Рынок недвижимости – это совокупность экономических отношений, которые складываются по поводу строительства и купли-продажи зданий, сооружений, помещений, жилых домов, квартир, комнат и другого недвижимого имущества.
Общее представление о рынке недвижимости
Рынок недвижимости является одной из экономических систем, которая на сегодняшний день занимает важное место в жизни человека. Эта отрасль экономики в последние несколько лет получила бурное развитие, что эксперты объясняют развитием и популяризацией среди населения ипотечного кредитования, активизацией поиска инвесторами объектов вложения средств, ускорением темпов строительства и рядом других факторов.
Также необходимо обратить внимание на то, что наблюдается рост цен на недвижимость, который повысил ее привлекательность в качестве объекта инвестирования и источника получения коммерческой прибыли. Следовательно, помимо проживания, целью приобретения квартир стало получение в будущем дохода за счет их использования и последующей реализации.
Применение моделирования на основе множественной регрессии
Модель множественной регрессии представляет собой факторную регрессионную модель, которая позволяет исследователю дать оценку влияния различных факторов ценообразования на объект исследования. Использование данной модели оправдывается наличием следующих преимуществ:
- расчетные работы проводятся просто и быстро;
- появляется возможность устанавливать и получать количественную оценку тенденций, которые невозможно выявить и проанализировать методом экспертных оценок при небольшом количестве наблюдений;
- устраняется влияние субъективных факторов на конкретное значение, которое так или иначе характеризует рынок недвижимости или отдельные его элементы.
Модель множественной регрессии есть выражение с помощью символов математического языка зависимости результативного показателя (Y) от ряда факторных показателей (Х1, Х2, Х3 и т.д.). Каждому факторному показателю присваивается определенный коэффициент. Его значение рассчитывается в результате применения метода наименьших квадратов, когда на основе имеющихся данных получаются искомые данные (т.е. эмпирическим путем).
Модель множественной регрессии может использоваться в различных конфигурациях. Так, большей популярностью пользуются линейные и логарифмическая модели.
В настоящее время использование модели множественной регрессии стало возможным практически каждому человеку. Это произошло благодаря распространению программного продукта «Excel» в рамках пакета «Microsoft Office». Используя заложенную в него функцию «Регрессия», можно получить искомые данные.
Использование модели множественной регрессии при анализе рынка недвижимости
Модель множественной регрессии в настоящее время является актуальным и востребованным инструментом исследования рынка недвижимости. В данном случае основной упор делается на выявлении и изучении основных тенденций ценообразования на рынке.
В частности, рынок недвижимости анализируется, в первую очередь, по поводу стоимости объектов недвижимости. В данном случае цена выступает в качестве результативного показателя. Факторными же показателями являются такие параметры, как общая площадь помещения, количество комнат в нем, этаж, удалённость от центра города, год постройки, количество квартир (т.е. соседей) в доме, основной материал постройки дома, средняя сумма платежей за оказание жилищно-коммунальных услуг, средняя оценка пользователей сайтов с объявлениями о продаже недвижимости и многое другое.
Такие параметры являются достаточно общими и могут добавляться различными параметрами при дополнительном и более детальном рассмотрении рынка недвижимости. В частности, в одном из исследований рынка недвижимости одного российского города также воспользовались моделью множественной регрессии, и помимо перечисленных выше традиционных факторов было установлено влияние таких факторов, как наличие домофона, железной двери в подъезд, телефона и балкона в квартире, застекленность последнего, серия квартиры, расстояние до ближайшей остановки и др.
На данный момент уже проведено несколько отечественных исследований рынка недвижимости, которые основывались на построении и применении модели множественной регрессии. В данном случае стоит упомянуть о следующих работах:
- экономическое моделирование стоимости квартир в г. Москва (район Замоскворечье), которое было проведено в 2014 г. О.Н. Спиридоновой;
- эконометрическая модель стоимости вторичного жилья на примере г. Челябинска, которая была построена и изучена в 2015 г. А.В. Березиной;
- анализ стоимости однокомнатных квартир города Ростова-на-Дону, который был проведен в 2012 г. В.В. Горгоровой;
- эконометрическое исследование рынка недвижимости в городе Иркутске, которое было проведено в 2015 г. Н.В. Мамонтовой;
- анализ ценообразующих факторов на рынке жилой недвижимости города Иркутск, который был проведен в 2015 г. Н.П. Шерстянкиной.
Эти и множество других работ являются доказательствами того, что модель множественной регрессии может быть эффектно применена в процессе анализа рынка недвижимости.
Необходимость в анализе рынка недвижимости на основе модели множественной регрессии объясняется тем, что с ее помощью возможно определить факторы, которые оказывают влияние на стоимость приобретения объектов недвижимости. В настоящее время, прежде всего, речь идет про квартиры. Подобная модель способна отразить процесс формирования цен на рынке недвижимости в рамках определенной территории (региона, города, городского района). А это имеет огромное значение для обычных граждан, которые, выбирая место для проживания, принимают во внимание множество качественных и количественных характеристик своего будущего жилья.
