Особенности правового режима самовольных построек в российском гражданском праве
Самовольная постройка – это социальное и правовое явление, которое возникает на стыке частных и публичных интересов. С одной стороны, основной права осуществлять строительство на земельном участке выступает законный частноправовой интерес владельца земельного участка, а с другой – правоотношения, которые связаны с возведением объекта капитального строительства, императивно регламентированные органами публичной власти и находящиеся под их строгим контролем.
Цель норм гражданского права, в сфере регулирования отношений, связанных с самовольным строительством, - обеспечение баланса частных и публичных интересов, защита фундаментальных конституционных прав собственников, обеспечение безопасности строительства и защита прав и законных интересов неопределенного круга лиц.
Само понятие «самовольная постройка» закрепляет статья 222 Гражданского кодекса РФ. В этой статье приведены признаки самовольной постройки, которые и превращаются в предмет доказывания в судебных разбирательствах по делам о признании права собственности на самовольную постройку и по делам о сносе таких построек.
- первый признак – самовольная постройка – это объект гражданского права, имеющий признаки недвижимого имущества;
- второй признак – создание строения на земельном участке, который не был предоставлен для этих целей;
- третий признак – создание постройки без полученных для этого необходимых разрешений – разрешения на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию и т. д.;
- четвертый признак – возведение строения, с рядом значительных нарушений градостроительных норм и правил, то есть неустранимых нарушений, которые могли бы повлечь разрушение постройки, причинение вреда жизни и здоровью людей, повреждение или уничтожение имущества другого лица.
Стоит отметить, что особенностью правового режима самовольной постройки является то, что ее нельзя считать полноценным объектом гражданского права, так как она не может выступать в качестве предмета сделки, передаваться по наследству, не является объектом имущественного налогообложения.
Существующее законодательство предусматривает две процедуры трансформации самовольной постройки в иные правовые режимы:
- признание права собственности на самовольную постройку;
- снос самовольной постройки.
Условия признания права собственности на самовольную постройку
Первым условием признания права собственности на самовольную постройку является нахождение земельного участка в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном пользовании того лица, которым была возведена постройки.
Основываясь на системном толковании данных норм гражданского и земельного законодательства, можно сказать, что право собственности на самовольную постройку, которая была возведена лицом без необходимых разрешений на земельном участке, предоставленном по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано при следующих условиях:
- собственник земельного участка должен определенно выражать собственную волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строения соответствующего целевого назначения;
- возведенное в соответствии с условиями договора, нормами и правилами градостроительства строение не должно нарушать никаких прав и интересов иных лиц, создавать угрозу жизни и здоровью граждан.
Стоит отметить, что земельный участок должен предоставляться именно для строительства конкретного объекта, а не для использования существующего объекта недвижимого имущества.
Вторым условием признания права на самовольную постройку выступает фактическое использование земельного участка, соответствующее его целевому назначению и разрешенному использованию.
Разрешение использовать земельный участок основывается на правилах застройки и землепользования, которые принимаются органами местного самоуправления и регламентируют:
- разрешенные виды использования земельных участков в пределах конкретной территориальной зоны;
- максимальные и минимальные проценты застройки;
- этажность;
- отступ от границ земельного участка при строительстве.
Третьим условием признания права на самовольную постройку является осуществление строительства с соблюдением строительных норм и правил, а также отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью людей.
В данном случае экспертом может выступать организация, которая является членом саморегулируемой организации, и имеет допуск к работам по обследованию строительных конструкций.
Четвертым условием признания права на самовольную постройку выступает принятие застройщиком мер по легализации самовольной постройки. При этом должен быть доказан факт легализации постройки по ее фактическому назначению.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано за указанным лицом, если будет соблюдено одновременно несколько условий:
- в отношении земельных участков лицо, которое осуществляет постройку, имеет права, допускающие строительство на нем таких объектов;
- к моменту обращения в суд, постройка соответствует параметрам, которые устанавливает документация по планировке территории, правила землепользования и застройки, а также требованиям к параметрам постройки, которые содержатся в документации;
- сохранение постройки не нарушит прав и охраняемых законом интересов других людей, не угрожает жизни и здоровью граждан.
Лицо, за которым будет признано право собственности на постройку, должно возместить осуществившему ее лицу расходы на постройку, определенные судом.
