Метод дисконтирования денежных потоков

Применение метода дисконтирования

Метод дисконтирования денежных потоков является сложным, детальным и дает возможность оценки объекта в случае получения от него нестабильного денежного потока. Этот метод применяется в случаях, когда:

• Предполагают, что будущие денежные потоки существенно отличаются от текущих денежных потоков,
• При наличии данных, которые позволяют провести обоснование размера будущих потоков денежных средств недвижимого имущества,
• При сезонном характере потока дохода и расхода,
• Оцениваемая недвижимость является крупным, многофункциональным, коммерческим объектом,
• Объект недвижимости находится на этапе строительства, только что построил или только вводится в действие.

Метод дисконтированных денежных потоков - универсальный метод, который позволяет определить истинную стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки меняются произвольно, поступают неравномерные отличаются большим уровнем риска. Это происходит по причине специфики такого понятия, как недвижимость. Недвижимое имущество инвестор приобретает в основном с целью получения определенной выгоды в будущем. Инвестор может рассматривать недвижимость как набор будущих преимуществ и производить его оценку по привлекательности с позиции того, как денежное выражение его перспективных преимуществ будет соотноситься с ценой, по которой объекты будут приобретены.

Алгоритм расчета

Расчёт начинается с того, что определяется прогнозный период. Определение прогнозного периода находится в прямой зависимости от объема информации, которой должно быть достаточно для долгосрочного прогноза. С помощью тщательного прогноза можно предвидеть характер варьирования денежных потоков на более длительный срок. При международной оценке средняя величина прогнозного периода составляет от 5 до 10 лет. В России этой величиной является период продолжительностью 35 мм. Это реальный срок, обоснованный прогноз на который можно сделать.

Далее необходимо прогнозировать величину денежных потоков, объекта недвижимости на каждый прогнозный год. Прогнозирование величины денежных потоков включает реверсию и предполагает:

• Численный анализ на основании финансовой отчётности, которая представляется заказчиком (о доходах и расходах, получаемых от объекта недвижимости),
• Изучение текущего положения на рынке недвижимости и динамики изменения его основных характеристик,
• Прогнозирование доходов и расходов на основании реконструированных отчетах о доходах.

В России на практике вместо денежных потоков производят дисконтирование:

• ЧОД (указывают, что объект недвижимости принят как не отягощённый обязательствами по долгам),
• Чистый поток наличности за минусом эксплуатационных расходов, земельных налогов и реконструкции,
• Прибыль, облагаемая налогом.

Особенности расчета денежного потока при использовании метода

• Величина капитальных вложений вычитается из чистого операционного дохода для того, чтобы получить величину денежного потока, так как они представляют собой реальные денежные выплаты, которые увеличивают срок функционирования объекта и стоимость реверсии.
• Величину платежей по обслуживанию кредита (выплаты по процентам и погашение долга) нужно вычесть из чистого операционного дохода в том случае, если происходит оценка инвестиционной стоимости объекта (для каждого конкретного инвестора).
• При оценивании рыночной стоимости объекта недвижимости необходимость вычесть платежи по обслуживанию кредита отпадает.
• Предпринимательский расход владельцев недвижимости вычетается из действительного валового дохода, если он направляется на поддержку необходимых характеристик объектов.