Выбор способа управления многоквартирным домом – это предусмотренная законодательством процедура определения порядка управления многоквартирным домом, осуществляемого его собственниками.
Порядок выбора способа управления многоквартирными домами
Статья 161 Жилищного кодекса России предусматривает обязанность собственников помещений в многоквартирных домах самостоятельно осуществлять выбор способа управления многоквартирным домом. Выбор такого способа осуществляется в ходе общего собрания собственников помещений многоквартирных домов и допускает возможность изменения принятого решения в любое время таким же способом. Порядок процедуры проведения общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирных домах определен Жилищным кодексом России. Решение, принятое на общем собрании собственников жилых помещений многоквартирного дома относительно способа управления этим домом, носит обязательный характер для всех собственников помещений в этом доме.
Правомочность или кворум общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома, а также их официальных представителей, обеспечивается участием в нем более чем 50 % от общей численности собственников жилых помещений. При этом в пользу какого-либо решения, имеющего обязательную силу для всех собственников жилых помещений многоквартирного дома, свои голоса должны отдать не менее 25 % от общей численности собственников жилых помещений этого дома. Количество голосов собственников жилых помещений многоквартирного дома при принятии решений определяется пропорционально удельному весу занимаемой ими площади. При определении этого показателя учитываютсят как жилые, так и нежилые помещения собственников в многоквартирном доме.
Принятие решения относительно выбора способа управления многоквартирным домом в ходе общего собрания собственников жилых помещений в этом доме в случае заочного голосования обеспечивается большинством голосов от общего количества голосов собственников жилых помещений, которые принимают участие в общем собрании.
Решение относительно выбора способа управления многоквартирным домом имеет обязательный характер для всех собственников жилых помещений в этом доме, включая тех, которые принимали участие в голосовании или были против принятого решения.
Отсутствие кворума при проведении общего собрания жильцов многоквартирного дома требует повторной процедуры выбора способа управления этим домом.
При отсутствии реализации со стороны собственников жилых помещений в многоквартирном доме решения относительно выбора управления этим домом на органы исполнительной власти возлагается обязанность проведения открытого конкурса, направленного на отбор управляющей компании для осуществления управления домом в соответствии с законодательно предусмотренной процедурой.
Законодательство также предусматривает проведение открытого конкурса по выбору управляющей компании для многоквартирного дома в том случае, если собственники жилых помещений в этом доме не выбрали способ управления им до окончания срока действия договора управления домом, который был заключен по итогам открытого конкурса.
Правила управления многоквартирным домом утверждены разделом 8 Жилищного кодекса России, определяющим и регламентирующим возможные способы такого управления.
Виды способов управления многоквартирными домами
Жилищный кодекс России предусматривает три различных вида способов управления многоквартирными домами, к числу которых можно отнести следующие:
- во-первых, способ непосредственного управления многоквартирным домом собственниками жилых помещений в нем;
- во-вторых, способ управления многоквартирным домом образованным жильцами товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом, а также иным видом специализированных потребительских кооперативов;
- в-третьих, способ управления многоквартирным домом силами управляющей компании.
Выбор способа управления многоквартирным домом осуществляется в ходе общего собрания собственников жилых помещений в нем, законодательство допускает изменение избранного способа в любой момент.
На выбор способа управления многоквартирным домом влияют такие факторы как:
- количество помещений жилого и нежилого назначения в многоквартирном доме;
- платежеспособность, дисциплинированность и активность собственников жилых и нежилых помещений;
- заинтересованность жильцов в обеспечении максимально комфортных условий проживания.
Сравнение способов управления многоквартирным домом
Способы управления многоквартирным домом различаются по ряду критериев, к числу которых можно отнести следующие:
- во-первых, критерий заключения договоров с поставщиками жилищно-коммунальных услуг. При непосредственном управлении заключение таких договоров осуществляется между каждым собственником и ресурсоснабжающими организациями. При управлении многоквартирным домом с помощью ТСЖ договоры между ресурсоснабжающими организациями заключаются непосредственно с ТСЖ или жилищным кооперативом. В случае управления многоквартирным домом управляющей компанией, она и выступает одной из сторон такого договора;
- во-вторых, критерий заключения договора на управление многоквартирным домом. При выборе первого и второго способов управления многоквартирным домом такой договор не заключается, при выборе третьего способа заключение договора осуществляется с каждым собственником жилых помещений;
- в-третьих, критерий обучения собственников. При первом способе допускается осуществление затрат на обучение каждого собственника, при втором способе обучение требуется в отношении тех членов товарищества собственников жилья или жилого кооператива, которые занимают такие должности как председатель кооператива или товарищества, бухгалтер, члены правления и ревизионной комиссии и так далее, при выборе третьего способа обучение не осуществляется;
- в-четвертых, критерий затрат на содержание управленческого штата. При первом способе таких затрат нет, при втором и третьем способе затраты включаются в стоимость жилищно-коммунальных услуг.
