Проблемы межевания застроенных территорий

Сущность межевания

Межевание в качестве процедуры, направленной на уточнение границ земельных участков, является актуальной и востребованной услугой. Межевание представляет собой осуществление работ, направленных на установление границ земельных участков, их закрепление на местности, восстановление, определение местоположения и площади земельного участка. Эта процедура имеет особую важность для собственников земельных участков, поскольку обеспечивает решение следующих задач:

• во-первых, предотвращает споры относительно границ земельного участка в отношениях со смежными землепользователями;
• во-вторых, обеспечивает свободное распоряжение земельным участком, включая его преобразование посредством выдела, раздела, объединения с иными смежными участками;
• в-третьих, дает возможность получения разрешительной документации для возведения объектов капитального строительства;
• в-четвертых, уменьшает риск признания самовольности возведения построек.

Работы по установлению местоположения границ представляют собой совокупность работ, которые осуществляются специалистом, наделенным правом осуществления кадастровой деятельности, то есть кадастровым инженером. При уточнении местоположения границ земельного участка собственник обращается к кадастровым инженерам с целью проведения соответствующих работ, результатом которых является межевой план.

Правовые аспекты межевания застроенных территорий регулируются различными нормативными актами, к числу которых можно отнести Градостроительный кодекс России, Жилищный кодекс России, некоторые положения Налогового, Земельного, Гражданского кодексов Российской Федерации, а также иных нормативные акты, которые регулируют порядок застройки земельных участков.

Характеристика проблем межевания застроенных территорий

Межевание застроенных территорий сталкивается с огромным количеством проблем, часть из которых приходится решать в судебном порядке.

Большая часть этих проблем обусловлена тем, что собственники различных земельных участков имеют разные представления относительно границ этих земельных участков. В связи с этим они обращаются к кадастровым инженером с целью доказывания своей точки зрения и внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости. Однако внесение таких изменений не всегда возможно по ряду причин, к числу которых можно отнести следующие:

• во-первых, несоответствие содержания и формы документов, которые предоставлены для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на земельный участок, требованиям российского законодательства. Кадастровые инженеры не могут устанавливать границы земельных участков в соответствии с пожеланиями собственника. Проведение кадастровых работ требует документального свидетельства. Таким образом, для осуществления межевания необходимы правоостанавливающие документы на земельные участки;
• во-вторых, недоступность дополнительных сведений, позволяющих определить местоположение границ земельного участка при его образовании. Отсутствие таких сведений ведет к необходимости уточнения границ земельного участка в соответствии с границами, которые существовали на местности 15 и более лет и закреплены с использованием объектов искусственного или природного происхождения, характеризующих местоположение границ участка;
• в-третьих, необходимость использования в качестве основания уточнения границы земельного участка иных документов, а не правоустанавливающих документов. Это требует проведение дополнительных работ, направленных на описание конкретных объектов природного или искусственного происхождения, которыми закреплены границы земельного участка на местности, сведения, которые обосновывают существующие границы земельного участка на местности более 15 лет;
• в-четвертых, отсутствие возможности получения каких-либо сведений относительно границ земельного участка и его создания к связи с утратой или неправильным оформлением правоустанавливающих документов. С этой проблемой столкнулись многие граждане Российской Федерации, получившие земельные участки в советский период. В то время оформлению правоустанавливающих документов не уделялось достаточно внимания, часто земельные участки выделялись предприятиями, которые не утруждали себя соответствующими записями. В результате этого многие граждане в данное время не могут доказать свое право на земельные участки, соответственно лишены возможности уточнения их границ;
• в-пятых, проблемы с согласования границ земельного участка с границами соседних земельных участков. Хаотичность развития российского государства, неопределенность функций учета земельных участков в различные периоды времени, а также отсутствие единого подхода к оформлению правоостанавливающих документов приводит к разночтениям в этой документации, затрудняющим установление границ земельных участков. В том случае, если согласование границ земельных участков с границами соседних земельных участков в договорном порядке невозможно, решение этой проблемы осуществляется через суд. Если же собственники согласны на процедуру согласования границ земельного участка, она может осуществляться либо посредством созыва общего собрания собственников, либо в индивидуальном порядке. Выбор способа согласования возлагается на кадастрового инженера;
• в-шестых, нежелание собственников земельных участков урегулировать земельные споры на стадии согласования границ. Судебные разбирательства, направленные на восстановление границ земельных участков, являются достаточно сложными и длительными по времени. Однако люди не считаясь с затратами, доводят свои земельные споры до судебных разбирательств.