Особенности рынка недвижимости
Рынок недвижимости – это совокупность отношений субъектов и объектов в части совершения сделок с недвижимым имуществом.
Выделяют два типа рынков недвижимости – первичный и вторичный. На первичном торгуются новые строения и дома, на вторичном – продается недвижимость, которая уже используется. Как правило, вторичный рынок больше первичного по объему.
Первым крупным сегментом рынка является рынок коммерческой недвижимости. Здесь реализуются такие объекты, как:
- Офисные, складские, торговые помещения.
- Земля для строительства.
- Недра и насаждения.
- Водные объекты.
Они могут продаваться как по отдельности, так и целым комплексом с целью создания рекреационных зон, например. Эти объекты позволяют извлекать прибыль или иную экономическую выгоду физическим или юридическим лицам. Коммерческой считается недвижимость первичного и вторичного рынка, которая позволит получать доход. сюда относят фабрики и заводы.
Вторым крупным сегментом рынка является рынок жилой недвижимости. Здесь продаются изолированные помещения, предназначенные для длительного личного пользования. Это могут быть целые дома, комнаты или квартиры, то есть жилье, пригодное для постоянного проживания.
Рынки недвижимости также могут быть классифицированы по географическому признаку, степени готовности объектов к эксплуатации, по виду сделок, по форме собственности и по способу совершения сделок. Помимо коммерческих помещений и жилья на этом рынке реализуется земля. Она может продаваться как отдельно, так и как часть объекта.
Особенностями рынка недвижимости можно назвать локальность, невысокую взаимозаменяемость объектов, сезонность изменения цен, обязательность государственной регистрации, необходимость инвестирования капитала.
Современное состояние, проблемы и перспективы развития российского рынка недвижимости
Рынок недвижимости, как и любой другой, выполняет ряд задач, среди которых:
- Установление равновесной цены, то есть объем платежеспособного спроса равен объему предложения недвижимости.
- Регулирование, оказывающее влияние на распределение ресурсов.
- Организация движения капитала и формирование прибыли.
- Обеспечение процесса очищения экономики от неконкурентоспособных элементов.
- Стимулирование конкуренции.
- Решение вопросов занятости, обеспечение социальных нужд населения.
Нестабильность российской экономики и кризис, вызванный пандемией, повлияли на российский рынок недвижимости. Карантинные меры сильно ударили по сфере услуг. Рынок недвижимость так же просел, так как большая часть коммерческого имущества находилась в аренде как раз у фирм, занимающихся предоставлением услуг. На фоне падения оборотов индустрии развлечений снизился объем арендных платежей. Сегодня, после снятия большей части ограничений, происходит постепенное восстановление рынка. Однако, понимания количества необходимого времени для этого пока нет. Реальные доходы населения так же снизились, поэтому восстановление рынка недвижимости вряд ли будет быстрым. Получается, что спрос на экономические блага снижается, а значит, уменьшается объем предложения, что в свою очередь влияет на рынок недвижимости.
Так же произошли изменения в образе жизни населения. Особую популярность приобрела удаленная деятельность. Это влияет на рынок недвижимости в том числе. Для российской экономики характерна разница между регионами, что распространяется и на продажу-покупку имущества. Например, офисные помещения по большей части продаются в столице и крупных городах страны. Но удаленная работа оказала прямое влияние на этот сегмент. Уход на удаленку сделал аренду больших помещений нецелесообразным. Кроме того, большая часть арендаторов и сейчас задумывается о сокращении помещений, так как часть штата планируется переводить на удаленную работу.
Торговая недвижимость переживает те же проблемы, что и офисная. Сначала рынок стагнировал, дефицита помещений практически нет. Несмотря на рост продаж интернет-магазинов, данный сегмент не сильно пострадал от конкуренции. Однако, привычка приобретать онлайн в долгосрочном периоде может существенно сократить аренду помещений ритейлерами. Эксперты прогнозируют падение ставок на торговую недвижимость на 5-15%. Они считают, что сегмент эконом-класса упадет сильнее, чем более дорогой сегмент. Изменения произойдут и в торговых центрах. Неэффективная организация пространства приведет к оттоку покупателей в более организованные и продуманные центры.
Меньше всего пострадал спрос на складские и производственные помещения. Ставки в этом сегменте стали снижаться, но не существенно. Особенно хорошее положение наблюдается у складов, которые арендуют интернет-магазины и ритейлеры. Так же в хорошей позиции находятся фулфилмент-центры.
Рынок жилья претерпел изменения. Сначала снизились цены аренды в среднем на 10-20%. При этом взлетел рынок аренды загородного жилья. Произошел рост интереса к его покупке. Здесь сохраняется одна существенная проблема – неразвитость инфраструктуры, что останавливает жителей от покупки. В начальный период карантина спрос на квартиры вырос, обычная реакция на девальвацию рубля. На некоторое время он замер, но отмена основных ограничений стала стимулом к его оживлению. Сегодня действует государственная программа поддержки банковского сектора, которая позволяет удерживать ставки процента по ипотеке не выше 6,5%. В Москве рост цен на новостройки сохраняется, в других регионах тенденции разноплановые.
Определяющим фактором стабилизации и развития рынка недвижимости является скорость восстановления реальных доходов населения. В 2020 году динамика была отрицательной, но уже к концу 2021 года она должна вырасти до положительных 3%. Стоит отметить, что рост может быть неустойчивым в регионах и частично неравномерным, но эксперты полагают, что в целом динамика будет положительной.
