Договор аренды в гражданском праве

Общая характеристика договора аренды

Аренда — это процесс, призванный оформить передачу индивидуально-определенных права собственности в возмездное пользование, без перехода к арендодателю. Договор аренды в гражданском праве РФ создает относительное правоотношение между арендодателем и арендатором, абсолютное правоотношение между арендатором и третьими лицами.

Признаки договора аренды: договор аренды является консенсуальным (возникновение прав и обязанностей связывается с достижением соглашения), возмездным (квалифицирован может быть только договор, предполагающий передачу арендованного объекта в интересах арендатора), взаимным, или двусторонне обязывающим (подразумевает наличие прав и обязанностей у обеих сторон); аренда — это всегда временное пользование индивидуально-определенными и непотребляемыми имущественными комплексами и вещами, арендатор должен вернуть то же самое имущество, которое получил в пользование; * аренда не прекращает право собственности или другие права на объект, а только обременяет это право.

Арендодатель — это сторона договора аренды, обязанная передать арендатору имущество. Консенсуальная природа данного вида договора предусматривает возможность договоренность об аренде объекта, который на момент заключения договора в собственности арендодателя не находится или вообще отсутствует.

Арендатор — это сторона договора аренды, приобретающая право владения или пользования объектом в результате исполнения договора (в отдельных случаях — распоряжаться этим имуществом), принимающая на себя обязанность вносить арендную плату и в установленный срок возвратить арендованное имущество. По общему правилу арендатором может стать любое лицо (при соблюдении положений о правосубъектности).

Виды договоров аренды

Договоры аренды подразделяют на договоры, которые регулируются исключительно общими правилами об аренде и договоры, регулируемые общими и специальными нормами. Специальные нормы могут содержаться в Гражданском кодексе и в иных нормативных актах.

Договоры аренды классифицируют на:

• договоры аренды объектов, находящихся в частной собственности;
• договоры аренды муниципального и государственного имущества.

Договор имущественного подразделяется на аренду с возможным правом выкупа или без такого права. По общему правилу договор аренды не предполагает права выкупа. Если договор заключается с правом последующего выкупа, то для это предусмотрена особая форма купли-продажи имущества.

Условия договора аренды

Единственное существенное условие договора аренды — описание имущества (объекта), передаваемого в аренду. В договоре указываются данные, которые позволяют точно установить подлежащее передаче имущество (п. 3 ст. 607 ГК). Договор аренды считается заключенным даже если его предмет должным образом не был описан. Восполнимые условия договора аренды: срок пользования и владения имуществом, арендная плата и др.

К предмету договора аренды относятся:

• индивидуально-определенные непотребляемые вещи;
• имущественные комплексы, единый недвижимый комплекс.

Стороны соглашения могут установить любой срок аренды, определив этот срок истечением определенного периода времени, конкретной календарной датой, событием (ст. 190 ГК). Для особых видов аренды могут быть установлены предельные сроки.

Если стороны не устанавливают срок аренды, то применяется диспозитивное правило, согласно которому договор будет считаться заключенным на неопределенный срок с возможностью отказаться от договора в одностороннем порядке (для любой стороны). Договор аренды прекращает свое действие, если предельный срок аренды, который установлен законом, истекает.

Формы арендной платы — денежная, неденежная (предоставление определенного рода услуг, части дохода от арендованной вещи и т.д.), смешанная.

Письменная форма договора аренды обязательна для договоров, которые:

• заключаются более, чем на один год;
• заключаются вне зависимости от срока, при условии, что одной из сторон договора является юридическое лицо.

Отдельные права и обязанности сторон договора аренды

Арендодатель обязан предоставить имущество, право требования арендатора. Имущество предоставляется в виде и состоянии, которое полностью соответствует хозяйственному назначению, не имеет скрытых недостатков, не обременено правами третьих лиц, имеет все необходимые документы.

Договор аренды может предусматривать дополнительные требования к имуществу, допустимо упоминание об обременениях, недостатках, согласованность об отсутствии принадлежностей.

Арендатор обязан пользоваться имуществом согласно его назначению. Арендатор должен соблюдать границы пользования, обозначенные в договоре, своевременно вносить оплату за пользование имуществом. Арендная плата включает весь период пользования имуществом — с момента его передачи арендатору до момента возвращения арендодателю, включая период просрочки возврата имущества.

Арендодатель обязан производить капитальный ремонт, а арендатор — производить текущий ремонт, поддерживать имущество в надлежащем, исправном состоянии, нести расходы на содержание. Между сторонами могут существовать и другие договоренности. Арендатор должен вернуть имущество в том же состоянии и виде, в котором его получил. При этом учитывается естественный износ. Нормальный, или естественный износ — это износ, которому подверглось бы имущество при его использовании по назначению добросовестным и разумным арендатором.

Права арендатора пользоваться и владеть имуществом имеют характерные черты:

• являются частями абсолютного правоотношения, связывают арендодателя, третьих лиц, обязанных воздерживаться от действий, препятствующих реализации прав арендатора;
• реализуются через действия управомоченного лица (арендатора);
• против каждого, кто их нарушит, арендатор может предъявлять негаторный и виндикационный иски;
• могут сохраняться при смене собственника.