Понятие договора аренды
Договор аренды (договор имущественного найма) – это соглашение, при котором арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное пользование, а арендатор за пользование этим имуществом обязуется выплачивать арендодателю арендную плату.
Договор аренды согласно ст. 606 Гражданского кодекса – взаимный, возмездный и консенсуальный документ.
Предметом договора выступают непотребляемые, индивидуально-определенные и незаменимые вещи, так как арендатор по окончании срока договора должен вернуть имущество в том же состоянии и виде, в котором он его получил (учитывая износ).
Сторонами договора выступают:
- собственник имущества (арендодатель), или лицо, управомоченное собственником или законом сдавать в аренду имущество;
- арендатор - лицо, которое заинтересовано в том, чтобы получить имущество в пользование (юридические лица и граждане, государство, административно-территориальные, национально-государственные и муниципальные образования).
Формой договора выступает договор аренды, который заключается на срок более года, в случае, если юридическое лицо является одной из сторон договора, вне зависимости от срока такой договор заключается в письменной простой форме. Если предусмотрено, что арендованное имущество может перейти к арендатору с последующим правом собственности, то договор заключается в форме, которая предусмотрена для купли-продажи данного имущества.
Гражданским кодексом предусмотрено (п. 2 ст. 609), что договор аренды недвижимости подвергается обязательной государственной регистрации. Срок договора аренды и цена к существенным условиям не относятся. И срок, и цена определяются соглашением сторон, в случае, если арендная плата не определена условиями договора, предусмотрена обычная арендная плата.
Произведенные отделимые улучшения, касающиеся арендованного имущества, выступают собственностью арендатора, в случаях, когда договор аренды не предусматривает другого. Если арендатор с согласия арендодателя, за счет собственных средств произвел улучшение арендованного имущества, не отделимое без вреда для этого имущества, арендатор, имеет право на возмещение стоимости данных улучшений после прекращения действия договора, если договор не предусматривал иное.
Возмещению не подлежит стоимость неотделимых улучшений имущества, находящегося в аренде, без согласия арендодателя. Отделимые и неотделимые улучшения имущества, взятого в аренду, которые произведены за счет амортизационных отчислений от данного имущества, выступают собственностью арендодателя. Фактически, улучшения проводятся за счет арендодателя, который должен распоряжаться средствами (отчисляемыми на восстановление данных объектов) по общему правилу.
Обязанности сторон договора аренды
В Гражданском кодексе прописаны обязанности арендатора и арендодателя:
- каждая сторона договора вправе требовать расторгнуть договор аренды досрочно по основаниям, предусмотренным договором и гражданским законодательством в судебном порядке
- арендатор не обладает правом сдавать имущество, полученное в аренду, в субаренду (без данного на то согласия арендодателя);
- арендатор не может вносить арендные права в уставной капитал хозяйственных обществ и товариществ в качестве взноса, отдавать в залог арендные права.
Перечень оснований для расторжения договора аренды не выступает исчерпывающим. В договоре аренды стороны могут (по инициативе одной из сторон) исключить одно из оснований досрочного расторжения договора.
Разновидности договора аренды
К основным разновидностям договора аренды относятся:
- договор проката;
- договор аренды транспортных средств (без экипажа или с экипажем);
- договор финансовой аренды (лизинга);
- договор аренды сооружений и зданий;
- договор аренды предприятия;
- договор аренды жилого помещения.
Договор проката – один из видов договора аренды (консенсуальный, публичный, возмездный, двусторонний).
Арендодатель, который осуществляет сдачу в аренду имущества, как постоянную предпринимательскую деятельность, по договору проката обязуется предоставить движимое имущество за плату арендатору в пользование и владение (временно) (п.1 ст. 626).
Сторонами договора проката выступают: гражданин (арендатор) и коммерческие организации (арендодатель). Для коммерческих организаций сдача в аренду имущества выступает постоянной предпринимательской деятельностью, она реализуется в виде промысла, доход от которого является источником существования (основным или дополнительным).
Предметом договора проката может выступать только движимое имущество, которое используется в потребительских целях, в частности, предметы бытовой техники, телевизионная аппаратура, радиотехника и т.д.
Срок договора проката не может длится более года. Форма договора – всегда, без каких-либо условий, письменная. Арендная плата представляет собой твердые суммы платежей, которые вносятся единовременно или периодически.
Арендодатель по договору аренды транспортного средства (фрахтования на время) с экипажем предоставляет транспортное средство арендатору за плату во временное пользование и владение. Арендатор оказывает собственными силами услуги по управлению транспортом и по технической эксплуатации.
Договор фрахтования заключается независимо от его срока исключительно в письменной форме, через создание одного документа, который подписывается двумя сторонами, или обмен документами через связь (телеграф, почта, телетайп). К данному договору правила о регистрации договоров аренды не применяются.
Объект договора аренды транспортного средства является транспортное средство, услуги по управлению данным средством и техническая эксплуатация. Предметом договором выступает любое транспортное средство, техническое устройство по перевозке пассажиров, грузов, багажа.
Если транспортное средство арендуется без экипажа, арендодатель представляет транспорт во временное пользование и владение за плату без оказания услуг по управлению и технической эксплуатации.
