Оценка стоимости земельных участков

Теоретические основы оценки стоимости земельных участков

Необходимость оценки стоимости земельных участков диктуется удовлетворением потребностей развивающегося рынка земли. Рынок земли, как и любые другие виды рынков, представляет собой совокупность отношений по купле-продаже, аренде и иной передаче земельных участков от одного лица другому. При этом в отношении земельных участков действующим законодательством установлены особенности и ограничения их оборота, что необходимо учитывать при оценке стоимости земельных участков.

В настоящее время в России используется несколько видов стоимости земельного участка. Речь идет про следующие виды:

• рыночная стоимость – это цена, по которой с большей долей вероятности земельный участок может быть отчужден на открытом конкурентном рынке в результате рациональных действий проинформированных экономических агентов;
• инвестиционная стоимость – это цена, которая применяется при внесении земельных участков в инвестиционные проекты и привлечении инвесторов;
• залоговая стоимость – это цена, которая применяется при кредитовании под залог земельных участков;
• страховая стоимость – это цена, которая применяется при страховании земельных участков;
• налогооблагаемая стоимость – это цена, которая применяется в целях исчисления земельного налога.

Как правило, оценка рыночной стоимости земельных участков проводится в таких случаях, как их приватизация, передача в доверительное управление или в аренду, проведение торгов и конкурсов, проведение кадастровой оценки, изъятие для государственных или муниципальных нужд, передача под залог, определение убытков и потерь от неправомерных действий, проведение оценки экологического ущерба, установление градостроительных регламентов и др.

Оценка стоимости земельных участков проводится с соблюдением принципов, которые сформулированы преимущественно на основе действия рыночных механизмов. Основными принципами оценки стоимости земельных участков являются:

• принцип полезности – учитывается способность земельного участка удовлетворять потребности;
• принцип ожидания – учитываются представления о получении в будущем выгод от эксплуатации земельного участка;
• принцип предложения и спроса – учитывается действие рыночных законов спроса и предложения;
• принцип замещения – стоимость устанавливается по уровню наиболее низких цен на рынке земли;
• принцип остаточной продуктивности – стоимость определяется доходом, который остается после оплаты производственных факторов, привлеченных для эксплуатации земельного участка;
• принцип зависимости или местоположения – стоимость зависит от местоположения и окружения земельного участка;
• принцип наиболее эффективного использования – стоимость формируется максимально возможным (в физическом, юридическом, финансовом и иных планах) использованием земельного участка.

Характеристика основных походов к оценке стоимости земельных участков

Оценка стоимости земельных участков проводится согласно нормам общепринятой практики. В соответствии с ними в основном используются три методологических подхода:

• затратный подход;
• сравнительный подход;
• доходный подход.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов, базирующихся на сравнении оцениваемого земельного участка с аналогичными земельными участками, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. В этом и состоит исходная предпосылка сравнительного подхода, который может быть использован при условии наличия информации о рыночных ценах сделок со схожими по своим характеристикам земельным участкам. Сравнительный подход детально изучен в литературе и зачастую используется на практике, поскольку формирует у участников сделки уверенность в справедливости и приемлемости цены на земельный участок.

Доходный подход представляет собой совокупность методов, в основе которых лежит определение ожидаемых доходов от земельного участка, т.е. его потенциальной способности приносить доход. Условием применения доходного подхода является наличие рыночной информации о доходах от земельных участков.

К методам оценки земельного участка, которые используются в рамках доходного подхода, относят методы дисконтированных денежных потоков, земельной ренты, прямой капитализации дохода. Конкретная стоимость земельного участка, который приносит доход, зависит от таких факторов, как качество, величина, продолжительность периода получения всех выгод, которые этот участок будет приносить в будущем.

Затратный подход представляет собой совокупность методов, в основе которых лежит определение величины затрат, нужных осуществить для восстановления или замены земельного участка, с учетом его износа. В данном случае необходимо сопоставлять затраты по созданию земельного участка, эквивалентному оцениваемому.

Затратный подход, как правило, используется, если рыночной информации о ценах сделок или о доходах от земельных участков нет (не находится в общем доступе). Применение данного подхода позволяет установить стоимость улучшений, которые находятся на земельном участке (например, сооружений, строений, зданий) для выделения в стоимости единого объекта недвижимости земельной составляющей.

Непосредственная оценка стоимости земельных участков может осуществляться при использовании методов как одного единственного подхода, так и их сочетания. Методы и подход определяются в зависимости от отличительных черт оцениваемого земельного участка, информационного обеспечения процедуры оценки и т.д.