Признаки недвижимого имущества

Сущность понятия «недвижимое имущество»

На современном этапе развития действующим законодательством устанавливается особый правовой режим для всех объектов недвижимого имущества, что связано с достаточно высоким уровнем их социальной значимости для общества, их высокой экономической ценностью, а также тем фактом, что пользование объектами недвижимого имущества затрагивает достаточно большое количество частных и юридических лиц. Наиболее важным аспектом данного режима является обязательная государственная регистрация объектов недвижимого имущества, а также проводимых с ним сделок.

Объекты недвижимого имущества находятся в свободном гражданском обороте, т. е. выступает объектом различного рода сделок, что способствует возникновению потребности в оценке их рыночной стоимости, т. е. в установлении денежного эквивалента различных объектов недвижимости в определенный момент времени. При этом стоимость объектов имущества характеризуется двумя формами проявления: потребительской и меновой стоимостью.

Если говорить о потребительской стоимости, то она связана с комплексом свойств объекта недвижимости естественного и общественного характера с точки зрения определенного пользователя, который руководствуется прежде всего возможными вариантами использования такой недвижимости, а также уровнем технического развития и общественными потребностями в отношении данного объекта имущества. Так, например, уровень плодородия, а также местоположение участка земли, различного рода количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность, долговечность оказывают непосредственное влияние на потребительскую стоимость того или иного объекта имущества. Так, например, старый жилой дом может представлять для определенной семьи довольно высокую потребительскую ценность, которая обусловлена прежде всего различными историческими факторами, личными воспоминаниями, однако, меновая стоимость такого объекта имущества скорее всего будет невысокой. Меновая стоимость в свою очередь возникает в процессе обмена объектами имущества. При этом в рамках товарного обмена в качестве всеобщего эквивалента измерения стоимости используются именно денежные средства. Так, на любом конкурентном рынка цена, выступающая в качестве денежного выражения стоимости, является фактором, уравнивающим спрос и предложение на рынке. Таким образом, формой проявления меновой стоимости можно назвать цену, отражающую совокупное действие различных рыночных факторов.

Признаки недвижимого имущества

К недвижимости на сегодняшний день относятся здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В качестве исключения можно выделить объекты без фундамента, которые перемещаются без ущерба их назначению (ангары, киоски и т. п.). Это движимое имущество.

На сегодняшний день в соответствии с действующим законодательством к недвижимому имуществу также относят такие объекты, как подлежащие обязательной государственной регистрации воздушные и морские суда, космические объекты и т. д.

Необходимо отметить, что использование деления на две группы (движимое и недвижимое имущество) является традиционным и существует относительно давно.

В соответствии с положениями статей 130-131 ГК РФ среди факторов, которые определяют объект в качестве недвижимого можно выделить следующие:

1. Прочная связь с землей. Следует отметить, что непосредственная связь с землей как один из признаков, который выделяет недвижимые объекты среди прочих объектов имущественного характера, на сегодняшний день требует определенного уточнения. Так, ранее традиционно необходимой считалась непосредственная связь с земельным участком, которая предполагала, что строение или прочий объект недвижимого имущества ни коим образом не может быть от нее отделен без нанесения несоразмерного ущерба его назначению. Однако, данному признаку не соответствуют воздушные и морские суда, космические объекты, которые также несмотря на несоответствие данному признаку признаются объектами недвижимого имущества. Таким образом, говоря о признании воздушных и морских судов и космических объектов недвижимыми объектами, можно говорить о том, что такое признание имеет главной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости в целях последующей их обязательной государственной регистрации.
2. Возведение данного объекта на земельном участке, который специально отведен для его создания в порядке, который предусмотрен действующим на сегодняшний день законодательством.
3. Необходимость обязательного получения всех разрешений на возведение, строительство объектов без нарушения существующих норм и правил в рамках градостроительства.
4. Индивидуальная определенность.
5. Ограниченность объектов, под которой в рассматриваемом контексте понимают строго определенное число строений и объектов, которые располагаются не некотором четко выделенном участке земли. Прежде всего данный признак относится к внешним характеристикам объекта недвижимости, которые характеризуют объекты имущества достаточно полно.
6. Признак публичности, под которым на сегодняшний день понимают регистрационный порядок признания перехода права собственности на тот или иной объект.