Экспертиза и управление недвижимостью
К недвижимости относятся земельные участки без улучшений, земельные участки с улучшениями, строения и сооружения сами по себе, а также их части. По закону к объектам недвижимости относятся также самолеты и вертолеты, спутники, космолеты, морские и речные суда, хотя по факту они могут перемещаться.
Также нужно учитывать и следующее разделение объектов недвижимости:
- некоммерческая недвижимость — это квартиры, коттеджи, садовые участки, гаражи и приусадебные территории, с которых не может быть получен доход. Они предназначены для удовлетворения определенных потребностей;
- коммерческая недвижимость, к ней относятся гостиницы, банки, доходные дома, кафе, бары и рестораны. В ней предусмотрено право получения дохода.
По форме собственности недвижимость может быть федеральной, частной, общественной, акционерной, муниципальной и региональной.
Главным свойством недвижимости является ее связанность с определённой территорией, а также специфичность потребления - объекты недвижимости в силу своей специфики, габаритов и размеров нельзя переместить или носить с собой, владелец обладает правом на недвижимость, но не самой недвижимостью.
Это право может передаваться, делиться, продаваться. При каждом из этих действий требуется проведение оценки, которая позволит выявить свойства объекта недвижимости. Недвижимость является объектом рыночного обращения, то есть частью экономического оборота. Она же может являться и средством накопления, и источником дохода.
Жизненный цикл недвижимости состоит из нескольких этапов, преднатального, экономического и этапа утилизации. На первом этапе объект недвижимости еще не существует физически, а только в представлении его создателей. На этом этапе ведется разработка проекта, строительство, а завершается он сдачей в эксплуатацию. За счет экономических вложений объект обретает форму и начинается период экономический, который может длиться от 60 до 100 лет, в течение которых объект будет приносить прибыль или удовлетворять текущие потребности. В конце наступает этап утилизации, когда объект приходит в полную негодность и подлежит сносу.
Право на недвижимость – это совокупность полномочий по обладанию, пользованию, распоряжению и изменению недвижимости.
Рисунок 1. Оценка недвижимости. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ
Оценка недвижимого имущества
Рыночные отношения во многом определяют ценность и стоимость того или иного объекта. Цена и стоимость при экспертизе и оценке недвижимости это разные понятия. Стоимость определяется исходя из представлений рыночных субъектов о полезности объекта недвижимости, поэтому она субъективна. Цена же выражается в виде определенной суммы денег которая может быть передана за право владения объектом, то есть сделки купли-продажи. Понимание покупателя и продавца о потребительской стоимости одного и того же объекта могут существенно различаться. Продавец учитывает все затраты, произведенные при возведении или покупке объекта, в то время как покупатель соотносит цену и полезность. При оценке объекте недвижимости могут быть установлены различные виды стоимости:
- потребительская стоимость, то есть ценность объекта по оценке самого собственника;
- рыночная стоимость, то есть наиболее вероятная цена, при которой право на владение собственностью может быть уступлено;
- инвестиционная стоимость высчитывается для коммерческой недвижимости, она позволяет оценить ожидаемые финансово-экономические показатели объекта, источника дохода;
- первоначальная стоимость равна затратам на приобретение или затратам на строительство, эта стоимость важная для бухгалтерского учет и начисления амортизационных выплат;
- восстановленная стоимость оценивается на основании затрат, которые потребуются для создания точной копии объекта;
- ликвидационная стоимость определяется исходя из цены на отдельные части или элементы, которые могут быть проданы при ликвидации, к примеру оборудование или предметы интерьера, мебель;
- остаточная стоимость - это та сумма, которая еще не была распределена на амортизационные отчисления.
Вопросы по оценке недвижимости возникают, когда с объектом проводятся различные операции, связанные со сменой владельца, разделением права собственности и другим операциям. Правильная оценка позволяет найти рыночную стоимость, которая удовлетворит и продавца, и покупателя.
