Аренда нежилых помещений

Сущность понятия «нежилые помещения»

При этом к нежилым помещениям нельзя относить:

• помещения, которые признаны аварийным жильем;
• общедомовое имущество, к которому, например, можно отнести лифт, лестницу между этажами и т.д.

Нежилые помещения могут быть расположены в жилых, т.е. в целом предназначенных для проживания, или в полностью нежилых зданиях.

Среди признаков нежилого помещения можно выделить следующие:

• помещение не предназначено для проживания в нем;
• помещение является изолированным;
• границами такого помещения являются строительные конструкции, к которым можно отнести стены, полы и потолки;
• наличие отдельного входа;
• нежилые помещения по аналогии с жилыми в обязательном порядке должны соответствовать установленным требования пожарной безопасности, соответствовать нормам технического контроля и т. д.

Таким образом, жилые помещения предназначены для проживания людей, а нежилые помещения - для иных целей. Нежилые помещения могут использоваться для осуществления торговой деятельности, предоставления услуг, производства и т. д.

Например, к жилым помещениям в соответствии с действующим законодательством относятся:

• многоквартирные дома;
• коммунальные квартиры
• частные дома, которые предназначены для постоянного проживания;
• общежития.

Среди нежилых помещений можно выделить следующие:

• торговые помещения;
• химчистки;
• салоны красоты;
• гостиницы и мотели, что связано с тем фактом, что такие помещения предназначены для проживания на короткий период времени.

Правовое регулирование аренды нежилых зданий

С древних времен распоряжение объектами недвижимости, например, сдача в аренду, представляло особый интерес, так как позволяло получать доходы от собственности, которая находится во вложении. На сегодняшний день договор аренды с характерным для него консерватизмом и стабильностью можно назвать одним из традиционных и самых популярных договоров в современном гражданском праве. С точки зрения владельца объектов имущества аренда является одним из наиболее простых, но при этом эффективных способов получения дохода. Если у арендатора нет достаточных средств для приобретения имущества, у него есть возможность использовать чужое имущество без риска случайной гибели или повреждения имущества, но, будучи титульным владельцем, он может рассчитывать на защиту своих прав и законных интересов.

Одной из основных проблем на сегодняшний день можно назвать тот факт, что действующая редакция ГК РФ не регулирует в достаточной мере правовой статус нежилых помещений как самостоятельных объектов гражданских прав. Так, среди ученых нет единого мнения о соответствии нежилых зданий, не говоря уже об их частях, перечисленным в Гражданском кодексе Российской Федерации характеристикам недвижимости. Кроме общего указания на то, что жилое помещение может быть определенным на законодательном уровне образом переведено в категорию нежилых зданий (§ 288 п. 3), ни в статье 130 действующей редакции ГК РФ ни в главах, посвященных конкретным аспектам договора, понятие нежилого помещения как отдельного объекта не упоминается.

Одна из проблем определения правового статуса нежилых помещений возникает из-за недостаточно полного определения понятийного аппарата в рассматриваемой области. В связи с этим весьма актуально закрепления на законодательном уровне таких терминов как «здания», «сооружения» и «нежилые помещения». На сегодняшний день аренда нежилых помещений является одним из наиболее распространенных видов аренды недвижимости. В связи с отсутствием четкого и полного правового регулирования данного вопроса как показывает практика, чаще всего к аренде нежилых помещений применяют правила аренды зданий и сооружений.

Договор аренды нежилого помещения следует рассматривать как гражданско-правовой договор, в соответствии с которым одна сторона (называемая, арендодателем) имеет право взимать с другой стороны (арендатора) плату за нежилые здания, которые переданы ему во временное владение и пользование арендодателем. Подобное соглашение является предметом переговоров, а договор является двусторонним. Объектом договора в данном случае является нежилое помещение, которое передается арендодателю арендодателем. Предмет договора является единственным существенным требованием к договору аренды нежилого помещения, т. е. без точного определения предмета договор не считается заключенным и признается недействительным.

Таким образом, в тексте примерного договора аренды нежилого помещения передаваемое помещение в обязательном порядке должно быть описано подробно и четко. В целом, описание объекта включает в себя: точный адрес здания, в котором расположены помещения, сдаваемые в аренду, описание расположения помещения в здании (например, этаж, номер комнаты и т. д.), площадь помещения, сдаваемого в аренду, назначение помещения, сдаваемого в аренду (например, для канцелярских товаров, производственных нужд, склады и т. д.)

Такие сведения также могут быть указаны непосредственно в договоре или в приложениях к подписываемому договору аренды при составлении договора аренды. Например, кадастровый паспорт помещения обычно прилагается к договору аренды. В данном документы описываются все характеристики помещения, подлежащего передаче, а также его схематическое расположение. Также в договоре аренды вместо кадастрового паспорта помещения может быть предоставлена только выписка из копии кадастрового паспорта всего здания, в котором также указаны все данные о передаваемых помещениях.

В соответствии со ст. 651 действующей редакции ГК РФ письменная форма является обязательной для заключения договора аренды зданий и сооружений, в противном случае договор признается недействительным.