Управление многоквартирными домами
Управление многоквартирным домом (МКД) - это совместная деятельность домовладельцев по созданию и поддержанию благоприятных и безопасных условий жизни в доме, которая должна обеспечивать надлежащее содержание общедомового имущества, решать вопросы использования такого имущества и предоставлять коммунальные услуги гражданам, проживающим в доме.
Среди признаков управления МКД на сегодняшний день можно выделить следующие:
- Носит характер деятельности. Управление - это всегда деятельность, процесс, который длится некоторый период времени. Временные рамки для управления каким-либо МКД, то они в значительной степени зависят от жизненного цикла дома, от момента его строительства до момента сноса.
- Наличие объекта управления. Вектор любого элемента управления направлен на любой объект.
По признаку объекта управления можно выделить следующие формы управления МКД:
- Управление жильем, под которым понимают деятельность, направленную на управление всеми помещениями (квартирами, комнатами), принадлежащими определенному человеку;
- Управление общей собственностью в доме, под которым понимают деятельность, осуществляемую собственниками помещений в доме или лицом, которое привлекается домовладельцами;
В рамках рассматриваемого вопроса в целом объектом управления является многоквартирный дом. Однако, необходимо определить, что можно считать многоквартирным домом? Какими должны быть количество помещений в доме и количество владельцев этих помещений, чтобы дом можно мог быть признан многоквартирным? Действующим на сегодняшний день законодательством, а именно Жилищным кодексом, данный вопрос не регламентируется. Однако, исходя из сложившейся практики, многоквартирным домом признается дом с двумя и более помещениями, если имеется хотя бы один собственник этих помещений.
Говоря об управлении МКД нельзя не сказать о субъекте управления, под которым понимают человека, группу лиц, специально сформированный орган управления или общество в целом, которые могут осуществлять воздействие на управляемый объект для обеспечения его функционирования и движения к определенной цели.
Как правило, в рамках управления многоквартирным домом в качестве субъектов управления рассматриваются собственники помещений в многоквартирном доме (называемые первичным субъектом) или лица, вовлеченные ими в управление домом (называемые косвенным субъектом). Однако, в некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом может быть местное самоуправление (например, в случае, если собственники не выбирают способ управления домом - для них управляющая компания избирается местным самоуправлением)
Проблемы управления многоквартирными домами
На сегодняшний день возможны следующие методы управления МКД:
- управление собственниками помещений в МКД;
- управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) или жилищным кооперативом или другим созданным для целей управления кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Необходимо отметить, что ЖК РФ в значительной части содержит нормы, которые регулируют отношения управления многоквартирными домами через управление собственниками помещений в МКД, ТСЖ, а также управляющей организацией.
Правоотношения ТСЖ как организации, которая осуществляет управление МКД, на сегодняшний день можно разделить на два типа: отношения с членами общества и отношения с владельцами помещений, которые не являются членами ТСЖ.
На современном этапе развития существует множество правовых, экономических и других проблем, возникающих в процессе создания и деятельности ТСЖ.
Одной из наиболее серьёзных проблем является полное отсутствие гарантий прав членов ТСЖ на участие в управлении обществом, на получение информацию об их деятельности, и осуществление контроля. Современная судебная практика подтверждает проблему количеством судебных разбирательств, которые возникают в рамках данного аспекта. Таким образом, в качестве решения данной проблемы необходимо рассматривать регламентирование подобных правоотношений на законодательном уровне.
Отношения между ТСЖ и владельцами помещений, которые не являются членами ТСЖ, базироваться на заключенном ими договоре на содержание общедомового имущества. Заключение такого договора является обязательным только для общества собственников жилья, но не для собственников. В то же время, заявитель ссылается на нормы закона, которые устанавливают права и обязанности ТСЖ и собственников помещений в отношении управления в МКД, из чего делается вывод, что в отсутствие договора, общество также обязано управлять доме и собственник - платить за такое управление.
Управление многоквартирных домов жилищными кооперативами как способ управления в МКД не регламентируется на законодательном уровне и практически не рассматривается в научных работах специалистов, поэтому есть необходимость в разработке концепции правового регулирования управления в МКД в рамках новой редакции ЖК РФ.
Таким образом, если нормы ЖК РФ о ассоциации собственников жилья посвящены, в том числе управления ТСЖ в многоквартирном доме, правила кооперативов регулируют в основном отношения, для приобретения кооперативного жилого дома и передаче помещений в этом доме членам кооператива. Это серьезная проблема в правовом регулировании жилищных кооперативов как субъектов, управляющих многоквартирными домами.
Довольно ощутимый пробел в правовом регулировании не всегда можно восполнить уставом кооператива, так как ряд императивных норм ЖКХ РФ, устанавливающих порядок работы жилищных кооперативов, просто не приспособлен для решения проблем управления МКД.
