Нормативно-правовая база в сфере оценочной деятельности

Лекция I. Нормативно-правовая база в сфере оценочной деятельности Рыночная оценка имущества осуществляется в соответствии с Федеральными законами РФ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ и «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 18 июля 2009 года №181-ФЗ. Данный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки. В законе №157-ФЗ дано определение оценочной деятельности, под ней понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Дано понятие субъектов и объектов оценочной деятельности. В главе 2 указано то, что основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, перечислены обязательные требования к нему, общие требования к отчету об оценке, так же указаны права и обязанности оценщика. Глава 3 посвящена регулированию оценочной деятельности. Основная задача действующей редакции Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" — ослабить государственное регулирование оценочной деятельности и усилить влияние саморегулирования в профессиональном движении оценщиков. Важным шагом в данном направлении является отмена лицензирования отдельных видов деятельности, оценочной в том числе. В соответствии с Федеральным законом от 31.12.2005 г. N 200-ФЗ "О внесении изменений в статью 18 Федерального закона "О лицензировании отдельных видов деятельности" с 1 июля 2006 года прекращено лицензирование оценочной деятельности. Этот факт изменил всю систему принципов и механизмов регулирования деятельности оценщиков и сместил вектор с государственного регулирования предпринимательской деятельности на регулирование профессиональной деятельности в сфере независимой оценки. В этой ситуации важная роль отводится профессиональным объединениям оценщиков, которые должны заслужить определенное доверие и положение на этом рынке, во многом — качеством оказания услуг по оценке имущества. В соответствии со ст.15 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик обязан быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков. Саморегулируемые организации способствуют развитию профессии посредством организации дополнительного обучения и повышения квалификации своих членов, установления этических норм и профессиональных правил, контролируют работу своих членов на предмет соблюдения требований законодательства, федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности и профессиональной этики. Кроме того, следует сказать о следующих законах. Закон «О реструктуризации кредитных организаций» устанавливает процедуру привлечения независимого оценщика для оценки стоимости активов кредитной организации, выставляемых на продажу специализированным агентством по реструктуризации. Закон «О несостоятельности (банкротстве)» устанавливает право конкурсного управляющего привлекать оценщиков и иных специалистов к оценке имущества должника. Оплата их услуг осуществляется за счет имущества должника. Закон «Об ООО» определяет порядок привлечения независимого оценщика для оценки вклада в уставный капитал общества в случае, если его номинальная стоимость, оплачиваемая не денежным вкладом, составляет более двухсот МРОТ. Аналогичная норма содержится в Законе «Об АО» Также при оценке бизнеса используются следующие законы: Закон «О государственных пенсионных фондах», Закон об «Ипотеке (залоге имущества)», Международные стандарты оценки МСО1-4, Европейские стандарты оценки, Стандарт об оценке бизнеса BVSI-IX, Распоряжение Минимущества России «Об оценке недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности», Приказ Минстроя РФ «Об утверждении порядка оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на правах собственности» и т.д. Кроме законодательства, регулирующего оценочную деятельность, особое внимание у оценщиков вызывает законодательство, определяющее право собственности, иные вещные права и отдельные виды обязательств и регулирующие имущественные отношения относительно объектов оценки. Основой такого законодательства служит ГК РФ, другие законодательные и нормативные акты, в том числе по приватизации, банкротству, аренде, залогу, ипотеке, доверительному управлению. В настоящее время Минэкономразвития России разработаны три базовых федеральных стандарта оценки: "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3). В дальнейшем функцию по разработке федеральных стандартов оценки в соответствии со ст. 24.10 Федерального закона "Об оценочной деятельности" будет осуществлять Национальный совет по оценочной деятельности. Национальным советом является некоммерческая организация, созданная саморегулируемыми организациями оценщиков, зарегистрированная уполномоченным федеральным органом, членами которой являются более чем пятьдесят процентов саморегулируемых организаций оценщиков, объединяющих более чем пятьдесят процентов всех оценщиков. Основные нормативные правовые акты, регулирующие оценку стоимости предприятия (бизнеса) в Российской Федерации Нормативно-правовой акт Примечание Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Определяет объекты оценки, случаи обязательного проведения оценки, основные нормы и правила ведения оценочной деятельности Гражданский кодекс РФ Служит основой для проведения экспертизы ресурсов и прав на них, предусматривает проведение оценки при внесении вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 №519 «Об утверждении стандартов оценки» Содержит стандарты, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности в РФ, включает основные термины и определения Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» Указывает на необходимость привлечения для определения стоимости предприятия и его активов независимых оценщиков, устанавливает Положения, условия и ограничения оценки обственности в ходе арбитражного процесса Постановление Министерства труда и социального развития РФ от 27.11.1996 № 11 «Об утверждении квалификационной характеристики по должности "Оценщик (эксперт по оценке имущества)"» Утверждает квалификационную характеристику должности «оценщик», должностные обязанности оценщика, требования к его знаниям и квалификации Постановление Минтруда России от 24.12.1998 № 52 «Об утверждении квалификационной характеристики должности "Оценщик интеллектуальной собственности"» Утверждает квалификационную характеристику должности «оценщик интеллектуальной собственности». Определяет должностные обязанности оценщика, обязательные знания и требования к квалификации по категориям Лекция II. Понятие «оценка». Цели и функции оценки. Бизнес как объект собственности и объект оценки. Вопросы: 1. Необходимость, объекты и цели оценки имущества предприятия (бизнеса). Организация оценочной деятельности. 2. Подготовка информации, необходимой для оценки бизнеса Необходимость, объекты и цели оценки имущества предприятия (бизнеса). Организация оценочной деятельности Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника, к увеличению количества объектов собственности в хозяйственном обороте, к появлению возможности реализации прав собственника, что вызывает необходимость определения стоимости собственности. Оценка стоимости бизнеса, как и любого другого объекта собственности, представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка. Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объекта и оценивающего субъекта оценки. Субъектами оценочной деятельности являются физические и юридические лица, а также органы государственной власти и саморегулируемые организации оценщиков, т. е. все те, кто заказывает оценку, проводит ее, регулирует и контролирует, а также является потребителем оценочных услуг. К субъектам оценочной деятельности можно отнести: • органы исполнительной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований; • оценщиков, являющихся индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами; • профессиональные объединения оценщиков; • заказчиков оценщиков — юридических и физических лиц, по инициативе которых на основании заключенного между ними и оценщиком в письменной форме договора проводится оценка того или иного объекта; • потребителей оценочных услуг — юридических или физических лиц. Вместе с тем, действующим сегодня законом об оценочной деятельности регулируются взаимоотношения только между непосредственными участниками процесса оценки — теми, кто оценивает и теми, кто заказывает оценку. Оценивать объекты могут физические лица — оценщики, которые являются либо индивидуальными предпринимателями, либо работниками оценочных компаний. В последнем случае, именно оценочная компания заключает с заказчиком договор на оценку объекта. В Федеральном законе от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в ст. 4 субъектами оценочной деятельности признаются с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой — потребители их услуг (заказчики). В соответствии с законом в договоре об оценке заказчиком, равно как оценщиком могут являться как физические лица, так и юридические, причем заказчиком в отличие от оценщика может быть физическое лицо, не имеющее статуса индивидуального предпринимателя. Отношения между этими двумя сторонами оформляются в договоре об оценке конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.(статья 9 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации») В соответствии со статьей 5 Закона к объектам оценки относятся: • отдельные материальные объекты (вещи); • совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в т. ч. предприятия); • право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; • права требования, обязательства (долги); • работа, услуги, информация; • иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. В зависимости от объекта оценки, учитывая особенности методики и технологии, можно выделить несколько направлений специализации или видов оценочных работ, например, оценка станков, машин, оборудования, транспортных средств; оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности; оценка недвижимости и земли, оценка предприятия (бизнеса). Особое место среди объектов оценки занимает бизнес (предприятие, организация, компания). При оценке бизнеса объектом выступает деятельность, направленная на получение прибыли и осуществляемая на основе функционирования имущественного комплекса предприятия. Бизнес (предприятие) обладает всеми признаками товара и может быть объектом купли-продажи. Стороны, заинтересованные в проведении оценочных работ, стремясь реализовать свои экономические интересы, определяют цели оценки. Оценку бизнеса проводят в целях: • повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой; • купли-продажи акций, облигаций предприятий на фондовом рынке; • принятия обоснованного инвестиционного решения; • купли-продажи предприятия его владельцем целиком или по частям. • установления доли совладельцев в случае подписания или расторжения договора, или в случае смерти одного из партнеров; • реструктуризации предприятия; • разработки плана развития предприятия; • определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании; • страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь; • налогообложения; • принятия обоснованных управленческих решений. Инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому периодическая переоценка имущества независимыми оценщиками позволяет повысить реалистичность финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений; • осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса. Если же объектом сделки является какой-либо элемент имущества предприятия, а также, если определяется налог на имущество и т. п., то отдельно оценивается необходимый объект, например, недвижимость, машины и оборудование, нематериальные активы. Оценка стоимости отдельных элементов имущества предприятия проводится в следующих случаях: • продажа какой-то части недвижимости, например, чтобы избавиться от неиспользуемых земельных участков, зданий, сооружений; расплатиться с кредиторами; расплатиться с партнерами при нанесении им ущерба согласно решению суда и т. д.; • получение кредита под залог части недвижимости; • страхование недвижимого имущества и определение в связи с этим стоимости страхуемого имущества; • передача недвижимости в аренду; • определение налоговой базы для исчисления налога на имущество; • оформления части недвижимости в качестве вклада в уставной капитал другого создаваемого предприятия; • оценка при разработке бизнес-плана по реализации какого-либо инвестиционного проекта; • оценка недвижимого имущества как промежуточный этап в общей оценке стоимости предприятия при использовании затратного подхода. Кроме ситуаций, в которых оценка является реализацией права государства, субъектов РФ, муниципальных образований или физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов оценки, есть случаи, требующие обязательной оценки. Обязательность проведения оценки прописана в Федеральном законе об оценочной деятельности в Российской Федерации (ст. 8). К таким случаям согласно Закону относятся сделки с объектами оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Подготовка информации, необходимой для оценки бизнеса Информация, используемая в процессе оценки, должна отвечать следующим требованиям: • достоверность; • точность; • комплексность; Используемая информация должна достоверно отражать ситуацию на предприятии, точно соответствовать целям оценки и комплексно учитывать внешние условия функционирования оцениваемого предприятия. Существуют различные пути организации информации: хронологический, журналистский, логический. Хронологический путь предусматривает последовательный переход от прошлого к будущему (или от будущего к прошлому). Например, в отчете об оценке описание процесса производства начинается с истории компании. Журналистский путь располагает материал от более важного к менее важному. Например, при анализе финансовой информации как правило не имеет смысла описывать всю ретроспективную информацию, внимание акцентируется на наиболее важных пропорциях или коэффициентах. Логический порядок распределяет информацию от общего к частному или от частного к общему. Например, прежде чем перейти к анализу оцениваемой компании, проводится обзор макроэкономической ситуации, который позволяет определить инвестиционный климат в стране. Оценка бизнеса основана на анализе стоимости предприятия как товара инвестиционного, т.е. с учетом прошлых затрат, текущего состояния и будущего потенциала. Для реализации такого комплексного подхода необходимо провести сбор и анализ большого количества информации, которую можно классифицировать следующим образом. Внешняя информация, характеризующая условия функционирования предприятия в регионе, отрасли и экономике в целом; Внутренняя информация, характеризующая деятельность оцениваемого предприятия; В основе анализа всех информационных блоков лежит следующая последовательность инвестиционного анализа: Лекция III. Ценовые, стоимостные и затратные категории в оценке. Основные принципы, используемые в оценке бизнеса. Вопросы: 1. Виды стоимости, используемые при оценки бизнеса. 2. Основные принципы оценки бизнеса. Виды стоимости, используемые при оценки бизнеса. В зависимости от цели проводимой оценки и от количества и подбора учитываемых факторов оценщик рассчитывает либо рыночную стоимость, либо вид стоимость, отличный от рыночной. В стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности Российской Федерации, определено 10 видов стоимости, в том числе: • рыночная стоимость; • стоимость объекта оценки с ограниченным рынком; • стоимость замещения объекта оценки; • стоимость воспроизведения объекта оценки; • стоимость объекта оценки при существующем использовании; • инвестиционная стоимость; • стоимость объекта для целей налогообложения; • ликвидационная стоимость; • утилизационная стоимость; • специальная стоимость; Рассчитываемые оценщиком виды стоимости можно классифицировать по различным критериям. I. По степени рыночности различают рыночную стоимость и нормативно-рассчитанную стоимость. Под рыночной стоимостью в Международных Стандартах Оценки понимается расчетная величина, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. Рыночная стоимость рассчитывается исходя из текущей ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий она будет меняться. Важным условием определения рыночной стоимости является также то, что на покупателя и продавца не оказывается внешнего давления, и обе стороны достаточно информированы о сущности и характеристике продаваемого имущества. В некоторых случаях рыночная стоимость может выражаться отрицательной величиной. Например, это может быть в случае оценки устаревших объектов недвижимости, сумма затрат на снос которых превышает стоимость земельного участка, или в случае оценки экологически неблагополучных объектов. Вторым видом частично рыночной стоимости является нормативная стоимость. Нормативная или нормативно-рассчитываемая стоимость — это стоимость объекта собственности, рассчитываемая на основе методик и нормативов, утвержденных соответствующими органами. При этом применяются единые шкалы нормативов. Как правило, нормативно-рассчитанная стоимость не совпадает с величиной рыночной стоимости, однако нормативы периодически обновляются в соответствии с базой рыночной стоимости. II. В зависимости от методологии оценки, от учитываемых факторов стоимости различают стоимость замещения и стоимость воспроизводство объекта. Стоимость замещения — это сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах существующих на дату проведения оценки с учетом износа объекта оценки. При этом предполагается создание нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта. Стоимость воспроизводства — это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, необходимых для создания объекта, идентичного объекту оценки. С применением идентичных материалов и технологий. С учетом износа объекта оценки. В отличие от предыдущего вида стоимости имеется создание точной копии оцениваемого объекта, но по иным действующим ценам. Данная стоимость более точно характеризует современную стоимость объекта, однако ее определение часто оказывается невозможным по причине изменения технологии, материалов и т. п. III. В зависимости от предполагаемого состояния объекта после оценки различают стоимость при существующем использовании и ликвидационную стоимость. Стоимость объекта оценки при существующем использовании — это стоимость, определяемая исходя из существующих условий и целей его использования. При этом предполагается, что объект останется действующим и продолжит функционировать в неизменной среде, и организационно-правовой форме. Ликвидационная стоимость — это стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Данный вид стоимости определяется, например, при ликвидации объекта вследствие банкротства и открытой распродаже на аукционе. IV. В зависимости от конкретных целей и ситуаций различают инвестиционную стоимость, стоимость для целей налогообложения, утилизационную стоимость, специальную стоимость. Инвестиционная стоимость — это стоимость объекта, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. В отличие от рыночной инвестиционная стоимость более конкретна и связана с определенным проектом и его инвестором. К оценке инвестиционной стоимости обращаются при осуществлении реорганизационных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов. В отличие от рыночной стоимости, которая определяется мотивами поведения типичного покупателя и продавца, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором. Существует целый ряд причин, по которым инвестиционная оценка может отличаться от рыночной. Основными причинами, несомненно, могут быть различия в оценке будущей прибыльности; различия в представлениях о степени риска; разная налоговая ситуация; сочетаемость с другими объектами, принадлежащими владельцу или контролируемыми им. Стоимость для целей налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость). Утилизационная стоимость — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объектов оценки. Утилизируемые материальные активы — это активы, которые достигли предельного состояния вследствие полного износа или чрезвычайного события и потеряли свою первоначальную полезность. Тесно связана с утилизационной стоимостью скраповая стоимость, представляющая собой вторичную стоимость массы материалов, из которых состоит оцениваемый объект. Специальная стоимость объекта оценки — стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки. Например, специальной стоимостью является страховая, таможенная и т. п. При оценке стоимости предприятия можно использовать и такое понятие как эффективная стоимость. Эффективная стоимость — стоимость активов, равная большей из двух величин — инвестиционной стоимости активов для данного владельца и стоимости их реализации. Любой вид стоимости, рассчитанный оценщиком, является не историческим фактом, а оценкой ценностей конкретного объекта собственности в данный момент в соответствии с выбранной целью. Экономическое понятие стоимости выражает реальный взгляд на выгоду, которую имеет собственник данного объекта или покупатель на момент оценки. Основой стоимости любого объекта собственности, в т. ч. бизнеса, является его полезность. Основные принципы оценки бизнеса Логику поведения субъектов рыночных отношений отражают принципы оценки. Можно выделить три группы принципов оценки: • основанные на представлениях собственника; • связанные с эксплуатацией собственности; • обусловленные действием рыночной среды. Рассмотрим первую группу принципов. Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Бизнес обладает стоимостью только в том случае, когда может быть полезен реальному потенциальному собственнику. Полезность бизнеса — это его способность приносить доход в данном месте и в течение данного периода времени. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости. Принцип полезности заключается в том, что чем больше предприятие способно удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость. С точки зрения любого пользователя оценочная стоимость предприятия не должна быть выше минимальной цены на аналогичное предприятие с такой же полезностью. Кроме того, за объект не разумно платить больше, чем может стоить создание нового объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки. И еще один аспект применения принципа полезности: если инвестор анализирует поток дохода, то максимальная цена будет определяться посредством изучения других потоков доходов с аналогичным уровнем риска и качества. Кроме того, покупатель не всегда ограничен бизнесом одного и того же типа. Таким образом, можно выделить еще один методологический принцип оценки стоимости предприятия — это принцип замещения. Он определяется следующим образом: максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. Из принципа полезности вытекает еще один принцип оценки — принцип ожидания или предвидения. Конечно, прошлое и настоящее бизнеса являются важным, однако его экономическую оценку определяет будущее. Прошлое и настоящее состояние бизнеса являются лишь исходной основой, ключом к пониманию будущего поведения. Полезность любого бизнеса, предприятия определяется тем, во сколько сегодня оцениваются прогнозируемые будущие выгоды (доходы). При этом очень важна величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока дохода. Принцип ожидания можно определить как определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием. Вторая группа принципов оценки обусловлена эксплуатацией собственности и связана с представлением производителей. Доходность любой экономической деятельности определяется четырьмя факторами производства: землей, рабочей силой, капиталом и управлением. Доходность бизнеса — это результат действия всех четырех факторов, поэтому стоимость предприятия как системы определяется на основе оценки дохода. Для оценки предприятия необходимо знать вклад каждого фактора в формирование дохода предприятия. Отсюда следует еще один принцип оценки — принцип вклада, который сводится к следующему: включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива. Каждый фактор должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, и остаточная сумма денег идет в оплату пользования земельным участком ее собственнику. Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля позволяет пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Например, предприятие будет оценено выше, если земельный участок будет обеспечивать более высокий доход, или если его положение позволяет минимизировать затраты. Остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала. Это принцип остаточной продуктивности. Изменение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Из этого важного положения экономической теории вытекает еще один принцип оценки бизнеса, содержание которого можно свести к следующему: по мере добавления ресурсов к основным факторам производства, чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача, хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Этот принцип базируется на теории предельного дохода и называется принципом предельной производительности. Предприятие является системой, одной из закономерностей развития и существования которой является сбалансированность, пропорциональность ее элементов. Наибольшая эффективность предприятия достигается при объективно обусловленной пропорциональности факторов производства. Итак, при оценке стоимости предприятия необходимо учитывать принцип сбалансированности (пропорциональности), согласно которому максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства. Третья группа принципов напрямую обусловлена действием рыночной среды. Ведущим фактором, влияющим на ценообразование в рыночной экономике, является соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложение находятся в равновесии, то цены остаются стабильными и могут совпадать со стоимостью, особенно в условиях совершенного рынка. С действием такой закономерности связан другой принцип — принцип соответствия, согласно которому предприятия, которые не соответствуют требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т. д., скорее всего, будут оценены ниже среднего. С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда предприятие характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями. Рыночная цена такого предприятия вероятно не будет отражать его реальную стоимость и будет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия имеет место, когда в результате функционирования соседних объектов, например, объектов, обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная цена данного предприятия, скорее всего, окажется выше его стоимости. Содержание принципа конкуренции сводится к следующему: если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов. Стоимость бизнеса определяется не только внутренними факторами, но, во многом, — внешними. Стоимость предприятия, стоимость его имущества в значительной мере зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности в стране. Отсюда следует, что при оценке предприятия необходимо учитывать принцип зависимости от внешней среды. Изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Вследствие этого стоимость предприятия изменяется. Следовательно, оценка стоимости предприятия должна проводиться на определенную дату. В этом заключается суть принципа изменения стоимости. Из этого принципа следует, что для того, чтобы рассмотреть возможные способы использования данного предприятия, необходимо исходить из условий рыночной среды. Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, местоположение и другие факторы определяют альтернативные способы использования данного предприятия. При рассмотрении альтернатив развития может возникнуть вопрос об экономическом разделении имущественных прав на собственность, если таковое позволит увеличить общую стоимость. Экономическое разделение имеет место, если права на объект можно разделить на два или более имущественных интереса, в результате чего общая стоимость объекта возрастает. Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта. Результатом анализа вариантов использования собственности является определение наилучшего и наиболее эффективного ее использования, иначе говоря, определение направления использования собственности предприятия, которое юридически, технически осуществимо и которое обеспечивает собственнику максимальную стоимость оцениваемого имущества. В этом заключается принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Данный принцип применяется, если оценка проводится в целях реструктурирования. Если же целью оценки является определение стоимости действующего предприятия без учета возможных изменений, то данный принцип не применяется. Лекция IV. Факторы, влияющие на величину стоимости предприятия. Нормальное функционирование бизнеса основано на оптимальном сочетании объема продаж, получаемой прибыли и финансовых ресурсов для обеспечения запланированного роста, что в значительной степени определяется внешними условиями функционирования предприятия. К ним относятся макроэкономические и отраслевые факторы: уровень инфляции, темпы экономического развития страны, условия конкуренции в отрасли и т.д. Информационный блок внешней информации характеризует условия функционирования предприятия в отрасли и экономике в целом. Объем и характер внешней информации различается в зависимости от целей оценки. При составлении отчета необходимо показать, что информационная база, собранная и изученная оценщиком, является необходимой и достаточной для итогового заключения о стоимости предприятия. Макроэкономические показатели содержат информацию о том, как сказывается или скажется на деятельности предприятия изменение макроэкономической ситуации и характеризуют инвестиционный климат в стране. В зависимости от целей оценки, макроэкономический обзор может выделяться как отдельный раздел отчета об оценке или рассматриваться в общем контексте отчета. Факторы макроэкономического риска образуют систематический риск, который возникает из внешних событий, влияющих на рыночную экономику и не могут быть устранены диверсификацией в рамках национальной экономики. Диверсификация — сокращение риска с помощью портфельных инвестиций (приобретение широкого круга ценных бумаг). Риск — степень определенности, которой характеризуется достижимость в будущем ожидаемых результатов. Как правило риск воспринимается как возможность потери, хотя по определению любое возможное отклонение (+/-) от прогнозируемой величины есть отражение риска. Анализ фактора риска носит субъективный характер: оценщики, уверенные в будущем росте компании, определят её текущую стоимость выше по сравнению с аналитиком, составляющим пессимистичный прогноз. Большинство заказов на оценку в мире связаны с анализом закрытых компаний, владельцы которых не диверсифицируют свои акции в той же мере, что и владельцы открытых компаний. Поэтому, при оценке компаний закрытого типа, оценщик наряду с анализом систематического риска должен учитывать факторы несистематического риска. К ним относятся отраслевые риски и риски инвестирования в конкретную компанию. Основные факторы макроэкономического риска: • уровень инфляции; • темпы экономического развития страны; • изменение ставок процента; • изменение обменного курса валют; • уровень политической стабильности Инфляционный риск — это риск непрогнозируемого изменения темпов роста цен. Инвестор стремится получить доход, покрывающий инфляционное изменение цен. Высокая или непрогнозируемая инфляция может свести к нулю ожидаемые результаты производственной деятельности, обеспечивает перераспределение доходов в экономике и повышает предпринимательский риск. Результатом является занижение реальной стоимости имущества предприятия. В процессе оценки сопоставляются данные ретроспективные, текущие и будущие (прогнозируемые). Стоимость, полученная в различные годы может сравниваться только в том случае, если стоимость денежной единицы не меняется. Однако практически изменение стоимости денежной единицы происходит каждый год ( как правило в сторону повышения ). Уровень цен измеряется в виде индекса, который является измерителем соотношения цен за разные периоды. Индекс цен, рассчитанный по основной группе потребляемых товаров, может рассматриваться как показатель уровня цен в текущем году. Пример. Цена рыночной корзины в 1995 году составила 150 единиц, а в 1996 году — 250 единиц. Индекс цен 1996 года равен 250 : 150 х 100 %= 166%. Инфляционный рост цен обуславливает необходимость учета номинальных и реальных величин. Номинальная величина не скорректирована с учётом инфляции. Самый простой способ корректировки — разделить номинальную величину на индекс цен. В процессе оценки кроме абсолютных величин рассчитываются и относительные, например, ставка дисконта (%). Она также может рассчитываться как номинальная или реальная. В случае, если темп инфляционного роста цен в стране превышает 15%, рекомендуется пересчет проводить с применением формулы Фишера: где Rr — реальная ставка дохода (дисконта); Rn— номинальная ставка дохода (дисконта); i — индекс инфляции. Пример. Требуемая инвестором ставка дохода составляет 30% в номинальном выражении. Индекс цен в текущем году составил 17%. Рассчитайте реальную ставку дохода: Основные источники информации: • программы Правительства и прогнозы; • периодическая экономическая печать Риск, связанный с изменением темпов экономического развития. Цикличность рыночной экономики определяет необходимость учитывать при расчётах общее состояние экономического развития и ожидаемые темпы экономического роста на ближайшую перспективу. Пример (фрагмент отчета об оценке). «Несмотря на то, что авторы большинства прогнозов ожидают продолжения планового роста экономики в 200... году, вялость потребительских расходов, инвестиций в жилищное строительство и бизнес, а также правительственных расходов, по-видимому ослабит эффект прогнозируемого роста. Кроме того, планируемое улучшение перспектив развития может сдерживаться налоговой реформой». Проанализируем этот пример. Составители отчета рассматривают основные компоненты совокупных расходов: потребительские, инвестиционные, государственные, что в совокупности отражает динамику совокупного общественного продукта. Целью оценки является определение обоснованной рыночной стоимости фирмы, торгующей бытовой электроникой. Что общего между совокупными расходами и торговлей бытовой электроникой? Потребительские расходы (в том числе на приобретение бытовой электроники) составляют значительную часть совокупных расходов. Их сокращение может оказать влияние на состояние потребительского спроса, а, следовательно, сбыт продукции оцениваемой компании. Кроме того сокращение совокупных расходов может привести к осложнению отношений с поставщиками, росту цен и т. д. В периоды спада деловой активности снижаются масштабы получаемой прибыли, увеличивается вероятность банкротства. Общие макроэкономические закономерности развития экономики оценщик должен учитывать при анализе конкретного предприятия и составлении прогнозов. Основные источники информации: • программы Правительства • аналитические обзоры информационных агентств (ВЕДИ, МИГ, АЛЬФА КАПИТАЛ и др.) • периодическая экономическая печать; Риск, связанный с изменением величины ставки процента Движение процентной ставки является реакцией на проводимые меры макроэкономического регулирования и может приводить как к стимулированию инвестиционной активности, так и сдерживать увеличение совокупных расходов в экономике. В процессе оценки факторы систематического и несистематического риска взвешиваются при расчете ставок дисконта, коэффициента капитализации, рыночных мультипликаторов и т. д. В качестве безрисковой ставки в этих расчетах как правило принимается ставка дохода по государственным долгосрочным ценным бумагам. Основные источники информации: • информационные агентства; • периодическая экономическая печать. Риск, связанный с изменением валютного курса Курсы валют меняются под влиянием экономических и политических факторов. Изменение валютного курса не точно отражает колебания розничных цен в стране, в то же время инфляционная корректировка финансовой информации в процессе оценки как правило проводится по колебаниям курса наиболее стабильной валюты. При составлении прогноза объемов продаж на следующий год оценщик может проводить расчеты в рублях, учитывая прогнозируемые инфляционные ожидания или пересчитать прогнозируемые величины по курсу доллара, инфляционные ожидания по которому ниже. Не учитывать инфляционные ожидания по любому виду валюты нельзя. Основные источники информации: • программы Правительства; • информационные агентства AK&M, Финмаркет; • периодическая экономическая печать. Политический риск — это угроза активам, вызванная политическими событиями. Факторы политического риска определяются как правило на основе экспертных оценок, проводимых крупными фирмами или аналитическими агентствами. Основные источники информации: • данные аналитических обзоров, проводимых «Deloitte & Touche»; «Valuation Center For Central & Eastern Europe»; «Dun & Bradstreet»; • российские агентства (ВЕДИ); • законодательство РФ. Информационный блок «внешняя информация» кроме макроэкономической информации включает отраслевую: состояние и перспективы развития отрасли, в которой функционирует оцениваемое предприятие. Содержание данного раздела определяется степенью доступности отраслевых данных. В нём должны быть отражены условия конкуренции в отрасли, рынки сбыта и возможные варианты использования производимой продукции; факторы, влияющие на потенциальный объем производимой продукции и динамику изменения спроса на нее. Условия функционирования предприятия в отрасли могут оказать серьёзное влияние на итоговую величину стоимости. Основные отраслевые факторы риска: • нормативно-правовая база; • рынки сбыта; • условия конкуренции. Нормативно-правовая база определяется с учетом наличия у предприятия ограничений для вступления в отрасль. Если существуют среднеотраслевые данные по основным финансовым коэффициентам, их необходимо использовать в ходе оценки. Сопоставление данных оцениваемой компании с аналогичными показателями других предприятий отрасли является важным этапом в отраслевом исследовании, поскольку позволяет определить рейтинг оцениваемого предприятия, сделать более достоверные прогнозы относительно прибыльности и требуемой величины затрат. Лекция V. Основные подходы и методы оценки стоимости бизнеса. Оценку бизнеса осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. При оценке с позиции доходного подхода во главу угла ставится доход как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом  степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. Доходный подход - это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания. Хотя, как правило, доходный подход является наиболее приемлемым для оценки бизнеса, Сравнительный подход особенно эффективен в случае существования активного рынка сопоставимых объектов собственности. Оценщик учитывает: физические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и финансирования. Действенность такого подхода снижается, если сделок было мало и моменты их совершения и оценки разделяет продолжительный период, если рынок находится в аномальном состоянии, так как быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей. Сравнительный подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемым бизнесом объекты. Обычно между ними существуют различия, поэтому следует провести соответствующую корректировку данных. Затратный подход наиболее применим для оценки предприятий, имеющих разнородные активы, в том числе финансовые, а также когда бизнес не приносит устойчивый доход.  Методы затратного подхода целесообразно использовать при оценке специальных видов бизнеса (гостиниц, мотелей и т.д.), а также нового строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, а также в целях страхования. Собираемая информация включает данные об оцениваемых активах (о ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т.п. ). Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками, или устаревших бъектов. Затратный подход основан на принципе замещения, наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины  и экономического разделения. В целом все три подхода взаимосвязаны На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также и по другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости. Каждый из трех рассмотренных подходов предполагает использование при оценке присущих ему методов. Доходный подход:                  Метод капитализации              Метод дисконтирования денежных потоков Согласно методу капитализации рыночная стоимость бизнеса определяется по формуле V = D : R, где D - чистый доход бизнеса за год; R - коэффициент  Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании этих потоков от данного бизнеса, которые затем дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода              Затратный подход:                                           Метод чистых активов               Метод ликвидационной стоимости    Рыночная стоимость бизнеса методом чистых активов определяется как разность между суммами рыночных стоимостей всех активов предприятия и его обязательствами. Ликвидационная стоимость предприятия представляет собой разность между суммарной стоимостью всех активов предприятия и затратами на его ликвидацию Сравнительный (рыночный) подход  Метод рынка капиталов          Метод сделок         Метод отраслевых коэффициентов  Метод рынка капитала основан на рыночных ценах акций аналогичных компаний. Инвестор, действуя по принципу замещения (или альтернативной инвестиции), может инвестировать либо в эти компании, либо в оцениваемую компанию. Поэтому данные о компании, чьи акции находятся в свободной продаже, при использовании соответствующих корректировок должны служить ориентиром для определения цены оцениваемой компании. Метод сделок основан на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций сходных компаний. Метод отраслевых коэффициентов позволяет рассчитывать ориентировочную стоимость бизнеса по формулам, выведенным на основе отраслевой статистики.