метод преимуществ в прибылях Этим методом оценивается стоимость изобретений. Под преимуществом в прибылях понимается дополнительная прибыль, обусловленная оцениваемым нематериальным активом. Она равна разности между прибылью, которую производитель получает от реализации продукции от изобретения и прибылью, получаемой без использования изобретения. Оценка нематериального актива данным методов возможно только в случае, когда оцениваемый объект может быть использован для получения дополнительной прибыли после даты проведения оценки. 4. Расчет стоимости объектов интеллектуальной собственности Расчет стоимости объектов промышленной или другой интеллектуальной собственности заключается в оценке прибыли, создаваемой объектом такой собственности или фактически произведенных затрат на создание объекта собственности. Прибыль рассчитывается при наличии исходных данных для ее расчета. При их отсутствии она определяется по экспертным оценкам. Со = П ∗ Д ∗ Т Где, П – годовая прибыль, Д – доля прибыли приходящаяся на объект промышленной собственности, Т – время, за которое производится расчет прибыли. Величина Д (доля прибыли) зависит от уровня техники, ее правовой защиты, экономических факторов, наличия ноу-хау и т.д. и в условиях рынка практически не ограничена. 5. Определение стоимости товарного знака как объекта промышленной собственности по прибыли Стоимость товарного знака рассчитывается как часть прибыли от реализации продукции, защищенной товарным знаком. Стз = К ∗ Прп Где, Стз – стоимость товарного знака; К – коэффициент, учитывающий характер производства продукции, защищенной товарным знаком, который определяется по следующей шкале: До 0.1 – индивидуальное производство 0.1-0.2 – мелкосерийное производство 0.2-0.3 – серийное производство 0.3-0.4 – крупносерийное производство 0.4-0.5 – массовое производство Прп – прибыль от реализации продукции, защищенной товарным знаком Прп = Н ∗ 𝑄 ∗ Ц Где, Н – норма прибыли, Q – объем реализованной продукции за основной срок действия товарного знака, Ц – вероятная цена единицы продукции, защищенной товарным знаком. При невозможности точного определения характера производства продукции, защищенной товарным знаком, К определяется экспертным путем. К= Пдоп Прп Где, Пдоп – дополнительная прибыль, создаваемая товарным знаком 6. Расчет стоимости объектов промышленной собственности, правовую защиту по оценке фактически произведенных затрат Со = Зс ∗ Кмс ∗ Кт имеющих Где, Со – стоимость объекта промышленной собственности; Зс – сумма всех затрат связанных с созданием и охранной объекта промышленной собственности; Кмс – коэффициент учитывающий степень морального старения объекта промышленной собственности; Кт – коэффициент технико-экономической значимости объекта промышленной собственности Зс = Ср + Зн Где, Ср – стоимость разработки объекта промышленной собственности, Зн – затраты на правовую охрану объекта промышленной собственности (оформление заявочных материалов на получение патента, оплата пошлин на подачу заявки за проведение экспертизы (за получение патента), валютные затраты). 7. Затраты на разработку технической, технологической, проектной документации и коэффициенты необходимые для оценки стоимости объектов промышленной стоимости Зктд = Зэп + Зтп + Зрп + Зр + Зи + Зсо + Зан + Зд Где, Зктд – затраты на разработку конструкторско-технической, технологической и проектной документации; Зэп – затраты на выполнение эскизного проекта; Зтп – затраты на выполнение технического проекта; Зрп – затраты на выполнение рабочего проекта; Зр – затраты на выполнение расчетов; Зи – затраты на проведение испытаний; Зсо – затраты на услуги сторонних организаций; Зан – затраты на проведение авторского надзора; Зд – затраты на дизайн. Затраты на работу выполняемую непосредственно исполнителем в зависимости от вида работ включают расходы на материалы, ЗП, электроэнергию, водоснабжение, отопление и т.д. Коэффициент, учитывающий степень морального старения объекта промышленной собственности (Кмс). Кмс = 1 − Тд Тн Где, Тд – срок действия охранного документа по состоянию на расчетный год, Тн – номинальный срок действия охранного документа. Коэффициент технико-экономической значимости определяется изобретений и полезных моделей и устанавливается по особой шкале. 8. Определение стоимости гудвилла только для Помимо не идентифицированных материальных активов некоторые предприятия имеют другую группу нематериальных активов, которую нельзя идентифицировать с отдельным объектом или носителем. Эта группа активов может быть отделена от конкретного бизнеса или фирмы. Такая группа активов получила название гудвилл. Сущность гудвилла заключается в том, что одни и те же материальные и идентифицируемые нематериальные активы различных предприятий одной отрасли приносят разную прибыль. В условиях конкурентного рынка норма прибыли стремится к среднему значению. Поэтому реально предположить, что предприятие, постоянно получающее дополнительную прибыль, имеет некоторые дополнительные не имеющие отражения в финансовой отчетности активы. Если их учесть, то норма прибыли предприятия будет соответствовать средней для данной отрасли. Гудвилл учитывается в финансовой отчетности фирм только в случае приобретения или поглощения другой фирмы по цене превышающей стоимость активов. Подходы к определению стоимости гудвилла:  Предполагает оценку гудвилла как источника дополнительной прибыли и использует методы оценки бизнеса  Основан на учете результатов конкретных сделок Тема 20: Практическое применение оценки бизнеса Примерами качественно новых практических применений оценки бизнеса, на которые спрос увеличивается быстрее прочих, являются ситуации, когда оценке необходимо подвергнуть:  Пакеты акций или доли, вносимые в качестве имущественных взносов при учреждении новых компаний  Доли в фирмах или имущественных комплексах (бизнесах), предлагаемые в качестве имущественного обеспечения по кредитам  Max приемлемые цены приобретения акций поглощаемых компаний, при которых предотвращается «раздвоение» акций поглощающей фирмы  Обоснованную величину учредительского взноса венчурного инвестора в компанию, создаваемую для осуществления инновационного проекта и имеющую перспективу на рост стоимости изначальной доли в уставном капитале  Соотношения, в которых должны обмениваться акции одних компаний на акции других фирм при реорганизации акционерных обществ (особенно в ходе слияний и поглощений)  Продаваемый бизнес (не компания либо доля в ней), что характерно как для рынка купли-продажи имущественных комплексов в малом и среднем предпринимательстве, так и для операций в ходе реализации имущественных комплексов при ликвидации предприятий, осуществлении внешнего управления и конкурентного производства в процессе банкротства компаний  Бизнес как предмет страхования деловых рисков или передачи его в доверительное управление Универсальным, общим практическим применением оценки бизнеса было и остается обоснование разумных цен купли-продажи крупных пакетов акций (долей)в компаниях, когда и их продавец, и покупатель имеют доступ к внутренней информации фирмы, на основе которой обычно требует полного доступа в качестве условия готовности сразу приобрести крупный пакет акций и тем самым единовременно выплатить значительную сумму денег заинтересованному в этом продавцу. В дополнение к отмеченному выше заметим, что доступа к внутренней информации предприятия, необходимой для использования тех или иных методов оценки бизнеса, потенциальный покупатель крупного пакета акций (крупной доли в бизнесе, имущественного комплекса или прав на его эксплуатацию) всегда может потребовать от продавца, когда последний действительно заинтересован в выводе своего капитала из предприятия (для получения живых денег на нужды потребления либо перевложения своего капитала в иной бизнес). В этом случае продавец уже имеет такой доступ, поскольку он представлен в данной компании инвесторами, которые планируют вкладывать свои средства на определенный срок, т.е. заранее намечают спустя этот срок перепродавать покупаемую долю. Основной формой отдачи с инвестиций для них обычно служит прибыль от перепродажи пакета акций по цене, которая должна быть существенно большей, чем та цена, какую они считают возможным заплатить за этот пакет акций в настоящий момент. Исходя из этого, они предполагают следующие величины:  Обоснованную max приемлемую цену, которую можно заплатить за рассматриваемый пакет акций на текущий момент  Обоснованную max возможную цену, которую можно выручить от перепродажи своей доли в фирме через t лет  Предполагаемый чистый дисконтированный доход от инвестирования в фирму средств в определенном размере на tлет (NPV) Если показатель NPV окажется больше нуля, то (при проверке достаточности показателей внутренней нормы рентабельности и срока окупаемости инвестиций в фирму) инвестор принимает положительное решение о вложении в компанию средств на период в t лет. Частный случай описанного практического применения оценки бизнеса – ее использование для принятия решений о капиталовложениях венчурными инвесторами. Для венчурного инвестора критерием положительного решения о вложении средств в создаваемую для реализации инвестиционного проекта фирму является не то, чтобы был положительным чистый дисконтированный доход (NPV) самого проекта, у которого длительность полезной жизни составляет n лет, а то, чтобы положительным оказался чистый дисконтированный доход проекта вложения средств. Тема 21: Специальные применения оценки бизнеса 1. Подготовка к продаже обанкротившихся предприятий Оценка бизнеса составляет одну из важнейших задач внешних (антикризисных) управляющих, назначаемых по решению суда для осуществления финансового оздоровления или ликвидации признанных судом банкротами (несостоятельными) предприятиями. В случаях, когда суд признает нецелесообразным (в интересах сохранения рабочих мест или по иным причинам) ликвидировать предприятие-банкрот, реализуя в ходе этой ликвидации имущество банкрота, необходимо подготовить к продаже предприятие и осуществить его продажу. Важнейшей составной частью подготовки предприятия-банкрота к продаже является его правильная (обоснованная) оценка и определение запрашиваемой за предприятие (или доли в нем) цены. При этом важны аспекты:  Цена, по которой предприятие (или доли в нем) будут предлагаться к продаже, не должна быть занижена, т.к. этим был бы нанесен прямой имущественный ущерб кредиторам банкрота, потому что выручка от продажи покроет меньшую часть долгов несостоятельного предприятия и соответственно его кредиторам будет недовыплачиваться компенсация по этим долгам.  Вместе с тем указанная цена не должна быть завышена, потому что и в этом случае кредиторам банкрота был бы нанесен ущерб, который состоит в задержке получения ими компенсации по долгам из-за того, что при завышенной цене предложения на продаваемое предприятие не появится инвесторы (покупатели) и эту цену придется снижать после того, как предприятие не удастся продать.  Когда известны потенциальные покупатели (инвесторы), оценка готовящегося к продаже несостоятельного предприятия должна проводиться не вообще, а применительно к предполагаемым планам, деловым возможностям. 2. Подготовка к продаже приватизируемых предприятий Применение оценки бизнеса в данном случае имеет те же особенности (аспекты), которые отмечались в связи с подготовкой к продаже предприятий-банкротов. Но есть и отличия:  Приватизируемые предприятия совсем не обязательно являются банкротами (хотя в ряде случаев они действительно приближаются к несостоятельности или могут фактически являться несостоятельными), чаще всего это нормально работающее либо способное нормально работать предприятие.  Выручка от продажи приватизируемых предприятий кредиторам предприятия, а бывшему собственнику. направляется не С учетом этих отличий все аспекты остаются справедливыми. 3. Обоснование вариантов санации предприятий-банкротов Санация предприятий-банкротов предполагает их финансовое оздоровление, направленное на повышение цены, по которой эти предприятия могут быть проданы. Задача оценки бизнеса применительно к процессу санации финансово-кризисных предприятий видоизменяется. Она заключается в прогнозировании оценочной стоимости предприятия после того, как будет выполнен запланированный комплекс санационных мероприятий, т.е. в прогнозировании по истечении периода, отведенного на санацию, будущей обоснованной рыночной и инвестиционной стоимости предприятия. На предприятиях, официально объявленных банкротами, сформулированная выше задача становится как важная функция профессионально подготовленных арбитражных (антикризисных) управляющих. Успешным финансовое оздоровление признается в двух случаях: 1) В течение действия режима внешнего управления (финансового оздоровления) удается покрыть просроченную кредиторскую задолженность компаниибанкрота 2) Между фирмой – владельцем сохраненного как действующего имущественного комплекса – и кредитором заключается мировое соглашение о реконструкции указанной просроченной кредиторской задолженности, о ее рассрочке или отсрочке; продажа имущественного комплекса фирмы-банкрота включает в себя продажу обязательств. В этих случаях предприятие как имущественный комплекс сохраняется как действующее. 4. Особенности практической оценки бизнеса как оценки имущественных комплексов Главными практическими применениями оценки бизнеса в случае, когда предмет оценки – имущественный комплекс компании, являются следующие: 1. Как это напрямую предусмотрено законодательством, оценку имущественного комплекса в интересах кредиторов фирмы, на которой введена процедура внешнего управления, требуется проводить, когда выручка от продажи имущественного комплекса компании-банкрота используется в качестве средства: o Обеспечения финансирования для бизнес-плана финансового оздоровления предприятия o Покрытия просроченной кредиторской задолженности кредиторам после финансового оздоровления предприятия, соответствующего повышению рыночной стоимости имущественного комплекса В любом случае процедура банкротства не доводится до конкурентного производства, когда будут распродаваться отдельные элементы имущественного комплекса и сумма выручки их распродажи может не превысить 10% общей величины просроченной кредиторской задолженности. При продаже имущественного комплекса фирмы-банкрота ее акции от их бывших владельцев не отчуждаются. Оценка имущественного комплекса фирмы-банкрота проводится с практической целью:  Определить рыночную стоимость имущественного комплекса для кредиторов от возможной его продажи (выручка)  Возложенная выручка от продажи имущественного комплекса должна, с одной стороны, погасить долги перед кредиторами, с другой - выступить источником финансирования оздоровления предприятия. Обе эти цели предполагают не ликвидацию имущественного комплекса, а его продажу, как действующего при наличии достаточного срока экспозиции на рынке. Продажа имущественного комплекса новым владельцам предполагает, что это будет функционировать. Результаты оценки не только служат руководством к действию внешнего управляющего, но и должны быть представлены собранию кредиторов, чтобы на основе их анализа можно принять обоснованное и отвечающее интересам кредиторов решение об утверждении или неутверждении составленного внешним управляющим бизнес-плана финансового оздоровления. Последний может быть ориентирован на достижение контрольных цифр, используемых при оценке прогнозной, на момент завершения срока внешнего управления, оценочной стоимости имущественного комплекса. 2. Если фирма как имущественный комплекс состоит из нескольких бизнесов, то в случае необходимости владельцы могут принять решение о продаже одного из его бизнесов, например, для финансирования остальных. Данный вариант возможен в случае, если бизнесы достаточно независимы друг от друга. Тема 22: Снижение рисков бизнеса с использованием теории опционов Теория опционов является разделом теории так называемых производных инвестиционных инструментов. Методология min инвестиционных рисков посредством их хеджирования при диверсификации портфеля инвестиционных инструментов по отраслям и странам естественным образом приводит к идее min инвестиционных рисков с помощью ведения в этот портфель опционов, а также фьючерсов как разновидности форвардных. Диверсификация портфеля инвестиционных инструментов при введении в него инвестиционных инструментов, имеющих относительно друг друга близкий к единице коэффициент обратной пропорциональности в динамике изменения своей доходности в зависимости от появления внешнего фактора риска, составляет смысл min инвестиционных рисков при хеджировании рисков с использованием опционов и фьючерсов. Теория опционов предполагает, что портфель инвестиционных инструментов диверсифицируется опционами и фьючерсами. Фьючерс – это форвардный контракт по торгуемому на товарной бирже стандартизованному товару, который может быть перепродан на основе контрактной цессии, заключающейся в уступке прав (и обязанностей) по ранее заключенному договору купли-продажи определенного товара или услуги. Форвардный контракт представляет собой договор, исполнение которого откладывают на некоторое определенное будущее время (момент исполнения контракта). Финансовый смысл приобретения фьючерса как способа хеджирования рисков заключается в следующем. Приобретая фьючерс, инвестор получает право продать некий актив (товар), называемый для фьючерса базовым, по фиксированной цене «исполнения фьючерса», которая должна быть достаточно высокой, чтобы компенсировать возможное за срок фьючерса снижение рыночной цены актива (товара). Если предварительно или одновременно инвестор сделал капиталовложение в приобретение либо создание этого актива (товара), то там самым он min риск уменьшения отдачи от осуществленного капиталовложения в форме дохода от продажи актива (товара). При этом ценой подобной min риска является цена приобретения самого фьючерса. Опцион – это право приобрести или продать некий актив по определенной цене в определенной момент (время или срок опциона) либо в течение периода до этого назначенного моментаю Европейский опцион предполагает право купить или продать актив строго по истечении времени опциона, американский опцион разрешает воспользоваться этим правом в любой момент до истечения срока опциона. Наиболее разработана теория опционов применительно к финансовым инвестиционным инструментам, в частности к ценным бумагам на фондовых рынках. Опционы при этом рассматривают как производные ценные бумаги, дающие право либо на приобретение (опцион на покупку), либо на продажу (опционы на продажу) ценных бумаг, являющихся базовыми для соответствующих опционов. В контексте анализа инвестиционных рисков обычно исследуют диверсификацию инвестиционного портфеля (портфеля ценных бумаг), состоящего из акций и диверсифицируемого (хеджируемого) опционами на покупку или продажу тех же акций. Управление инвестиционным риском понимают как min риска вложений в инвестиционный портфель и реализуют как управление портфелем подобной структуры путем принятия решений о включении в него опционов на покупку и продажу имеющихся в портфеле акций. Эти решения хеджируют операции с акциями. Хеджирование приобретения акций осуществляется посредством одновременного приобретения опциона на продажу этих акций по некоторой цене, которая при снижении их рыночной стоимости останется заведомо более высокой, чем текущая рыночная цена. Реальные опционы часто рассматриваю в связи с бизнес-планами по осуществлению инвестиционных проектов, связанных с вложением средств в реальные активы (в т.ч. инновационных проектов). В этих проектах они служат средством хеджирования операционных (деловых) и иных рисков. Существуют подходы к оценке предприятия, в разной мере соответствующие тому или иному определению стоимости бизнеса:  Доходный  Рыночный  Имущественный (затратный) Если предприятие действующее (сохраняющее рабочие места),то его следует оценивать в рамках доходного подхода, предполагающего, что рыночная стоимость бизнеса определяется будущими доходами, которые можно получить, продолжая бизнес. При этом на оценку рыночной стоимости предприятия не должна влиять (не должна в ней учитываться) стоимости того имущества, которое имеется на предприятии и является необходимым для продолжая бизнеса и жизни предприятия как действующего. Оценка предприятия как действующего реализуется и в рамках рыночного подхода: для оценки рыночной стоимости закрытой или не имеющей размещенных на фондовом рынке акций открытй компании среди открытых компаний с достаточно ликвидными акциями находят компанию-аналог (той же отрасли, того же размера, использующую ту же систему бухгалтерского учета в части методов учета товарно-материальных ценностей и методов амортизации, того же «возраста» и пр.), которую оценивает сам фондовый рынок, и с соответствующими корректировками, переносят эту оценку на рассматриваемое предприятие. Ликвидационную стоимость предприятия оценивают преимущественно в рамках имущественного (затратного) подхода. Его содержание заключается в оценке рыночной стоимости чистых, за вычетом задолженности, активов предприятия и отталкивается от оценки рыночной стоимости всех активов (имущества) предприятия – материальных (реальных и финансовых) и нематериальных, независимо от того, как они отражены (и отражены ли вообще, что касается нематериальных активов) в бухгалтерском балансе предприятия. Это естественный подход для оценки предприятия, который будет закрываться с распродажей имущества по его рыночной стоимости. Тема 23: Оценка кадрового потенциала предприятия Трудовые ресурсы, из которых состоит любая организация, являются таким же важным фактором производства, как и другие экономические ресурсы. Трудовые ресурсы – это основа и главное богатство организации, ее ключевой, ценный и самый дорогостоящий ресурс. Качество трудовых ресурсов во многом определяет конкурентоспособность компании. Чем выше индивидуальная производительность труда каждого работника и больше период его деятельности, тем большую ценность он представляет для организации и приносит более высокий доход. В практике оценки трудового потенциала сложились два подхода к учету человеческих ресурсов:  Модели активов (затратные) – в основе данной модели лежит обычная схема БУ основного капитала, переработанная в соответствии с особенностями человеческого капитала. В специальных счетах по разработанному перечню учитываются затраты на человеческие ресурсы. Они, в зависимости от содержания, рассматриваются либо как долгосрочные вложения, увеличивающие размер функционирующего человеческого капитала, либо списываются как потери. Учет человеческого капитала происходит в счетах примерно так же, как учет основного капитала. При этом устанавливается «нормальный срок амортизации». Уход работника из фирмы до истечения срока амортизации затраченных на него средств, болезнь, преждевременная смерть, приравниваются к потере капитала. Такая модель затрат капитала называется хронологической моделью затрат.  Модель полезности – с помощью модели полезности можно оценить экономические последствия изменения трудового поведения работников вследствие тех или иных мероприятий. В данном случае речь идет о способности работника приносить большую или меньшую прибавочную стоимость в условиях фирмы. Ценность определяется должностью и индивидуальными различиями работников, которые занимают одинаковую должность. Провидение экономических оценок с учетом человеческих ресурсов требуют применения экспертного метода и сложных аналитических расчетов. Качественная и количественная характеристика кадрового потенциала может существенно повлиять на конечную цену предприятия. Понятие кадрового потенциала предприятия. По своей сущности и содержанию кадровый потенциал относится к нематериальным активам предприятия. Кадровый потенциал не может быть отнесен к интеллектуальной собственности, поскольку он переменчив, не имеет правовой защиты и не может быть отчужден для использования и реализации отдельно от конкретных людей. Следует иметь в виду, что кадровый потенциал не всегда определяется такими формальными квалификационными характеристиками, как уровень образования, квалификация, стаж работы и т.д.. Связь Гудвилла с кадровым потенциалом. Величина Гудвилла непосредственно связана с уровнем развития кадрового потенциала. Однако зависимость гудвилла от величины кадрового потенциала не является прямой. Если уровень развития кадрового потенциала характеризуется состоянием на текущий момент времени, то Гудвилл формируется в течение более продолжительного времени. Данный факт следует учитывать при разработке способов оценки кадрового потенциала и учета его в цене предприятия с помощью Гудвилла. Показатели кадрового потенциала. Следует учитывать, что кадровый потенциал не может быть сведен к профессиональным и личностным характеристикам отдельных работников. Также он не определяется как сумма профессионально-личностных характеристик. Профессионально-квалификационный состав кадров должен оцениваться не просто по количеству работников каждой специальности и уровню их квалификации, но и в сравнении с требуемой или проектируемой профессионально-квалификационной структурой персонала. Основные группы целей для оценки кадрового потенциала:  Для выявления степени влияния кадрового потенциала на изменение (повышения/снижения) рыночной цены предприятия  Для определения степени влияния кадрового потенциала инвестиционную привлекательность предприятия  Для определения объема затрат на реструктуризацию кадрового потенциала: o В случае предпродажной или постприватизационной реструктуризации предприятия o При антикризисном управлении o При инвестиционном проектировании Набор оцениваемых объектов, показателей и критериев оценки для каждой цели может не совпадать, но единый методологический подход и перечень основных показателей, которые необходимо учитывать – возможен.