В соответствии с договором о залоге (иначе – договор об ипотеке) земельного участка она из сторон в виде залогодержателя, выступающая кредитором по ипотечным обязательствам, обладает правом на исполнение присущих ей по закону требований в денежном эквиваленте, направленных к должнику, на основании стоимости заложенного земельного участка, который находится в собственности второй стороны (залогодателя). В данном случае, залогодержатель обладает всеми преимуществами перед прочими кредиторами залогодателя за изъятиями, которые определены в федеральном законе.
Принципы оформления договора залога на земельные участки
Договор о залоге земельного участка оформляется в письменном виде (в 100 % случаев) и подлежит последующей регистрации в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество по местонахождению данного земельного участка.
Договор залога дополняется кадастровым паспортом земельного участка. В данном документе указываются:
- Предмет договора.
- Данные проведенной оценки.
- Срок и размер ипотечных обязательств.
Для того, чтобы описать предмет ипотеки, потребуется указать:
- Наименование.
- Целевое назначение.
- Местоположение.
- Кадастровый номер.
- Иные сведения.
Особенности договора залога земельных участков
В соответствии с договором ипотеки земельные участки могут быть заложены в силу того, что такие земли в обороте не ограничены. Согласно статье 27 Земельного Кодекса РФ, существует перечень земельных участков, изъятых из оборота и ограниченных в обороте. Это значит, что в качестве предмета ипотечного договора выступают участки земли, находящиеся в собственности физических или юридических лиц, которые предоставляются им для разных целей, связанных с ведением хозяйства и строительством.
Ипотека зданий или сооружений допускается только с одновременной ипотекой, оформляемом в том же договоре участка земли, на котором данные строения расположены (допустимо расположение части такого сооружения, функционально обеспечивающей рассматриваемый объект).
При передаче земельного участка в соответствии с договором аренды физическому или юридическому лицу, арендатор такого участка имеет право на то, чтобы передавать арендные права на него в залог в рамках срока действия договора аренды. Но в этом случае обязательно потребуется обязательное согласие собственника земельного участка.
Залог прав аренды на участок земли, находящийся в собственности государства, либо муниципальных образований, допускается арендатором в границах срока арендного договора (если имеется согласие владельца арендуемого участка). При условии, что аренда такого участка заключена срок более пяти лет, залог прав аренды не требует предоставления согласия собственника. Но он все же должен быть уведомлен об этом.
При условии, что собственность является общей, совместной, либо долевой, ипотека будет устанавливаться только на тот земельный участок, который фактически принадлежит физическому или юридическому лицу и которым он владеет среди общедолевых или совместных земель.
Для ипотеки участков земли, находящихся в государственной (неразграниченной) и муниципальной собственности предусматривается ряд особенностей. К примеру, в данном случае в качестве предмета залога будут выступать исключительно участки земли, которые предназначены под жилищное строительство и под комплексное освоение под него. Они будут переданы в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на цели, которые связаны с обустройством указанных земельных участков за счет строительства инженерных инфраструктурных объектов.
Все решения, связанные с ипотекой участков земли, которые находятся в муниципальной собственности, должны выноситься органами местного самоуправления. При этом, решения по государственной неразграниченной собственности выносят непосредственно органы государственной власти субъектов страны, либо это делают органы местного самоуправления, наделенные соответствующими полномочиями согласно законодательству РФ.
В иных ситуациях, земельные участки по ипотечному договору любой категории, что находятся в государственной и муниципальной собственности, заложить нельзя. Также не допускается ипотека части участка земли, при условии, что его площадь не превышает минимальный размер, прописанный в нормативных актах органов местного самоуправления для земель разнообразного целевого назначения.
Наложение взыскания на заложенные участки земли
В статье 68 ФЗ «Об ипотеке» имеется описание особенностей обращения взыскания на заложенные земельные участки, вкупе с их реализацией. При условии, что участок был приобретен в ходе проведения публичных торгов, на аукционе или конкурсе, на него будут распространяться требования о разрешенном использовании. Лицо, которое купило подобный участок, имеет право менять его назначение лишь в ситуациях, предусмотренных в земельном законодательстве РФ в соответствии с установленным в нем порядком. При этом приобретение или продажа заложенных участков земли осуществляется в строгом соответствии с ограничениями, указанными в федеральных законах, в отношении лиц, которые обладают правом приобретать такое имущество.
Обращение взыскания на заложенный земельный участок, находящийся в составе земель сельскохозяйственного назначения, будет являться недопустимым до момента, пока не истечет соответствующий период проведения сельскохозяйственных работ. В расчет при этом берется также и время, необходимое для реализации собранного урожая. Такое требование является действительным вплоть до 1 ноября года, в котором предусматривается исполнение ипотечных обязательств, либо части обязательств (при условии, что в договоре не была указана иная дата).
В качестве основания для прекращения права пользования заложенным участком, принадлежащем залогодателю и прочим лицам, которые являются владельцами данного участка, выступает обращение залогодержателем соответствующего взыскания.
