Договор аренды и его виды

Общие положения договора аренды

Договор аренды относится к классическим, традиционным договорным институтам. Основная цель этого договора обеспечить передачу определенной вещи во временное пользование. Передача вещи несет служебные функции по охране от притязаний других лиц, поддержанию надлежащего состояния, то есть по обеспечению пользования вещью.

Сторонами договора аренды выступают субъекты гражданского права: арендодатель и арендатор или, соответственно — наймодатель и наниматель. Арендодателем и арендатором могут выступать юридические или физические лица.

Существенное условие, предмет договора — это индивидуально-определенная вещь, которая в процессе использования не теряет собственных свойств.

Особенности договора аренды:

• если стороной договора выступает юридическое лицо или договор заключается на срок более года, то договор обязательно должен заключаться в письменной форме;
• если арендуется имущество, которое в дальнейшем должно перейти к арендатору, то договор заключается в форме, которая предусмотрена для договора купли-продажи данного имущества;
• аренда зданий и сооружений сроком более 1 года, такая аренда подлежит государственной регистрации.

Цена договора не может быть существенным условием договора, арендная плата может в договоре не устанавливаться.

Формы арендной платы:

• твердая сумма платежей, вносимых единовременно или периодически;
• доля приращений имущества;
• услуги, предоставленные арендатором;
• получение вещи в аренду или в собственность;
• возложение определенных затрат, направленных на улучшение арендованного имущества, на арендатора и др.

По соглашению сторон можно изменить размер арендной платы, однако это не может происходить чаще 1 раза в год. Договор или закон могут предусматривать запрет на изменение или частоту объема арендной платы.

Содержание договора аренды

К обязанностям арендодателя относятся:

1. Предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям и назначению договора.
2. Предупреждение арендатора о существующих правах на имущество третьих лиц (обязательственных и вещных).
3. Осуществление капитального ремонта имущества за собственный счет.
4. Возмещение арендатору стоимости улучшений, произведенных за его счет и с согласия арендодателя.

Если арендодатель не передал арендатору имущества в установленный срок, то последний имеет право истребовать данное имущество, возместить убытки, причиненные задержкой исполнения; требовать возместить убытки и расторгнуть договор. За все недостатки, которые препятствуют использованию по назначению имущества, несет ответственность арендодатель. Исключение составляют те недостатки, которые оговаривались сторонами, и арендатор о них знал заранее. Или недостатки были обнаружены арендатором в ходе приемки в пользование имущества.

Обнаружив недостатки, арендатор может требовать от арендодателя устранения недостатков (безвозмездно), снижения арендной платы, возмещение расходов на устранение имеющихся недостатков, досрочного расторжения договора. Капитальный ремонт арендованного имущества представляет собой восстановление конструктивных элементов (основных частей имущества). Отношения сторон на время ремонта регулируются договором аренды.

Обязанности арендатора:

• пользование арендованным имуществом согласно назначению имущества, если эта обязанность была нарушена, арендодатель может требовать возмещения убытков и расторжения договора;
• своевременное внесение оплаты;
• поддержание арендованного имущества в должном состоянии (необходимое обслуживание), осуществление текущего ремонта за свой счет, несение расходов на содержание имущества.

Текущий ремонт — это устранение недостатков имущества, которое не связано с заменой главных составных частей. Текущий ремонт не устраняет износ имущества и не увеличивает его стоимость. Отсутствие ремонта существенно затрудняет или делает невозможным использование имущества по назначению.

Характеристика отдельных видов договоров аренды

Виды договоров аренды:

• договор проката;
• аренда транспортных средств;
• аренда предприятий;
• аренда зданий и сооружений;
• лизинг (финансовая аренда);
• договор найма жилищного помещения.

Согласно договору проката, арендодатель обязывается предоставить во временное владение (пользование) за плату движимое имущество, осуществляет сдачу в аренду имущества для постоянной предпринимательской деятельности. Предоставленное по договору проката имущество, используется для потребительских целей.

Договор аренды транспортных средств — это договор, согласно которому арендатор получает от арендодателя во временное владение (пользование) за плату транспортное средство, своими силами осуществляет управление этим средством, его техническую эксплуатацию. Предметом договора может быть транспортное средство любого вида, способного к автономному перемещению.

Аренда зданий и сооружений осуществляется после подписания соответствующего договора, согласно которому арендодатель обязан передать арендатору во временное владение (пользование) здание или сооружение. Арендодателем может быть юридическое или физическое лицо, имеющее титул собственника данного здания (сооружения). В качестве арендаторов, как правило, выступают коммерческие и некоммерческие организации, осуществляющие предпринимательскую деятельность.

В соответствии с договором аренды предприятия, арендодатель обязан предоставить во временное владение (пользование) за плату сооружения, здания, оборудование и основные средства, земельные участки, оборотные средства, запасы топлива, сырья, материалов, права пользования разными природными ресурсами (земельными, водными и др.).