Теоретические и методические основы управления рынком недвижимости

Сущность и структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости в самом общем виде может быть охарактеризован как система экономических отношений, обеспечивающих:

• передачу частично или полностью прав собственности в отношении объектов недвижимости от одних субъектов гражданских правоотношений к другим;
• свободное формирование цен на объекты недвижимости;
• перераспределение инвестиционных ресурсов.

При этом рынок недвижимости не относится к высокоорганизованным системам рыночных отношений, поскольку он характеризуется слабой стандартизированностью товара. К иным специфическим характеристикам рынка недвижимости можно отнести:

• локальный характер;
• закрытый характер договорных отношений по вопросам передачи объекта недвижимости;
• неэластичность предложения на рынке недвижимости и др.

Указанное позволяет определить рынок недвижимости как сектор российской экономики, опосредующий систему следующих взаимосвязанных элементов:

• объектов недвижимого имущества: жилых помещений и зданий, нежилых строений, помещений, зданий, в том числе объектов недвижимости коммерческого назначения;
• субъектов экономических отношений, функционирующих на рынке – собственников, субъектов, организующих управление собственностью и пр.;
• процессов функционирования рынка, то есть процессов создания объектов недвижимости, использования и распоряжения объектами недвижимости;
• процессов управления рынком, в том числе процессов законодательного регулирования налогообложения и пр.;
• институтов, обеспечивающих функционирование рынка, в том числе государственных институтов, например, службы регистрации кадастра и картографии и др.

Значение управления рынком недвижимости

Демократическая организация публичного управления, становление свободного рынка предполагает утверждение принципов невмешательства государства в рыночные отношения. При этом полный отказ государства от регулирования рыночных отношений опасен ввиду того, что в периоды кризиса на рынке естественные закономерности регулирования рыночных отношений не работают и для поддержания нормальных экономического оборота требуется поддержка государства. Кроме того, государство реализует контрольную функцию, обеспечивая законность экономических отношений и имущественного оборота.

Так, объектом экономических отношений на рынке недвижимости выступает недвижимое имущество, обладающее специфическими характеристиками: это участки земли или объекты, прочно связанные с землей. Эта специфика определяет необходимость законодательной регламентации:

• процедуры перехода права собственности на объекты недвижимости, передачи объекта недвижимости при распоряжении;
• формирование специальных институтов, которые обеспечивают регистрацию перехода и ограничения прав на объекты недвижимости и, соответственно, обеспечивают сбор, обработку, использование информации в отношении объектов недвижимого имущества, фиксацию их отличительных характеристик в едином кадастре недвижимости.

Формы управления рынком недвижимости

Государство участвует в управление рынком недвижимости в двух основных формах:

• посредством прямого регулирования рынка недвижимости;
• посредством косвенного регулирования рынка недвижимости.

Прямое регулирование отношений на рынке недвижимости предполагает:

• формирование законодательной базы и подзаконных актов, регулирующих вопросы владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом, регистрации перехода прав на такое имущество;
• установление механизма ответственности при нарушении правил оборота недвижимого имущества;
• регистрацию перехода прав на объекты недвижимого имущества;
• лицензирование отдельных видов предпринимательской деятельности в области недвижимости и др.

К числу косвенных инструментов управления рынком недвижимости можно отнести:

• установление правил налогообложения недвижимого имущества, в том числе льготных условий такого налогообложения;
• установление амортизационных норм;
• реализация целевых программ в области жилищного строительства и др.

Направления и проблемы управления рынком недвижимости

В качестве основных направлений управления рынком недвижимости можно выделить следующие:

• законодательное регулирование имущественных отношений в сфере недвижимости, в том числе коммерческой деятельности в сфере недвижимости;
• экономическое регулирование посредством установления режимов налогообложения недвижимого имущества;
• обеспечение инфраструктуры рынка недвижимости и др.

К числу проблемных аспектов управления рынком недвижимости в России можно отнести следующие:

• отсутствие полного государственного реестра недвижимости, его формирование еще продолжается. Указанное, в частности, не позволяет произвести полное разграничение собственности и реализовать контрольные мероприятия в отношении реальных денежных потоков на рынке недвижимости, провести исследование эффективности использования объектов недвижимости, спрогнозировать объемы поступлений от оборота недвижимости в федеральный бюджет;
• отсутствие эффективной системы оценки недвижимого имущества на рыночных условиях, что ведет к распространению коррупции в области управления государственным недвижимым имуществом и занижению стоимости аренды государственного недвижимого имущества;
• отсутствие системного управления рынком недвижимости, поскольку полномочия в указанной сфере распределены между разными органами публичного управления, функционирующими самостоятельно и др.