Значение и основные понятия оценочной деятельности. Понятия «стоимость», «цена», «затраты»

Курс лекций по дисциплине «Оценочная деятельность» СОДЕРЖАНИЕ Введение…………………………………………………………………………………………….3 РАЗДЕЛ 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ…………………………………………………………………………………4 ТЕМА 1. ЗНАЧЕНИЕ, ИСТОРИЧЕСКИЙ АСПЕКТ РАЗВИТИЯ И ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ……………………………………………….4 1.1. Понятие оценочной деятельности…………………………………………………………4 1.2. Понятия «стоимость», «цена», «затраты»…………………………………………………….5 1.3. Принципы оценочной деятельности………………………………………………………….8 ТЕМА 2. ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ………………………………………………………………………………..17 2.1. Нормативно-правовые акты, регулирующие оценочную деятельность………………………………………………………………………………………..17 2.2. Федеральные стандарты оценки…………………………………………………………… 22 2.3. Зарубежные стандарты оценки………………………………………………………………29 2.4. Европейские стандарты оценки……………………………………………………………...35 ТЕМА 3. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 3.1. Лицензирование оценочной деятельности…………………………………………………41 3.2. Страхование гражданской ответственности оценщиков………………………………….45 3.3. Саморегулируемые организации оценщиков………………………………………………48 3.4. Сфера правового регулирования……………………………………………………………50 ТЕМА 4. ОТЧЁТ ОБ ОЦЕНКЕ И ЭКСПЕРТИЗА ОТЧЁТА ОБ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ………………………………………………………………………………………….65 4.1. Требования к отчёту об оценке……………………………………………………………. .65 4.2. Требования к проведению экспертизы……………………………………………………. .80 4.3. Экспертиза отчета об оценке……………………………………………………………… .130 4.4. Государственная кадастровая оценка………………………………………………………136 РАЗДЕЛ 2. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФИНАНСОВОЙ ОЦЕНКИ ТЕМА 5. ИНСТРУМЕНТАРИЙ ОЦЕНКИ. ВИДЫ ОЦЕНКИ……………………………143 5.1. Общая характеристика процесса оценки…………………………………………………. 143 5.2. Функции денежной единицы…………………………………………………………….150 ТЕМА 6. МАТЕМАТИЧЕСКИЕ МЕТОДЫ В ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ……160 6.1. Математические методы, применяемые в затратном подходе………………………….. 161 6.2. Математические методы, применяемые в доходном подходе……………………………163 6.3. Математические методы, применяемые в сравнительном подходе………………………………………………………………………..171 СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ……………………………………………………...196 ВВЕДЕНИЕ Среди наиболее динамично развивающихся видов профессиональной деятельности в условиях трансформации российской экономики особенно выделяется оценочная деятельность, актуальность и востребованность результатов которой в рыночной экономике трудно переоценить. Одна из ключевых категорий в области экономической теории, «цена», неизбежно приводит нас к необходимости использования в этой теории понятия «оценка», как комплексного показателя меры значимости, выгодности, целесообразности получения того или иного результата деятельности, а также ресурсов, данный результат. Важной причиной особого внимания российских экономистов к оценочной деятельности является возникшая в современных экономических условиях необходимость создания и реализации концепции управления федеральной, муниципальной и акционерной собственностью. Именно оценка является мерой эффективности управления тем или иным объектом собственности. По этой причине с развитием рыночных отношений в России оказались востребованы знания по оценочной деятельности. Наглядным примером такой востребованности стал опыт приватизации и последующих продаж пакетов акций. В настоящем учебно-методическом пособии изложены основополагающие вопросы, составляющие суть оценочной деятельности по направлениям теории и основ технологии оценки имущества. Целью написания данного пособия явилась необходимость обеспечения студентов теоретическими материалами в области стандартизации, регулирования оценочной деятельности, методологического описания технологии оценочной деятельности. РАЗДЕЛ 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТЕМА 1. ЗНАЧЕНИЕ, ИСТОРИЧЕСКИЙ АСПЕКТ РАЗВИТИЯ И ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 1.1. Понятие оценочной деятельности Широкое определение понятия оценочной деятельности подразумевает, что оценка представляет собой суждение кого-либо, обладающего специальными знаниями об объекте окружающей действительности. Оценка в рамках Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. от 23 июля 2013 г.) (далее - Закон об оценочной деятельности) рассматривается в контексте установления суждения о стоимости объекта оценки. Оценочная деятельность как объект правового регулирования, являясь юридическим фактом, также представляет собой и услугу оценщиков (независимых профессиональных экспертов). Оценка (в философии) - отношение к социальным явлениям, человеческой деятельности, поведению, установление их значимости, соответствия определенным нормам и принципам морали (одобрение и осуждение, согласие или критика и т.п.). Определяется социальной позицией, мировоззрением, уровнем культуры, интеллектуального и нравственного развития человека. С другой стороны, учет мотивов, средств и целей действия, его условий, места в системе поведения личности - необходимое условие правильной оценки этого действия. Юридический факт - это факт реальной действительности, с которым действующие законы и иные правовые акты связывают возникновение, изменение или прекращение правоотношений. См.: Гражданское право: в 4 т. / Под ред. Е.А. Суханова. 3-е изд. М.: WoltersKluwer, 2004. Т. 1. С. 431. Под оценочной деятельностью в российском законодательстве понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Таким образом, деятельность, направленная на установление рыночной стоимости, осуществляемая не субъектами оценки, не входит в сферу его регулирования. Однако оценка, не соответствующая требованиям законодательства, не запрещена законом, что можно наблюдать на практике: инвестиционные, аналитические компании, другие юридические и физические лица, государственные органы определяют и анализируют стоимость отдельных видов имущества. Но такой отчет, составленный непрофессиональными оценщиками, не может иметь доказательственного значения. 1.2. Понятия «стоимость», «цена», «затраты» Исходя из определения оценочной деятельности, которое дано в Законе об оценочной деятельности, в результате проведения оценки собственности оценщик должен определить стоимость этого объекта (в соответствии со ст. 3 под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости). Как известно, стоимость является центральным понятием экономической теории и относится к числу основополагающих и сквозных проблем экономической науки. Проблема оценки стоимости является одной из центральных проблем экономической науки и волновала ученых-экономистов во все времена, начиная с меркантилистов и классиков и заканчивая нашими современниками. "На основе теории стоимости определяются цели и мотивы деятельности субъектов хозяйствования, выбираются варианты распределения ресурсов и доходов, функционирует процесс рыночного обмена". Свои взгляды на проблему стоимости выражали такие классики политэкономии, как А. Смит, У. Петти, Д. Рикардо, данной проблемой занимался К. Маркс, а также другие представители различных учений и школ. Развитие взглядов в данной области берет начало в трудах первого автора трудовой теории стоимости Уильяма Петти, развивает его понимание стоимости в рамках трудовой теории Адам Смит, а затем Давид Рикардо. Смит проводит деление стоимости на потребительскую и меновую. Затем Карл Маркс подробно рассматривает проблему трудовой теории стоимости в своем труде "Капитал". В соответствии с трудовой теорией стоимость понималась как овеществленный в товаре труд товаропроизводителей. С альтернативной позицией трудовой теории стоимости - с теорией предельной полезности - выступила австрийская школа (К. Менгер, Э. Бем-Баверк, Л. Вальрас и др.). Здесь ценность товаров определяется их "предельной полезностью" на базе субъективных оценок человеческих потребностей. При этом редкость товара является фактором, формирующим стоимость. В современной экономической науке трудовая теория стоимости и теория предельной полезности дополняют друг друга. Теорию предельной полезности (маржинализма) и теорию издержек производства (классическую политэкономию) соединил воедино Альфред Маршалл, основатель кембриджской неоклассической школы. Одна из главных идей А. Маршалла заключалась в том, что он не согласился с попытками предшественников искать единственный фактор ценообразования. Таким образом, стоимость - это общеэкономическое понятие, не имеющее общепринятого определения. Однако стоимости присущи определенные общепринятые черты, которые определяют ее сущность. Во-первых, это полезность вещи, т.е. стоимость, выступает как мера полезности вещи. Полезность - это способность вещи удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Большое внимание этой категории (полезности) уделено в п. 7 раздела "Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки" Международных стандартов оценки (далее - МСО). Во-вторых, стоимость является мерой умственных и физических усилий человека (затрат труда) при создании вещи. В-третьих, стоимость выступает как мера относительной редкости вещей, т.е. вещь не должна быть общедоступна (спрос должен превышать предложение). В-четвертых, вещь для того, чтобы обладать стоимостью, должна обладать способностью обмениваться на другие вещи или деньги. В-пятых, важно, что в оценке стоимость выражается в денежных единицах. Международные стандарты оценки определяют стоимость "...экономическим понятием, касающимся цены, относительно которой наиболее вероятно договорятся покупатели и продавцы доступных для приобретения товаров или услуг. Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256, в п. 5 также содержит определение понятия "стоимость". В различных источниках литературы содержатся различные определения понятия "цена". Цена - это денежные средства, уплачиваемые за объект оценки. Цена - это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупку сходных объектов в прошлых сделках. ФСО N 1 трактует цену как денежную сумму, предлагаемую, запрашиваемую или уплаченную за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки (п. 4). В соответствии с МСО цена обозначает денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Цена прошлых сделок и цены продавца не обязательно представляют стоимость объекта оценки на дату оценки. Затраты - это деньги, необходимые для воспроизводства объекта собственности в современных условиях. Затраты - это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым. Это затраты, не произведенные когда-то и кем-то при создании объекта, а затраты, которые необходимы сейчас для воспроизводства этого объекта. Они могут не отличаться от той суммы, которую будет готов заплатить возможный покупатель. В соответствии с МСО "затраты являются ценой, уплаченной за товары или услуги, либо денежной суммой, требуемой для создания или производства товара или услуги". Пункт 9 ФСО N 1 указывает, что при установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цена, уплаченная покупателем за объект оценки. Таким образом, стоимость является расчетной величиной, которая может обобщать в себе категорию затрат и проявляться в виде цены товара (имеется в виду меновая стоимость или стоимость в обмене). При этом возможны различные частные случаи, при которых стоимость может быть как выше, так и ниже цены и затрат или совпадать с ними. 1.3. Принципы оценочной деятельности Теоретической базой оценочной деятельности в экономике России является набор оценочных принципов, сформулированных в результате многолетнего опыта зарубежных и отечественных экспертов-оценщиков по оценке недвижимости, бизнеса, услуг. Эти принципы можно условно разбить на четыре группы: а) основанные на представлениях пользователя; б) отражающие взаимоотношение компонентов собственности; в) связанные с рыночной средой; г) наилучшего и наиболее эффективного использования собственности. При оценке любого объекта собственности должны быть задействованы все прин­ципы оценки. Однако они могут быть использованы с разной степенью значимости. Сте­пень значимости каждого принципа определяется конкретной ситуацией, складывающей­ся при оценке того или иного предприятия, бизнеса, услуг. Реализации некоторых прин­ципов оценки может препятствовать позиция муниципальных органов управления либо несовершенство законодательных и нормативных актов, действующих в данном регионе. а) принципы, основанные на представлениях пользователя, включают в себя принципы полезности, замещения и ожидания. Полезность. Объект собственности обладает стоимостью лишь в том случае, если он может быть полезным потенциальному владельцу. Имущество может быть также по­лезным конкретному владельцу для реализации чувства гордости от владения этим иму­ществом либо реализации других его психологических потребностей. Полезность — это способность собственности удовлетворять потребности пользо­вателя в данном месте и в течение определенного периода времени. Удовлетворение потребностей пользователя имущества, которое приносит доход, в конечном счете, обычно выражается в виде потока денежного дохода. Замещение. Разумный покупатель не заплатит за собственность больше наимень­шей цены, запрашиваемой за аналогичный объект собственности с такой же степенью полезности. Это значит, что неразумно платить за уже существующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен при меньших затратах. Эксперт-оценщик, анализируя поток дохода от эксплуатации собственности, опреде­ляет его максимальную стоимость исходя из сопоставления потоков доходов от других аналогичных объектов, характеризующихся схожим риском и качеством продукции. Принцип замещения гласит: максимальная стоимость собственности определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретено другое имущество с экви­валентной полезностью, он является основным при использовании рыночного подхода. Ожидание. В большинстве случаев полезность имущества связана с ожиданием бу­дущих прибылей. Например, стоимость действующего предприятия, приносящего доход, определяется ожидаемой прибылью, которая может быть получена от использования имущества предприятия, а также размером денежных средств от его перепродажи. Поскольку деньги приносят доход в виде процента и поскольку происходят инфля­ционные процессы, рубль, полученный в будущем, имеет меньшую стоимость, чем сего­дняшний рубль. Речь идет о стоимости денег во времени. Процесс пересчета будущих рублей в текущие стоимости называется дисконтированием. Для определенной текущей стоимости будущих прибылей, ожидаемых от пользования объектом собственности, важ­но скорректировать прогнозируемую прибыль с учетом поправки на ее стоимость во вре­мени, он является основным при реализации доходного подхода к оценке. б) принципы, отражающие взаимоотношения компонентов собственности. Данная группа включает в себя следующие принципы: остаточной продуктивности, вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, оптимального раз­мера и экономического разделения и соединения прав собственности. Остаточная продуктивность земельного участка. Любой вид предприниматель­ской деятельности, как правило, требует наличия четырех факторов производства: труда, капитала, управления и земли. Каждый используемый фактор производства должен быть компенсирован вновь создаваемой данной деятельностью стоимостью. Возможность ком­пенсации действия факторов производства представлена в табл. 1. Таблица 1 Компенсация действия факторов производства Наименование фактора Компенсация Труд Зарплата Капитал Процент, дивиденды Управление (включая предпринимательскую деятель­ность) Прибыль, вознаграждение управляющим Земля Рента (налоги, арендная пла­та) Земля недвижима, а труд, капитал и управление «привязаны» к ней. Вначале опла­чиваются три привязанных фактора производства, а затем собственник земли из остатка прибыли получает ренту (либо налог на землю, либо арендную плату). Таким образом, земля имеет «остаточную стоимость» («остаточную продуктивность»), т.е. компенсирует­ся тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства. Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, отнесенный к земле, после оплаты расходов на труд, капитал и управление. Остаточная продуктивность, характеризующаяся местоположением земельного участка, позволяет пользователю извлекать максимальную прибыль, минимизировать за­траты и удовлетворять особые потребности (либо сочетать эти три условия). Например, предприятие по производству мраморных отделочных плит может максимизировать свою прибыль, если земельный участок, на котором оно расположено, будет находиться рядом с карьером, где добывают мрамор. Максимизировать прибыль оно сможет за счет миними­зации издержек на транспортирование сырья. Вследствие этого пользователь (собствен­ник, арендатор) предприятия заплатит за него большую цену, чем за аналогичное, распо­ложенное вдалеке от сырьевой базы. Вклад — это сумма, на которую увеличивается стоимость собственности, или дохо­дов, полученных от владения им вследствие какого-либо улучшения или дополнения к действующим факторам производства: труду, капиталу, управлению, земле. Например, эксперт-оценщик оценил предприятие для его продажи в 25 млн. руб. Чтобы получить максимальную цену, владелец предприятия сделал новую ограду и по­красил здания и сооружения, входящие в имущественный комплекс, затратив на это 0,5 млн. руб. После этого предприятие было оценено в 29,5 млн. руб. Таким образом, новая ог­рада и покраска зданий и сооружений стоимостью 0,5 млн. руб. добавили к стоимости предприятия 4,5 млн. руб. Однако вклад может быть и негативным, когда фактически произведенные затраты понижают стоимость собственности. Например, цвет краски, которой красили объект не­движимости, оказался такой, что этот объект стал выглядеть хуже, что в итоге уменьшило его стоимость. Возрастающая или уменьшающаяся отдача. Владелец земельного участка, на ко­тором стоит объект собственности, часто задумывается над вопросом о том, насколько ин­тенсивно следует застраивать земельный участок. Например, построив один цех, он по­лучил определенный размер прибыли, построив второй цех, он получил большую, по­строив третий цех — еще большую. Однако владелец заметил, что полученная от по­стройки третьего цеха прибыль окупается в сроки, превышающие нормативные. Это озна­чает, что построенный третьим цех оказался неэффективным. Принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи гласит: по мере добавления ресурсов к основным факторам производства доход имеет тенденцию увеличиваться рас­тущими темпами до определенного момента, после которого общая отдача хотя и растет, однако уже не столь быстрыми темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем прирост затрат на добавленные ресурсы. Сбалансированность (пропорциональность). Принцип баланса состоит в том, что любому типу собственности соответствует оптимальное сочетание факторов производст­ва, при котором достигается максимальная стоимость земли. Если нарушается принцип баланса, то появляется «недоулучшенная» или «переулучшенная» собственность. В любом из этих случаев земля теряет стоимость из-за неэф­фективного использования, а риск по вероятным сделкам с такой собственностью уве­личивается. Оптимальный (экономический) размер. Принцип экономического размера гласит о том, что на любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимое для наиболее эффективного использования различных типов собственности. Одним из частных примеров принципа оптимального размера является понятие приростной стоимости участка земли. Это понятие встречается тогда, когда два (или бо­лее) участка земли объединяются в один, стоимость которого превышает сумму стоимо­стей отдельно взятых участков. Это превышение и есть приростная стоимость земельно­го участка. Экономическое разделение и соединение имущественных прав собственности. Сис­тема имущественных прав РФ, предусмотренная Гражданским кодек­сом, позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права на соб­ственность. Каждое отдельное имущественное право можно представить как составляю­щую единого пакета. Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав собствен­ности гласит: имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость собственности. Разделение прав может осуществляться по-разному, например: • физическое разделение — разделение прав на пользование воздушным про­странством; разделение прав на пользование поверхностным участком земли и недрами; • разделение по времени владения — различные виды аренды, пожизненное владе­ние, будущие имущественные нрава; • разделение по праву пользования — ограниченное право пользования имуществом предприятия, лицензии на отдельные виды деятельности, ограничения на использова­ние имущества; • разделение по видам имущественных прав — совместная аренда, партнерство, траст, корпорации, опцион; • разделение по правам кредитора вступить во владение имуществом предпри­ятия — закладные, залоги, участие в капитале. Основным критерием экономического разделения пакета прав собственности явля­ется различие интересов инвесторов, вкладывающих в предприятие свой капитал, и владельцев объектов. Экономическое разделение и соединение имущественных прав собст­венности осуществляется всегда, когда имеет место различие интересов в этой собствен­ности. Это разделение и соединение имущественных прав приводит к увеличению стои­мости собственности. в) принципы, связанные с внешней рыночной средой. В эту группу принципов входят принципы: зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции и из­менения. Принцип зависимости гласит: стоимость оцениваемой собственности зависит от характера и стоимости окружающей собственности. Например, стоимость имущества крупных промышленных предприятий зависит не только от характера экономической сре­ды на примыкающей к предприятию территории, в ближайшей окрестности, регионе, где находится предприятие, но и от национального характера страны, а также международных связей. Эта зависимость определяется связями, которые в свою очередь измеряют затра­тами либо времени, либо денежных средств, либо другими единицами измерения. Напри­мер, часто крупные промышленные предприятия располагаются в пригородных районах, и для того, чтобы добраться из города до места работы, работникам необходимо затратить много времени. В результате падает производительность труда. Строительство же скоро­стной магистрали сократит затраты времени на дорогу. Тем самым косвенно обеспечива­ется повышение производительности труда, а значит, и повышение стоимости самого имущества предприятия. Принцип зависимости выражается также в том, что сама оцениваемая собствен­ность влияет на стоимость окружающих объектов недвижимости и имущества других предприятий, находящихся в данном регионе. Важной задачей является исследование свя­зей и зависимости между стоимостью оцениваемой собственности и факторами, влияю­щими на нее. Это позволит точнее и достовернее оценивать стоимость собственности. Принцип соответствия заключается в том, что максимальная стоимость возникает тогда, когда уровень архитектуры, удобств, характера использования собственности соот­ветствует потребностям и ожиданиям местного рынка. Принцип соответствия реализуется в виде двух принципов: регрессии и прогрессии. Принцип регрессии определяет уменьшение стоимости собственности при ее переулучшении относительно рыночных условий. Принцип прогрессии заключается в том, что стоимость недоулучшенной собствен­ности повышается благодаря окружающей застройке. Предложение и спрос. На стоимость объектов собственности оказывает большое влияние соотношение спроса и предложения. Если спрос превышает предложение, то це­ны растут, если предложение превышает спрос, то цены падают. Цены стабильны, если спрос соответствует предложению. Однако ввиду несовершенства рынка, на котором осуществляется продажа объектов, кроме соотношения спроса и предложения, большое влияние на цену купли-продажи оказывают искусство торгов, количество участников тор­гов, схемы финансирования данной сделки и другие факторы. Это влияние возрастает, ес­ли сделку необходимо провести в короткие сроки. Обычно спрос оказывает на цену большее влияние, чем предложение, так как спрос более изменчив. Эта рыночная тенденция хорошо просматривается на российском рынке. где цены объектов в основном зависят от возможностей инвесторов. Предложение — это количество продаваемых объектов (или их имущества), имею­щихся на рынке по данной цене; спрос — это количество объектов (или их имущества), которое хотят приобрести по данной цене. Конкуренция. Капитал движется туда, где имеется наибольшая прибыль, поэтому туда, где извлекаются избыточные или монопольные прибыли, пытаются проникнуть но­вые субъекты. Конкуренция — это соревнование предпринимателей в получении при­были. Конкуренция обостряется в тех сферах экономики, где намечается рост прибыли. Обострение конкуренции ведет к росту предложения и снижению прибыли (если не уве­личивается спрос). Изменения. Ситуация на рынке постоянно изменяется. Одни объекты появляются, другие изменяют профиль, выпускают другую продукцию либо закрываются. Изменяются экономическая, социальная, техническая, политическая сферы деятельности, которые влияют на стоимость оцениваемых объектов. Жизненный цикл любых объектов проходит стадии рождения, роста, стабилизации и упадка. И от того, в какой стадии развития нахо­дится объект или его окружающая среда (район, город, отрасль), будет зависеть стоимость его имущества: если в стадии роста — стоимость будет выше, если в стадии упадка — стоимость будет ниже. Принцип гласит: стоимость объектов собственности постоянно изменяется под воз­действием внутренних факторов, а также окружающей и рыночной среды. В связи с этим эксперты-оценщики осуществляют оценку стоимости собственности на конкретную дату. г) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса объекта является основным при оценке, так как он определяет выбор факто­ров, влияющих на стоимость собственности. Он предусматривает разумное и возможное использование объекта оценки, которое обеспечит ему наивысшую текущую стоимость на конкретную дату оценки. Этот принцип является объединяющим для всех других принци­пов оценки стоимости: полезности, замещения, ожидания, остаточной продуктивности вклада, возрастающей или уменьшающейся отдачи, сбалансированности, оптимального (экономического) размера, экономического разделения и соединения прав собст­венности, зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции и изменения. ТЕМА 2. ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 2.1. Нормативно-правовые акты, регулирующие оценочную деятельность В текущих условиях наиболее важным элементом, влияющим на развитие оценочной деятельности, является ее государственное регулирование. Это обусловлено становлением цивилизованного рынка оценочных услуг, формированием норм и правил его функционирования. Кроме того, несовершенство рынка оценки, недостаточная квалификация оценщиков, отсутствие достоверной информации, необходимой для оценки, несовершенство законодательства приводят к возникновению спорных ситуаций, которые требуют разрешения с участием государственных органов. Основная стратегическая цель государственного регулирования оценочной деятельности заключается в создании в Российской Федерации саморазвивающейся и адаптивной к внешним услови­ям системы оценочной деятельности, обеспечивающей качествен­ные услуги по оценке стоимости. Четкое понимание системы оценочной деятельности, ее основ­ных элементов, взаимосвязи между ними, их функций и, таким образом, принципов функционирования с тем, чтобы все решения, принимаемые относительно оценочной деятельности были направ­лены не на решение только отдельной конкретной проблемы, а связывались с повышением функционирования системы оценоч­ной деятельности в целом. Как и любая система, система оценочной деятельности должна обладать целостностью (все элементы взаимосвязаны между со­бой), структурностью (каждый элемент является необходимым в системе), целенаправленностью (должна существовать цель фун­кционирования системы в целом), взаимосвязью с внешней сре­дой (система оценки функционирует не сама по себе, а в многооб­разных связях с другими подсистемами экономики). В соответствии с проектом Концепции развития оценочной де­ятельности (Министерство государственного имущества РФ, 03.04.2000 г., № 14-226) под элементами системы оценочной дея­тельности понимаются: • юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), осуществляющие предпринимательскую деятельность, которая регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (оценщики); • физические лица — специалисты по оценке стоимости; • потребители услуг по оценке (органы государственного управления, физические и юридические лица всех форм собственности); • образовательные и научно-исследовательские организации в сфере оценки; • саморегулируемые организации оценщиков; • организации, осуществляющие информационное обеспече­ние деятельности по оценке стоимости. На сегодняшнем этапе становления системы оценочной деятель­ности ее важнейшим элементом является государство как регули­рующий орган. Реализация перспективной цели государственного регулирова­ния оценочной деятельности во многом зависит от хода развития рыночных отношений в экономике России, вместе с этим основ­ные институты, обеспечивающие реализацию перспективной цели, предполагается сформировать до 2005 г. Для реализации перспективной цели необходимо решить сле­дующие задачи: • обеспечить эффективный государственно-общественный контроль качества оценочных работ; • создать условия для становления и развития саморегулируемых организаций оценщиков; • максимально унифицировать понятийный аппарат и терми­нологию, применяемую в оценочной деятельности, с понятий­ным аппаратом и терминологией бухгалтерского и первично­го учета, налогообложения, регистрации объектов оценки в Российской Федерации, а также с понятийным аппаратом и терминологией международных стандартов оценки; • создать систему подготовки и переподготовки кадров в области оценки; • организовать комплексные научные исследования в области оценочной деятельности; • устранить на законодательном уровне пробелы, связанные с оборотом результатов интеллектуальной деятельности, зе­мельных ресурсов; • создать систему информационного обеспечения оценочной деятельности. В основу государственного регулирования оценочной деятельности положены следующие принципы: ◦ оценочная деятельность является самостоятельным видом предпринимательской деятельности; ◦ оценка является самостоятельным научным направлением, со своей методологией, терминологией, принципами исследований; ◦ становление и развитие оценки возможно только в условиях рыночных отношений и правового регулирования предпринимательской деятельности; ◦ базируясь на мировом опыте оценочной деятельности, в современных условиях России необходимо создавать и развивать национальную систему оценки. Недопустимо как копи­рование зарубежного опыта, так и создание «принципиально новых» подходов; ◦ развитие оценочной деятельности возможно только на основе общего правового, методологического и информационного пространства на всей территории Российской Федерации. Создание изолированных региональных или ведомственных нормативных и иных документов, не основанных на общероссийском законодательстве об оценке, является недопус­тимым; ◦ мероприятия по развитию оценочной деятельности должны отвечать текущим потребностям проводимых экономических реформ; ◦ эффективным развитие оценочной деятельности может быть только при соблюдении принципа баланса прав, обязанностей и ответственности всех участников оценочного процес­са, при наличии добросовестной конкуренции независимых оценщиков. В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 г. система государственного регулирования оценочной деятельности включает: ▪ лицензирование оценщиков и контроль за соблюдением ими лицензионных требований и условий; ▪ установление требований к профессиональной подготовке специалистов в области оценки стоимости; ▪ формирование методологической базы оценочной деятельности. В настоящий момент все эти три направления государственного регулирования оценочной деятельности реализуются. В частности, с июля 2001 г. проводится лицензирование оценочной деятельности, разработаны и утверждены требования к программам профессиональной переподготовки по оценочной деятельности и утвержден список вузов, осуществляющих подготовку в соответствии с этими программами. Контроль за осуществлением оценочной деятельности возложен на Министерство имущества Российской Федерации и органы, уполномоченные субъектами Российской Федерации. Ключевым направлением в работе Минимущества РФ в области регулирования оценочной деятельности является содействие повышению качества оценочных услуг в РФ. Эта цель реализуется с помощью осуществления контроля за соблюдением оценщиками лицензионных требований и совершенствования и развития нормативно-правовой базы, регулирующей оценочную деятельность. Совершенствование законодательства в области оценочной деятельности направлено прежде всего на создание предпосылок для саморегулирования рынка оценочных услуг путем максимальной унификации понятийного аппарата и терминологии, применяемой в оценочной деятельности, его унификации с понятийным аппаратом и терминологией бухгалтерского учета, налогообложений, юриспруденции и международных стандартов оценки, развитием системы подготовки, переподготовки, повышения квалификации кадров в области оценки, совершенствования системы информационного обеспечения оценочной деятельности. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных норма­тивных правовых актов субъектов Российской Федерации, а так­же из международных договоров Российской Федерации. Основным документом, регулирующим оценочную деятель­ность, является Федеральный закон от 29.07.98 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (См. приложение 1). Данный закон определяет правовые основы регулирования оце­ночной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежа­щих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, фи­зическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки. Таким образом, данный закон регули­рует сделки по оценке собственности независимо от ее вида (част­ная, государственная). Закон распространяется на любой вид соб­ственности. Закон об оценочной деятельности определяет основные терми­ны в области оценки, в том числе понятия «оценочная деятель­ность», «субъекты оценочной деятельности», «объекты оценки», «рыночная стоимость». В Законе определен круг сделок, для ко­торых необходимо проведение оценки объектов оценки. Вторая глава Закона содержит определение основания для про­ведения оценки объектом оценки, которым является договор на проведение оценки, требования к отчету и оговаривает права и обя­занности оценщика, требования к независимости оценщика и стра­хованию гражданской ответственности оценщиков. Третья глава Закона посвящена регулированию оценочной де­ятельности, в частности функциям уполномоченных органов, роли саморегулируемых организаций оценщиков, общим требованиям к стандартам оценки, профессиональному обучению оценщиков и требованиям к лицензированию оценочной деятельности. Для обеспечения единого правового и методологического про­странства на всей территории Российской Федерации норматив­ные акты органов управления субъектов Российской Федерации, затрагивающие оценочную деятельность, должны проходить со­гласование в Мингосимущество России. 2.2. Федеральные стандарты оценки Федеральные стандарты оценки - документы, обязательные к применению всеми оценщиками, независимо от принадлежности к той или иной СРО. В данных Стандартах указывается, что они разработаны с учетом международных стандартов оценки, однако, по нашему мнению, эти документы существенно отличаются - как по объему, так и по содержанию. Первые ФСО посвящены базовым категориям оценки. Установлено, что объектами оценки могут выступать любые оборотоспособные объекты гражданских прав. Дано определение цены как денежной суммы, предлагаемой, запрашиваемой или уплаченной за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки. Таким образом, закреплено, что цена может быть как историческим фактом, так и одним из условий оферты. По нашему мнению, данное положение разрешает использование цен предложений в качестве информации при реализации сравнительного подхода в оценке. Это важно при оценке объектов, где использование цен состоявшихся сделок затруднено или невозможно - например, при оценке недвижимости, машин, оборудования и подобных объектов. Оценка должна быть проведена с использованием нескольких подходов к оценке. Итоговая стоимость представляет собой результат обоснованного согласования результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Важным условием проведения обязательной оценки является общее требование, что с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев. Затратами признается стоимость ресурсов, требуемых для производства (создания) объекта, либо историческая стоимость приобретения объекта. Исходя из смысла данных стандартов, можно сделать вывод о том, что использование исторических значений цен сделок с оцениваемым объектом относится к затратному подходу (в МСО - к рыночному подходу. - Авт.). В рамках определения категории наиболее эффективного использования (НЭИ) объекта оценки установлен только один критерий - максимальная стоимость объекта оценки. Принципы физической, финансовой и юридической осуществимости, принятые в общепринятой теории НЭИ, в ФСО не упоминаются. Экспертиза отчета об оценке проверяет соблюдение оценщиком: - требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; - требований договора об оценке; - достаточности и достоверности используемой информации; - обоснованности сделанных оценщиком допущений; - использования или отказа от использования подходов к оценке; - согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта. Определение подходов к оценке традиционно. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. При этом объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Исходя из положений ФСО N 1, можно констатировать, что стоимость замещения и воспроизводства больше не является видом стоимости, а является методом расчета затратного подхода к оценке. Проведение оценки, как уже упоминалось ранее, включает следующие этапы: 1) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; 2) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; 3) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов; 4) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; 5) составление отчета об оценке. В рамках оценочного делопроизводства возникает обязанность оценщика иметь задание на оценку, которое должно содержать следующую информацию: - объект оценки; - имущественные права на объект оценки; - цель оценки; - предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения; - вид стоимости; - дату оценки; - срок проведения оценки; - допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка. Представляется, что данный документ должен оформляться как приложение к договору на оценку, как часть отчета об оценке. Пункт 18 ФСО N 1 признает, что выбор подходов и методов проведения оценки основывается на суждении оценщика. При этом оценщик использует следующую информацию: - о политических, экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; - о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов; - об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устаревании, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки. Информация, используемая при оценке, должна соответствовать принципу достаточности и достоверности. Ответственность за соблюдение этого правила лежит на оценщике. Оценщик должен обосновать необходимость привлечения внешнего специалиста (эксперта). В случае если оценщик делает какое-либо допущение, он должен описать условия, при которых справедливы значения характеристик этих допущений. Оценщику запрещено использовать в оценке информацию, датированную позже даты оценки. Информация, используемая в сравнительном подходе, должна отвечать требованиям доступности и достоверности. Как и ранее, оценщик обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Также сохранилось право оценщика самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов. В качестве критериев применимости доходного и сравнительного подходов к оценке ФСО выделяется наличие достоверной информации, позволяющей прогнозировать доходы и расходы, источником которых является объект оценки, и наличие объектов-аналогов соответственно. В рамках реализации доходного подхода у оценщика возникают следующие обязанности: 1) установить период прогнозирования; 2) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в прогнозном и постпрогнозном периодах; 3) определить ставку дисконтирования; 4) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в стоимость на дату оценки. Таким образом, ФСО фактически исключает возможность применения метода капитализации прибыли. При реализации сравнительного подхода оценщик должен: 1) обоснованно выбрать единицы сравнения объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых оценочной практикой при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения. Данное положение может быть причиной споров при его практическом применении; 2) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения. Оценщику следует ввести единую для всех объектов-аналогов шкалу корректировок; 3) обоснованно согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Обоснованием отказа от затратного подхода к оценке может служить невозможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Оценщик должен учитывать физический износ, функциональное и экономическое устаревание, если таковые имеются. Оценщик должен согласовать результаты, полученные в рамках примененных подходов и методов оценки. На согласование результатов влияют вид определяемой стоимости и мнение оценщика. Исходя из смысла п. 24 Стандарта, оценщику необходимо осуществлять "обоснованную процедуру взвешивания", т.е. простого приведения весов недостаточно, взвешивание является процедурой. Отчет об оценке - обязательный документ, подтверждающий проведение оценки. Итоговая величина стоимости должна быть выражена в российских рублях. Под целью оценки в рамках ФСО подразумевается определение того или иного вида стоимости объекта оценки. Задачами оценки могут являться: - совершение сделки купли-продажи; - передача объекта оценки в аренду или залог; - страхование; - кредитование; - внесение в уставный (складочный) капитал; - налогообложение; - составление финансовой (бухгалтерской) отчетности; - реорганизация и приватизация предприятий; - разрешение имущественных споров; - принятие управленческих решений; - иные случаи. В ФСО N 2 выделяются следующие виды стоимости: - рыночная стоимость; - инвестиционная стоимость; - ликвидационная стоимость; - кадастровая стоимость. Понятие рыночной стоимости соответствует пониманию этой базы оценки Законом об оценочной деятельности. В ФСО N 2 приведены некоторые комментарии к данному понятию, имеющие, на наш взгляд, слабое практическое значение. Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях: - при изъятии имущества для государственных нужд; - при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества; - при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке; - при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал; - при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства; - при определении стоимости безвозмездно полученного имущества. Новаторство данного положения - в требовании оценки по рыночной стоимости имущества должника в рамках процедуры банкротства. До ФСО в рамках процедуры банкротства очень часто определялась ликвидационная стоимость. В ФСО определяются также следующие виды стоимости: Вид стоимости Определение Инвестиционная Стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки Ликвидационная Расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки меньше типичного срока экспозиции для рыночных условий в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества Кадастровая Определяемая методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения 2.3. Зарубежные стандарты оценки Проблема унификации оценочной деятельности достаточно актуальна для мирового сообщества. К концу 70-х гг. стало ясно, что развитие международной финансовой системы и глобализация рынков достигли той стадии, когда возникла острая необходимость в международных стандартах оценки. Стало очевидно, что без меж­дународных соглашений относительно международных стандартов существует потенциальная опасность возникновения путаницы и ошибок. Преимущество профессиональных оценок состоит в том, что они отражают изменение цен и экономические различия между географическими районами. Признанием этих факторов явилось учреждение в 1981 г. Международного комитета по стандартам оценки (МКСО) (IVSC). Основная задача МКСО — разрабатывать и публиковать в общественных интересах стандарты оценки и руковод­ства по процедурам оценки активов для использования в финансовых отчетах и способствовать их соблюдению и признанию во всем мире. Вторая задача — обеспечивать гармонизацию стандартов различных стран и выявлять различия в формулировках и в применении стандартов, если таковые имеют место. Отдельная цель МКСО — добиваться признания международных стандартов в отчетах, составляемых по международным стандартам финансовой и иной отчетности, а также осознания оценщиками того, что от них требуется в соответствии со стандартами других профессиональных дисциплин. Кроме того, деятельность МКСО связана с нуждами развивающихся стран, а также стран, осуществляющих переход к открытой рыночной экономике, которые особенно заинтересованы в единых стандартах оценки, поскольку далеко не всегда располагают достаточными ресурсами для осуществления собственных нормативных разработок. Во многих странах уже сейчас международные стандарты используются как национальные оценочные критерии или служат в качестве базы для них. Членство в МКСО осуществляется через национальные общества или институты оценки, представляющие соответствующие государства. Эти профессиональные организации должны признавать цели, стоящие перед дисциплиной оценки имущества, и состоять из достаточного числа членов, способных осуществлять такую оценку. Члены МКСО поддерживают публикуемые МКСО международные стандарты оценки актива и методические руководства, а также делают все возможное, чтобы обеспечить, где это уместно, признание стандартов в своих государствах – членов МКСО. Кроме того, члены МКСО представляют в комитет информацию о любых существенных расхождениях между национальными и международными стандартами оценки с тем, чтобы информировать об этих расхождениях международную общественность. Члены МКСО осуществляют свою деятельность в сотрудничестве с законодательно учрежденными и добровольными органами регулирования и контроля, а также ассоциациями других профессиональных организаций с тем, чтобы при проведении оценок обеспечить соответствие стандартам и руководствам МКСО. Члены МКСО принимают на себя также образовательную и консультативную функции в отношении стандартов оценки активов в пределах собственных государств. Для деятельности МКСО особую важность представляет связь с такими организациями, как Международный комитет стандартов финансовой отчетности, Международная федерация бухгалтеров, Международный комитет по аудиторской деятельности, Международная организация комиссий по ценным бумагам. В этом отношении дополнительные цели МКСО – обеспечивать бухгалтеров информацией и консультациями, касающимися оценки активов, осуществлять координацию стандартов и рабочих программ родственных профессиональных дисциплин в общественных интересах, а также налаживать сотрудничество с упомянутыми и другими международными организациями при установлении и распространении новых стандартов. Подобные цели достигаются путем прямого сотрудничества и через участие в других международных организациях. В мае 1985 г. Экономический и социальный совет при ООН присвоил МКСО консультативный статус с внесением в соответствующий реестр. Международный комитет по стандартам оценки полностью осознает сложность процедур профессиональной оценки, разнообразие ситуаций, связанных с объектами и правами собственности, трудность интерпретаций процесса оценки другими профессиональными дисциплинами, проблему преодоления межъязыковых барьеров, а также испытываемую обществом крайнюю необходимость в обоснованных оценочных методиках, разработанных в соответствии с общепринятыми стандартами. Первая редакция Международных стандартов оценки была опубликована в 1985 г. Наиболее известными в нашей стране были МКСО, вступившие в силу 24 марта 1994г. и выражающие мнение специалистов 40 стран – участниц МКСОИ. 1 июля 2000 г., Международный комитет по стандартам оценки (МКСО) — International Valuation Standards Committee (IVSC) — принял полный свод Международных стандартов оценки (МСО–2000), практически в два раза превышающий по количеству включенных в него документов ранее действовавшие МСО. Имевшиеся на конец 1999 г. и изданные на русском языке основные стандарты по конкретным видам оценочной деятельности практически не претерпели изменения. 26 июля 2001 г. было представлено новое издание Международных стандартов оценки 2001 (МСО–2001) на Первом мировом конгрессе международного общества недвижимости в штате Аляска. Это издание развивает и углубляет положения издания МСО-2000 и отражает актуальные изменения на рынке и новые потребности. Международный комитет по стандартам оценки (IVSC) занимается развитием стандартов оценки, которые поддерживают стандарты, разрабатываемые другими международными организациями. IVSG тесно работает с аналогичной организацией — Международной комиссией по стандартам финансовой отчетности (IASB) – и, соответственно, в МСО-2001 включены доработанные Рекомендации по оценке для целей финансовой отчетности, которые были разработаны с помощью IASB. В международной практике утверждается правило, по которому компании, которые переоценивают свои инвестиции и другие объекты собственности в соответствии с требованиями Международных стандартов финансовой отчетности, должны гарантировать, что такие оценки проведены в соответствии с Международными стандартами оценки. Впервые в стандартах отражены критерии оценки активов общественного сектора, соответствующие требованиям Международных стандартов финансовой отчетности для общественного (государственного) сектора, разработанных (IPSASs). В IPSASs излагаются требования для финансовой отчетности правительственных и других общественных организаций с целью улучшения принятия решений, финансового управления и сопоставимости результатов отчетности во всем мире. Другими новыми материалами, включенными в МСО-2001 являются: Комментарий, исследующий возможное воздействие стандартов и инструкций, выпущенных Базельским комитетом по банковском надзору; Комментарий по вопросам составления отчета оценки; Комментарий о применении метода дисконтирования. Содержание МСО-2001: • Концепции и принципы; Типы имущества; Кодекс поведения. • Стандарт 1 — Рыночная стоимость как база оценки. • Стандарт 2 — Базы, отличные от рыночной стоимости. • Рекомендация по применению 1 — Оценки для целей финансовой отчетности (Проект). • Рекомендация по применению 2 — Оценки для целей кредитования. • Руководство 1 — Недвижимое имущество. • Руководство 2 — Оценка прав аренды. • Руководство 3 — Оценка машин и оборудования. • Руководство 4 — Нематериальные активы. • Руководство 5 — Концепция оценки действующего предприятия (изъята). • Руководство 6 — Оценка бизнеса. • Руководство 7 — Учет наличия опасных и отравляющих веществ в оценке. • Руководство 8 — Остаточная стоимость замещения (Проект). • Руководство 9 — Отчет об оценке (Проект). • Руководство 10 — Дисконтирование (Проект). • Комментарий 1 — Оценка в условиях развивающихся рынков. • Комментарий 2 — Экспертиза стандартов и инструкций, выпущенных Базельским комитетом по банковскому надзору. • Комментарий 3 — Оценка активов общественного сектора. • Глоссарий терминов; Индекс. 2.3. Краткая характеристика структуры стандартов Глубокое обсуждение области знаний, включающей в себя методы и практические процедуры оценки, выходит за рамки задач, стоящих перед МСО. Однако для обеспечения лучшей согласованности между различными профессиональными дисциплинами и для уменьшения трудностей, связанных с языковыми барьерами, стандарты включают в себя вступительный раздел, посвященный общим принципам и понятиям оценки, который служит основой для каждого из стандартов. В практике оценочной деятельности, а также у тех, кто пользуется услугами по оценке, часто возникают вопросы относительно применения настоящих стандартов. Руководства содержат указания по конкретным вопросам оценки и применению стандартов в более специфичных ситуациях, связанных с бизнесом и оказанием услуг по оценке. Чтобы обеспечить оценщиков них пользователей более доступным и менее формальным средством для получения ответа на вопросы относительно стандартов оценки и их применения, МКСО издает также пояснительные комментарии к стандартам оценки. Указанные комментарии, как правило, не утверждаются МКСО, однако могут служить в качестве важных толкований в широком плане, либо для раскрытия общих положений и их трактовки, либо в качестве промежуточного материала, предшествующего выпуску Комитетом, либо руководства по исполнению, либо стандартов. Международные стандарты оценки снабжены развернутым глоссарием используемых терминов. 2.4. Европейские стандарты оценки Несмотря на то, что сегодня нельзя говорить о полном согласии национальных стандартов оценки, работа в данном направлении ведется. Наиболее ярким примером этого может служить работа по созданию единых стандартов оценки в рамках Европейского Союза, которую ведет Европейская группа ассоциаций оценщиков (TEGoVA). Европейская группа оценщиков основных фондов была создана как некоммерческая ассоциация национальных организаций западноевропейских стран в 1977 г. После слияния с аналогичной организацией EUROVAL группа стала называться Европейской группой ассоциаций оценщиков. Одной из главных целей при создании этой организации была разработка общих стандартов оценки, представляющих взгляды профессиональных организаций во всех странах Европейского Союза. В 1997 г. эта группа опубликовала утвержденные Европейские стандарты оценки (ЕСО), согласующиеся со стандартами бухгалтерского учета. Директивой Совета Европы применение данных стандартов рекомендовано для всех стран Европейского Союза. Одной из особенностей Европейских стандартов оценки является их ориентация на оценки, выполняемые для целей составления финансовой бухгалтерской отчетности в соответствии с принятым европейским законодательством. В Брюсселе в рамках генеральной ассамблеи ЕГАО состоялась презентация новых Европейских стандартов оценки — ECO–2000. Новые ЕСО–2000 приняты в соответствии с директивами ЕЭС 78/660/EEC и 91/647/ЕЕС. Данные стандарты являются обязательными для применения странами Европейского Союза, которые должны привести национальные стандарты оценки в соответствие с ЕСО-2000. Система евросертификации оценщиков, одобренная ЕГАО (Approved by TEGoVA), также строится на основе ЕСО-2000. Европейские стандарты оценки 2000 включают непосредственно стандарты, руководства и приложения. Стандарты рассматривают самые общие принципы и методы, использующиеся в оценочных процедурах, в руководствах даются указания по интерпретации и практическому использованию этих принципов и методов. В приложениях дана дополнительная информация, которая также может быть необходима в работе оценщика. Стандарт 1. «Соответствие ЕСО-2000 другим документам и законодательным актам» Данный Стандарт рассматривает взаимосвязь ЕСО-2000 с Международными стандартами оценки, законами Европейского Сообщества, а также национальными стандартами и законодательствами. Стандарт 2. «Квалифицированный оценщик» Данный Стандарт определяет требования, предъявляемые к оценщику законодательством ЕС и национальными законодательствами, профессиональными организациями. Также в нем указываются нормы взаимоотношений между оценщиком и клиентом, оценщиком и аудитором, излагается Профессиональный кодекс оценщика. Стандарт 3. «Задание на оценку» В данном Стандарте рассматриваются следующие темы: необходимость четкого понимания оценщиком своего задания; список пунктов стандартного задания на оценку; действия оценщика при особых обстоятельствах, таких как оценка, проводимая в условиях недостатка необходимой информации, процедура оценки, выходящая за рамки Стандартов, оценка, проводимая на условиях субконтракта, оценка, проводимая в интересах третьей стороны. Стандарт 4. «Базы оценки» Стандарт 4 рассматривает основные принципы, использующиеся в оценке, основные задачи оценки, а также стандартные базы оценки. Кроме того, в Стандарте 4 приводятся определения различных видов стоимости (рыночной, справедливой, стоимости в использовании и др.). Стандарт 5. «Оценка для финансовой отчетности» В данном Стандарте приводятся классификация активов, основания для выбора той или иной базы оценки, а также налагаются требования по раскрытию информации в отчете о результатах оценки, проводимой для финансовой отчетности. Стандарт 6. «Оценка ценных бумаг банков; оценка, проводимая в связи с выпуском пакета ценных бумаги» Стандарт указывает базы оценки, применимые в случае проведения процедуры оценки, связанной с ценными бумагами, особые обязанности оценщика, возникающие при проведении такой процедуры. Также в Стандарте приводятся определения различных видов имущества (инвестиционное, имущество, оцениваемое на базе его продажного потенциала, и т.д.). Кроме того, в Стандарте дается определение ликвидационной стоимости. Стандарт 7. «Прогнозы, даваемые оценщиком. Некоторые виды оценки» В Стандарте подчеркивается важность прогнозов в работе оценщика, определяется форма их изложения и требования к ним. Кроме того, в Стандарте приводится концепция стоимости в использования, дается понятие ретроспективной оценки и оценки в условиях форсированной продажи объекта. Стандарт 8. «Оценка в целях проведения инвестиций» В Стандарте приводятся требования к процедуре оценки в целях проведения инвестиций — оценки страховых компаний, пенсионных фондов и т.д. Также в Стандарте даны соответствующие определения и методология. Стандарт 9. «Отчет о проведенной оценке» В Стандарте приводятся требования к отчету оценщика, указываются пункты, которые должны содержаться в отчете. 2.5. Руководства к ЕСО-2000 Помимо девяти Стандартов, в которых приведены общие принципы и методы, использующиеся в оценочных процедурах, ЕСО–2000 включают также руководства к Стандартам, дающие указания по интерпретации и практическому использованию этих принципов и методов. • Руководство 1 «Особые факторы, влияющие на стоимость» предусматривает следующие ситуации: оценка при наличии токсических и вредных веществ; оценка не достроенных зданий; оценка недействующего производственного предприятия; оценка машин и оборудования вместе с земельным участком. • В Руководстве 2 «Оценка особых типов имущества» приводится классификация имущества по типам, указываются ме­тоды, применимые при оценке различных типов имущества. Кроме того, в общих чертах рассматриваются оценка бизнеса и оценка основных активов предприятия. Руководство также дает указания по оценке средств общественных предприятий. • В Руководстве 3 «Оценка основных активов» рассматривается оценка средств производства и особенности такой оценки (например, возможность оценки оборудования отдельно от здания, в котором оно находится, и т.п.). • Руководство 4 «Оценка активов, подлежащих разработке» рассматривает следующие темы: оценка потенциала актива и особые навыки, необходимые для проведения такой оценки; методология, используемая при оценке таких активов; оценка инвестиционного портфеля. • Руководство 5 «Оценка сельскохозяйственного имущества» состоит из двух частей: ◦ Часть 1 «Оценка земли, ферм, плантаций» рассматривает особенности сельскохозяйственного имущества, дает определения и характеристики различным его видам (возделываемые участки, фермы, инвестиционное сельскохозяйственное имущество), приводит соответствующие методы, применимые при оценке такого имущества, указывает источники получения информации о таком имуществе, приводит особенности определения его рыночной стоимости. ◦ Часть 2 «Оценка посадок многолетних растений, регулярно приносящих урожай» указывает на особенности оценки посадок многолетних растений, приводит возможные подходы к такой оценке. • В Руководстве 6 «Оценка имущества, имеющего историческую ценность» рассматриваются такие темы, как финансовая и культурная ценность исторических зданий, особенности имущества, имеющего историческую ценность, общие правила, использующиеся при оценке такого имущества, определение его рыночной стоимости и стоимости замещения. • Руководство 7 «Оценка бизнеса» рассматривает принципы, использующиеся в процессе оценки бизнеса, источники информации, различные подходы и методы, использующиеся при такой оценке, а также взаимосвязь оценки бизнеса и стандартов бухгалтерского учета. • Руководство 8 «Оценка нематериальных активов» дает представление о принципах, подходах и методах, использующихся при оценке нематериальных активов, приводит классификацию таких активов, дает определения различным видам нематериальных активов, таких как гуд-вилл, интеллектуальная собственность и др., указывает особые профессиональные требования, предъявляемые к оценщику, занимающемуся оценкой нематериальных активов, рассматривает взаимосвязь оценки нематериальных активов и стандартов бухгалтерского учета. • Руководство 9 «Оценка в целях определения индексов стоимости и доходов, приносимых недвижимостью» указывает на значительную роль такой оценки в Европе, дает соответствующую методологию. • В Руководстве 10 «Оценка заграничной собственности» рассматриваются особенности оценки такой собственности и особые профессиональные требования, предъявляемые к оценщику в этом случае. • Руководство 11 «Оценка совместных предприятий и товариществ с ограниченной ответственностью» дает классификацию совместных предприятий по типам, приводит требования к опыту и сертификации оценщика; работающего с такими предприятиями, указывает на особенности, имеющие место при проведении оценки СП и ТОО. • Руководство 12 «Оценка земли и зданий, находящихся на ней» дает определение таким понятиям, как полезный срок службы здания или группы зданий, рассматривает методы, использующиеся при определении степени износа основных активов, указывает способы раздельной оценки земли и зданий, находящихся на ней. • В Руководстве 13 «Особенности национальных законодательств и оценочной практики» рассматриваются особенности оценки в таких странах, как Беларусь, Чешская Республика, Финляндия, Франция, Германия, Греция, Польша, Россия и Великобритания. Помимо стандартов и руководств ЕСО-2000 содержат девять приложений, в которых дается дополнительная информация, представляющая интерес для оценщика. Так, например, в приложении 2 налагаются требования к сертификации оценщика, предъявляемые в большинстве стран ЕС, в приложении 5 даются примеры заданий на оценку, а приложение 7 содержит глоссарий терминов, используемых в оценке и смежных дисциплинах. В настоящее время опубликованы все Международные стандарты оценки, Европейские стандарты оценки недвижимости, известны полные тексты Стандартов американского общества оценщиков, выполнены научно-исследовательские работы по разработке структуры и принципов создания Единой системы стандартов оценки. Все это создает новые условия для совершенствования и разработки национальных стандартов оценки, которые бы способствовали повышению качества услуг по оценке собственности в России. ТЕМА 3. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 3.1. Лицензирование оценочной деятельности Одним из направлений государственного регулирования оценоч­ной деятельности является проведение лицензирования оценщиков. Задачей лицензирования является упорядочение оценочной дея­тельности в России и повышение качества предоставляемых неза­висимыми оценщиками услуг. Оценочная деятельность может осу­ществляться только получившим соответствующую лицензию юри­дическим лицом или индивидуальным предпринимателем. Выпол­ненная оценка имущества без наличия лицензии у лица или фир­мы, ее осуществляющей, считается недействительной. Нормативно-правовыми актами, регулирующими оценочную деятельность, являются Федеральный закон № 128-ФЗ от 08.08.01 г. «О лицензировании отдельных видов деятельности» и Постановление Правительства Российской Федерации от 07.06.02 г. № 395 Об утверждении положения о лицензировании оценочной деятельности. Лицензия на оценочную деятельность дает право на оценку соб­ственности (бизнеса, недвижимости, основных фондов и немате­риальных активов) на всей территории Российской Федерации. Лицензирование оценочной деятельности осуществляется Ми­нистерством имущественных отношений Российской Федерации. Лицензионными требованиями и условиями при осуществле­нии оценочной деятельности являются: а) соблюдение лицензиатом требований законодательных и иных нормативно-правовых актов Российской Федерации по воп­росам оценочной деятельности; б) Наличие в штате юридического лица как минимум одного работника, для которого данное юридическое лицо является ос­новным местом работы, имеющего соответствующую квалифика­цию в области оценочной деятельности, полученную в соответствии с согласованными с уполномоченным Правительством Российской Федерации органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации профессиональными обра­зовательными программами и подтвержденную документом об образовании; в) наличие у индивидуального предпринимателя соответству­ющей квалификации в области оценочной деятельности, получен­ной в соответствии с согласованными с уполномоченным Прави­тельством Российской Федерации органом по контролю за осуще­ствлением оценочной деятельности в Российской Федерации про­фессиональными образовательными программами и подтвержден­ной документом об образовании; г) повышение не реже 1 раза в 3 года квалификации в области оценочной деятельности работника (работников) юридического лица и индивидуального предпринимателя; д) страхование гражданской ответственности лицензиата путем заключения договора страхования по конкретному виду оценоч­ной деятельности (в зависимости от объекта оценки) либо по кон­кретному договору об оценке объекта оценки; е) предоставление по запросу лицензирующего органа докумен­тов и информации, необходимых для осуществления контроля за соблюдением лицензионных требований и условий. Таким образом, главным лицензионным требованием является получение образования по оценочной деятельности и системати­ческое повышение квалификации. Это объясняется тем, что преж­де всего лицензирование направлено на повышение качества ус­луг по оценке и ограничение на проникновение на рынок недобро­совестных оценщиков. Для получения лицензии соискатель лицензии представляет в лицензирующий орган следующий ряд документов, удостоверяю­щих права на получение лицензии, в том числе копии учредитель­ных документов и свидетельства о государственной регистрации соискателя лицензии в качестве юридического лица; копия сви­детельства о государственной регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя; копия свидетельства о поста­новке соискателя лицензии на учет в налоговом органе (с предъяв­лением оригинала в случае, если копия не заверена нотариусом); документ, подтверждающий уплату лицензионного сбора за рас­смотрение лицензирующим органом заявления о предоставлении лицензии; копии документов работника (работников), подтверж­дающих получение профессиональных знаний в области оценоч­ной деятельности, а также трудовые отношения (приказ (распоря­жение) о назначении на должность, трудовая книжка), заверен­ные в установленном законодательством Российской Федерации порядке, — для юридического лица; копия документа об образо­вании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, — для индивидуального пред­принимателя и др. Лицензирующий орган принимает решение о предоставлении ИЛИ об отказе в предоставлении лицензии в течение 40 дней с даты поступления заявления о предоставлении лицензии со всеми необходимыми документами. Соответствующее решение оформля­ется приказом лицензирующего органа. В соответствии с Федеральным законом «О лицензировании» лицензия не может быть выдана сроком менее чем на пять лет, поэтому лицензия на оценочную деятельность выдается сроком на 5 лет. Срок действия лицензии может быть продлен по заявлению лицензиата. Продление срока действия лицензии осуществляется в порядке, установленном для переоформления лицензии. Переоформление лицензии осуществляется в течение 10 дней с даты получения лицензирующим органом соответствующего заяв­ления. Контроль за соблюдением лицензиатом лицензионных требова­ний и условий осуществляется Министерством имущественных отношений в форме проверок. Мероприятия по контролю за соблюдением лицензиатом лицен­зионных требований и условий осуществляются на основании пла­на проверок, утвержденного лицензирующим органом, а также заявлений юридических и физических лиц, государственных над­зорных органов, иных органов государственной власти, в том чис­ле территориальных органов лицензирующего органа и органов местного самоуправления. Продолжительность проверки не дол­жна превышать 30 дней. В отношении одного лицензиата плано­вая проверка проводится не чаще 1 раза в 2 года. Лицензирующий орган формирует и ведет реестр выданных лицензий, которым может воспользоваться потребитель оценоч­ных услуг с тем, чтобы проверить данные об оценщике. В реестре лицензий содержатся сведения о лицензиате с указанием иденти­фикационного номера налогоплательщика, наименование, орга­низационно-правовая форма, место нахождения — для юридичес­кого лица; фамилия, имя, отчество, место жительства, данные до­кумента, удостоверяющего личность, — для ИП; срок действия лицензии; номер лицензии; дата принятия решения о предоставлении лицензии; сведения о регис­трации лицензии в реестре лицензий; основания и даты приоста­новления и возобновления действия лицензии; основание и дата аннулирования лицензии; реквизиты документов, подтверждаю­щих получение работником юридического лица соответствующего образова­ния в области оценочной деятельности. 3.2. Страхование гражданской ответственности оценщиков В соответствии с ст. 17 Федерального закона «Об оценочной де­ятельности» наличие страхового полиса, договора страхования гражданской ответственности оценщиков является обязательным условием для заключения договора об оценке объекта оценки. Особенность страхования гражданской (профессиональной) от­ветственности оценщиков заключается в том, что в соответствии со ст. 931 Гражданского кодекса РФ договор страхования риска ответственности за причинение вреда считается заключенным в пользу лиц, которым может быть причинен вред (выгодоприобре­тателей) в результате профессиональной деятельности оценщиков. Таким образом, при наступлении страхового случая — причине­ния вреда третьему лицу по причине ошибки или упущения при проведении работ по оценке — страховая компания выплачивает страховое возмещение третьему лицу (как правило, заказчику ра­бот по оценке), а не самому оценщику. Объектом страхования при страховании гражданской (профес­сиональной) ответственности оценщиков являются имуществен­ные интересы оценщика, связанные с обязанностью последнего в порядке, установленном законодательством, возместить матери­альный ущерб третьим лицам (как правило, юридическим или физическим лицам, с которыми оценщиком были заключены до­говоры по проведению оценки), причиненный в результате совер­шения оценщиком ошибок или упущений при выполнении работ по оценке. Как правило, в договоре страхования указываются и объекты оценки, риск наступления страхового случая, по которым страхо­вая компания принимает на страхование. Порядок заключения договора на страхование следующий. Если договор на проведение работ по оценке заключает фирма (юриди­ческое лицо), при этом оценщик (физическое лицо) осуществляет только работу по оценке, то договор страхования должен заклю­чаться фирмой (юридическим лицом), так как она будет нести от­ветственность за результаты работы перед заказчиками. В соответствии со ст. 1068 Гражданского кодекса РФ юридическое лицо воз­мещает вред, причиненный его работником при исполнении тру­довых (служебных, должностных) обязанностей. Если оценщик (физическое лицо, как правило, имеющее ста­тус гражданина-предпринимателя) осуществляет работу по оцен­ке самостоятельно, от своего имени заключает договоры с органи­зациями или гражданами, то он и несет ответственность перед ними за причинение вреда. И в этом случае именно ему необходи­мо заключать договор страхования профессиональной ответствен­ности оценщика. У страховой компании, с которой оценщик намерен заключить договор страхования своей ответственности, должна быть лицен­зия на право осуществления страхования гражданской (професси­ональной) ответственности оценщиков. Этот вид страхования дол­жен быть указан в приложении к лицензии, где перечисляются конкретные виды страхования, которыми может заниматься стра­ховая компания. Договор страхования гражданской (профессиональной) ответ­ственности оценщиков заключается на основании письменного заявления оценщика (страхователя). Факт заключения договора страхования может удостоверяться передаваемым оценщику (стра­хователю) страховым полисом с приложением Правил страхова­ния или оформляться в форме общегражданского договора. Дого­вор страхования ответственности оценщика может быть заключен как для страхования ответственности за результаты оценки конк­ретных объектов, так и на определенный период времени без ука­зания конкретных объектов оценки, но с лимитом ответственно­сти страховой компании вне зависимости от количества страховых случаев. Страховым случаем по данному виду страхования является вступление в законную силу решения арбитражного суда или суда общей юрисдикции, устанавливающего имущественную ответ­ственность оценщика за причиненный им вред заказчику, явив­шийся результатом ненадлежащего выполнения своих професси­ональных обязанностей по оценке объекта в выразившийся в со­вершении ошибок или упущений. С наступлением страхового слу­чая возникает обязанность страховой компании произвести вы­плату страхового возмещения. Страховая компания имеет право произвести выплату страхо­вого возмещения при отсутствии вступившего в законную силу решения арбитражного суда или суда общей юрисдикции, но при наличии бесспорных доказательств причинения оценщиком имущественного вреда своему заказчику в результате ошибок или упу­щений, совершенных оценщиком в процессе осуществления дея­тельности по оценке. Страховая сумма в договоре страхования ответственности оцен­щика устанавливается по соглашению сторон: страховой компа­нии и оценщика. При этом страховая сумма является денежной суммой, в пределах которой страховая компания несет ответствен­ность за выполнение своих обязательств по договору страхования. После заключения договора страхования оценщик уплачивает страховой компании страховую премию, которая является платой за принятие страховой компанией на себя обязательств при наступ­лении страхового случая произвести страховую выплату в соответ­ствии с договором страхования. Размер страховой премии устанав­ливается в соответствии с тарифом страховой компании, который представляет собой ставку страховой премии с единицы страховой суммы, указанной в договоре страхования. Размер страховой пре­мии зависит от срока страхования, степени сложности объектов оценки, профессиональной подготовки и стажа работы оценщика, а также от других факторов, влияющих на степень риска наступ­ления страхового случая. Срок и порядок уплаты страховой пре­мии указываются в договоре страхования. Страховые премии уп­лачиваются или единовременно разовым платежом за весь срок страхования, или поэтапно — с рассрочкой платежа. 3.3. Саморегулируемые организации оценщиков В становлении и развитии оценочной деятельности в Российской Федерации активное участие принимают саморегулируемые организации оценщиков. Законом предусмотрено помимо государ­ственного регулирования саморегулирование деятельности оцен­щиков. За рубежом саморегулируемые организации оценщиков игра­ют важную роль в регулировании оценочной деятельности. На­пример, развитая система профессионального саморегулирования оценочной деятельности существует в США, где с середины 80-х гг. действует Институт оценки, в настоящее время объединяющий в своих рядах более 15 тыс. членов. Помимо Института оценки в США действует еще порядка семи других профессиональных организаций. Особое место зажимает Американское общество оценщиков — междисциплинарная профессиональная организа­ция, объединяющая в своих рядах более 6 тыс. членов., в том чис­ле оценщиков бизнеса, машин и оборудования, ювелирных изде­лий. В Великобритании с 1861 г. существует крупнейшая в мире профессиональная организация, объединяющая специалистов, связанных с недвижимостью, — Королевский институт чартерных сюрвейеров (RICS), насчитывающая в своих рядах более 70 тыс. членов в 100 странах мира. Опыт влияния саморегулируемых организаций оценщиков на развитие оценочной деятельности в странах с богатым опытом оценки свидетельствует о том, что государственное регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации должно быть тесно увязано с саморегулированием оценщиков. Целью государственного управления в области оценки являет­ся обеспечение максимального саморегулирования рынка услуг по оценке стоимости. Саморегулируемые организации оценщиков могут, в частности, выполнять следующие важные функции: • содействовать повышению уровня профессиональной подготовки специалистов в области оценочной деятельности; разрабатывать собственные стандарты оценки; • разрабатывать и поддерживать собственные системы конт­роля качества осуществления оценочной деятельности. Для полноценного участия в регулировании оценочной деятель­ности саморегулируемые организации должны иметь достаточные организационные возможности. Государство по мере самостоятель­ного развития саморегулируемых организаций и вместе с этим для создания у них таких организационных возможностей должно: • делегировать им процедуру аттестации и отзыва аттестата у специалистов в области оценочной деятельности; • по наиболее важным направлениям оценочной деятельности придавать отдельным правилам (стандартам) оценки саморе­гулируемых организаций обязательный характер после их одобрения Межведомственным советом по вопросам регули­рования оценочной деятельности в Российской Федерации; • всемерно содействовать развитию добровольной сертифика­ции услуг оценщиков. Важное значение для совершенствования процедур оценочной деятельности, повышения качества услуг имеет принятие саморе­гулируемыми организациями и выполнение их членами правил деловой и профессиональной этики. В настоящее время в России существует ряд общественных организаций оценщиков, каждая из которых претендует на роль лидера в сфере методической подготовки и обучения оценщиков: Российское общество оценщиков, Институт независимых оцен­щиков, Лига независимых экспертов, Московское общество оцен­щиков и др. РOO – это профессиональная общественная организация, объе­диняющая специалистов в области оценки недвижимости ж биз­неса, инвестиционных проектов, промышленной и интеллектуаль­ной собственности, функционирует как независимая некоммерческая структура, находящаяся на самообеспечении. РОО имеет раз­ветвленную структуру региональных представительств (более 70). Деятельность РОО регламентируется: • Декларацией общества оценщиков, информирующей всех потенциальных потребителей услуг по оценке об основных целях и задачах общества, а также об обязательствах, при­нимаемых на себя обществом и его членами; • Стандартами профессиональной практики оценки недвижи­мого имущества, которые регламентируют профессиональные требования к работе оценщика, определяют терминоло­гию, методику работы, требования к качеству информации и содержанию отчета об оценке; • Кодексом профессиональной этики членов РОО, который со­держит критерии, позволяющие принимать решения об этичности и профессионализме членов общества. 3.4. Сфера правового регулирования Закон об оценочной деятельности определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении имущества, принадлежащего Российской Федерации, субъектам Федерации или муниципальным образованиям (публичное имущество), физическим и юридическим лицам для целей совершения сделок с этим имуществом, а также для иных целей. Для осуществления деятельности, связанной с имущественным оборотом на территории Российской Федерации, необходимо иметь статус физического или юридического лица. Юридические лица для осуществления своей деятельности обязаны пройти соответствующие законные процедуры для признания их статуса на территории Российской Федерации. В российском законодательстве об оценочной деятельности, кроме того, установлено, что публичное имущество, а также имущество, принадлежащее физическим и юридическим лицам, осуществляющим свою деятельность за рубежом, также попадает в сферу правового регулирования законодательства об оценочной деятельности. Поправками к Закону об оценочной деятельности, принятыми за период 2002 - 2009 гг., расширена сфера правового регулирования данного Федерального закона. Если ранее сфера отношений, регулируемых законодательством об оценочной деятельности, ограничивалась целями совершения сделок с объектами оценки, то после внесения поправок в законодательство сфера оценочной деятельности была расширена и включила в себя не только определение стоимости для целей сделок с объектами оценки, но и для иных целей. Причем законодатель не привел исчерпывающего перечня целей оценки, регулируемых законодательством об оценочной деятельности, установив, таким образом, диспозитивный характер этой нормы. Диспозитивный характер данной нормы означает, что субъекты оценочной деятельности свободны в привлечении оценочной экспертизы для любых целей в отношении объектов оценки, кроме тех целей, для которых законодательством предусмотрен иной порядок оценки имущества. Таким образом, новые поправки к законодательству об оценочной деятельности расширили сферу регулирования с позиции регулирования стоимости объектов оценки в рамках гражданско-правового регулирования сделок до распространения законодательства об оценочной деятельности на иные, в том числе и на публично-правовые сферы. Право на оценку Собственник объекта оценки имеет право на оценку принадлежащего ему объекта. Данное право является безусловным, результаты оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского отчета и отчетности. Характерно, что безусловное право на оценку объекта оценки имеют лишь собственники данного объекта. У перечисленных выше участников правоотношений также имеется безусловное право на повторную оценку и на обжалование заинтересованными лицами результатов проведения оценки. Однако несобственникам объектов не запрещено проведение оценки, если такая оценка не будет противоречить законодательству. Понятие рыночной стоимости Фундаментальной категорией законодательства об оценочной деятельности является категория рыночной стоимости. В ст. 3 Закона об оценочной деятельности рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда: - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; - объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; - платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Согласно ст. 7 Закона об оценочной деятельности в случаях проведения обязательной оценки (если в нормативно-правовых актах содержится требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки) либо если в договоре об оценке не определен конкретный вид определяемой стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Это положение Закона является одним из принципов оценочной деятельности и устанавливает предположение об установлении рыночной стоимости, если в договоре об оценке не указано иное. Также предположение об установлении рыночной стоимости объектов оценки подлежит применению в случае нормативно-правового использования не предусмотренных Законом об оценочной деятельности или стандартами оценки, обязательными к применению, терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, например, таких как "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и т.д. Категория рыночной стоимости напрямую связана с категорией рыночной экономики. Рыночная экономика - это хозяйство, предполагающее удовлетворение потребностей посредством обмена. Принятие решений является прерогативой самостоятельных экономических субъектов. Основы рыночной экономики заложены в ст. ст. 8, 35, 36 Конституции РФ. Рыночная экономика предполагает наличие определенной степени саморегуляции. Таким образом, в какой-то степени рынок может быть определен как сфера гражданско-правового оборота, в которой субъекты обладают свободой воли и вся система отношений обладает определенной степенью саморегуляции. Поэтому одно из принципиальнейших экономических явлений - явление стоимости определяется саморегулированием экономической системы, а не императивом одного лица или властного органа. Оценщик, определяя рыночную стоимость, выражает свое суждение о вероятной расчетной сумме, на которую объект оценки может быть обменен. Оценщик по общему правилу не устанавливает рыночную, не диктует собственнику ту расчетную сумму, цену, которую он должен назначить для своей собственности, а лишь высказывает суждение о предполагаемой ее величине в данных условиях. Это положение связано с категорией свободы договора, закрепленной в ст. 421 ГК РФ. Так, данная норма в п. 4 закрепляет, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание или существенное условие предписано законами или иными нормативно-правовыми актами. Так, согласно ст. 424 ГК РФ исполнение договора купли-продажи оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, за исключением предусмотренных законом случаев применения цен, устанавливаемых или регулируемых уполномоченными на то государственными органами. Свобода договора в отношениях свободы определения цены сделки в большинстве видов сделок в российской правовой системе составляет основу формирования рыночных отношений и является базой для определения рыночной стоимости в работе экспертов-оценщиков. В затратном, сравнительном и доходном подходах к оценке для определения рыночной стоимости эксперт-оценщик использует информацию о заключенных на рынке сделках с имуществом, которая необходима для суждения о рыночной или иной стоимости объекта оценки. Таким образом, само существование рыночной стоимости обязано свободе установления цены сделок в сфере гражданско-правовых отношений. Действия эксперта-оценщика по определению рыночной или иной стоимости в случае, если результат его суждения о стоимости всегда был бы обязателен для совершения сделок со всеми объектами собственности, искоренили бы саму суть оценочной деятельности, так как лишили бы базу суждения оценщика о стоимости объекта оценки, определенную из индикативов стоимости, установленной свободы установления цены сторонами договора. Таким образом, можно определить оценочную деятельность как деятельность по выражению суждения о стоимости имущества в отдельных случаях по волеизъявлению стороны, заказавшей или потребовавшей оценку, и только в отдельных случаях суждение о стоимости может быть обязательным для заключения сделки по установленной оценщиком цене. Статья 7 Закона об оценочной деятельности устанавливает презумпцию установления рыночной стоимости объекта оценки. Предположение об установлении рыночной стоимости справедливо, если в законе или ином нормативно-правовом акте содержится требование об обязательном проведении оценки, или в договоре не определен вид стоимости объекта оценки, или использованы термины, не предусмотренные стандартами оценки или Законом об оценочной деятельности, в том числе термины "разумная стоимость", "действительная стоимость", "реальная стоимость" и т.д. Такое положение справедливо при адаптации международных и других необязательных к применению в Российской Федерации стандартов оценки, в которых есть упоминание вышеизложенных терминов. Кроме того, данное положение предоставляет свободу применения услуг независимых оценщиков. Так, например, в случае отсутствия в договоре условия цены согласно гражданскому законодательству такой договор может быть оплачен исходя из цены, которая при сравнительных обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги. Здесь, по мнению автора, в качестве обоснования цены возможен отчет независимого оценщика об определении рыночной стоимости предмета договора. Понятие рыночной стоимости, по мнению автора, недостаточно раскрыто в отечественных нормативно-правовых документах по оценочной деятельности. Так, например, многие зарубежные и международные стандарты оценки разъясняют, что дата отчета об определении рыночной стоимости не может быть ранее чем дата оценки. Данный факт связан с тем, что деятельность оценщика по определению данного вида стоимости основывается на анализе уже сложившейся рыночной конъюнктуры на дату оценки, что позволяет определять рыночную стоимость обоснованно. Субъекты оценочной деятельности как лица, деятельность, которых регулируется законодательством об оценочной деятельности. Оценщики и заказчики как субъекты оценки. Оценщиками являются только физические лица, занимающиеся профессиональной практикой индивидуально либо заключившие трудовой договор с юридическим лицом. При этом Закон не устанавливает требования оценщикам регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей. Однако такое требование может вытекать из положений ГК РФ в связи с недоработкой норм о статусе оценщика в новой редакции Закона. Формально деятельность оценщика, занимающегося частной практикой, подпадает под требования ст. 2 ГК РФ, и, соответственно, к нему могут быть применены требования ст. 23 ГК РФ. Правовое положение предпринимателя без образования юридического лица регулируется ст. ст. 23 - 25 ГК РФ. Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Индивидуальный предприниматель отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, и, в случае признания его банкротом, требования кредиторов удовлетворяются за счет этого имущества, за исключением того имущества, на которое по закону не может быть обращено взыскание. Осуществление предпринимательской деятельности без регистрации или без специального разрешения (лицензии) в случаях, когда такое разрешение (лицензия) обязательно, или с нарушением условий лицензирования, если эта деятельность причинила крупный ущерб либо сопряжена с извлечением дохода в крупном размере, является основанием для привлечения гражданина к уголовной ответственности по ст. 171 Уголовного кодекса РФ (УК РФ). Таким образом, оценщик как субъект оценочной деятельности обладает следующими признаками. 1. Оказывает услуги по оценке. Оценщики оценивают имущество в форме услуги, предоставляемой заказчику (потребителю). Возмездное оказание услуг как вид гражданских правоотношений регулируется гл. 39 ГК РФ. По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить услуги. 2. Оценщик должен быть независимым. Раскрытие категории независимости оценщика дано в ст. 16 Закона об оценочной деятельности. Согласно п. 14 Стандартов оценки, обязательных к применению, оценка может проводиться оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случае если оценщик не отвечает требованию независимости, он обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке. 3. Оценщик должен являться членом саморегулируемой организации (далее - СРО) его профессии, уплачивать взносы, установленные этой СРО, и сообщать информацию заказчику о членстве в этой организации, а также (по желанию заказчика) выписку из реестра членов своей СРО. Детализирован список законов и иных нормативных правовых актов (НПА), которые должен соблюдать оценщик. Помимо общегосударственных НПА это федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является, правила деловой и профессиональной этики, установленные саморегулируемой организацией оценщиков. Очевидно, что деловая и профессиональная этика является для оценщика столь же обязательной, как и стандарты СРО, членом которой он состоит. Скорее всего, используя правила деловой этики, СРО сможет устанавливать минимальные тарифы на оценку и обязанность оценщиков их соблюдать. На оценщика возложена обязанность сообщать о невозможности проведения им объективной оценки либо заказчику, либо своему работодателю. Вероятно, законодатель имел в виду случаи индивидуальной или наемной практики оценщика, хотя статья допускает неоднозначное толкование, которое позволяет говорить о том, что оценщик может сообщить контрагенту (заказчику) о невозможности приведения объективной оценки минуя своего работодателя. В случае наступления оснований ответственности оценщика оценщик не может сослаться на отношения подчинения со своим работодателем, поэтому несет ответственность за неисполнение этой обязанности. Оценщик должен сообщать СРО о юридическом лице, с которым он заключил трудовой договор, и о его соответствии требованиям Закона. Также оценщик обязан информировать обо всех изменениях, связанных с его работодателем, касающихся существенных вопросов регулирования оценочной деятельности. Новой редакцией введены требования к обязанностям юридического лица - работодателя оценщика: иметь в штате двух оценщиков, обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки; сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки; заключать договор обязательного страхования ответственности оценщика. Так же как оценщик, работодатель обязан не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки; предоставлять саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, для проведения контроля за осуществлением им оценочной деятельности доступ к документам и материалам, на основании которых проводилась оценка, за исключением информации, составляющей коммерческую тайну юридического лица или заказчика, либо иной конфиденциальной информации. Последняя обязанность может исключить возможность контроля за оценкой со стороны СРО. Указанное юридическое лицо, так же как оценщик, обязано предоставлять копии отчетов уполномоченным государственным органам по их требованию. 4. Гражданская ответственность оценщика должна быть застрахована. Новой редакцией Закона введены подробные предписания к страхованию гражданской ответственности оценщиков. Объектом страхования по договору обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности являются имущественные интересы, связанные с риском ответственности оценщика (страхователя) по обязательствам, возникающим вследствие причинения ущерба заказчику, заключившему договор на проведение оценки, и (или) третьим лицам. Страховым случаем по договору обязательного страхования ответственности является установленный вступившим в законную силу решением арбитражного суда или признанный страховщиком факт причинения им ущерба действиями (бездействием) оценщика в результате нарушения им требований федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой являлся оценщик на момент причинения ущерба. В случае наступления страхового случая страховщик производит страховую выплату в размере причиненного заказчику и (или) третьему лицу реального ущерба, установленном вступившим в законную силу решением арбитражного суда, но не более чем в размере страховой суммы по договору обязательного страхования ответственности. Договор обязательного страхования ответственности заключается на срок не менее одного года с условием возмещения ущерба, причиненного в период действия договора обязательного страхования ответственности, в течение срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации. Страховой тариф по договору обязательного страхования ответственности может определяться страховщиками в зависимости от стажа осуществления оценочной деятельности оценщиком, количества предыдущих страховых случаев и иных влияющих на степень риска причинения ущерба обстоятельств. Договор обязательного страхования ответственности может предусматривать уплату оценщиком страховой премии в рассрочку и сроки уплаты страховых взносов. Датой уплаты страховой премии (страхового взноса) считается день уплаты страховой премии (страхового взноса) наличными деньгами страховщику или день перечисления страховой премии (страхового взноса) на расчетный счет страховщика. Договор обязательного страхования ответственности вступает в силу с момента уплаты страхователем первого страхового взноса. Саморегулируемая организация оценщиков контролирует соблюдение своими членами обязательного страхования ответственности, а также вправе устанавливать дополнительные не противоречащие законодательству Российской Федерации требования к договорам обязательного страхования ответственности, заключаемым членами такой саморегулируемой организации оценщиков. 5. Оценщик несет гражданскую ответственность. В случае признания указанной в отчете итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки недостоверной, а также в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения оценщиком обязанностей оценщик несет ответственность в соответствии с гражданским законодательством. Законодательством об оценочной деятельности предусмотрена многоуровневая система обеспечения обязательств оценщика. Очередность взыскания ущерба, причиненного оценщиком, следующая: 1) страховая сумма; 2) имущество оценщика/его работодателя - юридического лица; 3) компенсационный фонд. Убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком (оценщиками), подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика (оценщиков), причинившего своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности <1>, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор, может указать в договоре на проведение оценки условия принятия на себя обязательства по дополнительному обеспечению обязанности оценщика возместить убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам. -------------------------------- <1> Законодательством не определен альтернативный или дополнительный характер ответственности юридического лица по отношению к ответственности оценщика. Законодательством также не проясняется наличие возможности включения в условия трудового договора с оценщиком полного принятия обязательств оценщиком по гражданско-правовой ответственности, возникающей при осуществлении оценочной деятельности. В целях обеспечения имущественной ответственности членов СРО перед заключившим договор на проведение оценки заказчиком и (или) третьими лицами СРО обязана предъявлять к своим членам требования об использовании следующих видов обеспечения такой ответственности: - заключения предусмотренного статьей договора обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности, размер страховой суммы в котором не может быть менее чем 300 тыс. руб.; - формирования компенсационного фонда саморегулируемой организации оценщиков, в который каждым членом саморегулируемой организации оценщиков должен быть внесен обязательный взнос в размере не менее чем 30 тыс. руб. Права оценщика 1. Оценщики, работающие в старой системе регулирования, вправе самостоятельно применять методы проведения оценки в соответствии со стандартами оценки. Систему стандартов оценки можно представить в виде табл. 1. Таблица 1 Новая система стандартов оценочной деятельности Уровень и наименование стандартов Принимающий орган Содержание и юридическая сила Федеральные стандарты оценки (ФСО) Разрабатываются национальным советом оценочной деятельности (НСОД), утверждаются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти Разрабатываются в соответствии с международными стандартами оценки (МСО). Имеют приоритет на всей территории Российской Федерации. Размещаются на официальном сайте уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в сети Интернет Стандарты и правила оценки Разрабатываются и утверждаются СРО Не должны противоречить ФСО, распространяются только на членов этой СРО. Размещаются на официальном сайте СРО в сети Интернет <1> Федеральные стандарты N N 1, 2, 3 утверждены Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N N 256, 255, 254. Федеральные стандарты N N 4, 5, 6 утверждены Приказами Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508, от 4 июля 2011 г. N 328 и от 7 ноября 2011 г. N 628 соответственно. 2. Требовать от заказчика при проведении обязательной оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки. Соответственно, заказчик, обладающий документацией, обязан ее предоставить. Федеральный закон от 27 июля 2006 г. N 149-ФЗ "Об информации, информационных технологиях и о защите информации" (в ред. от 6 апреля 2011 г. N 65-ФЗ) определяет термин "документированная информация" как зафиксированную на материальном носителе путем документирования информацию с реквизитами, позволяющими определить такую информацию. Так, информация, необходимая для проведения оценки, необязательно может содержаться в документации, она может быть представлена в устной форме, в форме баз данных и на других носителях, которые не подпадают под категорию "документированной информации". 3. Получать разъяснения и дополнительные сведения для проведения данной оценки. 4. Запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки, за исключением информации, являющейся государственной, коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки, оценщик указывает на это в отчете. В законодательстве об информации категория "информация" определяется как сведения (сообщения, данные) независимо от формы их представления. 5. Привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки иных оценщиков либо иных специалистов. Данное положение дало законное основание осуществлять оценку по договору подряда или вообще без правовой основы. Так, в оценочной практике сложилась ситуация, когда оценщики привлекают к работе над оценкой других специалистов, лишь оформляя отчет со своими реквизитами и подписями соответствующих лиц. 6. Отказаться от проведения оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте либо не обеспечил соответствующие договору условия работы. В этом случае, по мнению автора, оценщик совершает действие, обоснованное с точки зрения закона как допустимое одностороннее прекращение обязательства (согласно ст. 407 ГК РФ). В случае наличия договора об оценке возникновение обстоятельств, вызвавших реализацию права на отказ от оценки, по мнению автора, является основанием для расторжения договора, и такой договор будет считаться расторгнутым согласно ст. 450 ГК РФ. 7. Требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки по определению суда, арбитражного суда. Данное право также частично связано с правом отказа от оценки. Обязанности оценщика 1. Соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования законодательства об оценочной деятельности. 2. Сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки (очевидно, что такими обстоятельствами могут являться: невозможность соблюдения независимости оценщика в отношении объекта оценки, недостаточность информации для проведения оценки, иные обстоятельства). 3. Обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки. 4. Предоставлять заказчику информацию о требованиях Закона об оценочной деятельности, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик. 5. Предоставлять по требованию заказчика информацию о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; страховой полис и документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности. Характерно, что для возникновения такой обязанности оценщика необходимо требование заказчика. 6. Не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. 7. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию. 8. Соблюдать правила деловой и профессиональной этики, установленные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой оценщик является, а также уплачивать взносы, установленные такой саморегулируемой организацией оценщиков. Предоставлять саморегулируемой организации оценщиков информацию о юридическом лице, с которым заключен трудовой договор. Обязательные требования к договору об оценке 1. Простая письменная форма (не требуется нотариального удостоверения). В зарубежной практике в некоторых случаях оценщикам разрешается предоставление заключения о стоимости в устной форме. 2. Основания заключения договора. 3. Вид объекта оценки. 4. Вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки. В соответствии со ст. 7 Закона об оценочной деятельности в случае указания в договоре иного вида определяемой стоимости подлежит установлению рыночная стоимость. 5. Денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки. 6. Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика. 7. Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание. 8. Указывается наименование СРО, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации. Если стороной договора является юридическое лицо, заключившее трудовой договор с оценщиком, то в договоре на проведение оценки должны содержаться фамилия, имя, отчество оценщика (оценщиков), обязующегося провести работу по оценке. Очевидно, что это правило не отменяет обязательного указания информации о членстве в СРО указанного оценщика (оценщиков) и сведений о страховании его (их) гражданской ответственности. Необходимо указать в договоре один вид стоимости имущества (способ оценки). Соответственно, на определение двух и более видов стоимости необходимо составить несколько договоров. Исходя из логики Закона вид стоимости и способ оценки являются тождественными понятиями. Необходимо также указать на стандарты, которые будут применяться в ходе проведения оценки. Требованиями к договору об оценке предусматривается, что заключение договора на проведение оценки государственного и муниципального имущества производится исключительно лицом, уполномоченным собственником данного имущества. Данное положение запрещает заключать договор об оценке руководителям ГУП и МУП без особых полномочий органов по управлению публичным имуществом. В договоре об оценке должны быть указаны размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и Законом об оценке. Подробно о системе ответственности, вызванной оценкой, см. ниже. ТЕМА 4. ОТЧЁТ ОБ ОЦЕНКЕ И ЭКСПЕРТИЗА ОТЧЁТА ОБ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 4.1. Требования к отчёту об оценке Требования к отчету об оценке изложены в ст. 11 Закона об оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В отчете должны быть указаны: - дата составления и порядковый номер отчета; - основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; - место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества; - точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; - стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; - последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; - дата определения стоимости объекта оценки; - перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки. Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов. При этом задание на оценку должно содержать следующую информацию: - объект оценки; - имущественные права на объект оценки; - цель оценки; - предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения; - вид стоимости; - дата оценки; - срок проведения оценки; - допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка. В случае если задание на оценку составляется для целей определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, оно должно содержать перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. Отчет также должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор. Итоговая стоимость объекта оценки должна быть выражена в рублях в форме единой величины, если договором (или иным основанием оценки) не предусмотрено иное. Стоит отметить, что объективно рыночная стоимость практически всегда выражена в диапазоне величин. Рыночная среда всегда носит элемент неопределенности, поэтому интервальное понимание стоимости является более корректным. Однако интервальную стоимость потребителям услуг оценщика сложно применять, поэтому итоговая стоимость, выраженная в форме единой величины, наиболее распространена в российских отчетах об оценке. Согласно Федеральному стандарту оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" (далее - ФСО N 3) отчет должен соответствовать следующим принципам: 1. В отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности). У каждого объекта оценки есть основные ценообразующие факторы - доход, местоположение, степень завершенности, уровень риска, степень износа и т.д. Все они должны быть выявлены, учтены и приведены в отчете. 2. Информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности). Оценщик должен основывать свои допущения и расчеты на объективной и подтвержденной информации. Необоснованные предположения, допущения и оценки не допускаются. 3. Содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности). В отчете не должны встречаться факты и положения, противоречивые по своей сути. Например, недопустимо, если в обзоре рынка объекта оценки указан диапазон цен, в который не "попадает" итоговая стоимость объекта оценки, или в описании объекта оценки указано наличие автопарковки, а стоимость рассчитана без ее учета и т.п. 4. Состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости). Пользователь отчета об оценке должен иметь возможность самостоятельно пересчитать стоимость объекта с помощью цифр, приведенных в отчете. 5. Отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных СРО, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности). Если оценщик приводит в отчете информацию, которая никаким образом не используется при оценке, то тем самым он вводит в заблуждение пользователя отчета о факторах, влияющих на стоимость объекта оценки. Рассмотрим более подробно существенные и обязательные сведения, которые должны быть указаны в отчете. 1. Дата составления и порядковый номер отчета. Дата составления отчета об оценке всегда ставится позже даты, на которую определена стоимость объекта оценки, даты осмотра объекта оценки и дат, на которые определялись количественные и качественные характеристики объекта оценки. Номер отчета должен быть уникальным для каждого отчета, так как он может быть запрошен органом государственной власти или СРО оценщиков. 2. Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки. Такими основаниями могут являться: договор об оценке, определение суда или решение уполномоченного органа власти. 3. Место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в СРО оценщиков. Приводятся данные о регистрации оценщика в соответствии с паспортными данными или адрес его работодателя. Также указывается наименование СРО оценщика, номер свидетельства о членстве, срок его действия. 4. Точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки. В описании объекта оценки должны быть представлены его идентифицирующие характеристики, основные ценообразующие свойства, а именно: площадь зданий (при оценке недвижимости), местоположение, физические и технические характеристики, данные бухгалтерской отчетности (при оценке бизнеса) и т.п. Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях. Следует привести количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, а также информацию о текущем использовании объекта оценки и другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Реквизиты юридического лица - собственника заполняются аналогично заключению договора на проведение оценки, за исключением данных о расчетных счетах, являющихся коммерческой тайной многих организаций. Какой вид балансовой стоимости должен быть указан в отчете, законом не определено. В соответствии с правилами бухгалтерского учета она представляется в трех видах - первоначальной, восстановительной и остаточной балансовой стоимостью. Как правило, оценщики указывают значения первоначальной и остаточной стоимости, но остаточная стоимость больше соответствует духу закона, так как именно по остаточной стоимости составляется бухгалтерский баланс, в котором, строго говоря, и отражается балансовая стоимость объекта. Нередко остаточная стоимость основных средств в России равняется нулю, поскольку российские юридические лица не имеют возможности отражать активы по их справедливой стоимости. 5. Стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки. Указываются все действующие ФСО, стандарты и правила СРО оценщиков, где состоит оценщик, а также стандарты, которые не являются обязательными по законодательству: МСО, RICS, ЕСОИ и т.п. При этом обосновать применение необходимо только в отношении необязательных стандартов оценки. В качестве обоснования могут использоваться требование заказчика, необходимость действия отчета в разных юрисдикциях, повышение требований к качеству отчета и т.д. 6. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения. ФСО N 3 так истолковывает эту норму: в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо должны быть приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе. В случае если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка. 7. Последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата. Согласно п. 16 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (далее - ФСО N 1) последовательность определения стоимости включает в себя следующие этапы: - заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; - сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки. Согласно п. 18 ФСО N 1 к таким сведениям относится информация: - о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; - о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов; - об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки; - применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов; - согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; - составление отчета об оценке. В разделе допущений, ограничительных условий и пределов применения полученных результатов обычно указываются ограничения использования отчета для иных задач, чем оговорено в задании на оценку, приводятся оговорки о презумпции достоверности использованных документов, о невозможности учета скрытых факторов, не учтенных оценщиком, о действительности оценки только на дату определения стоимости, указывается наименование компьютерной программы, с помощью которой проведен расчет (обычно это классическая программа по созданию электронных таблиц), и ее свойства вычислений. 8. Дата определения стоимости объекта оценки. Термины "дата оценки", "дата определения стоимости", "дата проведения оценки" являются синонимичными и подразумевают момент времени (как правило, день, месяц, год), по состоянию на который констатирована стоимость объекта оценки (т.е. совершена гипотетическая сделка по его отчуждению, если оценивается рыночная, ликвидационная или кадастровая стоимость). 9. Цель и задача оценки. Термин "задача оценки" равнозначен термину "предполагаемое использование результатов оценки". Оценщик должен указать в ограничительных условиях применения оценки, что отчет может использоваться только для приведенных в нем задач, так как разные задачи оценки могут при одних и тех же объекте оценки и дате оценки дать разные результаты стоимости (например, в отношении обязательной оценки акций при выкупе акций у акционеров). 10. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Количественными характеристиками являются ценообразующие факторы объекта оценки, подлежащие измерению, например, площадь, денежный поток, пробег, дата изготовления и т.д. К качественным характеристикам относятся параметры, не подлежащие точному измерению, но влияющие на стоимость объекта оценки, в частности, класс помещения, состояние отделки, фаза развития отрасли, техническое состояние, используемые технологии в объекте оценки и т.д. Отчет должен быть пронумерован постранично. Страница - это одна сторона бумажного листа, поэтому, строго говоря, отчет должен быть распечатан на обеих сторонах листа и нумерация страниц должна быть двусторонней. Однако, учитывая сложность изготовления такого отчета по сравнению с обычным, такая практика распространена редко. Стоит отметить, что если приложения к отчету являются его составной частью, то они должны быть пронумерованы сквозным способом вместе с отчетом. Бумажные отчеты должны быть прошиты. Прошивка документа не должна позволять заменять или удалять страницы без нарушения скрепления печатью с указанием количества прошитых листов (страниц). В отчете должны присутствовать подписи оценщиков (или оценщика), руководителя юридического лица, с которым они (он) заключили трудовой договор. В Законе нет требования, что отчет, составленный оценочной организацией, должен содержать как минимум две подписи оценщиков, несмотря на требование иметь не менее двух оценщиков в штате такого юридического лица. В случае если отчет составлен частнопрактикующим оценщиком, данный отчет должен быть скреплен его печатью. Требований к такой печати в законодательстве об оценочной деятельности нет. Также нет оснований регистрировать эту печать в налоговом органе, хотя, как представляется авторам, можно использовать ранее зарегистрированную печать индивидуального предпринимателя, если частный оценщик им является. Отчет, составленный в форме электронного документа, - новшество, введенное в Закон об оценочной деятельности поправками от 28 декабря 2010 г. Электронный документ - это документ, в котором информация представлена в электронно-цифровой форме. В соответствии со ст. 2 Федерального закона N 63-ФЗ "Об электронной подписи", принятого 6 апреля 2011 г., электронной подписью (далее - ЭП) называется информация в электронной форме, которая присоединена к другой информации в электронной форме (подписываемой информации) или иным образом связана с такой информацией и которая используется для определения лица, подписывающего информацию. В зависимости от силы защиты и квалификационных признаков выделяются простая и усиленная ЭП, последняя из которых, в свою очередь, подразделяется на усиленную неквалифицированную и усиленную квалифицированную. В соответствии с законодательством об ЭП документ, который на бумажном носителе должен быть скреплен печатью, следует подписывать усиленной ЭП. Как представляется авторам, отчет об оценке должен быть скреплен квалифицированной ЭП. Такой подписи свойственны следующие существенные признаки: - ключ проверки ЭП указан в квалифицированном сертификате, т.е. сертификате ключа проверки ЭП, выданном аккредитованным удостоверяющим центром или доверенным лицом аккредитованного удостоверяющего центра либо федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в сфере использования ЭП (по мнению авторов, этим органом является Министерство связи и массовых коммуникаций РФ); - для создания и проверки ЭП используются средства ЭП, получившие подтверждение соответствия требованиям, установленным в соответствии с законодательством об ЭП. Как представляется авторам, основную защиту ЭП обеспечивает специальная организация (юридическое лицо) - удостоверяющий центр, функцией которого является подтверждение соответствия кода цифровой подписи подписавшему его лицу. Если совсем упростить этот высокотехнологичный вопрос, у оценщика есть код, проверить который может только специальная организация, его выдавшая. Запрос на такую проверку могут сделать любые пользователи электронного отчета об оценке. Министерство экономического развития РФ как орган, контролирующий оценочную деятельность в Российской Федерации, может в отдельных случаях предписать опубликование отчета об оценке. Для проведения оценки некоторых видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчета об оценке (например, отчеты об оценке кадастровой стоимости). В отчете об оценке итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округленной форме по правилам округления. Согласно п. 26 ФСО N 1 итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное (п. 8 ФСО N 1). Итоговая величина стоимости должна быть выражена в валюте Российской Федерации, т.е. в рублях. Согласно п. 8 ФСО N 3 отчет об оценке должен содержать следующие разделы. 1. Основные факты и выводы: - общая информация, идентифицирующая объект оценки. Данная информация раскрывается аналогично договору на проведение оценки; - результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке. Обязательно приводятся результаты, полученные при применении затратного, сравнительного и доходного подходов. Как правило, чтобы не вводить пользователя отчета в заблуждение, указываются веса примененных подходов в итоговой стоимости объекта оценки; - итоговая величина стоимости объекта оценки. Учитывая, что на рынке сделки проходят с учетом округления до тысяч, десятков тысяч или миллионов, считается достоверным округлять полученный результат стоимости объекта оценки. Исключением могут являться случаи, когда стоимость сначала определяется в валюте, потом округляется с учетом типичных сделок на рынке того или иного имущества, а затем переводится в рубли по курсу на дату оценки, что приводит к неокругленному значению стоимости в рублях. Также при оценке акций их стоимость не только не округляется, но и иногда определяется с точностью до тысячных или даже десятитысячных долей рубля из-за высокой стоимости компаний эмитентов и огромного количества эмитированных акций. 2. Задание на оценку, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, согласно ФСО N 1, составляется аналогично описанию в договоре на оценку. 3. Сведения о заказчике оценки и об оценщике (табл. 2). Таблица 2 Сведения об оценщике и заказчике Заказчик Оценщик Физическое лицо Фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ Фамилия, имя, отчество частнопрактикующего оценщика; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в СРО оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности Юридическое лицо Организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН <1>), дата присвоения ОГРН; место нахождения Фамилия, имя, отчество оценщика, работающего по трудовому договору; информация о членстве в СРО оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование и место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, ОГРН, дата присвоения ОГРН <1> Выдается налоговым органом при регистрации организации. Документы, удостоверяющие личность, регулируются Указом Президента РФ от 13 марта 1997 г. N 232 "Об основном документе, удостоверяющем личность гражданина Российской Федерации на территории Российской Федерации", Постановлением Правительства РФ от 8 июля 1997 г. N 828 "Об утверждении Положения о паспорте гражданина Российской Федерации, образца бланка и описания паспорта гражданина Российской Федерации", а также рядом других документов и правоприменительной практикой. Такими документами являются: - паспорт; - заграничный паспорт; - дипломатический паспорт; - служебный паспорт; - паспорт моряка (удостоверение личности моряка); - военный билет; - удостоверение личности военнослужащего (существует несколько видов для разных званий и должностей); - удостоверение гражданина, проходящего альтернативную гражданскую службу; - временное удостоверение личности гражданина Российской Федерации, выдаваемое на период оформления паспорта; - временное удостоверение, выдаваемое взамен военного билета; - служебное удостоверение (работника различных органов власти, государственных и муниципальных организаций и учреждений); - удостоверение беженца. 4. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки. 5. Применяемые стандарты оценочной деятельности. 6. Описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки. 7. Анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должны быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов. Обычно содержание раздела "анализ рынка" различается по видам объектов оценки (табл. 3). Таблица 3 Перечень информации об объектах оценки в рамках анализа рынка Вид объекта оценки Содержание раздела анализа рынка (макроэкономический обзор) Земельные участки Анализ рынка земельных участков соответствующей категории в привязке к региону объекта оценки Здания, сооружения Анализ рынка недвижимости по типам: жилая, офисная, торговая, производственная, складская или специальная (гостиницы, общественное питание и т.д.) - и местоположению объекта оценки Машины и оборудование Анализ машин и оборудования определенного типа на российском рынке Морские, речные, водные, воздушныесуда, космические объекты Анализ аналогичных типов судов на российском и международном рынках Транспортные средства Приведение аналитического обзора ситуации на рынке транспортных средствв России в целом Векселя, облигации и другие долговые ценные бумаги Обзор рынка долговых ценных бумаг по классу заемщиков Доли в юридических лицах, акции, предприятия Обзор отрасли оцениваемого предприятия (бизнеса) Патентные права (на изобретения, полезные модели, промышленные образцы, селекционные достижения, штаммы микроорганизмов, топологии интегральных микросхем), товарные знаки, знаки обслуживания, другие средства идентификации производителя Обзор отрасли, к которой относятся удостоверенные технологии. Обзор рынка технологий в России Авторские, смежные права, коммерческая тайна Обзор отрасли, к которой относятся удостоверенные права. Обзор рынка франчайзинга и вторичной продажи прав на интеллектуальную собственность в России Деловая репутация, эффект синергии и другие нематериальные активы Обзор отрасли, к которой относится предприятие - обладатель данных активов Прочее движимое имущество Как правило, включает информацию о текущем предложении аналогичных объектов в стране в целом 8. Описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки. 4.2. Требования к проведению экспертизы ФСО N 1 устанавливает следующие требования к информации, используемой при проведении оценки: - информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки; - информация считается достоверной, если она соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения; - оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы. Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения. Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки. 4.2. Обязательность проведения оценки в установленных законодательством случаях. Правовой режим различных целей оценки В основном обязательность проведения оценки диктуется мотивами соблюдения публичного (государственного, регионального или субъекта Федерации, муниципального) интереса или частного интереса, когда злоупотребления в отношении стоимости объекта оценки могут повлечь за собой серьезные последствия для имущественных интересов. Часть случаев обязательного проведения оценки регламентируется законодательством об оценочной деятельности, кроме того, значительная часть таких случаев регламентируется законами и иными правовыми актами различных уровней и правовой силы. Случаи обязательного проведения оценки являются услугой, за ненадлежащее исполнение которой (несоблюдение законодательства и ФСО) оценщик несет ответственность перед заказчиками и третьими лицами, так как стоимость, определенная оценщиком по этим случаям, является обязательной для заключения сделки <1> (или иного отчуждения или акта) с объектом оценки. -------------------------------- <1> Статья 153 ГК РФ определяет, что сделкой считаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть односторонними и многосторонними. Многосторонние сделки также именуются договорами. В законодательстве об оценочной деятельности определены следующие случаи, когда проведение оценки обязательно. Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку публичных объектов оценки (ст. 8 Закона об оценочной деятельности), принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: 1. При определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду. Согласно Федеральному закону от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (в ред. от 18 июля 2009 г. N 181-ФЗ) под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. По правилам ст. 12 указанного Закона начальная цена приватизируемого государственного или муниципального имущества устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. ГК РФ устанавливает, что собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица. В соответствии со ст. ст. 1012 и 1013 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество. Для государственных и муниципальных унитарных предприятий (далее - ГУП и МУП) важно отметить, что имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, не может быть передано в доверительное управление. Передача в доверительное управление имущества, находившегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, возможна только после ликвидации юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого находилось данное имущество, либо прекращения права хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом и поступления его во владение собственника по иным предусмотренным законом основаниям. Поэтому ГУП и МУП, государственные и муниципальные учреждения, за которыми закреплено имущество на указанных выше правах, не могут передавать это имущество в доверительное управление. Аренда государственного имущества регулируется положениями о договоре аренды, зафиксированными в ГК РФ. Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Полученные арендатором в процессе использования арендованного имущества в соответствии с договором плоды, продукция и доходы становятся его собственностью. Аренда как договорный тип регулируется ст. ст. 606 - 670 ГК РФ. Из них ст. ст. 606 - 625 посвящены общим положениям об аренде, а последующие статьи - отдельным видам и разновидностям договора аренды, таким как прокат (ст. ст. 626 - 631), аренда транспортных средств с экипажем (ст. ст. 632 - 641) и без экипажа (ст. ст. 642 - 649), аренда зданий и сооружений (ст. ст. 650 - 655), аренда предприятий (ст. ст. 656 - 664) и финансовая аренда (лизинг) (ст. ст. 665 - 670). Нормы ст. ст. 606 - 625 ГК РФ применяются к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества, если иное не установлено правилами ГК РФ о договорах. Предметом договора является предоставление арендодателем имущества во временное владение и пользование или временное пользование за плату арендатору. Объектами аренды служат непотребляемые вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования: земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы (мастерские и т.п.), здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи. Для некоторых объектов аренды могут быть введены специальные правовые арендные условия (например, для аренды объектов недвижимости). Согласно ч. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: - определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; - установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; - предоставления арендатором определенных услуг; - передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; - возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Специфический вид аренды представляет собой аренда предприятия. К данной аренде (ст. ст. 656 - 664 ГК РФ) субсидиарно применяются правила ст. ст. 650 - 655 ГК РФ. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязан предоставить арендатору за плату все элементы данного комплекса - как недвижимые, так и движимые, в том числе земельные участки, здания, сооружения, оборудование, другие основные средства, а также запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства. Передаче (по акту) подлежат также входящие в состав предприятия имущественные права, включая исключительные права на средства индивидуализации (фирменное наименование, товарные знаки и т.п.) и другие (патентные, авторские, смежные) исключительные права. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по долгам, переведенным на арендатора без согласия кредитора <1>. -------------------------------- <1> См.: Зенин И.А. Гражданское право Российской Федерации. 7-е изд. М.: МЭСИ, 2005. С. 249 - 252. По сложившейся оценочной практике оценка государственного и муниципального имущества для передачи в аренду производится как оценка рыночной стоимости права собственности на объект оценки, дополнительно также определяется рыночная ставка арендной платы за пользование объектом оценки. Встречается также оценка права аренды, если рынок объекта оценки предполагает возмездное отчуждение данного вещного права в качестве единовременного платежа, выплачиваемого помимо арендной платы. 2. При использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям в качестве предмета залога. Правоотношения залога регулируются соответствующей частью обязательственного права (частью второй ГК РФ). В силу ст. 334 ГК РФ кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя). Статья 336 ГК РФ определяет, что предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена. Правоотношения залога также регулируются соответствующими положениями о договоре залога, также существует Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге" (в ред. от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ), который наиболее детально регламентирует данные правоотношения. 3. При продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям. В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, за исключением случаев применения государственного регулирования цен (ст. 424 ГК РФ). Часть 3 ст. 424 ГК РФ формирует правовое поле оценочной деятельности при оценке сравнительным подходом для задач совершения сделок: в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. 4. При переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям. Переуступка долговых обязательств регулируется положениями гражданского права о цессии. Так, согласно ч. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). Договоры переуступки прав требования также подпадают под сферу гражданско-правового регулирования и описаны в соответствующей части обязательственного права (часть вторая ГК РФ). 5. При передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц. Эти правоотношения регулируются гражданским законодательством в части, посвященной юридическим лицам, а также законами и иными правовыми актами, посвященными юридическим лицам в части регулирования уставных капиталов и фондов (например, Федеральным законом от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах"). Некоторые из этих нормативных правовых актов также устанавливают обязательные случаи проведения оценки при внесении неденежных вкладов в уставные капиталы и фонды юридических лиц, о чем будет пояснено ниже. 6. При возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе: - при национализации имущества. На протяжении истории России национализация всегда служила способом пополнения государственных доходов. Несмотря на то что сегодня национализация возможна только с равноценным возмещением, такое возмещение может не соответствовать доходности собственности и, следовательно, принесет выгоду государству. К тому же приватизация многих сверхприбыльных предприятий в России может быть пересмотрена в публичных интересах. Национализация - это "переход из частной собственности в собственность государства или общества земли, промышленных предприятий, банков, транспорта и т.д." <1>. Этот способ является радикальным решением бюджетных проблем и в современной России не применялся. Национализация является гражданско-правовым институтом. -------------------------------- <1> Белов В.А. Национализация в российском гражданском праве: история и современность // Законодательство. 1999. N 2. Возвращение термина "национализация" в лоно гражданского права началось, как это почти всегда бывает в России, с изменения законодательства. Пункт 2 ст. 235 ГК РФ, принятого 21 октября 1994 г., определил национализацию как "обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц" и установил, что национализация "производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном ст. 306 ГК РФ". В ГК РФ не указаны причины национализации. Они определяются государственными интересами, не зависят от воли собственника имущества. Национализация возможна только на основании специального закона с возмещением стоимости имущества и других убытков в порядке, установленном ст. 306 ГК РФ. Однако ссылка на данную статью ГК РФ не полностью соответствует положениям ст. 35 Конституции РФ о том, что принудительное изъятие имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного его возмещения. Поскольку положения Конституции РФ имеют приоритет перед другими законами, нужно сделать вывод, что в случае принятия федерального закона о национализации определенного имущества в нем необходимо определить порядок предварительного и равноценного возмещения стоимости национализированного имущества <1>. -------------------------------- <1> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М.: ИД "Контракт"; ИНФРА-М, 2005. Понятие национализации подразумевает изъятие крупных объектов и даже классов собственности - предприятий, земель отраслей - и носит коренной и политический характер. Насущная необходимость обращения отдельного имущества (в основном объектов недвижимости) в государственную и муниципальную собственность для решения инфраструктурных задач, государственных и общественных нужд не регулируется отношениями национализации. Для этих отношений в российском праве существуют нормы о выкупе и ином изъятии имущества для государственных нужд. Согласно п. 3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Так, согласно п. 6 Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 29 мая 2003 г. N 311 "О порядке учета, оценки и распоряжения имуществом, обращенным в собственность государства", в случае передачи имущества, обращенного в собственность государства, без установленной учетной стоимости Российский фонд федерального имущества (его отделение) либо соответствующий федеральный орган исполнительной власти в срок не позднее месяца со дня передачи имущества организует его оценку в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности; - при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки. Ипотека регулируется законодательством об ипотеке и соответствующими нормами гражданского законодательства. Так, согласно ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в ред. от 1 июля 2011 г. N 169-ФЗ) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. В соответствии с п. 3 ст. 9 указанного Закона оценка предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем, за исключением земельных участков, стоимость которых устанавливается в порядке независимой оценки (по правилам законодательства об оценочной деятельности). При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется также в соответствии с требованиями, установленными Законом об оценочной деятельности. В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества; - при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества. Семейный кодекс РФ (далее - СК РФ) устанавливает возможность судебного рассмотрения споров о разделе имущества разводящихся супругов по их требованию (либо требованию одного из них) (ст. 24). Согласно ст. 38 данного Кодекса раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов. При разделе общего имущества супругов в судебном порядке суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. Согласно ч. 1 ст. 39 СК РФ при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения (ст. 40 СК РФ). По правилам, установленным данным Кодексом, брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Согласно ст. 42 СК РФ брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности, установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Этот договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов. Права и обязанности, предусмотренные брачным договором, могут ограничиваться определенными сроками либо ставиться в зависимость от наступления или ненаступления определенных условий; - при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд. Выкуп и иное изъятие имущества для государственных и муниципальных нужд регулируются Земельным (далее - ЗК РФ) и Жилищным кодексами РФ, законодательством об ипотеке, о рынке ценных бумаг и о приватизации; - при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы. Определение рыночной стоимости объекта оценки для решения спора о величине налогооблагаемой базы является распространенным случаем обязательного проведения оценки. Данные правоотношения регулирует ст. 40 Налогового кодекса РФ (далее - НК РФ). Пока не доказано обратное, предполагается, что цена сделки налогоплательщика соответствует уровню рыночных цен. В случаях, когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги. С оценкой для целей налогообложения связана также кадастровая оценка объектов недвижимости, которая регулируется Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Действие ст. 8 "Обязательность проведения оценки объектов оценки" Закона об оценочной деятельности не распространяется на отношения, возникающие: 1) при вовлечении в сделку или отчуждении имущества ГУП и МУП, а также государственных и муниципальных учреждений при реализации ими полномочий хозяйственного ведения и оперативного управления. То есть если, например, общеобразовательной школе необходимо продать школьные завтраки своим учащимся, она не обязана заказывать оценку этого имущества. Однако если ГУП и МУП либо государственное или муниципальное учреждение имеет право отчуждать или совершать действия с закрепленным за ним имуществом с согласия публичного собственника (Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования), то при совершении действий, указанных в ст. 8 Закона об оценочной деятельности, требуется привлечение независимого оценщика. При этом заказчиком по договору об оценке может быть лицо, уполномоченное публичным собственником. Согласно п. 10 ч. 1 ст. 20 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" (в ред. от 19 июля 2011 г. N 246-ФЗ) собственник имущества ГУП и МУП дает согласие на распоряжение недвижимым имуществом, а в случаях, установленных федеральными законами, иными нормативными правовыми актами или уставом ГУП и МУП, на совершение иных сделок; 2) по концессионному соглашению в случаях вовлечения в сделку процессов коммерческой концессии <1> интеллектуальной собственности ГУП и МУП, а также государственных и муниципальных учреждений; 3) в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при передаче, объединении, разделении и реорганизации государственного и муниципального имущества между публичными субъектами; 4) при формировании капитала ОАО "Российские железные дороги" и Госкорпорации "Росатом". При этом ст. 4 Федерального закона от 5 февраля 2007 г. N 13-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в ред. от 4 мая 2011 г. N 99-ФЗ) устанавливает, что вносимое в уставный капитал Госкорпорации "Росатом" имущество учитывается по балансовой стоимости, а при ее отсутствии - по стоимости объекта оценки при существующем использовании в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519 "Об утверждении стандартов оценки" (которые, как известно, утратили свою силу с 1 января 2008 г.); 5) в связи с передачей находящихся в федеральной собственности земельных участков, в том числе с расположенными на них и находящимися в федеральной собственности объектами недвижимого имущества, и находящегося в федеральной собственности другого имущества для формирования имущества Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства"; 6) в связи с передачей находящихся в федеральной собственности автомобильных дорог общего пользования федерального значения и земельных участков Государственной компании "Российские автомобильные дороги" в соответствии с Федеральным законом от 17 июля 2009 г. N 145-ФЗ "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", однако оценщик привлекается при выкупе земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для строительства автомобильных дорог (см. далее). -------------------------------- <1> По договору коммерческой концессии одна сторона (правообладатель) обязуется предоставить другой стороне (пользователю) за вознаграждение на срок или без указания срока право использовать в предпринимательской деятельности пользователя комплекс принадлежащих правообладателю исключительных прав, включающий право на товарный знак, знак обслуживания, а также права на другие предусмотренные договором объекты исключительных прав, в частности на коммерческое обозначение, секрет производства (ноу-хау) (ст. 1027 ГК РФ). Заметим, что оценщик не привлекается и в случае оценки активов банка, производимой Агентством по страхованию вкладов в рамках законодательства о стимулировании роста капитализации банковской системы, а также при стоимостной оценке недр в соответствии с законодательством о недропользовании. Что касается сделок, которые требуют обязательной оценки, то их перечень, приведенный в ст. 8 Закона об оценочной деятельности, является открытым. Он может быть продолжен как другими сделками с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации либо муниципальных образований, так и другими случаями спорных ситуаций, когда проведение оценки обязательно. Приведем некоторые иные случаи обязательного проведения оценки и укажем нормативные правовые акты, которыми они регулируются. 1. Оценка в рамках законодательства об акционерных обществах. Основополагающим документом для данных правоотношений является Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах". Привлечение оценщика требуется как при формировании акционерного капитала, сделках с крупным имуществом акционерного общества, так и при некоторых сделках и корпоративных действиях с акциями общества. Согласно ч. 3 ст. 34 указанного Закона при оплате акций неденежными средствами для определения рыночной стоимости такого имущества должен привлекаться независимый оценщик, если иное не установлено федеральным законом. Величина денежной оценки имущества, произведенной учредителями общества и советом директоров (наблюдательным советом) общества, не может быть выше величины оценки, произведенной независимым оценщиком. Также оценщик привлекается при обоснованном требовании о выкупе акций акционерного общества в соответствии с ч. 3 ст. 75 рассматриваемого Закона. При этом оценка акций должна производиться оценщиком без учета обстоятельств, повлекших его привлечение. То есть на стоимость акций не должно влиять сообщение об их обязательном выкупе у акционеров (обычно такое сообщение влияет на котировки цен акций на фондовом рынке). Согласно ст. 77 указанного Закона в случаях, когда цена (денежная оценка) имущества, а также цена размещения или цена выкупа эмиссионных ценных бумаг общества определяется решением совета директоров (наблюдательного совета) общества, они должны определяться исходя из их рыночной стоимости. При определении цены размещения ценных бумаг, цена покупки или цена спроса и цена предложения которых регулярно опубликовываются в печати, привлечение независимого оценщика необязательно, а для определения рыночной стоимости таких ценных бумаг должна быть принята во внимание эта цена покупки или цена спроса и цена предложения. Как представляется авторам, в случае если цены акций не публикуются в печати, привлечение независимого оценщика необходимо. В рамках законодательства об акционерных обществах при оценке акций, находящихся в публичной (государственной или муниципальной) собственности, возникают правоотношения, связанные с экспертизой отчета об оценке. Инициацию такой экспертизы осуществляет федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством РФ на подготовку заключений по отчетам оценщиков, а именно Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее - Росимущество) <1>, саму экспертизу осуществляет СРО оценщиков, членом которой является оценщик, осуществивший оценку акций, принадлежащих государственным или муниципальным образованиям. -------------------------------- <1> См. Постановление Правительства РФ от 5 июня 2008 г. N 432 "О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом" (в ред. от 29 марта 2011 г. N 223). В случае направления в СРО оценщиков мотивированного заключения о проведении экспертизы отчета оценщика Росимущество выносит предписание о приостановлении исполнения решения совета директоров (наблюдательного совета) акционерного общества об определении цены объектов оценки на срок проведения экспертизы соответствующего отчета об оценке и одновременно уведомляет общество об обращении в СРО оценщиков для проведения такой экспертизы с приложением указанного предписания и копии направленного мотивированного заключения. Саморегулируемая организация оценщиков проводит экспертизу отчета и по ее итогам направляет заключение в Росимущество и общество в срок, не превышающий 20 дней со дня получения мотивированного заключения. В случае направления СРО оценщиков по итогам экспертизы отрицательного заключения цена объектов оценки, определенная советом директоров (наблюдательным советом) общества в соответствии со ст. 77 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах", признается недостоверной. Согласно ФСО N 2 в случае обязательного проведения оценки оценке подлежит рыночная стоимость. Также оценке по рыночной стоимости подлежат выкупаемые акции народных предприятий <1>. -------------------------------- <1> Статья 3 Федерального закона от 19 июля 1998 г. N 115-ФЗ "Об особенностях правового положения акционерных обществ работников (народных предприятий)". 2. Оценка неденежных взносов в уставные капиталы (фонды) юридических лиц. По общим положениям ГК РФ в отношении хозяйственных обществ денежная оценка вклада участника хозяйственного общества производится по соглашению между учредителями (участниками) общества и в случаях, предусмотренных законом, подлежит независимой экспертной проверке (ч. 6 ст. 66 ГК РФ). В соответствии со ст. 15 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (в ред. от 11 июля 2011 г. N 200-ФЗ), если номинальная стоимость или увеличение номинальной стоимости доли участника общества в уставном капитале общества, оплачиваемой неденежными средствами, составляет более чем 20 тыс. руб., в целях определения стоимости этого имущества должен привлекаться независимый оценщик при условии, что иное не предусмотрено федеральными законами <2>. Номинальная стоимость или увеличение номинальной стоимости доли участника общества, оплачиваемой такими неденежными средствами, не может превышать сумму оценки указанного имущества, определенную независимым оценщиком. -------------------------------- <2> Об исключениях из этого правила см. далее. В случае оплаты долей в уставном капитале общества неденежными средствами участники общества и независимый оценщик солидарно <3> несут при недостаточности имущества общества субсидиарную <4> ответственность по его обязательствам в размере завышения стоимости имущества, внесенного для оплаты долей в уставном капитале общества в течение трех лет с момента государственной регистрации общества или внесения в устав общества предусмотренных ст. 19 настоящего Федерального закона изменений. -------------------------------- <3> Категория солидарной ответственности регулируется ст. ст. 322 - 323 ГК РФ. При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. <4> Субсидиарной ответственности посвящена ст. 399 ГК РФ: до предъявления требований к лицу, которое в соответствии с законом, иными правовыми актами или условиями обязательства несет ответственность дополнительно к ответственности другого лица, являющегося основным должником (субсидиарную ответственность), кредитор должен предъявить требование к основному должнику. Если основной должник отказался удовлетворить требование кредитора или кредитор не получил от него в разумный срок ответа на предъявленное требование, это требование может быть предъявлено лицу, несущему субсидиарную ответственность. При формировании уставного капитала банка развития (ВЭБ), как указано в ст. 18 Федерального закона от 17 мая 2007 г. N 82-ФЗ "О банке развития", вклады в уставный капитал этой организации оцениваются в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. При организации фондов негосударственного пенсионного страхования согласно п. 6 ст. 25 Федерального закона от 7 мая 1998 г. N 75-ФЗ "О негосударственных пенсионных фондах" (в ред. от 11 июля 2011 г. N 200-ФЗ) оценка недвижимого имущества, а также иного имущества, предусмотренного нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, в которое размещаются средства пенсионных резервов, осуществляется на основании договора с лицом, определенным советом фонда. При этом оценка имущества должна осуществляться при его приобретении, а также не реже одного раза в год, если иная периодичность не установлена нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа. Лицо, с которым заключен договор на проведение оценки имущества, предусмотренного настоящим пунктом, несет ответственность перед фондом за причиненные ему убытки, возникшие в связи с использованием итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном этим лицом. При организации фондов обществ взаимного страхования (некоммерческой организации) ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 29 ноября 2007 г. N 286-ФЗ "О взаимном страховании" устанавливает, что денежная оценка имущества, вносимого для оплаты вступительного взноса в указанное общество, может проводиться правлением общества исходя из рыночной стоимости такого имущества. В случае несогласия лица, вносящего имущество для оплаты вступительного взноса, с проведенной оценкой имущества для определения рыночной стоимости такого имущества привлекается независимый оценщик на условиях, предусмотренных уставом общества. Величина денежной оценки имущества, проведенной правлением общества, не может быть выше величины оценки, проведенной независимым оценщиком. Если стоимость имущества, вносимого в неденежной форме для оплаты вступительного взноса, составляет более чем 300 тыс. руб., для определения рыночной стоимости такого имущества привлекается независимый оценщик на условиях, предусмотренных уставом общества. В соответствии с законодательством Российской Федерации происходит оценка вкладов и в уставный капитал коммерческих организаций с иностранными инвестициями. Об этом, в частности, говорится в ст. 6 Федерального закона от 9 июля 1999 г. N 160-ФЗ "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации" (в ред. от 19 июля 2011 г. N 248-ФЗ). Как представляется авторам, оценка неденежных вкладов в уставные капиталы данных организаций происходит в соответствии с организационно-правовой формой юридического лица, в уставный капитал которого вносятся такие вклады. Независимый оценщик производит оценку паевого взноса при создании производственного кооператива, если размер такого взноса превышает 250 установленных законом минимальных размеров оплаты труда (далее - МРОТ), в соответствии со ст. 10 Федерального закона от 8 мая 1996 г. N 41-ФЗ "О производственных кооперативах" (в ред. от 19 июля 2009 г. N 205-ФЗ). Поскольку Федеральным законом от 19 июня 2000 г. N 82-ФЗ "О минимальном размере оплаты труда" расчетный МРОТ установлен в размере 100 руб., оценщик оценивает имущество (в случае вклада его в производственный кооператив) стоимостью выше 25 000 руб. Согласно ФСО N 2 в случаях внесения неденежных взносов в уставные капиталы (фонды) юридических лиц оценке подлежит рыночная стоимость объекта оценки. 3. Оценка в рамках правоотношений банкротства. В соответствии со ст. 130 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в ред. от 12 июля 2011 г. N 210-ФЗ) (далее - Закон о банкротстве) арбитражный управляющий для проведения оценки предприятия должника, иного имущества должника привлекает оценщиков и производит оплату их услуг за счет имущества должника, если иной источник оплаты не установлен собранием кредиторов или комитетом кредиторов. Оценка имущества должника проводится оценщиком, который должен соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и не может являться заинтересованным лицом в отношении арбитражного управляющего, должника и его кредиторов. Собрание кредиторов или комитет кредиторов вправе определить лицо, на которое с его согласия возлагается обязанность по оплате указанных услуг оценщиков с последующей внеочередной компенсацией произведенных им расходов за счет имущества должника. В рамках процедуры оценки имущества должника отдельными объектами оценки должны выступать: имущественный комплекс должника (как отдельно состав имущества, так и комплекс в совокупности при возможности его эксплуатации для извлечения доходов); залоговое имущество (должно быть отдельным объектом оценки в соответствии со ст. 131 Закона о банкротстве); имущество, передаваемое как вклад в открытое акционерное общество (общества) в рамках процедуры замещения активов в ходе конкурсного производства. В случаях оценки имущества должника в рамках процедуры банкротства также могут возникнуть отношения, связанные с экспертизой отчетов об оценке. Отчет оценщика об оценке предприятия должника или имущества должника - унитарного предприятия либо имущества должника - акционерного общества, более 25% голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности, направляется внешним управляющим, конкурсным управляющим в Росимущество. В течение 30 дней со дня получения отчета об оценке Росимущество вправе направить арбитражному управляющему мотивированное заключение по этому отчету. В случае получения по истечении установленного срока положительного заключения или отсутствия заключения собрание кредиторов или комитет кредиторов устанавливают начальную цену продажи предприятия, иного имущества должника на основании рыночной стоимости такого имущества, определенной в соответствии с отчетом об оценке. Отрицательное заключение Росимущества, содержащее обоснование несоответствия отчета об оценке законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки или недостоверности сведений, используемых в отчете об оценке, направляется арбитражному управляющему и в СРО оценщиков, членом которой является оценщик, составивший данный отчет, с приложением копии отчета об оценке, представленного в Росимущество. В течение 14 дней с даты получения такого отрицательного заключения указанная СРО оценщиков обязана представить арбитражному управляющему и в Росимущество экспертное заключение по отчету об оценке с обоснованием его соответствия или несоответствия требованиям к данному отчету. В случае если СРО оценщиков представила экспертное заключение о несоответствии отчета об оценке требованиям к данному отчету, рыночная стоимость имущества, определенная в соответствии с данным отчетом, признается недостоверной и не может быть использована для утверждения начальной цены продажи предприятия должника, иного имущества должника. В случае если указанная СРО оценщиков представила экспертное заключение о соответствии отчета об оценке требованиям к данному отчету или отчет об оценке был переработан оценщиком с учетом полученного экспертного заключения, арбитражный управляющий направляет указанное экспертное заключение по отчету об оценке и (или) переработанный отчет об оценке в Росимущество и собрание кредиторов или комитет кредиторов устанавливает начальную цену продажи предприятия должника, иного имущества должника на основании рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом об оценке. На основании решения собрания кредиторов или комитета кредиторов оценка движимого имущества должника, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату, предшествующую дате подачи заявления о признании должника банкротом, составляет менее чем 100 тыс. руб., может быть проведена без привлечения оценщика. Учредители (участники) должника или собственник имущества должника - унитарного предприятия, конкурсные кредиторы, а также уполномоченные органы вправе обжаловать результаты оценки имущества должника в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности. В соответствии со ст. 50.32 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 40-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций" (в ред. от 7 февраля 2011 г. N 8-ФЗ) в ходе конкурсного производства конкурсный управляющий осуществляет инвентаризацию и оценку имущества кредитной организации в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве. Как представляется авторам, привлечение независимого оценщика необходимо для оценки имущества должника вне зависимости от стадии банкротства. Согласно ФСО N 2 в данном случае обязательного проведения оценки оценке подлежит рыночная стоимость. 5. Оценка имущества в целях исполнительного производства. Согласно пп. 9 п. 1 ст. 64 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (в ред. от 18 июля 2011 г. N 226-ФЗ) в процессе исполнения требований исполнительных документов судебный пристав-исполнитель вправе привлекать для оценки имущества специалистов, соответствующих требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Статья 85 этого же Закона устанавливает, что оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Оценка для целей исполнительного производства является проблемной сферой регулирования оценки с позиции практического применения норм права. Проблема порождена формулировкой ст. 85 указанного Закона, которая устанавливает, что оценка имущества производится по рыночным ценам, но не использует термин "рыночная стоимость". На практике оценщики зачастую оценивают имущество в рамках исполнительного производства с учетом скидок на укороченные сроки экспозиции объектов оценки и на низкую ликвидность объектов оценки в связи с тем, что они реализуются на торгах. Фактически оценщики оценивают объекты по ликвидационной стоимости, хотя подготавливают отчеты об оценке рыночной. Это связано с тем, что в законодательстве об исполнительном производстве не зафиксирована терминологическая разница понятий "цена" и "стоимость". В результате в практической деятельности государственные и судебные органы не принимают отчеты оценщика о ликвидационной стоимости имущества. При этом характер правоотношений требует от оценщика оценивать имущество со значительными ликвидационными скидками, именуя полученную стоимость рыночной. Рыночной же стоимостью оценка с ликвидационными скидками именоваться не может. Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки: - недвижимого имущества; - ценных бумаг, не обращающихся на организованном рынке ценных бумаг (за исключением инвестиционных паев открытых и интервальных паевых инвестиционных фондов); - имущественных прав (за исключением дебиторской задолженности, не реализуемой на торгах); - драгоценных металлов и драгоценных камней, изделий из них, а также лома таких изделий; - коллекционных денежных знаков в рублях и иностранной валюте; - предметов, имеющих историческую или художественную ценность; - вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает 30 тыс. руб. Судебный пристав-исполнитель также обязан привлечь оценщика для оценки имущества, если должник или взыскатель не согласен с произведенной судебным приставом-исполнителем оценкой имущества. Сторона исполнительного производства, оспаривающая произведенную судебным приставом-исполнителем оценку имущества, несет расходы по привлечению оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее 10 дней со дня их извещения о произведенной оценке. Оценка имущества, произведенная судебным приставом-исполнителем без привлечения оценщика, также может быть обжалована сторонами исполнительного производства в суде не позднее 10 дней со дня их извещения о произведенной оценке. В случае истечения срока, в течение которого рыночная стоимость объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть рекомендована для совершения сделки, в течение одного месяца со дня истечения указанного срока проводится повторная оценка имущества должника. 6. Оценка в рамках производства дел об административных правонарушениях и уголовного преследования. Статья 27.11 Кодекса РФ об административных правонарушениях устанавливает, что изъятые вещи подлежат оценке в случае, если: - нормой об ответственности за административное правонарушение предусмотрено назначение административного наказания в виде административного штрафа, исчисляемого в величине, кратной стоимости изъятых вещей; - изъятые вещи подвергаются быстрой порче и направляются на реализацию или уничтожение; - изъятые из оборота в соответствии с законодательством Российской Федерации этиловый спирт, алкогольная и спиртосодержащая продукция подлежат направлению на переработку или уничтожению. Стоимость изъятых вещей определяется на основании государственных регулируемых цен в случае, если таковые установлены. В остальных случаях стоимость изъятых вещей определяется на основании их рыночной стоимости. В случае необходимости стоимость изъятых вещей определяется на основании заключения эксперта. Пересчет иностранной валюты, изъятой в качестве предмета административного правонарушения, в валюту Российской Федерации производится по действующему на день совершения административного правонарушения курсу Центрального банка РФ. При рассмотрении дел о нарушении таможенных правил в определенных случаях допускается возможность применения фактурной стоимости товаров, т.е. стоимости товара в валюте, указанной в контракте. В случае невозможности установления стоимости изъятых товара или иных ценностей в указанном порядке их оценка должна быть произведена на основании заключения эксперта <1>. -------------------------------- <1> Комментарий к Кодексу Российской Федерации об административных правонарушениях / Под ред. Ю.М. Козлова. М.: Юристъ, 2002. В правоприменительной практике ведения уголовных дел достаточно часто привлекается независимый оценщик. Объектами оценки выступают имущество, имущественный ущерб, составляющий объективную сторону преступлений. Оценка применяется правоохранительными органами для квалификации преступлений, состав которых предполагает различную степень ответственности преступников за причиненный ими ущерб. Оценщик своим отчетом определяет, относится ли причиненный ущерб украденного, утраченного имущества к уголовно преследуемым, крупным либо особо крупным. Оценщик в рамках данных правоотношений привлекается как судебный эксперт, либо правоохранительные органы напрямую составляют с ним договоры на проведение оценки. Порядок привлечения эксперта в уголовный процесс регулируется ст. 80 Уголовно-процессуального кодекса РФ. 7. Оценка в рамках правоотношений страхования. Согласно ч. 1 ст. 945 ГК РФ при заключении договора страхования имущества страховщик вправе произвести осмотр страхуемого имущества, а при необходимости назначить экспертизу в целях установления его действительной стоимости. Статья 12 Федерального закона от 25 апреля 2002 г. N 40-ФЗ "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств" (в ред. от 11 июля 2011 г. N 200-ФЗ) регулирует деятельность по оценке и экспертизе транспортных средств. Фактически оценочная деятельность и экспертиза при ДТП идут в одной "связке" услуг, оказываемых при правоотношениях обязательного страхования. При этом следует отметить, что оценщик, не имеющий аттестации в качестве автоэксперта, не может заниматься оценкой ущерба после ДТП в целях ОСАГО. При причинении вреда имуществу потерпевший, намеренный воспользоваться своим правом на страховую выплату, обязан представить поврежденное имущество или его остатки страховщику для осмотра и (или) организации независимой экспертизы (оценки) в целях выяснения обстоятельств причинения вреда и определения размера подлежащих возмещению убытков. В случае если осмотр и (или) независимая экспертиза (оценка) представленных потерпевшим поврежденного имущества или его остатков не позволяют достоверно установить наличие страхового случая и размер убытков, подлежащих возмещению по договору обязательного страхования, для выяснения указанных обстоятельств страховщик вправе осмотреть транспортное средство страхователя, при использовании которого потерпевшему был причинен вред, и (или) за свой счет вправе организовать и оплатить проведение независимой экспертизы в отношении этого транспортного средства. Страхователь обязан предоставить это транспортное средство по требованию страховщика. Размер подлежащих возмещению убытков при причинении вреда имуществу потерпевшего определяется: - в случае полной гибели имущества потерпевшего - в размере действительной <1> стоимости имущества на день наступления страхового случая. Под полной гибелью понимаются случаи, если ремонт поврежденного имущества невозможен либо стоимость ремонта поврежденного имущества равна его стоимости или превышает его стоимость на дату наступления страхового случая; - в случае повреждения имущества потерпевшего - в размере расходов, необходимых для приведения имущества в состояние, в котором оно находилось до момента наступления страхового случая. К таким расходам относятся также расходы на материалы и запасные части, необходимые для восстановительного ремонта, расходы на оплату работ, связанных с таким ремонтом. Размер расходов на материалы и запасные части определяется с учетом износа комплектующих изделий (деталей, узлов и агрегатов), подлежащих замене при восстановительном ремонте, в порядке, установленном Правительством РФ. При этом на указанные комплектующие изделия (детали, узлы и агрегаты) не может начисляться износ свыше 80% их стоимости. -------------------------------- <1> В соответствии со ст. 7 Закона об оценочной деятельности этот термин должен толковаться как "рыночная стоимость". Страховщик обязан осмотреть поврежденное имущество и (или) организовать его независимую экспертизу (оценку) в срок не более чем пять рабочих дней со дня соответствующего обращения потерпевшего, если иной срок не согласован страховщиком с потерпевшим. В случае если характер повреждений или особенности поврежденного имущества исключают его представление для осмотра и организации независимой экспертизы (оценки) по месту нахождения страховщика и (или) эксперта (например, повреждения транспортного средства, исключающие его участие в дорожном движении), указанные осмотр и независимая экспертиза (оценка) проводятся по месту нахождения поврежденного имущества в этот же срок. Договором обязательного страхования могут предусматриваться иные сроки, в течение которых страховщик обязан прибыть для осмотра и (или) организации независимой экспертизы (оценки) поврежденного имущества, с учетом территориальных особенностей их проведения в труднодоступных, отдаленных или малонаселенных местностях. В случае если по результатам проведенного страховщиком осмотра поврежденного имущества страховщик и потерпевший достигли согласия о размере страховой выплаты и не настаивают на организации независимой экспертизы (оценки) поврежденного имущества, такая экспертиза может не проводиться. Если после проведенного страховщиком осмотра поврежденного имущества страховщик и потерпевший не достигли согласия о размере страховой выплаты, страховщик обязан организовать независимую экспертизу (оценку), а потерпевший - предоставить поврежденное имущество для проведения независимой экспертизы (оценки). Если страховщик не осмотрел поврежденное имущество и (или) не организовал его независимую экспертизу (оценку) в установленный срок, потерпевший вправе обратиться самостоятельно за такой экспертизой (оценкой), не представляя поврежденное имущество страховщику для осмотра. Стоимость независимой экспертизы (оценки), на основании которой произведена страховая выплата, включается в состав убытков, подлежащих возмещению страховщиком по договору обязательного страхования. Страховщик вправе отказать потерпевшему в страховой выплате или ее части, если ремонт поврежденного имущества или утилизация его остатков, проведенные до осмотра и (или) независимой экспертизы (оценки) поврежденного имущества в соответствии с требованиями ст. 12 Федерального закона от 25 апреля 2002 г. N 40-ФЗ "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств", не позволяют достоверно установить наличие страхового случая и размер убытков, подлежащих возмещению по договору обязательного страхования. В целях выяснения обстоятельств наступления страхового случая, установления повреждений транспортного средства и их причин, технологии, методов и стоимости его ремонта проводится независимая техническая экспертиза транспортного средства. Правила проведения независимой технической экспертизы транспортного средства, требования к экспертам-техникам, в том числе условия и порядок их профессиональной аттестации и ведения государственного реестра экспертов-техников, утверждаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти - Министерством юстиции РФ <1>. -------------------------------- <1> Приказ Министерства юстиции РФ от 30 июня 2003 г. N 155 "Об утверждении порядка ведения государственного Реестра экспертов-техников". В рамках правоотношений страхования оценщики привлекаются также при формировании капитала негосударственных пенсионных фондов и фондов взаимного страхования. 8. Оценка при наследовании и дарении объектов оценки. Независимый оценщик привлекается при принятии мер по охране наследства (ст. 1172 ГК РФ). При отсутствии соглашения оценка наследственного имущества или той его части, в отношении которой соглашение не достигнуто, производится независимым оценщиком за счет лица, потребовавшего оценки наследственного имущества, с последующим распределением этих расходов между наследниками пропорционально стоимости полученного каждым из них наследства. 9. Оценка лесов. В соответствии со ст. 95 Лесного кодекса РФ оценка лесных участков и оценка имущественных прав, возникающих при использовании лесов, осуществляется в соответствии с Законом об оценочной деятельности. 10. Привлечение оценщика как эксперта в рамках проведения судебной экспертизы в арбитражном и гражданском процессе. Аналогично уголовному процессу в рамках гражданского и арбитражного судопроизводства производится оценка причиненного ущерба с привлечением в качестве эксперта оценщика (ст. 55 Арбитражного процессуального кодекса РФ и ст. 79 Гражданского процессуального кодекса РФ). 11. Стоимость земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Законом об оценочной деятельности (ст. 66 ЗК РФ). Министерством имущественных отношений РФ (в настоящий момент - Росимущество) были установлены Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости земельных участков и прав аренды на земельные участки <1>. Данные документы не являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, однако оценщик может их использовать для обоснования применяемых методов оценки земельных участков, а также для обоснования отказа от затратного подхода в оценке земли (с теоретической точки зрения затратный подход в оценке земельных участков не применяется, что отражено в вышеприведенных Методических рекомендациях). -------------------------------- <1> Распоряжения Министерства имущественных отношений РФ от 6 марта 2002 г. N 568-р "Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков"; от 10 апреля 2003 г. N 1102-р "Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков". 12. Оценка имущества кооперативов. В соответствии с ч. 6 ст. 14 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" (в ред. от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ) в случае ликвидации кооператива проводится обязательная оценка имущества (движимого и недвижимого имущества, прав требования, долгов) ликвидируемого кооператива в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Проведение указанной оценки должно предшествовать утверждению промежуточного ликвидационного баланса. Ликвидационная комиссия по требованию членов кооператива обязана предоставить им для ознакомления отчет об оценке имущества ликвидируемого кооператива. 13. Оценка инвестиционных фондов. Оценка инвестиционных фондов регулируется Федеральным законом от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" (в ред. от 4 октября 2010 г. N 264-ФЗ). Согласно п. 1 ст. 37 указанного Закона оценка активов акционерного инвестиционного фонда и активов паевого инвестиционного фонда осуществляется в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг. Данный порядок установлен Положением о порядке и сроках определения стоимости чистых активов акционерных инвестиционных фондов, стоимости чистых активов паевых инвестиционных фондов, расчетной стоимости инвестиционных паев паевых инвестиционных фондов, а также стоимости чистых активов акционерных инвестиционных фондов в расчете на одну акцию, утвержденным Приказом Федеральной службы по финансовым рынкам от 15 июня 2005 г. N 05-21/пз-н (в ред. от 10 ноября 2009 г. N 09-45/пз-н). Стоимость чистых активов акционерного инвестиционного фонда или чистых активов паевого инвестиционного фонда определяется как разница между стоимостью активов этого фонда и величиной обязательств, подлежащих исполнению за счет указанных активов, на момент определения стоимости чистых активов. Стоимость активов акционерного инвестиционного фонда или активов паевого инвестиционного фонда определяется как сумма денежных средств на счетах и во вкладах и оценочной стоимости иного имущества, составляющего указанные активы. Оценочная стоимость ценных бумаг, допущенных к торгам российским организатором торговли на рынке ценных бумаг, за исключением облигаций внешних облигационных займов Российской Федерации, признается равной их признаваемой котировке, определенной этим организатором торговли на рынке ценных бумаг в порядке, установленном указанным Положением, с учетом требований к деятельности по организации торговли на рынке ценных бумаг, установленных нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг. В случае если признаваемая котировка указанных ценных бумаг не может быть определена в порядке, установленном данным Положением (ценные бумаги не имеют признаваемой котировки), в том числе если на дату расчета стоимости активов российским организатором торговли на рынке ценных бумаг не проводились торги, а также если ценные бумаги, приобретенные на торгах у российского организатора торговли на рынке ценных бумаг, исключены из списка ценных бумаг, допущенных к торгам, оценочная стоимость указанных ценных бумаг определяется в следующем порядке: - оценочная стоимость инвестиционного пая паевого инвестиционного фонда и ипотечного сертификата участия признается равной их расчетной стоимости на дату определения стоимости активов, а если на эту дату расчетная стоимость инвестиционного пая или ипотечного сертификата участия не определялась, - на последнюю дату ее расчета, предшествующую дате определения стоимости активов; - оценочная стоимость облигаций, по которым исполнены обязательства по выплате суммы основного долга, признается равной нулю с даты поступления в состав активов акционерного инвестиционного фонда или активов паевого инвестиционного фонда денежных средств или иного имущественного эквивалента в счет погашения указанных облигаций; - в случае неисполнения предусмотренного облигацией обязательства по выплате суммы основного долга оценочная стоимость таких облигаций по истечении семи дней с даты окончания срока исполнения указанного обязательства определяется по формуле: ┌ ┐ S = max│0; ((0,7 - (i - 7) x 0,03) x S )│, (1) └ 0 ┘ где S - оценочная стоимость облигаций на дату определения стоимости активов акционерного инвестиционного фонда или паевого инвестиционного фонда; S - оценочная стоимость указанных облигаций на дату истечения 0 предусмотренного ими срока исполнения обязательств по выплате суммы основного долга; i - количество полных календарных дней, прошедших с датыокончания срока исполнения обязательств по выплате суммы основного долга,предусмотренной указанными облигациями; - оценочная стоимость иных ценных бумаг признается равной их последней признаваемой котировке, а если с момента их приобретения они не имели признаваемой котировки, - цене приобретения этих ценных бумаг, рассчитанной по методу оценки по средней стоимости (без учета расходов, связанных с их приобретением), т.е. путем деления стоимости приобретения ценных бумаг на их количество, складывающихся, соответственно, из стоимости приобретения и количества ценных бумаг по их остатку на предыдущий момент определения стоимости чистых активов и по ценным бумагам, поступившим в период между предшествующими текущим моментами определения стоимости чистых активов; - в случае опубликования в соответствии с законодательством Российской Федерации сведений о признании эмитента облигаций банкротом оценочная стоимость облигаций такого эмитента с даты опубликования указанных сведений признается равной нулю. Признаваемая котировка ценной бумаги определяется как средневзвешенная цена по сделкам, совершенным с этой ценной бумагой в течение одного торгового дня, если число таких сделок составляет не менее 10. В случае если в течение одного торгового дня совершено менее 10 сделок с ценной бумагой, признаваемая котировка ценной бумаги определяется как ее средневзвешенная цена, рассчитанная по сделкам, совершенным с этой ценной бумагой в течение последних двух торговых дней, если число таких сделок составляет не менее 10. В случае если в течение последних двух торговых дней совершено менее 10 сделок с ценной бумагой, признаваемая котировка ценной бумаги определяется как ее средневзвешенная цена, рассчитанная по сделкам, совершенным с этой ценной бумагой в течение последних трех торговых дней, если число таких сделок составляет не менее 10. В случае если в течение последних трех торговых дней совершено менее 10 сделок с ценной бумагой, признаваемая котировка ценной бумаги определяется как ее средневзвешенная цена, рассчитанная по сделкам, совершенным с этой ценной бумагой в течение последних пяти торговых дней, если число таких сделок составляет не менее 10. В случае если в течение последних пяти торговых дней совершено менее 10 сделок с ценной бумагой, признаваемая котировка ценной бумаги определяется как ее средневзвешенная цена, рассчитанная по сделкам, совершенным с этой ценной бумагой в течение последних 10 торговых дней, если число таких сделок составляет не менее 10. Расчет признаваемой котировки ценных бумаг осуществляется при условии, что объем сделок, по которым рассчитывается их средневзвешенная цена, составляет не менее 500 тыс. руб. В случае если ценные бумаги допущены к торгам двумя или более российскими организаторами торговли на рынке ценных бумаг, их признаваемая котировка определяется по результатам торгов у организатора торговли, указанного в Правилах <1> или выбранного в соответствии с этими Правилами. <1> Правила определения стоимости активов акционерного инвестиционного фонда или активов паевого инвестиционного фонда и величины обязательств, подлежащих исполнению за счет указанных активов (п. 3 Положения о порядке и сроках определения стоимости чистых активов акционерных инвестиционных фондов, стоимости чистых активов паевых инвестиционных фондов, расчетной стоимости инвестиционных паев паевых инвестиционных фондов, а также стоимости чистых активов акционерных инвестиционных фондов в расчете на одну акцию, утвержденного Приказом Федеральной службы по финансовым рынкам от 15 июня 2005 г. N 05-21/пз-н). Оценочная стоимость облигаций внешних облигационных займов Российской Федерации, ценных бумаг иностранных государств (за исключением ценных бумаг, условия эмиссии и обращения которых не предусматривают возможности их обращения на вторичном рынке), ценных бумаг международных финансовых организаций, а также еврооблигаций иностранных коммерческих организаций признается равной средней цене закрытия рынка (Bloomberg generic Mid/last), раскрываемой информационной системой "Блумберг" (Bloomberg). При отсутствии на дату определения оценочной стоимости указанных ценных бумаг информации о средней цене закрытия рынка оценочная стоимость указанных ценных бумаг признается равной последней средней цене закрытия рынка, а если с момента приобретения ценных бумаг средняя цена закрытия рынка не рассчитывалась, - цене приобретения указанных ценных бумаг, рассчитанной по методу оценки по средней стоимости (без учета расходов, связанных с их приобретением). Оценочная стоимость государственных ценных бумаг Российской Федерации и ценных бумаг иностранных государств, условия эмиссии и обращения которых не предусматривают возможности их обращения на вторичном рынке, признается равной цене их приобретения, рассчитанной по методу оценки по средней стоимости (без учета расходов, связанных с их приобретением). В случае если доходом по государственным ценным бумагам Российской Федерации или ценным бумагам иностранных государств, условия эмиссии и обращения которых не предусматривают возможности их обращения на вторичном рынке, является дисконт, т.е. разница между номинальной стоимостью ценной бумаги и ценой ее приобретения (без учета расходов на приобретение), или дисконт и процент (купон), оценочная стоимость таких ценных бумаг определяется исходя из условий их эмиссии, содержащихся в решении о выпуске (дополнительном выпуске) ценных бумаг, и подлежит перерасчету на дату определения стоимости чистых активов с учетом равномерного отнесения дисконтного дохода на оценочную стоимость таких ценных бумаг. До момента первого перерасчета такие ценные бумаги оцениваются по стоимости их приобретения (без учета расходов на приобретение). Оценочная стоимость акций иностранных акционерных обществ и облигаций иностранных коммерческих организаций, прошедших процедуру листинга на иностранной фондовой бирже (за исключением еврооблигаций), признается равной цене закрытия рынка указанных ценных бумаг по итогам последнего торгового дня на указанной фондовой бирже перед датой определения их оценочной стоимости, а в случае, если указанные ценные бумаги прошли процедуру листинга на двух или более иностранных фондовых биржах, - по итогам последнего торгового дня на иностранной фондовой бирже, указанной в Правилах или выбранной в соответствии с Правилами. Оценочная стоимость инвестиционных паев паевых инвестиционных фондов, не допущенных к торгам российским организатором торговли на рынке ценных бумаг, признается равной их расчетной стоимости на дату определения оценочной стоимости, а если на эту дату расчетная стоимость инвестиционных паев не определялась, - на последнюю дату ее определения, предшествующую дате определения оценочной стоимости указанных инвестиционных паев. Оценочная стоимость акций дополнительного выпуска, включенных в состав активов акционерного инвестиционного фонда или активов паевого инвестиционного фонда в результате размещения этих акций путем распределения среди акционеров или путем конвертации в них конвертируемых ценных бумаг, составлявших указанные активы, признается равной оценочной стоимости акций выпуска, по отношению к которому такой выпуск является дополнительным. Оценочная стоимость акций дополнительного выпуска, включенных в состав активов акционерного инвестиционного фонда или активов паевого инвестиционного фонда в результате конвертации в эти акции акций, составлявших указанные активы, при реорганизации в форме присоединения, признается равной оценочной стоимости акций выпуска, по отношению к которому такой выпуск является дополнительным. Оценочная стоимость облигаций дополнительного выпуска, включенных в состав активов акционерного инвестиционного фонда или активов паевого инвестиционного фонда в результате размещения путем конвертации в них конвертируемых облигаций, составлявших указанные активы, признается равной оценочной стоимости облигаций выпуска, по отношению к которому такой выпуск является дополнительным. Оценочная стоимость акций с большей (меньшей) номинальной стоимостью, включенных в состав активов акционерного инвестиционного фонда или активов паевого инвестиционного фонда в результате конвертации в них акций, составлявших указанные активы, признается равной оценочной стоимости конвертированных в них акций. Оценочная стоимость акций той же категории (типа) с иными правами, включенных в состав активов акционерного инвестиционного фонда или активов паевого инвестиционного фонда в результате конвертации в них акций, составлявших указанные активы, признается равной оценочной стоимости конвертированных акций. Эти положения применяются до возникновения признаваемой котировки акций, в которые были конвертированы акции, составлявшие указанные активы. Оценочная стоимость акций, включенных в состав активов акционерного инвестиционного фонда или активов паевого инвестиционного фонда в результате конвертации при дроблении акций, составлявших указанные активы, признается равной оценочной стоимости конвертированных акций, деленной на коэффициент дробления. Оценочная стоимость акций, включенных в состав активов акционерного инвестиционного фонда или активов паевого инвестиционного фонда в результате конвертации при консолидации акций, составлявших указанные активы, признается равной оценочной стоимости конвертированных акций, умноженной на коэффициент консолидации. Эти положения также применяются до возникновения признаваемой котировки акций, в которые были конвертированы акции, составлявшие указанные активы. Оценочная стоимость акций или облигаций нового выпуска, включенных в состав активов акционерного инвестиционного фонда или активов паевого инвестиционного фонда в результате конвертации в них конвертируемых ценных бумаг, признается равной оценочной стоимости конвертированных ценных бумаг, деленной на количество акций (облигаций), в которое конвертирована одна конвертируемая ценная бумага. Данные положения применяются до возникновения признаваемой котировки акций (облигаций), в которые были конвертированы конвертируемые ценные бумаги, составлявшие активы акционерного инвестиционного фонда или активы паевого инвестиционного фонда. Оценочная стоимость акций, включенных в состав активов акционерного инвестиционного фонда или активов паевого инвестиционного фонда в результате конвертации в них акций, составлявших указанные активы, при реорганизации в форме слияния признается равной оценочной стоимости конвертированных ценных бумаг, умноженной на коэффициент конвертации. Оценочная стоимость акций вновь созданного в результате реорганизации в форме разделения или выделения акционерного общества, включенных в состав активов акционерного инвестиционного фонда или активов паевого инвестиционного фонда в результате конвертации в них акций, составлявших указанные активы, признается равной оценочной стоимости конвертированных акций, деленной на коэффициент конвертации. В случае если в результате разделения или выделения создается два или более акционерных общества, на коэффициент конвертации делится оценочная стоимость конвертированных акций, уменьшенная пропорционально доле имущества реорганизованного акционерного общества, переданного акционерному обществу, созданному в результате разделения или выделения. Оценочная стоимость акций вновь созданного в результате реорганизации в форме выделения акционерного общества, включенных в состав активов акционерного инвестиционного фонда или активов паевого инвестиционного фонда в результате их распределения среди акционеров реорганизованного акционерного общества, признается равной нулю. Положения данного абзаца применяются до возникновения признаваемой котировки акций или до проведения их оценки оценщиком акционерного инвестиционного фонда или паевого инвестиционного фонда. Оценочная стоимость облигаций нового выпуска, включенных в состав активов акционерного инвестиционного фонда или активов паевого инвестиционного фонда в результате конвертации в них облигаций, составлявших указанные активы, при реорганизации эмитента таких облигаций признается равной оценочной стоимости конвертированных облигаций. Оценочная стоимость вкладов участников общества с ограниченной ответственностью, паев членов производственного кооператива, включенных в состав активов акционерного инвестиционного фонда или активов паевого инвестиционного фонда в результате обмена на них составлявших указанные активы акций акционерного общества, реорганизованного в форме преобразования в общество с ограниченной ответственностью или производственный кооператив, признается равной оценочной стоимости указанных акций с учетом условий обмена. Оценочная стоимость закладных определяется в порядке, установленном для определения оценочной стоимости денежных требований по обязательствам из кредитных договоров или договоров займа. Оценочная стоимость составляющей активы акционерного инвестиционного фонда или активы паевого инвестиционного фонда проектно-сметной документации, на основе которой построен (создан) объект недвижимого имущества, признается равной нулю с момента включения указанного объекта в состав активов акционерного инвестиционного фонда или активов паевого инвестиционного фонда. Оценочная стоимость составляющей активы акционерного инвестиционного фонда или активы паевого инвестиционного фонда проектно-сметной документации, на основе которой реконструирован объект недвижимого имущества, составляющий указанные активы, признается равной нулю с момента изменения стоимости реконструированного объекта недвижимого имущества в результате его переоценки после принятия работ по реконструкции указанного объекта. Оценочная стоимость имущественных прав по обязательствам из договоров, на основании которых осуществляется строительство (создание) объекта недвижимого имущества на земельном участке, который (право аренды которого) составляет активы акционерного инвестиционного фонда или активы паевого инвестиционного фонда, или реконструкция объектов недвижимого имущества, составляющих указанные активы, признается равной сумме денежных средств, перечисленных в оплату соответствующих договоров на дату определения стоимости чистых активов. Оценочная стоимость иного имущества определяется оценщиком акционерного инвестиционного фонда или паевого инвестиционного фонда. При приобретении такого имущества в состав активов акционерного инвестиционного фонда или активов паевого инвестиционного фонда его оценочная стоимость может определяться иным независимым оценщиком. Оценочная стоимость указанного в настоящем абзаце имущества, в том числе при его отчуждении, признается равной итоговой величине стоимости этого имущества, содержащейся в отчете о его оценке, если с даты составления указанного отчета прошло не более шести месяцев. Оценочная стоимость составляющего активы акционерного инвестиционного фонда или активы паевого инвестиционного фонда земельного участка, на котором находится здание, строение или сооружение, составляющие указанные активы, доли в праве общей собственности на такой земельный участок, права аренды такого земельного участка или права пользования таким земельным участком может отдельно не определяться, если его стоимость учитывается в оценочной стоимости приобретенного здания, строения или сооружения. Для определения стоимости имущества, внесенного в закрытый паевой инвестиционный фонд при его формировании, в целях ее сравнения с минимальной стоимостью, по достижении которой закрытый паевой инвестиционный фонд является сформированным, применяется оценочная стоимость такого имущества, определенная на дату внесения имущества для включения его в состав активов фонда. В расчет стоимости активов акционерного инвестиционного фонда или активов паевого инвестиционного фонда, если иное не предусмотрено рассматриваемым Положением, принимается также дебиторская задолженность, возникшая в результате совершения сделок с указанными активами, в том числе в результате заключения договоров, на основании которых осуществляется подготовка проектно-сметной документации, а также договоров, на основании которых осуществляется ремонт объектов недвижимости, составляющих указанные активы. Дебиторская задолженность по процентному (купонному) доходу по составляющим активы акционерного инвестиционного фонда или активы паевого инвестиционного фонда денежным средствам на счетах и во вкладах и ценным бумагам принимается в расчет стоимости активов в сумме, исчисленной исходя из ставки процента (купонного дохода), установленной в договоре банковского счета, договоре банковского вклада или решении о выпуске (о дополнительном выпуске) эмиссионных ценных бумаг. В случае если дебиторская задолженность, возникшая в результате совершения сделок с активами акционерного инвестиционного фонда или активами паевого инвестиционного фонда, не погашена по истечении шести месяцев с даты, когда она должна быть погашена в соответствии с условиями сделок, сумма этой задолженности уменьшается для целей определения стоимости чистых активов на 30% на дату истечения указанного шестимесячного срока, а в дальнейшем ежедневно уменьшается на величину, определяемую исходя из 30% годовых. Дебиторская задолженность признается равной нулю (погашается) в момент исполнения сделок, в результате совершения которых она возникла, в том числе в момент включения в состав активов акционерного инвестиционного фонда или активов паевого инвестиционного фонда подготовленной проектно-сметной документации. Дебиторская задолженность, возникшая в результате заключения договоров, на основании которых осуществляется ремонт объекта недвижимости, составляющего активы акционерного инвестиционного фонда или активы паевого инвестиционного фонда, признается равной нулю (погашается) одновременно с изменением стоимости отремонтированного объекта недвижимости в результате его переоценки. Оценочная стоимость финансовых инструментов по фьючерсным и опционным договорам (контрактам) признается равной сумме денежных средств, иностранной валюты и стоимости ценных бумаг, которые предоставлены в распоряжение клирингового центра в обеспечение исполнения обязательств по указанным контрактам. При этом указанная оценочная стоимость увеличивается на величину, определяемую исходя из количества опционных контрактов, не предусматривающих уплату стороной (сторонами) вариационной маржи и по которым лицо, действующее за счет активов акционерного инвестиционного фонда или паевого инвестиционного фонда, является управомоченным лицом, и теоретической цены этих опционных контрактов, и уменьшается на величину, определяемую исходя из количества опционных контрактов, не предусматривающих уплату стороной (сторонами) вариационной маржи и по которым лицо, действующее за счет активов акционерного инвестиционного фонда или паевого инвестиционного фонда, является обязанным лицом, и теоретической цены этих опционных контрактов. Не принимаются в расчет стоимости активов акционерного инвестиционного фонда или активов паевого инвестиционного фонда: - начисленный процентный (купонный) доход по ценным бумагам, составляющим активы акционерного инвестиционного фонда или активы паевого инвестиционного фонда, в случае, если указанный доход включен в оценочную стоимость таких ценных бумаг, а также в случае опубликования в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации сведений о просрочке исполнения эмитентом обязательства по выплате указанного дохода или сведений о применении к эмитенту процедур банкротства; - объявленные, но не полученные дивиденды по акциям, составляющим активы акционерного инвестиционного фонда или активы паевого инвестиционного фонда; - начисленные, но не полученные доходы по инвестиционным паям закрытых паевых инвестиционных фондов, составляющим активы акционерного инвестиционного фонда или активы паевого инвестиционного фонда; - начисленные, но не полученные платежи по обязательствам (выплаты по ипотечным сертификатам участия), требования по которым (которые) составляют ипотечное покрытие, долю в праве общей собственности на которое удостоверяют ипотечные сертификаты участия, составляющие активы акционерного инвестиционного фонда или активы паевого инвестиционного фонда. Выраженные в иностранной валюте активы акционерного инвестиционного фонда или активы паевого инвестиционного фонда, а также обязательства, подлежащие исполнению за счет указанных активов, принимаются в расчет стоимости чистых активов в рублях по курсу Центрального банка РФ на момент определения стоимости чистых активов. Согласно правилам ст. 37 Федерального закона от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" оценка недвижимого имущества, прав на недвижимое имущество, иного предусмотренного нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг имущества, принадлежащего акционерному инвестиционному фонду или составляющего паевой инвестиционный фонд, осуществляется оценщиком, определенным советом директоров (наблюдательным советом) акционерного инвестиционного фонда или указанным в правилах доверительного управления паевым инвестиционным фондом. Оценка указанного имущества должна осуществляться при его приобретении, а также не реже одного раза в год, если иная периодичность не установлена нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг. Оценщиками акционерного инвестиционного фонда и паевого инвестиционного фонда не могут быть аффилированные лица акционерного инвестиционного фонда, управляющей компании и специализированного депозитария акционерного инвестиционного фонда и паевого инвестиционного фонда, аудитора акционерного инвестиционного фонда и аудитора управляющей компании паевого инвестиционного фонда. Величина обязательств акционерного инвестиционного фонда по размещению акций или обязательств управляющей компании паевого инвестиционного фонда по выдаче инвестиционных паев считается равной сумме денежных средств и (или) оценочной стоимости иного имущества, поступивших в оплату акций этого акционерного инвестиционного фонда (инвестиционных паев этого паевого инвестиционного фонда). Величина обязательств управляющей компании паевого инвестиционного фонда по выплате денежной компенсации при погашении инвестиционных паев такого фонда считается равной сумме денежной компенсации, подлежащей выплате. Величина обязательств управляющей компании паевого инвестиционного фонда, инвестиционные паи которого обмениваются на инвестиционные паи другого паевого инвестиционного фонда, по передаче денежных средств и (или) иного имущества в паевой инвестиционный фонд, на инвестиционные паи которого осуществляется обмен, считается равной сумме передаваемых денежных средств и (или) оценочной стоимости иного передаваемого имущества на дату их передачи. Величина обязательств по возмещению за счет имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, собственных денежных средств управляющей компании этого фонда, использованных ею для выплаты денежной компенсации в связи с погашением инвестиционных паев, считается равной сумме указанных денежных средств. Величина обязательств по погашению за счет имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, займов и (или) кредитов, полученных управляющей компанией этого фонда для погашения инвестиционных паев, определяется исходя из суммы займов (кредитов) и размера процентов по таким займам (кредитам). Величина обязательств по выплате владельцам инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда дохода от доверительного управления имуществом, составляющим такой фонд, считается равной сумме подлежащего выплате дохода. Резерв предстоящих расходов на выплату вознаграждения управляющей компании, специализированному депозитарию, аудитору, оценщику акционерного инвестиционного фонда или паевого инвестиционного фонда, лицу, осуществляющему ведение реестра акционеров акционерного инвестиционного фонда, и лицу, осуществляющему ведение реестра владельцев инвестиционных паев паевого инвестиционного фонда, формируется нарастающим итогом в течение календарного года в следующем порядке: - для акционерных инвестиционных фондов, а также интервальных и закрытых паевых инвестиционных фондов сумма резерва ежемесячно увеличивается на сумму, равную 1/12 расчетной величины вознаграждения на дату определения стоимости чистых активов; - для открытых паевых инвестиционных фондов сумма резерва ежедневно увеличивается на сумму, равную 1/365 (1/366) расчетной величины вознаграждения на дату определения стоимости чистых активов. Расчетная величина вознаграждения управляющей компании, специализированному депозитарию, аудитору, оценщику акционерного инвестиционного фонда, лицу, осуществляющему ведение реестра акционеров акционерного инвестиционного фонда, считается равной общему размеру вознаграждения указанным лицам, определенному исходя из условий договоров акционерного инвестиционного фонда с указанными лицами. Расчетная величина вознаграждения управляющей компании, специализированному депозитарию, аудитору, оценщику паевого инвестиционного фонда, лицу, осуществляющему ведение реестра владельцев инвестиционных паев паевого инвестиционного фонда, считается равной общему размеру вознаграждения указанным лицам, предусмотренному в правилах доверительного управления паевым инвестиционным фондом. При этом если размер вознаграждения указанным лицам определяется исходя из среднегодовой стоимости чистых активов, для определения расчетной величины вознаграждения принимается значение стоимости чистых активов на последнюю дату ее определения, предшествующую дате определения суммы резерва. В случае если в течение календарного месяца, за который определяется резерв расходов на выплату вознаграждения, осуществлялось формирование интервального или закрытого паевого инвестиционного фонда, расчетная величина вознаграждения определяется исходя из соотношения суммы стоимостей чистых активов на каждый день календарного месяца и числа дней в календарном месяце. При этом стоимость чистых активов за те дни, когда она не определялась, признается равной последней определенной стоимости чистых активов. Размер сформированного резерва предстоящих расходов на выплату вознаграждения управляющей компании, специализированному депозитарию, аудитору, оценщику акционерного инвестиционного фонда или паевого инвестиционного фонда, лицу, осуществляющему ведение реестра акционеров акционерного инвестиционного фонда, и лицу, осуществляющему ведение реестра владельцев инвестиционных паев паевого инвестиционного фонда, уменьшается на суммы выплачиваемого указанным лицам вознаграждения за услуги, оказанные в течение календарного года. За счет имущества, составляющего открытый паевой инвестиционный фонд, может формироваться резерв для возмещения предстоящих расходов, связанных с доверительным управлением таким фондом. Формирование указанного резерва осуществляется нарастающим итогом в течение календарного года путем его ежедневного увеличения на сумму, равную 1/365 (1/366) расчетной величины расходов, связанных с доверительным управлением открытым паевым инвестиционным фондом. Расчетная величина расходов, связанных с доверительным управлением открытым паевым инвестиционным фондом, подлежащих возмещению за счет имущества, составляющего такой фонд, считается равной максимальному размеру указанных расходов, предусмотренному в правилах доверительного управления открытым паевым инвестиционным фондом. При этом если размер указанных расходов определяется исходя из среднегодовой стоимости чистых активов фонда, для определения расчетной величины этих расходов принимается значение стоимости чистых активов на последнюю дату ее определения, предшествующую дате определения суммы резерва. Размер сформированного резерва для возмещения предстоящих расходов, связанных с доверительным управлением открытым паевым инвестиционным фондом, уменьшается на суммы возмещенных в течение календарного года расходов. Не допускается формирование резерва для возмещения предстоящих расходов, связанных с доверительным управлением инвестиционными резервами акционерных инвестиционных фондов, а также интервальными и закрытыми паевыми инвестиционными фондами, за счет имущества, составляющего такие резервы (фонды). Величина иных обязательств, подлежащих исполнению за счет активов акционерного инвестиционного фонда или активов паевого инвестиционного фонда, в том числе обязательств по выплате вознаграждения управляющей компании, специализированному депозитарию, аудитору, оценщику акционерного инвестиционного фонда или паевого инвестиционного фонда, лицу, осуществляющему ведение реестра акционеров акционерного инвестиционного фонда, и лицу, осуществляющему ведение реестра владельцев инвестиционных паев паевого инвестиционного фонда, обязательств по возмещению расходов управляющей компании, связанных с доверительным управлением интервальным или закрытым паевым инвестиционным фондом, уплате сумм скидок с расчетной стоимости инвестиционного пая (надбавок к расчетной стоимости инвестиционного пая) управляющей компании паевого инвестиционного фонда и (или) агентам по выдаче, погашению и обмену инвестиционных паев, считается равной сумме кредиторской задолженности на дату определения стоимости чистых активов. Среднегодовая стоимость чистых активов акционерного инвестиционного фонда, чистых активов паевого инвестиционного фонда рассчитывается как отношение суммы стоимости чистых активов фонда на каждый день календарного года к числу дней в календарном году. В расчет среднегодовой стоимости чистых активов принимается значение стоимости чистых активов на соответствующий день календарного года, а если на этот день стоимость чистых активов не определялась, - на последний день ее определения, предшествующий такому дню. Результаты определения стоимости чистых активов акционерного инвестиционного фонда или чистых активов паевого инвестиционного фонда, а также стоимости чистых активов акционерного инвестиционного фонда в расчете на одну акцию и расчетной стоимости инвестиционного пая паевого инвестиционного фонда отражаются в справке о стоимости чистых активов, за исключением определения стоимости чистых активов паевого инвестиционного фонда до завершения его формирования, и приложениях к ней. 14. Оценка изымаемых для различных целей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества. В соответствии с ч. 2 и 5 ст. 37 Федерального закона от 17 июля 2009 г. N 145-ФЗ "О государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Государственная компания "Российские автомобильные дороги" заключает с оценщиком договоры об оценке изымаемых для размещения автомобильных дорог земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества и об оценке убытков, причиненных таким изъятием. Отчет о проведении такой оценки направляется указанной компанией лицам, у которых изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества. Согласно ч. 19 ст. 6 Федерального закона от 8 мая 2009 г. N 93-ФЗ "Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума "Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество" в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" производится оценка рыночной стоимости земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества, изымаемых для размещения необходимых для проведения саммита объектов, и убытков, причиненных таким изъятием. Соглашение, заключаемое в связи с изъятием имущества для размещения необходимых для проведения саммита объектов, должно содержать: - выкупную цену земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества в случае нахождения их в собственности граждан или юридических лиц; - размер убытков, подлежащих возмещению землепользователям, землевладельцам или арендаторам земельных участков в связи с их изъятием; - рыночную стоимость предоставляемых взамен земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (если такое предоставление предусмотрено данным соглашением); - иные существенные условия. 15. Оценка ипотечных обязательств. Согласно ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (в ред. от 9 марта 2010 г. N 22-ФЗ) основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать 80% определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки. 4.3. Экспертиза отчета об оценке Согласно ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов СРО оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной СРО, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки: - на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, ФСО и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; - на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами СРО оценщиков. Положительным экспертным заключением для указанных видов экспертизы признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закона об оценочной деятельности, ФСО и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. В случае если экспертиза отчета является обязательной и отчет составлен оценщиками, являющимися членами разных СРО оценщиков, экспертиза указанного отчета проводится во всех СРО оценщиков, членами которых являются оценщики, составившие указанный отчет. Если экспертиза отчета проведена одновременно в нескольких СРО оценщиков, указанный отчет может быть использован для целей оценки только в случае, если все экспертные заключения на указанный отчет являются положительными. Следует заметить, что отчет об оценке не является окончательным подтверждением стоимости объекта оценки. В ряде случаев оценки публичного имущества экспертиза отчета является обязательной. На практике законодатель устанавливает возможность, а иногда и необходимость написания фактически повторного отчета об оценке, что добавляет в деятельность оценщика ряд сложностей экономического и правового характера. В настоящий момент на рынке оценочных услуг сложилась ситуация, когда стоимость экспертизы отчета зачастую в несколько раз, а иногда и на порядок превышает стоимость самой оценки. В итоге деятельность СРО оценщиков становится привлекательным бизнесом, несмотря на ее некоммерческий уставный характер. По мнению авторов, такой порядок "двухступенчатой" оценки не снижает злоупотребления по установлению заниженных и завышенных оценок, а лишь перераспределяет денежные потоки от оценщиков к их регуляторам. Кроме того, сама юридическая сентенция "подтверждение стоимости объекта оценки", приведенная в ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности, противоречит ст. 12 "Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения" этого же Закона. Экспертиза отчетов об оценке бывает обязательной (установленной законодательством или другим нормативным правовым актом) и необязательной (по инициативе заказчика, оценщика или третьего лица). Практика правоприменения ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности предполагает, что необязательная экспертиза отчета об оценке проводится той СРО оценщиков, в которой состоит оценщик, подписавший отчет. Если оценщики состоят в нескольких СРО, то необязательная экспертиза проводится, как правило, в той СРО, где состоит оценщик, первым по порядку подписавший отчет. Однако в случаях обязательного проведения экспертизы устанавливается передача отчета на экспертизу во все СРО оценщиков, где состоят оценщики, подписавшие отчет. В рассматриваемой статье установлена возможность проверки отчета об оценке соответствию нормативным актам регулирующего органа власти, не касающимся оценочной деятельности, что также противоречит ст. 15 Закона об оценочной деятельности, не устанавливающей такой обязанности оценщика. Детализированное регулирование экспертизы отчета об оценке установлено в Федеральном стандарте оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)" (далее - ФСО N 5). Согласно этому стандарту под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов СРО оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной СРО, в соответствии с видом экспертизы. Данный стандарт оценки также является противоречивым. С одной стороны, он устанавливает, что при проведении экспертизы отчета об оценке экспертом (экспертами) не проводится повторная оценка, с другой стороны, экспертиза подразделяется на нормативно-правовую и на подтверждение стоимости объекта оценки. Каким образом возможно подтвердить стоимость объекта оценки, не проводя повторную оценку, законодатель не поясняет. В случае если в нормативном правовом акте, договоре на проведение экспертизы отчета об оценке, определении суда или внутренних документах СРО оценщиков не указан вид экспертизы, экспертом проводится нормативно-методическая экспертиза. Из содержания ФСО N 5 можно сделать вывод, что экспертиза оценки проводится на основании договора или исходя из требований законодательства или иных нормативных правовых актов. Экспертиза оценки предъявляет требования к независимости эксперта и его СРО оценщиков, похожие на требования Закона об оценочной деятельности: - Экспертиза отчета об оценке не может проводиться экспертом, подписавшим отчет об оценке, в отношении которого проводится экспертиза, либо являющимся учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика экспертизы, собственника объекта оценки. - Экспертиза отчета об оценке также не может проводиться экспертом в случае, если эксперт имеет имущественный интерес в объекте оценки, в отношении отчета об оценке которого проводится экспертиза, либо если эксперт состоит с учредителем, собственником, должностным лицом юридического лица - заказчика экспертизы, физическим лицом - заказчиком экспертизы или лицом, подписавшим соответствующий отчет об оценке, в близком родстве или свойстве, а также если юридическое лицо - заказчик экспертизы является кредитором или страховщиком эксперта. - Эксперт обязан уведомлять СРО оценщиков о фактах оказания на него воздействия со стороны любых лиц в целях влияния на вывод (выводы), содержащийся (содержащиеся) в экспертном заключении. Для проведения экспертизы оценщик должен предоставить в СРО оценщиков сам проверяемый отчет об оценке либо его заверенную в установленном порядке копию, а также иные имеющиеся у него документы, касающиеся проведенной оценки. Необходимая для проведения экспертизы, но отсутствующая в отчете об оценке информация, на которую ссылается оценщик в отчете об оценке, представляется оценщиком по запросу экспертов. При проведении экспертизы отчета об оценке не допускается использование экспертом информации, ставшей известной после даты оценки. В экспертном заключении указываются: - дата составления и номер экспертного заключения; - основание для проведения экспертизы отчета об оценке; - сведения о заказчике экспертизы отчета об оценке или ином органе, инициировавшем проведение экспертизы отчета об оценке (полное наименование, место нахождения, ОГРН (при наличии)). В случае если заказчиком экспертизы отчета об оценке является физическое лицо, о нем указываются следующие сведения: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность; дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; - вид проводимой экспертизы отчета об оценке; - сведения об отчете об оценке (дата составления и порядковый номер отчета об оценке, информация, идентифицирующая объект оценки, дата определения стоимости объекта оценки), а также сведения об иных документах и материалах, представленных для экспертизы отчета об оценке; - сведения о допущениях и ограничительных условиях, с учетом которых проведена экспертиза отчета об оценке; - сведения об эксперте (экспертах), подписавшем (подписавших) экспертное заключение (фамилия, имя, отчество, регистрационный номер согласно реестру членов СРО оценщиков); - результаты проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, ФСО и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности СРО оценщиков; - результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам; - результаты и обоснование иных действий эксперта при проведении экспертизы на подтверждение стоимости; - вывод по итогам проведения экспертизы отчета об оценке, который должен быть обоснован. Экспертное заключение составляется в письменной форме в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности, ФСО, стандартов и правил оценочной деятельности СРО оценщиков и должно быть пронумеровано постранично, прошито, скреплено печатью СРО оценщиков (за исключением случаев составления экспертного заключения в виде электронного документа), подписано экспертом (экспертами), проведшим (проведшими) экспертизу отчета об оценке, утверждено руководителем экспертного совета СРО оценщиков либо иным уполномоченным лицом, заверено руководителем исполнительного органа СРО оценщиков или иным уполномоченным лицом и утверждено в порядке, установленном СРО оценщиков в соответствии с требованиями ФСО N 5. Копия экспертного заключения должна быть предоставлена оценщику. Копия экспертного заключения хранится СРО оценщиков в течение трех лет. Данную копию возможно также хранить в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной ЭП. Вывод эксперта по результатам экспертизы отчета об оценке должен быть однозначным - положительным или отрицательным. Так, при проведении нормативно-методической экспертизы положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. При проведении же экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, в том числе вывод о соответствии отчета об оценке законодательству. Соответственно, отрицательным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод, отличный от вышеприведенных. При этом отрицательное экспертное заключение должно содержать полный перечень выявленных нарушений и их обоснование. Положение о порядке проведения экспертизы отчетов об оценке должно быть утверждено внутренними документами СРО оценщиков. В нем должны содержаться сведения, определяющие: - состав лиц, подписывающих экспертное заключение; - форму утверждения экспертного заключения руководителем экспертного совета СРО оценщиков либо иным уполномоченным лицом; - форму заверения экспертного заключения руководителем исполнительного органа СРО оценщиков либо иным уполномоченным лицом; - последовательность и сроки процедур подписания, утверждения и заверения экспертного заключения; - состав и объем указываемых в экспертном заключении сведений о полученной от оценщика на основании запросов информации, необходимой для проведения экспертизы, но отсутствующей в отчете об оценке. Порядок утверждения экспертного заключения должен содержать требования о подписании экспертного заключения, составленного в форме электронного документа, усиленной квалифицированной ЭП. Приказом Минэкономразвития России от 7 ноября 2011 г. N 628 был принят Федеральный стандарт оценки "Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО N 6)", который устанавливает требования к квалификации экспертов в саморегулируемых организациях оценщиков. 4.4. Государственная кадастровая оценка Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости. Перечень объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки формируется уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости, а именно Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. Государственную кадастровую оценку регулирует ФСО N 4. По ФСО N 4 группировка объектов оценки происходит по следующим правилам: - При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены. - Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов оценки в соответствующие группы. - Объекты недвижимости, строительство которых не завершено, не могут быть отнесены в одну группу с объектами недвижимости, строительство которых завершено. - Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу. ФСО N 4 предъявляет следующие требования к определению кадастровой стоимости: - Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки. - Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется с использованием компьютерного моделирования (моделей) и (или) без него. - При применении методов массовой оценки не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления (в случае отсутствия у оценщика такой информации). В соответствии со ст. 24.14 Закона об оценочной деятельности исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан заключить договор страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости на страховую сумму в размере не менее чем 30 млн руб. При этом договор страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости должен быть заключен до подписания договора на проведение оценки. Таким образом, законодатель введением данного положения сузил круг оценщиков, которых можно привлекать к работе по оценке кадастровой стоимости, возложив на них дополнительную обязанность по страхованию ответственности. Оценка кадастровой стоимости происходит путем построения моделей оценки. Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости. При построении данной модели оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен. В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов оценки, осуществляется оценщиком. При определении кадастровой стоимости оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Также допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения. Для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования. Для застроенного земельного участка в указанных обстоятельствах принимается вид разрешенного использования исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка. Согласно ФСО N 4 для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации. Выбор модели оценки состоит из следующих этапов: - выбор структуры моделей оценки (формы связи кадастровой стоимости и ценообразующих факторов); - выбор окончательного вида модели оценки, в том числе на основе анализа достоверности использованной информации и точности моделей оценки. При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода. Заметим, что лексика ФСО, использующая такие неточные формулировки, как "преимущественно", не способствует точному толкованию приведенных правовых норм. Расчет кадастровой стоимости объектов оценки, согласно ФСО N 4, должен вестись с соблюдением следующих правил: - При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранную оценщиком. - Если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты применения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки. - В случае существенного расхождения результатов расчета кадастровой стоимости объекта оценки, полученных с применением различных подходов, оценщик должен провести анализ причин полученного расхождения. - Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованны. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов. - По результатам определения кадастровой стоимости объектов оценки оформляется отчет об определении кадастровой стоимости. - Отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки. Здесь законодатель также ввел существенное ограничение возможности привлечения небольших оценочных коллективов для проведения кадастровой оценки крупных территорий. В течение 30 дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, СРО оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости. В течение 10 рабочих дней с даты принятия отчета об определении кадастровой стоимости заказчик работ по определению кадастровой стоимости утверждает результаты определения кадастровой стоимости. Сведения, использованные при проведении государственной кадастровой оценки и сформированные в результате ее проведения, составляют фонд данных государственной кадастровой оценки. В соответствии с данной нормой права Приказом Министерства экономического развития РФ от 21 февраля 2011 г. N 53 был утвержден Порядок ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений из этого фонда. Согласно указанному Порядку ведение фонда данных государственной кадастровой оценки представляет собой сбор, обработку, внесение, учет, систематизацию и хранение сведений, используемых при проведении государственной кадастровой оценки и формируемых в результате ее проведения. Фонд данных государственной кадастровой оценки ведется на электронных носителях с применением стандартизированных технических и программных средств, удовлетворяющих требованиям законодательства Российской Федерации о защите информации и обеспечивающих автоматизированный ввод сведений в указанный фонд данных. В состав фонда данных государственной кадастровой оценки включаются отчеты об определении кадастровой стоимости, отчеты об оценке рыночной стоимости, на основании которых оспорены результаты определения кадастровой стоимости, цифровые тематические карты, сформированные для определения ценообразующих факторов, а также систематизированные сведения об объектах оценки, в том числе: - наименование субъекта Российской Федерации (муниципального образования); - сведения о договоре на проведение оценки (номер и дата, информация о заказчике и исполнителе работ по определению кадастровой стоимости, содержащаяся в договоре на проведение оценки, предмет договора на проведение оценки, сроки проведения работ); - реквизиты акта, которым утверждены результаты определения кадастровой стоимости; - кадастровые номера, количественные и качественные характеристики объектов оценки, использовавшиеся при определении кадастровой стоимости; - сведения о значениях ценообразующих факторов объектов оценки и источниках сведений о них; - о результате группировки объектов оценки; - о результате построения выбранной исполнителем работ по определению кадастровой стоимости модели оценки; - о результате расчета кадастровой стоимости объектов оценки; - о ценовой информации, соответствующей сложившемуся уровню рыночных цен, использованной оценщиком при построении модели оценки; - об информации, полученной в результате мониторинга рынка недвижимости. Исполнителю работ по определению кадастровой стоимости отчеты об оценке, содержащиеся в фонде данных государственной кадастровой оценки, предоставляются по его запросу в форме электронных документов, подписанных электронной цифровой подписью или иным аналогом собственноручной подписи в соответствии с законодательством Российской Федерации. РАЗДЕЛ 2. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФИНАНСОВОЙ ОЦЕНКИ ТЕМА 5. ИНСТРУМЕНТАРИЙ ОЦЕНКИ. ВИДЫ ОЦЕНКИ 5.1. Общая характеристика процесса оценки Оценка приносящих доход объектов собственности — это упо­рядоченный процесс, в основу которого положены принципы оцен­ки. Этот процесс предусматривает определение задачи, сбор инфор­мации и ее анализ в целях получения обоснованной оценки сто­имости. Процесс оценки основывается на научном методе и при­меним к решению широкого круга оценочных задач. Процесс оценки может быть разделен на ряд последовательных стадий: 1. Определение проблемы (постановка задачи). 2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку, составление плана работ. Сбор, проверка и анализ данных. 3. Применение трех подходов к оценке стоимости объекта соб­ственности и выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов. 4. Согласование результатов, полученных с помощью различ­ных подходов. 5. Подготовка отчета и заключения об оценке. 1-я стадия. Определение проблемы Данная стадия оценки подразделяется на этапы: • формулирование цели и функции, предполагаемое исполь­зование оценки; • определение вида стоимости; • идентификация объекта и прав, связанных с имуществом, подлежащим оценке; • определение даты оценки; • ознакомление заказчика с ограничительными условиями. Формулирование цели и функции оценки Определение цели оценки — очень важный этап. От цели оцен­ки зависит выбор ее методики. Неправильно сформулированная цель оценки влечет за собой использование неадекватной методи­ки оценки и ошибочный результат. В связи с этим в отчете по оцен­ке необходимо указать, что данная оценка действительна лишь для цели или целей, указанных в данном отчете. Использование полу­ченных результатов в других целях некорректно. Цель оценки определяет вид стоимости, которую требуется оп­ределить. Функция оценки — это сфера ее последующего исполь­зования. Формулируя функцию оценки, происходит поиск ответа на вопрос, для чего необходима оценка. Оценка может проводить­ся для налогообложения, страхования, кредитования, купли, про­дажи, аренды, ликвидации и т. д. Полезность, замещение и ожидание являются теми основопо­лагающими принципами, которые помогут оценщику понять со­держание поставленной задачи. Определение вида стоимости На этом этапе исходя из сформулированной цели и функции оценки выбирается один из видов стоимости, закрепленных в стан­дартах оценки, обязательных к применению всеми субъектами оценочной деятельности. Идентификация объекта собственности При оценке важно идентифицировать реальный объект соб­ственности и определить связанные с ним юридические права. При идентификации объекта собственности указываются его наименование, инвентаризационный номер (если объект недвижи­мости или машины), местоположение и другие реквизиты и фак­тические характеристики. При идентификации объекта собствен­ности необходимо определить связанные с ним юридические пра­ва. Клиент может иметь право лишь на аренду или ограничитель­ные права на использование имущества, собственность может быть заложена и т.д. Принципы сбалансированности, экономической величины и экономического разделения позволяют установить, какого рода информацию следует собирать. Выявление предмета оценки Важнейший момент при осуществлении оценки объекта соб­ственности — выявление предмета оценки, т. е. того, что подле­жит оценке, — весь комплекс имущественных прав на объект или некоторые имущественные права. Определение даты оценки Принцип изменения повышает для оценщика значение выбора эффективной даты оценки. При отсутствии указания на конкрет­ную дату можно использовать отчет об оценке спустя несколько лет после определения стоимости объекта оценки. Дата оценки — это момент времени, в который выполняется оценка. С течением времени стоимость объектов собственности изменяется. В связи с этим необходимо установить с самого нача­ла дату оценки. Это может быть дата его осмотра, дата судебного разбирательства, связанного с разделением имущественного ком­плекса, и др. Дата оценки стоимости объекта важна также при использова­нии сравнительного подхода к оценке, когда стоимость оценивае­мого объекта сравнивается с данными сопоставимых сделок. Ис­пользуя данные по сопоставимым объектам, важно знать дату их оценки. В случае, если оценка объекта недвижимости производит­ся в связи с судебным разбирательством, например в связи с не­платежеспособностью предприятия, дату оценки может опреде­лить суд. Ознакомление заказчика с ограничительными условиями На первой стадии оценки заказчик знакомится с основными огра­ничительными условиями, которые сопровождают оценку стоимо­сти объекта собственности. Они формулируются для защиты инте­ресов заказчика и эксперта-оценщика. Часть их отражается в отче­те об оценке для того, чтобы избежать в будущем в отношениях меж­ду заказчиком и экспертом-оценщиком конфликтных ситуаций. 2-я стадия. Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку. Сбор, проверка и анализ данных. Вторая стадия оценки — это предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку. Эта стадия оценки включает: • Предварительный осмотр объекта и знакомство с его адми­нистрацией. • Составление графика работ по оценке. • Определение источников и способов сбора информации. • Определение состава группы экспертов-оценщиков. • Составление задания на оценку и календарного плана. • Подготовку и подписание договора на оценку и определение суммы гонорара. Предварительный осмотр объекта и знакомство с его администрацией На этой стадии оценки объект предварительно осматривается и эксперт знакомится с его администрацией. Важным на этом этапе оценки является определение предста­вителя заказчика, который будет формулировать задание, подпи­сывать договор об оценке и осуществлять приемку отчета, обеспе­чивать исходной информацией. Определение исходной информации и ее источников На данном этапе определяются типы данных, используемых для оценки, а также их источники. Основные источники информации об объекте оценки: • правоустанавливающие документы, сведения об обремене­нии объекта оценки правами иных лиц; • данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки; • информация о технических и эксплуатационных характери­стиках объекта оценки; • информация, необходимая для установления количествен­ных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки. Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относит­ся объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенден­ции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор. Это могут быть сведения о рынке, на котором функционирует объект, данные о других аналогичных объектах, финансовые и тех­нико-экономические показатели деятельности предприятия и пер­спектив его развития на ближайшее будущее, данные о социальных, политических, правовых, экономических и экологических факто­рах, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Самый распро­страненный способ представления общих данных— это разбивка их на подразделы, касающиеся рынка и сектора рынка, на котором функционирует объект, вида продукции, цен на нее, местоположе­ния объекта (т. е. данные о городе, районе, где расположен объект) и т. д. Преимущество данного способа представления информации заключается в том, что, собрав и систематизировав информацию один раз, ее можно использовать для проведения оценок и других объектов. В настоящее время, когда рынок, связанный с оценочной деятельностью, не развит, сбор информации для объектов оценки — наиболее трудоемкая часть всего процесса оценки. Определив виды данных, необходимых для оценки, важно вы­явить источники их получения. Это могут быть управленческие службы заказчика, специальные периодические издания, государ­ственные органы управления, специальная справочная литерату­ра, коллеги эксперта-оценщика. При заключении договора на оценку объектов оценки необходимо указать состав документов, которые заказчик должен представить эксперту-оценщику к оп­ределенному сроку, с тем, чтобы он смог начать оценку объекта. Определение состава группы экспертов-оценщиков Ответственный за проведение оценки эксперт-оценщик опреде­ляет состав группы экспертов, которые будут участвовать в оцен­ке стоимости объектов собственности. Составление задания на оценку и календарного плана Задание на оценку, как правило, подготавливает эксперт-оцен­щик. Практика показывает, что заказчик из-за отсутствия достаточных знаний в области оценки делает это недостаточно четко. Недостаточная четкость в формулировке целей и функций оцен­ки — основная причина ошибок и конфликтных ситуаций в отно­шениях между заказчиком и экспертом-оценщиком. Задание на оценку включает следующее: 1. Имя заказчика. 2. Имя эксперта-оценщика. 3. Предмет оценки. 4. Дату оценки. 5. Цель и функцию оценки. 6. Применяемый стандарт стоимости. 7. Календарный план. 8. Особые условия. Приведенный выше состав задания на оценку имеет примерный характер. В каждом случае эксперт-оценщик уточняет состав зада­ния на оценку исходя из конкретных особенностей объекта оценки. В процессе оценки возможны отклонения от задания или до­полнения к нему. Эти случаи фиксируются экспертом-оценщиком докладными записками заказчику. Копии докладных записок при­лагаются к отчету об оценке. При разработке задания на оценку важно определить предмет оценки, т.е. что оценивается — вид стоимости объекта или харак­тер имущественных прав. Задание на оценку должно быть приложено к отчету об оценке. Разработка и подписание заказчиком и экспертом-оценщиком под­робного календарного плана оценки — важный этан, организую­щий стороны на целенаправленную работу. Сумма гонорара оценщика определяется исходя из сложности задания, величины ожидаемых издержек, накладных расходов и др. Гонорар может быть определен как единая сумма или на поча­совой основе. Если гонорар установлен в проценте от итоговой ве­личины стоимости, то это может привести к конфликту интере­сов. Часто гонорар определяется исходя из величины фиксирован­ного процента от балансовой стоимости. 3-я стадия. Использование трех подходов для определения величины стоимости собственности Существует три основных подхода к оценке собственности, ко­торые должны быть использованы для оценки любого объекта: рыночный, доходный, затратный. Рыночный подход — общий способ определения стоимости соб­ственности, в рамках которого используется один или более мето­дов, основанных на сравнении данного объекта собственности с аналогичными уже проданными объектами, Основан на принци­пе замещения. Доходный подход — общий способ определения стоимости соб­ственности, в рамках которого используется один или более мето­дов, основанных на пересчете ожидаемых доходов. Основан на принципе ожидания. Затратный подход (подход на основе активов) — общий спо­соб определения стоимости предприятия, в рамках которого ис­пользуется один или более методов, основанных непосредственно на исчислении стоимости активов. Основан на принципах замеще­ния, наилучшего и наиболее эффективного использования, вкла­да, сбалансированности, экономической величины и экономичес­кого разделения. 4-я стадия. Согласование результатов Согласование — это процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносятся определенные логи­ческие суждения. Перед его началом оценщик просматривает все факты и проверяет точность вычислений. Все допущения прове­ряются на разумность и надежность. В ходе процесса согласова­ния оценщик проверяет применимость принципов оценки на раз­личных этапах процесса оценки. Обычно в результате согласова­ния оценщик представляет клиенту единственную величину сто­имости. Хотя в случае невозможности выведения единой величи­ны возможно предоставление диапазона стоимости. Согласование — это не процесс механического усреднения ре­зультатов, полученных с использованием трех подходов. Это про­цесс логических рассуждений и принятия решения. 5-я стадия. Отчет о результате оценки стоимости В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих вы­водах и заключениях, которые он затем передает клиенту. 5.3. Функции денежной единицы Время является одним из основных факторов в теории и прак­тике оценочной деятельности. Дело в том, что стоимость определенной суммы денег — это функция от времени возникновения де­нежных доходов или расходов. Поэтому основными операциями в оценке стоимости, позволяющими сопоставить разновременные деньги, являются операции накопления (процесс определения бу­дущей стоимости) и дисконтирования (процесс приведения де­нежных поступлений от инвестиции к их текущей стоимости). Основная посылка, лежащая в основе понятия дисконтирован­ного потока реальных денег, состоит в том, что деньги имеют вре­менную цену, поскольку данная сумма денег, имеющаяся в на­личии в настоящее время, обладает большей ценностью, чем та­кая же сумма в будущем. Эта разница может быть выражена как ставка дохода, характеризующая относительные изменения за оп­ределенный период времени, который по практическим сообра­жениям принимают обычно равным году (номинальная годовая ставка). Денежный поток — это денежные суммы, возникающие в оп­ределенной хронологической последовательности. Денежный поток, в котором суммы различаются по величине, называют обычным денежным потоком. Денежный поток, в котором все суммы равновеликие, называ­ют аннуитетом. Суммы денежного потока возникают через одинаковые проме­жутки времени, называемые периодом. Денежный поток может возникать в конце, в начале и середине периода. Предварительно рассчитанные таблицы сложного процента (приложение 1) без корректировки применимы только к денежно­му потоку, возникающему в конце периода. Для решения задач, касающихся временной оценки денежных потоков, необходимо определить четыре составляющие: • суммы; • время; • риск; • ставку дохода. Суммы. В зависимости от задачи необходимо определить сум­му либо инвестируемых, либо необходимых к получению денеж­ных средств. Это необходимо для того, чтобы определить, обеспе­чит ли данное вложение средств положительную ставку дохода. Положительная ставка дохода на инвестиции ожидается в тех слу­чаях, когда приток денежных средств должен превысить их отток. Время — важнейшая составляющая оценки денежного потока, Время померяется периодами, или интервалами (день, неделя, ме­сяц и т.д.) Риск — вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций, окажутся больше или меньше первоначально про­гнозируемых. Ставка дохода на инвестиции — процентное соотношение между чистым доходом и вложенным капиталом. Соотношение ставки дохода и риска: чем выше доход, тем выше риск. Обычно выделяют шесть функций сложного процента: • накопленная сумма единицы (будущая стоимость единицы); • накопление денежной единицы за период (будущая сто­имость аннуитета); • фактор фонда возмещения (периодический взнос в фонд на­копления); • текущая стоимость единицы (дисконтирование); • текущая стоимость аннуитета; • взнос на амортизацию денежной единицы (периодический взнос за амортизацию денежной единицы). Эти функции разделяют на прямые и обратные. Взаимосвязь между прямыми и обратными функциями денежной единицы представлена в табл. 2. Таблица 2 Взаимосвязь между прямыми и обратными функциями денежной единицы Прямая функция Обратная функция Накопленная сумма единицы Текущая стоимость единицы Текущая стоимость аннуитета Взнос на амортизацию единицы Будущая стоимость аннуитета Фактор фонда возмещения а) накопленная сумма единицы (сложный процент; будущая стоимость единицы) Данная функция позволяет определить будущую стоимость (FV) суммы, которой располагает инвестор в настоящий момент (S) ис­ходя из предполагаемой ставки дохода (r), срока накопления (n) и периодичности начисления процентов (рис. 1). Будущая стоимость основывается на формуле сложного процента (1): , (1) где FV – величина накопления; S – первоначальный вклад; r – ставка дохода; n – число периодов накопления процентов. В таблице сложных процентов функция будущей стоимости еди­ницы — колонка 02. Символ функции — FV. Сложный процент означает, что уже полученный процент, бу­дучи положенный на депозит вместе с первоначальными инвести­циями, становится частью основной суммы. Поэтому в следующий период наряду с первоначальным депозитом он также приносит новый процент. Для упрощенной оценки денежного потока существует прави­ло 72-х. По этому правилу, для того, чтобы рассчитать количество лет, необходимых для увеличения денежной суммы в два раза, нужно разделить 72 на ставку процента, выраженную целым чис­лом. Правило 72 хорошо работает при ставке от 3 до 18%. Например, при ставке 6% сумма удвоится за 72:6 = 12 лет. Это правило работает и в обратном направлении. Если извест­ны первоначальная сумма и период, за который она удвоится, то можно определить ставку процента. Если период накопления менее года, то необходимо ставку процента разделить на частоту накопления в течение года и число периодов накопления за год умножить на число лет накопления. Рисунок 1. Накопленная стоимость единицы б) текущая стоимость реверсии (дисконтирование; текущая сто­имость единицы) Текущая сто­имость единицы — это величина, обратная сложному проценту, или текущая стоимость единицы, которая должна быть получена в будущем, если известны период накопления и ставка дохода. Таким образом, это величина, которая поток будущих платежей приводит к настоящему моменту. В таблице сложного процента функция дисконтирования показана в колонке 05. Символ функ­ции — PV: , (2) где r — ставка дохода; n — число периодов накопления процентов. При более частом накоплении (интервал накопления не год, а квартал, месяц) номинальная ставка дохода делится на число на­коплений, а число периодов умножается на число лет. в) текущая стоимость аннуитета Обычный аннуитет определяется как серия равновеликих пла­тежей, первый из которых осуществляется через один период начиная с настоящего момента. Текущая (настоящая) стоимость еди­ничного аннуитета (аn) — это функция, определяющая настоящую стоимость серии будущих равных единичных платежей в течение n периодов при норме дохода, равной r: , (3) Таким образом, аннуитет может быть рассчитан путем оценки каждого платежа в отдельности как текущая стоимость единицы. В таблице сложных процентов текущая стоимость аннуитета обо­значена в колонке 06. Символ функции — PVA. Рис. 2. Текущая стоимость аннуитета Примером использования текущей стоимости аннуитета может быть определение текущей стоимости будущей арендной платы за несколько периодов, лизинговых платежей, других доходов, ве­личина которых не изменяется от периода к периоду. Пример. Какая сумма должна быть положена на депозит под 12% годо­вых, если необходимо выплачивать арендную плату 1000 руб. ежегодно в течение 5 лет (т.е. снимать с депозита 1000 руб. в те­чение 5 лет)? 1000 × 3,60478 = 3605. Таким образом, инвестор получил 5000 руб., хотя сумма перво­начального вклада была 3605 руб. Проверим методом депозитной книжки: 3605×1,12 - 1000 = 3037,6. 3037,6×1,12 - 1000 = 2402,1. 2402,1×1,12 - 1000 = 1690,37. 1690,37×1,12 - 1000 = 893,2. 893,2×1,12 - 1000 = 0. Рассмотренный аннуитет называется обычным, платеж возни­кал в конце периода. Существует также авансовый, или причита­ющийся, аннуитет, в этом случае платеж возникает немедленно, в начале периода, т.е. первый платеж поступает немедленно, поэто­му он не дисконтируется. Для того чтобы рассчитывать авансовый аннуитет по таблице обычного аннуитета, необходимо взять фак­тор обычного аннуитета для потока доходов, укоротить его на один период и добавить к нему единицу. При добавлении единицы учитывается первое поступление. Например, фактор авансового аннуитета, возникающего 5 раз при ставке дохода 10%, равен: 5 - 1 = 4. 3,17 + 1 = 4,17. г) взнос на амортизацию денежной единицы Если настоящая стоимость аннуитета показывает, какова бу­дет настоящая стоимость единичных платежей в течение n перио­дов, то обратная ему величина, называемая взносом за амортиза­цию единицы, показывает, каков должен быть размер платежей в течение n периодов, чтобы их настоящая стоимость при норме про­цента r была равна заданной величине: , (4) Для расчета взноса на амортизацию денежной единицы исполь­зуется колонка 07 таблицы сложных процентов. Символ функции . С экономической точки зрения, взнос на амортизацию денеж­ной единицы — это регулярный периодический платеж в погаше­ние приносящего процент кредита. Данная функция позволяет оп­ределить величину взноса на погашение кредита, если известны величина кредита, ставка процента и период погашения. Рис. 3. Взнос на амортизацию денежной единицы Пример. Рассчитать величину ежегодного погашения кредита в размере 10 000, выданного сроком на 5 лет по ставке процента 8% годо­вых. Решение: 10 000 × 0,25046 = 2504,6 То есть для того чтобы погасить кредит размером 10 000 в тече­ние 5 лет при ставке банковского процента 8%, необходимо еже­годно вносить сумму 2504,6. 2504,6 × 5 = 12 522,5 – 10 000 = 2522,5 — сумма начисленных процентов. д) будущая стоимость аннуитета Будущая стоимость аннуитета показывает, какова будущая сто­имость единичного аннуитета при заданном числе периодов накоп­ления n и норме процента r. Таким образом, данная функция по­зволяет определить величину накопленных равновеликих взносов при заданной ставке дохода. Коэффициент будущей стоимости аннуитета Sn рассчитывает­ся по формуле , (5) В таблице сложного процента коэффициент будущей стоимос­ти аннуитета представлен в колонке 03. Символ функции — FVA. Рис. 4. Будущая стоимость аннуитета Пример. Какая сумма будет накоплена на счете, если в течение 5 лет вно­сить 1000 ежегодно, ставка 10%? 1000 × 6,10510 = 6105 руб. — накопленная сумма за пять лет при ежегодном платеже 1000 и ставке процента 10%. 6105 – 5000 = 1105 руб. – начисленные проценты. е) периодический взнос в фонд накопления Периодический взнос в фонд накопления определяет величину платежей для аннуитета, будущая стоимость которого через n пе­риодов при заданной норме процента r равна определенной сумме. Фактор фонда возмещения показывает денежную сумму, которую необходимо депонировать в конце каждого периода (периодичес­кий депозит), для того чтобы через заданное число периодов при определенной ставке процента получить необходимую сумму. При­меняется данная функция при расчете депонируемых платежей, которые должны сформировать к определенному моменту в буду­щем требуемый остаток на счете. Коэффициент фонда возмещения (SFF) является величиной, обратной коэффициенту будущей стоимости аннуитета, и рассчи­тывается по формуле , (6) В таблице сложного процента фактор фонда возмещения в колонке 04 (символ функции – ). Рис. 5. Фактор фонда возмещения Пример. Какую сумму необходимо вносить ежегодно в течение 5 лет на депозит при ставке 12%, чтобы накопить 10 000 руб. 10000×0,15741 = 1574 руб. — сумма, которую необходимо вно­сить на депозит в течение 5 лет, чтобы получить 10 000. 1574×5 = 7870 руб. 10 000 – 7870 = 2130 руб. — начисленные проценты. Взаимосвязь функций Все функции сложного процента основаны на формуле для ко­эффициента будущей стоимости единицы. Основной предпосылкой для этой формулы является положе­ние, что процент приносят все деньги, находящиеся на счету, в том числе и реинвестируемые на счет сложные проценты. Из этого следует, что практическое применение функций слож­ного процента для решения конкретных задач заключается в ум­ножении заданных величин денежного потока на соответствую­щий каждой функции коэффициент. При использовании таблиц сложного процента необходимо по­мнить следующие моменты: • период начисления процентов в таблицах — 1 раз в год, если срок в задаче иной, необходима корректировка; • возможность возникновения денежного потока в начале или конце периода. ТЕМА 6. МАТЕМАТИЧЕСКИЕ МЕТОДЫ В ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ Математические методы в оценочной деятельности предназначены прежде всего для обоснования достоверности и точности оценки стоимости. Применяемые в оценочной деятельности математические методы можно условно классифицировать по тем подходам, в которых они преимущественно применяются. Соответственно, выделим математические методы, используемые в затратном, доходном и сравнительном подходах и в итоговом согласовании результатов оценки. Конечно, возможны ситуации, когда один математический метод применяется в рамках различных подходов к оценке. Следует различать понятия "метод оценки в оценке стоимости" и "математический метод в оценке стоимости". Например, в отличие от математического метода в оценке каждый метод оценки стоимости привязан к соответствующему подходу. Такое взаимно однозначное соответствие между подходами и методами оценки стоимости установлено стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности. Рассмотрим математические методы, используемые в традиционных подходах к оценке и при согласовании результатов оценки. 6.1. Математические методы, применяемые в затратном подходе В затратном подходе применяются в основном расчетные и сводно-группировочные математические методы. Группировка показателей может производиться по различным критериям: статьям баланса, видам износа и т.п. Пример. Для оценки предприятия ЗАО "Альфа" по затратному подходу путем группировки статей баланса предприятия на дату оценки 1 января 2010 г. может быть получен следующий агрегированный баланс (табл. 1). Таблица 1 Агрегированный баланс ЗАО "Альфа" на 1 января 2010 г., тыс. руб. ────────────────────────────────────┬────────────────────────────────────── Активы │ Пассивы ──────────────────────────┬─────────┼───────────────────────────┬────────── Внеоборотные активы │ │Капитал и резервы │ Земля и здания │ 35 000│Уставный капитал │ 50 000 Машины и механизмы │ 75 000│Прибыль и убытки │ 60 000 Итого внеоборотных │ 110 000│Итого капитал и резервы │ 110 000 активов │ │ │ Оборотные активы │ │Обязательства │ Запасы │ 20 000│Долгосрочные обязательства │ 25 000 │ │(займы и кредиты) │ Дебиторы │ 22 500│ │ Наличность в банке и │ 2 500│Краткосрочные обязательства│ 20 000 кассе │ │(кредиторская │ │ │задолженность) │ Итого оборотных активов │ 45 000│Итого обязательства │ 45 000 ──────────────────────────┼─────────┼───────────────────────────┼────────── Баланс │ 155 000│Баланс │ 155 000 ──────────────────────────┴─────────┴───────────────────────────┴────────── Приведем еще один пример применения сводно-группировочных методов в оценке стоимости недвижимости, в частности на этапе определения износа. Под износом понимается любая потеря полезности, которая приводит к тому, что рыночная стоимость объекта недвижимости становится меньше стоимости замещения (воспроизводства). Пример. В данном примере рассматривается здание гаража для легковых автомобилей, перестроенное из бывшего здания для грузовых автомобилей. Вследствие несоответствующей планировки стоимость гаража уменьшилась на 100 000 денежных единиц (д. е.). До недавнего времени из гаража были два выезда на разные улицы. Теперь один выезд закрыт из-за нового строительства, вследствие чего стоимость гаража уменьшилась на 50 000 д. е. Стены гаража кирпичные. Их износ составляет 60 000 д. е. Перекрытия здания железобетонные, износ - 30 000 д. е. Выездные ворота требуют ремонта стоимостью 10 000 д. е., а замена ворот на новые с электромеханическим приводом и дистанционным управлением обойдется в 25 000 д. е. В гараже имеется подъемник, который не предназначен для новых моделей автомобилей. Замена подъемника на новый, позволяющий поднимать новые модели автомобилей, составит 20 000 д. е. Электропроводка и освещение из-за неисправностей требуют частичной замены и ремонта стоимостью 500 д. е. Ремонт и замена поврежденных рам и стекол обойдутся в 3000 д. е. В гараже имеется мойка, водяные фильтры которой выработали свой ресурс. Расходы на приобретение и замену водяных фильтров составят 2000 д. е. Некоторые батареи отопления протекают. Их ремонт и частичная замена обойдутся в 6000 д. е. Необходимо определить: 1) физический износ, в том числе неустранимый и устранимый; 2) функциональный износ, в том числе неустранимый и устранимый; 3) внешний износ; 4) общий износ. Для определения износа проводятся группировки затрат и сводные расчеты, которые приведены в табл. 2. Таблица 2 Сводно-группировочные расчеты для определения износа здания гаража N п/п Виды и элементы износа Величина износа, д. е. 1 Физический износ 116 000 1.1 Неустранимый физический износ 90 000 1.1.1 Износ стен 60 000 1.1.2 Износ перекрытий 30 000 1.2 Устранимый физический износ 26 000 1.2.1 Износ ворот физический 10 000 1.2.2 Износ электропроводки 5 000 1.2.3 Износ окон и рам 3 000 1.2.4 Износ водяных фильтров 2 000 1.2.5 Износ батарей отопления 6 000 2 Функциональный износ 145 000 2.1 Неустранимый функциональный износ 100 000 2.1.1 Износ, вызванный несоответствием планировки 100 000 2.2 Устранимый функциональный износ 45 000 2.2.1 Износ ворот функциональный 25 000 2.2.2 Износ подъемника функциональный 20 000 3 Внешний износ 50 000 3.1 Износ, вызванный закрытием одного выезда 50 000 Итого 311 000 6.2. Математические методы, применяемые в доходном подходе В основе доходного подхода лежит математическая теория изменения стоимости денег во времени. Стоимость денег изменяется из-за влияния ряда факторов, включая инфляцию и возможность получения дохода в результате инвестирования капитала. Анализ денежных потоков основан на использовании шести функций денежной единицы: 1) будущая стоимость денежной единицы; 2) накопление денежной единицы за период; 3) фактор фонда возмещения; 4) текущая стоимость денежной единицы; 5) текущая стоимость единичного аннуитета; 6) взнос на амортизацию денежной единицы. Перечисленные величины могут быть определены с использованием соответствующих шести колонок широко распространенных международных таблиц шести функций денежной единицы. Рассматриваемые шесть функций представляют попарные прямые и обратные комбинации из следующих трех переменных: PV - текущая стоимость капитала; FV - будущая стоимость капитала; PMT - размер равновеликого периодического платежа. В качестве условно постоянных величин принимаются: i - процентная ставка; n - количество периодов времени. Основная формула, по которой определены табличные данные значения шести функций денег, имеет следующий вид: / n\ │1 - (1 + i) │ -n PV + (1 + iS) PMT│------------ │ + FV(1 + i) = 0, (1) \ i / где S = 0, если платеж выполняется в конце периода; S = 1, если платеж выполняется в начале периода. В формуле (1) денежные перечисления (исходящие платежи) учитываются в виде отрицательных значений, тогда как денежные поступления вводятся в виде положительных величин. Рассмотрим более подробно функции денежной единицы. 6.2.1. Будущая стоимость денежной единицы Формула для определения будущей стоимости может быть получена из основной формулы (1) при PMT = 0: n FV = -PV(1 + i) . (2) Будущая стоимость денежной единицы показывает, до какой величины увеличивается капиталовложение одной денежной единицы за n периодов времени при сложной процентной ставке i. Пример. Инвестор собирается приобрести квартиру, которая стоит 1 000 000 руб. Сколько будет стоить эта квартира через 5 лет, если ежегодное увеличение стоимости составит 5%? Решение. Значения PV = -1 000 000, n = 5, I = 0,05, получим: 5 FV = 1 000 000 x 1,05 = 1 276 282 руб. Эту же задачу можно решить, используя таблицы шести функций денежной единицы, в которых при i = 5, n = 5 и ежегодном начислении процентов находим в 1-й колонке фактор накопления, равный 1,276282. Наиболее просто решаются задачи, связанные с функциями денежной единицы, путем применения финансового калькулятора типа TEXAC и CASIO FC-100. На финансовом калькуляторе имеются клавиши "PV", "FV", "PMT", "n", "i", с помощью которых вводятся известные значения переменных с учетом их знаков. В приведенном примере это величины PV, n, i. Затем нажимается клавиша "COMP" (вычислить) и клавиша, соответствующая искомой величине (в приведенном примере это FV). На дисплее появляется вычисленное значение определяемой функции с учетом ее знака. В случае когда начисление процентов проводится чаще одного раза в год, формула (1) приобретает следующий, более общий, вид: nk / / i\ \ │1 - │1 + - │ │ -nk / i \ │ \ k/ │ / i\ PV + │1 + - S│PMT│--------------│ + FV│1 + - │ = 0, (3) \ k / │ i │ \ k/ │ - │ \ k / а формула (2) для определения будущей стоимости денежной единицы преобразуется к виду: nk / i\ FV = -PV│1 + - │ . (4) \ k/ Например, при ежемесячном накоплении процентов получим: 12n / i\ FV = -PV│1 + -- │ . (5) \ 12/ При использовании финансового калькулятора CASIO FC-100 учет ежемесячного начисления процентов производится автоматически. Нажатие клавиши "SHIFT" перед клавишей "n" обеспечивает умножение количества периодов на 12, а нажатие клавиши "SHIFT" перед клавишей "i%" обеспечивает деление процентной ставки на 12. 6.2.2. Накопление денежной единицы Формула для определения накопления за период получается из базовой формулы (1) при PV = 0: n (1 + i) - 1 FV = -PMT------------, (6) i если платежи проводятся в конце периода (S = 0), и n (1 + i) - 1 FV = -PMT(1 + i)------------, (7) i если платежи проводятся в начале периода (S = 1). Накопление денежной единицы за период показывает суммарное накопление по сумме платежей, вносимых в конце или начале каждого периода по истечении установленного срока n при определяющей процентной ставке i. Пример. В течение 5 лет вкладывается по 250 руб. ежемесячно в виде периодически выполняемых взносов. Годовая ставка составляет 6%. Какой будет общая величина основной суммы и процентного дохода в конце 5-летнего срока? Решение. В таблицах шести функций денежной единицы используем 2-ю колонку при ежемесячном начислении процентов, n = 5 лет, i = 6. При решении с калькулятором вводим PMT = -250; i = 6 с клавишей "SHIFT" (ежемесячные начисления процентов), n = 5 с клавишей "SHIFT". Нажав клавиши "COMP" и "FV", получим на экране искомое значение: 17 442,50763. 6.2.3. Фактор фонда возмещения Формула для определения фонда возмещения может быть получена из основной формулы (1) при PV = 0: i PMT = -FV------------, (8) n (1 + i) - 1 если платежи проводятся в конце периода (S = 0), и i PMT = -FV--------------------, (9) n+1 (1 + i) - (1 + i) если платежи проводятся в начале периода (S = 1). Фактор фонда возмещения показывает денежную сумму, которую необходимо вносить в конце каждого периода для того, чтобы через заданное число периодов n при определенной процентной ставке i остаток составил одну денежную единицу. Пример. Каким должен быть каждый периодически выполняемый взнос, если при годовой ставке 6%, начисляемой ежемесячно на основе сложных процентов, за 10 лет будет накоплена общая сумма 10 000 руб.? Решение. При решении с использованием финансового калькулятора вводим FV = 10 000, i = 6 с клавишей "SHIFT" (ежемесячное начисление процентов), n = 10 с клавишей "SHIFT". Нажав клавиши "COMP" и "PMT", получим на экране искомое значение: -61,02050194. Если бы взнос проводился не в конце, а в начале каждого периода, то перед нажатием клавиш "COMP" и "PMT" нужно нажать клавишу "BGN", и на экране получился бы другой результат: -60,71691736. 6.2.4. Текущая стоимость денежной единицы Формулу для расчета текущей стоимости получим из формулы (1) при PMT = 0: 1 PV = -FV--------. (10) n (1 + i) Текущая стоимость денежной единицы представляет собой сегодняшнюю стоимость денежной единицы, которая должна быть получена в будущем при заданном периоде n и процентной ставке i. Эта функция является обратной величиной функции накопления денежной единицы. Функция текущей стоимости денежной единицы применяется в процедуре дисконтирования, т.е. при определении текущей (сегодняшней) стоимости прогнозируемой (будущей) суммы денежных средств. Пример. Какую сумму следует сегодня депонировать в банке под 5,5% годовых с ежемесячным начислением процентов, чтобы через 20 лет получить 20 000 долл.? Решение. Данную задачу не удается решить с использованием таблиц шести функций денежной единицы, поскольку в этих таблицах приводятся данные для целых значений процентов. Решаем поставленную задачу с применением финансового калькулятора. В качестве исходных данных с помощью соответствующих клавиш вводим FV = 2000, i = 5,5 с клавишей "SHIFT" (ежемесячное начисление процентов), n = 20 с клавишей "SHIFT". Затем нажимаем клавиши "COMP" и "PV" и получаем на экране искомое значение: PV = -6674,173868 долл. 6.2.5. Текущая стоимость единичного аннуитета Аннуитет представляет собой серию равновеликих периодических платежей. Текущая стоимость единичного аннуитета определяется как текущая стоимость депозита, с которого в течение периода n может быть получена сумма в одну денежную единицу при процентной ставке i. В случае обычного аннуитета платежи проводятся в конце каждого периода. Формулу для расчета текущей стоимости обычного аннуитета получим из основной формулы (1) при FV = 0, S = 0: -n 1 - (1 + i) PV = -PMT-------------. (11) i Пример. Какую ссуду может взять заемщик на 15 лет под 7,5% годовых, если он будет выплачивать по 450 долл. в месяц для ее погашения в случаях обычного и авансового аннуитетов? Решение. Для решения поставленной задачи не удается применить таблицы шести функций денежной единицы из-за нецелого значения процентной ставки. Используем для решения финансовый калькулятор. Вводим в качестве исходных данных PMT = -450, n = 15 с клавишей "SHIFT", поскольку платежи ежемесячные, i = 7,5 с клавишей "SHIFT". После нажатия клавиш "COMP" и "PV" получим исходный размер ссуды при обычном аннуитете: PV = 48 543,04208 долл. Нажав клавиши "BGN", "COMP", "PV", получим размер ссуды при авансовом аннуитете: PV = 48 846,43609 долл. 6.2.6. Взнос на амортизацию денежной единицы Взнос на амортизацию денежной единицы представляет собой равновеликий регулярный платеж, необходимый для полной амортизации кредита в денежную единицу, по которому выплачивается процент i в течение периода n. Формулу взноса на амортизацию для обычного аннуитета получим из основной формулы (1) при FV = 0, S = 0: i PMT = -PV-------------. (12) -n 1 - (1 + i) Формулу взноса на амортизацию для авансового аннуитета получим из формулы (1) при FV = 0, S = 1: i PMT = -PV--------------------. (13) 1-n (1 + i) - (1 + i) Пример. Каким будет размер ежемесячных взносов в конце каждого периода, если заемщик взял ссуду на покупку дома в размере 300 000 долл. на 25 лет под 6,2% годовых? Решение. Задачу решаем с применением финансового калькулятора. Вводим с помощью одноименных клавиш PV = 300 000, n = 25 с клавишей "SHIFT", i = 6,2 с клавишей "SHIFT". Для получения решения нажимаем клавиши "COMP" и "PMT", и на экране появится искомое значение: PMT = -1969,74629 долл. Финансовый калькулятор позволяет решать задачи, которые практически невозможно решить с использованием таблиц шести функций денежной единицы. Пример. Сколько времени потребуется для того, чтобы увеличить основную сумму 5000 долл. до суммы 10 000 долл. при годовой ставке 5,4%, начисляемой в виде сложных процентов ежемесячно? Решение. Приведем расчет на финансовом калькуляторе. В качестве исходных данных вводим с помощью одноименных клавиш PV = -5000, FV = 10 000, i = 5,4 с клавишей "SHIFT". Затем нажимаем клавиши "COMP", "n" и получаем результат: n = 154,379021 месяца. 6.3. Математические методы, применяемые в сравнительном подходе Наиболее эффективными для использования в сравнительном подходе являются методы корреляционного анализа. Зависимость стоимости y от некоторых факторов x , x ... x является 1 2 n не функциональной (точной), а такой, что определенным значениям x , x ... 1 2 x соответствует групповая средняя результативность стоимости y. Такая n зависимость y = y(x , x ... x ) показывается корреляционной и изучается 1 2 n с применением корреляционного анализа. Выполняя корреляционный анализ, оценщик может решить целый ряд задач. Первоочередной задачей является измерение тесноты связей стоимости y и факторов x , x ... x , влияющих на стоимость объекта оценки. Первоначальные 1 2 n предположения о существующих связях необходимо математически подтвердить или опровергнуть соответствующими расчетами с применением корреляционного анализа. На следующем этапе корреляционного анализа следует произвести выбор тех факторов, которые оказывают большее влияние на стоимость объекта оценки. Выбор факторов выполняется по уровню тесноты их связи со стоимостью оцениваемого объекта. Выбранные факторы затем используются на последующих этапах корреляционного анализа. Одним из важных достоинств корреляционного анализа является обнаружение неизвестных связей и соответствующих параметров, влияющих на стоимость объекта оценки. С применением корреляционного анализа могут изучаться различные зависимости стоимости от влияющих на нее факторов: линейная, нелинейная и другие виды зависимостей. В рамках корреляционного анализа строится математическая модель изучаемой зависимости стоимости от факторов - уравнение корреляции, которое часто называют уравнением регрессии. Одним из назначений корреляционного анализа является оценка тесноты связей между стоимостью и соответствующими факторами. Тесноту связи между стоимостью y и некоторым фактором x можно измерить путем сопоставления их уровней. Когда с увеличением величины фактора x пропорционально увеличивается стоимость y объекта оценки, отмечается наличие прямой или положительной связи. Когда же с ростом стоимости y величина фактора x уменьшается, это свидетельствует о наличии обратной, или отрицательной, связи. Теснота линейной связи измеряется коэффициентом корреляции r. Этот коэффициент принимает значения в интервале от -1 до +1. В случае положительной связи коэффициент корреляции r >= 0. В случае отрицательной связи коэффициент корреляции также будет отрицательным. Когда коэффициент корреляции равен -1, это значит, что исследуемая зависимость носит обратный строго точный (функциональный) характер. Если же r = 1, то исследуемая зависимость является прямой функцией. Когда r = 0, отсутствует связь между стоимостью и соответствующим параметром объекта оценки. Считается, что при |r| <= 0,3 связь является слабой, при 0,3 <= |r| <= 0,7 теснота связи средняя, а при |r| >= 0,7 связь сильная. Следовательно, при |r| >= 0,7 установленную связь можно использовать для оценки стоимости объектов. В случае множественной корреляции (при наличии нескольких факторов) тесноту связи необходимо измерять не только между каждым фактором и стоимостью объекта оценки, но и между каждой парой факторов. В случаях функциональной или очень тесной связи между какими-то факторами один из них необходимо исключить. Огромное значение в корреляционном анализе имеет выбор числа аналогов n и числа факторов k. На практике для выбора допустимого соотношения между числом аналогов и числом факторов пользуются следующим простым соотношением: 2 (n + m) <= (n - m) . (14) В оценочной деятельности в зависимости от класса объектов оценки можно использовать различные виды корреляционных уравнений. 6.3.1. Однофакторные зависимости Наиболее широкое распространение имеют однофакторные линейные зависимости, которые являются самыми простыми для построения и использования. Уравнение линейной зависимости имеет вид: y = a + a x , (15) 0 1 1 где y - стоимость объекта оценки; x - основной фактор, от которого 1 зависит стоимость объекта оценки; a , a - первоначально неизвестные 0 1 параметры уравнения. Параметры a и a в уравнении (15) определяются по методу наименьших 0 1 квадратов, в соответствии с которым должна быть минимизирована сумма квадратов отклонений между теоретическими и фактическими значениями стоимости y: 2 S = SUM (a + a x - y) -> min. (16) 0 1 1 Для определения параметров a и a по формуле (16) берутся и 0 1 приравниваются к 0 частные производные S по a и a соответственно: 0 1 dS 2 --- = 2 SUM (a + a x - y) = 0; (17) da 0 1 1 dS 2 --- = 2 SUM (a + a x - y) x = 0; (18) da 0 1 1 1 Преобразовав выражения (17) и (18), получим систему нормальных уравнений для определения a и a : 0 1 na + a SUM x = SUM y; (19) 0 1 1 2 a SUM x + a SUM x = SUM x y. (20) 1 1 1 1 1 Решая систему двух линейных уравнений (19) и (20) с помощью определителей по методу Крамера, найдем искомые параметры: 2 SUM x SUM y - SUM x SUM x y 1 1 1 a = -----------------------------; (21) 0 2 2 n SUM x - (SUM x ) 1 1 SUM x y - SUM x SUM y 1 1 a = ----------------------; (22) 1 2 2 n SUM x - (SUM x ) 1 1 Чтобы определить, насколько точно линейная функция (15) воспроизводит стоимость объектов оценки, вычислим коэффициент корреляции: n SUM x y - SUM x SUM y 1 1 r = -------------------------------------------. (23) _______________________________________ / 2 2┌ 2 2┐ / n SUM x - (SUM x ) │SUM y - (SUM y) │ \/ 1 1 └ ┘ Частным случаем линейной зависимости является прямая пропорциональная зависимость: y = a x . (24) 1 1 По методу наименьших квадратов записывается сумма квадратов отклонений теоретической стоимости объекта оценки от реальной стоимости: 2 S = SUM (a x - y) -> min. (25) 1 1 Берем частную производную сумму S по искомому параметру a и получаем: 1 dS --- = 2 SUM (a x - y)x = 0, (26) da 1 1 1 1 откуда определяем параметр a : 1 SUM x y 1 a = -------. (27) 1 2 SUM x 1 Коэффициент корреляции в этом случае также определяется по общей формуле (23). Пример. Необходимо построить математическую корреляционную модель вида (23) для определения стоимости y компактных статистических катков, предназначенных для укладки асфальта, в зависимости от их массы x . Данные 1 об аналогичных статистических катках приведены в табл. 3. Таблица 3 Взаимосвязь между стоимостью статистических катков и их массой Масса, т 0,25 0,28 0,25 0,29 0,29 0,30 0,32 0,35 0,35 0,38 Стоимость, тыс. руб. 11 12 10 13 14 14 15 16 17 18 Параметр a можно рассчитать по формуле (27): 1 43,83 a = ------ = 45,9723. 1 0,9534 Тогда модель (24) будет иметь вид: y = 45,9723x . (28) 1 Коэффициент корреляции, полученный по формуле (23), составит r = 0,979. Коэффициент корреляции, близкий к 1, показывает, что линейная зависимость (28) достаточно точно моделирует зависимость стоимости статистических катков рассматриваемого класса от их массы. Более просто и быстро можно построить и оценить ту же модель (28) с применением финансового калькулятора. Для этого в режиме линейной корреляции "LR" на финансовом калькуляторе CASIO FC-100 необходимо попарно ввести исходные данные из табл. 3, нажимая клавиши "x y " и "DATA". После 0 0 ввода данных, нажав клавиши "SHIFT" и "B", получим значение a . А нажав 1 затем клавиши "SHIFT" и "r", получим значение коэффициента корреляции r. Следует отметить, что с применением финансового калькулятора CASIO FC-100 можно строить и нелинейные однофакторные модели корреляции: 1) логарифмическую зависимость y = a + a ln x ; (29) 0 1 1 2) экспоненциальную зависимость a x 1 1 y = a e ; (30) 3) степенную зависимость a 1 y = a x . (31) В большинстве случаев стоимость объекта оценки зависит от нескольких факторов, поэтому наибольшее применение находят многофакторные модели. 6.3.2. Многофакторные зависимости В настоящее время из всевозможных многофакторных зависимостей наибольшее распространение получили линейные зависимости, имеющие следующий вид: y = a + a x + a x , (32) 0 1 1 2 2 где y - стоимость объекта оценки; x и x - факторы, от которых зависит 1 2 стоимость; a , a , a - первоначально неизвестные параметры модели. 0 1 2 Для определения параметров модели по методу наименьших квадратов составляем и приравниваем нулю выражение для суммы квадратов отклонений теоретических и фактических значений стоимости: 2 S = SUM (a + a x + a x - y) -> min. 1 1 1 2 2 В этом выражении приравниваем нулю частные производные: dS --- = SUM (a + a x + a x - y) = 0, (33) da 0 1 1 2 2 dS --- = 2 SUM (a + a x + a x - y)x = 0, (34) da 0 1 1 2 2 1 1 dS --- = 2 SUM (a + a x + a x - y)x = 0. (35) da 0 1 1 2 2 2 2 После преобразований выражений (33), (34), (35) получим следующую систему нормальных уравнений: ┌ │na + a SUM x + a SUM x = SUM y │ 0 1 1 2 2 │ │ 2 < a SUM x + a SUM x + a SUM x x = SUM x y (36) │ 0 1 1 1 2 1 2 1 │ │ 2 │a SUM x + a SUM x x + a SUM x = SUM x y. └ 0 2 1 1 2 2 2 2 Для определения параметров a , a , a систему уравнений (36) необходимо 0 1 2 решить методами подстановок, определителей или с применением соответствующей компьютерной программы. После построения математической модели линейной корреляции (определения значений параметров модели a , a , a ) необходимо выполнить статистический 0 1 2 анализ результатов. Предварительно рассчитываются суммы квадратов объяснимых и необъяснимых ошибок: 2 Y = SUM (y - y ) , (37) н/об выч ср где Y - сумма квадратов не объяснимых построенной математической н/об моделью ошибок; y - среднее значение стоимости; y - вычисление по ср выч модели значения стоимости для каждого аналога; 2 Y = SUM (y - y) , (38) об выч где Y - сумма квадратов объяснимых ошибок; y - фактические значения об стоимости для каждого аналога. Далее необходимо рассчитать следующие критерии достоверности модели: 1. Дисперсия результата: Y 2 н/об S = ---------, (39) yx n - k - 1 где n - число аналогов; k - число факторов. 2. Среднее квадратическое отклонение S . yx 3. Дисперсии параметров модели: 2 S 2 yx S = ------------------; (40) a 2 1 (SUM x ) 2 1 SUM x - --------- 1 n 2 S 2 yx S = ------------------. (41) a 2 2 (SUM x ) 2 2 SUM x - --------- 2 n 4. Оценка значимости параметров модели: │a │ │ 1│ t = ----, (42) a S 1 a 1 │a │ │ 2│ t = ----. (43) a S 2 a 2 Критическое значение величины значимости параметров модели определяется по таблице t-распределения Стьюдента. 5. Коэффициент определенности: Y 2 об R = ----------- 100%. (44) Y + Y об н/об 6. Коэффициент Фишера: (n - k - 1)Y об F = -------------- 100%. (45) R kY н/об Критическое значение F данного коэффициента определяется по таблице кр Фишера - Снедекора. Если F > F то подтверждается гипотеза соответствия в R кр уравнении корреляции связей реально существующим. Это будет подтверждать достоверность построенной математической модели. 7. Коэффициенты эластичности: x 1ср Эx = a ----, (46) 1 1 y ср x 2ср Эx = a ----, (47) 2 2 y ср где x - среднее значение величины фактора x ; x - среднее 1ср 1 2ср значение величины фактора x ; y - среднее значение стоимости. 2 ср Коэффициент эластичности показывает, как изменяется значение стоимости при единичном изменении величины соответствующего фактора. Пример. Требуется построить математическую модель рынка земельных участков в Московской области (Горьковское направление), рассчитать параметры двухфакторной линейной функции и провести оценку достоверности модели. Исходные данные представлены в табл. 4. Таблица 4 Исходные данные для составления модели Показатель Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Аналог 5 Площадь участка, 100 кв. м 12,0 15,0 13,0 11,5 12,0 Назначение ИЖС ИЖС ИЖС ИЖС ИЖС Наличие благоустройства Свет, газ Свет, вода Свет, газ Свет, вода Все коммуникации подведены Направление Горьковское ш. Горьковское ш. Горьковское ш. Горьковское ш. Горьковское ш. Расстояние от МКАД, км 30 20 22 5 8 Цена, долл. 20 000 35 000 25 000 35 000 40 000 Корректировка на уторгование 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 Скорректированная стоимость, долл. 19 000 33 250 23 750 33 250 38 000 Цена, долл/100 кв. м 1 583 2 217 1 827 2 891 3 167 В качестве математической модели выберем двухфакторную линейную зависимость вида (32), где x - благоустройство (наличие коммуникаций); 1 x - расстояние от МКАД. 2 В данном примере имеются 5 аналогов (n = 5) и 2 фактора (k = 2). Такое соотношение между числом аналогов и числом факторов по формуле (15) 2 является допустимым, поскольку действительно (5 + 2) < (5 - 2) . В соответствии со шкалой, приведенной в табл. 5, присвоим ранги объектам-аналогам согласно их местоположению (расстоянию от МКАД) и благоустройству (наличию коммуникаций). Таблица 5 Ранжирование значений факторов Ранг Расстояние от МКАД, км Коммуникации 5 1 - 5 Все коммуникации 4 5 - 10 Свет, вода 3 10 - 30 Свет, газ 2 30 - 50 Газ, вода 1 50 и более Отсутствуют Результаты ранжирования представлены в табл. 6. Таблица 6 Результаты ранжирования факторов Показатель Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Аналог 5 Площадь участка, x 100 кв. м 12,0 15,0 13,0 11,5 12,0 Назначение ИЖС ИЖС ИЖС ИЖС ИЖС Наличие благоустройства Свет, газ Свет, вода Свет, газ Свет, вода Все коммуникации подведены Ранг по благоустройству 3 4 3 4 5 Направление Горьковское ш. Горьковское ш. Горьковское ш. Горьковское ш. Горьковское ш. Расстояние от МКАД, км 30 20 22 5 8 Ранг по местоположению 2 3 3 5 4 Составим расчетную табл. 7. Таблица 7 Расчетная таблица для определения параметров модели ┌────────────────┬────┬────┬──────┬─────┬──────┬──────┬─────┬──────┬──────┐ │ │ │ │ │ 2 │ │ │ 2 │ 2 │ │ │ i │ x │ x │ y │ x │ x x │ yx │ yx │ yx │ y │ │ │ 1 │ 2 │ │ 1 │ 1 2 │ 1 │ 2 │ │ выч │ ├────────────────┼────┼────┼──────┼─────┼──────┼──────┼─────┼──────┼──────┤ │1 │ 3│ 2│ 1 583│ 9│ 6│ 4 750│ 4│ 3 167│ 1 535│ ├────────────────┼────┼────┼──────┼─────┼──────┼──────┼─────┼──────┼──────┤ │2 │ 4│ 3│ 2 217│ 16│ 12│ 8 867│ 9│ 6 650│ 2 323│ ├────────────────┼────┼────┼──────┼─────┼──────┼──────┼─────┼──────┼──────┤ │3 │ 3│ 3│ 1 827│ 9│ 9│ 5 481│ 9│ 5 481│ 1 820│ ├────────────────┼────┼────┼──────┼─────┼──────┼──────┼─────┼──────┼──────┤ │4 │ 4│ 5│ 2 891│ 16│ 20│11 565│ 25│14 457│ 2 895│ ├────────────────┼────┼────┼──────┼─────┼──────┼──────┼─────┼──────┼──────┤ │5 │ 5│ 4│ 3 167│ 25│ 20│15 833│ 16│12 667│ 3 112│ ├────────────────┼────┼────┼──────┼─────┼──────┼──────┼─────┼──────┼──────┤ │Сумма │ 19│ 17│11 685│ 75│ 67│64 696│ 63│42 421│11 685│ ├────────────────┼────┼────┼──────┼─────┼──────┼──────┼─────┼──────┼──────┤ │Среднее значение│ 4│ 3│ 2 337│ 15│ 13│ 9 299│ 13│ 8 484│ 2 337│ └────────────────┴────┴────┴──────┴─────┴──────┴──────┴─────┴──────┴──────┘ Подставим значения из табл. 7 в систему уравнений (36) для нахождения a , a , a : 0 1 2 ┌ │ a 5 + a 19 + a 17 = 11 685; │ 0 1 2 < a 19 + a 75 + a 67 = 46 496; │ 0 1 2 │ a 17 + a 67 + a 63 = 42 421. └ 0 1 2 Решив систему уравнений, получим следующие значения параметров модели: a = -544,85; a = 502,83; 1 a = 285,62. 2 Математическая модель рынка земельных участков, в соответствии с выражением (32), примет вид: Y = -544,85 + 502,83X + 285,62X . (48) 1 2 Проведем статистический анализ выборки и расчетных данных. Для этого сначала составим таблицу ошибок в соответствии с выражениями (37) и (38), используя для расчетов данные табл. 7. Таблица 8 Таблица ошибок ┌─────────────┬─────────┬─────────┬─────────┬─────────┬─────────┬─────────┐ │ i │ 1 │ 2 │ 3 │ 4 │ 5 │ SUM │ ├─────────────┼─────────┼─────────┼─────────┼─────────┼─────────┼─────────┤ │Y │ 643 401│ 187│ 266 779│ 310 863│ 600 253│1 821 483│ │ об │ │ │ │ │ │ │ ├─────────────┼─────────┼─────────┼─────────┼─────────┼─────────┼─────────┤ │Y │ 2 350│ 11 370│ 42│ 10│ 3 017│ 16 789│ │ н/об │ │ │ │ │ │ │ └─────────────┴─────────┴─────────┴─────────┴─────────┴─────────┴─────────┘ 1. Дисперсия результата: Y 2 н/об 16 789 S = --------- = ------ = 8394,63. n - k - 1 2 2. Среднее квадратическое отклонение: S = 91,62. 3. Дисперсия параметров модели: 2 2 Syx S = ------------------ = 2998,08; 2 (SUM x ) 2 1 SUM x - --------- 1 5 2 2 Syx S = ------------------ = 1614,35. 2 (SUM x ) 2 2 SUM x - --------- 2 5 4. Оценка значимости коэффициентов: │a │ │ 1│ t = ---- = 9,18 >= t = 4,3. Aa кр 1 Здесь t = 4,3 - критическое значение коэффициента Стьюдента кр с доверительной вероятностью 95%, альфа = 0,05 получено по таблице распределения Стьюдента при n = 5, k = 2 (альфа = n - k = 2) (см. Приложение 2). t = │а │ = 7,11 > = t = 4,3. │ 2│ кр Следовательно, коэффициенты a и a являются статистически значимыми в 1 2 данной выборке. 5. Коэффициент определенности: Y 2 об R = ----------- = 0,99. Y + Y об н/об Таким образом, 99% дисперсии цен объясняются построенной математической моделью. 6. Коэффициент Фишера: Y об F = ----- = 108,49 >= F = 19, R Y кр н/об где F - критическое значение коэффициента Фишера с доверительной кр вероятностью 95%, альфа = 0,05 получено по таблице Фишера - Снедекора при n = 5, k = 2 (см. Приложение 3), n = n - k - 1 = 2, n = k = 2. 1 2 Следовательно, подтверждается гипотеза соответствия заложенных в уравнение регрессии связей реально существующим. 7. Коэффициенты эластичности: x 1ср 502,83 x 4 Эx = a ---- = ---------- = 0,86, 1 1 y 2337 ср x 2ср 285,62 x 3 Эx = a ---- = ---------- = 0,37. 2 2 y 2337 ср Это значит, что при изменении характеристики по благоустройству на 1% стоимость в среднем изменится на 0,86%, а при изменении расстояния от МКАД на 1% стоимость изменится в среднем на 0,37%. В соответствии с построенной математической моделью (48) определим рыночную стоимость земельного участка площадью 10 соток, расположенного в Московской области по Горьковскому направлению на расстоянии 15 км от МКАД. Участок предназначен для индивидуального жилищного строительства. Все коммуникации подведены. Решение. По табл. 5 ранжируем значения факторов и получим x = 5, 1 x = 3. 2 Подставляем значения x , x в формулу (48), получаем стоимость одной 1 2 сотки оцениваемого участка: y = -544,85 + 502,83 x 5 + 285,62 x 3 = 2826,16 долл/100 кв. м. Рыночная стоимость всего земельного участка составит с учетом округления 28 260 долл. 6.4. Метод анализа иерархий Метод анализа иерархий (далее - МАИ) - математический инструмент системного подхода к сложным проблемам принятия решений. Основное применение при проведении оценки МАИ находит при осуществлении процедуры согласования полученных результатов по затратному, сравнительному и доходному подходу, а также при расчете итоговой стоимости оцениваемого объекта. Рассмотрим методологию данного математического инструментария более подробно. МАИ не предписывает лицу, принимающему решение, какого-либо "правильного" решения проблемы, а позволяет ему в интерактивном режиме найти такой альтернативный вариант, который наилучшим образом согласуется с пониманием указанным лицом сути проблемы и требованиями к ее решению. МАИ позволяет понятным и рациональным образом структурировать сложную проблему принятия решений в виде иерархии, а также сравнить и выполнить количественную оценку альтернативных вариантов решения. Анализ проблемы принятия решений в МАИ начинается с построения иерархической структуры, которая включает цель, критерии, альтернативы и другие рассматриваемые факторы, влияющие на выбор. Эта структура отражает понимание проблемы лицом, принимающим решение. Каждый элемент иерархии может представлять различные аспекты решаемой задачи, причем во внимание могут быть приняты материальные и нематериальные факторы, измеряемые количественные параметры и качественные характеристики, объективные данные и субъективные экспертные оценки. Следующим этапом анализа является определение приоритетов, представляющих относительную важность или предпочтительность элементов построенной иерархической структуры, с помощью процедуры парных сравнений. Безразмерные приоритеты позволяют обоснованно сравнивать разнородные факторы, что является отличительной особенностью МАИ. На заключительном этапе анализа выполняется синтез (линейная свертка) приоритетов на иерархии, в результате которого вычисляются приоритеты альтернативных решений относительно главной цели. Лучшей считается альтернатива с максимальным значением приоритета. Рассмотрим каждый этап МАИ более подробно. 6.4.1. Представление проблемы в виде иерархии Вершиной иерархии является главная цель; элементы нижнего уровня представляют множество вариантов достижения цели (альтернатив); элементы промежуточных уровней соответствуют критериям или факторам, которые связывают цель с альтернативами. Существуют специальные термины для описания иерархической структуры МАИ. Каждый уровень иерархии состоит из узлов. Элементы, исходящие из узла, принято называть его детьми (дочерними элементами). Элементы, из которых исходит узел, называются родительскими. Группы элементов, имеющие один и тот же родительский элемент, называются группами сравнения. Родительские элементы альтернатив, как правило, исходящие из различных групп сравнения, называются покрывающими критериями. Вид любой иерархии МАИ будет зависеть не только от объективного характера рассматриваемой проблемы, но и от знаний, суждений, системы ценностей, мнений, желаний и т.п. участников процесса. Опубликованные описания применений МАИ часто включают в себя различные схемы и объяснения представленных иерархий. Последовательное выполнение всех шагов МАИ предусматривает возможность изменения структуры иерархии с целью включения в нее вновь появившихся или ранее не считавшихся важными критериев и альтернатив. Иерархия является полной, если каждый элемент заданного уровня является критерием для всех элементов нижнего уровня. Полная доминантная иерархия Уровни иерархии Структурная сеть решаемой задачи ┌──────────────┐ Уровень 1 Цель │ Цель │ └───────┬──────┘ └──────────────────┐ ┌──────┐ ┌──────┐ ┌───┴──┐ Уровень 2 Критерии │ К1 │ │ К2 │ │ К3 │ └─┬┬┬──┘ └──┬┬┬─┘ └──┬┬┬─┘ │││ │││ │││ │││ ┌───────────────┼┼┼────────────────┘││ ││└─┼───────────────┼┼┼──────────────┐ ││ ││┌─┼───────────────┘│└──────────────┼─┐││ │└┼─┼───────────────┐│┌──────────────┼─┼┘│ │ │ │ │││ │ │ │ ┌─┴─┴─┴┐ ┌──┴┴┴─┐ ┌┴─┴─┴─┐ Уровень 3 Альтернативы │ А1 │ │ А2 │ │ А3 │ └──────┘ └──────┘ └──────┘ 6.4.2. Определение приоритетов критериев После иерархического представления задачи необходимо установить приоритеты критериев и оценить каждую из альтернатив по выбранным критериям, определив наиболее важную из них. Приоритеты - это числа, которые связаны с узлами иерархии. Они представляют собой относительные веса элементов в каждой группе. Подобно вероятностям приоритеты - безразмерные величины, которые могут принимать значения от нуля до единицы. Чем больше величина приоритета, тем более значимым является соответствующий ему элемент. Сумма приоритетов элементов, подчиненных одному элементу вышестоящего уровня иерархии, равна единице. Приоритет цели по определению равен 1,0. В МАИ элементы сравниваются попарно по отношению к их влиянию на общую для них характеристику. Парные сравнения приводят к записи характеристик сравнений в виде квадратной таблицы чисел, т.е. матрицы. Сравнивая набор критериев друг с другом, получим следующую матрицу: ┌ ┐ │a a a ... a │ │ 11 12 13 1n│ │ │ │a a a ... a │ │ 21 22 23 2n│ │ │ │a a a ... a │ │ 31 32 33 3n│ │ . │ │... ... ... . ...│ │ . │ │a a a ... a │ │ n1 n2 n3 mn│ └ ┘ Эта матрица обратно симметричная, т.е. имеет место свойство: 1 a = ---, ij a ji где индексы i и j - номер строки и номер столбца, на пересечении которых стоит элемент. При сравнении элемента с самим собой имеем равную значимость, так что на пересечение строки и столбца с одинаковыми номерами заносим единицу. Поэтому главная диагональ будет состоять из единиц. Таким образом, матрица парных сравнений имеет вид: ┌ ┐ │ 1 a a ... a │ │ 12 13 1n│ │ │ │ 1 │ │--- 1 a ... a │ │a 23 2n│ │ 21 │ │ │ │ 1 1 │ │--- --- 1 ... a │ │a a 3n│ │ 13 23 │ │ . │ │... ... ... . ...│ │ . │ │ 1 1 1 │ │--- --- --- ... 1 │ │a a a │ │ 1n 2n 3n │ └ ┘ Когда задача представлена в виде иерархической структуры, матрица составляется для попарного сравнения критериев на втором уровне по отношению к общей цели, расположенной на первом уровне. Такие же матрицы должны быть построены для парных сравнений каждой альтернативы на третьем уровне по отношению к критериям второго уровня и т.д., в зависимости от количества уровней. Матрица составляется следующим образом. В левом верхнем углу записывается цель или критерий, по отношению к которым будет проводиться сравнение; в левом столбце и верхней строке необходимо перечислить сравниваемые элементы. Для иерархии, приведенной на рис. 1, потребуется построить четыре матрицы - одну для второго уровня и три для третьего. Эти матрицы представлены в табл. 7 и 8. Таблица 7 Матрица второго уровня Цель К1 К2 К3 К1 К2 К3 Таблица 8 Матрицы третьего уровня К1 А1 А2 А3 А1 А2 А3 К2 А1 А2 А3 А1 А2 А3 К3 А1 А2 А3 А1 А2 А3 Для проведения субъективных парных сравнений в МАИ разработана шкала относительной важности, представленная в табл. 9. Таблица 9 Шкала относительной важности Интенсивность относительной важности Определение Объяснение 1 Равная важность Равный вклад двух критериев в цель 3 Умеренное превосходство одного над другим Опыт и суждения дают легкое превосходство одной альтернативы над другой 5 Существенное или сильное превосходство Опыт и суждения дают сильное превосходство одного критерия над другим 7 Значительное превосходство Одному из критериев дается настолько сильное предпочтение, что он становится практически значительным 9 Очень сильное превосходство Очевидность превосходства одного критерия над другим подтверждается наиболее сильно 2, 4, 6, 8 Промежуточные решения между двумя соседними суждениями Применяется в компромиссных случаях Обратные величины приведенных выше чисел Если при сравнении одного критерия с другим получено одно из вышеуказанных чисел, то при сравнении второго критерия с первым получаем обратную величину При проведении попарных сравнений задаются следующие вопросы: - Какая из альтернатив важнее или имеет большее воздействие на цель? - Какая из альтернатив более вероятна? - Какая из альтернатив предпочтительнее? - Какой из критериев более важен? - Какая из альтернатив более желательна по отношению к определенному критерию? - Какой из сценариев более вероятен? Когда возникают споры, применяют геометрическое среднее разных оценок в качестве общей оценки суждений: ~ __________________ x = n /x · x · ... · x . геом \/ 1 2 n 6.4.3. Синтез приоритетов После построения иерархии и определения величин парных субъективных суждений следует этап, на котором иерархическая декомпозиция и относительные суждения объединяются для получения осмысленного решения многокритериальной задачи принятия решений. Локальные приоритеты. Из групп парных сравнений формируется набор локальных критериев, которые выражают относительное влияние элементов на элемент, расположенный на уровень выше. Для определения относительной ценности каждого элемента необходимо найти геометрическое среднее: с этой целью перемножить n элементы каждой строки и из полученного результата извлечь корни n-й степени (1). Полученные числа необходимо нормализовать: _____________________ омега = n /a x a x ... x a . (1) i \/ i1 i2 in Для нормализации полученных чисел определяем нормирующий множитель r: r = омега + омега + омега + ... + омега . (2) 1 2 3 n И каждое из чисел омега делим на r: i омега i q = ------, (i = 1, 2, 3... n). (3) 2i r В результате получаем вектор приоритетов: q = (q , q , q ... q ), (4) 2 21 22 23 2n где индекс 2 означает, что вектор приоритетов относится ко второму уровню иерархии. Согласованность локальных приоритетов. Любая матрица суждений в общем случае является несогласованной. Когда отклонения от согласованности превышают установленные пределы, возникает необходимость определения индекса согласованности и отношения согласованности. Индекс согласованности (ИС) в каждой матрице и для всей иерархии может быть выражен следующим способом. Определяется сумма каждого j-го столбца матрицы суждений: s = a + a + a + ... + a , j = 1, 2, 3... n. (5) j 1j 2j 3j nj Затем полученный результат умножается на j-ю компоненту нормализованного вектора приоритетов q , т.е. сумма суждений первого 2 столбца - на первую компоненту, сумма суждений второго столбца - на вторую и т.д.: p = s x q , j = 1, 2, 3... n. (6) j j 2j Сумма чисел p отражает пропорциональность предпочтений: чем ближе эта j величина к n (числу объектов и видов действия в матрице парных сравнений), тем более согласованны суждения: лямбда = p + p + p + ... + p . (7) max 1 2 3 n Отклонение от согласованности выражается индексом согласованности: лямбда - n max ИС = -------------. (8) n - 1 Для определения того, насколько точно ИС отражает согласованность суждений, его необходимо сравнить со случайным индексом согласованности (далее - СИ), который соответствует матрице со случайными суждениями, выбранными из шкалы 1/9, 1/8, 1/7, 1/6, 1/5, 1/4, 1/3, 1/2, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, при условии равной вероятности выбора любого из приведенных чисел. В табл. 10 приведены средние значения случайного индекса согласованности (СИ) для случайных матриц суждений разного порядка. Таблица 10 Средние значения СИ для случайных матриц суждений разного порядка Размер матрицы Среднее значение СИ 1 0,00 2 0,00 3 0,58 4 0,90 5 1,12 6 1,24 7 1,32 8 1,41 9 1,45 10 1,49 11 1,51 12 1,48 13 1,56 14 1,57 15 1,59 Отношение ИС к среднему значению СИ для матрицы того же порядка называется отношением согласованности (ОС): ИС ОС = --. (9) СИ Значение ОС меньше или равное 0,10 считается приемлемым. Синтез альтернатив. Векторы приоритетов и отношения согласованности определяются для всех матриц суждений, начиная со второго уровня вниз. Для определения приоритетов альтернатив необходимо локальные приоритеты умножить на приоритет соответствующего критерия на вышестоящем уровне и найти суммы по каждому элементу в соответствии с критериями, на которые воздействует этот элемент. Обозначим через: q - вектор приоритетов k-й матрицы, расположенной на третьем уровне; 3k q - i-й элемент-вектор приоритетов k-й матрицы суждений, 3ki расположенной на третьем уровне; q - k-й элемент-вектор приоритетов матрицы суждений, расположенной на 2k втором уровне; q - приоритет j-го элемента третьего уровня. j Тогда приоритет j-го элемента третьего уровня определяется как q = q x q + q x q + q x q + ... + q x q 1 311 21 321 22 331 23 3n1 2n q = q x q + q x q + q x q + ... + q x q 2 312 21 322 22 332 23 3n2 2n q = q x q + q x q + q x q + ... + q x q (10) 3 313 21 323 22 333 23 3n3 2n . . . q = q x q + q x q + q x q + ... + q x q . n 31n 21 32n 22 33n 23 3nn 2n Пример. Данные для расчета возьмем из отчета об оценке, согласно которому в соответствии с договором от 25 мая 2006 г. N 99/06-Ч ООО "Оценщик" произвело оценку рыночной стоимости суммы затрат на воспроизводство, необходимой для возмещения реального ущерба и упущенной выгоды, возникающих вследствие нарушения права по владению имуществом (торговым павильоном ЗАО "МИФ") (табл. 11): Таблица 11 Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках различных подходов Подход Рыночная стоимость, руб. Затратный 16 471 544 Сравнительный 18 316 017 Доходный 17 411 051 У каждого из подходов есть свои особенности. Например, в большинстве случаев стоимость объекта оценки надежнее всего измеряется суммой получаемых доходов. Однако значительная часть инвесторов, за неимением достоверной аналитической информации, в большей мере ориентируется не на расчетные прогнозные показатели доходного подхода, а на сравнительные рыночные данные. Стоимости, полученные в рамках разных подходов, могут значительно различаться. В этом случае следует приписать каждому из подходов свой вес, а итоговую величину стоимости определить путем взвешенного усреднения. В данном примере для определения весов сравнительного и затратного подходов при исчислении итоговой стоимости строений использован МАИ, который является математической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих суть любой проблемы. Расчет удельных весов каждого подхода с применением МАИ выглядит следующим образом. 1. Выбор критериев: - А - возможность отразить действительные намерения инвесторов и продавца; - Б - тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ; - В - способность используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания; - Г - способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность). 2. Построение матрицы сравнения и расчет приоритетов критериев. Построение матриц парных сравнений в данном пункте (табл. 12) и далее проводилось на основе проведения оценщиком парных сравнений при помощи шкалы относительной важности (табл. 9) и дальнейшего расчета приоритетов критериев согласно изложенному алгоритму. Таблица 12 Матрица сравнения критериев А Б В Г Вес критерия А 1,00 3,00 2,00 2,00 0,42 Б 0,33 1,00 0,50 0,50 0,12 В 0,50 2,00 1,00 1,00 0,23 Г 0,50 2,00 1,00 1,00 0,23 3. Сравнение результатов, полученных затратным (ЗП), сравнительным (СП) и доходным (ДП) подходами по каждому критерию согласования. 3.1. Возможность отразить действительные намерения инвесторов и продавца (критерий А) (табл. 13). Таблица 13 Оценка результатов по критерию А ЗП СП ДП Вес подхода по критерию А ЗП 1,00 0,20 0,20 0,09 СП 5,00 1,00 1,00 0,45 ДП 5,00 1,00 1,00 0,45 3.2. Тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ (критерий Б) (табл. 14). Таблица 14 Оценка результатов по критерию Б ЗП СП ДП Вес подхода по критерию Б ЗП 1,00 1,00 1,00 0,33 СП 1,00 1,00 1,00 0,33 ДП 1,00 1,00 1,00 0,33 3.3. Способность используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания (критерий В) (табл. 15). Таблица 15 Оценка результатов по критерию В ЗП СП ДП Вес подхода по критерию В ЗП 1,00 0,33 0,50 0,16 СП 3,00 1,00 2,00 0,54 ДП 2,00 0,50 1,00 0,30 3.4. Способность используемых подходов учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (критерий Г) (табл. 16). Таблица 16 Оценка результатов по критерию Г ЗП СП ДП Вес подхода по критерию Г ЗП 1,00 0,33 0,33 0,14 СП 3,00 1,00 1,00 0,43 ДП 3,00 1,00 1,00 0,43 4. Определение итогового значения весов каждого подхода (табл. 17). Таблица 17 Матрица сравнения результатов А Б В Г Вес критерия ЗП 0,10 0,33 0,16 0,14 0,15 СП 0,45 0,33 0,54 0,43 0,45 ДП 0,45 0,33 0,30 0,43 0,40 Согласно данным табл. 11 и полученным весам различных подходов расчет итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки будет выглядеть следующим образом (табл. 18). Таблица 18 Расчет итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки Подходы Стоимость, определенная в рамках подхода, руб. Вес подхода Взвешенная стоимость, руб. Затратный 16 471 544 0,15 2 470 731 Сравнительный 18 316 017 0,45 8 242 208 Доходный 17 411 051 0,40 6 964 420 СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 1. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ (в ред. от 23.07.2013г.) // СПС Консультант плюс 2. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. от 27.07.2013г.) // СПС Консультант плюс 3. Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №256 (в ред. от 22.10.2010г. № 509) 4. Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №255 (в ред. от 22.10.2010г. № 509) 5. Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №254 6. Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)" Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 г. № 508 7. Федеральный стандарт оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)" Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 г. №256328 8. Федеральный стандарт оценки "Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО N 6)" )" Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 06.11.2011 г. № 628 9. Кацман В.Е., Косорукова И.В., Родин А.Ю. Основы оценочной деятельности: Правовые, теоретические и математические основы. М.: изд. 2-е: Учебное пособие, Маркет ДС, 2010г. 10. Основы оценочной деятельности / Под ред. Косоруковой И.В. – М., МФПА, 2005. - http://www.e-biblio.ru Дополнительная литература: 1. Европейские стандарты оценки 2000: Пер. с англ. Г.И. Микерина, Н.В. Павлова, И.Л. Артеменкова – М., РОО, 2003 2. Оценка бизнеса : учеб. пособие по специальности "Финансы и кредит" / В. Е. Есипов. - М. ; СПб. : Питер, 2008. - 457 с. 3. Оценка бизнеса [Электронный ресурс] : электрон. учеб. / Л. А. Филиппов. - М. : КноРус, 2010. - эл. опт. диск (CD-ROM). 4. Оценка имущества : вопросы и ответы / А. И. Зимин. - М. : Юриспруденция, 2006. - 233 с. – 2шт. 5. Оценка стоимости компании: Как избежать ошибок при приобретении : пер. с англ./ К.Феррис, Б.П.Пешеро. – М. Вильямс, 2005. – 256 с. 6. Оценка стоимости недвижимости: учеб. Пособие для вузов по специальности «Финансы и кредит»/ Е.Н. Иванова; ред. М.А. Федотова; Финансовая академия при Правительстве РФ. – М.: КноРус, 2007. – 344 с. 7. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): учеб. Пособие для вузов по специальности «Финансы и кредит»/О.Ф. Масленкова. – М.: КноРус, 2011. – 2011. – 288 с. 8. Оценка финансового состояния организации / А.В. Титаева. – М.: Налоговый вестник, 2007. – 255 с. Приложение ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН № 315-ФЗ "ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 29 июля 1998 г. Глава I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ • Статья 1. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации • Статья 2. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом • Статья 3. Понятие оценочной деятельности • Статья 4. Субъекты оценочной деятельности • Статья 5. Объекты оценки • Статья 6. Право Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, физических лиц и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов оценки • Статья 7. Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки • Статья 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки Глава II. ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И УСЛОВИЯ ЕЕ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ • Статья 9. Основания для проведения оценки объекта оценки • Статья 10. Обязательные требования к договору • Статья 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки • Статья 12. Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения • Статья 13. Оспоримость сведений, содержащихся в отчете • Статья 14. Права оценщика • Статья 15. Обязанности оценщика • Статья 16. Независимость оценщика • Статья 17. Страхование гражданской ответственности оценщиков Глава III. РЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ • Статья 18. Контроль за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации Статья 19. Функции уполномоченных органов • Статья 20. Стандарты оценки • Статья 21. Профессиональное обучение оценщиков • Статья 22. Саморегулируемые организации • Статья 23. Лицензирование оценочной деятельности • Статья 24. Требования к лицензированию оценочной деятельности Глава IV. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ • Статья 25. Вступление в силу настоящего Федерального закона • Статья 26. Приведение нормативных правовых актов в соответствие с настоящим Федеральным законом Глава I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ Статья 1. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации  Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из настоящего Федерального закона, принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации.  Субъекты Российской Федерации регулируют оценочную деятельность в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.  Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации в области оценочной деятельности, применяются правила международного договора Российской Федерации. Статья 2. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом  Настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки. Статья 3. Понятие оценочной деятельности  Для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.  Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:  одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;  стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;  объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;  цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;  платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Статья 4. Субъекты оценочной деятельности  Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики). Статья 5. Объекты оценки  К объектам оценки относятся:  отдельные материальные объекты (вещи);  совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);  право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;  права требования, обязательства (долги);  работы, услуги, информация;  иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. Статья 6. Право Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, физических лиц и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов оценки  Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.  Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.  Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.  Статья 7. Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки  В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.  Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и других. Статья 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки  Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:  при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;  при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;  при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;  при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;  при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:  при национализации имущества;  при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;  при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;  при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;  при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.  Действие настоящей статьи не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями имуществом, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, за исключением случаев, когда распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества. Глава II. ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И УСЛОВИЯ ЕЕ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ Статья 9. Основания для проведения оценки объекта оценки  Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком.  Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.  В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.  Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.  Статья 10. Обязательные требования к договору  Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.  Договор должен содержать:  основания заключения договора;  вид объекта оценки;  вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;  денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;  сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.  В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.  Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.  В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Статья 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки  Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки (далее - отчет).  Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.  В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.  В отчете должны быть указаны:  дата составления и порядковый номер отчета;  основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;  юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;  точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;  стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;  последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;  дата определения стоимости объекта оценки;  перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.  Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.  Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.  Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью. Статья 12. Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения  Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Статья 13. Оспоримость сведений, содержащихся в отчете  В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.  Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. Статья 14. Права оценщика  Оценщик имеет право:  применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;  требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;  получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;  запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;  привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;  отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы. Статья 15. Обязанности оценщика  Оценщик обязан:  соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, а также принятых на его основе нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации;  сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки;  обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;  предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете;  предоставлять по требованию заказчика документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;  не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;  хранить копии составленных отчетов в течение трех лет;  в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию. Статья 16. Независимость оценщика  Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.  Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:  в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;  оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.  Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.  Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки. Статья 17. Страхование гражданской ответственности оценщиков  Страхование гражданской ответственности оценщиков является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков, и осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации.  Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности, установленное вступившим в законную силу решением суда, арбитражного суда или третейского суда.  Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования.  Наличие страхового полиса является обязательным условием для заключения договора об оценке объекта оценки.  Страхование гражданской ответственности оценщиков может осуществляться в форме заключения договора страхования по конкретному виду оценочной деятельности (в зависимости от объекта оценки) либо по конкретному договору об оценке объекта оценки. Глава III. РЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ Статья 18. Контроль за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации  Контроль за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляют органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации и субъектами Российской Федерации (далее - уполномоченные органы), в рамках своей компетенции, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации. Статья 19. Функции уполномоченных органов  Функциями уполномоченных органов являются:  контроль за осуществлением оценочной деятельности;  регулирование оценочной деятельности;  взаимодействие с органами государственной власти по вопросам оценочной деятельности и координация их деятельности;  согласование проектов стандартов оценки;  согласование перечня требований, предъявляемых к образовательным учреждениям, осуществляющим профессиональную подготовку оценщиков в соответствии с законодательством Российской Федерации. Статья 20. Стандарты оценки  Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, разрабатываются и утверждаются Правительством Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации. Статья 21. Профессиональное обучение оценщиков  Профессиональное обучение оценщиков осуществляется высшими государственными или частными учебными заведениями, специально создаваемыми для этой цели, или на базе факультетов (отделений, кафедр) высших государственных или частных учебных заведений, имеющих право осуществлять такое обучение в соответствии с законодательством Российской Федерации. Статья 22. Саморегулируемые организации  Дополнительно к государственному регулированию саморегулирование оценочной деятельности осуществляется саморегулируемыми организациями оценщиков и распространяется на членов таких саморегулируемых организаций.  В целях саморегулирования оценочной деятельности оценщики вправе объединяться в ассоциации, союзы, иные некоммерческие организации.  Саморегулируемые организации оценщиков могут выполнять следующие функции:  защищать интересы оценщиков;  содействовать повышению уровня профессиональной подготовки оценщиков;  содействовать разработке образовательных программ по профессиональному обучению оценщиков;  разрабатывать собственные стандарты оценки;  разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля качества осуществления оценочной деятельности. Статья 23. Лицензирование оценочной деятельности  Лицензирование оценочной деятельности осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации.  Порядок лицензирования оценочной деятельности утверждается Правительством Российской Федерации.  Орган, выдающий лицензию на осуществление оценочной деятельности, осуществляет контроль за соблюдением требований к осуществлению этой деятельности оценщиками в соответствии с настоящим Федеральным законом и законодательством Российской Федерации о лицензировании. Статья 24. Требования к лицензированию оценочной деятельности  Требования к лицензированию оценочной деятельности для физических лиц:  государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя;  наличие документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными с уполномоченным органом образовательными программами;  уплата сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной деятельности.  Требования к лицензированию оценочной деятельности для юридических лиц:  государственная регистрация в качестве юридического лица;  наличие в штате юридического лица не менее одного работника, имеющего документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;  уплата сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной деятельности.  Отзыв лицензии на осуществление оценочной деятельности осуществляется на основании:  признания в установленном законодательством Российской Федерации порядке недействительным факта государственной регистрации индивидуального предпринимателя или юридического лица;  признания в установленном законодательством Российской Федерации порядке индивидуального предпринимателя или юридического лица банкротом;  признания в установленном законодательством Российской Федерации порядке недействительным имеющегося у оценщика, являющегося индивидуальным предпринимателем, документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; если оценщиком является юридическое лицо - признания недействительным документа об образовании работника этого юридического лица при условии, что он один имеет документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;  выхода данным оценщиком в своей деятельности за пределы прав, предоставленных ему лицензией на осуществление оценочной деятельности;  несоблюдения требований, установленных законодательством Российской Федерации;  решения суда, арбитражного суда, третейского суда.  Ходатайство об отзыве лицензии на осуществление оценочной деятельности может быть представлено уполномоченным органом, саморегулируемыми организациями, а также иными заинтересованными лицами.  Указанный в настоящей статье перечень оснований отзыва лицензии на осуществление оценочной деятельности является исчерпывающим и не может быть изменен иначе как путем внесения изменений и дополнений в настоящий Федеральный закон. Глава IV. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ Статья 25. Вступление в силу настоящего Федерального закона  Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования.  Документы об образовании, подтверждающие получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, выданные до вступления в силу настоящего Федерального закона, подлежат приведению в соответствие с нормами настоящего Федерального закона не позднее 1 июля 2000 года. Статья 26. Приведение нормативных правовых актов в соответствие с настоящим Федеральным законом  Предложить Президенту Российской Федерации и поручить Правительству Российской Федерации привести свои нормативные правовые акты в соответствие с настоящим Федеральным законом. Президент Российской Федерации Б.ЕЛЬЦИН Принят Государственной Думой 16 июля 1998 года Одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 года