Имущество - это материальные и нематериальные объекты гражданских прав, отчуждение и переход которых от одних лиц к другим возможен и составляет основу современных рыночных отношений.
Основания для управления имуществом
Личные, коллективные, общественные, государственные и иные потребности удовлетворяются в результате использования (эксплуатации, потребления) того или иного имущества (актива). Имуществом признаются любые материальные и нематериальные объекты гражданских прав, которые могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому.
Для того чтобы потребности были удовлетворены в наиболее полной мере, а также для недопущения возникновения какого-либо ущерба, вреда или иных форм негативных последствий нужно заниматься управлением имущества. Оно заключается в целенаправленном оказании на имущество определенного воздействия, которое приводит его в требуемое состояние.
На практике применяют различные методы управления имуществом. Одним из таких методов является моделирование. Оно представляет собой создание моделей, т.е. определенного упрощенного подхода, который отражает определенную точку зрения, выделяет отдельную сторону объекта, абстрагируясь от его других сторон.
Рассмотрим более подробно управление имуществом посредством моделирования на примере недвижимого имущества. Речь идет про недвижимое имущество, перемещение которого невозможно без нанесения его назначению несоразмерного ущерба, поскольку оно характеризуется связью с землей. Это, прежде всего, здания, сооружения, земельные участки, участки недр.
Модели управления имуществом исходя из подхода
В большинстве случаев управление недвижимостью осуществляется для извлечения прибыли. Подобный подход позволил разработать и реализовывать на практике следующие модели управления недвижимостью:
- Ритейл - управление объектами недвижимости, которые представляют собой сеть.
- Брокеридж - управление одним зданием, которое практикует создание «якорей», т. е. элементов, привлекающих внимание пользователя и усиливающих денежные потоки при эксплуатации зданий.
- Сервейнг - доверительное управление содержанием и эксплуатацией объектов недвижимости (чаще всего осуществляется через специально созданные управляющие компании).
- Фасилити - это управление недвижимостью, направленное на повышение комфортности пребывания человека в производственных, общественных и жилых зданиях.
- Девелопмент - управление объектом недвижимости посредством его развития и смены его функционального назначения в целях выгодной продажи.
Выше были перечислены популярные на сегодняшний модели управления недвижимым имуществом, некоторые из которых могут одновременно реализовываться в отношении одного и того же объекта.
Более того, выделяют правовые, экономические, организационные и технические модели управления недвижимостью. В основе их разработки положен характер методов, которые применяются в отношении объектов недвижимости (например, нормирование, ценообразование, структурирование и др.).
Модели управления имуществом исходя из объекта
Модели управления недвижимым имуществом могут принципиально отличаться друг от друга, а именно тем, в качестве чего рассматривают объект управления. Как показывает практика, выделяют следующие модели (подходы):
- управление объектом недвижимости как физическим объектом;
- управление объектом недвижимости как коммерческим объектом;
- управление объектом недвижимости как системой.
В первом случае субъект управления производит эксплуатацию объекта недвижимости. Это находит практическое отражение в проведении плановой замене имеющихся конструкций, в формировании и развитии телекоммуникационной инфраструктуры, в разработке и установке систем охранной сигнализации, видеонаблюдения и контроля доступа.
Кроме того, внутри здания поддерживается чистота, происходит благоустройство прилегающей территории. Налаживается взаимодействие с государственными органами контроля и надзора, а также с поставщиками тепла, электроэнергии, внешних сервисов.
Во втором случае управляющий субъект нацелен на извлечение прибыли. Ради достижения этой цели он подбирает арендаторов и поддерживает с ними рабочий контакт. В частности, происходит формирование арендных ставок и проведение для арендаторов общих маркетинговых мероприятий.
Объект недвижимости как коммерческий объект должен получить страховую защиту. Обеспечивается четкая и прозрачная система финансовой отчетности перед собственником. Еще анализируется и контролируется коммерческая составляющая договоров поставки коммунальных ресурсов.
В третьем случае субъект управления анализирует рынок и позиционирует на нем управляемый объект недвижимости. При этом одновременно создается концепция здания в его технических (удобство и надежность эксплуатации) и коммерческих (эффективность использования площадей) составляющих.
Модели управления недвижимым имуществом могут быть внутренними и внешними. Их выделение основано на отношении управляющего субъекта к объекту. Для собственника недвижимости управление ею осуществляется посредством внутренней модели. Другие субъекты управления (государственные органы, общественные организации и т.п.) относятся к объекту недвижимости через внешние модели.
Таким образом, управление имуществом на практике может быть реализовано при помощи различных моделей. Их большое количество обусловлено множеством подходов к процессу управления, поставленных целей и задач, содержанием и функционалом объекта управления и многими другими факторами. Поэтому управление качеством - это комплексная экономически важная деятельность, моделирование которой облегчает данный процесс.
