Договор эскроу или договор условного депонирования необходимо заключить для исполнения другого (основного) обязательства, связанного с передачей имущества эскроу-агента не напрямую контрагенту, а с помощью третьего лица. Причем, у контрагента будет преимущество в случае наступления условий, которые прописаны в договоре.
Существует возможность депонирования любой вещи, исключая недвижимость. Также можно депонировать бездокументарные ценные бумаги и безналичные денежные средства.
Любое депонированное имущество надежно защищено от взысканий, ареста, а также обеспечительных мер и банкротства.
Понятие и сущность эскроу
Эскроу или условное депонирование является одним из способов исполнения обязательства, при условии, что имущество будет передаваться через третье лицо (эскроу-агента), которое пользуется доверием.
В соответствии с договором эскроу, на депонента возложена обязанность передачи имущества эскроу-агенту для исполнения собственных обязательств перед бенефициаром.
Основное обязательство депонента перед бенефициаром будет исполненным с момента фактического депонирования имущества.
На эскроу-агента возложена обязанность по сохранности имущества на протяжении сроки депонирования, а также при появлении определенных договором оснований по передаче его бенефициару. В ситуации, когда подобного рода основания не возникают, имущество будет возвращено депоненту.
Эскроу может быть и взаимным. Это возможно при условии, что обе из сторон договора депонируют свое имущество по одному договору эскроу.
Договор эскроу целесообразно применять тогда, когда отсутствует уверенность в том, что контрагент сможет надлежащим образом исполнить имеющиеся у него обязательства активов приобретаемого бизнеса при проведении сделки.
В данном случае в качестве основания для передачи оплаты может выступить соответствие перечню фактически имеющегося имущества.
В процессе заключения сделок появляется возможность депонирования оплаты с рядом оснований для ее дальнейшей передачи:
- Предъявление отгрузочных документов в сфере оптовой торговли.
- Государственная регистрация прав покупателя – в сфере приобретения недвижимости.
- Регистрация покупателем в ГИБДД – в процессе приобретения автомобиля.
Если речь идет о долевом строительстве, то расчеты через эскроу предусматриваются Федеральным законом № 214-ФЗ.
В соответствии с общими правилами, дольщик должен внести оплату на счет эскроу в банке, соответствующем критериям, что утверждены в тексте Постановления Правительства РФ № 697. Существует установленный перечень особенностей. Он необходим на тот случай, когда застройщиком будут использованы средства целевого кредита.
Дольщики могут вносить оплату на счета эскроу в банках, которые такой целевой кредит предоставляют. Подобные банки обязаны соответствовать критериям, которые утверждены в Постановлении Правительства РФ (статья 15.4 Закона № 214-ФЗ).
После того, как в банк будет предоставлено разрешение на ввод в эксплуатацию дома, а также сведения ЕГРН, которые подтверждают факт государственной регистрацию права собственности одного объекта долевого строительства, что входит в данный дом. В свою очередь, денежные средства будут переданы застройщику, либо будут использованы для того, чтобы погасить кредит.
В процессе расчетов через счет эскроу в долевом строительстве крайне важным является учет разъяснений Банка России, в частности:
- Законодательство по вопросам долевого строительства никак не предусматривает обязанностей банка по отслеживанию поступления средств в сроки, что установлены в тексте договора участия в долевом строительстве.
- Особенности порядка получения сведений по движению средств на счете эскроу могут быть урегулированы за счет соглашения заинтересованных сторон.
- Отсрочка, предусмотренная договором участия в долевом строительстве, для дольщиков по внесению денег на эскроу-счет.
- По закону существует возможность не открывать аккредитив для того, чтобы вносить деньги на счет эскроу.
Депонирование документов может быть использовано в процессе реализации сделок с правами на результаты интеллектуальной деятельности. В подобной ситуации будут депонироваться документы, которые содержат охраняемые результаты.
Отказ от договора эскроу возможен только при условии, что депонент и бенефициар сделают это совместно.
Доступные для депонирования объекты
В соответствии со статьей 926.1 ГК РФ можно депонировать разные типы имущества:
- Любой вид движимого имущества. Например, наличные средства, документы, документарные ценные бумаги.
- Бездокументарные ценные бумаги.
- Безналичные денежные средства.
Запрещено депонировать объекты недвижимости.
Безналичные денежные средства могут быть депонированы следующими способами:
- В банке на счет эскроу.
- На номинальном счете иного эскроу-агента.
Указанные нормы о возможности списания, либо ареста средств на номинальном счете не могут быть применены.
Особенности защиты депонированного имущества от взыскания
Касательно депонированного имущества запрещено:
- Обращение взыскания.
- Принятие разного рода мер обеспечения.
- Арест.
Соответственно, депонированное имущество передается бенефициару даже при условии, что все остальное имущество депонента находится под арестом или было проданы за долги.
Взыскать можно лишь права (требования) депонента и бенефициара.
Кредиторы депонента имеют право на обращение взыскания на его право (требование) к бенефициару, либо эскроу-агенту. Это становится возможным при условии, что договор либо нарушен, либо прекращен. Примером могут служить следующие ситуации:
- Истечение срока депонирования до того, как возникли основания для того, чтобы передать имущество бенефициару. При этом имущество не было возвращено депоненту.
- Передача имущества бенефициару эскроу-агентом без соответствующих оснований.
У кредиторов бенефициара есть возможность обратить взыскание на его право (требование) касательно передачи эскроу-агентом имущества. Важно учитывать тот факт, что защита депонированного имущества будет считаться действительной только при условии, что договор эскроу был заключен для исполнения основного обязательства.
