Проектирование жилой застройки сопряжено с рядом вопросов, среди которых границы своего и чужого пространства, вопросы разделения и кооперации, совместного проживания на ограниченной территории. Давно признано, что самым некомфортным и плохо продаваемым является первый этаж. Исследователи и маркетологи солидарны во мнении, что он должен быть отдан под другие функции.
Коммерческие помещения в жилом доме
Жилые районы, которые часто называют спальными, очень бедны в плане событийности. В них нет кафе и ресторанов, театров, музеев, а есть лишь череда похожих друг на друга жилых домов и редкие магазины. Такая среда скучна для прогулок, поэтому так мало людей мы видим на улицах спальных районов, им незачем гулять, им некуда идти, кроме как к себе домой. Чем меньше людей на улице, тем менее среда безопасна, тем больше там совершается мелких преступлений.
Все эти проблемы сформированы и созданы архитектурой, в частности функциональным подходом к организации зон. В спальном районе – жилые дома, а в сити - лишь административные здания. Маятниковая миграция, малое количество людей на улицах спальных районов – это следствия разделения города на сектора.
Частично эту ошибку сейчас стремятся исправить, отдавая первые этажи под коммерческие помещения.
Для застройщика избавиться от хлопот с продажей квартир на первом этаже большая удача в силу ряда причин. В частности, таким квартирам свойственны следующие негативные характеристики:
- визуальная просматриваемость квартир. В окна постоянно смотрят проходящие мимо люди, помимо того, играющие рядом в снежки дети обязательно кинут парочку снежков ворчливому соседу к окно;
- шум. На улице шум может не смолкать до поздней ночи. Разговоры у входа в подъезд могут сделать жизнь в квартире невыносимой;
- холод, который поднимается от подвала;
- проблемы с коммуникациями - зачастую квартиры на первых этажах первыми испытывают все проблемы, связанные с засором стояков.
Стоимость квадратного метра на первом и последнем этажах в многоквартирном доме может отличаться на десятки тысяч рублей, но даже этот маркетинговый ход не позволяет быстро распродать квартиры на первом этаже.
В старом жилом фонде можно заметить, что многие квартиры на первом этаже выкуплены и перепланированы под коммерческие помещения. В таком формате они гораздо прибыльнее.
Старый жилой фонд – это фонд вторичного жилья, который сформирован зданиями, построенными в 19–20 веках.
Рисунок 1. Часто проектом первые этажи не были предусмотрены под коммерческую деятельность, но они переоборудуются стихийно из-за высокой проходимости места. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ
Требования к коммерческим помещениям в жилом доме
Сегодня проектировщики по согласованию с заказчиком отдают первые этажи для коммерческих целей. Сами цели на этапе проекта могут быть не до конца ясны, но то, что эти помещения займут бизнесмены сомнений не вызывает.
Отдав первый этаж под другой функционал архитектор более свободно может решать и фасады, вводя новые элементы для визуального разделения двух функций. Так монотонный ряд окон получит небольшое разнообразие, во всяком случае на уровне пешехода, что положительно сказывается на восприятии среды.
Коммерческие помещения в проекте могут быть предназначены для разных целей:
- кафе или ресторан;
- коворкинг;
- медицинский центр;
- офис;
- магазин;
- детский центр и т. п.
Поскольку назначение до конца не ясно, планировка должна быть универсальной - минимум стен, максимум пространства. Каким бы ни был функционал, коммуникации (санитарный узел) в любом случае должны быть запроектированы, дальше собственник помещения под себя сделает удобную ему разводку.
То же требование относится и к освещению. Как правило на первом этаже используют витражи, что позволяет гибко делить пространство впоследствии.
Под коммерческие функции может быть отдан не только первый, но и второй этаж, если он имеет отдельный вход, к примеру, через наружные лестницы с галереями.
Для коммерческих помещений необходимо предусмотреть парковочные места. Они рассчитываются отдельно от основных мест для жителей дома. Также важно продумать и вопросы установки заграждения. Многие жилые дома сегодня окружены высокими металлическими заборами, а коммерческим организациям, наоборот, нужны посетители, желательно постоянно и беспрепятственно попадающие на территорию. Соответственно расположение дома должно быть продумано так, чтобы ограждения не требовалось. Во многом коммерческие помещения проектируются с расчетом на то, что ими будут пользоваться жильцы дома. Поэтому планировочно можно предусмотреть для них дополнительные входы, к примеру, вход в магазин изнутри, без необходимости перемещения по улице.
