Экономическая эффективность аренды имущества

Общая характеристика аренды имущества

Аренда имущества, как и любая другая хозяйственная операция, осуществляется с той целью, чтобы получить прибыль или какой-нибудь другой выгодный экономический эффект. Поэтому в теории и в практике одним из актуальных вопросов остается определение экономической эффективности аренды имущества и ее повышение.

Напомним, что имуществом в системе гражданских правоотношений принято называть определенную совокупность вещей, т.е. предметов материального мира, которые представляют для человека ценность с точки зрения удовлетворения его потребностей (включая денежные средства и ценные бумаги), и имущественных прав на получение вещей.

У имущества есть владелец (собственник), который владеет, пользуется и распоряжается им. Так, в рамках правомочий распоряжения собственник может сдать свое имущество в аренду (если, например, оно сейчас не востребовано им, не используется, а кто-то в это же время в нём нуждается).

Она означает передачу на определенное время правомочий владения и пользования имущества другому лицу. За это собственник будет получать арендную плату – в этом состоит его экономический интерес совершения подобной сделки. Для арендатора важно использование имущества, в результате чего могут быть удовлетворены его промежуточные или конечные потребности.

Имущество может быть арендовано на определенный срок (до 49 лет) или без установления конкретных сроков (бессрочная аренда). Кроме того, в ряде случаев арендатор может передать арендованное имущество третьим лицам. Это форма аренды называется субарендой и имеет те же отличительные черты, что и традиционная аренда имущества.

В основе совершения сделки по аренде имущества лежат принципы, которые соблюдают арендодатель, арендатор и государство как гарант законности и правопорядка в обществе. Это принципы:

• смены хозяйствующего субъекта;
• возвратности имущества собственнику в натуральной форме – в натуре или в стоимостном выражении;
• равноправия сторон;
• договорного характера отношений;
• материальной и юридической ответственности сторон;
• платности.

Размер арендной платы как показатель экономической эффективности аренды

И для арендодателя, и для арендатора экономическая эффективность аренды имущества во многом определяется размером арендной платы. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, заключаемым между арендодателем и арендатором перед фактической передачей имущества.

Арендная плата может быть установлена как на всё арендуемое имущество, так и отдельно на его составные части. Кроме того, для участников договора аренды предусмотрена возможность изменить размер арендной платы (следовательно, и экономической эффективности аренды имущества), однако сделать это можно, как правило, не чаще, чем один раз в год.

Законодательством предусмотрен ряд случаев, когда арендная плата перечисляется по фиксированной ставке, установленной уполномоченным государственным органом (чаще всего, это связано с арендой государственного имущества, выполнением государственного заказа или принудительным исполнением судебных решений).

Особое значение имеет периодичность внесения арендных платежей. Она может быть ежемесячной, ежеквартальной или ежегодной. Если арендатор существенно и систематически нарушает сроки внесения арендных платежей, то у арендодателя появляется право требовать досрочного внесения арендной платы либо досрочного расторжения договора аренды.

Логика заключения сделки по аренде имущества

Предприятие, которое нуждается в дополнительном имуществе, зачастую должно определить для себя, какая операция окажется выгоднее – аренда имущества или ее приобретение в кредит. Для этого необходимо рассчитать чистый арендный эффект, который определяется как разница между общей суммой платежей по кредиту и общей суммой арендных платежей.

Разберем пример. Предприятию необходимо оборудование, которое стоит 400 000 руб. Коммерческий банк готов предоставит эту сумму в кредит на 5 лет в размере 10% годовых. Схема выплат такая: в конце каждого года выплачиваются проценты (т.е. 40 000 руб.), а в конце пятого года – вся сумма (т.е. 400 000 руб.). Это значит, что банку надо будет заплатить 40 000 х 5 + 400 000 = 600 000 руб.

Кроме того, не стоит забывать, что имущество переходит в собственность предприятия. Следовательно, ему необходимо будет уплачивать имущественные налоги. Пусть ставка налога на имущество равна 20%. Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, которое за 5 лет полностью будет амортизировано (т.е. его остаточная стоимость к концу пятого года будет равна нулю). Тогда общая сумма налоговых платежей составит (360 000 + 280 000 + 200 000 + 120 000 + 40 000) х 0,2 = 1 000 000 х 0,2 = 200 000 руб.

Таким образом, общая сумма расходов предприятия в случае приобретения имущества в кредит составит 600 000 + 200 000 = 800 000 руб.

С другой стороны, на рынке есть специализированное предприятие – лизинговая компания. Её предложение заключается в передаче имущества в аренду сроком на 5 лет. В конце каждого года арендатор должен перечислять арендную плату в размере 150 000 руб. Т.е. общая сумма затрат предприятия по аренде имущества составит 150 000 х 5 = 750 000 руб. (налоговых обязательств в данном случае не возникает).

В рассмотренном примере чистый арендный эффект будет равен 800 000 – 750 000 = 50 000 руб. Положительное значение чистого арендного эффекта говорит о том, что аренда имущества будет для предприятия более эффективной сделкой, чем его приобретение в кредит.