Затратный подход к оценке стоимости бизнеса

Лекция VIII. Затратный подход к оценке стоимости бизнеса. Вопросы: 1. Метод стоимости чистых активов 2. Метод ликвидационной стоимости Метод стоимости чистых активов Затратный (имущественный) подход в оценке стоимости бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменения конъюнктуры рынка, используемых методов учета не соответствует рыночной стоимости. Поэтому возникает необходимость корректировки баланса предприятия. В этих целях предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств, и из обоснованной рыночной стоимости суммы активов вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала: Собственный капитал = Активы – Обязательства. Эта формула является базовой в затратном подходе, который представлен двумя методами: методом стоимости чистых активов и методом ликвидационной стоимости. Метод стоимости чистых активов предусматривает определение обоснованной рыночной стоимости каждого вида актива. Недвижимость Рассмотрим определение рыночной стоимости недвижимого имущества. Недвижимость – это участок земли и те здания и сооружения, которые на нем расположены. Для оценки недвижимости (земли и зданий, сооружений) возможно использование трех подходов: доходного, сравнительного и затратного. Применение доходного подхода Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает в себя два метода: • метод капитализации доходов; • метод дисконтированных денежных потоков. Метод капитализации доходов используется при оценке приносящей доход недвижимости. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка. Целесообразно выделить основные этапы процедуры оценки методом капитализации доходов: 1. Оценивается потенциальный валовой доход. Делается это на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравнимых объектов. Потенциальный валовой доход (ПВД) — доход, который можно получить от недвижимости при 100 % использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и принятой арендной ставки. ПВД = S * Cа , где S — площадь в кв. м., сдаваемая в аренду; Cа — арендная ставка за 1 кв. м. Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т. д. 2. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле ДВД = ПВД - потери. 3. Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами. Операционные расходы принято делить на: • условно-постоянные расходы; • условно-переменные или эксплуатационные расходы; • расходы на замещение или резервы. К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг (например, страховые платежи). К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются коммунальные расходы, расходы на содержание территории, расходы на управление, зарплата обслуживающему персоналу и т. д. К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений (обычно к таким компонентам относят кровлю, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматуру). 4. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход посредством уменьшения ДВД на величину операционных расходов. Таким образом, ЧОД = ДВД - Операционные расходы (за исключением амортизационных отчислений). 5. Рассчитывается коэффициент капитализации. Существует несколько методов определения последнего: 5.1. Метод кумулятивного построения. 5.2. Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. 5.3. Метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы. 5.4. Метод прямой капитализации. Метод кумулятивного построения. Коэффициент капитализации в оценке недвижимости состоит из двух элементов: • ставки дохода на инвестиции (ставки дохода на капитал) - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями; • нормы возврата (возмещения) капитала - под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т. е. теряющей стоимость части активов. Ставка дохода на капитал строится на базе: 1. безрисковой ставки дохода; 2. премии за риски; 3. премии за низкую ликвидность недвижимости; 4. премии за инвестиционный менеджмент. Безрисковая ставка дохода. Она используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные. Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск. Российские показатели берутся исходя из ставки дохода на государственные облигации или, что является предпочтительнее, ставок по валютным депозитам (сравнимой длительности и размеров суммы) банков высшей категории надежности. Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестирование в данный объект. Премии за риски. Чем большими являются риски, тем выше должны быть величины процентных ставок для их компенсации. Премия за низкую ликвидность. Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость относительно низколиквидна. Особенно высока эта премия в странах, где слабо развита ипотека. Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованы и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы. Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Как уже отмечалось ранее, коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает в себя ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если прогнозируется изменение стоимости актива (уменьшение или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала. Существуют три способа возмещения инвестированного капитала: 1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга). 2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом. 3. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда). Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться, т.к. возмещение основной суммы будет происходить равными частями, а проценты будут начисляться с остатка основной суммы. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, иначе говоря, она представляет величину обратную сроку службы актива. Пример. Условия инвестирования: • сумма = 2.000 $; • срок = 5 лет; • ставка дохода на инвестиции = 12 %. Решение. Ежегодная прямолинейная норма возврата составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100 % актива (100% : 5 = 20%). В этом случае коэффициент капитализации составит: 20% + 12% = 32%. Ежегодно будет возвращаться 20% первоначальных инвестиций наряду с 12% доходом на инвестиции. Отметим, что выплачиваемые проценты в абсолютном выражении из года в год будут убывать, так как начисляются они на убывающий остаток основной суммы. Для первого года проценты будут составлять 240 долл.; для второго — 192; для третьего — 144; для четвертого — 96; для пятого — 48 долл.. Метод Инвуда. Этот метод применяется, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены постоянные, равновеликие доходы. Одна часть этого потока доходов будет представлять собой доход на инвестиции, а другая будет обеспечивать возмещение или возврат капитала. Более того, сумма возврата капитала будет реинвестироваться по ставке дохода на инвестиции (капитал). В этом случае норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации будет равна фактору фонда возмещения при той же ставке дохода, что и по инвестициям (этот фактор берется из таблицы шести функций сложного процента – колонка 3). Сам же коэффициент капитализации при потоке равновеликих доходов будет равен сумме ставки дохода на инвестиции и фактору фонда возмещения для этого же процента (коэффициент капитализации можно взять из таблицы шести функций сложного процента в графе взнос на амортизацию единицы – колонка 6). Пример. Условия инвестирования: - сумма = 2.000 $; - срок = 5 лет; - ставка дохода на инвестиции = 12 %. Решение. Ежегодный равновеликий поток доходов равен 2.000 * 0,2774097 (графа взнос на амортизацию единицы для 12% - 5 лет) = 554,81. Коэффициент капитализации рассчитывается путем сложения ставки дохода на капитал (инвестиции) 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. В результате получается коэффициент капитализации равный 0,2774097, как если бы он был взят из графы «взнос на амортизацию» (для 12%, 5 лет). Метод Хоскольда. Его используют в тех случаях, когда ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями, настолько высока, что становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке. Поэтому для инвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке. Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12% доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиции могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%. Решение. Если норма возврата капитала будет равна 0,1773964, что представляет собой фактор фонда возмещения при 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации (R) будет равен 0,12 + 0,1773964 = 0,2973964. Метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы. Так как большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина данного коэффициента определяется методом связанных инвестиций или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемных средств называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле: Если условия кредита известны, то ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она будет представлять собой сумму ставки дохода и коэффициента фонда возмещения или же будет равна коэффициенту взноса на амортизацию единицы (колонка 6). Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле: Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение , где M — доля заемных средств в стоимости; Rm — коэффициент капитализации для заемного капитала; Re — коэффициент капитализации для собственного капитала. Метод прямой капитализации. Существует еще один метод определения коэффициента капитализации — метод прямой капитализации. В рамках доходного подхода стоимость актива рассчитывается по формуле: , где V — стоимость оцениваемого объекта; Y — ЧОД; R — коэффициент капитализации. Если вышеприведенная формула преобразует ЧОД в стоимость, то следующая формула переводит стоимость в коэффициент капитализации: Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации. Определенный таким путем коэффициент капитализации называется общим. Эта формула используется, когда перепродажа актива производится по цене равной сумме первоначальных инвестиций и, следовательно, нет необходимости включать в коэффициент капитализации надбавку за возмещение капитала, а также когда прогнозируется поступление равновеликих доходов. Пример. Имеется информация о недвижимости, сопоставимой с оцениваемой. Она показывает, что сопоставимая недвижимость продана за 325.000, а ЧОД составил 30.000 $. Найти общий коэффициент капитализации позволяет вышеприведенная формула: R = 30000/325000 = 0,09, или 9%. 6. На последнем этапе метода капитализации доходов стоимость недвижимого имущества определяется посредством деления величины прогнозируемого чистого операционного дохода (результат 4-го этапа) на коэффициент капитализации (результат 5-го этапа): или ЧОД / Коэффициент капитализации Метод дисконтированных денежных потоков. Этот метод используется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесет использование объекта недвижимости и возможная его продажа. Определение обоснованной рыночной стоимости с использованием метода дисконтированных денежных потоков можно разделить на несколько этапов: 1. Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости. 2. Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи даже если в действительности продажа не планируется. 3. Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке. 4. Производится приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости продажи к текущей стоимости. Таким образом: Стоимость недвижимого имущества = Текущая стоимость периодического потока дохода + Текущая стоимость продажи. Применение сравнительного (рыночного) подхода для оценки недвижимости Сравнительный (рыночный) подход представлен: • методом сравнения продаж; • методом валового рентного мультипликатора. Метод сравнения продаж. Данный метод основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3—6 месяцев. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам. Этот метод требует базы данных по совершенным сделкам, включающей информацию об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях. Для анализа сделок произведенных с объектами, сопоставимыми с оцениваемым, необходимо выявить сегмент рынка, для которого эти объекты типичны. Сегментирование рынка — процесс разбиения рынка на сегменты (сектора) схожие по следующим параметрам: назначение использования объекта; качество объекта; передаваемые юридические права и ограничения; инвестиционная мотивация; пути финансирования и т. д. Метод сравнения продаж включает несколько этапов: 1. Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами производится по двум компонентам: • по единицам сравнения; • по элементам сравнения. Применяются следующие единицы сравнения: • цена за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного назначения , промышленного и жилищного строительства; • цена за 1 кв. м. — в деловых центрах городов, для офисов; • цена за 1 лот — стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки; • цена за фронтальный метр — при коммерческом использовании в городах (общая площадь объекта считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе); • цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади застройки и площади земельного участка; • цена за единицу, приносящую доход — в спортивных комплексах, ресторанах, театрах это одно посадочное место, а в гаражах и автостоянках — место парковки одного автомобиля. Элементами сравнения для объектов недвижимости являются: 1. переданные имущественные права; 2. условия финансирования сделки. Могут иметь место различные варианты, например, финансирование сделки продавцом при предоставлении последним ипотечного кредита; 3. условия продажи. Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем; 4. время продажи. Время продажи является одним из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на время продажи необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени; 5. местоположение; 6. физические характеристики. Физические характеристики объекта недвижимости включают в себя размеры, конструктивные элементы, внешний вид и т.д. 2. Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости. Поправками называются корректировки, которые вводятся в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта. Объектом корректировки является цена продажи сопоставимого объекта недвижимости. Если элемент сопоставимой продажи превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка, если же уступает, то вносится плюсовая поправка. В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на: - процентные; - денежные: - денежные относительные; - денежные абсолютные. Процентные поправки вносятся путем умножения стоимости аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправки. Приведенная стоимость аналога с учетом процентной поправки выглядит следующим образом: , где V — стоимость оцениваемого объекта; (Сед * Кед) — цена продажи аналога до учета поправки; Ппр — величина процентной поправки; Сед — цена продажи единицы сравнения; Кед — количество единиц сравнения. Из формулы видно, что процентная поправка может быть отнесена как к цене аналога в целом, так и к цене его единицы сравнения. Это свидетельствует о том, что величины процентных поправок не зависят от количества единиц сравнения. К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, время продаж. Денежные поправки. Относительная денежная поправка изменяет цену лишь одной единицы сравнения. Стоимость оцениваемого объекта с учетом относительной денежной поправки рассчитывается следующим образом: , где Под — величина относительной денежной поправки, остальные обозначения идентичны обозначениям предыдущей формулы. Относительную денежную поправку удобнее относить к цене единицы сравнения, поэтому общая величина для всего объекта зависит от количества единиц сравнения. Абсолютная денежная поправка относится к цене аналога в целом и ее величина не зависит от количества единиц сравнения. К абсолютным денежным поправкам относятся поправки на дополнительные улучшения, например, наличие автостоянки. Поэтому стоимость оцениваемого объекта с учетом абсолютной денежной поправки выглядит следующим образом: , где Пад — величина абсолютной денежной поправки. Способы расчета и внесения поправок Существуют следующие основные методы расчета поправок: • метод, связанный с анализом парных продаж; • метод прямого анализа характеристик; • экспертный метод расчета. Метод, связанный с анализом парных продаж. Парной продажей называется продажа двух объектов идентичных почти во всем за исключением одной, как правило, характеристики. Ее аналитик и пытается оценить. В основе данного метода лежит следующее логическое рассуждение: если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажных ценах может быть приписана этому различию. Объекты парной продажи совсем не обязательно должны быть сопоставимы с объектом и его аналогами. Но парная продажа обязательно должна быть выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект. Метод прямого анализа характеристик. Суть метода заключается в анализе характеристик оцениваемого объекта и аналога. Методом прямого анализа характеристик обычно рассчитывается, например, поправка на время продажи объекта. Поправка на время продажи объекта фактически отражает изменение покупательной способности валюты, в которой осуществлялись платежи за сопоставимые объекты недвижимости. Учитывая, что цены на недвижимость рассчитываются в долларах, для определения поправки на время продажи необходимо знать индексы покупательной способности доллара. Такая информация обычно является доступной. Она постоянно появляется во многих финансово-экономических справочниках и специализированных периодических изданиях. Предположим в банке данных имеется информация по продажам объектов недвижимости, совершенным в разные временные периоды. Для того, чтобы определить вероятную цену оцениваемого объекта, необходимо ответить на вопрос: за какую сумму были бы проданы аналоги, если бы сделка состоялась на момент оценки нашего объекта? Следовательно, в цены аналогов необходимо ввести процентные поправки, которые с учетом индексов инфляции могут быть рассчитаны по следующей формуле: , где Пв — поправка на время продажи; Yдсс — индекс покупательной способности доллара на дату совершения сделки с аналогом Yдо — индекс покупательной способности доллара на дату оценки объекта. Вероятная стоимость оцениваемого объекта может быть рассчитана как среднее арифметическое из приведенных цен аналогов. , где V — вероятная стоимость объекта оценки; Сан — цена аналога; Пв — поправка на время продажи; n — число аналогов. Методом прямого анализа характеристик может быть рассчитана процентная поправка на износ. На основе данных физического состояния зданий рассчитывается процентная поправка на износ. Расчет производится по формуле: , где Пи — поправка на износ; Ио — износ объекта; Ианал — износ аналога. Стоимость объекта с учетом поправки на износ рассчитывается по формуле: , где V — вероятная стоимость оцениваемого объекта; Санал — цена продажи аналога; Пи — поправка на износ. Экспертные методы расчета и внесения поправок основаны на представлениях оценщика о преимуществах или недостатках оцениваемого объекта по сравнению с аналогом. Эти поправки обычно рассчитываются как процентные и определяются по следующей схеме, например: Объект лучше аналога на 9%, следовательно, цена аналога должна возрасти, чтобы отразить эту разницу. Пусть цена аналога — 1.0, а стоимость объекта оценки — Х. Тогда: Х = 1.0 + 0.09 = 1.09 Аналог лучше оцениваемого объекта на 9%. Цена продажи аналога должна уменьшиться для отражения этого различия: 1.0 = Х + 9% * Х = Х% (1 + 0.09) Х = 0.92 Метод валового рентного мультипликатора (мультипликатора валового дохода) Валовой рентный мультипликатор — это отношение продажной цены или к потенциальному или к действительному валовому доходу. Этот метод осуществляется в три этапа: 1. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости. 2. Определяется отношение к продажной цене валового дохода, исходя из недавних рыночных сделок. 3. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовый рентный мультипликатор. , где V — вероятная цена продажи оцениваемого объекта; Др — рентный доход оцениваемого объекта; ВРМ — валовый рентный мультипликатор; Санал — цена продажи аналога; ПВДанал — потенциальный валовый доход аналога. Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, которые существуют между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижимости, так как в основе расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых учтены уже указанные различия. Применение затратного подхода Этот подход включает несколько этапов: 1.Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания, сооружения. 2.Оценивается восстановительная или замещающая стоимость здания и сооружения на действительную дату оценки. Под восстановительной стоимостью подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцениваемый объект. В случае, если определение восстановительной стоимости не представляется возможным или целесообразным, производится определение стоимости замещения. Под стоимостью замещения подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, планировкой. 3. Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального, технологического и экономического старения. 4. Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и совокупным износом. 5. Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости земельного участка. Оценка стоимости земельного участка. Неотъемлемым элементом любого объекта бизнеса, его природным базисом выступает земельный участок. Земельный участок — это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и в документах государственной регистрации прав на землю. Доходный подход к оценке земельных участков объектов бизнеса — это подход, позволяющий получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Метод остатка (техника остатка дохода, приходящегося на земельный участок) Для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и коммерческой недвижимости, может использоваться метод остатка. Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счёт привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдаётся приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход, после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится к земельному участку. Последовательность расчёта стоимости земельного участка: 1. Расчёт стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка. 2. Расчёт чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определённый период времени на основе рыночных ставок арендной платы. 3. Расчёт чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за определённый период времени как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений. 4. Расчёт остатка чистого операционного дохода для земли как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени. 5. Расчёт рыночной стоимости земельного участка путём капитализации чистого операционного дохода для земли. Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с типовой застройкой. Данный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т. е. на принципе замещения. Оценка земельного участка путём сравнения с другими, проданными участками земли, может проводиться двумя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения. Затратный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка исходит из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдётся приобретение соответствующего участка и возведение на нём аналогичного по назначению и полезности объекта бизнеса в приемлемый для строительства период. Оценка зданий и сооружений Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осуществляется: • методом сравнительной единицы; • методом поэлементного расчета (разбивки на компоненты); • индексным способом оценки. Метод сравнительной единицы. Этот метод включает несколько этапов: 1. На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 кв. м., на 1 куб. м. здания). 2. Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания. 3. Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта. Метод поэлементного расчета стоимости зданий и сооружений (его называют также методом разбивки на компоненты). Оценщик осуществляет расчеты в следующей последовательности: 1. Разбивка здания на отдельные элементы (фундамент, стены, каркас, крышу и т. д.) 2. Расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки. Для этого определяется сумма прямых и косвенных издержек, необходимых для строительства единичного объема. 3. Суммирование поэлементных затрат. Индексный способ оценки осуществляется посредством умножения балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для переоценки основных фондов, утвержденный Правительством РФ. Определение износа зданий и сооружений После определения полной стоимости восстановления или замещения из полученной величины вычитается износ для расчета остаточной стоимости объекта. Понятие «износ», используемое оценщиками и понятие «износ», используемое бухгалтерами отличаются друг от друга. Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости по различным причинам, а не только вследствие фактора времени. Этот термин в ином смысле употребляется в бухгалтерском учете, где под износом понимается механизм переноса издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта. В практике оценки применяются несколько методов определения износа зданий и сооружений: • метод срока жизни; • метод разбиения. Метод разбиения заключается в учете всех видов износа, к которым относятся: 1. устранимый физический износ; 2. неустранимый физический износ; 3. устранимый функциональный износ; 4. неустранимый функциональный износ; 5. внешний износ. Износ считается устранимым, если затраты на устранение дефекта являются меньшими по величине, чем добавляемая при этом стоимость. Машины и оборудование При оценке машин и оборудования важным является правильность выбора методов оценки. Эти методы опираются на три подхода: затратный, сравнительный (рыночный), доходный. Затратный подход — подход к оценке, который определяет текущую стоимость оборудования путём расчета восстановительной стоимости с последующим учетом в ней обесценения, вызванного выявленными элементами накопленного износа. Соб.тек. = ВС - О; где Соб.тек. — текущая стоимость оборудования (на дату оценки); ВС — восстановительная стоимость, определение которой базируется на расчете стоимости воспроизводства (Своспр.) или стоимости замещения (Сзам.); О — обесценение, вызванное выявленными элементами совокупного износа: физическим, функциональным, экономическим. ВС — рассчитываемая в текущих ценах стоимость оцениваемого оборудования как нового, без учета износа и соотнесенная к дате оценки. Восстановительная стоимость может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Стоимость воспроизводства представляет собой текущие затраты на производство или приобретение нового оборудования, полностью идентичного оцениваемому по функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам. Стоимость замещения — это минимальные текущие затраты по приобретению на рынке аналогичного оборудования, максимально близкого по своим функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам к оцениваемому. Сравнительный (рыночный) подход к оценке стоимости машин и оборудования представлен прежде всего методом прямого сравнения. Объект-аналог должен иметь то же функциональное назначение, полное квалификационное подобие и частичное конструкторско-технологическое сходство. Расчет методом прямого сравнения продаж осуществляется в несколько этапов. 1. Нахождение объекта-аналога. 2. Внесение корректировок в цену аналога. Корректировки бывают двух видов: • коэффициентные, вносимые умножением на коэффициент; • поправочные, вносымые прибавлением или вычитанием абсолютной поправки. Таким образом, стоимость машины или единицы оборудования определяется по формуле: где Vанал — цена объекта-аналога; К1,К2,К3,Кm — корректирующие коэффициенты, учитывающие отличия в значениях параметров оцениваемых объекта и аналога; Vдоп — цена дополнительных устройств, наличием которых отличается сравниваемый объект. При применении метода прямого сравнения следует соблюдать определенную последовательность при внесении поправок: в первую очередь делаются коэффициентные корректировки, а потом — поправочные. Доходный подход в оценке машин и оборудования. Для реализации доходного подхода необходимо спрогнозировать ожидаемый доход от оцениваемого объекта. Применительно к машинам и оборудованию напрямую решить эту задачу невозможно, так как доход создается всем производственно-имущественным комплексом (ПИК). При использовании доходного подхода предлагается поэтапное решение задачи: 1. Рассчитывается операционный доход от функционирования производственной системы (либо всего предприятия, либо цеха или участка). 2. Методом остатка определяется та часть дохода, которую можно отнести к машинному парку этой системы. 3. С помощью метода дисконтирования или метода капитализации определяется стоимость всего машинного парка. Нематериальные активы. К нематериальным активам относятся активы: • либо не имеющие материально-вещественной формы, либо материально-вещественная форма которых не имеет существенного значения для их использования в хозяйственной деятельности; • способные приносить доход; • приобретенные с намерением использовать в течение длительного периода времени (свыше одного года). Нематериальные активы можно подразделить на четыре основные группы: 1. Интеллектуальная собственность (ИС); 2. Имущественные права; 3. Отложенные или отсроченные расходы. 4. Цена фирмы (гудвилл). Интеллектуальная собственность. В рамках ИС выделяются: • права на объекты промышленной собственности (изобретения, полезные модели, промышленные образцы, товарные знаки и знаки обслуживания, фирменные наименования, наименования мест проиcхождения товаров и меры по пресечению недобросовестной конкуренции); • права на секреты производства (ноу-хау); • права на объекты авторского права и смежных прав: все виды научных, литературных, художественных произведений, программные продукты для ЭВМ и базы данных, топологии интегральных микросхем. Имущественные права (права пользования земельными участками, природными ресурсами, водными объектами) — вторая группа нематериальных активов. Подтверждением таких прав служит лицензия. Юридическое или физическое лицо, получив лицензию на право пользования недрами, земельными участками и т. д. получает исключительное право пользования в отведенных границах в течение указанного срока. Отложенные или отсроченные расходы — издержки, представленные в виде организационных расходов (гонорары юристам за составление учредительных документов, услуги за регистрацию фирмы, оплата получения лицензии), все эти расходы осуществляются в момент создания предприятия. Цена фирмы (гудвилл). Под ценой фирмы понимается стоимость ее деловой репутации. Деловая репутация в структуре нематериальных благ выделена согласно ст. 150 ГК РФ. Гудвилл в деловом мире рассматривается как стоимость деловой репутации фирмы. Гудвилл - это величина, на которую стоимость бизнеса превосходит рыночную стоимость его материальных активов и той части нематериальных активов, что отражена в бухгалтерской отчетности (учтена в балансе). Гудвилл присутствует только при наличии избыточной прибыли и не может быть отделен от действующего предприятия, т. е. не может быть продан отдельно от него. Гудвилл возникает, когда компания получает стабильные, высокие прибыли, ее доход на активы (или на собственный капитал) — выше среднеотраслевого, в результате чего стоимость бизнеса превосходит стоимость его чистых активов. Гудвилл как экономическая величина принимается на баланс только в момент смены владельца предприятия. В процессе оценки данных активов оценщики используют доходный, затратный и рыночный подходы. Применение доходного подхода в оценке нематериальных активов Доходный подход представлен: • методом избыточных прибылей; • методом дисконтированных денежных потоков; • методом освобождения от роялти; • методом преимущества в прибылях. Метод избыточных прибылей основан на предпосылке о том, что избыточные прибыли приносят предприятию неотраженные в балансе нематериальные активы, которые обеспечивают доходность на активы и на собственный капитал выше среднеотраслевого уровня. Этим методом оценивают преимущественно гудвилл. Основные этапы метода избыточных прибылей: 1. Определяют рыночную стоимость всех активов. 2. Оценивают фактическую прибыль оцениваемого предприятия. 3. Определяют среднеотраслевую доходность на активы или на собственный капитал. 4. Рассчитывают ожидаемую прибыль на основе умножения среднего по отрасли дохода на величину активов (или на собственный капитал). (эт.1* эт.3). 5. Определяют избыточную прибыль (эт.2 — эт. 4). Для этого из нормализованной прибыли вычитают ожидаемую прибыль. 6. Рассчитывают стоимость гудвилла путем деления избыточной прибыли на коэффициент капитализации. Метод дисконтированных денежных потоков При дисконтировании денежных потоков проводятся следующие работы: 1. Определяется ожидаемый оставшийся срок полезной жизни, т. е. определяется период, в течение которого прогнозируемые доходы нужно будет дисконтировать. 2. Прогнозируется денежный поток (ДП), прибыль, генерируемая нематериальным активом. 3. Определяется ставка дисконтирования. 4. Рассчитывается суммарная текущая стоимость будущих доходов. 5. Определяется текущая стоимость доходов от нематериального актива в постпрогнозный период (если в этом есть необходимость). 6. Определяется сумма всех стоимостей доходов в прогнозный и постпрогнозный периоды. Метод освобождения от роялти Этот метод обычно используется для оценки стоимости патентов и лицензии. Владелец патента предоставляет другому лицу право на использование объекта интеллектуальной собственности за определенное вознаграждение (роялти). Роялти выражается в процентах от общей выручки, полученной от продажи товаров, произведенных с использованием патентованного средства. Согласно данному методу стоимость интеллектуальной собственности представляет собой текущую стоимость потока будущих платежей по роялти в течение экономического срока службы патента или лицензии. Размер роялти определяется на основании анализа рынка. Этот метод несет черты как доходного, так и рыночного подходов. Основные этапы метода: 1. Составляют прогноз объема продаж, по которым ожидается выплаты роялти. 2. Определяется ставка роялти. 3. Определяется экономический срок службы патента или лицензии. Юридический срок службы и экономический могут не совпадать, поэтому нужно сделать реалистический прогноз относительно продолжительности платежа. 4. Рассчитываются ожидаемые выплаты по роялти путем расчета процентных отчислений от прогнозируемого объема продаж. 5. Из ожидаемых выплат по роялти вычитают все расходы, связанные с обеспечением патента или лицензии (юридические, организационные, административные издержки). 6. Рассчитываются дисконтированные потоки прибыли от выплат по роялти. 7. Определяется сумма текущих стоимостей потоков прибыли от выплат по роялти. Метод преимущества в прибылях Часто этим методом оценивается стоимость изобретений. Стоимость изобретений определяется тем преимуществом в прибыли, которое ожидается получить от их использования. Под преимуществом в прибыли понимается дополнительная прибыль, обусловленная оцениваемым нематериальным активом. Она равна разнице между прибылью, полученной при использовании изобретений и той прибылью, которую производитель получает от реализации продукции без использования изобретения. Это ежегодное преимущество в прибытии дисконтируется с учетом предполагаемого времени его получения. При использовании затратного подхода в оценке нематериальных активов применяются: • метод стоимости создания; • метод выигрыша в себестоимости. Метод стоимости создания. Основные этапы метода: 1. Определяется полная стоимость замещения или полная стоимость восстановления нематериального актива. Выявляются все фактические затраты, связанные с созданием, приобретением и введением его в действие. 2. Определяется величина коэффициента, учитывающего степень морального старения нематериального актива. Кмс = 1 - Тд / Тн, где Тн — номинальный срок действия охранного документа; Тд — срок действия охранного документа по состоянию на расчетный год. 3. Рассчитывается остаточная стоимость нематериального актива с учетом коэффициента технико-экономической значимости, коэффициента морального старения. Со = Зс * Кмс * Кт * Ки, где Со — стоимость объекта (нематериального актива); Зс — сумма всех затрат; Кмс — коэффициент морального старения; Кт — коэффициент технико-экономической значимости (определяется только для изобретений и полезных моделей); Ки — коэффициент, отражающий процессы в i-м году, учитывается на основе динамики цен. При оценке стоимости нематериального актива, иногда используется такой метод затратного подхода как метод выигрыша в себестоимости. Он содержит элементы как затратного, так и рыночного подходов. Стоимость нематериального актива измеряется через определение экономии на затратах в результате его использования, например, при применении ноу-хау. Сравнительный подход в оценке нематериальных активов основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают аналогичного типа активы, принимая при этом независимые индивидуальные решения. Данные по аналогичным сделкам сравниваются с оцениваемыми. Преимущества и недостатки оцениваемых активов по сравнению с выбранными аналогами учитываются посредством введения соответствующих поправок. Метод ликвидационной стоимости Вторым методом имущественного (затратного) подхода является метод ликвидационной стоимости. Оценка ликвидационной стоимости предприятия осуществляется в следующих случаях: • компания находится в состоянии банкротства, или есть серьезные сомнения относительно ее способности оставаться действующим предприятием; • стоимость компании при ликвидации может быть выше, чем при продолжении деятельности. Ликвидационная стоимость представляет собой стоимость, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной продажи его активов. Расчет ликвидационной стоимости предприятия включает в себя несколько основных этапов: 1. Берется последний балансовый отчет (желательно последний квартальный). 2. Разрабатывается календарный график ликвидации активов, так как продажа различных видов активов предприятия: недвижимого имущества, машин и оборудования, товарно-материальных запасов требует различных временных периодов. 3. Определяется валовая выручка от ликвидации активов. 4. Оценочная стоимость активов уменьшается на величину прямых затрат. К прямым затратам, связанным с ликвидацией предприятия, относятся комиссионные оценочным и юридическим фирмам, налоги и сборы, которые платятся при продаже. С учетом календарного графика ликвидации активов скорректированные стоимости оцениваемых активов дисконтируются на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск. 5. Ликвидационная стоимость активов уменьшается на расходы, связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенного производства, сохранение оборудования, машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации. Срок дисконтирования соответствующих затрат определяется по календарному графику продажи активов предприятия. 6. Прибавляется (или вычитается) операционная прибыль (убытки) ликвидационного периода. 7. Вычитаются преимущественные права на удовлетворение: выходные пособия и выплаты работникам предприятия, требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого предприятия, задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды, расчеты с другими кредиторами. Таким образом, ликвидационная стоимость предприятия рассчитывается путем вычитания из скорректированной стоимости всех активов баланса суммы текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также величины всех обязательств. Лекция IX. Информационное обеспечение оценки и требования к отчету об оценке бизнеса. При написании отчета об оценке бизнеса перед оценщиком стоят следующие основные задачи: во-первых, нужно изложить логику анализа; во-вторых, зафиксировать все важные моменты оценки; в-третьих, подготовить отчет так, чтобы его потребитель мог при желании повторить анализ и пришел бы к заключению, которое сделал оценщик. Решение данных задач возможно при выполнении ряда требований. Прежде всего для восприятия отчета пользователями информации он должен быть логичен. Восприятие материала отчета облегчается, если последний хорошо структурирован, достаточно подробен и содержит необходимую информацию, подтверждаемую документами. Вместе с тем нельзя отягощать отчет несущественными данными. Во многом восприятие отчета определяется стилем, которым он написан, а это зависит от того, кто будет потребителем отчета. Потребителями услуг оценщика являются люди, не знакомые с терминологией оценки, поэтому профессиональные термины должны объясняться. Структура отчета независимо от целей оценки единообразна: она основана на принципе «от общего к частному». Основные разделы отчета следующие: 1. Введение. 2. Общеэкономический раздел. 3. Краткая характеристика отрасли. 4. Краткая характеристика предприятия (фирмы). 5. Анализ финансового состояния. 6. Методы оценки. 7. Выводы и приложения. 8. Общее заключение по оценке. Содержание отчета должно иметь: описание оцениваемого объекта, его название и точный адрес; перечень юридических прав и ограничений, связанных с данной собственностью; описание физического состояния объекта и его стоимостных характеристик. Кроме того, в отчете нужно четко сформулировать цель оценки, обосновать использование того или иного вида стоимости, зафиксировать дату произведения оценки. Если к выводам отчета применяются какие-либо ограничивающие условия, то их необходимо указать. Примерами ограничений может быть написание предварительного или частичного отчета. Важный момент отчета - обоснование выбора тех или иных методов оценки. Оценку должен проводить независимый оценщик, поэтому в отчете требуется подтверждение отсутствия личной заинтересованности оценщика в оцениваемом объекте и в величине его рыночной стоимости. Немаловажными для отчета являются наличие в нем подписей всех лиц, проводивших оценку, текст, свидетельствующий об их согласии с ее результатами. Отчет об оценке бизнеса, его содержание, объем и стиль изложения во многом зависят от цели оценки, характера оцениваемого объекта и от потребностей заказчиков отчета. Отчет начинается с краткого вступительного раздела - введения, в котором: излагается суть задания (оценки) и перечисляются используемые источники информации; дается краткое описание предприятия и его капитала; уточняется вид стоимости, который следует определить в процессе оценки; приводятся методы оценки, примененные в данном отчете, и вывод. При изложении задания отмечаются: оценочная компания и группа, кем она была нанята, дата, на которую действительна оценка, и цель оценки. После описания задания целесообразно разместить обобщенный список источников информации. Он может включать: финансовые отчеты предприятия, его контракты и договоры, источники данных по предприятиям- аналогам и т.д. Обязательно должны быть сведения о том, проводилась ли аудиторская проверка, какие объекты предприятия посещались оценщиком. В общеэкономическом разделе должны приводиться лишь те данные по ситуации в стране или регионе, которые непосредственно влияют на развитие предприятия. Эти же данные могут быть в разделе, посвященном методам оценки при прогнозировании доходов и расходов предприятия. В таком случае данный раздел не выделяется. Раздел, посвященный характеристике отрасли, должен познакомить потребителя отчета с особенностями отрасли, ее положением в настоящее время и в будущем. Особое внимание уделяется характеристике рынков сбыта и факторам, влияющим на спрос. В разделе также приводится информация о конкуренции в отрасли и положении оцениваемого предприятия по сравнению с положением ведущих конкурентов. Главная цель раздела, посвященного характеристике предприятия, - выявление его особенностей и их влияния на рыночную стоимость. Основные вопросы, рассматриваемые в разделе: предыстория предприятия, перечень выпускаемых товаров и услуг, условия сбыта, наличие поставщиков, персонала, менеджмент, прошлые сделки с акциями предприятия. Если компания имеет дочерние фирмы, то дается информация об их организационной форме, процентной доле материнской компании в ее капитале и т. д. Заканчивается данный раздел обобщением факторов, которые, на взгляд оценщика, оказывают положительное и отрицательное влияние на стоимость предприятия. Раздел, посвященный анализу финансового состояния предприятия, содержит информацию для всех трех подходов к оценке: доходного, затратного и сравнительного. В разделе анализируются бухгалтерские балансы и отчеты о финансовых результатах деятельности предприятия за ряд предшествующих лет, рассчитываются важнейшие финансовые показатели. В отчете дается анализ этих показателей, сам же расчет может приводиться в приложении к нему. Очень важно в отчете прокомментировать, как влияет уровень тех или иных финансовых показателей оцениваемого предприятия на величину его рыночной стоимости. Данные выводы можно поместить в заключение по данному разделу. Раздел методов оценки, применяемых для оценки данного предприятия, начинается с обоснования выбора тех или иных методов. После этого излагается последовательность оценки данного предприятия выбранными методами. При этом даются по возможности источники используемой информации. Это, например, относится к информации, с помощью которой была рассчитана ставка капитализации или ставка дисконта. Обосновываются выбор той или иной величины мультипликатора, внесение поправок на контрольный или неконтрольный характер пакетов акций, поправок на ликвидность. Завершается данный раздел заключением о величине стоимости оцениваемого предприятия. Как правило, здесь показатели стоимости, полученные разными подходами, сводятся в табличную форму, им придаются определенные веса, и на этой основе выносится заключение о величине стоимости. Отчет о методах оценки, кроме основной части, имеет приложения. В них, в частности, приводятся заявление об отсутствии личной заинтересованности оценщика, допущения и оговорки. В приложение обычно выносится табличная информация, которая обосновывает использование в отчете тех или иных величин.