Капитализация доходов от недвижимости

Тема 5. Капитализация доходов от недвижимости 1. 2. 3. Основные финансовые коэффициенты и критерии эффективности Текущая и конечная отдача от инвестиции в недвижимость Капитализация потока доходов, если стоимость капитала за время владения не меняется 4. Капитализация потока доходов, если прогнозируется снижение стоимости капитала за время владения - прямолинейный метод возврата капитала - аннуитетный метод возврата капитала - частичное возмещение капитала 5. Капитализация потока доходов, если прогнозируется повышение стоимости капитала • Особенности инвестиционного анализа при инвестировании в сложный объект недвижимости (земельный участок с улучшениями) Вопр. 1. основные финансовые коэффициенты и критерии эффективности баланс Активы у.е. Пассивы у.е. - Здания и - Ипотечный кредит сооружения 900 000 (25 лет, 12 % 800 000 - земля 100 000 - собственный капитал 200 000 Всего 1 000 000 Всего 1000 000 Отчет о доходах Потенциальный валовый доход минус: поправка на недоиспользование плюс: прочие поступления Действительный валовый доход минус: текущие операционные расходы минус: резерв на замещение Чистый операционный доход (NOI) минус: обслуживание долга Поступления денежных средств на собственный капитал У.е. 200 000 10 000 6 000 196 000 62 000 4 000 130 000 101 110 28 890 Финансовые коэффициенты, используемые в анализе инвестирования в недвижимость •Коэффициент улучшений •Коэффициент недоиспользования •Коэффициент ипотечной задолженности •Ипотечная постоянная •Коэффициент покрытия долговых выплат •Общая ставка дохода •Ставка денежных поступлений на собственный капитал • Коэф.улучшений - отношение ст-ти зданий к общей ст-ти 900 000 / 1 000 000 = 0,9 • Коэффициент недоиспользования - отношение недобора платежей к потенциальному валовому доходу 10 000 / 200 000 = 0,005 • Коэффициент ипотечной задолженности - отнош. cуммы кредита к PV 800 000 / 1 000 000 = 0,8 • Ипот. постоянная – MPT (ежегодные платежи по обслуживанию долга) к сумме кредита 101 110 / 800 000 = 0,1264 • Коэффициент покрытия долговых выплат - NOI к MPT 130 000 / 101 110 = 1,29 •Общая ставка дохода - NOI к PV 130 000 / 1000 000 = 0,13 •Ставка денежных поступлений на собственный капитал 28 000 / 200 000 = 0,1444 Критерии эффективности инвестирования в недвижимость Чистая текущая стоимость Ct NPV = (1 + i)n - C0 1 Период окупаемости РВ = R Внутренняя норма отдачи IRR = такой ставке дисконтирования, при которой NPV = 0 Индекс прибыльности PI = PV С0 2. вопр. Текущая и конечная отдача. коэф-ты капитализации доходов Капитализация дохода - это пересчет потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости PV = NOI / R, где PV - текущая стоимость инвестиции, NOI - чистый операционный доход, R - коэффициент капитализации R = i + sf i - конечная отдача, sf - возмещение капитала Коэффициент капитализации в разных ситуациях использования недвижимости (капитала) имеет разное значение R - текущая отдача i - конечная отдача Когда за время владения капитал не изнашивается R = i Когда за время владения капитал изнашивается (теряет часть стоимости) R = i + sf Когда за время владения стоимость капитала возрастает R = i - sf Вопр. 3. Капитализация дохода, если стоимость капитала не меняется Отношение годового чистого операционного дохода к стоимости инвестиции выражает текущую отдачу R = NOI / PV, при этом конечная отдача, которая устраивает инвестора, будет равна текущей отдаче. Если известен NOI, то PV = NOI / R, при R = i Пример: чистая земельная рента 50 тыс. руб. в год инвестора устраивает конечная отдача 10%, тогда цена, которую может заплатить инвестор составит PV = 50 000 : 0,1 = 500 000 руб. Дано: NOI (земельная рента) i (ставка дохода) 50 000 у.е. 10% PVземли = 50 000 : 0,10 = 500 000 у.е. Возврата капитала в составе текущих доходов не требуется 50 000 50 000 50 000 50 000 50 000 цена 500 000 цена 500 000 цена 500 000 Ежегодный доход Цена зем.участка в момент продажи А. Прямолинейный возврат 4 вопр. Капитализация дохода капитала (метод Ринга) при снижении стоимости капитала PV = NOI / R R = i + sf Если NOI = 35 000, n = 4, a i = 10%, тогда R= 0,1 + 0,25 = 0,35 PV = 35 000 / 0,35 = 100 000 Доход i Возврат sf годы 0 1 2 3 4 Или наоборот, дана цена 100 000 у.е., надо рассчитать, какими должны быть доходы по годам Дано: n=4 PV = 100 000 I = 10% R = 0,1 + 0,25 = 0,35 NOI = 100 00 х 0,35 =35 000 В т.ч. возврат по 25 000 доход по 10 000 Доход i Возврат sf годы 0 1 2 3 4 1 год: 25 000 + 10 000 = 35 000 2 год: 25 000 + 0,1(100 000-25 000)=32500 3 год: 25 000 + 0,1(100 000-50 000)=30 000 4 год: 25 000 + 0,1(100 000-75 000)=27 500 Прямолинейный возврат капитала 10 000 7 500 Доход i 25 000 25 000 5000 2 500 25 000 25 000 Возврат sf годы 0 1 2 3 4 Проверка: 100 000 х 1.464= 146 400 (это будет стоимость через 4 года) FV = 10 000 7 500 1) 35 000 х 1.33 = 46 550 (за 3 года) 2) 32 500 х 1.2 = 39 000 (за 2 года) 3) 30 000 х 1.1 = 33 000 (за 1 год) 4) 27 500 итого: 146 050 Доход i 25 000 25 000 5000 2 500 25 000 25 000 Возврат sf годы 0 1 2 3 4 Итак: если приобретаемая недвижимость обеспечивает постепенно снижающиеся доходы за время владения, то для расчета цены инвестиции методом капитализации доходов, следует использовать метод прямолинейного возврата капитала Б. Равномерно-аннуитетный возврат капитала (метод Инвуда) NOI Доход i Возврат капитала sf Годы 0 1 2 3 4 NOI Здесь sf – фактор фонда возмещения Доход i Возврат капитала sf Годы 0 1 2 3 4 PV = NOI / R, R = i + sf R = 0,1 + 0,21547 = 0,31547 (то же самое, что в шестой функции) Пусть дано: NOI = 35 000 у.е. n = 4, i = 10% PV = ? PV = 35 000 / 0,31547 = 110 945 у.е. Проверка: Если сейчас заплатить за недвижимость (инвестировать) 110 945 у.е., то при 10% -ой доходности через 4 года сумма должна составить 110 945 х 1, 464 = 162 423 у.е. (первая функция) Доходы от недвижимости за 4 года по 35 000 у.е. составят 35 000 х 4,641 = 162 435 у.е., (пятая функция) То есть действительно, при цене покупки 162 423 у.е. инвестор имеет 10% -ую доходность Примеры решения при частичном возмещении капитала Пример 1. Пусть недвижимость с постепенно снижающимся доходом в первый год после покупки может дать 35 000 у.е чистого операц. дохода, а при продаже через 4 года, по прогнозам инвестора, за нее еще можно выручить 40% первоначальной цены. Определить текущую стоимость при конечной отдаче 10%. Здесь следует применить прямолинейный метод Решение: R = 0,1 + 0,6 / 4 = 0,25 PV = 35 000 / 0,25 = 140 000 у.е., выручка при продаже через 4 года должна составить 140 000 х 0,4 = 56 000 у.е., суммарные текущие доходы 146 050 (45 550 + 39 000 + 33 000 + 27 550) + 56 000 = 202 050 у.е. если 140 000 положить в банк под 10%, то через 4года будет 140 000 х 1, 464 = 204 950 Примеры решения при частичном возмещении капитала Пример 2. Те же условия, но доход остается все 4 года постоянным. Недвижимость с постоянным ежегодным доходом 35 000 у.е при продаже через 4 года, по прогнозам инвестора, может стоить 40% от первоначальной цены. Определить текущую стоимость при конечной отдаче 10%. Здесь должен быть использован аннуитетный метод возмещения капитала Решение: R = 0,1 + 0,6 x 0,21547 = 0,22929 PV = 35 000 / 0,22929 = 152 645 у.е. а выручка при продаже через 4 года 61 060 у.е., а суммарные доходы: 35 000 х 4,641 + 61 060 =223 495 у.е. Если 152 645 у.е. положить в банк под 10%, то через 4 года будет 152 645 х 1,464 = 223 472 у.е. Вопр. 5. Капитализация дохода, если прогнозируется повышение стоимости капитала за время владения Здесь используется только аннуитетный метод возмещения капитала PV = NOI / R R = i - sf Пример: Берем прежние условия, только предполагаем, что цена продажи через 4 года будет выше текущей стоимости на 30%, т.е. составит 1,3 PV Решение: R = 0,1 – 0,3 х 0,21547 = 0,0354 PV = 35 000 / 0, 0354 = 988 700 у.е., а при продаже через 4 года 988 700 х 1,3 = 1 285 310 у.е. Если эту сумму положить в банк под 10%, то через 4 года будет 988 700 х 1,464 = 1 447 457 у.е. Доход от недвижимости: сумма текущих доходов 35 000 х 4.641 = 162 435 у.е. Всего доходов 162 435 + 1 285 310 = 1 447 745 у.е. 6 вопр. Особенности анализа при инвестировании в сложный объект Земельный участок с улучшениями: два разных коэф-та капитализации, хотя доход общий Rзем. = i R зд. = i + sf, если известна стоимость одной составляющей (земли или здания), то используется метод физического остатка Пример: PVзд. = 900 000 у.е. N = 20 лет NOI = 180 000 у.е. i = 12% PV = ? Решение: А) метод прямолинейного возмещения капитала Rзем. = 0,12 Rзд. = 0,12 + 0,05 = 0,17 NOIзд. = 900 000 x 0,17 = 153 000 у.е. NOIзем. = 180 000 – 153 000 = 27 000 у.е. PVзем. = 27 000 / 0,12 = 225 000 у.е. PVобщ. = 900 000 + 225 000 = 1 125 000 у.е. Б) Метод равномерно аннуитетного возмещения капитала R = 0,12 R = 0,12 + 0,01388 = 0,13388 NOIзд. = 900 000 x 0,13388 = 120 492 у.е. NOIзем. = 180 000 – 120 492 = 59 508 у.е. PVзем. = 59 508 / 0,12 = 495 900 у.е. PVобщ. = 900 000 + 495 900 = 1 395 900у.е. Если известна стоимость земли, но неизвестна стоимость здания, задача решается подобным же образом, важно правильно составить коэффициент капитализации Метод общего физического коэффициента Используется, когда не известны ни стоимость земли, ни стоимость здания, но известен коэф-т улучшений К Метод прямолинейного возмещения NOIобщ. = 130 000 у.е. n = 10 лет i = 12% К = 0,9 Решение: Rзем. = 0,12 Rзд. = 0,12 + 0,1 = 0,22 Rобщ. = 0,12 x 0,1 + 0,22 x 0,9 = 0,21 PV = 130 000 / 0,21 = 619 047 у.е. Метод аннуитетного возмещения NOIобщ. = 130 000 у.е. n = 10 лет i= 12% К = 0,9 Решение: Rзем. = 0,12 Rзд. = 0,12 + 0,05698 = 0,17698 Rобщ. = 0,12 x 0,1 + 0,17698 x 0,9 = 0,17128 PV = 130 000 / 0,17128 = 758 991 Ипотека - залог недвижимости для обеспечения денежных требований кредитора к должнику. Закладная - именная ценная бумага, удостоверяющая право ее владельца на получение исполнения по денежному обязательству. Левередж привлечение заемных средств для осуществления инвестиционного проекта - снижает предпринимательский риск - дает выигрыш на налогах - позволяет укрупнить инвестиционный проект Виды ипотечных кредитов С постоянным размером выплат по С переменным размером выплат обслуживанию долга • • • • • по обслуживанию долга «шаровые» платежи «пружинные» с переменной ставкой ипотека «с участием» другие Особенности ипотечного кредитования •Целевое назначение кредита •длительный срок •крупная сумма кредита •как правило, процентная ставка ниже рыночной •обязательное страхование предмета залога •участие в системе ипотечного кредитования посредников и роавительства Основные модели кредитования жилья Открытая двухуровневая (американская) Замкнутая одноуровневая (немецкая) Усеченно-открытая Немецкая модель Первый этап: накопление в ССК в течении 2-8 лет 50% стоимости приобретаемого жилья Второй этап: государственная дотация 10% стоимости жилья и получение ипотечного кредита в ССК на остальные 40% Третий этап: погашение кредита вместе с процентами периодическими платежами Усеченно - открытая модель Первый уровень: банки выдают кредиты под залог недвижимости и осуществляют их обслуживание Второй уровень: банки эмитируют собственные ЦБ ( закладные листы), обеспеченные залогом недвижимости, и реализуют их на вторичном ипотечном рынке Виды рисков инвестирования в недвижимость систематические несистематические случайные Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа Первый этап: расчет PV суммы денежных поступлений на собственный капитал Второй этап: расчет PV цены перепродажи Третий этап: расчет PV собственного капитала (капитализированных доходов) Четвертый этап: расчет PV недвижимости как суммы собственного капитала и кредита Расчет налога на доход от продажи Цена продажи 1500 000 - расходы на продажу 90 000 - скорректированный базис 630 000 = прирост стоимости капитала 780 000 х налоговая ставка 0,35 = налог на продажу 273 000 Расчет дохода от продажи после уплаты налога цена продажи - расходы на продажу -остаток невыплаченного долга - налог = денежный доход от продажи после уплаты налога Расчет налога на текущие доходы годы 1 2 чистый операц. доход - процентные платежи по кредиту - амортизационные отчисления - амортизируемые финансовые издержки = налогооблагаемый доход х налоговая ставка = налог на текущий доход Текущий денежный доход после уплаты налогов Годы 1 2 чистый операционный доход - платежи по обслуживанию долга - налог = денежный доход после уплаты налога Рефинансирование Досрочное погашение задолженности по кредиту за счет одновременного взятия нового ипотечного кредита под залог той же недвижимости. В результате такой операции новый кредит имеет статус первого. Объявление 1. Пр-скл.комплекс Электросталь 2 700 кв.м. 40 км от МКАД, Горьк.ш. 2 000 кв.м. H 12 м., админ-бытов. 700 кв.м. Площадь зем.участка 0,7 га: мостовой кран, ж/д ветка. Цена ……. Аренда складов: Под пр-во и склады (долл. кв.м. в год) 60 км от МКАД Каширка - 70 65 Каширка 80 7 горьков. 144 35 Ленингр. 57,6 50 Минск. 124 29 Дмитр. 84 Возьмем 100 долл. за м. 40 Горьк. 88,5 (без ж/д) Цена земли: (произв. назнач.) (долл. за га) 25 км от МКАД Ленингр. 360 000 (3600 за сотку) 22 Новоряз. 300 000 Возьмем 8 000 сотка 70 Новорижское 260 000 71 Симфер. 420 000 72 Ленингр. 1 000 000 (277 000 руб. за сотку) 20 Дмитров. (дачная) 9 000 000 (9тыс.долл. за сотку) Объявление 2. Действ. Пр-складск.комплекс, Новоряз 19 км. от МКАД, постройки 2004-2007 гг. (10 зданий: админ., склад, мороз.камера, потолки 5-12 м., пром.газ, центр. коммуник. 900 ква, 4 МГТС, цена 330 млн.руб. (13 200 тыс.долл.) Определитьгодовой NOI при условиях: n = 15 лет i = 15% Возьмем цена земли 1 тыс. долл. за сотку Решение 1: Rземли 0.15 R здания 0.15 + 0.02 = 0.17 при 15% 15 лет Аренда 100 долл. в год за кв.м. Цена земли 8 000 за сотку Всего доход в год (NOI) 100 х 2700 = 270 000 долл. Цена зем.участка 8 000 х 700 = 560 000 долл. NOI от земли 560 000 х 0.15 = 84 000 долл. NOI от здания 270 000 - 84 000 = 186 000 Цена здания = 186 000 : 0.17 = 1 094 000 Общая стоимость = 1 094 000 + 560 000 = 1 654 000 долл. В объявлении цена 2 млн.долл. Решение 2: i земли 0.15 i здания 0.17 PV земли 2 га х 1 000 000 = 2 000 000 долл. (1 тыс. за сотку) PV здания 13.2 млн. – 2 млн. = 11.2 млн.долл. NOI земли = 2 млн. х 0.15 = 300 000 долл. NOI здания = 11.2 млн. х 0.17 = 1 904 000 долл. Всего нужно годового дохода 1.9 млн. + 0.3 млн. = 2 200 000 долл Аренды нужно 2 200 тыс. / 12 тыс. кв.м. = 183 долл./ год за кв. м. В объявлении цена 2 млн.долл. В объявлении цена 2 млн.долл.