Правовые основы ипотеки

Лекция 2. Правовые основы ипотеки. 1. Понятие ипотеки в российском законодательстве. Характеристика предметов ипотеки. С юридической точки зрения ипотека выступает в качестве обеспечения исполнения основного обязательства залогодателя по кредитному договору и представляет собой обязательственное обременение (ограничение) имущественных прав на объект залога. Таким образом, юридическая конструкция ипотеки включает два вида правоотношений: - основной, устанавливающийся между залогодателем и залогодержателем. Здесь залог рассматривается как инструмент обеспечения возврата кредита в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств; - дополнительный – между залогодателем и предметом залога. Регламентирует титул собственности и порядок распоряжения имуществом. Основным законом, регулирующим залоговые операции с недвижимостью в РФ, является федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ, а также Гражданский кодекс. Закон об ипотеке предусматривает два вида ипотеки: - ипотеку в силу закона; - ипотеку в силу договора. Согласно российскому законодательству основанием возникновения ипотеки может являться закон или договор. Основу ипотеки составляет закон. В законе Об ипотеке определено понятие ипотеки в силу закона, под которой понимается залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором. При ипотеке в силу договора залогодатель (в том числе и не являющийся заемщиком) добровольно передает в залог любое принадлежащее ему недвижимое имущество, гарантируя тем самым удовлетворение требований кредитора в случае неисполнения обязательств, обеспеченных залогом. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. Предметом ипотеки могут выступать: - земельные участки, за исключением земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или размер которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ или муниципалитетов для земель целевого назначения и разрешенного использования; - предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности; - жилые дома, квартиры, и их изолированные части; - дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит заемщику на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Субъектами права хозяйственного ведения являются государственные и муниципальные унитарные предприятия. При этом собственником имущества остается государство. При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на нем здания или сооружения залогодателя. Норма носит диспозитивный характер: законодательством также предусмотрена ипотека только лишь земельного участка. При обращении взыскания на заложенное имущество здание или сооружение, находящиеся на нем, остаются в собственности залогодателя. В этом случае он приобретает право ограниченного пользования (сервитута) той частью земельного участка, которая необходима для использования по назначению здания или сооружения. При приобретении земельного участка с использованием кредитных средств действует ипотека в силу закона. Земельный участок считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на земельный участок, а здания и сооружения на участке – с момента регистрации права собственности, либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора с приложением указанного договора. Ипотека зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором они находятся, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. В имущественный комплекс предприятия при его залоге включаются все материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права и т.п. В состав предмета залога не могут быть включены требования личного характера (авторские права). Состав и оценка имущества производятся на основе полной инвентаризации. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение аудитора прилагаются к договору об ипотеке. При залоге предприятия необходимо согласие собственника имущества или уполномоченного органа. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой предприятия, должно по сумме составлять не менее половины стоимости имущественного комплекса предприятия. Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора ипотеки. Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в наем имущество, относящееся к предприятию, переданного в ипотеку, и иным образом распоряжаться указанным имуществом, а также вносить изменения в состав данного имущества, если это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества предприятия, а также не нарушает других условий ипотеки (с разрешения залогодержателя). Предметом жилищной ипотеки являются индивидуальные и многоквартирные жилые дома, квартиры, комнаты, предназначенные для постоянного проживания. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателем и иных лиц, проживающих в этом доме или квартире, при условии, что они были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита. При этом возможны два варианта правоотношений кредитора и заемщика: - возврат заемщику денежных средств в размере, соответствующем доле оплаченной стоимости жилья; - предоставление заемщику жилой площади, соответствующем доле оплаченной стоимости жилья. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору и причитающихся ему процентов за пользование кредитом. Закон Об ипотеке предусматривает также уплату залогодержателю денежных сумм: - в возмещение убытков или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; - в виде процентов за неправомочное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; - в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; - в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. С 2004 года отменено обязательное нотариальное удостоверение договора об ипотеке, оно является правом сторон договора. Государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя, а государственная регистрация ипотеки, возникшей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, - на основании заявления залогодателя или залогодержателя. Государственная регистрация – особый юридический акт, которым государство признает и подтверждает возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимость. Ст. 131 ГК РФ предусмотрено осуществление регистрации путем ведения Единого государственного реестра прав в учреждениях юстиции в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июня 1997 г. №122-ФЗ. Законодательство предусматривает два этапа реализации права залогодержателя: - обращение взыскания на имущество; - реализация заложенного имущества. Ст. 349 ГК допускает два варианта обращения взыскания на заложенное имущество: по решению суда и без обращения в суд. По общему правилу обращение взыскания на заложенное имущество производится по решению суда. Обращение взыскания без судебного решения производится в случае заключения между сторонами соглашения, удостоверенного нотариально после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. Обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение двенадцати месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. В законе Об ипотеке указаны случаи, к которым может применяться только судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество: - для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа; - предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс; - предметом ипотеки служит земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения; - предметом ипотеки может быть имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества; - к предмету ипотеки относится имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке. Согласно ГК реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством. Закон Об ипотеке устанавливает еще один способ реализации заложенного имущества – аукцион, применяемый только лишь в случае внесудебной процедуры обращения взыскания на предмет залога либо при обращении взыскания в судебном порядке при согласии на это залогодателя и залогодержателя. Применительно к земельным участкам, жилым домам и квартирам применяется процедура конкурса. 2. Понятие закладной. ФЗ Об ипотеке ввел в гражданский оборот новый вид ценных бумаг – закладную. Закладная является неэмиссионной ценной бумагой, сочетающей признаки именной и ордерной ценной бумаги. Как именная ценная бумага закладная удостоверяет права ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без предоставления других доказательств наличия этого обязательства, а также право залога на имущество, названное в договоре об ипотеке. Обязанными по ней лицами выступают должник по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодатель. Закладная составляется залогодателем, а также должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после ее регистрации. Как ордерная ценная бумага закладная обладает свойством неограниченной оборотоспособности. Она предоставляет возможность передачи прав, удостоверенных ею, в пользу третьего лица путем совершения на ней именных передаточных надписей. Об уступке прав по закладной залогодержатель должен в письменной форме уведомить заемщика по кредитному договору, обеспеченному ипотекой. Заемщик при этом становится обязанным исполнять свой договор перед новым залогодержателем. Закон Об ипотеке определяет порядок передачи прав по закладной. Передача осуществляется путем заключения сделки в простой письменной форме и влечет последствия уступки требований. Уступка требований предусматривает передачу кредитором (цедентом) принадлежащего ему права требования другому лицу (цессионарию), которое становится новым кредитором. Поскольку закладная не относится к объектам недвижимости, ее залог представляет не ипотеку, а залог прав. Поэтому залог закладной осуществляется в форме заклада, т.е. передачи ее залогодержателю или в депозит нотариусу. Нотариус принимает от должника в депозит денежные суммы и ценные бумаги для передачи их кредитору. Об их поступлении нотариус извещает кредитора и по его требованию выдает их кредитору. Составление и выдача закладной не допускается в следующих случаях: 1) если предметом ипотеки являются предприятие как имущественный комплекс, , права аренды на перечисленное выше имущество; 2) если ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент. Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, должна содержать: 1) слово "закладная", включенное в название документа; 2) имя залогодателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо; 3) имя первоначального залогодержателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель юридическое лицо; 4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства; 5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и сведения о документе, удостоверяющем личность должника, либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо; 6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты; 7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга); 8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества; 9) подтвержденную заключением оценщика денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека; 10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды; 11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки; 12) подпись залогодателя и, если он не является должником, также подпись должника по обеспеченному ипотекой обязательству; 13) сведения о государственной регистрации ипотеки; 14) указание даты выдачи закладной залогодержателю и даты выдачи закладной ее владельцу, если осуществлялись аннулирование закладной и составление новой закладной с указанием даты аннулирования предыдущей закладной. Доклады: 1. Формирование законодательной базы ипотеки в России и ее роль в развитии ипотечного кредитования. 2. Земля как объект ипотеки. 3. Особенности ипотеки предприятия как имущественного комплекса. 4. Особенности жилищной ипотеки. 5. Обращение взыскания на заложенное по договору ипотеки имщество. 6. Отличительные особенности закладной как инструмента ипотечного кредитования.