Роль ипотечного кредитования в экономике государства

Тема 4. Роль ипотечного кредитования в экономике государства 1. Влияние ипотечного кредита на развитие общественного производства. Многолетний опыт экономически развитых стран свидетельствует о том, что стержнем взаимосвязей рыночной экономики является рынок перераспределения финансовых средств, прежде всего обеспеченных залогом недвижимости, которая составляет значительную часть активов любой страны. Поэтому рынок ипотечного кредита оказывает существенное влияние на все сферы экономики. Прежде всего ипотека повышает стабильность и эффективность банковской системы страны. • Во-первых, ипотека усиливает обеспечение кредита в силу особенностей недвижимого имущества как объекта залога. - Недвижимость сравнительно мало подвержена риску ли или внезапного исчезновения; ее наличие легко проверяется. - Недвижимость обладает ограниченной оборотоспособностью, сделки с недвижимостью регистрируются в государственных органах, что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить ее отчуждение. - Стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что гарантирует кредитору погашение задолженности в полном объеме. • Во-вторых, высокая стоимость недвижимости и риск ее потери побуждают должника точно и своевременно исполнять свои обязательства. При невозврате кредита банк имеет возможность реализовать недвижимость и возвратить свои средства, что предполагает правильную оценку заложенного недвижимого имущества и развитый рынок недвижимости. • В-третьих, снижению риска при ипотечном чтите способствует целевой характер ссуд. Банк имеет право контролировать использование заемщиком средств, предоставленных в порядке ипотечного кредитования. • В-четвертых, при наличии вторичного рынка ипотечных кредитов коммерческие банки в случае необходимости могут продать закладные и укрепить свою платежеспособность. Для банков продажа закладных служит источником средств последующего кредитования. • И наконец, при стабильной, нормально функционирующей системе ипотечного кредитования достигается наилучшее согласование интересов всех участников данного процесса, что снижает риск банковских операций. Вторичный рынок закладных имеет огромное значение и для государства в целом. Он способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических регионах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе всей страны. Задача вторичного рынка закладных состоит в том, чтобы обеспечить постоянный приток ресурсов для кредитования и перелив средств из регионов, испытывающих избыток кредитных ресурсов, в те регионы, где наблюдается их дефицит. Кроме того, ипотечное кредитование является существенным факторам экономического потенциала стран • Во-первых, развитие ипотечного кредита позитивно сказывается на состоянии реального сектора экономики. Ипотечное кредитование промышленных предприятий позволяет модернизировать производство, повышать качество и конкурентоспособность продукции практически во всех отраслях народного хозяйства, что, в свою очередь, наращивает экономический потенциал страны. • Во-вторых, с помощью ипотечного кредита реализуется программа жилищного строительства, достигается непрерывность производства в строительстве. Строительство современного жилья вызывает спрос на многие комплектующие изделия, что стимулирует развитие многих отраслей экономики. Например, производство строительных материалов и конструкций, строительное и дорожное машиностроение, деревообработка и производство мебели, обоев, электрооборудования, металлоизделий и др. Новый импульс получает развитие транспортной инфраструктуры. • В-третьих, с помощью ипотечного кредита в систему рыночных кредитных отношений вовлекаются множество предприятий и широкие массы населения — собственники квартир, земельных наделов и другого недвижимого имущества. Благодаря этому государственное финансирование замещается банковским кредитом. Это отвечает интересам общества в целом и отдельных экономических субъектов: повышается уровень инвестиционной активности хозяйствующих субъектов, банковской системы; в инвестиционный процесс широко вовлекаются свободные финансовые ресурсы. • В-четвертых, будучи дорогим товаром, жилье является одним из важнейших факторов стимулирования сбережений населения, что также способствует формированию инвестиционных ресурсов. • И наконец, развитие системы ипотечного кредита способно вывести из инфляционного кризиса, отвлекая средства из текущего оборота во внутреннее накопление. Развитие ипотечного кредитования оказывает также положительное влияние на преодоление социальной нестабильности, которая обычно сопровождает экономический кризис. • Во-первых, ипотека оказывает положительное влияние на решение проблемы занятости. С одной стороны, развитие ипотечного кредита способно смягчить последствия безработицы: вследствие жесткой территориальной привязки строительства в производство вовлекаются дополнительные местные трудовые ресурсы. С другой стороны, кредитование под залог недвижимости содействует мобильности трудовых ресурсов. • Во-вторых, человек, имеющий собственный дом или квартиру, психологически более устойчив, он может создать семью, растить детей. Обеспечение хорошими жилищно-бытовыми условиями приводит и к улучшению здоровья нации, увеличению продолжительности жизни, что, в свою очередь, повышает трудоспособность населения. Все это положительно сказывается на экономическом и социальном развитии страны. Таким образом, ипотечное кредитование, бесспорно, является перспективным направлением банковской деятельности. 2. Роль государства в системе ипотечного кредитования. Одним из основных условия создания стабильной и эффективной системы ипотечного кредитования в России является проведение государством взвешенной, последовательной политики в данной сфере. Целью данной политики является обеспечение системной стабильности и создание необходимых условий для развития рынка ипотечного кредитования в условиях здоровой конкуренции. Деятельность всех участников рынка ипотечного капитала должна осуществляться на единых принципах, базироваться на коммерческих интересах и соблюдении основных законов ведения бизнеса. Государственная политика в отношении банковского сектора распространяется и на область ипотечных операций. Воздействие государства осуществляется путем формирования адекватной законодательной и нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций и функционирование рынка финансовых услуг, а также осуществление контроля исполнения требований законодательства и нормативных актов. Преимущественно используются косвенные методы влияния на процессы, происходящие в банковской сфере и в сфере ипотечного кредитования. Принципы участия государства в отношении банковского сектора • не вмешивается в оперативную деятельность кредитных организаций, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством; • • не допускает каких-либо привилегий для отдельных кредитных организаций или их клиентов; строго соблюдает законодательно установленные регулирования и поощрения конкуренции на финансовых рынках; принципы антимонопольного • обеспечивает развитие законодательных основ системы регулирования и надзора за деятельностью кредитных организаций; • обеспечивает развитие законодательных норм и правоприменительной практики, препятствующих использованию банковского сектора для проведения противоправных операций и сомнительных сделок, включая отмывание доходов, полученных преступным путем. Успешное формирование и развитие систем ипотечного кредитования стило возможным благодаря активной политике государства, направленной на поддержку развития национальной ипотечной системы. Государство объективно заинтересовано в развитии системы ипотечного кредита. В развитых странах банки пользуются потенциальной поддержкой государства: для них создана необходимая законодательная база; эффективно работают государственные органы, регистрирующие сделки с недвижимостью; функционируют специализированные институты, проводящие операции с ипотечными ценными бумагами и косвенно регулирующие их деятельность. Государство постоянно контролирует деятельность этих банков, а также состояние и развитие системы ипотечного кредита в целом. Выделяют следующие методы проведения экономической политики в области формирования и развития системы ипотечного кредитования 1. Методы кредитно-денежной политики направлены на изменения денежного предложения с целью регулирования совокупного объема производства, занятости и уровня цен: - регулирование процентных ставок ЦБ (ключевой ставки); - проведение операций на открытом рынке с государственными ценными бумагами; - регулирование норм обязательных резервов коммерческих банков; 2. Методы налоговой политики направлены ка стимулирование проведения операций ипотечными заемщиками, кредиторами и инвесторами в ипотечные бумаги и заключаются в снижении или отмене отдельных налогов. 3. К специальным методам правительства относятся. - Инициирование создания специальных организаций — операторов вторичного рынка, основными активами которых являются закладные банков, предоставляющих ипотечные кредиты (США, Канада). Определенная степень специализации для таких учреждений вполне оправдана, так как оценка закладных, связанных с жильем, а также эффективное управление ипотечными контрактами требуют от специалистов особой подготовки. Специальные агентства, использующие государственные гарантии и имеющие специальный статус, привлекают более дешевые фонды для рефинансирования ипотечных кредитов, чем частные. Кроме того, они могут использовать бюджетные средства (кредитную линию казначейства). - Стимулирование специализированных кредиторов (ипотечные банки) — разработка и принятие законов, регулирующих деятельность специализированных кредитных учреждений, основными активами которых являются закладные (Германия, Дания, Франция и др.). Через Правительственные агентства частные эмитенты ипотек могут получать путем федерального страхования банковских рисков дополнительные гарантии возмещения убытков от невыполнения заемщиками взятых на себя обязательств. Эти программы содержат в себе элементы скрытого субсидирования. Они существуют наряду с частным страхованием ипотечной задолженности. - Государственная стандартизация условий выдачи ипотечных кредитов, которая нацелена на повышение доверия к ипотечным ценным бумагам, выпушенным под обеспечение кредитов (США, Германия, Канада, Дания Франция и др.). Выпускаемые ипотечные облигации отвечают определенным стандартным характеристикам: • • • • они выпускаются только ипотечными банками, либо операторами вторичного рынка; их оборот регулируется специальными органами надзора; они имеют обеспечение в качестве жилой недвижимости; удовлетворение держателей облигаций производится в первоочередном порядке в случае банкротства банка • качество облигаций должно быть подтверждено в комиссии ЕЭС. 4. Создание благоприятных условий для функционирования системы ипотечного кредитования. Речь идет о создании инфраструктуры ипотечного рынка, которая включает в себя: • создание и контроль исполнения законодательной базы, регулирующей отношения между участниками рынка; • • • • • разработанный порядок лицензирования ипотечных банков; функционирование экономически обоснованной системы оценки стоимости недвижимости; развитие системы страхования сделок в системе ипотечного кредитования; эффективно работающий рынок недвижимости; единую систему регистрации не только недвижимости и прав на нее, но и всех сделок, связанных с куплей-продажей, арендой, залогом недвижимости; • разработанный и опробованный на практике порядок обращения взыскания на заложенное имущество в случае невыполнения должником своих обязательств; • • эффективную организацию работы жилищной инфраструктуры; обеспечение государственных гарантий по ипотечным ценным бумагам. Прямое регулирование процентных ставок по ипотечному кредитованию. В Великобритании, например, ипотечная ставка процента, взимаемая строительными компаниями, является одним из основных вопросов государственной политики. В США федеральное правительство пытается прямо не устанавливать ставки ссудного процента по закладным, однако во многих штатах устанавливается верхний ее предел, который называется «потолком ростовщичества». 6. Стимулирование заемщиков при получении кредита: субсидирование ставок по ипотечным кредитам, субсидии на оплату первого взноса, премии по накопленным средствам (Германия, Франция, Австрия и др.). 7. Осуществление программ ипотечного кредитования за счет средств бюджета. 5. 2. Факторы, влияющие на организацию и развитие ипотечного кредитования 3. На практическое развитие и организацию ипотечного кредитования в той или иной стране огромное влияние оказывает целый комплекс условий и факторов. Политическими факторами, существенно влияющими на развитие ипотечного кредитования, являются: стабильность системы экономических отношений, стабильность и предсказуемость политической ситуации, наличие или отсутствие внешней угрозы, военная или экономическая экспансия других государств, возможность или недопустимость мер экспроприации, степень доверия населения, кредиторов и потенциальных инвесторов к действиям органов власти. Экономические факторы: уровень развития кредитной системы, рынка ценных бумаг, рынка недвижимости, системы налогообложения, системы страхования; устойчивость национальной валюты; уровень инфляции; уровень доходов населения, определяющий его платежеспособность; соответствие уровней развития рыночных отношений в разных отраслях и сферах экономики; источники финансирования и стоимость создаваемых программ; наличие или отсутствие национальных институциональных инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний), заинтересованных в высоконадежном, долгосрочном вложении финансовых ресурсов: уровень экономической грамотности населения. Правовые факторы определяются общим состоянием правовой среды общества. При этом ключевое влияние на развитие ипотеки оказывает способность правовой среды защищать отношения собственности, и прежде всего на объекты недвижимости. Огромную роль играет также обеспечение законных способов наложения взыскания и отчуждения имущества, являющегося объектом залога. К этой же группе факторов следует отнести наличие или отсутствие четкой системы регистрации недвижимости, а также регистрации залога и иных обременений на недвижимое имущество. Как правило, успешное развитие ипотеки становится возможным лишь при выделении специального блока законов и постановлений, регламентирующих содержание и порядок осуществления ипотечных операций их участниками. Исторические условия и факторы также могут оказать определенное влияние на развитие и формы ипотечного кредитования. Особую роль при этом играют существующие в обществе традиции накопления средств или их отсутствие, отношение к кредиту у населения; наличие или отсутствие национального опыта ипотечного кредитования. Значительное влияние на конкретные формы ипотеки оказали особенности истории формирования земельного строя, специфические моменты развития и реализации экономической мысли. Особенности Российской Федерации связаны с ее территориальными масштабами, региональными различиями, многонациональностью населения. Социальные факторы связаны с формой государственной поддержки граждан со стороны государства, уровнем жизни населения, адекватностью существующих ипотечных программ социальноэкономической обстановке. Организационные факторы — это прежде всего теоретическая разработанность вопросов ипотечного кредитования применительно к социально-экономическим условиям страны; существующий практический опыт применения различных схем ипотечного кредитования; существование единых национальных стандартов процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, оценки платежеспособности; существование высокоразвитой системы подготовки кадров для разработки и осуществления системы ипотечного кредитования. Многообразие всех рассмотренных выше факторов послужило основой для образования в мире десятков разновидностей и вариантов организации ипотечного кредитования.