Cовременное состояние и тенденции развития системы ипотечного кредитования жилищного строительства

Сущность ипотечного кредитования

Стоит отметить, что ипотека является достаточно узко специализированным видом залога, при котором в качестве предмета залога выступает объект недвижимого имущества.

В соответствии с действующим законодательством в качестве предмета залога могут выступать:

• земельные участки, кроме земельных участков, которые указаны в ст. 63 Федерального закона №102-ФЗ;
• различного рода здания, сооружения, а также прочие объекты недвижимого имущества, которые могут быть использованы в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры или доли в таких объектах недвижимости жилых, которые состоят из или нескольких отдельных комнат;
• дачные дома и земельные участники, гаражи и прочие объекты недвижимости, которые могут быть использованы в потребительских целях;
• различного рода воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические корабли.

Современное состояние ипотечного отечественного рынка

Отечественная область ипотечного кредитования является достаточно молодой отраслью, в связи с чем Правительство предпринимает попытки для того, чтобы стимулировать отечественный рынок недвижимости, например, предлагая пониженные льготные ставки в рамках ипотечного кредитования.

Стоит отметить, что стоимость жилья на территории РФ подвержена постоянным изменениям. Согласно данным Росстата вторичная реализация жилья в первом квартале 2020 выросла 0,7%. Россияне в большей мере накапливались на рынке недвижимости, взяв ипотечные займы на сумму более 2 млн. руб. за первые три квартала года, т.е. в период, когда ставки по ипотеке достигли своего минимума. При этом так называемые ставки одобрения, увеличившиеся более чем на 30% в 2019 году, свидетельствовали о том, что средняя ставка по ипотечным кредитам и займам снизилась более чем на 0,5% и достигла значения в 9,4 %.

Стоит отметить, что на сегодняшний день большинство банковских структур не осуществляют различного рода ипотечных сборов, например, за андеррайтинг или страховых требований.

Однако, процентные ставки на отечественном рынке ипотечного кредитования, как правило, более чем на 10-15% выше ставок на зарубежных рынках.

Также в настоящее время при передаче акта россияне, приобретающие недвижимость, как правило, платят комиссионные, в состав которых входит оплата услуг агента по недвижимости (порядка 2%), плата нотариусу (около 1,5%) и регистрационный сбор (в среднем 1%). Налог на добавленную стоимость (НДС) используется только в отношении арендуемых объектов недвижимости.

На сегодняшний день жилье, которое не приносит собственнику какого-либо дохода, в полной мере освобождается от уплаты НДС, несмотря на то, что граждане РФ платят налог на доходы физических лиц, как правило, в размере 13 % практически от всех источников дохода, в т.ч. от дохода от аренды недвижимости. Как и в случае с нерезидентами, прирост капитала облагается налогом по номинальной ставке резидента.

Вид ипотечного кредита в значительной мере зависит от типа недвижимости. Таким образом, срок ипотеки в случае приобретения значительно отличаться от срока ипотеки в случае приобретения загородного дома. При этом независимо от типа объекта недвижимости, структура большей части ипотечных займов заключается в принципе погашения основного долга плюс начисленных процентов с корректируемой ставкой. Физические лица, которые являются гражданами РФ, имеют возможность взять ипотеку в любом финансовом учреждении, которое функционирует на территории РФ.

Тенденции развития отечественного ипотечного рынка

Если говорить о среднесрочной перспективе отечественный рынок ипотечного кредитования не потерпит существенных изменений. Современные технологии и инновации в большей мере затронут лишь порядок предоставления услуги по оформлению ипотечного займа, которая может в будущем переместиться в онлайн режим.

Стоит отметить, что и в будущем для заемщиков и кредиторов также будет актуален вопрос снижения процентной ставки и получение возможности рефинансирования принятых долговых обязательств без дополнительных финансовых вложений. Страховые компании традиционно будут предлагать ряд различные страховые услуги, которые в конечной стоимости будут увеличивать стоимость кредита.

Как было отмечено ранее, осуществление каких-либо кардинальных схем в сфере ипотечного кредитования не ожидается. Однако, Правительство планирует в очередной раз изменять законодательную базу, ориентируясь в большей степени на социальную сферу.

На сегодняшний день эксперты имеют различную точку зрения на возможности существенного снижения процентных ставок как долгосрочной, так среднесрочной перспективе, однако, полностью наступление такой ситуации исключить нельзя.

С 2017 г. банковские структуры и прочие финансовые учреждения в большей мере ориентированы на переход рассмотрения и дальнейшее одобрения заявок на выдачу ипотечных кредитов в режиме онлайн. Таким образом, возможность заполнять необходимые бланки и предоставлять отсканированные документы, заверив предварительно заявку электронной подписью, получила большая часть желающих получить ипотечный займ.

В ближайшем будущем для привлечения потенциальных заемщиков могут использовать следующие возможности:

• значительная экономия времени на посещении офиса финансового учреждения;
• применение электронной подписи вместо обычной;
• одобрение удаленной заявки на ипотеку, при этом потенциальный заемщик заранее получает сведения о процентной ставке, стоимости страховки и прочих характеристика обслуживания кредита;
• экспертиза объекта сделки (оценочная, правовая);
• просмотр 3D-моделей объектов недвижимости, которые доступны для покупки в рамках ипотечного кредитования.