Ипотечное кредитование и залог: сущность понятий
Ипотечный кредит - это предоставляемый финансовым учреждением кредит, который выдается на достаточно продолжительный срок и расходуется на приобретение объекта недвижимости, выступающего в качестве залога.
Залог, в свою очередь представляет собой один из видов обеспечения исполнения долговых обязательств, представленный в форме имущества и других объектов гражданских прав (кроме денежных средств), которые находятся у залогодателя на правах собственности и в полной мере гарантируют погашение займа или прочих гражданско-правовых обязательств в соответствии с заключенным договором.
В настоящее время в качестве предмета залога, как правило, принимаются объекты недвижимого имущества, которым владеет должник обязательно на правах собственности. Наличие залога обеспечивается более низкие ставки в рамках ипотечного кредитования, чем по прочим продуктам кредитования, однако, также это обуславливает и наличие особых требований у финансового учреждения к потенциальным кредиторам, например, необходимо документальное подтверждение доходов частного лица.
На сегодняшний день обязательное ипотечное кредитование выступает в качестве одного из важнейших условий ипотечного кредитования, также для получения ипотеки необходимо внести некоторою долю стоимости приобретаемого объекта недвижимости, как правило, 10-20%, однако, банки готовы предложить программы и без первоначального взноса или с частичным, полным использованием материнского капитала.
Ответственность залогодателя и залогодержателя в ипотечных кредитных взаимоотношениях
Ответственность по договору ипотечного кредита может быть возложена и на залогодателя (заемщиками), и залогодержателя (кредитора). Заемщик в полной мере отвечает в соответствии ст. 811 ГК РФ, если иное не установлено действующим законодательством или подписанным договором. Ответственность залогодателя заключается в дополнительном денежном обязательстве, которые непосредственно связан с уплатой начисленных сумм повышенных процентов по просроченной ссуде. Стоит отметить, что величина процентов устанавливается в соответствии со ст. 395 ГК РФ и, как правило, увеличивается в соответствии с договором до пределов, обусловленных интересами залогодержателя. Величина ответственности должника за просрочку устанавливается действующей учетной ставкой процента, который исчисляется с того момента, когда должен был быть осуществлен полный возврат суммы займа, до момента ее фактического возврата кредитору независимо от момента уплаты начисленных процентов, которые предусмотрены кредитным соглашением.
Стоит отметить, особая ответственность в кредитном договоре/соглашении может быть предусмотрена, например, за нецелевое использование финансовых ресурсов или за уменьшение ценности обеспечения кредита (залога). При неисполнении принятых условий о целевом использовании финансовых ресурсов или при нарушении должника «контрольных» прав кредитора последний имеет право затребовать исполнения кредитного договора в досрочном порядке и уплаты начисленных по нему процентов.
Также к имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых обязанностей может быть привлечен и залогодержатель. Например, в кредитном договоре может быть предусмотрена его ответственность за отказ от предоставления финансовых ресурсов (кредита) или же предоставление финансовых ресурсов в меньшей сумме, с нарушением ранее согласованных сроков. Помимо оплаты неустойки, начисленной в форме процентов, виновная сторона обязана в полной мере возместить другой стороне договора, которые связаны неисполнением или же ненадлежащим исполнением кредитного договора.
Согласно ст. 821 ГК РФ кредитор имеет право отказаться от предоставления клиенту, потенциальному заемщику финансовых ресурсов в соответствии с принципами кредитования полностью или частично при наличии каких-либо обстоятельств, которые в полной мере свидетельствуют о том, что величина финансовых ресурсов, которые были выданы заемщику, не будут возвращены в полной мере и в срок.
Можно выделить следующие права и обязанности залогодержателя:
- Обладает право владения, однако, не имеет права пользования и собственности;
- В обязательном порядке должен обеспечивать хранение предмета залога в надлежащей форме;
- Обязан страховать (при закладе) за счет залогодателя;
- Обязан сохранить абсолютное право при передаче права собственности к третьему лицу;
- Вправе требовать возврата имущества из нелегального владения третьего лица;
- Вправе проверять наличие и сохранность имущества в рамках ипотечного кредитования;
- Вправе накладывать запрет на последующие залоги;
- Вправе реализовать имущество при наступлении срока исполнения кредитных обязательств в соответствии с порядками установленным действующим законодательством и удовлетворить собственные требования из полученной суммы в большей части перед прочими кредиторами залогодателя;
- Обязан осуществить возврат залогодателю некоторой долю вырученных от реализации имущества финансовых ресурсов, которые превышают величину долга.
Можно выделить следующие права и обязанности залогодателя:
- Обладает правом право владения в рамках ипотечного кредитования;
- Обладает правом пользования в рамках ипотечного кредитования (залога);
- Сохраняет право собственности;
- Вправе обеспечивать хранение предмета залога в надлежащей форме;
- Вправе осуществлять страхование имущества за собственный счет;
- Имеет право передавать третьим лицам заложенное имущество;
- Вправе требовать возврата имущества из нелегального владения третьим лицом;
- Вправе проверить наличие и сохранность имущества;
- Вправе требовать возврата имущества после полного исполнения долговых обязательств;
- Вправе требовать финансовые ресурсы, которые остались после погашения обязательств, полученные от реализации заложенного имущества.
