Девелопмент объектов социально-культурного значения

Понятие и содержание девелопмента

Недвижимое имущество (здания, строения, сооружения) может выступать в качестве объекта определенного вида предпринимательской деятельности. Этот вид сейчас называется девелопментом. Он означает создание объекта недвижимости, его реконструкцию или изменение, производимые в целях получения прибыли.

Рассматривая девелопмент как деятельность, принято выделять следующие его этапы:

1. разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта;
2. оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта;
3. проектирование и оценка проекта;
4. заключение контрактов и непосредственное проведение строительно-монтажных работ;
5. маркетинг, управление и распоряжение результатами реализации проекта.

Девелопмент имеет несколько разновидностей. Так, одна из его классификаций базируется на том, объект недвижимости какого типа возводится или изменяется. Так, различают недвижимость жилую, коммерческую, загородную, также выделяют земельные участки. Но особое внимание привлекают к себе объекты социально-культурного значения.

Основы девелопмента объектов социально-культурного значения

Девелопмент объектов социально-культурного значения используется как специальная система их преобразования, подход к их развитию. Его особенностями, которые привлекают собственников подобных объектов, являются:

• проведение преобразований объектов в соответствии с потребностями рынка;
• обеспечение сохранения объекта как здания, которое обладает определенной социальной и культурной ценностью;
• обеспечение прироста стоимости объекта и появления на его основе продукта, который окажется востребованным на активном рынке недвижимости.

В современных условиях девелопмент представляет собой профессиональную деятельность по организации процессов совершенствования объектов недвижимости (в том числе, социально-культурного значения) и прилегающих к ним территорий. Суть данной деятельности состоит в качественном преобразовании подобных объектов.

Процесс девелопмента от начала до конца инициирует, создает, финансирует, контролирует и организует девелопер, который берет на себя наибольшие риски, повышая при этом рентабельность проектов. Как правило, в качестве девелопера выступает специализированная управляющая компания.

Девелопмент объектов социально-культурного значения в основном ориентирован на достижение следующих целей:

• сохранение исторической среды территории, выполнение требований организаций защиты и охраны истории и культуры;
• организация регулярного поступления денежных средств от эксплуатации исторического здания после проведения реставрационных работ;
• уменьшение объема бюджетных средств, расходуемых на содержание и охрану недвижимых объектов социально-культурного значения;
• получение имиджевых дивидендов для девелоперской компании, для самого объекта недвижимости, для района его расположения;
• формирование девелоперской команды, которая бы специализировалась на развитии и сохранении объектов недвижимости социально-культурного значения.

Аспекты и принципы девелопмента объектов социально-культурного значения

Девелопмент объектов социально-культурного значения – это многосоставная деятельность, которая имеет несколько аспектов. Прежде всего, речь идет про экономический аспект, который представлен увеличением стоимости объектов недвижимости исторического характера в результате проведения с ним физических изменений. Данные изменения влекут за собой изменение объекта, который обладает определенными потребительскими качествами. Именно эти качества и делают данный объект востребованным на рынке недвижимости.

Для того, чтобы стоимость увеличилась, физические преобразования объекта должны отвечать требованиям рынка. Кроме того, нельзя упускать из внимания вопрос, связанный с эффективностью использования реставрируемого объекта впоследствии.

Девелопмент объектов социально-культурного значения также имеет и правовой аспект. Он заключается в юридическом и охранном оформлении физических преобразований объекта недвижимости с точки зрения изменения его функций, что приводит к наилучшему и наиболее эффективному использованию данного объекта и к увеличению его ценности.

Завершение процесса девелопмента может быть объявлено только после юридической (государственной) регистрации обновленного объекта социально-культурного значения. Причем девелоперу рекомендуется юридически закрепить возможность продолжения работы с объектом в период его эксплуатации, т.е. осуществлять профессиональное управление зданием-памятником.

Девелопер эффективно развивает объект недвижимости социально-культурного значения, базируясь на следующих принципах:

• принцип сохранения культурного наследия – предполагает проведение с объектом комплексных работ при условии соблюдения законодательства об охране и неизменности исторического облика;
• принцип экономической эффективности – предполагает обеспечение приемлемой нормы доходности реализуемого проекта через соотношения затрат и результатов;
• принцип бюджетной эффективности – предполагает увеличение налогооблагаемой базы и экономию бюджетных средств;
• принцип социальной эффективности – предполагает улучшение качества жизни населения в районе расположения объекта;
• принцип территориальной эффективности – предполагает изменение среды, окружающей объект;
• принцип рационального природопользования – предполагает использование при реставрации и реконструкции объектов экологических мер.