Начальные сведения

Лекция 1. Начальные сведения. Под оценкой обычно понимают деятельность специалиста, имеющую цель определение вероятной денежной суммы, которую реально выручить при перепродаже собственности (ее отчуждения) в конкретных рыночных условиях. С точки зрения государства оценка есть инструмент в системе государственного регулирования экономики. До 1991 года в России была только Государственная форма собственности на землю и другую недвижимость. В этих условиях не требовалось оценивать собственность. Однако, не стоит думать, что оценочная деятельность в России имеет начало в 1991 году. Оценка недвижимости начала формироваться в России в середине XVIII века. Поводом для этого, также как и в настоящее время, послужили экономические реформы. Прежде всего, это обуславливалось необходимостью создания фискального кадастра для целей налогообложения. К началу же XX века методические разработки и организационные подходы к оценке в России были на самом высоком уровне. В это время Россия была одной из ведущих стран в этой области. В России действовали Губернские, Уездные оценочные комиссии, благодаря которым производились и оценка основных фондов. Считается, что такая оценка, являющаяся одной из важнейших задач любого рыночного государства, должна выполняться один раз в 10- 15 лет. Оценочная деятельность в Российской Федерации стала возрождаться с 1991 года, когда новые экономические отношения, появление различных видов собственности, привели к необходимости объективной оценки недвижимости. Рыночные условия развития страны имеют целый ряд причин, которые требуют проведения оценки недвижимости. Среди таких причин можно отметить следующие: • Приватизация • Кредиты под залог имущества • Определение доли бизнеса при слиянии, преобразовании и ликвидации предприятий • Принятие инвестиционных решений • Переоценка основных фондов • Решения о банкротстве предприятий • Страхование имущества • Оптимизация налогообложения • Купля-продажа • Появление данных причин стимулировали подготовку кадров в области оценки стоимости недвижимости. Их подготовка началась в том же 1991 году. Были проведены курсы Института экономического развития Всемирного банка в Н. Новгороде, Москве, Санкт Петербурге. В настоящее время система подготовки и переподготовки кадров, повышения квалификации представлена в следующем виде. • Семинары, проводимые российскими общественными организациями. • Система повышения квалификации и переподготовки кадров в высших учебных заведениях. • Система повышения квалификации и переподготовки кадров в саморегулируемых общественных организациях. • Подготовка кадров по основным программам в ВУЗах. Учитывая важность оценочной деятельности, Министерство труда и социального развития РФ постановлением №11 от 27.11.96 утвердило квалификационную характеристику оценщика. Можно считать, что именно с этого момента официально появилась профессия оценщик. Деятельность оценщика регламентируется Федеральным законом №135-Ф3 от 29.07.98 «Об оценочной деятельности». К практикующему оценщику предъявляются следующие квалификационные требования: высшее профессиональное образование, дополнительное образование и стаж работы по профилю не менее 1 года. Понятие недвижимости Определение недвижимости приведено в Гражданском кодексе. В Статье 130 гражданского кодекса недвижимое имущество (недвижимость) определяется следующим образом. К НЕДВИЖИМЫМ ВЕЩАМ (НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, НЕДВИЖИМОСТЬ) ОТНОСЯТСЯ: • ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ, • УЧАСТКИ НЕДР, • ОБОСОБЛЕННЫЕ ВОДНЫЕ ОБЪЕКТЫ • И ВСЕ, ЧТО ПРОЧНО СВЯЗАНО С ЗЕМЛЕЙ, Т.Е. ОБЪЕКТЫ, ПЕРЕМЕЩЕНИЕ КОТОРЫХ БЕЗ НЕСОРАЗМЕРНОГО УЩЕРБА ИХ НАЗНАЧЕНИЮ НЕВОЗМОЖНО, В ТОМ ЧИСЛЕ ЛЕС, МНОГОЛЕТНИЕ НАСАЖДЕНИЯ, ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ Во второй части данной статьи говорится, что К НЕДВИЖИМОСТИ также ОТНОСЯТСЯ: Морские, речные, воздушные суда, а также космические объекты, требующие государственной регистрации. Согласно статьи 132 Гражданского Кодекса к недвижимости относят и предприятие в целом как имущественный комплекс. Понятие стоимости, затрат и цены. При оценке недвижимости, стоимость, цена недвижимости и затраты на недвижимость имеют различный смысл, что показано на следующем рисунке. Т.е. цена недвижимости может быть определена после сделки купли-продажи. Это та денежная величина, за которую данная недвижимость была продана. Под затратами понимается денежная величина, необходимая для воссоздания недвижимости. Понятно, что цена и затраты не могут быть предметом исследований. Стоимость же это некоторая гипотетическая величина, за которую можно купить или продать недвижимость в заданных условиях. Для ее определения необходимо использовать вероятностные методы. Именно она и является предметом нашего изучения. Виды стоимости Существуют множество видов стоимости. Но все они делятся на две группы. Стоимость в обмене и стоимость в пользовании. 1. Стоимость в обмене: Характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары. Она определяется с точки зрения двух сторон – продавца и покупателя. Поэтому ее еще называют объективной стоимостью. К этой группе можно отнести такие виды стоимости, как • Рыночная • Ликвидационная • Залоговая • Страховая • Арендная Рыночная стоимость это одно из фундаментальных понятий теории оценки. Под рыночной стоимостью понимают наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Такое определение требует некоторых дополнительных разъяснений. Открытость рынка означает возможность для любого желающего участвовать в сделке или принять решение о неучастии в ней. Покупатель и продавец должны иметь типичную мотивацию для проведения сделки. Покупатель купить как можно дешевле. Продавец продать как можно дороже. Для того, чтобы стоимость была действительно наиболее вероятной, необходимо, чтобы недвижимость была представлена на рынке по купле-продаже недвижимости достаточно протяженное время (время экспозиции). Время должно быть достаточным, чтобы и продавец и покупатель изучили в достаточной степени ситуацию на данном сегменте рынка. Оплата недвижимости должна выполняться в денежном эквиваленте. Стороны не должны испытывать никакого незаконного давления извне или находиться в каких-либо чрезвычайных условиях. Ликвидационная стоимость – стоимость предприятия при его ликвидации. Обычно, она ниже рыночной, поскольку при ликвидации предприятие продается в сжатые сроки. Залоговая стоимость – стоимость недвижимости, которая определяется для ее залога. Например, при ипотечном кредитовании. Страховая стоимость определяется при страховании имущества, с целью определения страховых взносов и страховой премии. Арендная стоимость определяется при сдаче недвижимости в аренду, с целью определения арендных платежей. 2. Стоимость в пользовании: Обусловлена полезностью объекта недвижимости, отражая возможности эксплуатации объекта, определяется с точки зрения только владельца. Поэтому ее еще называют субъективной стоимостью. К этой группе можно отнести такие виды стоимости, как • Балансовая • Инвестиционная Балансовая стоимость определяется при ее учете в балансовых отчетах бухгалтерии предприятия. Инвестиционная стоимость определяется исходя из необходимости инвестиций дополнительных средств в недвижимость с целью дальнейшего повышения эффективности работы предприятия. Недвижимость обладает рядом характерных свойств, которые отличают ее от других видов собственности, других товаров, и которые следует учитывать при оценке ее стоимости. Среди таких особенностей можно отметить следующие. Характерные особенности недвижимости • Неравномерные денежные потоки • Потенциальный рост стоимости земли • Износ зданий и сооружений • Гибкие условия финансирования • Возможность разделения прав собственности • Риск и неопределенность • Сегментированность рынка недвижимости • Особенность налогообложения Неравномерность денежных потоков обусловлена тем, что любая недвижимость, приносящая доход, на протяжении своей жизни имеет несколько этапов. Этапы ее проектирования, строительства, эксплуатации, старения, реконструкции и разрушения. На каждом из этих этапов финансовые потоки меняют свою величину. Они могут быть отрицательными на первых этапах, когда инвестиции в недвижимость превышают доход от нее. Затем наступает период стабилизации, когда предприятие работает на полную мощность и приносит максимальную прибыль. Финансовые потоки – положительные. Со временем, в результате износа зданий, сооружений они требуют ремонта, т.е. дополнительных вложений, что приводит, на какой-то период, к уменьшению доходности, а потом к его восстановлению. На последнем этапе существования недвижимость имеет уже неустранимый износ. В этом случае эффективнее сломать сооружение и построить новое. Потенциальный рост стоимости земли обусловлен развитием территорий, инфраструктуры. Любые такие действия приводят к притоку населения, открытию новых предприятий и, как следствие, к росту стоимости земли. Износу подвержены все здания и сооружения. При их оценке это обстоятельство всегда учитывается, поскольку, как отмечено выше, влияет на изменение денежных потоков. Гибкие условия финансирования характерны для недвижимости. Стоимость недвижимости велика и для ее покупки используются различные схемы. Это и различные формы кредитов и покупка пакетов акций, рассрочки платежей и другие формы. Для недвижимости характерна возможность разделения прав собственности. Разделение прав собственности возможно по физическим компонентам, по времени, с использованием акций и т.д. Например, очень часто дом в деревни принадлежит двум семьям. Доходность недвижимости всегда связана с определенными рисками вложения средств, рисками ожидания доходов, неопределенностью в будущем. Рынки недвижимости Рынок недвижимости – набор организационных, технических, правовых, экономических и др. механизмов, обеспечивающих взаимодействие и совершение сделок между продавцами и покупателями по перераспределению прав собственности на недвижимость. Схематично рынок недвижимости можно представить в следующем виде. Рис. 1 Схема функционирования рынка недвижимости Рынок недвижимости отличается сегментированностью. Каждый сегмент обособлен от других. Параметры сегментирования рынка • По использованию • По географическому фактору • По цене • По качеству • По инвестиционной мотивации • По типу прав собственности По использованию недвижимость можно разделить на жилую, офисную, складскую и др. Географический фактор разделяет недвижимость по городам, регионам, порой даже по районам одного города. Так покупатель жилой площади может рассматривать предложения только в каком-либо районе Москвы и не рассматривать в других. Понятно, что при покупке недвижимости, покупатель рассчитывает на определенную стоимость, т.е. рассматривает недвижимость только в определенном ценовом сегменте, в определенном сегменте ее качества. При покупке доходной недвижимости, при ее выборе решающими становятся цели покупки, т.е. Инвестиционная мотивация. Наконец, при покупке недвижимости важнейшим обстоятельством являются приобретаемые права собственности. Например, недвижимость, отягощенная некоторыми обременениями, сервитутом, ценится ниже, чем такая же недвижимость, переходящая в полную частную собственность. По сравнению с другими рынками рынок недвижимости имеет определенные особенности, часть из которых приведены в следующей таблице. Таб. 1 Специфика рынков недвижимости. Лекция 2. Принципы оценки недвижимости. Стоимость недвижимости зависит от многочисленных факторов. Это вид деятельности, месторасположение, окружающая инфраструктура, оптимальные размеры земельных участков, общая экономическая ситуация в стране и многое другое. При таком разнообразии факторов очень трудно определить стоимость недвижимости без какой-либо их систематизации. Результатом обобщения, анализа многолетней деятельности оценщиков и стала выработка определенных принципов при оценке стоимости недвижимости, которые делятся на 4 класса. • Принципы, основанные на мнении пользователя. • Принципы, связанные с землей, зданиями, сооружениями. • Принципы, связанные с рыночной средой. • Принцип наилучшего и наиболее полного использования. Схематично эти принципы представлены на рис. 2. Рис. 2. Классификация принципов оценки Рассмотрим более подробно каждый из таких принципов. Принципы, основанные на мнении пользователя • Полезность – способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Например, дача необходима для отдыха, фабрика приносит собственнику доходы, спортивные сооружения, санатории для поддержания здоровья. Замещение – максимальная стоимость собственности определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью. Схематично, этот принцип продемонстрирован на следующем рисунке. Рис.3 Принцип замещения. Принцип гласит, что при покупке недвижимости сначала подбираются несколько вариантов недвижимости с одинаковыми эксплуатационными свойствами, из которых выбирается вариант с наименьшей стоимостью. Этот принцип используется не только на рынке недвижимости. Например, на обычном с/х рынке мы покупаем помидоры с наименьшей ценой в категории одного качества. • Ожидание – установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью. Принципы, связанные с землей, зданиями, сооружениями. Остаточная продуктивность. В классической теории оценки стоимость земли определяется по остаточному принципу. Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, отнесенный к земле, после того как оплачены расходы на труд, капитал и управление. На рис. 4 представлена схема определения ренты на землю по остаточному принципу. ВКЛАД. Характеризуется дополнительным денежным вкладом собственника в объект недвижимости. Вклад это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента (фактора). Например, на рисунке 5 изображены два однотипных объекта, отличающихся наличием на втором объекте водоема (дополнительный фактор), который увеличивает стоимость недвижимости. Стоимость объекта 350 000 руб. Стоимость объекта 550 000 руб. Рис. 5 Принцип вклада Возрастающие и уменьшающиеся доходы. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы сначала будут увеличиваться быстрыми темпами, затем темпы снизятся, и наконец, прирост стоимости становиться меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы. Например, на земельном участке строится автомобильный завод. Он состоит из множества цехов, которые дополняют друг друга. При постепенной застройке территории различными цехами, доходы будут возрастать. Но если территорию перегрузить постройками, то они начнут мешать друг другу. И доходы начнут падать. (См. табл. 3). Число цехов Прибыль на цех Общая прибыль 1 100000 100000 2 150000 300000 3 120000 360000 4 100000 400000 5 80000 400000 6 60000 360000 7 40000 280000 Табл.3 Возрастающие и уменьшающиеся доходы. Сбалансированность. Любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли. В качестве факторов можно рассматривать и цеха в предыдущем примере. Оптимальное количество цехов в этом примере равно 4, при котором достигается максимальная доходность – 400000. Экономическая величина. Экономический размер – количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении. Например, для строительства бензозаправочной станции требуется определенный размер земельного участка. Если участок будет меньше, то необходимо будет либо уменьшить количество емкостей для бензина, либо количество бензоколонок, либо сделать не столь удобными подъездные пути, уменьшив площадь участка, отводимые для этих целей. Экономическое разделение. Принцип заключается в том, что должна быть достигнута максимальная стоимость объекта в результате разделения на два или более имущественных интереса, или объединения прав собственности на этот объект. При этом разделение может выполняться в различном виде. Это может быть физическое разделение прав собственности, разделение по времени владения, по залоговым правам, по видам имущественных прав и др. Принципы, связанные с рыночной средой Зависимость. Стоимость конкретного объекта подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе расположения. Любой объект недвижимости имеет зоны влияния на объекты, расположенные в регионе. В этом случае вводится понятие экономического месторасположения (ситуса). Например, магазин может иметь следующие зоны (рис. 6): • ближайшие окрестности, где живут основные покупатели, расположена автомобильная стоянка и др. • Примыкающая территория, где расположен гараж магазина, часть покупателей и др. • Торговая зона, где также расположены складские помещения, и т.д. • Регион, где расположены смежники. Для различных компаний протяженность таких зон может быть различной. Влияние транснациональных компаний, таких как Интел, Микрософт распространяется на весь мир. Рис.6. Ситус для магазина Соответствие. Определяет, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка. Т.е. любой объект должен соответствовать принятому, в месте его расположения, виду землепользования. Например, в промышленной зоне не стоит располагать жилые здания, гостиницы. С принципом соответствия связаны такие понятия, как регрессия и прогрессия. Регрессия это уменьшение стоимости объекта из-за его несоответствия укладу, принятому в данном месте. Прогрессия наоборот увеличение стоимости. Например, в Москве элитные дома строят обычно в престижных районах. Если элитный дом построить в Братеево, то квартиры в этом доме будут иметь стоимость значительно более низкую, чем в аналогичных домах Юго-западного округа. Это есть регрессия. Наоборот, строительство типового дома в элитном районе поднимет в нем стоимость квартир. Здесь мы имеем дело с прогрессией. Предложение и спрос. Предложение – количество товаров, имеющихся в наличии по определенным ценам. Спрос – количество товаров, желаемых по определенным ценам. Взаимодействие предложения и спроса определяют цены. На рис. 7 представлены зависимости цены от предложения (кривая предложений) и спроса (кривая спроса). Q Рис. 7 Кривые спроса и предложений. Точка пересечения этих кривых называется точкой равновесия. В зависимости от количества товара устанавливается его стоимость. На точку равновесия могут влиять внешние условия. Например, дефолт 1998 года резко уменьшил спрос на недвижимость. Возник избыток предложений. Кривая предложений (пунктирная линия) опустилась, и цены на недвижимость опустились. Конкуренция. Означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Изменение. Предполагает учет влияния на стоимость объекта недвижимости внешнего окружения и перспектив развития района, учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых используются эти объекты, Принцип наилучшего и наиболее полного использования. Данный принцип гласит, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Выбор вариантов осуществляется последовательным отбором вариантов по следующим критериям. 1. Вариант является законодательно разрешенным, 2. Физически осуществимым 3. Финансово обоснованным 4. Обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости. На первом этапе вариант использования земельного участка проверяется на соответствие нормативам различных ведомств, законодательным актам. Например, соответствие противопожарной безопасности, экологическим нормам, строительным нормам и т.д. Если вариант соответствует всем законодательным актам, нормам, этот вариант проверяется по следующему критерию. Физически осуществимым вариант считается, если нет никаких причин физического характера для того, чтобы отказаться от варианта. К таким причинам относятся рельеф местности, грунты и другие причины, которые не позволяют, физически возвести здания, необходимые в этом варианте использования земельного участка. Финансовая обоснованность предполагает достаточное количество собственных и привлеченных средств для реализации варианта. На последнем этапе из всех вариантов, соответствующих первым трем критериям, отбирается один, тот, который обеспечивает наибольшую стоимость земельного участка или доходность недвижимости. Этот вариант и считается наилучшим и наиболее эффективным. Основные этапы процесса оценки недвижимости Процесс оценки можно разделить на следующие этапы: 1. Определение задачи. Данный этап включает в себя: a. Определение цели задачи; b. Идентификацию объекта; c. Определение искомого вида стоимости; d. Определение даты оценки. Среди целей можно указать, например, куплю-продажу, приватизацию объекта, слияние бизнеса, страхование имущества и др. Понятно, что цель будет определять вид стоимости и, следовательно, алгоритмы, по которым будет определяться сама стоимость. 2. Составление плана оценки. На данном этапе составляется график работ, определяются источники информации, методы оценки, затраты на проведение оценки, денежное вознаграждение для оценщика. Последовательность оценки разрабатывается таким образом, что оценщик начинает с рассмотрения общих факторов, определяющих стоимость объекта на национальном, региональном уровне. От рассмотрения этой общей информации оценщик затем переходит к анализу более специфических факторов стоимости на уровне рынка или сегмента рынка. Наконец, оценщик анализирует самые конкретные факторы, влияющие на стоимость данного участка и находящихся на нем зданий и сооружений. Обычно оценщик разрабатывает план с тем, что бы определить, какие данные будут необходимы для решения проблемы. Назначение плана в том, что бы избежать ненужного дублирования, непродуктивных затрат и сэкономить времени. В плане выявляется соответствующий рынок и его сегмент. Со стороны предложения выявляются, для последующего анализа, аналогичные объекты, которые вероятно могут конкурировать с данным объектом. Со стороны спроса выявляются возможные покупатели или пользователи того вида собственности, который оценивается. Так же отмечается такая информация, как рыночные условия финансирования, величина и конкурентные характеристики сопоставимых объектов, и характеристики возможных пользователей. Здесь же определяются подходы определения стоимости. 3. Сбор и анализ информации. На данном этапе выполняется юридическое описание объекта. (кому он принадлежит, на каком основании, вид собственности и др.). Здесь же определяются физические характеристики объекта (местоположение, описывается район расположения и прилегающая территория). Далее переходят к сбору экономической информации, относящейся к объекту оценки, его доходность, как он вписывается в существующее в регионе землепользование. На этом же этапе проводят предварительный анализ и обработку информации. 4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Как правило, свободный земельный участок предполагает его использование по нескольким вариантам. На данном этапе определяется вариант наиболее эффективного использования земельного участка из всех конкурирующих. 5. Расчет стоимости недвижимости. Это основной этап, на котором определяется искомый вид стоимости, относящийся к конкретной дате оценки. Используются алгоритмы, относящиеся к доходному, рыночному и доходному подходам. 6. Согласование. На этом этапе происходит: А) Проверка всех имеющихся данных, их достоверность. В) Проверка допущений. Которые сделал оценщик в период оценки. Б) Определение итоговой величины стоимости. 7. Составление отчета об оценке. В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, который он затем передает клиенту. Он составляется по стандартной форме или представляет собой подробный письменный доклад, описывающий все этапы оценки от определения задачи оценки до определения окончательной стоимости. Лекция 3. Временная оценка денежных потоков. Оценка стоимости недвижимости предполагает учет изменений стоимости денег с течением времени. Действительно, в течение любого, сколько-нибудь длительного временного периода, мы наблюдаем, как меняется покупательская способность любой денежной единицы – рубля, доллара, евро. Это происходит из-за инфляционных процессов и ряда других макроэкономических причин. Поэтому оценщик должен владеть приемами приведения стоимости недвижимости к заданному моменту времени. Для этого необходимо изучить такие понятия, как простой и сложный процент, функции сложного процента, понятия накопления, дисконтирования. Простой и сложный проценты При простом проценте ставка начисляется на первоначально вложенную сумму инвестиций. Рис. 8. Рис. 8 Начисления по простому проценту При простом проценте каждая денежная единица (например, один рубль) через n лет будет иметь стоимость, рассчитываемой по формуле При сложном проценте, каждое новое начисление процентов осуществляется с учетом накоплений в предыдущий период (рис.9). Рис. 9 Начисления по сложному проценту. При сложном проценте каждая денежная единица (например, один рубль) через n лет будет иметь стоимость, рассчитываемой по формуле: Различие в понятиях простого и сложного процента может быть проиллюстрировано примером, приведенном в [ ]. В 1626 году индейцы продали остров Манхэттен Питеру Миньюту за товары, стоимостью 24$. Если бы они в тот момент вложили их в банк под 6% годовых, то сейчас они бы получили, при простом проценте 572$ Рис.10 Накопления при 6% годовых При сложном же проценте 100 млрд. $. Если бы они вложили те же средства под 7% годовых, то картина была бы следующей. Рис. 11 Накопления при 7% годовых Как видно из примера, разница между простым и сложным процентами существенная. Простой процент в реальной практике, конечно, не используется. Поэтому, в дальнейшем, мы его не будем изучать. Следует отметить, что основными операциями, которые позволяют сопоставлять деньги в разное время, являются операции накопления и дисконтирования. Рис.12 Понятия операций накопления и дисконтирования. Здесь PV – Это стоимость денег в настоящий момент, FV – стоимость тех же денег в будущем. Для упрощения вычислений экономистами очень часто используются 6 функций сложного процента, таблицы которых приводятся во многих учебниках по экономике недвижимости. Величина аргументов в данных таблицах всегда принимается равной одной денежной единице (один рубль, один евро и др. единицы валют). Рассмотрим эти функции. Функция 1 - накопленная сумма денежной единицы (будущая стоимость единицы) Функция определяет будущую стоимость денежной единицы через n лет, при ежегодном начислении процентов, т.е. Если требуется определить стоимость не одной денежной единицы, а PV денежных единиц, то, очевидно, Очень часто проценты начисляются не один раз в году, а ежеквартально или ежемесячно. В этом случае, стоимость денежной единицы в будущем составит А для PV денежных единиц , где k – число начислений процентов в году. В этом случае, произведение nk – есть число начислений процентов, а отношение i/k есть процент накопления за период между начислениями процентов. Понятно, что чем больше будет начислений, тем накопленная сумма будет больше. Но тогда получается, что годовая номинальная ставка I будет меньше реальной, которую называют эффективной. Она может быть вычислена по формуле: Например, при i= 12% и ежеквартальном начислении процентов, эффективная ставка будет равна Т.е. 12,55%. Для примерных расчетов, очень часто используют, так называемое, правило 72, которое гласит, что Примерный срок удвоения капитала равен N=72/i . Так при i=10% , срок удвоения капитала составит 7.2 года. Функция 2 - текущая стоимость денежной единицы (реверсия) Функция определяет текущую стоимость денежной единицы при известной будущей, через n лет. Схематично, эту функцию можно представить следующим образом. Рис. 13 Текущая стоимость денежной единицы. Исходя из данного представления, можно составить пропорцию. 1 денежная единица через n лет Sn тогда X денежных единиц через n лет дадут 1. Отсюда, Понятно, что если будущая стоимость равна не одной денежной единице, а FV, Текущая и будущая стоимости аннуитета Аннуитет – серия равновеликих платежей, отстоящих один от другого на один и тот же промежуток времени. Ось абсцисс здесь – ось времени. По оси ординат отложена величина платежей. Рис. 14. Понятие аннуитетных платежей. Можно получить стоимость аннуитетных платежей, как на текущий момент времени (Рис. 15), так и на будущий - будущую стоимость аннуитета (Рис. 16). Рис. 15. Графическая интерпретация текущей стоимости аннуитета Рис. 16. Графическая интерпретация будущей стоимости аннуитета Функция 3 - Текущая стоимость аннуитета Текущая стоимость аннуитета подразделяется на обычный и авансовый. Обычный аннуитет – аннуитет, при котором платежи осуществляются в конце каждого периода начисления процентов. Рис. 17. Обычный аннуитет На рис. 17 величина обычного аннуитета определяется исходя из того, что все разовые платежи равны денежной единице. Именно эта величина и приводится в таблицах функций сложного процента. С учетом функций накопления и реверсии данная функция вычисляется следующим образом. Если в качестве аргумента (разовые аннуитетные платежи) используется платеж PMT вместо денежной единицы, получим: Авансовый аннуитет – аннуитет, при котором платежи осуществляются в начале каждого периода начисления процентов. Рис. 18 Схема авансового аннуитета Авансовый аннуитет определяется как сумма реверсий за период от текущего момента времени (момент 0) до n-1 года. Как видим, авансовый аннуитет равен единице (единичный платеж в текущий момент) плюс обычный аннуитет за n-1 год. Для разовых платежей PMT, стоимость авансового аннуитета определяется по формуле: Функция 4 - Амортизационные платежи. Амортизационные платежи – регулярные равномерные платежи в счет погашения кредита. Функция обратная обычному аннуитету. Рис. 19 Схема амортизационных платежей. Для определения X составим пропорцию Отсюда, Функция 5 - Будущая стоимость аннуитета. Накопление денежной единицы за период. Определяется будущая стоимость серии равномерных равновеликих платежей. Рис. 20 Схема определения будущей стоимости аннуитета. В таблице 4 проиллюстрировано определение будущей стоимости аннуитета при ставке i=10%. Таблица 4 период Начало Конец года Остаток депозит ∑ 1 Н к 1 1 2 Н 1 к 1.1 1 2.1 3 Н 2.1 к 2.31 1 3.31 4 Н 3.31 к 3.641 1 4.641 Разовые платежи приведены здесь в колонке депозит, в колонке ∑ приведена будущая стоимость единицы. Функция 6 - Фонд возмещения. Фонд возмещения – функция, обратная к накоплению денежной единице за период. Определяется величина равномерных равновеликих платежей, которые необходимо осуществлять, чтобы к концу срока иметь на счету заданную сумму денег. Рис. 21 Схема определения фонда возмещения. Из пропорции Легко получить искомую величину для аргумента, равного единице. Для заданного значения FV, величина фонда возмещения PMT определяется по формуле. Лекция 4. Доходный метод. Метод прямой капитализации. Структура доходного подхода Само название метода говорит о том, что основой расчета стоимости недвижимого имущества здесь является доход. При использовании доходного подхода составляется прогноз будущих доходов за предполагаемый период владения. Затем производится пересчет потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. Прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения, которая также приводится к текущему моменту времени. Т.е. подсчитывается величина реверсии. На последнем этапе спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость, т.е. капитализируются. Капитализация – это процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. При этом учитываются: • Сумма будущих доходов • Период времени, в котором прогнозируются доходы. Достоинства и недостатки доходного метода • Доходный метод отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости. Стоимость недвижимости определяется с учетом ожидаемых будущих доходов. • Основное преимущество доходного метода состоит в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода. Это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. • Основным недостатком метода является то, что в отличие от других подходов он основан на прогнозных данных. Основные принципы доходного метода Конечно, любой подход требует использования практически всех, рассмотренных выше принципов оценки недвижимости. Однако, каждый из них имеет свои особенности. Поэтому и приоритеты использования различных принципов имеют различия. При доходном подходе к оценке, в первую очередь используют следующие принципы. • Ожидания. Основной принцип при доходном методе. Используется при прогнозировании потока доходов, ценообразующих факторов. • Замещения. Используется при вычислении некоторых параметров по характеристикам объектов-аналогов и анализе альтернативных вариантов использования собственности. • Спрос и предложение. Прогноз спроса и предложения влияет на стоимость недвижимости, арендные платежи и, следовательно, доход. • Принцип вклада. Используется при анализе объекта недвижимости. Различают два основных способа капитализации: прямая капитализация и метод дисконтированных денежных потоков. Метод прямой капитализации доходов Метод используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся доходы. Стоимость недвижимости определяется по формуле, где V – определяемая стоимость объекта недвижимости. ЧОД – чистый операционный доход. Периодический доход за год. R – коэффициент капитализации. Это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой стоимости. Коэффициент капитализации R включает в себя доход на капитализацию и возврат капитала. Доход на капитал – это процент на использование капитала, на инвестиции. Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Эти составляющие представляют соответственно, как составляющую on и составляющую off. R=on+off Первая составляющая - доход на капитал - это компенсация, которая должна быть выплачена за используемые средства, с учетом фактора риска, времени и др. On – это ставка на инвестиции. Чаще ее называют нормой отдачи (прибыли) на капитал. Обозначается Y (yield). Различают текущую и конечную отдачу. Под текущей отдачей понимают отношение текущих денежных поступлений (доходов) от инвестиций к сумме инвестиционных затрат. Под конечной отдачей понимают отношение годового дохода от инвестиций к общей сумме инвестиционных затрат. Т.о. коэффициент капитализации можно записать в виде. R=Y+off Рассмотрим методы определения чистого операционного дохода и коэффициента капитализации. Расчет ожидаемого чистого операционного дохода Расчет начинается с определения потенциального валового дохода (ПДВ). Потенциальный валовой доход – доход, который можно получить от недвижимости, при 100% - ном использовании всех мощностей, без учета возможных потерь и расходов. Действительный валовой доход (ДВД) – равен ПВД минус потери от недоиспользования, недосбор платежей плюс прочие виды доходов. ДВД=ПВД-Потери+Прочие доходы Чистый операционный доход (ЧОД) равен действительному валовому доходу за вычетом операционные расходы (ОР) за год. ЧОД=ДВД-ОР Операционные расходы (ОР) – это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости и непосредственно, связанные с производством действительного валового продукта. ОР принято делить условно-постоянные, условно-переменные (эксплуатационные) и расходы на формирование фонда замещения. К условно-постоянным относят расходы, которые не зависят от объема эксплуатационной загруженности. К ним относят налоги на имущество, страховые отчисления и др. Условно-переменные расходы - это расходы, Зависящие от степени загруженности объекта. К ним относят: • Коммунальные платежи, • Расходы на текущие ремонтные работы, • Заработная плата обслуживающего персонала. • Налоги на зарплату, • Расходы на содержание территории, • Расходы на пожарную охрану и обеспечение безопасности, • Расходы на управление, • Расходы на рекламу, • И др. Под расходами на замещение понимают годовые отчисления для восстановления изношенных фрагментов здания, оборудования и др. через некоторое число лет (определяется соответствующими нормативами). При вычислениях чистого операционного дохода за основу принимают балансовый отчет предприятия. Однако, его реконструируют. Это связано с тем, что доходный метод основан на прогнозах дохода, на определенный период. Балансовый же отчет составляется бухгалтерией предприятия по итогам очередного года. Прогноз же во многом зависит от положения не только данного предприятия, но и от экономического положения целого сектора предприятий, в который входит и оцениваемое предприятие. Поэтому при расчетах чистого операционного дохода предприятия, данные должны быть, не только спрогнозированы для данного предприятия, но и усреднены по данному сегменту предприятий. Ниже приведен пример такого реконструированного отчета. Реконструированный отчет о доходах и расходах (пример). Табл. 5 Потенциальный валовый доход $ в год Аренда офисов. Офис №1 50 м2 *400 $ Офис №2 100 м2 *500 $ Офис №3 80 м2 *700 $ Итого 20 000 50 000 56 000 126 000 Прочие доходы Потери арендной платы: 0,08 * 126000 Всего +15 000 -10 080 +4 920 Действительный валовой доход 130 920 Операционные расходы Условно-постоянные Налог на имущество Страховка объекта Прочие постоянные расходы Всего 12 000 1 500 3 500 17 000 Условно-переменные расходы На управление Заработная плата персонала Коммунальные услуги Эксплуатация и текущий ремонт Уборка помещений, содержание территорий Охрана, пожарная безопасность, прочее Всего 10 000 14 000 2 000 10 000 3 500 12 000 51 500 Расходы на замещение (в год) Смена паркета 5000*0,06275, где sff(7 лет,10%)=0.06275 Замена сантехнического оборудования Замена столов, стульев Всего 527 373 400 1300 Итого операционные расходы 69800 Чистый операционный доход=ДВД-ОР 61120 В данном примере рассмотрено предприятие, сдающее офисы в аренду. При этом первый офис имеет площадь 50 м2 с арендной платой 20000$ в год. Это сумма получена в результате анализа рынка офисных помещений данного класса, прогноза инфляции на предстоящий период, прогноза общей экономической ситуации в этом секторе. Аналогично получены и другие данные по данному офису и двум другим офисам. При расчетах фонда замещения, учитывалось, что средняя продолжительность жизни паркета, используемого вида составляет 7 лет. После чего паркет необходимо заменить. В таблице показано, что расчеты возмещения на паркет велись с использованием функции фонда возмещения. Аналогично проводятся вычисления и для других фрагментов здания, сантехнического оборудования, столов, стульев. (В таблице приведены уже готовые результаты вычислений). Но прогнозный период определяется исходя из нормативов на срок службы каждого элемента здания. Коэффициент (ставка) капитализации Доходы, которые приносит недвижимость, должны удовлетворять двум группам экономических интересов: физические интересы (земля, улучшения) и финансовые интересы (собственный капитал, заемный капитал). В соответствии с этим составляющие коэффициента капитализации принято обозначать следующим образом (табл. 6). Табл. 6. Типы коэффициентов капитализации Обозна-чение Наименование Коэффициента капитализации Определяется Стоимость Формула, по которой определяется стоимость R0 Для общего капитала Недвижимости в целом ЧОД/ R0 Rc Для собственного капитала Собственного капитала, входящего в недвижимость ЧОДс / Rc Rm Для заемного капитал Заемного Капитала ЧОДm/ Rm RL Для земли Земли ЧОДL/ RL Ry Для улучшений Улучшений (зданий, сооружений, которые могут быть улучшены, отремонтированы) ЧОДу / Rу Поскольку доходы, которые приносит недвижимость, должны удовлетворять двум группам экономических интересов: физических интересы и финансовых, норма отдачи также различается в соответствии с этими интересами (табл. 7). Табл. 7. Типы конечной нормы отдачи Обозна-чение Наименование конечной нормы отдачи Y Определяется Стоимость, без возмещения капитала Формула, по которой определяется стоимость Y0 Для общего капитала Недвижимости в целом ЧОД/ Y0 Yc Для собственного капитала Собственного капитала, входящего в недвижимость ЧОДс / Yc Ym Для заемного капитал Заемного Капитала ЧОДm/ Ym YL Для земли Земли ЧОДL/ YL Yy Для улучшений Улучшений (зданий, сооружений, которые могут быть улучшены, отремонтированы) ЧОДу / Yу Лекция 5. Методы определения коэффициента (ставки) капитализации. Рыночный метод (метод выжимки). Рыночный метод предполагает сбор данных о предприятиях-аналогах, в данном сегменте рынка. Предприятием-аналогом является предприятие, которое объективно сходно с оцениваемым предприятием по своим экономическим характеристикам и работает в том же сегменте, что и оцениваемое предприятие. Собираются данные о предприятиях, для которых можно посчитать коэффициент капитализации. Как правило, это предприятия, по которым в недалеком прошлом были произведены сделки по купле – продажи. Следовательно, для них известна цена. Должен быть известен или определен чистый операционный доход. Т. О. для i–го предприятия аналога легко определяется коэффициент капитализации. После сбора данных о предприятиях-аналогах, вычисления их коэффициентов капитализации они усредняются, определяется среднее весовое, которое и считается искомым коэффициентом капитализации оцениваемого предприятия. , где Веса здесь определяются исходя из степени близости экономических характеристик предприятия – аналога к оцениваемому предприятию. Чем ближе характеристики друг к другу, тем больше значение весового коэффициента. Рыночный метод является одним из основных методов определения коэффициента капитализации. В таблице 8 приведен пример расчета коэффициента капитализации рыночным способом. Табл. 8 Пример определения коэффициента капитализации рыночным методом (методом экстракции). Показатель Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Цена продажи i-го объекта (в $) 80 000 90 000 60 000 ЧОДi 9 600 12 500 7 100 Ri 0,120 0,139 0,118 Pi 0,4 0,3 0,3 PiRi 0,048 0,0417 0,0354 Коэффициент капитализации оцениваемого объекта R0 0.125 12,5% Метод коэффициента покрытия долга Данный метод является вспомогательным и может быть использован только в случае использования заемных средств, т.к. основан на относительных величинах: • Коэффициенте ипотечной задолженности, Отношение заемного капитала к общему. • Ипотечной постоянной (коэффициенте Капитализации для залогового капитала) – Отношение величины годового обслуживания долга К величине заемного капитала. • Коэффициенте покрытия долга DCR Отношение величины годового обслуживания долга к Чистому операционному доходу за год Коэффициент капитализации в этом методе определяется по формуле Метод связанных инвестиций Метод учитывает разделение интересов либо по финансовым (собственный и залоговый капиталы), либо по физическим (земля и улучшения) компонентам. Используется в том случае, когда удается определить коэффициенты капитализации по данным компонентам. В обоих случаях значение общего коэффициента капитализации определяется, как среднее весовое между составляющими этих компонент. Например, при использовании финансовых компонент R0=mRm+(1-m) Rc Где m – доля заемного капитала в общем капитале, (1- m) – доля собственного капитала в общем капитале, При использовании физических компонент R0=LRL+(1-L) Ry где L – доля стоимости земли (1-L) - доля стоимости улучшений Пример вычислений коэффициента капитализации методом связанных инвестиций. Табл. 9 Определение коэффициента капитализации методом связанных инвестиций, с использованием финансовых компонент. Характеристка капитала Доля Ставка Pi Ri Заемные средства 0,60 0,15 0,09 Собственные средства 0,40 0,20 0,08 Общая ставка капитализации 0,17 Кумулятивный метод (метод суммирования). Метод предусматривает построение процентной ставки с использованием безрисковой ставки в качестве базовой. По безрисковой ставкой доходности понимают ставку на высоколиквидные активы, т.е. такие активы, в которые вложения денежных средств осуществляются без какого-либо риска не возврата. К безрисковой ставке добавляются поправки, которые отражают отличие доходных потоков в высоколиквидном бизнесе и потоками доходов от недвижимости. Обычно добавляют поправки: • за риск; • За низкую ликвидность; • За инвестиционный менеджмент; • На прогнозируемое изменение стоимости недвижимости. Но для Российских предприятий вложение капитала в долгосрочные облигации мирового рынка пока не является распространенным и доступным. Поэтому чаще в качестве безрисковой ставки берут доходность по ОФЗ (общефедеральные займы) или ЦБ. Vр – Поправка, учитывающая возможность, случайной потери потребительской стоимости объекта. Обычно принимается равной размеру страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности. Vнл – Поправка, учитывающая невозможность немедленного возврата инвестиций, вложенных в объект. Может быть принята равной долларовой инфляции за средний период времени, потребный для продажи недвижимости. Vим – поправка за управление инвестициями. Связана с рисками управления. Чем больше риски и чем более сложно управление, тем больше поправка за инвестиционный менеджмент. Vвк – Поправка, учитывающая возмещение основного капитала. Добавляется и в других способах определения коэффициента капитализации, если прогнозируется изменение стоимости капитала. Вернемся к понятию коэффициента капитализации как к сумме двух составляющих R= Y+ OFF. Составляющая OFF и есть поправка Vвк. R= Y+ OFF=Y+Vвк Эту поправку можно определить, например, с использованием функции фонда возмещения Vвк= sff(i,n). Пример определения коэффициента капитализации методом суммирования. Рассмотрим случай, когда стоимость капитала не изменяется. Vвк =0 Таб. 10 Пример определения коэффициента капитализации методом суммирования. Составляющие R Высокодоходные акции Доход от гостинницы Безрисковая ставка 7% 7% Поправка за риск 3% 5% Поправка за низкую ликвидность 0% 4% Поправка на инвестиционный менеджмент 1% 3% R 11% 19% В таблице приводится сравнительный расчет коэффициентов капитализации для высоколиквидных акций и для гостиницы. В последнем случае коэффициент капитализации оказывается больше, т.к. риски управления гостиницей, принятия инвестиционных решений здесь значительно выше. Кроме того любая недвижимость обладает низкой ликвидностью. Ее невозможно быстро продать, поэтому поправка за ликвидность здесь значительная. Методы возмещения капитала. Если недвижимость с течением времени изменяет свою стоимость (чаще всего это потеря стоимости за счет износа), то необходимо постепенно откладывать средства в фонд возмещения с целью компенсации такой потери. Общий вид формулы определения коэффициента капитализации для этого случая принимает вид: R= Y- Δ sff(i,n) , где коэффициент относительного изменения стоимости Δ=(FV- V)/V. Здесь V – стоимость в настоящий момент, FV – стоимость в будущем. Если потери стоимости не происходит, то Δ= 0 и R= Y Такой же результат получается, если аннуитетные платежи будут стремиться к бесконечному процессу, когда величина sff(i,n) будет стремиться к нулю. Если недвижимость полностью обесценивается, т.е. FV=0 , то коэффициент относительного изменения стоимости Δ=-1 и мы получим формулу. R= Y+ sff(i,n) Разновидностями этой формулы являются формулы Инвуда R= Y+ sff(Y,n) , когда i = Y и Хоскольда R= Y+ sff(Rбр,n) , когда i = Rбр Часто для компенсации потери стоимости используется формула Ринга, с прямолинейным возмещением капитала. R= Y+ 1/n Пример. Кредит 1000 $ взят на 4 года под 12% годовых. Кредит возвращается прямолинейным методом. Ставка капитализации в этом случае будет равна R= Y+ 1/n = 0.12+1/4= 0.37 Возмещение капитала здесь будет происходить в соответствии с составляющей OFF=0.25 равными отчислениями каждый год (Таб. 11). Таб. 11. Возмещение капитала по формуле Ринга. Годы Возмещение основной суммы (OFF) Остаток основной суммы 1 2 3 4 250 250 250 250 750 500 250 Графическое представлении составляющих коэффициента капитализации для данного примера представлено на рис. 22. Рис.22. Графическое представление составляющих ON и OFF в способе Ринга. Как видно из рисунка составляющая OFF, идущая на возмещение капитала постоянна. Доходная составляющая ON определяется как 12% от остатка капитала, постепенно уменьшается. Рассмотрим тот же пример, с возмещением капитала по методу Инвуда. Пример. Кредит 1000 $ взят на 4 года под 12% годовых. Кредит возвращается аннуитетным методом Инвуда. Коэффициент капитализации в этом случае будет R= Y+ sff(0.12,4)=0,12+0.20923=0,12+ 0.20923=0,32923 Графическое представление абсолютных значений составляющих ON и OFF показано на рис. 23. Рис. 23. Графическое представление абсолютных значений составляющих ON и OFF Как видно из рисунка, постоянной величиной здесь будет суммарная величина абсолютных значений составляющих ON и OFF, равная VR= 1000 * 0.32923 = 329.23 Величина ON определяется как 12% от остаточной величины капитала, а составляющая OFF, как разность между величиной VR и составляющей ON. (Таб. 12). Таб. 12. Возмещение капитала методом Инвуда Годы Возмещение основной суммы (OFF) Остаток основной суммы 1 2 3 4 209.23 234.34 262.46 293.95 790.77 556.43 293.97 0.02 Заметим, что составляющая ON здесь уменьшается, но меньшими темпами, чем в способе Ринга. Составляющая же OFF здесь растет. Это и является основополагающим при выборе способа компенсации потери капитала и зависит от прогнозных, предполагаемых доходов. Если капитал компенсируется частично, то используются формулы R= Y - Δ * 1/ n в методе Ринга или R= Y- Δ sff(Y,n) в методе Инвуда. Рассмотрим пример, в котором используется метод Ринга. Метод Ринга при частичном возмещении капитала Пример. Капитал 1000 $ приносит 12% годовых. Но актив будет продан через 4 года за 50% от первоначальной суммы. Т.О. требуется компенсировать только 50% капитала, который возвращается прямолинейным методом. Найдем коэффициент капитализации R= Y+ 0.5*0.25=0,12+0.125=0,245 Ежегодно в этом случае будет компенсироваться величина 125 $ (таб. 13). Таб. 13. Таблица определения остатка основной суммы. Годы Возмещение основной суммы Остаток основной суммы 1 2 3 4 125 125 125 125 875 750 625 500 Графическое представление абсолютных значений составляющих ON и OFF приведены на рис. 24. Рис. 24. Абсолютные значения составляющих ON и OFF. Метод Ринга. Лекция 6. Техника остатка. Метод дисконтированных денежных потоков В соответствии с принципом остаточной продуктивности, доход, относящийся к земле, является остатком от общего дохода, приносимого производственным объектом, когда из него вычли доходы на удовлетворение остальных факторов производства: труд, капитал, управление. Этот принцип используется для определения стоимости объекта недвижимости, если известна стоимость зданий (например, для нового здания известны затраты на его сооружение), сооружений (улучшений), ЧОД, ставки доходности (для земли, улучшений). Такие данные позволяют определить стоимость земельного участка, а затем и всего объекта. Известные значения стоимости улучшений и ставка капитализации для улучшений позволяет определить чистый операционный доход, приходящийся на улучшения. ЧОДу= Vу * R у Зная же общий ЧОД можно определить ЧОДL. ЧОДL = ЧОД – ЧОДу Далее легко определяется стоимость земли и общая стоимость объекта недвижимости. V L = ЧОДL / R L V=V L + Vу Данный способ относится к доходному методу и носит название техники остатка земли. Однако, на практике, часто стоимость земли определяется отдельно. В этом случае, можно использовать технику остатка для улучшений. Алгоритм вычислений следующий: ЧОДL = V L * R L ЧОДу = ЧОД – ЧОД L Vу = ЧОД у / R у V=V L + Vу Пример. Техника остатка земли. Оценивается свободный земельный участок. Рядом такой же участок с только что построенным зданием. Объект приносит 70 000 $ чистого операционного дохода. Норма дохода на инвестиции данного типа объектов составляет 15%. Срок экономической жизни здания составляет 50 лет. Стоимость постройки здания оказалась равной 250000$. Оценщик решил фонд возмещения формировать прямолинейным методом. Определить стоимость объекта, если стоимость земли остается неизменной. R у = 0.15+1/50=0.17 ЧОДу= Vу * R у= 250 000*0.17 = 42 500 $ ЧОДL = 70 000$ – 42 500 $ =27 500$ V L = ЧОДL / R L = 27 500/0.15 = 183 300$ V=V L + Vу = 250 000 + 183 300 = 433 300$ Метод дисконтированных денежных потоков Метод ДДП применим к объектам: 1. Приносящим доходы, которые можно оценить; 2. Имеющим неравные потоки доходов и расходов в прогнозный период; 3. Объект недвижимости строится или только что построен. При этом, должны быть спрогнозированы: • Величина и динамика будущих доходов; • Время получения доходов; • Величина стоимости актива в конце спрогнозированного времени владения; • Ставки дисконтирования. Первое слагаемое здесь - сумма доходов за прогнозный период в n лет, приведенный с помощью коэффициентов реверсии на текущий период времени. Второе слагаемое стоимость перепродажи объекта в конце прогнозного периода, приведенная на текущий момент времени. Здесь i – ставка дисконтирования. Для определения ставки дисконтирования, обычно, используют три метода: • Метод суммирования; • Метод рыночных аналогов; • Метод связанных инвестиций, которые были рассмотрены ранее. Иногда, удобнее сделать предположение не об абсолютном значении стоимости, а об ее относительном изменении в будущем. Здесь ∆ - предполагаемое относительное изменение стоимости в будущем. В данной формуле удобно учитывать инвестиционные платежи в различные периоды. Здесь И0 – инвестиционный платеж в текущий момент времени, Иk - инвестиционный платеж в k – ом году. Пример. На участке планируется постройка офиса. Затраты на постройку – 500 000$. Из них 300 000$ приходятся на начало 1-ого года; 150 000 на конец первого года; 50 000 на конец 2-го года. ЧОД с аренды будет получен со 2-го года в следующих размерах: 50 000; 70 000; 100 000; 100 000. Планируется продажа объекта через 6 лет за 850 000$. Решение приведено в таблице. Таб. 14 Таблица расчета годовых денежных потоков Статьи \ годы 1 2 3 4 5 6 Первоначальная инвестиция 300000 Дополнительные инвестиции 150000 50000 ЧОД 50000 70000 100000 100000 100000 Стоимость перепродажи 850000 Величина денежных потоков 300000 150000 70000 100000 100000 950000 Величина денежных потоков определяется, как алгебраическая сумма элементов по каждому столбцу и представляет собой сумму (ЧОД – И)k