Российская экономика на сегодняшний день все больше интегрируется в мировую. Это, в свою очередь, требует применения новых финансовых инструментов, которые используются в странах с развитой промышленностью.
Переход рыночной экономики из кризисной фазы в фазу развития начинается со стимулирования жилищного строительства. Данный сектор нуждается в долгосрочном инвестировании, которое отражает уверенность населения в стабильности доходов.
История зарождения ипотеки
Еще в середине XVIII столетия в Пруссии был зарождении процесс ипотечного кредитования. В то время земля считалась гарантийным залогом, который даже после множества опустошительных войн не мог быть уничтожен. Предоставленный капитал подтверждался определенными документами, в которых точно определялся земельный участок. Если деньги по кредиту землевладения не возвращались в оговоренные сроки, то земля переходила в собственность государственной кредитной кассы в качестве компенсации. Первая кредитная ассоциация, которая находилась на территории Пруссии, стала рыцарская кредитная организация княжества Люксембург, созданная в 1790 году. Благодаря данной организации ипотечное рефинансирование сделало шаг вперед – появилась возможность осуществлять мгновенные выплаты из специальных фондов, в отличие от предыдущих ипотечных компаний.
Следующим важным этапом в развитии ипотечного кредитования стала организация Credit Fonder de France, основанная в 1852 году. Благодаря этому институту получить средства на ведение сельского хозяйства стало значительно проще. В основе данного направления была идея централизации ипотечного кредитования на всей французской территории. В данном документе уже не было указано конкретное имущество, обладатель данного ценного листа имел право выдвигать требования только к эмитенту.
Первый ипотечный банк был организован в Бельгии в 1831 году. В XIX—XX столетии такие организации занимали третье место по значимости кредитных организаций после частных и сберегательных коммерческих банков. Однако ипотечному кредитования был нанесен серьезный урон в 1930 году после инфляции, войны и мирового экономического кризиса. После этого была Вторая мировая война, которая спровоцировала валютную реформу в 1948 году. После этого ипотека начала новый этап в своем развитии, после которого последовало значительное увеличение сроков кредитования.
Понятие и особенности ипотечных операций
Ипотека – это залог недвижимого имущества, недвижимости, основных фондов, земли, жилья строений с целью приобретения ссуды.
Ссудодатель становился собственником имущества в том случае, если ссуды не были возвращены заемщиков в оговоренные в договоре сроки. Ссудодателем могут выступать коммерческие банки и другие финансово-кредитные институты, которые имеют право выдавать ссуды.
Основными функциями, которые должны выполняться ипотечным кредитованием, являются:
- становление финансового механизма привлечения денежных средств и инвестиций в сферу материального производства;
- обеспечение своевременного возврата заемных средств и инвестиций;
- стимулирование перераспределения и оборота недвижимого имущества в том случае, когда другие методы юридически невозможны или нецелесообразны с экономической точки зрения;
- формирование многоуровневого фиктивного капитала в форме производных, закладных и ипотечных ценных бумаг.
Ипотечный кредит имеет ряд отличительных особенностей, которые присущи только ему:
- Обязательное обеспечение залоговым имуществом. В качестве залога может выступать та недвижимость, для приобретения которой берется кредит. В случае невыполнения заемщиком кредитных обязательств производится взыскание на жилое имущество с дальнейшей реализацией с целью погашения задолженности заемщика перед кредиторами. Сумма кредита, которая останется после погашения за исключением тех расходов, что связаны с процедурой взыскания, возвращаются заемщику. В свою очередь, заемщик и все члены семьи, что достигли совершеннолетия, дают нотариально заверенное согласие на освобождение жилого помещения, что передано в ипотеку, в том случае, если по нему обращено взыскание. Жилье, которое передается в ипотеку, должно быть свободным от ограничений и не должно быть заложено для исполнения другого обязательства.
- Срок предоставления кредита. Ипотечные кредиты с длительным сроком выдается на период от 3 лет и более (оптимальным сроком ипотечного кредитования является срок 20-25 лет). Длительный срок погашения приводит к уменьшению процентов и ежемесячных выплат заемщика.
- Многие ипотечные ссуды имеют целевой характер.
- Ипотечный кредит можно считать низко-рисковой банковской операцией.
К основным требования, которые предъявляются к ипотечному кредитованию, можно отнести то, что величина ежемесячного платежа не должна превышать 30 % общего дохода заемщика за определенный расчетный период. Сумма кредита должна составлять не более 70% от рыночной стоимости приобретаемого жилого помещения. Во время процедуры вероятности погашения кредитной задолженности кредитор применяет официально подтвержденную информацию об основных доходах заемщика и его партнеров.
Все вышеперечисленные требования и стандарты направлены на снижение кредитных рисков, как для заемщика, так и для кредитора. Соблюдение требований и четких стандартов по обслуживанию ипотечных кредитов является основой для стабильного функционирования вторичного рынка ипотечных операций и привлечения средств инвесторов в данный сектор с помощью облигаций и ипотечных ценных бумаг.
Виды ипотечных банковских операций
Ипотечный кредит – это долгосрочное кредитное обязательство, которое выдается под залог недвижимости. Кредит может выдаваться на приобретение, постройку, ремонт и реконструкция жилых и производственных помещений, а также освоение земельных участков.
Ипотека – это основной способ обеспечения обязательств, в котором в случае неисполнения обязанностей залогодержателя, залогодатель имеет право получить средства от реализации заложенного имущества.
Предметом ипотечного кредитования могут быть земельные участки, здания, предприятия, жилые помещения, сооружения, садовые дома и участки, дачи, гаражи и иное недвижимое имущество. Ипотечное кредитование включает в себя несколько направлений: выдача ипотечных кредитов субъектам хозяйствования и продажа обязательства по ипотеке на вторичном рынке. Благодаря этому обеспечиваются условия для привлечения дополнительных ресурсов кредитования. Ипотечные банки занимаются первым направлением, а фонды и финансовые компании, которые скупают активы ипотечных банков – занимаются вторым направлением.
Ипотечные облигации – это долгосрочные ценные бумаги, которые выпускаются под обеспечение недвижимости и приносят стабильный доход.
Ипотечный кредит можно классифицировать: по целям применения (на приобретение и строительство жилья), по субъектам кредитования (предоставляется будущему владельцу и подрядчикам).
Особенностями ипотечного кредита являются:
- ссуда выдается под строго определенный залог;
- он выдается на определенные цели;
- залогом может являться недвижимость, на которую и выдается ссуда;
- жилищная ипотечная ссуда по сравнению с ипотечным кредитом представлена в виде значительной суммы;
- кредит выдается на длительный срок;
- ипотечные ссуды могут погашаться только в рассрочку.
Предмет ипотечного кредитования должен принадлежать залогодателю на правах хозяйственного владения или собственности. Имущество, на которое устанавливается ипотека, остается в пользовании залогодателя. Ипотека должна обеспечить сумму основного долга и проценты за пользование заемными средствами.
Для получения ипотечного кредита клиент должен предоставить в банк стандартный пакет документов: свидетельство о государственной регистрации, справка из земельного комитета, договор об ипотеке, кредитный договор. В ипотечном договоре обязательно должен быть указан предмет ипотеки, его размер и оценка, срок исполнения обязательств. Договор подлежит государственной регистрации и обязательно должен быть заверен нотариально.
Рисунок 1. Ипотечные операции банков. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ
