При изучении правового режима жилищного фонда особое значение имеет определение понятия «жилое помещение». От содержания данной юридической категории во многом зависят особенности применения законов и нормативных актов, регулирующих эту сферу общественных правоотношений.
Жилыми признаются изолированные помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан. При этом дома, квартиры и комнаты должны быть учтены в составе жилищного фонда. Обязательными условиями также являются:
- соответствие всем установленным требованиям к техническому и санитарному состоянию помещений;
- безопасность для проживания;
- благоустроенность и оснащенность инженерными коммуникациями;
- достаточная площадь.
Государственный учет помещений, их перевод в состав нежилого фонда, переустройство и перепланировка домов и квартир, заключение различных договоров и сделки с объектами недвижимости – все это напрямую зависит от правового режима жилищного фонда.
Государственный учет жилищного фонда
Сбор наиболее полной информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства и стоимости объектов недвижимости – основная задача государственного учета жилищного фонда. Данная процедура включает в себя три составляющие:
- технический (оперативный) учет;
- бухгалтерский учет;
- официальный статистический учет.
Государственный комитет РФ по жилищной и строительной политике определяет порядок проведения учета. Указанная функция возложена на специализированные государственные и муниципальные организации – бюро технической инвентаризации (БТИ).
При вводе в эксплуатацию и включении в состав жилищного фонда нового здания оформляется его технический паспорт. Этот документ свидетельствует о надлежащем состоянии сооружения, безопасности и пригодности для проживания граждан.
Техническая инвентаризация жилых помещений, осуществляемая БТИ, может быть как плановой, так и внеплановой. Во втором случае она проводится на основании заявки собственника дома или квартиры.
Официальным статистическим учетом жилищного фонда занимается Государственный комитет РФ по статистике, а также его территориальные подразделения. При этом объекты частного фонда учитываются наравне с государственной и муниципальной недвижимостью.
Рисунок 1.
Перевод жилого помещения в нежилое
Различные предприятия, учреждения и организации могут быть размещены в помещении, если оно официально признано нежилым. Дом или квартиру можно вывести из состава жилищного фонда при соблюдении ряда требований и условий, установленных действующим законодательством.
Независимо от того, кому принадлежит жилое помещение, его перевод в другую категорию осуществляет орган местного самоуправления. При этом владелец объекта недвижимости или его представитель представляет в муниципалитет следующие документы:
- соответствующее заявление;
- технический паспорт жилого помещения;
- поэтажный план дома;
- проект переустройства или перепланировки, если такие изменения необходимы;
- правоустанавливающие документы на переводимое помещение.
Статья $22$ Жилищного кодекса РФ не допускает перевод жилого помещения в нежилое, если не все собственники объекта недвижимости с этим согласны. Отсутствие обременения имущества правами других лиц обязательно должно быть указано в заявлении, поскольку это одно из основных условий для положительного рассмотрения данного вопроса.
Кроме того, часть $5$ статьи $23$ Жилищного кодекса РФ устанавливает, что при принятии соответствующего решения следует учитывать мнение собственников домов и квартир, примыкающих к данному объекту недвижимости.
Отказ в переводе помещения в состав нежилого фонда, вынесенный органом местного самоуправления, должен быть обоснованным. Собственник объекта недвижимости, подававший заявление в муниципалитет, вправе обжаловать решение об отказе в суде.
Переустройство и перепланировка жилого помещения
В соответствии со статьей $25$ Жилищного кодекса РФ, переустройство – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования. Переустройство требует обязательного внесения произведенных изменений в технический паспорт жилого помещения.
При этом речь может идти о следующих работах:
- замена электрических плит на газовые;
- перенос нагревательных приборов;
- переустройство ванных комнат;
- установка душевых кабин, джакузи и других сантехнических изделий;
- замена трубопроводов и электрических сетей.
Переустройство следует отличать от перепланировки, которая представляет собой внесение значительных изменений в план дома или квартиры. Работы по перепланировке, как правило, включают в себя следующие действия:
- разборка и перенос межкомнатных перегородок;
- переустройство дверных проемов;
- укрупнение или, наоборот, уменьшение квартир;
- расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
- ликвидация отдельных входов в комнаты;
- переоборудование вспомогательных площадей;
- устройство дополнительных кухонь и санузлов.
Если вышеперечисленные работы ведут к нарушению прочности здания или разрушению его несущих конструкций, вредят работе инженерных систем и установленного оборудования, ухудшают внешний вида фасада, снижают противопожарную безопасность, то такая перепланировка или переустройство является незаконной.
Прежде чем начинать подобные работы, собственники жилья должны согласовать их проведение с органом местного самоуправления. Любое переустройство или перепланировка помещений должны осуществляться с учетом строительных норм и правил, а также не нарушать законные права и интересы граждан, проживающих по соседству.
После завершения переустройства или перепланировки необходим соответствующий акт приемочной комиссии, на основании которого вносятся изменения в технический паспорт и другие инвентаризационные документы жилого помещения.
Согласно статье $29$ Жилищного кодекса РФ, самовольные работы способны повлечь за собой значительные последствия. Например, с нарушителем может быть расторгнут договор социального найма жилья, а занимаемое помещение – изъято в принудительном порядке. Кроме того, за самовольную перепланировку или переустройство взыскиваются административные штрафы.
Если же речь идет о здании или сооружении, возведенном без соответствующего разрешения, то такое строение подлежит сносу, который производится за счет средств нарушителя жилищного законодательства.
