Ипотека в гражданском праве

Ипотека и ипотечный кредит

Обязательства являются необходимой и неотъемлемой частью современного гражданского оборота. Законодатель предусмотрел особые обеспечительные меры для устойчивости гражданских правоотношений. Эти меры заключаются в понуждении должника к надлежащему исполнению принятого обязательства. Одним из наиболее распространенных и действенных способов исполнения обязательства выступает ипотека.

Согласно ст. 5 Закона «Об ипотеке» по договору об ипотеке под залог может быть заложено следующее недвижимое имущество:

• квартиры, жилые дома и их части, состоящие их одной или нескольких комнат;
• садовые дома, дачи, гаражи, строения потребительского назначения;
• здания, предприятия, сооружения и другое недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности;
• земельные участки;
• морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Особенности ипотечного кредита:

• выдается на длительный срок;
• имеется обеспечение надлежащего исполнения основного обязательства (кредитного договора, займа, договора аренды и др.);
• предмет ипотеки — недвижимое имущество, всегда находится в собственности должника, который остается собственником, фактическим владельцем, пользователем данного имущества (при этом он не может распоряжаться имуществом без согласия кредитора, пока имущество находится в залоге);
• ипотека оформляется закладной, нотариально заверенной и государственно зарегистрированной;
• более низкая по сравнению с иными кредитами процентная ставка;
• погашение ипотечного кредита чаще всего осуществляется равными платежами.

Основания возникновения ипотеки

По своей правовой природе ипотека является формой залога недвижимого имущества, при которой данное имущество является собственностью должника, но кредитор в случае невыполнения обязательств должником получает право на реализацию заложенного ему имущества для возврата переданных должнику средств. Залог недвижимости является формой обеспечения исполнения финансового обязательства должника перед его кредитором.

Ипотечное кредитование регулируется нормами Гражданского кодекса, Законом об ипотеке.

Регистрация ипотеки может проводиться в виде двух форм:

• ипотека в силу закона — возникает по обстоятельствам, перечисленным в законодательстве, вне зависимости от желания и воли сторон, является наиболее распространенным вариантом регистрации;
• ипотека в силу договора — залог недвижимости, возникающий на основании заключенного сторонами договора; кредитору передается в качестве залога имущество, которое является собственностью заемщика.

Ипотека в силу договора возникает при наличии сложного фактического состава:

• наличие заключенного сторонами договора о залоге;
• возникновение обеспечиваемого обязательства;
• принадлежность залогодателю на праве собственности имущества, передаваемого в залог;
• наличие закладываемого имущества;
• придание залогу свойства публичности посредством регистрации имущества в реестре, передачи во владение залогодателю.

Залог обладает признаком следования, предоставляет залоговому кредитору преимущества перед иными кредиторами в случае, когда имеются все перечисленные элементы фактического состава.

Ипотека в силу закона возникает при: приобретении объекта недвижимости (квартиры, дома, земли, используя заемные деньги); при предоставлении рассрочки или кредита продавцом недвижимости покупателю; при строительстве недвижимости на средства, взятые в кредит. Данная ипотека оформляется договором купли-продажи объекта недвижимости за счет заемных средств.

Проблемы и основные тенденции развития ипотечного кредитования в России

Актуальным остается вопрос прекращения ипотечных правоотношений: прекращение ипотеки объектов недвижимости возможно после выполнения всех обязательств залогодателем; ипотечное правоотношение прекращается в результате обращения взыскания на недвижимость за ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательств со стороны кредитора. Залогодержатель для защиты своих интересов должен учесть особенности взыскания на предмет ипотеки, в последующем удовлетворить свои требования к залогодателю путем реализации предмета ипотека.

За весь период существования института обращения взыскания на имущество законодательство не разработало конкретного понятия обращения взыскания на имущество. Чаще всего в юридической литературе обращение взыскания на имущество — это разновидность способа удовлетворения требований взыскателя, что выражается в совершении определенного комплекса юридических действий.

Обращение взыскания на заложенное имущество в широком смысле — это мера принудительного исполнения, применяемая в отношении должника по ипотеке для удовлетворения требований кредитора посредством изъятия имущества, его принудительной реализации на торгах и передаче вырученных средств кредитору.

Основные проблемы роста ипотечного кредитования:

• высокие процентные ставки;
• несовершенство нормативно-правового регулирования ипотечного кредитования, в частности, документирование кредитных дел, установление и востребование задолженностей;
• относительная слабость отечественной банковской системы, ее незначительный опыт в долгосрочном кредитовании;
• инфляционные проблемы.

Основные тенденции развития ипотечного кредитования в РФ: ужесточение требований к заемщикам; развитие социальной ипотеки, снижение конкуренции, увеличение выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке.